有關(guān)城市商業(yè)步行街的21點
1. 城市的職能決定商業(yè)網(wǎng)點整體構(gòu)成的基本功能。城市以其決定性產(chǎn)業(yè)為標準，可分為政治型城市、文化型城市和經(jīng)濟型城市。不同類型的城市，其城市的基本職能也不同，這在一定程度上決定了商業(yè)網(wǎng)點整體構(gòu)成的功能。美國首都華盛頓就是具有單一功能的政治中心，這種政治型城市的職能決字了此城市商業(yè)的發(fā)展規(guī)模不宜過大，華盛頓市區(qū)商業(yè)功能為“滿足基本需要型”。交通空間網(wǎng)絡(luò)體系制約商業(yè)網(wǎng)點的布局。消費人口愈分散，對交通條件的依賴性愈強，商業(yè)設(shè)施的半徑愈大，提供暢通半徑交通的要求愈強烈。這一點值得國內(nèi)城市借鑒。
2. 商務部要求處理好城市中心商業(yè)區(qū)與居住區(qū)商業(yè)設(shè)施的關(guān)系：對于中心商業(yè)區(qū)和居住區(qū)的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃不僅要在網(wǎng)點的總體規(guī)模上分別提出不同的要求，而且要明確區(qū)分二者不同的功能。中心商業(yè)區(qū)要在嚴格控制總體規(guī)模的基礎(chǔ)上，通過改造和結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點建設(shè)好特色商業(yè)街，推進業(yè)態(tài)多元化，發(fā)展專業(yè)店、精品店，開展錯位經(jīng)營和多功能服務。特別是要注意營造文化氛圍，主要滿足高檔次、高品位、特殊類型商品的消費需求，形成集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的商業(yè)特色，更好地發(fā)揮城市窗口的作用。居住區(qū)的商業(yè)設(shè)施建設(shè)，在商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃中應占有重要的地位，其功能定位應主要面向本地區(qū)居民，滿足他們在日用品、一般消費品及日常生活服務等方面的需求，形成貼近居民、方便快捷、行業(yè)配套的社區(qū)商業(yè)服務中心。此外，介于上述二者之間，一個城市還應規(guī)劃好若干個地區(qū)性商業(yè)中心，一方面可以減輕中心商業(yè)區(qū)的交通壓力，另一方面也可以彌補社區(qū)商業(yè)服務中心功能上的局限性。這些都是商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃需要考慮的。
3. 步行街是整個經(jīng)濟社會進步的客觀結(jié)果，是城市化不斷推進和城市發(fā)展現(xiàn)代化的必然產(chǎn)物，是城市居民生活質(zhì)量不斷提高的要求，是城市環(huán)境迅速改善和回歸自然的需要，是全球汽車時代對汽車的異化而出現(xiàn)的一種特殊的現(xiàn)象。首先，我們必須理解步行街這一概念。在西方國家最初出現(xiàn)步行街，是因為城市膨脹，尤其是汽車的飛速發(fā)展使人們在郊區(qū)居住成為可能，由于城市中心的擁擠不堪和生態(tài)環(huán)境的惡化，人們搬到郊區(qū)去居住。政府為了復活城市中心的活力和魅力以及商業(yè)物態(tài)，因此建了步行街，使得人們在城市中心生活也一樣擁有安靜、繁榮而方便購物、娛樂的場地。步行街始終是城市本身魅力的反映。因此城市步行街的出現(xiàn)和發(fā)展是城市發(fā)展的選擇，是為居民提供一個相對安靜的適合于購物和休閑的環(huán)境。現(xiàn)代步行商業(yè)街，興起于20世紀50年代。法國巴黎的香榭麗舍大街、美國紐約的百老匯大街、日本東京的銀座、淺草商業(yè)街等都是聞名于世的步行街。德國斯圖加城市的考尼格夫街，被稱為是“步行者的天堂”。步行街已經(jīng)成為城市發(fā)展的一個招牌、名片、景點：步行街已經(jīng)成為城市的形象，首善之區(qū)，代表城市形象發(fā)展的最高水平。我國開始建設(shè)現(xiàn)代的商業(yè)步行街，始于20世紀80年代。在世紀交替交際，我國許多城市紛紛規(guī)劃和建設(shè)步行街，成為城市建設(shè)和更新的重要內(nèi)容和方面。據(jù)粗略計算，全國已有幾百條大大小小，風格各異的步行街。
