闡述商業(yè)地產(chǎn)運營常用模式及風險防范
本文首先從商業(yè)地產(chǎn)的概念入手，結合現(xiàn)實中的實際案例具體闡述商業(yè)地產(chǎn)運營的常用模式；其次，進一步分析了商業(yè)地產(chǎn)運營管理過程中需要注意的問題；最后，從不同角度分析了在商業(yè)地產(chǎn)運營中需要注意和防范的法律風險。
一、商業(yè)地產(chǎn)的概念
商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。
商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目按照商業(yè)形態(tài)進行分類，大體可以分為以下類目：商業(yè)廣場、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購物中心、休閑廣場、步行街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)中心等。
二、商業(yè)地產(chǎn)運營常用模式
1、只售不租，出讓產(chǎn)權。采用這種模式可以很快收回投資，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號，營造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經(jīng)成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點。產(chǎn)權式商鋪市場近年來成為商鋪市場主流。房地產(chǎn)發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤，并同時保證小業(yè)主購買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主（投資者）與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經(jīng)營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長期包租為銷售模式，市場稱之為“產(chǎn)權式商鋪”。至今這種營銷模式被普通運用，并受到投資者的信賴。
2、只租不售。好處是產(chǎn)權握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。開發(fā)商通過對招商權的完全控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營特色。
3、又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租
又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。
4、商家與地產(chǎn)商結成戰(zhàn)略聯(lián)盟。現(xiàn)在最吸引人們眼球的是“萬達模式”。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，其所建的商業(yè)項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產(chǎn)”。萬達集團得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié)省了選址時間和機會成本，避免新店建設方面的巨額原始投入。
5、專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領域
對商業(yè)地產(chǎn)尤其是酒店經(jīng)營模式不甚了解的投資者，在諸如產(chǎn)權式酒店等形式的商業(yè)地產(chǎn)投資過程中，前期不調(diào)查開發(fā)商是否具有經(jīng)營和擔保實力，后期也不調(diào)查管理公司是否具有經(jīng)營管理能力，只要看到高回報就盲目購買，近年來已經(jīng)出現(xiàn)了一些投資風險的實例。
產(chǎn)權式酒店的投資風險，讓越來越多的投資者開始意識到產(chǎn)權式酒店并非只賺不賠，為此，出現(xiàn)了產(chǎn)權式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔保的這種銷售模式，專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。
三、商業(yè)地產(chǎn)運營管理
運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。
統(tǒng)一的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關鍵。運營管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。
統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理（立足長遠）、統(tǒng)一營銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)運營的管理能否成功。
雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵，但在運營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進展，則要完全歸功于科學而嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查、規(guī)劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運營的基礎。
四、商業(yè)地產(chǎn)運營中法律風險防范
結合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運轉(zhuǎn)的商業(yè)價值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者以及物業(yè)管理四者結合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運營主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營、管理”幾個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中一般會遇到以下風險：
1、宏觀調(diào)控的風險
宏觀調(diào)控是指國家利用行政或經(jīng)濟手段對某些過熱的市場進行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準入。上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了《關于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護結構的商場與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權證以后并通過有關主管部
