商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式與風(fēng)險(xiǎn)防范

　　本文首先從商業(yè)地產(chǎn)的概念入手，結(jié)合現(xiàn)實(shí)中的實(shí)際案例具體闡述商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的常用模式；其次，進(jìn)一步分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理過程中需要注意的問題；最后，從不同角度分析了在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中需要注意和防范的法律風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、商業(yè)地產(chǎn)的概念

　　商業(yè)地產(chǎn)是指用于各種零售、餐飲、娛樂、健身服務(wù)、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產(chǎn)形式。

　　商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按照商業(yè)形態(tài)進(jìn)行分類，大體可以分為以下類目：商業(yè)廣場(chǎng)、shoppingmall、商業(yè)街、大型商鋪、購(gòu)物中心、休閑廣場(chǎng)、步行街、專業(yè)市場(chǎng)、社區(qū)商業(yè)中心等。

　　二、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)常用模式

　　1、只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)。采用這種模式可以很快收回投資，很多開發(fā)商都采取了降低置業(yè)門檻，來化解大賣場(chǎng)面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報(bào)租金”、“若干年后回購(gòu)”為吸引人的口號(hào)，營(yíng)造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經(jīng)成為部分城市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式商鋪市場(chǎng)近年來成為商鋪市場(chǎng)主流。房地產(chǎn)發(fā)展商作為物業(yè)的開發(fā)單位，通過將其開發(fā)的商場(chǎng)分割成不同面積單位出售獲取開發(fā)利潤(rùn)，并同時(shí)保證小業(yè)主購(gòu)買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業(yè)主（投資者）與發(fā)展商簽定與大型商家租期一致的承包經(jīng)營(yíng)合同，從而為發(fā)展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎(chǔ)。這種以大商家整體承租，發(fā)展商長(zhǎng)期包租為銷售模式，市場(chǎng)稱之為“產(chǎn)權(quán)式商鋪”。至今這種營(yíng)銷模式被普通運(yùn)用，并受到投資者的信賴。

　　2、只租不售。好處是產(chǎn)權(quán)握在開發(fā)商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售，甚至可以將商業(yè)物業(yè)進(jìn)入資本運(yùn)作。開發(fā)商通過對(duì)招商權(quán)的完全控制，來達(dá)到控制進(jìn)場(chǎng)業(yè)態(tài)種類，形成自己經(jīng)營(yíng)特色。

　　3、又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租

　　又售；還可不租不售，自己做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，同時(shí)賺到投資開發(fā)利潤(rùn)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)；還可與商家聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為股本，成立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，合作或合伙經(jīng)營(yíng)；還有更巧妙的辦法是，以物業(yè)與其他人共同建立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專門經(jīng)營(yíng)其開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，并以租賃的方式從其手中租用他的商業(yè)物業(yè)，同時(shí)享有租賃收入、合伙經(jīng)營(yíng)收益、物業(yè)增值三部分利益。

　　4、商家與地產(chǎn)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。現(xiàn)在最吸引人們眼球的是“萬(wàn)達(dá)模式”。大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪、歐倍德等國(guó)際著名商業(yè)連鎖企業(yè)建立了緊密的戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，其所建的商業(yè)項(xiàng)目在開工之前，便已確定大部分面積要租與國(guó)際商業(yè)大鱷，故被稱為“訂單地產(chǎn)”。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)得到的利益是通過租金的方式獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。歐倍德節(jié)省了選址時(shí)間和機(jī)會(huì)成本，避免新店建設(shè)方面的巨額原始投入。

　　5、專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域

　　對(duì)商業(yè)地產(chǎn)尤其是酒店經(jīng)營(yíng)模式不甚了解的投資者，在諸如產(chǎn)權(quán)式酒店等形式的商業(yè)地產(chǎn)投資過程中，前期不調(diào)查開發(fā)商是否具有經(jīng)營(yíng)和擔(dān)保實(shí)力，后期也不調(diào)查管理公司是否具有經(jīng)營(yíng)管理能力，只要看到高回報(bào)就盲目購(gòu)買，近年來已經(jīng)出現(xiàn)了一些投資風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)例。

　　產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，讓越來越多的投資者開始意識(shí)到產(chǎn)權(quán)式酒店并非只賺不賠，為此，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)”——引入專業(yè)擔(dān)保的這種銷售模式，專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。

