有關城市商業步行街的21點

　　1. 城市的職能決定商業網點整體構成的基本功能。城市以其決定性產業為標準，可分為政治型城市、文化型城市和經濟型城市。不同類型的城市，其城市的基本職能也不同，這在一定程度上決定了商業網點整體構成的功能。美國首都華盛頓就是具有單一功能的政治中心，這種政治型城市的職能決字了此城市商業的發展規模不宜過大，華盛頓市區商業功能為“滿足基本需要型”。交通空間網絡體系制約商業網點的布局。消費人口愈分散，對交通條件的依賴性愈強，商業設施的半徑愈大，提供暢通半徑交通的要求愈強烈。這一點值得國內城市借鑒。

　　2. 商務部要求處理好城市中心商業區與居住區商業設施的關系：對于中心商業區和居住區的商業設施，商業網點規劃不僅要在網點的總體規模上分別提出不同的要求，而且要明確區分二者不同的功能。中心商業區要在嚴格控制總體規模的基礎上，通過改造和結構調整，重點建設好特色商業街，推進業態多元化，發展專業店、精品店，開展錯位經營和多功能服務。特別是要注意營造文化氛圍，主要滿足高檔次、高品位、特殊類型商品的消費需求，形成集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的商業特色，更好地發揮城市窗口的作用。居住區的商業設施建設，在商業網點規劃中應占有重要的地位，其功能定位應主要面向本地區居民，滿足他們在日用品、一般消費品及日常生活服務等方面的需求，形成貼近居民、方便快捷、行業配套的社區商業服務中心。此外，介于上述二者之間，一個城市還應規劃好若干個地區性商業中心，一方面可以減輕中心商業區的交通壓力，另一方面也可以彌補社區商業服務中心功能上的局限性。這些都是商業網點規劃需要考慮的。

　　3. 步行街是整個經濟社會進步的客觀結果，是城市化不斷推進和城市發展現代化的必然產物，是城市居民生活質量不斷提高的要求，是城市環境迅速改善和回歸自然的需要，是全球汽車時代對汽車的異化而出現的一種特殊的現象。首先，我們必須理解步行街這一概念。在西方國家最初出現步行街，是因為城市膨脹，尤其是汽車的飛速發展使人們在郊區居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態環境的惡化，人們搬到郊區去居住。政府為了復活城市中心的活力和魅力以及商業物態，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。因此城市步行街的出現和發展是城市發展的選擇，是為居民提供一個相對安靜的適合于購物和休閑的環境。現代步行商業街，興起于20世紀50年代。法國巴黎的香榭麗舍大街、美國紐約的百老匯大街、日本東京的銀座、淺草商業街等都是聞名于世的步行街。德國斯圖加城市的考尼格夫街，被稱為是“步行者的天堂”。步行街已經成為城市發展的一個招牌、名片、景點：步行街已經成為城市的形象，首善之區，代表城市形象發展的最高水平。我國開始建設現代的商業步行街，始于20世紀80年代。在世紀交替交際，我國許多城市紛紛規劃和建設步行街，成為城市建設和更新的重要內容和方面。據粗略計算，全國已有幾百條大大小小，風格各異的步行街。

　　4. 步行街：專供步行者使用，禁止通行車輛或只準通行特種車輛的道路, 各城市對步行街的管理一般分兩種情況：全天供步行者通行或在限定時間內（例如每天上午9時至下午7時）通行；對于車輛的通行，一般在供步行者通行的時間內，禁止車輛通行，但準許送貨車、清掃車和消防車等特種車輛通行，有的城市還準許固定線路的公共交通車輛通行。在城市商業區的步行街，亦稱為商業步行街。必須明白一個重要的事實，就是步行只是一種包裝，是一種形式。步行街的魅力最后表現的依然是城市的核心競爭力和城市的吸引力。如果城市的核心競爭力不夠，也就是說城市消費物態的引擎不夠力，外包裝做得再花哨也沒有用。當然這種形式或多或少地加入了文化的內涵，在只有幾十萬人口或一百來萬人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。因為，在中小城市目標人群主要集中在本地，人們消費水平有限，人們的購物習慣，并沒有因為步行街的出現而產生根本性的變化。