門的批準后方可進行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經(jīng)營行為進行了規(guī)范。2、規(guī)劃失誤的風險
規(guī)劃是行政對某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計劃，屬于法規(guī)范疇，具有強制性，如果規(guī)劃失誤，也會造成商鋪貶值。同時，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中盡量熟悉相關的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯誤。一項成功的規(guī)劃更多依賴于市場調(diào)查等商業(yè)活動，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。
3、租金差價風險
開發(fā)商出售商鋪后，消費者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營此商鋪，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營，租金相對低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率之間將存在差距，就使得開發(fā)商不得不為支持較高的回報去補貼一定的資金；要回避此類風險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導。
4、大型商家經(jīng)營不善帶來的風險
若大型商家在長期的承租期內(nèi)，經(jīng)營管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營，無力支付租金給開發(fā)商，將導致開發(fā)商不能支付固定回報率給小業(yè)主的承諾。因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決與招商這個特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求高進駐率，忽略商家經(jīng)營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，導致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴重。
5、售后“包租”帶來的風險
采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關系；二是購房人與第三方的委托租賃關系。現(xiàn)在，有部分開發(fā)商采取委托經(jīng)營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托
6、產(chǎn)權分散帶來的風險
開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產(chǎn)權分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷之主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場未來租賃權及經(jīng)營權，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權利，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構代管、代租等形式實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。
7、物業(yè)管理中存在的風險
商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營形態(tài)等的收取、分攤、使用和管理，一旦管理、服務不善，計容易導致物業(yè)后期經(jīng)營成本的過大，這恰好是經(jīng)營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費者（投資者）與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費用標準不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。
此外，商鋪的公攤面積、相鄰權、環(huán)境變化、供求關系、選址不當、開發(fā)商的項目實施能力不強、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運營中面臨重重風險，需要聘請專業(yè)律師來合法規(guī)避和安全防范。經(jīng)營合同。開發(fā)商應特別重視委托經(jīng)營合同，因為這是保障投資收益的法律文書。
篇2：物業(yè)服務企業(yè)運營風險應對方法探討
物業(yè)服務企業(yè)運營風險應對方法的探討
趙迎莉/《中國物業(yè)管理》雜志/20**年第7期
近年來，物業(yè)服務企業(yè)在運營過程中的風險問題正受到越來越多的關注，筆者根據(jù)企業(yè)在運營過程中的出現(xiàn)情況總結了幾類出現(xiàn)頻率較高的風險，并對這些風險的應對方法進行了概括，在此與業(yè)界同行分享，希望能對貴公司在運營過程中的風險應對起到有益的積極作用。
風險之一：管理責任風險
此類風險是由于物業(yè)服務人員因工作失誤或未盡到其相應的管理責任造成業(yè)主或他人人身傷害、財產(chǎn)損失以及物業(yè)服務人員自身的傷害事故所帶來經(jīng)濟和法律責任。例如，物業(yè)服務企業(yè)未盡及時清掃樓道的義務，致使業(yè)主在樓道摔傷，則要承擔相應的法律和經(jīng)濟責任。
管理責任風險產(chǎn)生的根本因素是企業(yè)責任意識淡薄，秩序維護措施不到位，責任不落實，導致企業(yè)發(fā)生安全事故。規(guī)避和降低管理責任風險的應對思路如下：
企業(yè)管理層要樹立高度的社會責任意識。從企業(yè)管理層到操作層層層落實安全責任制，從而為業(yè)主提供安全的公用設施、公用場地，有效避免物業(yè)服務人員在工作過程中的工傷事故，并制訂安全管理責任書，由項目負責人為第一責任人，具體組織落實并實施。企業(yè)管理層還應具體指導、監(jiān)督、分析總結以及落實獎懲措施等，落實必要的投入，在人力、物力、資金、技術等方面提供必要的保障。
重視全員服務意識的培養(yǎng)，落實到服務細節(jié)中。客戶為企業(yè)生存、發(fā)展提供了平臺，為員工就業(yè)提供了機會。企業(yè)團隊應心存感恩，重視業(yè)主的訴求，包容理解服務過程中可能出現(xiàn)的矛盾。只有理順情感障礙，企業(yè)團隊才能切實將服務意識體現(xiàn)在具體服務細節(jié)中，服務過程將充滿愛心和關懷，企業(yè)團隊將會更好地主動發(fā)現(xiàn)問題，提供安全的高品質(zhì)服務，從而避免誤傷業(yè)主或他人的事件發(fā)生。