　　三、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理

　　運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價(jià)值提升的源泉。現(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)的精髓就是要把松散的經(jīng)營(yíng)單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營(yíng)主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，會(huì)逐漸從“商業(yè)管理”蛻變成“物業(yè)管理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

　　統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)成功的關(guān)鍵。運(yùn)營(yíng)管理的統(tǒng)一性，就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠(chéng)合作，在同一個(gè)主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營(yíng)管理工作。這一經(jīng)營(yíng)管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運(yùn)營(yíng)管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備維修管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施，但其運(yùn)營(yíng)管理可呈現(xiàn)出宛若單個(gè)店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

　　統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)一般包含四個(gè)方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理（立足長(zhǎng)遠(yuǎn)）、統(tǒng)一營(yíng)銷（廣告宣傳等）、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理”又是后面三個(gè)統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)的管理能否成功。

　　雖然運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，但在運(yùn)營(yíng)管理之前，要確保一個(gè)項(xiàng)目完美順利地開發(fā)、進(jìn)展，則要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌?chǎng)調(diào)查、規(guī)劃選址、準(zhǔn)確的定位和長(zhǎng)期有序良好的招商工作，因此說，它們又是一個(gè)成功商業(yè)項(xiàng)目后期順利運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。

　　四、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中法律風(fēng)險(xiǎn)防范

　　結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別可以看出，住宅地產(chǎn)以住戶入住結(jié)束，而商業(yè)地產(chǎn)則是由多方運(yùn)轉(zhuǎn)的商業(yè)價(jià)值鏈組成，它需要開發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者以及物業(yè)管理四者結(jié)合起來才能取得共贏。商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主要包括“開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)、管理”幾個(gè)環(huán)節(jié)，這些環(huán)節(jié)每一個(gè)都是緊密聯(lián)系，在法律意義上將產(chǎn)生不同于普通房產(chǎn)的差異。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)過程中一般會(huì)遇到以下風(fēng)險(xiǎn)：

　　1、宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)

　　宏觀調(diào)控是指國(guó)家利用行政或經(jīng)濟(jì)手段對(duì)某些過熱的市場(chǎng)進(jìn)行干涉的方法，比較常見的行政手段有交易限制和行業(yè)準(zhǔn)入。上海市政府針對(duì)商鋪熱發(fā)布了《關(guān)于商場(chǎng)和辦公樓分割轉(zhuǎn)讓問題的通知》，在通知中明令禁止將沒有封閉、永久、固定維護(hù)結(jié)構(gòu)的商場(chǎng)與寫字樓擅自分割轉(zhuǎn)讓，并規(guī)定商鋪的買賣必須在有產(chǎn)權(quán)證以后并通過有關(guān)主管部門的批準(zhǔn)后方可進(jìn)行。該通知以行政手段對(duì)開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行了規(guī)范。

　　2、規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)

　　規(guī)劃是行政對(duì)某一地區(qū)產(chǎn)業(yè)、人口、交通等內(nèi)容的安排或計(jì)劃，屬于法規(guī)范疇，具有強(qiáng)制性，如果規(guī)劃失誤，也會(huì)造成商鋪貶值。同時(shí)，開發(fā)商在商鋪開發(fā)中盡量熟悉相關(guān)的行政法規(guī)和規(guī)定，以免從方向上犯了錯(cuò)誤。一項(xiàng)成功的規(guī)劃更多依賴于市場(chǎng)調(diào)查等商業(yè)活動(dòng)，但從法律角度了解城市發(fā)展的政策傾向也有一定的作用。

　　3、租金差價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　開發(fā)商出售商鋪后，消費(fèi)者、小業(yè)主們委托開發(fā)商經(jīng)營(yíng)此商鋪，而開發(fā)商則整體租賃給大型商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，租金相對(duì)低，必然與商家提供給小業(yè)主客戶的回報(bào)率之間將存在差距，就使得開發(fā)商不得不為支持較

高的回報(bào)去補(bǔ)貼一定的資金；要回避此類風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商必須按照市場(chǎng)規(guī)律來制定商鋪銷售價(jià)格和回報(bào)率，不能脫離市場(chǎng)，一味提高售價(jià)和回報(bào)率。同時(shí)由于租金高額的租賃稅，對(duì)于普通的購(gòu)房者而言并不十分清楚，購(gòu)房者因此認(rèn)為開發(fā)商存在欺詐引發(fā)糾紛十分普遍，這要求開發(fā)商在銷售前有正確的引導(dǎo)。

