商業(yè)街的研究報(bào)告

步行街的建設(shè)源于德國(guó)、丹麥、荷蘭最早推行的“無交通區(qū)（Traffic Free Zone）”概念，1922年德國(guó)埃森市針對(duì)中世紀(jì)形成的商業(yè)街空間狹小、交通混亂狀況，在“林貝克”大街（Limbecker Street）禁止機(jī)動(dòng)車通行，1930年建為林蔭大街后發(fā)展商業(yè)獲得成功，成為現(xiàn)代步行街的雛形。

20世紀(jì)50年代以后，隨著私人小汽車爆炸式增長(zhǎng)，歐、美各國(guó)城市面臨日益嚴(yán)重的交通問題，步行者安全受到威脅，空氣質(zhì)量下降，環(huán)境污染；中心區(qū)特色喪失，吸引力下降，經(jīng)濟(jì)逐漸衰退，步行商業(yè)街成為城市規(guī)劃師及社會(huì)學(xué)家們擺脫困境、復(fù)興城市中心區(qū)的良策，各國(guó)掀起建設(shè)步行街的高潮，如德國(guó)的科隆、意大利的米蘭、法國(guó)的巴黎、西班牙的巴塞羅那、美國(guó)的舊金山、澳大利亞的阿德雷得等城市都建設(shè)了親切宜人的步行街。

自20世紀(jì)80年代，我國(guó)開始建設(shè)現(xiàn)代商業(yè)步行街。在世紀(jì)之交，我國(guó)許多城市開始出現(xiàn)規(guī)劃和建設(shè)商業(yè)步行街的高潮，步行商業(yè)街成為我國(guó)城市建設(shè)和形象提升的重要內(nèi)容。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)，全國(guó)目前已有幾百條大大小小，風(fēng)格各異的步行街。

步行街在其起源和發(fā)展的歷史進(jìn)程中，在功能上完成了由單一的滿足消費(fèi)者購(gòu)物的基本需求向集購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、健身、運(yùn)動(dòng)等多元化需求的轉(zhuǎn)變；在街市的規(guī)劃上經(jīng)歷了由雜亂無章的自由發(fā)展階段到逐步完善、整體布局協(xié)調(diào)的成熟階段；在商業(yè)街發(fā)展與規(guī)劃的構(gòu)造上，已逐步實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)點(diǎn)布局、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)形態(tài)、門市鋪面等配置的合理化與高級(jí)化。

城市步行街，是市民共享的重要活動(dòng)空間。最早，步行街的出現(xiàn)僅僅是出于解除交通上出現(xiàn)的困局，禁止車輛通行，開放整個(gè)馬路以供眾多逛街的人們步行，是一種被動(dòng)的應(yīng)變措施。后來隨著社會(huì)的發(fā)展和人們消費(fèi)水平的變化，人們漸漸從被動(dòng)到主動(dòng)，注意把步行街布置得亮麗舒適，步行街的功能性得以拓展，不僅單純吸引顧客，展覽展示、公益活動(dòng)、文藝演出、節(jié)日慶祝、旅游觀光、民俗文化、運(yùn)動(dòng)健身等很多社會(huì)活動(dòng)也都逐漸在步行街內(nèi)舉辦，體現(xiàn)了人文關(guān)懷，向社會(huì)活動(dòng)中心發(fā)展。人們到步行街來，不再僅僅是購(gòu)物，更多的是被優(yōu)美宜人的環(huán)境和豐富多彩的活動(dòng)所吸引，人們?cè)谳p松的環(huán)境氣氛中充分享受人與人之間交往的樂趣，彰顯出步行商業(yè)街的巨大經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益。由于現(xiàn)代步行街可以滿足人們購(gòu)物、餐飲、休閑、觀光、娛樂、健身等多種需要，集吃、住、游、購(gòu)、娛多功能于一身，步行街將成為商業(yè)與旅游業(yè)的最佳黃金結(jié)合點(diǎn)。隨著近年來旅游業(yè)的不斷發(fā)展，吸引了眾多外來人士到中國(guó)觀光、旅游、購(gòu)物，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了商機(jī)。

根據(jù)步行街的功能側(cè)重，將步行街分為以下幾類：

（1）以商業(yè)為主要目的商業(yè)步行街

這一類步行街以謀求中心區(qū)的商業(yè)利潤(rùn)作為根本目標(biāo)，同時(shí)注重市中心環(huán)境的質(zhì)量，在步行街上往往有比較親切宜人的氛圍，設(shè)立了綠地、彩色的路面、街頭雕塑、座椅等，使人們?cè)谫?gòu)物之余，仍愿意留在步行街中活動(dòng)。

傳統(tǒng)商業(yè)步行街街是歷史上形成的，在城市中心區(qū)和城市區(qū)域中心的商業(yè)街步行街。它是城市的名片，體現(xiàn)城市繁榮，具有獨(dú)特性和不可再生性，旅游資源、文化資源、商業(yè)資源是其核心力競(jìng)爭(zhēng)力所在。

特色商業(yè)步行街具備三大特點(diǎn)：突出專業(yè)商品特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)專業(yè)商品的店鋪在特色商業(yè)街里能夠占到50％；突出民族和民俗特色；具有休閑、風(fēng)情特點(diǎn)。如北京南城馬連道的茶業(yè)一條街，楊村的裝飾布一條街，杭州的絲綢城，廣東省番禹電器一條街，以及散落在各地的很多美食酒吧一條街等。

室內(nèi)步行購(gòu)物街通常是一個(gè)規(guī)模龐大的集購(gòu)物、娛樂、消閑、觀光于一體的室內(nèi)建筑，并附以燈光、花草、樹木、雕塑及其他使人賞心悅目、心曠神怡的舒適物。室內(nèi)步行購(gòu)物街通常提供以下場(chǎng)所和服務(wù)：零售業(yè)(包括百貨商場(chǎng)和各種專業(yè)商店)、餐館、,酒吧、咖啡廳、電影院、劇院、商業(yè)俱樂部、兒童樂園、生意及商務(wù)洽淡室等。室內(nèi)商業(yè)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使商業(yè)活動(dòng)免受自然氣候的影響，大型Shopping Mall和地下商業(yè)街都屬于室內(nèi)商業(yè)步行街的范疇。室內(nèi)商業(yè)步行街具有以下特殊效用：a.室內(nèi)步行街能夠提供良好而舒適的小環(huán)境，使消費(fèi)者不再受自然氣候的困擾，隨時(shí)享受舒適的消費(fèi)過程。b.在傳統(tǒng)商業(yè)淡季，室內(nèi)步行街對(duì)消費(fèi)者具有強(qiáng)大吸引力。c.室內(nèi)步行街?jǐn)U展了步行街的商業(yè)空間，在一定程度上滿足步行街對(duì)體量的要求。