科學的培訓觀念。企業(yè)在運營過程中重視動態(tài)培訓、現(xiàn)場培訓、應急預案培訓等，科學地組織落實各項操作標準、制度、方案、法規(guī)、應急模擬演練等培訓。從而增強員工自信心，提高應變能力，降低因服務品質(zhì)低劣帶來的管理責任風險和其它運營危機。
風險之二：連帶責任風險
此類風險是指物業(yè)因設計、施工等環(huán)節(jié)考慮不足，物業(yè)本身固有瑕疵，施工質(zhì)量不符合國家規(guī)范標準以及業(yè)主或他人不當使用物業(yè)造成業(yè)主或他人損失，物業(yè)服務企業(yè)則可能承擔連帶賠償責任。規(guī)避連帶責任風險的思路如下：
在前期介入階段及時規(guī)避風險
關于物業(yè)規(guī)劃設計缺陷，物業(yè)服務企業(yè)可以從物業(yè)項目規(guī)劃時進行物業(yè)前期介入，從物業(yè)安全、好用好管等方面參與物業(yè)項目規(guī)劃論證。
例如，筆者所在的企業(yè)在杭州一大型住宅小區(qū)規(guī)劃設計論證時，設計院和銷售方堅持在小區(qū)建設專業(yè)的滑板池，滑板池內(nèi)規(guī)劃有沖浪帶和沖高臺。物業(yè)管理方再三建議此項專業(yè)滑板池的配套設施重大安全隱患，但發(fā)展商考慮規(guī)劃設計創(chuàng)意新穎、銷售有亮點等因素決議采用。物業(yè)管理方則又以書面形式向發(fā)展商專項報告:發(fā)展商如在住宅小區(qū)建設此項專業(yè)的滑板池，須按國家、市體育局規(guī)定的相關要求，配備專業(yè)的體育教練和相應的安全保護人力、物力，并承擔由此可能造成傷亡事故的賠償責任。物業(yè)管理方將此文件抄送發(fā)展商投資方、董事會及房地主管部門。最終，發(fā)展商投資方、董事會、管理層商議尊重物業(yè)管理方的意見，將專業(yè)的滑板池改為平板式的滑板池，池邊采用軟處理的保護措施。物業(yè)服務企業(yè)重視在項目規(guī)劃設計階段排查安全隱患，不但可以規(guī)避本企業(yè)的連帶責任風險，還可以為合作伙伴規(guī)避風險。
進駐社區(qū)后及時排查風險
物業(yè)服務企業(yè)進駐管理后發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設計缺陷、施工質(zhì)量問題、物業(yè)瑕疵，則可以積極向發(fā)展商、業(yè)主大會、主管部門協(xié)調(diào)整改方案或在物業(yè)服務企業(yè)能力范圍內(nèi)承擔改造等途徑解決處理，把握可以規(guī)避和降低風險的時機及措施。
例如，筆者所在企業(yè)在管的上海金山一住宅小區(qū)，在物業(yè)未交付前，對開發(fā)建設公司正在施工建設的小區(qū)業(yè)主活動場地提出建議，建議將硬質(zhì)地面材料改為按體育活動場地規(guī)范要求的地面材料。開發(fā)建設公司考慮小區(qū)整體統(tǒng)一及本小區(qū)活動場地僅為一般性的活動場地，拒絕了物業(yè)管理公司的建議。物業(yè)交付半年后，該小區(qū)有一張氏業(yè)主親屬唐氏母子到訪，晚飯后，唐氏27歲的兒子（屬智能低下人士）使用非旋轉(zhuǎn)式吊環(huán)進行活動，其違規(guī)利用吊環(huán)強行將自己身體向固定吊環(huán)的橫杠翻轉(zhuǎn)，幾
次下來都未成功，最后一次翻轉(zhuǎn)成功，但頭部著地摔在地面上，經(jīng)搶救無效死亡。唐氏母親將小區(qū)開發(fā)建設公司、環(huán)境施工公司、運動器材供應公司、物業(yè)管理公司告上法院。盡管當時圍觀的小區(qū)業(yè)主證實唐氏兒子違規(guī)操作的事實，但二審法院鑒于項目存在規(guī)劃設計缺陷、運動器材說明標示不夠明顯等判小區(qū)開發(fā)建設公司、環(huán)境施工公司、運動器材供應公司共同承擔了38萬元的賠償責任。二審法院依據(jù)物業(yè)服務合同中約定：物業(yè)存在屬于規(guī)劃設計缺陷、施工質(zhì)量問題、物業(yè)瑕疵，物業(yè)管理公司不承擔責任，且物業(yè)服務企業(yè)已書面提出整改建議，因此判定物業(yè)服務企業(yè)不承擔責任。風險之三：項目市場定位不當?shù)娘L險及合同風險
物業(yè)服務企業(yè)在承接項目時對物業(yè)管理項目缺乏市場調(diào)查、可行性研究，以及欠缺專家建議、評審環(huán)節(jié)和前瞻性，從而造成立項后對客戶群體提供物業(yè)服務標準的定位不當。標準過高，則業(yè)主承擔物業(yè)服務費的壓力過大；定位過低，業(yè)主承擔物業(yè)服務費壓力雖然低，但有關小區(qū)的物業(yè)服務標準可能滿足不了業(yè)主生活要求的標準。而合同風險則是指物業(yè)管理公司在簽訂合同、契約時約定責任界限不清或錯誤，可能造成物業(yè)服務企業(yè)承擔合同約定失誤的風險。
例如，上海滬太路一小區(qū)發(fā)生一起惡性刑事案件，許某在自己家中被流竄進來的歹徒殺害。犯罪分子被繩之以法后，許某家人以物業(yè)管理方違反物業(yè)管理合約為由，將負責小區(qū)安全保衛(wèi)工作的上海ＸＸ物業(yè)管理公司告上法庭。理由是：在許某入住該小區(qū)之前，和ＸＸ物業(yè)管理公司簽訂《公共契約》，契約中界定了“物業(yè)管理業(yè)務范圍”，是：“住宅區(qū)內(nèi)的安全、保衛(wèi)、巡檢、警戒等”。契約“法律責任”中則規(guī)定：物業(yè)管理部門違反本公共契約的，應承擔相應的違約責任，造成業(yè)主利益受損的承擔賠償責任。法院依據(jù)《公共契約》判ＸＸ物業(yè)管理公司賠償許某家人經(jīng)濟損失。
此類風險的產(chǎn)生根源應為企業(yè)在實力、經(jīng)驗、專業(yè)技術等方面積累不足，忽視與時俱進的管理觀念培養(yǎng)和企業(yè)管理層知識結構的更新及適應市場快速變化能力的培養(yǎng)。其應對思路是：
企業(yè)應根據(jù)現(xiàn)實狀況和未來發(fā)展趨勢進行綜合分析和科學預測，制定并實施長遠發(fā)展目標與發(fā)展戰(zhàn)略，積累具備應變政策、市場等變化的能力；
企業(yè)應重視人力資源建設，在管理、技術等方面優(yōu)化人力資源整體布局，重視人才引進、使用、培養(yǎng)，實現(xiàn)人力資源的合理配置，全面提升管理團隊的綜合管理能力和適應能力，提升企業(yè)的核心競爭力；
充分利用社會資源。重視與行業(yè)專家、房地產(chǎn)領域?qū)I(yè)人士、法律界人士等的溝通與交流，重視相關領域政策、法規(guī)等的學習，了解行業(yè)未來發(fā)展趨勢及市場發(fā)展變化，動態(tài)擴展管理層的綜合知識面與知識結構，積累企業(yè)應對能力；
重視及時準確的信息收集與傳遞，營造全員并鼓勵客戶參與報告信息的管理氛圍，全面、立體修正管理缺陷和失誤，爭取事前控制的時機。
篇3：商業(yè)地產(chǎn)運營模式風險防范
商業(yè)地產(chǎn)運營模式與風險防范