　　4、大型商家經(jīng)營(yíng)不善帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　若大型商家在長(zhǎng)期的承租期內(nèi)，經(jīng)營(yíng)管理不善，無法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，無力支付租金給開發(fā)商，將導(dǎo)致開發(fā)商不能支付固定回報(bào)率給小業(yè)主的承諾。因此開發(fā)商在考慮出租時(shí)，不能只以租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景www.dewk.cn及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”大商家租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約，以保證給業(yè)主一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康的回報(bào)率。這主要取決與招商這個(gè)特殊環(huán)節(jié)，一些開發(fā)商為追求高進(jìn)駐率，忽略商家經(jīng)營(yíng)形態(tài)、企業(yè)信譽(yù)等因素，導(dǎo)致商業(yè)布局不合理，或者因商家經(jīng)營(yíng)不善而在開業(yè)后退租，其影響較延長(zhǎng)招商時(shí)間更為嚴(yán)重。

　　5、售后“包租”帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　采取“售后包租”的方式涉及兩種法律關(guān)系：一是購(gòu)房人與開發(fā)商之間的買賣關(guān)系；二是購(gòu)房人與第三方的委托租賃關(guān)系。現(xiàn)在，有部分開發(fā)商采取委托經(jīng)營(yíng)合同方式，保障投資收益。即小業(yè)主除了和開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同外，開發(fā)商或開發(fā)商提供的管理公司一般還要與購(gòu)房者簽訂一份委托

　　6、產(chǎn)權(quán)分散帶來的風(fēng)險(xiǎn)

　　開發(fā)商分割商鋪銷售后所帶來的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷之主要問題。開發(fā)商可以建議小業(yè)主提前成立業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)來統(tǒng)籌安排商場(chǎng)未來租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，具體運(yùn)作可通過業(yè)主投資額的大小確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，業(yè)主委員會(huì)可通過自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這有效避免了返租期滿后發(fā)生糾紛的可能性。

　　7、物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

　　商用物業(yè)（尤其是商鋪）單獨(dú)成立業(yè)主委員會(huì)的可能性很少、難度較大，且商鋪物業(yè)管理的內(nèi)容繁雜，涉及諸如水、電、氣、經(jīng)營(yíng)形態(tài)等的收取、分?jǐn)偂⑹褂煤凸芾恚坏┕芾怼⒎?wù)不善，計(jì)容易導(dǎo)致物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)成本的過大，這恰好是經(jīng)營(yíng)者與物業(yè)的開發(fā)、管理者分歧最大、最繁瑣的環(huán)節(jié)之一，許多消費(fèi)者（投資者）與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上。而且不同的商業(yè)形態(tài)面臨的各種費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，使發(fā)生糾紛的概率大為增加。

　　此外，商鋪的公攤面積、相鄰權(quán)、環(huán)境變化、供求關(guān)系、選址不當(dāng)、開發(fā)商的項(xiàng)目實(shí)施能力不強(qiáng)、業(yè)態(tài)變化、商圈變化等問題都使開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中面臨重重風(fēng)險(xiǎn)，需要聘請(qǐng)專業(yè)律師來合法規(guī)避和安全防范。經(jīng)營(yíng)合同。開發(fā)商應(yīng)特別重視委托經(jīng)營(yíng)合同，因?yàn)檫@是保障投資收益的法律文書。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究

　　從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，對(duì)現(xiàn)實(shí)中的幾種商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了理論分析，認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)應(yīng)以商業(yè)為核心、資本為杠桿，實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合，并從實(shí)證角度，以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式詮釋了該理論現(xiàn)實(shí)操作的可行性。

　　隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展，與商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)的理論研究也逐漸成為學(xué)術(shù)界的嶄新課題。目前在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域有“萬(wàn)達(dá)訂單模式”、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式商鋪銷售運(yùn)營(yíng)模式、房地產(chǎn)投資信托等等。

　　本文認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)系統(tǒng)工程，并從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成分析入手，結(jié)合成功案例和具體實(shí)踐，從系統(tǒng)角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)行了研究，并提出了一種商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的新型商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)構(gòu)成研究