（2）以休閑、娛樂為主要目的的旅游休閑步行街

這一類步行街往往兼多種功能于一身，而為步行者提供一個(gè)宜人的休閑、娛樂環(huán)境，是這一類步行街的主旨。在這樣的步行街中，人們往往可以充分感受到交往、娛樂的樂趣，購(gòu)物不再是主題。

旅游觀光休閑街一般存在于有悠久的歷史和文化底蘊(yùn)的城市中，包括一些古城和古鎮(zhèn)，如北京的琉璃廠、安徽省屯溪的老街、上海新天地等，或者是出于旅游目的專門修建的步行街，如：奧地利第二大城市薩爾茨堡的步行區(qū)、意大利的水城威尼斯、巴塞羅那著名的"蘭波拉"大道等。

這類步行街具有先天和獨(dú)特的旅游、觀光、休閑的功能，旅游觀光休閑步行街應(yīng)結(jié)合我們所在城市的歷史資源打造。

（3）居民小區(qū)中所形成的社區(qū)、生活步行街

這一類的步行街往往并不是如同休閑步行街和商業(yè)步行街一樣位于市中心，它處于一個(gè)居民小區(qū)內(nèi)，或者位于幾個(gè)居民小區(qū)的結(jié)合部，可能是具有商業(yè)功能，也可能是純粹為居民休閑、娛樂而設(shè)計(jì)的步行街。因此，生活性步行街可以看作是商業(yè)步行街與休閑步行街的結(jié)合，是二者在人們?nèi)粘Ｉ钪械臐饪s，也是幾種類型步行街中，與人們生活聯(lián)系最緊密的一種類型。

社區(qū)步行街的客戶群是固定的，其規(guī)模要與社區(qū)人口數(shù)字相匹配。以個(gè)性特色商鋪為主，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境，并設(shè)有休閑娛樂場(chǎng)所和設(shè)施，購(gòu)物休閑娛樂一體化，使步行街成為整個(gè)小區(qū)的風(fēng)景線。

（4）其他特色步行街

步行街是以步行交通為主的商業(yè)街，是現(xiàn)代城市空間環(huán)境的重要組成部分，它最集中體現(xiàn)整個(gè)城市的社會(huì)文化特征，它的規(guī)劃與建設(shè)已成為完善城市職能，塑造城市形象的重要手段。步行街將人從喧囂的城市交通中解放出來，樹立人在空間中的主導(dǎo)地位，環(huán)境中的一景一物均應(yīng)以人的心理和生理感受進(jìn)行設(shè)置。為人們提供可小憩的座椅，設(shè)立“人性化”的“街頭家具”（小品、電話亭、鐘架等），提供為現(xiàn)代人資訊服務(wù)的電子咨詢?cè)O(shè)施，一切建設(shè)活動(dòng)以“人”為服務(wù)對(duì)象，力爭(zhēng)創(chuàng)造舒適、優(yōu)美、富于情趣的街道環(huán)境。

為了創(chuàng)造出步行街的環(huán)境藝術(shù)個(gè)性，在其景觀設(shè)計(jì)中，我們從步行街各組成要素的特性和功能出發(fā)，考慮當(dāng)?shù)氐臍v史傳統(tǒng)、文化特色，體現(xiàn)對(duì)“人”的關(guān)懷，實(shí)現(xiàn)良好的交通體系，展現(xiàn)豐富的空間形式，塑造完整的空間環(huán)境意象和獨(dú)特的景觀，以滿足人們的物質(zhì)和精神需求，把城市“名片”和“客廳”更好地展現(xiàn)給市民和游客。

進(jìn)入新世紀(jì)，步行街建設(shè)和發(fā)展倍受城市政府領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)建設(shè)管理部門的重視，也為城市商界高度關(guān)注，受到城市廣大市民的歡迎。西方國(guó)家的步行街建設(shè)比較成熟，出現(xiàn)了一批在世界上有影響力的代表性的步行街，但是由于種種原因，在近代和現(xiàn)代，我國(guó)步行街發(fā)展逐漸落后于西方國(guó)家，在設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理中亦存在許多不足和缺憾。例如，在一些中小城市所建設(shè)的步行街，具有很強(qiáng)的跟風(fēng)性質(zhì)，存在諸多問題。如：盲目模仿國(guó)外；缺少合理規(guī)劃，與城市規(guī)劃、購(gòu)買力流向等沒有很好地結(jié)合，導(dǎo)致有街無市；投資不考慮回報(bào)；缺少配套設(shè)計(jì)，缺少特色，經(jīng)營(yíng)商品雷同等等。

有關(guān)步行街的開發(fā)建設(shè)、管理模式、景觀設(shè)計(jì)營(yíng)造以及傳統(tǒng)街區(qū)的改造，社會(huì)各界的專家們通過研究對(duì)比國(guó)內(nèi)外的案例成果和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)各有看法。

步行街系統(tǒng)最早出現(xiàn)在歐洲。德國(guó)在步行街建設(shè)方面走在了前列。早在1926年，德國(guó)的埃森市基于前工業(yè)緊湊的城市結(jié)構(gòu)，人口居住密度高，在“林貝克”大街(linbecker street)禁止機(jī)動(dòng)車輛通行。1930年建為林蔭大街，使商業(yè)獲得成功，成為現(xiàn)代步行街的雛形。在60年代以后，歐美許多國(guó)家面臨著一系列難以解決的城市問題：如交通混亂，空氣質(zhì)量下降，環(huán)境污染，步行者安全無保障，中心區(qū)受到郊外購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)，商業(yè)功能衰落，吸引力下降等。為解決這些問題，人們模仿著早期歐洲步行街的建設(shè)，以此來恢復(fù)城市中心區(qū)的繁榮以及解決與之相關(guān)的一系列問題。于是各國(guó)掀起了建設(shè)步行街區(qū)的高潮，如德國(guó)的慕尼

黑、波恩；法國(guó)的巴黎、里昂；英國(guó)的倫敦；美國(guó)的舊金山；加拿大的多倫多、蒙特利爾等城市都建設(shè)了步行街區(qū)，并且也都達(dá)到了預(yù)想的效果。