　　5. 對一個城市的步行街的定位，我們必須嚴格建立在商圈意義上，對競爭對手和業態進行全面的把握。一般步行街的定位無非有五種方式：其一是搭建一個新的商業平臺，讓城市的人們在購物和娛樂中有一種新的驚喜；其二是讓專業化的服務出現新的聚集效應，聚集效應產生人流，從而形成城市新的亮點；其三是用一種新的消費模式代替舊的消費模式；其四是走專業化的路，形成精品專業性的市場，而這種市場又是同整個城市的產業鏈有密不可分的關系；其五是看準自己的競爭對手，從而擠壓對手，取而代之。因此，做步行街的問題必須研究清楚自己的競爭對手是誰，必須了解整個城市的產業分布與產業鏈的建設，從而在商圈中找到自己適當的位置。

　　6. 我們必須搞清楚誰來步行？怎么樣步行？為什么來步行這三個問題。誰來步行就是研究我們的目標人群，即消費者是誰。如果是為本地人服務，那就必須同本地人的消費水準相一致。為什么來步行的問題，是解決步行的游歷和觀感問題。人們必須在步行中找到快樂。例如，對于兒童和沒錢人的娛樂場所的建設，就是讓人們能夠產生反復來步行的快樂和向往。怎么樣步行則是科學規劃步行區域的問題。步行街的一般長度是650米左右，超過這一長度，人們游樂的時候就會有疲勞感。對南北向的步行街來說，東邊的街鋪就會比西邊的街鋪生意好一些；對于東西向的步行街來說，南面的商鋪就會比北面的消費情況會好一些。

　　7. 步行街要實現的功能：經濟功能、文化功能、休閑功能、娛樂功能、保護功能、環保功能。從形成的基礎和建設過程來看，有的是以傳統的商業中心和古老街區為基礎，通過改造更新或復興而成。我國絕大部分的步行街屬于此類步行街。如北京的王府井、上海的南京路，廣州的下九街，哈爾濱的中央大街。也有的完全是新規劃和建設的新區或商業中心，如，如煙臺的美食文化城，重慶的南坪商業中心等。

　　8. 從形態上分，有的是完全敞開的，有的是完全封閉的或室內的，有的是半封閉、半敞開的。現有絕大多數的步行街是完全敞開式的，也有小數的是封閉的或是室內的，典型的是福州的中亭街步行街，街道兩邊的拱廊將一家家店門連接在一起，敞開與封閉當然與當地的氣候條件和購物習慣不同有關，完全是客觀需要等因素。

　　9. 從功能上分，有的以購物為主，同時，輔之以一定的文化娛樂設施和服務設施，稱商業步行街；有的以休閑娛樂為主，稱休閑型步行街，主要是滿足居民休閑和文化的需要，同時可以購買到所需要的商品或得到一定的經濟服務。建設商業步行街時需要考慮其他功能，商業步行街同時是集購物，美食、休閑、娛樂、游覽、文化為一體的商業風景街，是文化街、休閑街。

　　10. 對一個步行街來說，長度和面積固然重要，但是更重要的是效益，特別是經濟效益。步行街不是為了耀眼，更不是為了給人看的，而是為了取得實實在在的效益，求得經濟效益，環境效益和社會效益的統一。只有使商家能獲得較高的經濟效益，才能吸引商家進駐步行街，從而使步行街不斷的興旺發達。步行街的知名度也不在長度和面積，而在于其特色和作用。