本文首先從商業(yè)地產(chǎn)的概念入手，結合現(xiàn)實中的實際案例具體闡述商業(yè)地產(chǎn)運營的常用模式；其次，進一步分析了商業(yè)地產(chǎn)運營管理過程中需要注意的問題；最后，從不同角度分析了在商業(yè)地產(chǎn)運營中需要注意和防范的法律風險。
一、商業(yè)地產(chǎn)的概念
商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。
商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目按照商業(yè)形態(tài)進行分類，大體可以分為以下類目：商業(yè)廣場、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購物中心、休閑廣場、步行街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)中心等。
二、商業(yè)地產(chǎn)運營常用模式
1、只售不租，出讓產(chǎn)權。采用這種模式可以很快收回投資，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購”為吸引人的口號，營造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經(jīng)成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點。產(chǎn)權式商鋪市場近年來成為商鋪市場主流。房地產(chǎn)發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤，并同時保證小業(yè)主購買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主（投資者）與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經(jīng)營合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長期包租為銷售模式，市場稱之為“產(chǎn)權式商鋪”。至今這種營銷模式被普通運用，并受到投資者的信賴。
2、只租不售。好處是產(chǎn)權握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進入資本運作。開發(fā)商通過對招商權的完全控制，來達到控制進場業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營特色。
3、又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租
又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營，同時賺到投資開發(fā)利潤和商業(yè)經(jīng)營利潤；還可與商家聯(lián)營，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營公司，合作或合伙經(jīng)營；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營公司，專門經(jīng)營其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時享有租賃收入、合伙經(jīng)營收益、物業(yè)增值三部分利益。
4、商家與地產(chǎn)商結成戰(zhàn)略聯(lián)盟。現(xiàn)在最吸引人們眼球的是“萬達模式”。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關系，其所建的商業(yè)項目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產(chǎn)”。萬達集團得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié)省了選址時間和機會成本，避免新店建設方面的巨額原始投入。
5、專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領域
對商業(yè)地產(chǎn)尤其是酒店經(jīng)營模式不甚了解的投資者，在諸如產(chǎn)權式酒店等形式的商業(yè)地產(chǎn)投資過程中，前期不調(diào)查開發(fā)商是否具有經(jīng)營和擔保實力，后期也不調(diào)查管理公司是否具有經(jīng)營管理能力，只要看到高回報就盲目購買，近年來已經(jīng)出現(xiàn)了一些投資風險的實例。
產(chǎn)權式酒店的投資風險，讓越來越多的投資者開始意識到產(chǎn)權式酒店并非只賺不賠，為此，出現(xiàn)了產(chǎn)權式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險”——引入專業(yè)擔保的這種銷售模式，專業(yè)擔保公司介入投資性房產(chǎn)領域，為投資者的收益提供一定條件的擔保。
三、商業(yè)地產(chǎn)運營管理
運營管理是商業(yè)房地產(chǎn)運營的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉。現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運營的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運營管理的商業(yè)房地產(chǎn)項目，會逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。
統(tǒng)一的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關鍵。運營管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作，在同一個主題概念指導下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運營管理、顧客服務、安防管理、消防管理和設施設備維修管理等等。雖然是綜合性的復合商業(yè)設施，但其運營管理可呈現(xiàn)出宛若單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。
統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理（立足長遠）、統(tǒng)一營銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項目商業(yè)運營的管理能否成功。
雖然運營管理是一個項目成功與否的關鍵，但在運營管理之前，要確保一個項目完美順利地開發(fā)、進展，則要完全歸功于科學而嚴謹?shù)氖袌稣{(diào)查、規(guī)劃選址、準確的定位和長期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個成功商業(yè)項目后期順利運營的基礎。