一、三代步行街區(qū)系統(tǒng)及其各階段的功能分析

現(xiàn)代步行街區(qū)的發(fā)展，大致經(jīng)歷了三個(gè)階段(西歐比美國(guó)的城市更顯著)

1、第一代步行街區(qū)──僅僅為了吸引顧客

第一代步行街區(qū)在形態(tài)上僅僅指的是步行街要素，它產(chǎn)生的根本原因是為了加強(qiáng)城市中心區(qū)的交通管理，保護(hù)并刺激中心商業(yè)區(qū)零售業(yè)的發(fā)展。因?yàn)樵诹甏笃冢鳉W和北美地區(qū)的一些城市開始認(rèn)識(shí)到機(jī)動(dòng)交通對(duì)城市結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的破壞作用以及機(jī)動(dòng)車輛對(duì)城市交通有著貪得無厭，無休無止的要求，所以許多人認(rèn)識(shí)到城市中心區(qū)應(yīng)成為無交通區(qū)。還有，郊區(qū)購(gòu)物中心的威脅，城市中心區(qū)的商業(yè)功能日益衰退。要維持中心區(qū)的吸引力，采取設(shè)立步行街，以鼓勵(lì)商業(yè)、娛樂設(shè)施在這里安置，以便與效區(qū)購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)，來防止城市中心區(qū)的消亡現(xiàn)象。因此，人們認(rèn)為這是純粹的商業(yè)性步行街，這也正是第一代步行街區(qū)的典型特征。

第一代步行街改善了交通環(huán)境，疏通了人流，使步行街商店的營(yíng)業(yè)額大大地提高，為復(fù)興中心區(qū)的商業(yè)，防止中心區(qū)衰落作出了貢獻(xiàn)。但是在商業(yè)成功的同時(shí)，也出現(xiàn)一些不利的后果：第一，商業(yè)的成功以犧牲步行區(qū)內(nèi)商品種類為代價(jià)，因?yàn)椴叫薪謨?nèi)的商店和步行街外的商店租金差額很大，在步行街內(nèi)，一些提供基本服務(wù)的小商品商店越來越少，而同時(shí)大百貨商品卻越來越多；第二，由于步行街商業(yè)的集中，吸引了大量的顧客，而使步行區(qū)附近街道商店的營(yíng)業(yè)額下降，危害了這些商店的利益；第三，一些步行街規(guī)劃不當(dāng)，交通管理混亂，使步行街周圍的街道超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)，造成了更大的交通混亂；第四，第一代步行街死板，缺乏趣味，最終以失敗留在人們的記憶里。它們的單調(diào)環(huán)境給人留下了“不購(gòu)物就離開”的印象。

2、第二代步行街區(qū)──體現(xiàn)了對(duì)步行者的關(guān)懷

第二代步行街區(qū)在形態(tài)上延續(xù)了第一代步行街區(qū)，也出現(xiàn)了一些步行街相聯(lián)的形態(tài)，即網(wǎng)絡(luò)步行街。第二代步行街區(qū)的出現(xiàn)，反映了人們重視市中心環(huán)境的質(zhì)量，重視人的行為和環(huán)境的關(guān)系。在第一代步行街的基礎(chǔ)上，增加了許多的裝飾，如綠地，彩色的路面，街頭雕塑，座椅等，這些增加了步行街親切宜人的氛圍，人們?cè)谫?gòu)物后，仍有留在這里的興趣，在這里得到休憩和相互的接觸，滿足步行者的行為要求，體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)懷。等二代步行街體現(xiàn)了“不僅僅強(qiáng)調(diào)購(gòu)物活動(dòng)，也考慮了步行者活動(dòng)舒適”的設(shè)計(jì)思想。

第二代步行街區(qū)給商店帶來了新的繁榮，社會(huì)文化和環(huán)境也因此得到改善，步行街重新得到人們的喜愛，但是，第二代步行街仍然以謀求中心區(qū)的商業(yè)利潤(rùn)作為根本目標(biāo)。

3、第三代步行街區(qū)──成為社會(huì)活動(dòng)中心

第三代步行街區(qū)在形態(tài)上有了很大的改變，它不再是僅僅的單一的街道，而是增加了很多要素，如幾條步行街聯(lián)網(wǎng)，街的兩端配有廣場(chǎng)；出現(xiàn)了地下的步行購(gòu)物中心；空中天橋步行系統(tǒng)等，這樣步行街區(qū)的環(huán)境更加宜人。在市中心的大范圍面積內(nèi)，設(shè)立的無交通區(qū)，更加地有利于保護(hù)市中心的歷史建筑和文物；同時(shí)步行區(qū)出現(xiàn)了很多的社會(huì)文化活動(dòng)，人們更多的是被環(huán)境和多種多樣的活動(dòng)所吸引，而不再僅僅是購(gòu)物活動(dòng)，顯示出了它的社會(huì)效益。在這里，人們的行為方式非常豐富，在輕松的環(huán)境氣氛中享受人與人交往之間的樂趣，城市步行街區(qū)加強(qiáng)了人們的地域認(rèn)同性，成為城市的象征，也成為城市的社會(huì)活動(dòng)中心。

三代步行街區(qū)的發(fā)展，正好體現(xiàn)出步行街區(qū)的發(fā)展要使社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益有機(jī)結(jié)合起來，達(dá)到這三個(gè)方面的均衡發(fā)展，而第三代步行街區(qū)完整地體現(xiàn)了人們追求社會(huì)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟(jì)效益的訴求。

二、國(guó)外步行街區(qū)的構(gòu)成要素

僅僅因?yàn)樯虡I(yè)目的而出現(xiàn)的步行街，其簡(jiǎn)單的線性空間，不能使步行者獲得滿意的感受，單純的購(gòu)物目的，缺乏更大的吸引力；步行街又往往是大型商場(chǎng)、娛樂餐館等的聚集場(chǎng)所，人流擁擠、混亂，雖然取得一系列的經(jīng)濟(jì)利益，但環(huán)境效益卻沒有體現(xiàn)。為解決這些問題，出現(xiàn)了一系列的其它步行要素，國(guó)外城市的步行街區(qū)系統(tǒng)通常由以下幾部分組成。