　　11

. 步行街三個最重要的問題：一是步行街的規模問題；二是步行街的結構協調問題；三是步行街的管理體制問題。

　　12. 對于規模，大有大的好處，小有小的用場，但必須適度。過長過寬的步行街都不能產生最佳的效益，甚至會產生負面影響。過長，容易導致游客疲勞；過短、過窄容易產生擁擠。同時，步行街的長短、規模都因城市、功能、結構而別，不可能有統一的標準和規定。有的專家經過研究提出，一般而言，完全封閉式的室內步行街應當比半封閉的短，半封閉的應當比完全敞開式的短。具體數據是，完全封閉的商業步行街比較合適的長度為750米左右，以游客步行10分鐘為宜，完全敞開式的商業步行街比較合適長度為1500米左右，以游客步行20分鐘為宜。寬度要充分考慮兩側建筑的高度，一般與建筑物的高度一樣，窄不能小于建筑物高度的二分之一，寬也不宜超過建筑物的兩倍。因此，步行街兩側不適宜建筑高層的。有統計數據表明，美國商業步行街的長度多在700米以內，日本步行街的長度也多在600米以內，法國、德國等歐洲國家的商業步行街的長度多在900米以內，寬度多在10米以內。從一般觀察角度看，商業街的“有效長度”大多為300米到600米。北京王府井的長度810米，其實，扣除其南端的無效段，也就是600來米。在一些城市中，被稱為商業街的道路總長數公里甚至數十公里，但商業的繁華也和一首樂曲一樣，不可能全曲從頭到尾高潮盈漫，而是有最熱點、次熱點。一般商業街有短暫的非商業區段夾雜其間，其商業興奮點段落一般在300米至600米。商業街的建筑不宜過高，一般在2層樓高，個別大商場可到4層。一是逛商店誰也不喜歡爬樓，就是有電梯，人們也不喜歡上上下下地來回折騰；二是過高的建筑會產生壓抑感，影響人們逛商店的心境；三是通道狹窄，兩邊建筑物過高，會產生高樓效應，令顧客無法在街頭駐足。商業街的寬度應在20米至30米，不宜過寬。兩邊的建筑的高度與道路寬度比以H/D=1為主，穿插一部分H/D=2的建筑，這樣的空間尺度關系既不失親切感，又不顯得過于狹窄，從視覺分析上是欣賞建筑立面的最佳效果，容易形成獨特的熱鬧氣氛空間。因為人們逛商業街行走規律是走“之”字形折線，即先在一側走上一段距離，再穿行到另一側，走一段后又折向另一邊。如果街道過寬，會使人們在街兩邊往來體力耗費過大，抑制觀賞、購物的欲望。商業街的營業面積也不應過大。從一般消費者的反映看，一條商業街有20萬米的商業營業面積可能是人們體力、心理所能接受的最高值了。一定要考慮人們的體力和心理承受能力，不能使逛商業街變成走馬拉松。13. 關于步行街的結構，城市步行街雖然很重要，發揮著特殊的作用，但是步行街只是城市街區和商業中心的一個組成部分，它不能代替其他街區和其他商業區，更不能覆蓋整個城市，所以，步行街要與其他街區和商業區的協調發展。必須研究出入口、停車場、以及重要的節點和黃金分割點的物態，尤其是高潮區的設計。只有我們從結構上把整個步行街的建設全面定位把握住，步行街的設計才能夠比較科學、可持續的發展。

　　14. 商業步行街上的最佳鋪位：營銷專家們利用購物行為模式研究的技巧，通過安裝在商業步行街上的攝像機，專門研究消費者在逛商業步行街時的購物模式，包括他們喜歡在步行街上哪個位置的商鋪購物這樣的問題。研究發現，要找出最佳的商鋪位置，首先應區分兩類不同性質的商業步行街，一類是“什錦”步行街，即步行街上的店鋪經營范圍五花八門，各適其式；另一類是專業步行街，即整條步行街上的商鋪基本上都賣同一類商品，如服裝一條街、電器一條街之類。如果是“什錦”步行街，最好選取靠近步行街兩端的商鋪，這個位置的商鋪通常客流量大，成交活躍。但如果是專業步行街，則不宜選取靠近兩端的商鋪。通常，消費者都是等步行街走過了四分之三，想想該看的都看過了，該比價的也都比過了，于是決定只要價錢合適便就地購買。所以，對于專業步行街，最佳的鋪位是在步行街全長的四分之三的地方。