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成

　　本文認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)應(yīng)主要由地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體運(yùn)營(yíng)中，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗；地產(chǎn)開發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，沒有主要包括拿地和建設(shè)的地產(chǎn)開發(fā)，附著其上的商業(yè)運(yùn)營(yíng)則失去了必要的基礎(chǔ)和載體；資本運(yùn)營(yíng)是線索和目的，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的各環(huán)節(jié)都由資本運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合，并且任何商業(yè)項(xiàng)目都是以良性的資本運(yùn)營(yíng)為最終目的。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體構(gòu)成

　　根據(jù)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)構(gòu)成，相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)主體應(yīng)包括地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商和資本運(yùn)營(yíng)商。在商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際運(yùn)營(yíng)中，可能出現(xiàn)主體重合的現(xiàn)象，比較常見的是地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)承當(dāng)了資本運(yùn)營(yíng)商的角色，并且承當(dāng)了部分商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的工作，這是我國(guó)現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的一個(gè)顯著特點(diǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的常用模式

　　地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位

　　所謂地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位是指地產(chǎn)開發(fā)商除完成地產(chǎn)開發(fā)外，還參與項(xiàng)目選址、商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)。

　　從功能來講，地產(chǎn)開發(fā)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)和表現(xiàn)。地產(chǎn)開發(fā)是個(gè)階段性行為，而商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是個(gè)長(zhǎng)期性行為，所以從這個(gè)角度上考慮，地產(chǎn)開發(fā)商并不適合整體運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。但地產(chǎn)開發(fā)商具有資金雄厚、土地儲(chǔ)備豐富、拿地、建設(shè)和銷售流程熟悉的優(yōu)勢(shì)，并且由于商業(yè)地產(chǎn)在相當(dāng)一段時(shí)間里被認(rèn)為首先是地產(chǎn)開發(fā)，然后才是商業(yè)經(jīng)營(yíng)。地產(chǎn)開發(fā)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位，具有先天優(yōu)勢(shì)。

　　萬(wàn)達(dá)模式是地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位類型的代表，其創(chuàng)新性和優(yōu)勢(shì)在于:地產(chǎn)商充分發(fā)揮自身領(lǐng)域優(yōu)勢(shì)，通過模塊化的標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)可大大降低項(xiàng)目建設(shè)成本；通過耦合大型商業(yè)，實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)在邏輯流程；在資本運(yùn)營(yíng)上，也不僅僅局限于住宅的短期銷售模式，而是以地產(chǎn)為載體(分零銷售、整體銷售、整體上市等)實(shí)現(xiàn)資本運(yùn)營(yíng)。

　　但萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式有幾個(gè)特點(diǎn)值得我們關(guān)注，它們分別是:

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的地產(chǎn)開發(fā)具有地產(chǎn)項(xiàng)目本身的周期長(zhǎng)、投資大的特點(diǎn)，以地產(chǎn)耦合商業(yè)，地產(chǎn)占主動(dòng)對(duì)其在整個(gè)項(xiàng)目中的利益博弈并無益處，商業(yè)運(yùn)營(yíng)商可能的變更對(duì)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商影響巨大。除通過地產(chǎn)的載體、租金的形式外，資本運(yùn)營(yíng)未與商業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)耦合。商業(yè)運(yùn)營(yíng)與地產(chǎn)開發(fā)商通過契約方式的耦合，在實(shí)現(xiàn)商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)上(尤其是在商業(yè)低迷階段時(shí))存在一定隱患。

　　萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)模式要求作為項(xiàng)目主體的地產(chǎn)開發(fā)商同時(shí)擁有商業(yè)經(jīng)營(yíng)、資本運(yùn)營(yíng)方面豐富的能力。

　　商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位

　　所謂商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位是指商業(yè)運(yùn)營(yíng)商除完成商業(yè)運(yùn)營(yíng)外，還參與地產(chǎn)開發(fā)(主要是商業(yè)選址、商業(yè)設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃)，并主導(dǎo)整個(gè)運(yùn)營(yíng)過程的資本運(yùn)營(yíng)。

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，無論是地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，最終的盈利都需要商業(yè)運(yùn)營(yíng)來體現(xiàn)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位有以下優(yōu)勢(shì):商業(yè)運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)項(xiàng)目選址和前期規(guī)劃，為后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成功提供良好基礎(chǔ)；商業(yè)運(yùn)營(yíng)更具穩(wěn)定性和持續(xù)性；資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可與商業(yè)運(yùn)營(yíng)耦合，而不僅僅以地產(chǎn)為載體，可拓寬商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)渠道和手段。