1、網(wǎng)絡(luò)化的步行街

它是指城市中心區(qū)的某幾條街區(qū)對(duì)機(jī)動(dòng)車輛關(guān)閉、禁行的區(qū)域，這些區(qū)域使各商場(chǎng)、娛樂中心、餐飲部等置于有機(jī)聯(lián)系的步行購(gòu)物空間中，擴(kuò)展了商業(yè)空間和商業(yè)規(guī)模。這些區(qū)域也是步行設(shè)施最齊全、最完備的，體現(xiàn)對(duì)步行者的尊重和關(guān)心，為步行者提供了更好的購(gòu)物、休閑的環(huán)境。步行街的規(guī)模是不等的，美國(guó)大部分城市的步行區(qū)在任何方向上的距離一般不超過500米這個(gè)長(zhǎng)度，但有的步行區(qū)很大，這樣的步行區(qū)通常需要輔助交通設(shè)施。如德國(guó)的慕尼黑步行區(qū)包括了從施塔呼斯、卡爾斯廣場(chǎng)、諾伊毫瑟街、圣母廣場(chǎng)這一區(qū)域內(nèi)20多條街道和廣場(chǎng)。

2、室內(nèi)步行購(gòu)物街

郊區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展，損害了市中心區(qū)的零售業(yè)的發(fā)展，所以，國(guó)外許多城市中心區(qū)特別是北美大城市中心區(qū)都試圖通過建造室內(nèi)購(gòu)物街來同郊區(qū)購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)。室內(nèi)步行購(gòu)物街通常是一個(gè)規(guī)模龐大的集購(gòu)物、娛樂、消閑、觀光于一體的室內(nèi)建筑，并附以燈光、花草、樹木、雕塑及其他使人賞心悅目，心曠神怡的舒適物。室內(nèi)步行購(gòu)物街通常提供以下場(chǎng)所和服務(wù)：零售業(yè)(包括百貨商場(chǎng)和各種專業(yè)商店)，餐館，酒吧，咖啡廳，電影院，劇院，商業(yè)俱樂部，兒童樂園，生意及商務(wù)洽淡室等。室內(nèi)步行街取得了經(jīng)濟(jì)上的成功，但也由此產(chǎn)生了一些不良效果。首先，形成封閉式的建筑，與鄰近地區(qū)聯(lián)系極少，減少了周邊地區(qū)的效應(yīng)；其次，距離──衰減效應(yīng)顯示出，與室內(nèi)購(gòu)物中心相隔幾個(gè)街區(qū)的建筑物，只能受到極小的輻射效應(yīng)，吸引磁力會(huì)減少，室內(nèi)購(gòu)物街雖然安全、潔凈，但是靠人工維持的商業(yè)街，同那些自然的富于變化的室外中心步行街是完全對(duì)立的。

3、人行天橋系統(tǒng)

人行天橋系統(tǒng)可被簡(jiǎn)單地界定為高架交叉口步行道網(wǎng)絡(luò)，由街上天橋、大廈中的二層通廊及各種各樣的活動(dòng)中心組成。它的主要功能是將市中心的主要步行點(diǎn)聯(lián)接在一起，以便吸引更多的顧客，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。美國(guó)的許多城市象圣保羅、明尼阿波利斯和辛辛那提在60年代就建造過空中人行系統(tǒng)。這些城市的經(jīng)驗(yàn)表明，人行天橋系統(tǒng)能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，因此越來越多的中心區(qū)都采用這種系統(tǒng)盡管人行天橋在美國(guó)很普及，但仍存在一些問題從經(jīng)濟(jì)上講，它們降低了平面空間的價(jià)值和那些未與其相聯(lián)的建筑物的價(jià)值，它們損壞了市中心古老建筑物的外觀；另外，人行天橋可能大量降低街面步行交通量及步行活動(dòng)量，從而有損于市中心的整體景觀。

4、廣場(chǎng)系統(tǒng)

廣場(chǎng)通常是指購(gòu)物中心與公園之間的空曠地帶，是市中心和步行街區(qū)的結(jié)合部，它可以提供專門來此消閑和過往行人稍事休息的場(chǎng)所。廣場(chǎng)的三個(gè)基本用途是：循環(huán)功能－提供足夠的步行空間；休息功能－為步行者提供稍事休息的區(qū)域；美化功能－為步行區(qū)增加一些綠色。

5、藝術(shù)畫廊

藝術(shù)畫廊是聯(lián)接一系列藝術(shù)景點(diǎn)的步行街。城市的藝術(shù)畫郎設(shè)計(jì)精美，它不僅是步行街的一部分而且具有較強(qiáng)的教育和文化觀賞特點(diǎn)。

三、國(guó)外中心區(qū)步行街區(qū)建設(shè)的重要意義

步行街區(qū)對(duì)市中心起著很重要的作用，在這里主要有四方面的益處，一是實(shí)現(xiàn)良好的交通秩序；二是刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展；三是改善環(huán)境；四是增進(jìn)社會(huì)效益。

1、良好的交通秩序

市中心和街道往往交通擁擠，人流混亂，街道步行化后，步行的環(huán)境質(zhì)量得到改善，步行人數(shù)增加，市中心減少了用于汽車交通的空間，提高了步行街的運(yùn)轉(zhuǎn)功能，減少了步行者與機(jī)動(dòng)車之間的沖突，實(shí)現(xiàn)了市中心街道的良好交通秩序。

2、激經(jīng)濟(jì)發(fā)展

步行街區(qū)環(huán)境舒適安全，因而吸引了眾多的市區(qū)及外來的顧客在此瀏覽、購(gòu)物、休憩，從而增加了步行街的商業(yè)利益。在歐洲許多城市已經(jīng)證明，步行化促進(jìn)了零售業(yè)的增長(zhǎng)，像丹麥的哥本哈根市，步行街建成三年后，營(yíng)業(yè)額上升了30%。之所以步行化促進(jìn)零售業(yè)的增長(zhǎng)，主要有三個(gè)方面的原因：一是步行至少增加了50%的人流；二是人不再恐懼來往車輛，因而容易購(gòu)物；三是行人更傾向于逛商店購(gòu)物。

3、改善環(huán)境

小汽車在步行街區(qū)的被限制，大幅度地降低大氣和噪音的污染，這兩種污染在市中心往往是最嚴(yán)重的，同時(shí)，小汽車廢氣排放的減少也減弱了對(duì)市中心古建筑的損害作用，以及消除汽車對(duì)建筑周圍環(huán)境的破壞，這些都有助于保護(hù)市中心的歷史風(fēng)貌。步行街通過改善地面鋪裝，安裝街道照明，布置綠地，街頭小品等，為人創(chuàng)造了舒適高品質(zhì)的環(huán)境，使人們看到了建筑的美，歷史的風(fēng)貌，街道和城市的美。

