淺談我國商業(yè)街的類型以及運作的研究
城市步行街商業(yè)街（區(qū)）是城市商業(yè)發(fā)展、城市風貌、城市綜合競爭力的代表，也是城市gg開放成果和城市經濟繁榮的代表，因此，人們都把城市步行街商業(yè)街稱之謂“城市窗口”、“城市名片”。
一、商業(yè)街的類型
我國步行街商業(yè)街（區(qū)）主要有以下四種類型：
1．歷史上形成的，城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街。它是城市名片，體現城市繁榮。如北京王府井、西單，上海南京路、淮海路、四川路，廣州的上下九商業(yè)步行街，天津的和平路商業(yè)街，南京的湖南路商業(yè)街，沈陽中街，蘇州的觀前街等。
2．專業(yè)商品街和服務性街區(qū)。如北京南城馬連道的茶業(yè)一條街，楊村的裝飾布一條街，杭州的絲綢城，廣東省番禹電器一條街，以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。
3．旅游觀光休閑街。尤其是有很長歷史和文化底蘊的古城鎮(zhèn)，如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海新天地等。
4．室內商業(yè)街。如北京東安商場的地下“老北京一條街”，沈陽興隆大家庭“室內商業(yè)一條街”等，MALL里和地鐵里商業(yè)街也屬于這個范疇。
目前，我國商業(yè)街步行街有兩個趨勢值得關注：
一是從經營走勢分析，第一種類型，即歷史上形成的、城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街，購物比例呈下降，而旅游、餐飲、娛樂、休閑比例呈上升的趨勢，因此，正面臨經營業(yè)態(tài)和錯位經營的調整，進入再次改造期。其他三種類型，只要定位準確，經營狀況越來越好。
二是大城市商業(yè)街步行街的改造建設正向中小城市幅射。在經濟發(fā)展中，城市改造結合商業(yè)結構調整，特別是地級市和旅游城市，都十分重視步行街商業(yè)街規(guī)劃，都十分重視步行街商業(yè)街建設。
二、商業(yè)街的運作研究
風格各異的城市商業(yè)街，是一個城市的標志，也是一個城市深厚文化底蘊的集中體現。現在世界各國都很重視城市商業(yè)街的建設，特別是在國內，各省市開發(fā)建設商業(yè)街的熱潮不斷高漲。從各地商業(yè)街的建設情況看，開發(fā)建設的規(guī)模存在一定問題，但不是主要的，現在比較突出的問題是商業(yè)街的規(guī)范性問題。商業(yè)街的形成和發(fā)展是有其客觀規(guī)律性的，并不是一蹴而就的。
1、商業(yè)街的形成
商業(yè)街的形成與發(fā)展一般要經過七個時期：
自發(fā)形成的集市時期，其特點是以擺攤為主。
商鋪林立的街坊時期，其特點是開始進店經營。
繁華熱鬧的區(qū)域商業(yè)中心時期。其特點是商家密度開始增大，臨街商業(yè)網點面積已達到50%以上。
大型商業(yè)街的形成時期，其特點是高樓開始增多，一般在六層以下。
大型百貨商場及超市的形成時期，其特點是作為商業(yè)街必須要有一家或數家大型百貨業(yè)態(tài)的商場，代表一定的主導作用，而更多的則是各類專業(yè)店、精品店等。
城市拆遷改造，部分商業(yè)街沒落，新的商業(yè)街崛起。
市場的調整、商場的變革，使老商業(yè)街獲得新生又重放異彩。
商業(yè)街的誕生和發(fā)展，要具備兩個條件。一是要有市場的需求和商品的供應量；二是要有良好的環(huán)境條件，首先是交通和市政條件適合市場的形成和發(fā)展。沒有一定的客流量，交通市政條件不具備，就很難形成商業(yè)街的規(guī)模。
分析當前各地商業(yè)街開發(fā)熱的原因，大致有以下四點：
政府的政績工程原因，因商業(yè)街可以起到短期見效的效果。
消費者的原因，因商業(yè)街不僅可以滿足購物需求，還可以滿足休閑娛樂需求。
商家的原因，因商業(yè)街具有強大的吸引力、購買力，商家樂于在此投資。
開發(fā)商的原因，因商業(yè)街的開發(fā)建設能給開發(fā)商帶來豐厚的利潤，因此有實力的房地商開發(fā)商已從住宅開發(fā)，轉向社會綜合需求的開發(fā)。