　　下文以頤高商業(yè)地產(chǎn)模式為例，分析商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占主導(dǎo)地位的具體情況。

　　頤高是一家以專業(yè)數(shù)碼連鎖業(yè)務(wù)為基礎(chǔ)，IT藍(lán)色房產(chǎn)、IT網(wǎng)絡(luò)資訊為核心業(yè)務(wù)，融合IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的全國(guó)性大型IT集團(tuán)公司。其商業(yè)地產(chǎn)具體運(yùn)營(yíng)模式表現(xiàn)在以下幾方面:

　　地產(chǎn)耦合:頤高早期采用租賃、品牌輸出等形式實(shí)現(xiàn)商業(yè)擴(kuò)展；近年逐漸采取購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的前端，直接與地產(chǎn)開發(fā)商在資產(chǎn)上進(jìn)行耦合，占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位。表現(xiàn)在:參與并主導(dǎo)商業(yè)物業(yè)的選址；用資產(chǎn)的形式與開發(fā)商形成強(qiáng)耦合；在項(xiàng)目之初即與開發(fā)商建立完善的開發(fā)商退出機(jī)制，獲得項(xiàng)目建成后的資產(chǎn)處置權(quán)。

　　資本運(yùn)營(yíng):頤高通過購(gòu)置、聯(lián)合開發(fā)等形式獲得房屋的產(chǎn)權(quán)處置權(quán)，并在此基礎(chǔ)上建立兼顧商業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)資產(chǎn)的資本運(yùn)營(yíng)模式。

　　總結(jié)頤高資本運(yùn)營(yíng)模式，主要有以下幾點(diǎn):資產(chǎn)介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，建立完善開發(fā)商退出機(jī)制，完成開發(fā)商的資本周期(投入并獲得合理回報(bào))；通過物業(yè)資產(chǎn)的部分銷售、物業(yè)抵押、經(jīng)營(yíng)型貸款或引入信托投資等形式，平衡前期資產(chǎn)投入；部分物業(yè)長(zhǎng)期持有，通過持續(xù)經(jīng)營(yíng)獲得持續(xù)的商業(yè)收益，物業(yè)增值，滿足投資人、信托基金的投資回報(bào)。

　　頤高商業(yè)地產(chǎn)模式是一種典型的商業(yè)運(yùn)營(yíng)商占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。該商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于:

　　充分發(fā)揮了商業(yè)運(yùn)營(yíng)商在商業(yè)領(lǐng)域的專業(yè)性，通過資產(chǎn)的強(qiáng)耦合關(guān)系實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)在整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心；充分發(fā)揮了地產(chǎn)開發(fā)商在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的專業(yè)性；完善的退出機(jī)制，保障地產(chǎn)開發(fā)商利益的同時(shí)，強(qiáng)化商業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)項(xiàng)目的主導(dǎo)作用；除傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式外，還可實(shí)現(xiàn)以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為載體的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，使商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更具有持續(xù)性；頤高商業(yè)模式事實(shí)上是實(shí)現(xiàn)了以商業(yè)為核心，以資本為杠桿的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

　　頤高商業(yè)地產(chǎn)模式對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商提出了新的要求，除商業(yè)運(yùn)營(yíng)的領(lǐng)域能力外，還需要具備利用資本杠桿把控項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的能力。

　　比較分析

　　商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的資本運(yùn)營(yíng)必須以地產(chǎn)開發(fā)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)為載體，我國(guó)除商業(yè)銀行外的信托基金等形式的資本并不豐富，相關(guān)資本運(yùn)營(yíng)獨(dú)立體的成熟尚需時(shí)日，走到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)位置尚需要一個(gè)過程，因此本文沒有對(duì)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商占商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)地位的模式進(jìn)行分析。對(duì)萬(wàn)達(dá)和頤高比較分析見表1。

　　本文從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的構(gòu)成研究入手，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式和關(guān)鍵點(diǎn)，并主要對(duì)頤高商業(yè)地產(chǎn)模式進(jìn)行了分析。本文的創(chuàng)新點(diǎn)在于:從系統(tǒng)角度分析了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，以承擔(dān)主導(dǎo)地位的主體的區(qū)別為依據(jù)對(duì)目前的運(yùn)營(yíng)實(shí)踐進(jìn)行的劃分；從構(gòu)成角度出發(fā)，認(rèn)為資本運(yùn)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的重要構(gòu)成部分，同時(shí)也指出資本運(yùn)營(yíng)僅僅是組成部分之一，需要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況選擇合適資本運(yùn)營(yíng)模式；商業(yè)與地產(chǎn)的強(qiáng)耦合是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成功