4、增進(jìn)社會(huì)效益

步行街區(qū)創(chuàng)造了一個(gè)以人為本的環(huán)境，恢復(fù)了人在交通中的主導(dǎo)地位，為人們提供了高質(zhì)量的活動(dòng)空間與場(chǎng)所，使人們有更多的機(jī)會(huì)在步行區(qū)消閑，參加各種公眾活動(dòng)，使人們?cè)谳p松的環(huán)境氛圍中享受人與人之間交往的樂趣。步行街區(qū)代表整個(gè)城市的社會(huì)形象，特別是市中心的廣場(chǎng)和購(gòu)物街等，它們加強(qiáng)了人們的地域感與認(rèn)同性，成為旅游者和市民最熱衷去休閑散心的地方，成為城市的象征及市民引以為榮的場(chǎng)所。

結(jié)語

近幾年來，國(guó)內(nèi)大中城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，結(jié)合城市中心改造，開發(fā)了不少步行系統(tǒng)。步行街的建設(shè)已成為了我國(guó)城市建設(shè)的一個(gè)熱點(diǎn)。北京、上海、哈爾濱等市已有了具體的實(shí)例，不少城市的相關(guān)計(jì)劃也在醞釀之中。我國(guó)的步行系統(tǒng)建設(shè)還處在發(fā)展初期，主要有以下兩個(gè)特點(diǎn)：一是主要以建設(shè)商業(yè)步行街為主，其主要目的在于取得純粹的商業(yè)目的，這也正是國(guó)外第一代步行街的特點(diǎn)，如上海的南京路，北京的王府井大街都是純粹的商業(yè)步行街，它們的開發(fā)開始取得了商業(yè)的成功，但隨之而來也會(huì)出現(xiàn)一些意想不到的不良后果，這在國(guó)外已得到了教訓(xùn)。步行街的建設(shè)不能僅僅考慮經(jīng)濟(jì)目的，更重要的要考慮到環(huán)境效益和社會(huì)效益，達(dá)到三者的完美結(jié)合。二是我國(guó)的步行區(qū)建設(shè)還僅僅是以單一的街道形象為主，沒有形成一個(gè)步行系統(tǒng)，今后的建設(shè)可以以現(xiàn)有的步行街帶動(dòng)其它街道的建設(shè)，形成一個(gè)網(wǎng)絡(luò)狀的步行系統(tǒng)，包括有廣場(chǎng)、購(gòu)物街、公園、立體步行通道等的完善的步行系統(tǒng)。總之，我國(guó)的步行街建設(shè)還處在初期階段，各方面的理論與實(shí)踐都在探索之中，因而吸取國(guó)外建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，并結(jié)合中國(guó)城市發(fā)展具體情況來組織步行系統(tǒng)，以達(dá)到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一變得更加重要。

篇2：商業(yè)街建設(shè)戰(zhàn)術(shù)研究

　　商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)術(shù)研究

　　（一）商業(yè)街建設(shè)應(yīng)是企業(yè)和政府的珠聯(lián)璧合

　　商業(yè)街是城市化的必然產(chǎn)物，是城市商品交易最活躍的場(chǎng)所，是市容市貌中最繁華、最絢麗的景觀，是推銷一個(gè)城市時(shí)最引人注目的門面，就好像名片，不管真實(shí)情況如何，制作精美的名片終能帶來更多的機(jī)會(huì)，為了提升城市形象、加強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力，一些自發(fā)形成的老商業(yè)街立即被列入改造的規(guī)劃，在資金上予以安排，商業(yè)街在很大程度上自然而然成了一種政府行為。這也許具有一定的合理性，因?yàn)樯虡I(yè)街它本身具有很多特殊性，如它的所占地一般是城市的中心地帶；在建設(shè)方面有很強(qiáng)的規(guī)劃性；有大量的公共設(shè)施存在等等，這就要求必須有一個(gè)非盈利性的機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)街實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，才能使商業(yè)街形成獨(dú)特風(fēng)格、環(huán)境優(yōu)美、秩序井然的良好氣氛，逐步形成人氣、商氣兩旺的局面，如果完全以對(duì)待某種具體零售業(yè)態(tài)的態(tài)度對(duì)待商業(yè)街，那么這種商業(yè)街建設(shè)得絕對(duì)沒有價(jià)值。

　　于是在"城市的名片"思想的指導(dǎo)下，大規(guī)模的改造或興建開始了，對(duì)象是"街"，目的是諸如"漂亮"、"洋氣"這樣的審美價(jià)值，而其間所依賴的也是建筑或城市規(guī)劃方面的專家。工程結(jié)束后的驗(yàn)收表明：達(dá)到了城市美容的目的，但街道所賴以生存的商業(yè)氛圍卻沒有相應(yīng)的增強(qiáng)，巨額的投入并沒有迎來更多的消費(fèi)。而作為商業(yè)街，"商"之不存，"街"將焉附？既然是"商業(yè)"街，那它就絕對(duì)離不開市場(chǎng)的檢驗(yàn)，商業(yè)街不是造出來的，而是市場(chǎng)選擇的結(jié)果，建設(shè)商業(yè)街要尊重市場(chǎng)規(guī)律，它歸根到底是一個(gè)商業(yè)問題，而不是城市建設(shè)問題。追溯商業(yè)街的起源，都是市民經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，私營(yíng)小業(yè)主靠著勤奮和機(jī)敏在商業(yè)街上立足，市場(chǎng)機(jī)制在其中扮演主要角色，經(jīng)營(yíng)不佳的企業(yè)自然被市場(chǎng)淘汰，而商家為了保住在黃金地段上的位置，也會(huì)絞盡腦汁，迎合顧客的需求，在今天中國(guó)的商業(yè)街上，這種機(jī)制存在嗎？所以企業(yè)應(yīng)是商業(yè)街的絕對(duì)主體，政府的職能僅僅是"引導(dǎo)"企業(yè)去發(fā)揮商業(yè)街的總體優(yōu)勢(shì)，并且這種職能也有讓位于民間資本的趨勢(shì)，如在廣東新會(huì)就出現(xiàn)了一條由民營(yíng)企業(yè)出資改造并冠名的商業(yè)街--悅洋商業(yè)街，這條商業(yè)街全權(quán)由企業(yè)規(guī)劃，并從事日常管理，然后將一部分利潤(rùn)以地租、稅收的方式回報(bào)給政府。