　　15. 商業街規劃原則：規模適度原則。規模適度原則是指商業街的長度、寬度、高度以及營業面積都要適度，不能超越界限無限發展；因地制宜原則。必須充分利用好各個地段原有的商業特點進行統一規劃，分段逐塊實施；錯位經營原則。商業街推行錯位經營，能夠減輕內部相互競爭的壓力，減少內耗，從而增加凝聚力，發揮整體優勢，這也是商業街振興的關鍵所在；以人為本原則。商業街服務對象是人；突出休閑功能的原則，據測算，一般消費者連續逛街購物的疲勞時間最多為2小時（可逛1萬平方米左右的營業面積的商場），中老年顧客還要低于這個水平，而只有休閑、娛樂、餐飲等才可以增加消費者的滯留時間；城市景觀與商業街效益相兼顧原則。

　　16. 交通與商業街關系：步行街的交通規劃必須與城市規劃緊密配合，在步行街范圍的選擇、交通系統的建立、輔助道路的建設、設施的規劃布局等充分考慮城市歷史文脈和特點、傳統的道路格局、文物古跡的分布等等。同時，在交通方式的選擇上要以公共交通特別是大容量公共交通為主，否則難以緩解商業中心區的交通吸引與歷史文化名城保護規劃之間的矛盾。步行街是作為公交步行街還是完全步行街的爭論。從環境和空間品質標準看，完全步行街因為徹底實現人車分流、提供更多的公共活動空間而比公交步行街有質的差異。問題是完全步行街迫使公交路線從步行街移出，公交站點可能會離步行街較遠，降低了公共交通的服務水平。如果現狀條件可行，可以在鄰近并平行步行街的周邊道路上設置公交線路、公交首末站和站點解決這一問題。出租車上下車點和停車點：下車點順車流方向，可靠近步行街布置，但不能影響道路的通行。上車點接近交通性道路。有一定的停放車面積，對商務出行有利。機動車停車點：停車進出通道車流方向須符合區域機動車交通組織。地點能靠近機動車干道，有利于與機動車干道配合形成對東西南北向到王府井步行街的截流，又不要影響干道通行，同時利于商務出行。自行車停車點：利于步行街的形成，能與公共交通形成有機聯系，并盡可能的減少對干道通行的影響。　　公共汽車交通停車點：利于步行街的形成，能與其他交通方式形成有機聯系，并盡可能減少對干道通行的影響。公交站點盡可能接近步行街的核心地點和其他交通方式，以減少大量人流的步行距離。步行街的成功與否，交通問題不可忽視。設計中應考慮步行街所在地段、全城的交通情況、停車的難易、路面的寬窄、投資渠道和居民意向等因素。在步行街的規劃中應考慮停車場的設置，自行車與公交換乘的停車場。在步行街旁增加城市支路，引導非瀏覽，非購物人流通過，作為它的輔助道路進貨，也作為步行街的疏散道路和消防通道。

　　17. 一些大城市蜂擁而上的商業步行街改造和新建所帶來的門庭冷落，并沒有擋住新一輪商業步行街大潮的到來，眼下，不少二三線城市甚至一些鄉鎮都在興建自己的商業步行街。來自有關方面提供的數字表明，截至目前，全國已建和在建的商業步行街達到了２００多條。有關專家不無憂慮地說，商業步行街的形成和發展自有其本身的規律，人為造街或盲目改建只會釀成苦果。原來的武漢江漢路步行街曾被譽為經商的黃金寶地，當時商家們為打進這一商業區，費盡心機。在投巨資修葺開街后，“必勝客”、“麥當勞”等現代的店鋪占據了黃金地段，而能夠代表湖北或武漢的特色難找了