的關(guān)鍵，事先耦合的紐帶是資本杠桿；商業(yè)運(yùn)營(yíng)是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的核心，對(duì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商承擔(dān)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的主導(dǎo)地位的優(yōu)勢(shì)和操作進(jìn)行了分析。

篇3：E商城市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式探討

　　E商城市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式的探討

　　來E城工作有一段時(shí)間了，這段時(shí)間的工作是遵照余總的要求，配合銷售部拓展招商工作，進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)有意投資人的解釋工作。協(xié)助公司修訂完善公司各項(xiàng)管理制度。籌備E城市場(chǎng)管理咨詢委員會(huì)的準(zhǔn)備工作并制訂章程。

　　在與商戶交流的過程中，有意投資E城的商戶朋友大多數(shù)對(duì)今后市場(chǎng)管理模式十分重視，并把今后市場(chǎng)的良好運(yùn)營(yíng)作為是否決定投資的一項(xiàng)重要條件，提出了有關(guān)E城硬件設(shè)備、設(shè)施的配置及在今后市場(chǎng)管理模式、管理方案、推廣策劃方案、市場(chǎng)提供的綜合服務(wù)項(xiàng)目等方面的期望。為此，作為市場(chǎng)管理前期介入人員深感肩上膽子的沉重，E城以何種運(yùn)營(yíng)模式進(jìn)入"角色"？房產(chǎn)項(xiàng)目如何與今后市場(chǎng)管理對(duì)接？實(shí)現(xiàn)“長(zhǎng)期合作、實(shí)現(xiàn)雙贏”，為經(jīng)營(yíng)者創(chuàng)造最大的利潤(rùn)空間的承諾其實(shí)質(zhì)是為公司本身的利益最大化。這也是我一直在思考的問題。下面我想結(jié)合對(duì)E路各批發(fā)市場(chǎng)管理模式的分析及一些相關(guān)管理方式的看法，對(duì)公司今后市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式做一些不成熟的設(shè)想，希望與領(lǐng)導(dǎo)們共同探討。

　　E路批發(fā)市場(chǎng)中幾個(gè)代表性市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況：

　　首先是E大廈，由于是首汽庫(kù)房改造的市場(chǎng)，其房間結(jié)構(gòu)不好，內(nèi)部設(shè)施沉舊。從管理模式上講，屬于委托管理，造成各項(xiàng)工作責(zé)任不清，發(fā)生問題找不到責(zé)任人，管理松散，人員素質(zhì)低。致使商戶關(guān)系緊張，糾紛不斷。

　　吉利大廈是酒店管理結(jié)構(gòu)，房間結(jié)構(gòu)小，布局比較零亂。從管理模式上看，由于部門管理權(quán)利集中，對(duì)于出租、轉(zhuǎn)讓沒有明確的管理規(guī)定，導(dǎo)致在裝修等管理方面的獨(dú)裁，“吃拿、海要”是導(dǎo)致商戶怨氣的根本原因。