　　但是對(duì)于一些老商業(yè)街，它的歷史文化遺產(chǎn)非常豐富，如果全部交給企業(yè)去開發(fā)，由于商業(yè)街地處黃金地段，地價(jià)和獲準(zhǔn)進(jìn)入的成本都非常高，從利益最大化的角度考慮，企業(yè)會(huì)盡量擴(kuò)大建筑面積和容積率，以降低每平方米所分?jǐn)偟慕ㄔ斐杀尽?duì)于整條商業(yè)街的協(xié)調(diào)問題，比如老商業(yè)街的傳統(tǒng)風(fēng)貌與現(xiàn)代設(shè)施的關(guān)系，則在考慮的倒數(shù)之列。因此，商業(yè)街改造后，往往面目全非，高樓大廈代替了小門臉，現(xiàn)代商場(chǎng)排擠了老字號(hào)，一派歐美情調(diào)，民族特色蕩然無存，2000年定海古城的灰飛煙滅，就是一個(gè)很好的例子，這時(shí)候，政府的干預(yù)則顯得至關(guān)重要。

　　（二）管理模式上要不斷創(chuàng)新

　　現(xiàn)在，我國(guó)商業(yè)街的管理模式大致分為三種：委托制，在管理辦下設(shè)監(jiān)察大隊(duì)，受政府相關(guān)職能部門的委托，對(duì)街區(qū)道路、公共設(shè)施、戶外廣告、衛(wèi)生綠化等進(jìn)行綜合管理，如上海南京路步行街；抽調(diào)制，從政府各機(jī)關(guān)部門抽調(diào)人員，合署辦公，綜合執(zhí)法管理，成立由宣傳、技監(jiān)、工商、物價(jià)和轄區(qū)負(fù)責(zé)人參加的管委會(huì)，如南京市湖南路商業(yè)街；物業(yè)管理制，成立物業(yè)管理公司，靠向商家收取一定的管理服務(wù)費(fèi)維持正常管理工作，并協(xié)助相關(guān)職能部門維持街區(qū)的正常管理秩序，如深圳市東門商業(yè)街。筆者認(rèn)為物業(yè)管理制是一條值得探索的新路子，我國(guó)住宅區(qū)和寫字樓的物業(yè)管理已經(jīng)有了成功的經(jīng)驗(yàn)，而把這種模式引入商業(yè)街的管理，目前還處于嘗試階段。

　　（三）各種類型商業(yè)街側(cè)重點(diǎn)應(yīng)各有不同

　　中央商業(yè)街作為一個(gè)城市的中心地帶，是城市的"代言人"，它承載的不僅僅是商業(yè)功能，還有展示城市個(gè)性特色的功能，因此在建設(shè)、改造過程中最忌諱的就是對(duì)文化的漠視，對(duì)城市歷史的否定；地區(qū)商業(yè)街作為一個(gè)社區(qū)的紐帶，應(yīng)以其無限的親和力取勝，與周遭的環(huán)境、人文融為一體，強(qiáng)調(diào)"三民"方針，即"便民"、"利民"、"為民"。認(rèn)真分析周圍居民的消費(fèi)特征，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，如美國(guó)紐約百老匯大道之所以集中了眾多的豪華商店、餐館、旅社、影劇院、音樂廳和博物館，成為世界最大規(guī)模的商業(yè)街，主要是緣于紐約市600萬有很強(qiáng)購(gòu)買力的人口；專業(yè)商業(yè)街作為某種商品或某類人群消費(fèi)品的集合，要做到各種品牌、規(guī)格、檔次的齊備，要在人們腦子里形成一種共識(shí)，即當(dāng)我要買這種商品時(shí)，首先想到的就是這條街。

　　（四）業(yè)態(tài)、業(yè)種組合要合理，各種功能要配套

　　如何對(duì)商業(yè)街業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行合理的規(guī)劃引導(dǎo)，是商業(yè)街管理的一大課題，也是規(guī)劃建設(shè)的大問題，因?yàn)樯虖B不管是政府開發(fā)還是私營(yíng)企業(yè)興建，最終都是分散賣或租給中小業(yè)主，如果事先沒有合理的規(guī)劃和引導(dǎo)，難于形成商廈的主業(yè)和特色，很容易造成商品"千店一面，單調(diào)雷同"的局面，并難以形成規(guī)模效應(yīng)，甚至相互影響，降低整個(gè)商業(yè)街的檔次。中心商業(yè)街業(yè)態(tài)應(yīng)以專業(yè)店、專賣店、百貨業(yè)為主，地區(qū)商業(yè)街應(yīng)以便利店、超市為主，特色街應(yīng)以專賣店、專業(yè)店為主，各商業(yè)街在業(yè)種上應(yīng)有零售業(yè)、餐飲業(yè)、大眾娛樂業(yè)、通訊服務(wù)業(yè)（電話亭、座椅、醫(yī)療設(shè)施、酒店等）。根據(jù)調(diào)查，最佳的業(yè)種搭配為：零售業(yè)占65％，餐飲業(yè)占20％，大眾娛樂業(yè)占10％，通訊服務(wù)業(yè)占5％。

　　（五）注意整體風(fēng)格的營(yíng)造，與城市風(fēng)格渾然一體

　　對(duì)于世界上任何一個(gè)大城市來說，其發(fā)展有它的獨(dú)特性，長(zhǎng)年累月聚集起來就構(gòu)成了城市的個(gè)性，這是一個(gè)城市的靈魂所在。商業(yè)街的建設(shè)必須注意保護(hù)和繼承城市所擁有的歷史、人文和文化傳統(tǒng)，使其成為城市整體建設(shè)的一個(gè)組成部分。商業(yè)街區(qū)的形成都具有歷史緣由和大眾逐漸認(rèn)可的過程，規(guī)劃建設(shè)中應(yīng)盡量避免使用推倒重建的方法，否則商氣會(huì)大損。商業(yè)街的古老歷史文化遺址，在改造建設(shè)中應(yīng)更好的融入新的規(guī)劃中，使傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合。

　　另外，還必須注重突出城市主調(diào)，與城市風(fēng)貌渾然一體。如北京環(huán)故宮的幾個(gè)商業(yè)街，從其發(fā)展演進(jìn)看，雖接紫禁城，但都未為突出自己、炫耀自己而干擾古都的城市主調(diào)與風(fēng)貌。這些商業(yè)街建筑的平均高度、體量、格局以及建筑的形制、色彩等諸方面，都注意到都城的文化特色，構(gòu)造出一種獨(dú)特的氛圍，并與古都風(fēng)貌渾然一體，相得益彰。給人的印象是，京城里的商業(yè)街，說不上顯赫華貴，但有股子大家風(fēng)度，透著北京文化的那種厚度和迷人的魅力。