，往日熱鬧的場面已成為一種記憶。如今，每天都可以看到步行街店鋪轉讓的廣告。一位在這條步行街上經營了十多年的王老板滿臉愁苦地對記者說，新步行街開街以來，他的營業額比原來減少了五六成。浙江嘉興市改建的華庭步行街不失為成功的范例。其成功在于三個方面的創新：一是觀念的創新。華庭步行街在設計它的文化特色、功能定位、市場容量時，充分地將原老商業街區積淀的歷史文化、名人遺跡、歷史典故、神話傳說和商業文化內涵，融會貫通到了設計方案國際招標的智力碰撞中，因此開街后的華庭步行街，從實際的經營業態到文化氛圍的營造，都體現了與老城市生活相適應的飲食文化、本土文化和市井文化。二是模式的創新。華庭步行街把購物中心和商業街兩種業態很好地結合起來，把購物中心的賣點與商業街的亮點、把購物中心的立體結構與商業街的平面布局融為一體。三是房地產營銷模式的創新。把開發、經營、管理結合起來，把產權多元化與經營一體化結合起來，開發服從于經營，避免了許多開發商一賣了之的通病，給人們提供了一個投資的新概念。

　　18. 據王府井和南京路最新的一項統計數據表明，來步行街的人有６０％以上是為了娛樂、旅游和休閑，而只有不到４０％的人是專為購物而來，同時，這個數字還在不斷向前者傾斜。

　　19. 步行街忌諱的幾種作法：一、沒有市場只有市長。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關系。步行街建設在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發達，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業的強大的輻射能力。步行只是都市美女的一件時裝，對于俊俏的姑娘來說，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風情萬種。但是中小城市就缺乏這種天生麗質。它的目標人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產業嚴重同質化和商業物態的惡性競爭，僅步行這一概念很難產生強大的吸引力。二、沒有策劃只有規劃。許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規劃方案是由一些著名規劃設計院完全的。這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現代，但是從使用上看，卻很難同任何商業物態相容，因為它并不是根據當地的市場生態和商業氣氛策劃設計的。在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業步行街，用什么樣的目標人群來支撐它，是一個非常嚴峻的問題。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當的消費人群。三、沒有定位只有“品味”。定位，我們指要根據當地商圈和城市特點、人文特點、消費能力和目標人群的情況，設計相應的物態。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素，一個就是對兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因為在步行區域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對那些沒有錢的人的吸引，根據當地的文化特點和節事活動的安排，可以設計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人場的一個很重要的因素。曲高則和寡，步行街不能和當地的商圈以及市場緊密結合，嚴重背離市場導向，其結果就將被市場所拋棄。四、不講優生，只講整容。由于前期搞所謂的城市經營，不考慮整條商業街的優生優育，貪大求全，其結果是項目啟動以后，人氣不旺，驅動不夠力。

　　20. 在實操意義上，主要還有步行街的租售問題。對于購買商鋪的人來說，他們最重視的是商鋪的保值升值問題。因此，對于商鋪的主題設計我們必須有比較科學的研究，否則，就會對商鋪的出售產生重大的影響。例如在中小城市做一個長達800米的飲食一條街，在全國幾乎看不到成功的例子。為了使得賣鋪業務健康發展，就必須在商鋪保值升值問題上做足功夫。沒有好的主題設計，基本上可以說就不可能有好的銷售業績。主題設計好了，我們賣鋪所常用的所謂返租回報、先租后賣、承諾回購等“降龍十八法”的技術銷售策略才能發揮其應有威力。對于商鋪的租賃業務來說，做旺人氣是至關重要的。因此作為經營者還必須處理好旺丁與旺財的關系，而旺丁首先必須充分發揮步行街的特點。在公共空間和人們的游歷、娛樂方面做好文章。例如，在中小城市設計的步行街，比較科學的設計模式應是購物、飲食、娛樂休閑各占1/3的比例，僅僅做成一個主題是不足取的，這就是同大城市不同的地方。政府在旺場方面應該有很多優勢，除了輿論導向以外，春節、元宵和當地重要的節事活動的舉辦，對人們認識步行街并產生認同感有積極的效果。此外，步行街還必須在形象宣傳和整體推廣方面有一個長遠的安排和計劃。一個步行街成熟大概需要30年的時間，急功近利的辦法往往是權宜之計。

　　21. 如果我們不能夠站在科學定位，先策劃再規劃的原則上認識步行街，步行街最后衰落成一條普通的街道，就在所難免。這同前幾年主題公園盲目跟風建設，最后大部分銷聲匿跡的情況幾乎同出一轍，這是房地產投資中的一個陷阱。在步行街建設中，應該盡量避免決策失誤，不要總被老百姓譏為“步行街”就是“不行街”。