　　天雅大廈，在開業(yè)初期就分析借鑒了E路各市場(chǎng)的存在的問題，總結(jié)出一條由開發(fā)者自己管理市場(chǎng)的運(yùn)作管理模式。在招商過程中，制定對(duì)有意投資的商戶資質(zhì)方面的審查、篩選，從市場(chǎng)商戶的穩(wěn)定性和市場(chǎng)運(yùn)作的靈活性兩方面考慮商戶的租售比例（實(shí)行30%買使用權(quán)，70%出租）。在商戶房間的結(jié)構(gòu)、面積方面考慮到商戶發(fā)展的需要，制定擴(kuò)大房間面積（最大的房間300平米，九層以上全部為大戶室）的政策。在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式及組織結(jié)構(gòu)上，采取董事長(zhǎng)掛帥，授權(quán)常務(wù)總經(jīng)理全盤管理，部門設(shè)置層層落實(shí)到位的管理方式。但在前期硬件設(shè)備設(shè)施的安裝選配上也有其考慮不周到的缺欠，如空調(diào)設(shè)備的選用、風(fēng)道設(shè)置的不合理、安全監(jiān)控設(shè)施的不完善，至使天雅大廈在大廈中央鋪位經(jīng)營(yíng)的商戶“冬冷夏熱”產(chǎn)生不少怨氣。但這些不足還是被“人性化”的服務(wù)管理運(yùn)作方式（節(jié)日發(fā)放對(duì)商戶的慰問品、慰問信，春節(jié)送“福”字，召開聯(lián)誼會(huì)等活動(dòng)）所淡化、彌補(bǔ)。開業(yè)近兩年，租金每年以10%的價(jià)格攀升，這給房地產(chǎn)帶來了升值。但同時(shí)也給租賃商鋪經(jīng)營(yíng)商戶帶來了壓力，商戶們都爭(zhēng)先買斷天雅的商鋪，為自己在E路爭(zhēng)得一塊屬于自己的地盤。現(xiàn)在E路一帶地盤的擴(kuò)大（新E路的興起）實(shí)際上也給天雅大廈造成了競(jìng)爭(zhēng)的壓力。

　　朝外們，在商業(yè)房產(chǎn)開發(fā)時(shí)主要以出售的形式，對(duì)于業(yè)主的經(jīng)營(yíng)能力沒有嚴(yán)格篩選。由于商鋪出售之后，產(chǎn)權(quán)歸屬業(yè)主，很難達(dá)到統(tǒng)一管理，保持商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位。還有，由于大部分投資者沒有經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)都將其投資的商鋪用于出租。在管理方面，又忽略后期的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理（由從來沒有作過市場(chǎng)的人員進(jìn)行市場(chǎng)管理，管理機(jī)構(gòu)不明確。物業(yè)公司與市場(chǎng)管理同時(shí)參與管理，導(dǎo)致職責(zé)不明，物業(yè)與市場(chǎng)形成對(duì)立），對(duì)商戶轉(zhuǎn)租沒有控制。致使許多商鋪空置，無法維持經(jīng)營(yíng)，開發(fā)商的網(wǎng)上怨聲不斷，一片噓唏，原來定位于高檔商業(yè)街，后來只能做以零售為主的小商品市場(chǎng)。

　　北斗星正值建設(shè)中，經(jīng)了解其建筑結(jié)構(gòu)由原來的混凝土結(jié)構(gòu)改為鋼結(jié)構(gòu)，建設(shè)速度快。他們采用的招商模式為全部出租（原來在此經(jīng)營(yíng)商戶大多采取了預(yù)留商鋪）。據(jù)了解北斗星由四家股東開發(fā)，市場(chǎng)建成后將分割產(chǎn)權(quán)，會(huì)出現(xiàn)管理不統(tǒng)一的局面。

　　E城周邊有同時(shí)開發(fā)的項(xiàng)目，其價(jià)格比E城的售價(jià)低近（60%-80%），E城在今后的招商上采用什么策略？可否考慮從長(zhǎng)線收益與短線收益的角度綜合衡量，如果現(xiàn)階段招商工作中，因價(jià)格上的比拼、招商模式上的單一，使大客戶流失，對(duì)今后的招商及今后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)實(shí)力會(huì)產(chǎn)生諸多不良影響。

　　由此所見，E路一帶市場(chǎng)的興起、發(fā)展具有其復(fù)雜性、競(jìng)爭(zhēng)性。在當(dāng)今市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目從初始到成熟，首先需要制定適合自己的市場(chǎng)的定位、經(jīng)營(yíng)理念和后期管理模式。在運(yùn)營(yíng)管理中分階段、分層次、分步驟的不斷完善運(yùn)營(yíng)機(jī)制，做到環(huán)環(huán)相扣的實(shí)施方案。才能使市場(chǎng)生存發(fā)展進(jìn)而使房地產(chǎn)持續(xù)升值達(dá)到“雙贏”的目的。

　　事實(shí)告訴我們，以“商鋪切割，一賣了之”的開發(fā)模式、用地產(chǎn)的營(yíng)銷思路、用地產(chǎn)的運(yùn)作方法，在當(dāng)今供過于求的E路，是不能獲得商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)真正成功的。商業(yè)市場(chǎng)管理與房地產(chǎn)是兩個(gè)完全不同的領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有一席之地，必須充分利用商業(yè)市場(chǎng)管理的手段，制定切合實(shí)際的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式，促進(jìn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的持續(xù)發(fā)展，這同樣可以滿足商業(yè)地產(chǎn)多方面發(fā)展需求。

