商業(yè)（圈）業(yè)態(tài)體量測算辦法

　　商圈聚合系數(shù)（K）=規(guī)劃面積 / 測算商圈可支撐面積

　　首先測算出一個業(yè)態(tài)的可支撐面積（S），S=同期商圈消費支出 / 業(yè)態(tài)單位面積盈虧平衡點收入 × 商圈內(nèi)同業(yè)的分流比例。例如，我們測算一個商圈內(nèi)餐飲類業(yè)態(tài)的面積是20000，而規(guī)劃面積是5000㎡，則商圈聚合系數(shù)（K）=4

　　商業(yè)聚合倍數(shù)（N）=該業(yè)態(tài)對外總體消費聚合量 / 商圈內(nèi)消費聚合量，也即對商圈內(nèi)及商圈外外的總?cè)肆骶酆狭浚ㄕ酆铣上M量計算）與單純商圈內(nèi)的人流聚合量的比較倍數(shù)，例如果N=1的話，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1。5的話，那么，商圈外的人流就可能是商圈內(nèi)的一半。它的相關(guān)因素是：1、商業(yè)的整體吸引力；2、項目中某種業(yè)態(tài)的吸引力；3、商圈內(nèi)同業(yè)競爭對手的分流能力或可替代性；4、其它可能引起商圈明顯人流變化的因素。

　　商圈綜合聚合系數(shù)（NK）。這個指標(biāo)表明了一個業(yè)態(tài)規(guī)劃的穩(wěn)健性，該值越高，其穩(wěn)健性就越高。例如，一個業(yè)態(tài)的商圈聚合系數(shù)（K）=4，N=3的話，（NK）=12，則表明，該業(yè)態(tài)只規(guī)劃了預(yù)測人流的1/12。在規(guī)劃中，必然有諸多商業(yè)預(yù)測與未來的現(xiàn)實有出入，甚至大相徑庭，那么，一個商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)模穩(wěn)健和保守可能會相對規(guī)避了這個風(fēng)險。但是，規(guī)模過份保守，對商業(yè)聚合倍數(shù)又是不利的，這個要放在一個城市或區(qū)位的大環(huán)境中比較分析。例如一個有著較好主題的商業(yè)，即便在城市或區(qū)位中有或替代的主題商業(yè)存在，且規(guī)模較大，但因其主題差異性較強，號召力強，它一樣可能脫穎而出。

　　業(yè)態(tài)規(guī)模“紅線”。當(dāng)我們測算出一個業(yè)態(tài)穩(wěn)健體量后，在建筑設(shè)計時，便在此體量之內(nèi)設(shè)計規(guī)劃空間，以達(dá)到不突破預(yù)測量的穩(wěn)健目的，這個體量我們稱之為業(yè)態(tài)面積“紅線”。

　　人流與消費時間分布對業(yè)態(tài)規(guī)劃的測算。人流的不均衡性對商業(yè)規(guī)劃有著很大影響，一般規(guī)劃方面考慮得不夠仔細(xì)，最后經(jīng)常導(dǎo)致商業(yè)的失敗。比如，我們規(guī)劃一個商業(yè)MALL，計劃以餐飲娛樂帶動購物，但結(jié)果是，餐飲娛樂確實做起來了，而購物卻十分冷清，原因是什么？業(yè)態(tài)聚合人流的時間不統(tǒng)一，此商業(yè)餐飲人流都發(fā)生在了夜間，不能帶動日間的人流，午間很少有人流出現(xiàn)。還有人把商圈周圍人口統(tǒng)一納入到一個消費群體里面來，統(tǒng)一計算，這也未必是科學(xué)的，比如，一個新城區(qū)，主要人口均在區(qū)外上班，白天就很難形成人流，它會形成的可能是班后或假日人流，那么在規(guī)劃時就要在這兩個時間點做文章；一個商圈如果有很多寫字樓存在而常駐人口很少的話，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也會形成假日人流。這些在人口調(diào)查中做好甄別非常關(guān)鍵。