篇2：商業步行街出租招商代理協議

　　商業步行街出租招商代理協議

　　甲方：____________

　　乙方：______房地產咨詢有限公司

　　一、現甲方委托乙方協助______文化廣場商業步行街______物業的出租業務。

　　具體情況如下：

　　物業地址：位于______市______路_____________________；

　　物業面積：______m2；

　　租金：______；管理費______元/m2；

　　二、協議有效期限：______年___月___日至______年___月___日。

　　三、招商代理費：

　　1、招商顧問費：人民幣十二萬元/半年（含招商人員的工資、差旅費）

　　2、招商代理費：二個月租金

　　3、支付期限及方式：乙方協助甲方與租戶簽訂租賃合同（契約），租戶交齊合同（契約）規定二按一租即日，甲方向乙方支付代理傭金。同時乙方向甲方出具正式發票。

　　四、雙方責任

　　（一）甲方

　　1、甲方將按本協議相關條款支付乙方租賃代理費。

　　2、向乙方提供的有關文件和證明等資料。

　　3、為乙方帶客戶視察現場提供方便。

　　（二）乙方

　　1、乙方跟辦的客戶名單必須有甲方簽字確認方為有效。

　　2、乙方協助甲方負責整個租賃交易過程的工作，包括聯系客戶，帶客戶視察、洽談條款，磋商合約，簽訂合同（契約）等等，甲方為最終決策權。

　　五、法律責任

　　1、乙方必須遵守甲方規定的各項商業條款，未征得甲方同意前，不得擅自答應客戶任何要求。

　　2、乙方在代理過程中不得損害甲方利益，否則應賠償損失。

　　六、本協議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。

　　甲方：______乙方：______房地產咨詢有限公司

　　代表人：______代表人：______

　　地址：______地址：______南方證券大廈五層

　　電話：______電話：______

　　日期：日期：

篇3：商業步行街前期物業管理工作小結

　　前期物業管理工作小結

　　經榮泰房地產選聘，我公司從20**年8月12日開始對玉泉家園進行前期物業管理，于20**年9月7日開始對商業步行街進行前期物業管理，現將這一階段的物業管理工作進行小結。

　　一、交樓工作進行順利

　　按時交樓是前期物業管理工作的重中之重，為確保順利向業主交樓，我公司提前儲備人員，提前備齊有關資料，對員工進行專業培訓，使大家明確交樓的工作流程。在交樓前期，公司主要領導親自坐陣指揮，由于組織得力、人員充足、資料準備齊全，使交樓工作很順利，沒有發生交錯樓房的現象，截止到20**年1月10日，玉泉家園向業主交樓B區116套(不含返遷戶)、C區282套、門市25套，商業步行街向業主交樓49套，向出租戶交樓12套。

　　二、積極做好售后維修協調工作

　　樓房售后維修工作是房地產公司和物業公司共同的責任，我公司本著對貴公司和業主負責任的態度，對此項工作非常重視，業主裝修開始后玉泉家園和商業步行街都配備了專業電工和水工，對業主反映出的問題立即派專業人員現場查看，比如插座沒電、自來水管漏水等問題，立即派專業人員進行維修，對于缺少燈泡、開關，漏電保護器壞等問題，物業公司出資購買給業主安上，對于因改水改電出現的問題，我公司也進行了維修，解決水電小問題達68次。這些小問題由于我公司解決及時，既穩定了業主的情緒，不影響他們裝修，又避免了業主去售樓處吵鬧等事情的發生。我們認為，前期物業管理，作為物業公司就應該為開發商承擔責任，什么事情全推給開發商是不負責任的態度，也失去了合作的意義。

　　20**年12月6日天氣寒冷，由于玉泉家園C區住戶極少，不能供熱，我公司專業人員發現有水表凍壞的現象，公司立即組織十五名員工晝夜加班，經過3天連續奮戰，把572塊水表全部卸下來運送到物業樓保存，從而為開發商減少了經濟損失。