當前，商業(yè)街的開發(fā)，面臨著兩條線。一是通過對原有商業(yè)街的硬件的改造、提升，重塑商業(yè)街的形象。這類商業(yè)街的改造成功率一般占到80％。二是隨著城市城區(qū)的不斷向外擴展，新的商業(yè)街區(qū)逐漸形成，涌現出新的商業(yè)街。
2、商業(yè)街的功能
1）商業(yè)街的功能演變。商業(yè)街的形成、發(fā)展存在著一個過渡期。在過渡時期，要有一個適量的過渡。一般而言，商業(yè)街的經營為室內經營。因此，地下設施要好一些，地上設施過得去即可，不要貪大求洋，脫離實際需要。另外，也要考慮經營者的心理承受能力和實際經營的需要。
2）商業(yè)街的主題構成。商業(yè)街的主題構成包括商家、顧客和行業(yè)三部分。商業(yè)街的商家主要由綜合百貨店、專業(yè)店、飲食店及現代通訊商品店等構成，另外，超市最好不要建在商業(yè)街上。商業(yè)街的顧客屬于復合層，也就是說不設門檻，誰都可以去。
商業(yè)街要在長期的經營發(fā)展過程中，逐漸形成自己的主要消費群體。例如西單商業(yè)街形成了以北京市居民為主的消費群體；王府井商業(yè)街的消費群體83％為外地顧客。因此，商業(yè)街的經營者們，要經常研究分析消費群體的構成，并根據不同消費群體的需求，組織經營。
3）商業(yè)街的行業(yè)構成。現代商業(yè)街的行業(yè)構成，一般應包括商業(yè)、旅游業(yè)、餐飲業(yè)、服務業(yè)、金融保險業(yè)、休閑娛樂業(yè)、中介行業(yè)、房地產業(yè)、IT業(yè)等。
3、商業(yè)街的特色
1）要具有區(qū)域性。商業(yè)街要有明顯的區(qū)域性，例如北京的王府井商業(yè)街、西單商業(yè)街、大柵欄商業(yè)街的區(qū)域性就非常明顯。不論是本地顧客，還是外地顧客，只要到過上述商業(yè)街，都會留下深刻的北京區(qū)域印象。
2）要具有歷時性。商業(yè)街的歷時性包括三個方面。一是要具有文化的積淀，例如商業(yè)街上眾多的老字號商店，就是一種歷史的文化積淀。二是要具有民俗的延續(xù)性，其主要反映在建筑文化、經營文化方面。三是要具有當地人民生活方式的反映，具有濃郁的地方特色。
3）要具有品質性。商業(yè)街的品質性，主要表現在商業(yè)街的結構與布局上，強調建筑物的密度與高度，盡量給人以視覺上美的享受。另外，商業(yè)街的風格特征應與該市城市面貌和性質相一致，相吻合。
4）要具有價值性。隨著時代的發(fā)展和社會的進步及市場競爭的日益加劇，商業(yè)街的價值性不可忽視。在當今商業(yè)街的建設和發(fā)展中，要把以人為本、以情為根的經營理念，落實到具體的經營服務之中。要為顧客提供越來越多的方便和更加人性化的服務，使前來觀光購物的顧客終生留下美好的印象和回憶。
隨著經濟的發(fā)展，社會消費需求發(fā)生了很大變化。在現如今，由于市場上大多數商品趨于飽和，消費核心問題越來越趨向情感消費。因此，要研究市場需求變化和顧客消費的心理變化，精心打造好市場的服務品牌。
4、商業(yè)街的產品
1）打破傳統(tǒng)形式，創(chuàng)造抽象產品。商業(yè)街的形式，隨著時代的發(fā)展，越來越不拘于一種形式或模式。如天津的城中街（南市街）、北京新東安市場的店中街（老北京一條街）、北京東方廣場的廣場街等，雖然都是商業(yè)街，但形式上各不相同。
2）保存舊城風貌，改善內部適應環(huán)境。隨著時代的發(fā)展，大多數傳統(tǒng)商業(yè)街都面臨著改造的問題。但是這種改造是在保存原有風貌前提下的改造。因此，一定要本著改造要適應現代營銷，硬件的改造要為軟件服務，以使重塑后的商業(yè)街更能體現地方風貌的原則來進行。
3）取消社區(qū)符合，創(chuàng)造從眾體驗。因商業(yè)街的客流為復合群體，所以心理上應突出共識的觀念，要為所有觀光購物的消費者服務。另外，在商業(yè)街上，應該點綴一些形象上描述象征生活事物的作品（如好的雕塑作品）。
4）幻化室內場景，營造特色風格。現代商業(yè)街越來越注重運用色彩的夸張，幻化室內場景。同時運用一些抽象的裝飾、展示、雕飾作品，營造店內營銷的特色風格。
5）組織視線走廊，珍惜自然景觀。世界各地著名的商業(yè)街，都很重視與城市自然景觀的融合，成為一個很好的結合體。沒有自然條件的，要以人工再造自然的方式，增加一些花壇、綠地、噴泉等自然景觀。另外，室內商業(yè)街提倡享受陽光技術，詩化高新技術，多采用一些自然光的照明，多一些回歸自然的設計。