　　綜上所述：我認(rèn)為要實(shí)現(xiàn)大廈今后的發(fā)展——打造“E至尊旗

　　艦”的目標(biāo)。“專業(yè)管理、至誠(chéng)服務(wù)”的服務(wù)原則，“長(zhǎng)期合作、實(shí)現(xiàn)雙贏”創(chuàng)造最大的利潤(rùn)空間這些我們對(duì)投資者的承諾。首先要求我們?cè)谇捌诖髲B規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商工作、市場(chǎng)組織建設(shè)中站在便于今后大廈管理、降低管理成本的角度，在項(xiàng)目的源頭為今后管理市場(chǎng)創(chuàng)造條件。

　　市場(chǎng)管理服務(wù)對(duì)象，一是服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)、二是服務(wù)于顧客購(gòu)物、三是服務(wù)于商戶銷售。市場(chǎng)運(yùn)作管理與其他形式的物業(yè)管理相比，對(duì)其安全方面、服務(wù)質(zhì)量、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理水平有更高的要求。尤其是E路外貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)更有其管理起點(diǎn)高、對(duì)市場(chǎng)管理人員的素質(zhì)要求高的特殊性（考慮市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境中的國(guó)際形象）。

　　隨著項(xiàng)目進(jìn)度的加快，我就以下兩點(diǎn)問題提出如下建議：

　　一、根據(jù)項(xiàng)目的投資預(yù)算、市場(chǎng)檔次、大廈規(guī)模功能，從硬件設(shè)施設(shè)備安裝位置（安全防盜系統(tǒng)、消防監(jiān)控系統(tǒng)、水電表抄表系統(tǒng)、中央空調(diào)控制系統(tǒng)、和車輛管理設(shè)施、市場(chǎng)視覺識(shí)別系統(tǒng)）、裝修裝潢要求（裝修安全要求，裝修美化及櫥窗設(shè)計(jì)要求）、配套服務(wù)項(xiàng)目的規(guī)劃（管理用房、員工宿舍、休息場(chǎng)地、中西餐廳、銀行、綠植的配置等）、給商戶的影響（水電供應(yīng)容量、噪聲、污染的影響、垃圾處理方式）等方面考慮。站在確保市場(chǎng)安全、確保設(shè)備設(shè)施運(yùn)行可靠、確保顧客消費(fèi)的便利性、確保購(gòu)物環(huán)境的整潔性，有力今后管理的角度，盡可能全面考慮。

　　二、現(xiàn)階段大廈項(xiàng)目進(jìn)展很快，工程硬件設(shè)施是大廈正常運(yùn)轉(zhuǎn)的血脈，為了保證將來的市場(chǎng)營(yíng)業(yè)硬件設(shè)施（中央空調(diào)系統(tǒng)、上水排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應(yīng)系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，一些自動(dòng)化系統(tǒng)，通信自動(dòng)化系統(tǒng)、辦公、保安、消防自動(dòng)化系統(tǒng)等方面的工程設(shè)備設(shè)施）正常運(yùn)轉(zhuǎn)，減少因銜接不暢所發(fā)生的費(fèi)用，因完善工程遺留問題給商戶造成的煩惱，因整改缺陷給今后市場(chǎng)管理背上沉重的包袱，保證項(xiàng)目的協(xié)調(diào)整改、及時(shí)糾正。建議請(qǐng)參與今后市場(chǎng)管理，有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的工程管理人員及早介入工程項(xiàng)目規(guī)劃和安裝階段。

　　另外根據(jù)E城市場(chǎng)管理目標(biāo)，參考相關(guān)市場(chǎng)管理組織結(jié)構(gòu)，結(jié)合E城的實(shí)際情況，特編制北京

第一E商業(yè)管理有限公司組織結(jié)構(gòu)圖及組織結(jié)構(gòu)及員工編制說明（另附），請(qǐng)余總指教。

　　同時(shí)還想就今后E城市場(chǎng)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及定位？北京第一E商業(yè)管理有限公司與總公司的隸屬關(guān)系？市場(chǎng)管理開展業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)來源？以及有關(guān)今后E城市場(chǎng)管理的諸多問題與余總進(jìn)行了解探討，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)明示。