　　對于樓房及配套設施存在的問題，積極與有關單位進行聯系，使問題得到了妥善解決，也極大地穩定了業主的情緒。

　　玉泉家園B區供熱開始后，管道漏水的現象比較多，暖氣不熱的現象也比較普遍，我公司安排項目經理和維修人員晝夜值班，小問題及時解決，解決不了的問題聯系安裝單位及時維修，截止到20**年1月10日，為業主清洗暖氣過濾器達316次。由于物業公司高度重視，組織得力，晝夜巡視，發現問題立即采取措施，沒有發生住戶家里被淹的現象。

　　三、做好日常物業管理服務

　　物業管理屬于第三產業，本質是服務。半年來，我公司始終秉承“人性化管理，親情式服務”的理念，在實際工作中著重抓好落實。

　　1、熱情為業主排憂解難

　　對玉泉家園和商業步行街實施物業管理后，分別開通客戶服務熱線，并及時進行公示，既方便了業主，又提高了工作效率，對于業主來電來訪，我們熱情接待，真誠對待，耐心傾聽，詳細記錄，物業公司能解決的問題決不推給開發商，盡量不給貴公司找不必要的麻煩，能解決的問題安排專業人員立即解決。比如，玉泉家園C區由于今冬不供熱，7棟單元下水管被凍，我公司立即購買小型蒸氣爐，組織有關人員經過3天的努力，終于將被凍的下水管道化開。其它樓房也有上下水管道被凍的現象，也積極采取有力措施進行解決，購買設備費、材料費達兩千余元。天氣開始寒冷后，及時提醒商業步行街已開業的商戶對自來水管道做好保溫，已裝修尚未開業的商戶，逐戶打電話，幫助商戶關閉自來水閥門，排放管道內自來水。玉泉家園C區今冬只有7戶業主入住，物業公司為他們提供臨時供水點，有時還幫助業主送水。對玉泉家園B區12棟樓道燈進行了檢查維修，更換開關76個，更換燈泡151個。C區隨壞隨修。對于返遷戶來說，物業管理難度比較大，我公司自從20**年10月初對返遷戶實施物業管理以來，熱情為他們服務，設身處地為他們排憂解難，幫助解決電線故障159次，解決自來水管、暖氣漏水76次，解決下水管堵塞6次，通過3個多月的服務，楊鐵莊的村民很歡迎我們，對我們的服務是滿意的。

　　2、做好秩序維護工作，玉泉家園現已配備保安6名，商業步行街配備保安6名，保安隊員統一著裝，實行24小時值班、每小時巡邏一次。商業步行街保安隊員夜間巡邏時發現意百品味家居門沒上鎖，立即用物業公司的鎖把門鎖上;前不久，凌晨4時許發現景上家居漏水，立即采取有效措施，關閉自來水閥門，商戶老板非常感動，當面致謝。為了表示心意，兩個商戶分別給物業公司贈送了錦旗，這充分體現了業主對我們的懇定，時刻激勵著我公司全體員工為廣大業主提供更加優質服務的信心和決心。

　　3、做好裝修管理工作

　　裝修管理是前期物業管理工作的重點，為了確保樓房的使用年限，公司給每戶業主下發《裝修注意事項》，明確禁止行為，不間斷進行巡視，沒有發生破壞樓房承重結構的行為。對于裝修垃圾，及時組織清運。提醒裝修戶不要從樓上拋棄裝修垃圾，以免砸傷他人或公共設施。

　　4、做好環境衛生工作

　　生活垃圾日產日清，玉泉家園B區樓道每周清掃3次，C區每周清掃一次，路面每天進行清掃。下雪時公司員工能夠以雪為令，組織全員清掃積雪，以方便業主出行。對玉泉家園和商業步行街內的小廣告進行清除。

　　由于我公司堅持業主至上，服務第一，秉承人性化管理，親情式服務的理念，經走訪業主，不論是玉泉家園還是商業步行街，業主滿意率都很高。在今后的工作中，我們將繼續努力，帶領全體員工，為廣大業主提供更加優質的服務，以服務業主的實際行動，讓開發商放心，讓廣大業主滿意。