6）提供第三空間，提供情緒轉化場所。現在商業(yè)街的功能不斷發(fā)展變化，觀光購物只是其中的一項內容。要從顧客的角度出發(fā)，積極開辟、提供第三空間。第三空間的作用：一是可以緩和建筑和環(huán)境的沖突；二是為顧客提供了情緒轉換的場所，克服觀光購物過程中的疲勞感。（如北京世貿天街）
5、關于商業(yè)街的運作
租賃是市場化運作的核心。商業(yè)街租賃經營占的比重較大，因此要從實際出發(fā)，盡量降低入市的門檻，租賃方式也可以靈活一些。旺地段分拆面積要大一些，反之則小。另外，租賃場地可以買斷，也可以租用。
業(yè)主結構要有大有小，要培養(yǎng)部分“二房東”。商業(yè)街業(yè)主的構成要做到大小結合，既有資金雄厚的黃金商、珠寶商，也要有一家一戶的小店鋪；既要為大戶經營開路，也要為小戶經營創(chuàng)造條件。同時要有意識地培養(yǎng)部分“二房東”，以減輕市場管理者的工作壓力。
建立社會化規(guī)范運作體系。現代商業(yè)街的發(fā)展，要有與之相配套的社會化規(guī)范運作體系。其中包括：經營公司、信息中心、廣告代理、儲運公司、維修公司，保安公司、保潔公司等。市場化程度越高，社會化規(guī)范運作體系就越要細化。從某種意義上講，一條商業(yè)街的社會化規(guī)范運作體系的高與低，對商業(yè)街的興旺與發(fā)展有著很大的影響。
篇2：國內商業(yè)街運作基礎理論
國內商業(yè)街運作基礎理論
商業(yè)街是指為數眾多的零售店集中在一個區(qū)域內，以一定的規(guī)模和規(guī)律，形成帶狀的企業(yè)群體。商業(yè)街具有商品流通機能（收集、計劃、調整）；交流商情機能（購買、消費、產業(yè)）；提供購物環(huán)境機能（服務環(huán)境、店鋪印象環(huán)境）和售后服務機能。商業(yè)街占有城市的一定地域。傳統(tǒng)商業(yè)街幾乎都在城市的幾何中心，如天津和平路商業(yè)街；現代商業(yè)街偏重于城市交通條件最佳之處居多，如北京懷柔區(qū)城西門商業(yè)街，既不是縣城的幾何中心，也不是人口密集區(qū)，而是公路、鐵路交通便捷之處，流動客流為商業(yè)街帶來了繁榮，在城鎮(zhèn)規(guī)劃中占一定的地域。
一、商業(yè)街設置的模式計劃。
商業(yè)街有多種模式，按照商業(yè)設施的基本區(qū)分提供兩種主要模式。商業(yè)設施基本區(qū)分為銷售商店群、飲食商店群、服務商店群和娛樂商店群。
第一，環(huán)形商業(yè)街設置的模式。
第二，帶形商業(yè)街設置的模式。
二、商業(yè)街行業(yè)構成規(guī)模表
地區(qū)型商業(yè)街近鄰型商業(yè)街
購物頻率適中較高
結構主體服裝、百貨、大型菜市場集中，其余分散
目的性強的，選擇性強的，“兩小”、“一服”集中，其余散性
波及度服裝、日用百貨、文化用品、化妝品、副食、飲食副食、蔬菜、糧食、日用百貨、日用五金、綜合服務
類型結構專業(yè)型為主復合型為主
三、商業(yè)街的現狀與未來
中國加入WTO以后，外國商業(yè)資本不容置疑地要擠入中國市場滾滾的洪流之中。隨著中國稅制改革的加快，打破區(qū)域、行業(yè)界限的束縛，實現商業(yè)資產重組的局面必將來臨。
商業(yè)街規(guī)劃布局的基本要點。商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律地排列組合的商品交易場所。其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團式商業(yè)街。規(guī)范化的商業(yè)街，布局的基本要點包括以下五個方面。
1、商業(yè)街的名片
由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規(guī)律排列的商業(yè)街，在全世界各地比比皆是，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蒙特利爾的薩布洛克大街等等。“西關商廊”，開封宋城御街、黃山屯溪老街、北京琉璃廠文化街、哈爾濱中央大街。