　　（六）注重細(xì)節(jié)的魅力，交通方便，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)美

　　商業(yè)街改造必須考慮配套設(shè)施的建設(shè)，如停車場(chǎng)、公共廁所、垃圾收集點(diǎn)、休閑廣場(chǎng)、演出舞臺(tái)、綠化景觀、街頭小品、廣告設(shè)施等等，如果配套設(shè)施跟不上，勢(shì)必造成難以彌補(bǔ)的遺憾，也給商業(yè)街管理帶來相當(dāng)大的麻煩。從垃圾桶、座椅、花盆、電話亭到休閑廣場(chǎng)，所有細(xì)節(jié)都要經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)整體風(fēng)格的一致性，同時(shí)，又要通過這種"一致性"展現(xiàn)出"個(gè)性"，即該商業(yè)街的獨(dú)特賣點(diǎn)。

　　交通問題向來是商業(yè)街建設(shè)的一個(gè)難點(diǎn)問題，主要表現(xiàn)在交通與流通的矛盾關(guān)系上，一方面交通帶動(dòng)流通，另一方面，流通又限制了交通，商業(yè)街往往車流、人流停留率特別大，特別是人們逛街、購(gòu)物，要往

返穿行一條繁忙的城市"公路"，人為造成交通和商業(yè)的"打架"。從西方國(guó)家的實(shí)踐檢驗(yàn)看，解決這一問題的主要做法就是商業(yè)的島區(qū)化，即"人與車的分離"--把商業(yè)活動(dòng)區(qū)域從汽車交通的威脅下解放出來，興建步行街。現(xiàn)在，在我國(guó)也迅速掀起了一股步行街熱，筆者認(rèn)為這種做法，尤其對(duì)于中心商業(yè)街來說是非常值得提倡的，它不僅解決了人車爭(zhēng)路的問題，讓人們?cè)跊]有車輛的商業(yè)街上安心地購(gòu)物、休閑，讓車流在沒有行人的道路上暢快地奔馳，還可以使人們?cè)谝粋€(gè)沒有汽車尾氣的干凈環(huán)境下購(gòu)物，這符合綠色消費(fèi)的大趨勢(shì)。但是，如果沒有交通把人流帶到步行街，步行街建設(shè)得再好也沒有用，因此，步行街應(yīng)該在交通交匯點(diǎn)的附近，或和主要交通干道平行，并在附近配有一定量的停車場(chǎng)，這是步行街繁華的一個(gè)重要條件。另外，針對(duì)有的步行街過長(zhǎng)問題，可以配備一些具有步行街特色的非機(jī)動(dòng)車倆供人們?cè)谄v時(shí)乘坐。也可采取在一定的時(shí)間段對(duì)公交車開放的做法，即半封閉管理，如北京的王府井、中山孫文路、廣州等地步行街，都采用這樣的管理辦法，大大減輕了對(duì)周邊道路的壓力。

篇3：商業(yè)街建設(shè)戰(zhàn)略研究

　　商業(yè)街建設(shè)的戰(zhàn)略研究

　　任何商業(yè)街在建成之前，都應(yīng)該進(jìn)行恰當(dāng)?shù)亩ㄎ弧Ｉ虡I(yè)街市場(chǎng)定位，是根據(jù)消費(fèi)者的數(shù)量、需求、偏好以及購(gòu)買力的不同，對(duì)各種類別，層次的消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分，以確定該商業(yè)街的規(guī)模、經(jīng)營(yíng)門類及商品檔次等。由于不同年齡、職業(yè)、文化層次的人在購(gòu)買心理和需求層次等方面存在著很大的差異，使得商業(yè)街市場(chǎng)定位的成功與否并不以決策者們的主觀意愿為轉(zhuǎn)移，而是通過消費(fèi)者的購(gòu)買狀況反映出來。所以，成功的市場(chǎng)定位應(yīng)建立在對(duì)消費(fèi)者及其消費(fèi)行為認(rèn)真分析的基礎(chǔ)之上。

　　企業(yè)在對(duì)商業(yè)街定位之前，首先應(yīng)該認(rèn)真分析為之服務(wù)的那個(gè)顧客群的人口特征，了解各人口因素在消費(fèi)中所產(chǎn)生的影響，并充分了解市場(chǎng)，注重商店的布局、商品檔次的搭配與消費(fèi)者需求相吻合，并定期了解消費(fèi)信息，對(duì)定位不當(dāng)之處及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，否則將會(huì)浪費(fèi)有限的資金及空間。

　　（一）消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇

　　消費(fèi)者群體目標(biāo)對(duì)象的選擇，指的是一條商業(yè)街消費(fèi)者主體的界定，也就是一條商業(yè)街所能吸引到的、在商業(yè)街內(nèi)有消費(fèi)意愿的消費(fèi)者群體。不同的商業(yè)街所應(yīng)考慮的消費(fèi)者群體是有所差異的，不進(jìn)行細(xì)分容易使市場(chǎng)定位偏離主體，而如果對(duì)所有的消費(fèi)者都進(jìn)行考慮，又浪費(fèi)人力財(cái)力。所以應(yīng)選擇消費(fèi)者主體進(jìn)行分析。分析消費(fèi)者主體，應(yīng)該考慮商業(yè)街的地理位置及商品設(shè)置兩個(gè)主要因素。從地理位置因素來看，市中心的商業(yè)街可以在較廣區(qū)域的人口中再進(jìn)行細(xì)分，而較偏僻地區(qū)的商業(yè)街，就應(yīng)著重選擇該商業(yè)街所能輻射到的一定區(qū)域的人口。

　　從商品設(shè)置的角度來看，以日用品為主的商業(yè)街應(yīng)重點(diǎn)考慮周圍居民的人口因素，而以耐用品為主的商業(yè)街，其輻射區(qū)域就要大得多。通常人們?cè)谫?gòu)買日用品之前，更多考慮的是交通便利因素，大多愿意就近購(gòu)買；而當(dāng)購(gòu)買耐用品之時(shí)，就更看重產(chǎn)品的質(zhì)量與信譽(yù)，所以對(duì)交通便利因素考慮得少一些。如果商業(yè)街的產(chǎn)品設(shè)置多為年輕人追求、喜愛的用品，那么決策者應(yīng)重點(diǎn)分析年輕人的消費(fèi)心理及變化趨勢(shì)；同樣，如果商業(yè)街內(nèi)流動(dòng)人口比重較大，決策者們就應(yīng)該在這一部分人口群體的消費(fèi)需求上多花精力。總之，不同的商業(yè)街其消費(fèi)者主體的界定應(yīng)有所不同，對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行細(xì)分有利于市場(chǎng)定位的成功及資金的合理安排。