四、商業(yè)地產(chǎn)運營中法律風險防范
結合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運轉(zhuǎn)的商業(yè)價值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者以及物業(yè)管理四者結合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運營主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營、管理”幾個環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中一般會遇到以下風險：
1、宏觀調(diào)控的風險
宏觀調(diào)控是指國家利用行政或經(jīng)濟手段對某些過熱的市場進行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準入。上海市政府針對商鋪熱發(fā)布了《關于商場和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護結構的商場與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權證以后并通過有關主管部門的批準后方可進行。該通知以行政手段對開發(fā)商的經(jīng)營行為進行了規(guī)范。
2、規(guī)劃失誤的風險
規(guī)劃是行政對某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計劃，屬于法規(guī)范疇，具有強制性，如果規(guī)劃失誤，也會造成商鋪貶值。同時，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中盡量熟悉相關的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯誤。一項成功的規(guī)劃更多依賴于市場調(diào)查等商業(yè)活動，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。
3、租金差價風險
開發(fā)商出售商鋪后，消費者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營此商鋪，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營，租金相對低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報率之間將存在差距，就使得開發(fā)商不得不為支持較
高的回報去補貼一定的資金；要回避此類風險，開發(fā)商必須按照市場規(guī)律來制定商鋪銷售價格和回報率，不能脫離市場，一味提高售價和回報率。同時由于租金高額的租賃稅，對于普通的購房者而言并不十分清楚，購房者因此認為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導。4、大型商家經(jīng)營不善帶來的風險
若大型商家在長期的承租期內(nèi)，經(jīng)營管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營，無力支付租金給開發(fā)商，將導致開發(fā)商不能支付固定回報率給小業(yè)主的承諾。因此開發(fā)商在考慮出租時，不能只以租金的角度選擇租客，而是應該對租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景www.dewk.cn及其履約能力進行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個長期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報率。這主要取決與招商這個特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求高進駐率，忽略商家經(jīng)營形態(tài)、企業(yè)信譽等因素，導致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長招商時間更為嚴重。
5、售后“包租”帶來的風險
采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關系：一是購房人與開發(fā)商之間的買賣關系；二是購房人與第三方的委托租賃關系。現(xiàn)在，有部分開發(fā)商采取委托經(jīng)營合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購房者簽訂一份委托
6、產(chǎn)權分散帶來的風險
開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產(chǎn)權分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營的矛盾一直是困擾商鋪營銷之主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會來統(tǒng)籌安排商場未來租賃權及經(jīng)營權，具體運作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權利，業(yè)主委員會可通過自行運作或委托專業(yè)商業(yè)機構代管、代租等形式實現(xiàn)商場的統(tǒng)一經(jīng)營。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。
7、物業(yè)管理中存在的風險
商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨成立業(yè)主委員會的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營形態(tài)等的收取、分攤、使用和管理，一旦管理、服務不善，計容易導致物業(yè)后期經(jīng)營成本的過大，這恰好是經(jīng)營者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費者（投資者）與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費用標準不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。
此外，商鋪的公攤面積、相鄰權、環(huán)境變化、供求關系、選址不當、開發(fā)商的項目實施能力不強、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運營中面臨重重風險，需要聘請專業(yè)律師來合法規(guī)避和安全防范。經(jīng)營合同。開發(fā)商應特別重視委托經(jīng)營合同，因為這是保障投資收益的法律文書。