大型購物中心均誕生在城市郊區(qū)。它是在一個或幾個大型建筑群內，許多商店、餐飲店、服裝店有規(guī)律、按比例呈直線或環(huán)線狀有序排列的商業(yè)街，購物中心和商業(yè)界有嚴格的界限和原則區(qū)別。商業(yè)街不是購物中心，不是商業(yè)區(qū)，不是商務區(qū)，也不是商業(yè)社區(qū)，而是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的場所。
2、商業(yè)街的類型
商業(yè)街按不同規(guī)模來劃分，可以為大型商業(yè)街，大型商業(yè)街的長度均在1000米的標準基礎上進行有序分布。全國最長的步行商業(yè)街是武漢的江漢路商業(yè)街，全長1210米。又可分為中型商業(yè)街和小型商業(yè)街，如深圳華強北路商業(yè)街和北京的有275米的大柵欄袖珍商業(yè)街。
商業(yè)街按功能來劃分，可分為綜合型商業(yè)街和專業(yè)型商業(yè)街，前者如南北總長約為1600米的北京西單商業(yè)街、烏魯木齊中心路商業(yè)街、昆明青年路商業(yè)街；后者如杭州健康路絲綢彩色街，福建榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。
商業(yè)街按不同等級來劃分，可分為市級商業(yè)街和高級商業(yè)街、小型商業(yè)街。前者如哈爾濱中央大街、天津和平路商業(yè)街；后者如天津濱江道商業(yè)街、北京地安門商業(yè)街和芳莊小區(qū)餐飲一條街。
除此之外，按不同性質來劃分，又可分為商業(yè)性一條街、服務性一條街，如北京中關村電子一條街、北京西二環(huán)東側的北京金融街。
目前世界經濟發(fā)達的現代化大城市，第三產業(yè)就業(yè)人口占全國就業(yè)人口的比重高達50%-80%，如紐約第三產業(yè)就是人口比重的88.8%，香港為78.3%，東京為76.3%，新加坡為65.6%。北京為49.6%，廣州為47.1%，上海為38%，均低于50%的比重。全國平均第三產業(yè)就業(yè)比重為26.4%。商業(yè)區(qū)是第三產業(yè)中的核心產業(yè)，不管是哪種類型的商業(yè)街均是一個城市形象的代表之一，一個城市經濟最顯然的關注點。
3、商業(yè)街的風格
商業(yè)街的風格是指商業(yè)街的整體格調和整體形象。它是通過自身的一系列活動和較長時間的運作，給社會留下知名度、印象度和完善度。
首先，商業(yè)街要保留統(tǒng)一的建筑風格。
其次，商業(yè)街要突出個性觀念的軟件管理風格。北京西單商業(yè)街，自1981年西單商場提出“中檔品牌、大眾服務”的經營方針后，西單商業(yè)街的客流中，北京市本地人口占74%，而外來人口只占26%。北京秀水服裝一條街，這條街的管理委員會制定一整套帶有理念特色的管理和服務條款，使之成為了北京專業(yè)性商業(yè)街中經久不衰的特色商業(yè)街。
4、商業(yè)街的定位
商業(yè)街的定位，是各類商業(yè)街生存與發(fā)展的前提條件。在當今各大中城市都在興建商業(yè)街之際，根據規(guī)范商業(yè)街的量化標準、人文環(huán)境、地理比重和可塑性四點定位準則，剖析商業(yè)街單體，尋找出一個城市商業(yè)街功能定位的規(guī)律，進而設計城市商業(yè)發(fā)展的總框架。
首先商業(yè)街要根據城市的基本職能和城市功能，確定自己的定位。前門大柵欄商業(yè)街正是這座有深厚文化底蘊國際大都市的縮影。大柵欄商業(yè)街一是業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多。二是老字號店多，帶有濃厚的歷史文化色彩。三是光顧的客流特殊，購物者以購物、休閑、觀摩、娛樂為一體的復合層為主，故此，大柵欄商業(yè)街定位在“商業(yè)、文化、旅游”一體化上，確有其道理。
其次，商業(yè)街要根據城市或城市的不同區(qū)域，在近期和中遠期經濟發(fā)展的趨勢，確定自己的定位。
5、商業(yè)街的進入
任何一種商業(yè)流通形式的出現與發(fā)展，均存在進入市場的時機選擇是否得當的問題。商業(yè)街的進入，即市場切入點，多選擇在區(qū)域經濟處于上升階段、宏觀經濟環(huán)境完備的前提下，實施進入市場的戰(zhàn)略。總之，商業(yè)街前期規(guī)劃布局要完成自我名片、類型、風格、定位和時機五大課題，才能實現科學、規(guī)范的商業(yè)街運作。而處在市場經濟的今天，支配人們購物行為的動機，早已不是簡單地對商業(yè)量的追求，而是要求適應個性消費、情感消費、時尚消費、大眾消費、攀比消費的市場環(huán)境，商業(yè)街設計時，對諸多環(huán)境因素的分析。