　　（二）商業(yè)街市場(chǎng)定位所應(yīng)考慮的消費(fèi)者因素

　　1.消費(fèi)者的數(shù)量。一定數(shù)量的消費(fèi)者是建成一條商業(yè)街的先決條件，也是確定一個(gè)商業(yè)街規(guī)模大小的基礎(chǔ)。市場(chǎng)規(guī)模的大小由那些有購(gòu)買欲望并且有支付能力，同時(shí)能夠接近商品或勞務(wù)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者決定，如果現(xiàn)實(shí)購(gòu)買者與潛在購(gòu)買者越多，市場(chǎng)規(guī)模就越大。而這些購(gòu)買者數(shù)量的多少自然也決定于人口狀況。在人均消費(fèi)水平已定的條件下，人口數(shù)量越多，增長(zhǎng)越快，市場(chǎng)規(guī)模就越大。所以人口數(shù)量因素，應(yīng)成為商業(yè)街規(guī)模確定必需考慮的因素。

　　2.消費(fèi)者的性別、年齡結(jié)構(gòu)。隨著人們生活的日益提高，性別、年齡的不同在消費(fèi)中所體現(xiàn)出的差異越來越明顯，不同性別年齡結(jié)構(gòu)的人在購(gòu)買力、消費(fèi)心理及消費(fèi)層次上的差異是很大的。一般講，年輕人購(gòu)物較容易有沖動(dòng)、攀比的傾向，購(gòu)買商品注重的是外表、款式及時(shí)尚，在購(gòu)買前所作的思考較少，同時(shí)由于年輕人的收入相對(duì)較低，對(duì)商品檔次的追求無力過高；而中年人的消費(fèi)心理就較為成熟，對(duì)服裝的需求量也比年輕人有所下降，對(duì)于商品更注重質(zhì)量與品牌，持幣待購(gòu)現(xiàn)象比較普遍，有一定的購(gòu)買潛力。同時(shí)，不同年齡段的人口，在耐用品消費(fèi)上所體現(xiàn)的差異性更大。不同性別的消費(fèi)者在消費(fèi)中的差異主要體現(xiàn)在消費(fèi)心理的不同上，女性較之男性，在購(gòu)物上更為謹(jǐn)慎、細(xì)膩和愛美。在大城市中，女性購(gòu)買服裝、化妝品、鞋襪等商品的比例要明顯高于男性，在一些城市設(shè)置"女人街"也正是充分利用了這一特點(diǎn)。決策者們?cè)跒樯虡I(yè)街定位之前，應(yīng)充分考慮以上因素，不僅要分析消費(fèi)者中各性別年齡段人口所占比例，還要對(duì)未來各年齡段人口數(shù)進(jìn)行預(yù)測(cè)，注意下一階段的變動(dòng)趨勢(shì)，不斷調(diào)整，才能取得成功。

　　3.消費(fèi)者的職業(yè)特征。不同職業(yè)的人所處的工作、生活環(huán)境及收入水平差異較大，反映在消費(fèi)上，也會(huì)形成較大的差異。如果把從事不同職業(yè)活動(dòng)的人按腦力勞動(dòng)者和體力勞動(dòng)者粗分為兩大類的話，我們可以看出，腦力勞動(dòng)者的想象力和聯(lián)想力較豐富，審美意識(shí)強(qiáng)，他們比較注重商業(yè)街的外觀造型、櫥窗陳列、色彩搭配等，對(duì)產(chǎn)品的追求注重品牌和內(nèi)在質(zhì)量。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制在我國(guó)的確立，在分析人口特征時(shí)，應(yīng)兼顧不同單位類型的勞動(dòng)者在需求中表現(xiàn)出的差異。一般而言，在外資企業(yè)工作的職員，工作節(jié)奏較快，自由支配的時(shí)間很少，所以他們購(gòu)買商品的目的性較強(qiáng)，易出入固定的購(gòu)買場(chǎng)所。另外，由于所處環(huán)境的關(guān)系，他們多追求高檔名牌產(chǎn)品，女性對(duì)服裝、化妝品及首飾的需求量較大。對(duì)這類消費(fèi)者應(yīng)體現(xiàn)出商品的新風(fēng)格、新款式，時(shí)髦商品可以首先在他們身上展示出路。

　　4.消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成。消費(fèi)者的文化程度構(gòu)成，是人口素質(zhì)中的一個(gè)重要部分，對(duì)商品需求的影響相當(dāng)明顯。人們的市場(chǎng)需求隨人口文化結(jié)構(gòu)的變化而不斷變化。文化素質(zhì)較高的消費(fèi)者對(duì)文化消費(fèi)等發(fā)展資料的市場(chǎng)需求相對(duì)較大，而文化程度構(gòu)成較低的階層，即使收入水平與知識(shí)分子階層相當(dāng)，其消費(fèi)的重點(diǎn)往往仍停留在吃、穿、住等消費(fèi)資料上。對(duì)于一個(gè)城市而言，由于一些歷史原因，使得城市中不同地理區(qū)域內(nèi)的居民及工作者的文化層次不同，進(jìn)而也形成了消費(fèi)的差異性，決策者們?cè)谏虡I(yè)街市場(chǎng)定位之前，應(yīng)充分了解到這一因素。同時(shí)需要注意的是，同樣是大學(xué)及以上的人口，在業(yè)與不在業(yè)的人相比，他們的消費(fèi)層次是不同的。比如大學(xué)生雖然在消費(fèi)品位上有較高追求，但其收入狀況大大約束了消費(fèi)行為，這也是在大學(xué)周圍較少能形成高檔商業(yè)街的緣故。

　　5.消費(fèi)者的收入狀況。消費(fèi)者的收入，是影響消費(fèi)構(gòu)成和消費(fèi)水平的重要因素，因而應(yīng)成為商業(yè)、企業(yè)在商業(yè)街定位時(shí)考慮的重點(diǎn)。總的說來，收入高的消費(fèi)者，他們的消費(fèi)水平也較高，在面對(duì)同類商品和類似的商品時(shí)，往往會(huì)選擇質(zhì)量好而價(jià)格較高的商品。相反，低收入者就不具備這種消費(fèi)能力。消費(fèi)者的收入，也是市場(chǎng)規(guī)模大小的一個(gè)重要的測(cè)量器。