篇2：商業(yè)業(yè)態(tài)體量測算辦法

　　商業(yè)業(yè)態(tài)體量測算辦法

　　商圈聚合系數(shù)（K）=規(guī)劃面積 / 測算商圈可支撐面積

　　首先測算出一個業(yè)態(tài)的可支撐面積（S），S=同期商圈消費支出 / 業(yè)態(tài)單位面積盈虧平衡點收入 × 商圈內(nèi)同業(yè)的分流比例。例如，我們測算一個商圈內(nèi)餐飲類業(yè)態(tài)的面積是20000，而規(guī)劃面積是5000㎡，則商圈聚合系數(shù)（K）=4

　　商業(yè)聚合倍數(shù)（N）=該業(yè)態(tài)對外總體消費聚合量 / 商圈內(nèi)消費聚合量，也即對商圈內(nèi)及商圈外外的總?cè)肆骶酆狭浚ㄕ酆铣上M量計算）與單純商圈內(nèi)的人流聚合量的比較倍數(shù)，例如果N=1的話，那么商圈外的人流聚合能力就是0；如果是1.5的話，那么，商圈外的人流就可能是商圈內(nèi)的一半。它的相關(guān)因素是：

　　1、商業(yè)的整體吸引力；

　　2、項目中某種業(yè)態(tài)的吸引力；

　　3、商圈內(nèi)同業(yè)競爭對手的分流能力或可替代性；

　　4、其它可能引起商圈明顯人流變化的因素。

　　商圈綜合聚合系數(shù)（NK）。這個指標(biāo)表明了一個業(yè)態(tài)規(guī)劃的穩(wěn)健性，該值越高，其穩(wěn)健性就越高。例如，一個業(yè)態(tài)的商圈聚合系數(shù)（K）=4，N=3的話，（NK）=12，則表明，該業(yè)態(tài)只規(guī)劃了預(yù)測人流的1/12。在規(guī)劃中，必然有諸多商業(yè)預(yù)測與未來的現(xiàn)實有出入，甚至大相徑庭，那么，一個商業(yè)的業(yè)態(tài)規(guī)模穩(wěn)健和保守可能會相對規(guī)避了這個風(fēng)險。但是，規(guī)模過份保守，對商業(yè)聚合倍數(shù)又是不利的，這個要放在一個城市或區(qū)位的大環(huán)境中比較分析。例如一個有著較好主題的商業(yè)，即便在城市或區(qū)位中有或替代的主題商業(yè)存在，且規(guī)模較大，但因其主題差異性較強，號召力強，它一樣可能脫穎而出。

　　業(yè)態(tài)規(guī)模“紅線”。當(dāng)我們測算出一個業(yè)態(tài)穩(wěn)健體量后，在建筑設(shè)計時，便在此體量之內(nèi)設(shè)計規(guī)劃空間，以達(dá)到不突破預(yù)測量的穩(wěn)健目的，這個體量我們稱之為業(yè)態(tài)面積“紅線”。

　　人流與消費時間分布對業(yè)態(tài)規(guī)劃的測算。人流的不均衡性對商業(yè)規(guī)劃有著很大影響，一般規(guī)劃方面考慮得不夠仔細(xì)，最后經(jīng)常導(dǎo)致商業(yè)的失敗。比如，我們規(guī)劃一個商業(yè)MALL，計劃以餐飲娛樂帶動購物，但結(jié)果是，餐飲娛樂確實做起來了，而購物卻十分冷清，原因是什么？業(yè)態(tài)聚合人流的時間不統(tǒng)一，此商業(yè)餐飲人流都發(fā)生在了夜間，不能帶動日間的人流，午間很少有人流出現(xiàn)。

　　還有人把商圈周圍人口統(tǒng)一納入到一個消費群體里面來，統(tǒng)一計算，這也未必是科學(xué)的，比如，一個新城區(qū)，主要人口均在區(qū)外上班，白天就很難形成人流，它會形成的可能是班后或假日人流，那么在規(guī)劃時就要在這兩個時間點做文章；一個商圈如果有很多寫字樓存在而常駐人口很少的話，那么，它可能形成的多半是午休人流，或者也會形成假日人流。這些在人口調(diào)查中做好甄別非常關(guān)鍵。馬太福星在商圈的人口成份與消費時間的調(diào)查與測算上，形成了一整套獨到而科學(xué)的方法。