1、交通因素是決定商業(yè)街產業(yè)的前提。商業(yè)街通常選擇在一個城市的幾何中心或城市經濟中心，不能像購物中心那樣選擇在城市之外，由此帶來，商業(yè)街設計中非常棘手的問題——交通環(huán)境。中國城市的形成大體分為三種類型。一是由于歷史政治、軍事原因，先有城后有市逐漸演變到今天城市的全貌。二是沿河湖海、依自然地理條件而發(fā)展起來的城市，人口的聚集先于商業(yè)發(fā)展，交通條件與現代市場經濟的要求相差甚遠。三是現代開發(fā)建設的新城市，如包頭市、太原市、渡口市的城市交通網建設。大型綜合型商業(yè)街，應先期規(guī)劃設計主體交通網。中、小型商業(yè)街，在不具備主體交通網狀的情況下，可采取平面互動交通網設計。條件再差，也要具備一側、一面、兩端交通疏導型交通網條件。中國的城市商業(yè)街多數是借市成街模式，即自然形成市場，政府借市場氣氛修路，進而完善市場，形成商業(yè)街。商業(yè)街是借市成街，不可借店成街。因為一個店的商圈遠遠低于商業(yè)街的商圈，如北京東直門內簋街餐飲一條街，是由223家不同風味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長的地段內有序排列組合而成的，非一個店能作為的。與商業(yè)街的客流量、流速直接相關聯(lián)的還存在停車場問題。美國加洲南海岸廣場（SOUTH COAST PLAZA）步行商業(yè)街，有一萬個免費停車位。圣安娜市第17街（MAIN PCACE）步行
商業(yè)街，商業(yè)設施建筑面積6萬平方米，而已有4000輛汽車的停車場。北京王府井商業(yè)街現有6個機動車停車場，可容納1025輛機動車。2、市政因素是商業(yè)街存在的基礎。中國大城市的商業(yè)街，多在城市的幾何中心，如天津的和平路商業(yè)街、上海的南京路商業(yè)街、太原的迎澤大街、成都的春熙路。改造后的北京王府井商業(yè)街平均寬度12米，局限寬度21米，全部實現無障礙路面設計，加之51個獨立座椅，12個曲型座椅，7類燈光。1668個噴頭、無圍欄的兩組音樂噴泉，28個小品設計和各種各樣的花盆、花壇、花車、花桶。
3、人口因素是商業(yè)街發(fā)展的動力。商業(yè)街與超級市場不同。超級市場面向社區(qū)常住人口服務，其流量與購買力均保持均衡狀態(tài)。而商業(yè)街的客流量變化確與流動人口相連，如北京市三大商業(yè)街，外來流動人口占客流量的比例，王府井大街為60%，西單北大街為26%，前門大街為65%。由此看來，商業(yè)街的設計，首先要為商業(yè)街的客流量、和客流寬度做較為準確的計算。除此之外，現代商業(yè)街的發(fā)展，正要看消費購買力的投向和消費者的心理變化趨勢。尤其是作為城市窗口的商業(yè)街，更應顯現出商業(yè)街在城市整體格局中的地位與作用。現代人，尤其是現代青年人，向往超前消費，追求時尚消費標榜個性消費，強調情感消費，這些正是城市商業(yè)街設計的著眼點。
4、人文因素是商業(yè)街存在的保障。商業(yè)文化特色不僅是商家追求的經營目標，而且也是未來商業(yè)街設計的著眼點。隨著生產力的發(fā)展和時間的推移，人文因素對商業(yè)街的沖擊將日益顯著。北京大柵欄商業(yè)街，在經歷了580年的歷史沖擊，仍存在于京都，其原動力在于京城商業(yè)文化的支撐。距今已有380載歲月的廣州西關商業(yè)街，充分表現嶺南特色的人文風貌和與外夷人交往的文化氛圍。北京王府井商業(yè)街上“祥子拉車”雕塑與“火樹銀花”雕塑風格、格調上的矛盾，正反映出現代商業(yè)環(huán)境中東方文化與世界文化的撞擊和融合。開封宋城街是靠東京汴梁的古商業(yè)文化之風名揚中原天地的。北京什剎海旁邊的煙袋斜街商業(yè)街，是典型的京味兒商業(yè)街。
完善的客觀環(huán)境，是促進城市商業(yè)街繁榮與發(fā)展的關鍵之點，是未來城市發(fā)展的亮點。
1.1 商業(yè)街的概念
1.1.1. 商業(yè)街的基本要點
商業(yè)街是指眾多不同規(guī)模、不同類別的商店有規(guī)律的排列組合的商品交易場所，其存在形式分為帶狀式商業(yè)街和環(huán)型組團式商業(yè)街。它是由眾多的商店、餐飲店、服務店共同組成，并且按一定結構比例規(guī)律排列，如墨西哥城起義者大街、紐約的百老匯大道、蘇黎世的班霍夫大街、蒙特利爾的薩布洛克大街、巴黎香榭麗舍大街，等等。在西方的經濟理論中，它與購物中心、商業(yè)區(qū)等等有著嚴格的界限，是不可混淆的概念。規(guī)范化的商業(yè)街，其基本要點包括五個方面。
A. 商業(yè)街的業(yè)態(tài)
首先，購物中心不是商業(yè)街。購物中心是由一個管理機構組成、統(tǒng)一管理，把一系列零售商店、超級市場組織在一組商店群體內的業(yè)態(tài)形式。1931年美國出現全球第一個購物中心，到1999年底，購物中心的銷售額已占全美商品零售額的30％。近年來，美國住宅郊區(qū)化和家庭汽車化日益顯著，人均轎車占有量已達到1.3部，98%的人外出購物要駕車，67%的美國人擁有自已獨立的郊區(qū)住宅。在此前提下，一方面是大城市老商業(yè)區(qū)的相對衰退，另一方面城市郊區(qū)新商業(yè)態(tài)形式的出現，即大型購物中心（Mall）。Mall在美國泛指商業(yè)城和購物中心。它與眾多商店、餐飲店、服務店有規(guī)律、按比例呈直線或環(huán)狀有序排列的商業(yè)街，有嚴格的界限和區(qū)別。
其次，商業(yè)區(qū)不是商業(yè)街。商業(yè)區(qū)的概念，是由美國學者于1923年提出的，即解釋為“商業(yè)活動聚會之處”，它是指一個具有綜合性商業(yè)功能的區(qū)域范圍。商業(yè)街也是商業(yè)區(qū)中的一部分。上海南京路自外灘到人民廣場之間，全長1033米，是典型的以商業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、金融業(yè)、服務業(yè)五大業(yè)態(tài)整齊、有序排列的商業(yè)街。北京王府井大街從南口至北口的八面槽810米是商業(yè)街，而二期工程后的向北延伸340米，向東、西延長500米，以八面槽路口為中心共計2150米長度的“金十字”工程項目，已構成王府井中央商業(yè)區(qū)，而不是商業(yè)街。重慶以解放碑中心購物廣場為核心，東起小什字、西至校場口，南起新華路、北至民生路，是市政府批準的解放碑商貿中心區(qū)，不能簡單只提解放碑商業(yè)街。
B. 商業(yè)街的類型
商業(yè)街按不同規(guī)模來劃分，可分為大型商業(yè)街，如上海的南京路和淮海路兩大商業(yè)街，北京王府井大街和西單北大街兩個大型商業(yè)街。大型商業(yè)街的長度均在1000米的標準基點上進行有序布局。全國最長的步行街是武漢的江漢路商業(yè)街，全長1210米。又可分為中型商業(yè)街和小型商業(yè)街，如深圳華強北路商業(yè)街和北京275米的大柵欄袖珍商業(yè)街。商業(yè)街按功能來劃分，可分為綜合型商業(yè)街，如南北總長度為1600米的北京西單商業(yè)街、烏魯木齊中山路商業(yè)街、昆明青年路商業(yè)街。又可分為專業(yè)型商業(yè)街，如杭州健康路絲綢特色街、福州榕城美食街、北京三里屯酒吧一條街。商業(yè)街按不同等級來劃分，可分為市級商業(yè)街，如哈爾濱中央大街、天津和平路商業(yè)街。又可分為小區(qū)商業(yè)街，如天津濱江道商業(yè)街、北京地安門商業(yè)街和方莊小區(qū)餐飲一條街。除此之外，按不同性質來劃分，又可分為商品性一條街、服務性一條街，如北京中關村電子一條街、北京西二環(huán)東側的北京金融街。
C. 商業(yè)街的風格
商業(yè)街的風格是指商業(yè)街的整體格調和整體形象。它是通過自身的一系列活動和較長時間的運作，給社會留下知名度、印象度和美譽度。
首先，商業(yè)街要保持統(tǒng)一的建設風格。哈爾濱的中央大街，是以俄式建筑風格最為招眼的綜合型商業(yè)街。這就是它的基本建筑風格。南京夫子廟，是以青磚、桶瓦、歇梁、飛檐為建筑物色的商業(yè)街，站在“天下文樞坊”前，從明末清初的建筑風格，可透視到南京十朝舊都的商業(yè)文化。北京大柵欄商業(yè)街建筑群中，明清時代中國民族資產階級和洋務活動的混合商業(yè)文化，表現得淋漓盡致。現在的北京王府井商業(yè)街，在建筑風格和裝飾風格上卻矛盾顯現，既有以新東方商業(yè)設施、香港美食城、王府飯店為代表的中式建筑物，又有以東方廣場、丹耀大廈、工藝美術大廈為代表的西式建筑群體;既有穆斯林大廈的伊斯蘭建筑風格，又有臺灣飯店、好友商場、利生體育用品商店等風格不一的商業(yè)建筑設施。
其次，商業(yè)街要突出個性理念的軟件管理風格。北京西單商業(yè)街，自1981年西單商場提出“中檔品牌、大眾服務”的經營方針后，商業(yè)街的主管部門，強化為市民服務的意識，已逐漸形成“平民消費”模式的完整的管理理念系統(tǒng)。1996年6月1日、8日、15日對北京市城區(qū)三大商業(yè)街進行調查的結果表明，到西單商業(yè)街購物中客流總量中，北京市地方人口占74％，而境外人口占26％。從而可看出，西單商業(yè)街“平民消費”定位理念的科學性。北京秀水服裝一條街，突出為歐洲人服務的個性理念特征，在此從事交易的客人，87％來自東歐，11％來自中東，2%來自世界各地。這條街的管理委員會制定一整套帶有理念特色的管理和服務條款，是北京專業(yè)性商業(yè)街中經久不衰的特色商業(yè)街。
D. 商業(yè)街的定位
商業(yè)街的定位是決定商業(yè)街生存與發(fā)展的前提條件。在當今各大中城市都在建商業(yè)街之際，根據規(guī)范商業(yè)街的量化標準、人文環(huán)境、地位比重和可塑性四點定位準則，應分析商業(yè)街單體，尋找一個城市商業(yè)街功能定位的規(guī)律，進而設計城市商業(yè)發(fā)展的總框架。
首先，商業(yè)街要根據城市的基本職能和城市功能，確定自已的定位，北京作為全國的政治中心和文化教育中心是舉世著名的歷史文化名城，前門大柵欄商業(yè)街正是這座有深厚文化底蘊國際大都市的縮影。大柵欄商業(yè)街一是業(yè)態(tài)齊全、商品種類繁多；二是老字號店多、帶有濃厚的歷史文化色彩；三是光顧的客流特殊，購物者多以購物、休閑、觀光、娛樂為一體的復合型為主。故此，大柵欄商業(yè)街定位在“商業(yè)、文化、旅游”一體化上。
其次，商業(yè)街要根據城市或城市的不同區(qū)域，及近期和中遠期經濟發(fā)展的趨勢，確定自已的定位。上海市已被美國《未來雜志》預測為20**年世界10大超級經濟發(fā)展城市之一。由此確立“現代化、國際化、年輕化”的商業(yè)街地位，是恰如其分的。
E. 商業(yè)街的進入。
任何一種商業(yè)流通形式的出現與發(fā)展，均存在進入市場的時機選擇是否得當的問題。20世紀80年代中期美國肯德基和麥當勞兩個跨國快餐業(yè)進入中國市場的時候具備發(fā)展快餐產業(yè)的環(huán)境。快餐市場是空檔位，于是美國兩大快餐業(yè)進駐中國城大市后，能蓬勃發(fā)展起來。1999年北
京王府井、上海南京路兩個大型商業(yè)街，于中國50年國慶慶典前夕先后亮相，正好選擇在發(fā)展中心城市經濟、擴大國內市場需求、拉動經濟向前發(fā)展的良好時間檔內，經過一年半的運作，均取得了輝煌的業(yè)績。北京市宣武區(qū)的廣安門內商業(yè)街的開發(fā)，則選錯了時間檔。交通干線改造工程完成后的1996年，北京城市商業(yè)規(guī)模總量已超過了市場需求總量，整體效益指標下滑，投資商紛紛撤離，廣安門內商業(yè)街至今也未形成。1.1.2. 商業(yè)街設計的環(huán)境體系
商業(yè)街是現代以人為本消費環(huán)境最招眼的關注點。由此構成商業(yè)街設計時，對諸多環(huán)境因素的分析。
A. 交通因素是產生商業(yè)街的前提
應先期規(guī)劃設計立體交通網絡，如上海南京路商業(yè)街，既有24條地面公交線路，又有地下一號線、二號線地鐵交通線，還有市內環(huán)線高架路和市內鐵路線，以及黃埔江的水運線。除此之外，對橫穿南京路商業(yè)街的五條街采取有組織、有計劃地限量疏導通過方式，從而保障了南京路商業(yè)街的客流吞吐需求。北京王府井商業(yè)街，不具備上海南京路那樣橫貫商業(yè)街疏導型的路網條件，于是在東長安街地鐵開通后，主動拓寬商業(yè)街周邊路線，并打通連接王府井商業(yè)街和東二環(huán)路的邊接線－－金寶路。同時設定在王府井商業(yè)區(qū)內，只810米的步行街是限制車輛通行，而其余1340米的商業(yè)區(qū)屬于半步行商業(yè)區(qū)域。
中、小型商業(yè)街，在不具備立體交通網狀的情況下，可采取平面互動交通網設計。條件再差，也要具備一側、一面、兩端交通疏導型交通網絡條件。
中國的城市商業(yè)街多數是借市成街模式，即自然形成市場，政府借市場氣氛修路，進而完善市場，形成商業(yè)街。福州臺江路商業(yè)街，借原有的榕城食品一條街，改造環(huán)境，巧借閩江自然風光，擴大元洪城購物中心的商圈，形成購物、休閑餐飲、旅游一體化繁華的商業(yè)街。這里要明確一點，商業(yè)街是借市成街，不可借店成街。因為一個店的商圈遠遠低于商業(yè)街的商圈，如北京東直門內餐飲一條街，是由223家不同風味、不同流派、不同規(guī)模的餐飲店，在1500米長的地段內有序排列組合而成的，非因一店而成街的。
與商業(yè)街的客流量、流速直接相關聯(lián)的還有停車場問題。西方國家城市商業(yè)街，也同樣存在停車場問題，但多數城市都已改造到位。如日本東京的銀座，不但全部啟用各大寫字樓內的停車場所，而還建有專用停車樓。在20世紀70年代投資開發(fā)建設新宿商業(yè)中心區(qū)時，把停車場列入城市開發(fā)工程的前期項目開工。美國加州南岸廣場（South Coast Plaza）步行商業(yè)街，有一萬輛免費停車位。圣安那市第17街（Main Pcace）步行商業(yè)街，商業(yè)設施建筑面積60萬平方米，而建有4000輛汽車的停車場，可容納1025輛機動車;12個非機動車停車場，可停放5750輛自行車;5個出租車停車場和60個三輪車停車場。如此規(guī)模的停車場所，在全國居首位，但與日均50萬人次的客流量，尚有一定需求差距。從而可以看出，交通因素是決定商業(yè)街能否出現的前提。
B. 市政因素是商業(yè)街存在的基礎。
中國大城市的商業(yè)街，多在城市幾何中心，如天津和平路商業(yè)街、上海的南京路商業(yè)街、太原的迎澤大街、成都的春熙路、廣州的中山五路等。這些帶有歷史沉積色彩的商業(yè)街，也同樣存在著市政設施嚴重落后的通病。北京王府井大街1998年進行根本性改造，一期工程總投資9.6億中只有1200萬用于地面設施的建設，其余98.3％的資金全部用于地下市政各種管線的鋪設，實現了到21世紀中葉市政設施不滯后的構想。
C. 人口因素是商業(yè)街發(fā)展的動力。
商業(yè)街與超級市場不同。超級市場面向社區(qū)常住人口服務，其流量變化卻與流動人口相連。如北京市三大商業(yè)街，外來流動人口占客流定量的比例，王府井大街為60％，西單北大街為26%，前門大街為65%。由此看來，商業(yè)街的設計，首先要為商業(yè)街的客流量和客流密度做較準確的計算。除此之外，現代商業(yè)街的發(fā)展，還要看消費購買力的投向和消費者群體的心理變化趨勢。
北京青年報2000年4月15日就消費者逛商業(yè)街的消費行為進行民意調查，其中對不同類型商業(yè)街的選擇比例為：51％的人喜歡逛大型豪華型商業(yè)街，如王府井商業(yè)街和西單商業(yè)街;39%的人喜歡到中型大眾化商業(yè)街和西單商業(yè)街，如復興門外大街和朝陽門外大街;7%的喜歡去小型商業(yè)街，如秀水服裝一條街和三里屯酒吧一條街;3%的人不喜歡逛街。如此看來，商業(yè)街對北京人的消費生活，起著巨大的推動作用。
D. 人文因素是商業(yè)街存在的保障。
商業(yè)文化特色不僅是商家追求的經營目標，而且也是未來商業(yè)街設計的著眼點。隨著生產力的發(fā)展和時間的推移，人文因素對商業(yè)街的沖擊將日益顯著。北京大柵欄商業(yè)街，在經歷了580年的歷史沖擊，仍存在于京都，其原動力在于京味商業(yè)文化的支撐。距今已有380載歲月的廣州西關商業(yè)街，充分表現嶺南特色的人文風貌和與外夷人交往的文化氛圍。沈陽中街，雖經360年的洗禮，至今仍是寸土寸金的商業(yè)寶地，則源于它多彩的歷史風貌和豐厚的文化底蘊。北京王府井商業(yè)街上“祥子拉車”雕塑與“火樹銀花”雕塑風格、格調上的矛盾，正反映出現代商業(yè)環(huán)境中東方文化與世界文化的撞擊和溶合。開封宋城御街是靠東京汴梁的古商業(yè)文化之風名揚中原大地。北京什剎海邊上的煙袋斜街商業(yè)街是典型的京味民俗商業(yè)街，與北京什剎海的文化旅游資源開發(fā)使用相輔相成、相得益彰。
綜上所述，完善的客觀環(huán)境，是促進城市商業(yè)街繁榮與發(fā)展的關鍵之點，是未來的城市發(fā)展的靚點。