4. 步行街：專供步行者使用，禁止通行車輛或只準通行特種車輛的道路, 各城市對步行街的管理一般分兩種情況：全天供步行者通行或在限定時間內(nèi)（例如每天上午9時至下午7時）通行；對于車輛的通行，一般在供步行者通行的時間內(nèi)，禁止車輛通行，但準許送貨車、清掃車和消防車等特種車輛通行，有的城市還準許固定線路的公共交通車輛通行。在城市商業(yè)區(qū)的步行街，亦稱為商業(yè)步行街。必須明白一個重要的事實，就是步行只是一種包裝，是一種形式。步行街的魅力最后表現(xiàn)的依然是城市的核心競爭力和城市的吸引力。如果城市的核心競爭力不夠，也就是說城市消費物態(tài)的引擎不夠力，外包裝做得再花哨也沒有用。當然這種形式或多或少地加入了文化的內(nèi)涵，在只有幾十萬人口或一百來萬人口的中小城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法。因為，在中小城市目標人群主要集中在本地，人們消費水平有限，人們的購物習慣，并沒有因為步行街的出現(xiàn)而產(chǎn)生根本性的變化。
5. 對一個城市的步行街的定位，我們必須嚴格建立在商圈意義上，對競爭對手和業(yè)態(tài)進行全面的把握。一般步行街的定位無非有五種方式：其一是搭建一個新的商業(yè)平臺，讓城市的人們在購物和娛樂中有一種新的驚喜；其二是讓專業(yè)化的服務出現(xiàn)新的聚集效應，聚集效應產(chǎn)生人流，從而形成城市新的亮點；其三是用一種新的消費模式代替舊的消費模式；其四是走專業(yè)化的路，形成精品專業(yè)性的市場，而這種市場又是同整個城市的產(chǎn)業(yè)鏈有密不可分的關(guān)系；其五是看準自己的競爭對手，從而擠壓對手，取而代之。因此，做步行街的問題必須研究清楚自己的競爭對手是誰，必須了解整個城市的產(chǎn)業(yè)分布與產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)，從而在商圈中找到自己適當?shù)奈恢谩?/p>
6. 我們必須搞清楚誰來步行？怎么樣步行？為什么來步行這三個問題。誰來步行就是研究我們的目標人群，即消費者是誰。如果是為本地人服務，那就必須同本地人的消費水準相一致。為什么來步行的問題，是解決步行的游歷和觀感問題。人們必須在步行中找到快樂。例如，對于兒童和沒錢人的娛樂場所的建設(shè)，就是讓人們能夠產(chǎn)生反復來步行的快樂和向往。怎么樣步行則是科學規(guī)劃步行區(qū)域的問題。步行街的一般長度是650米左右，超過這一長度，人們游樂的時候就會有疲勞感。對南北向的步行街來說，東邊的街鋪就會比西邊的街鋪生意好一些；對于東西向的步行街來說，南面的商鋪就會比北面的消費情況會好一些。
7. 步行街要實現(xiàn)的功能：經(jīng)濟功能、文化功能、休閑功能、娛樂功能、保護功能、環(huán)保功能。從形成的基礎(chǔ)和建設(shè)過程來看，有的是以傳統(tǒng)的商業(yè)中心和古老街區(qū)為基礎(chǔ)，通過改造更新或復興而成。我國絕大部分的步行街屬于此類步行街。如北京的王府井、上海的南京路，廣州的下九街，哈爾濱的中央大街。也有的完全是新規(guī)劃和建設(shè)的新區(qū)或商業(yè)中心，如，如煙臺的美食文化城，重慶的南坪商業(yè)中心等。
8. 從形態(tài)上分，有的是完全敞開的，有的是完全封閉的或室內(nèi)的，有的是半封閉、半敞開的。現(xiàn)有絕大多數(shù)的步行街是完全敞開式的，也有小數(shù)的是封閉的或是室內(nèi)的，典型的是福州的中亭街步行街，街道兩邊的拱廊將一家家店門連接在一起，敞開與封閉當然與當?shù)氐臍夂驐l件和購物習慣不同有關(guān)，完全是客觀需要等因素。
9. 從功能上分，有的以購物為主，同時，輔之以一定的文化娛樂設(shè)施和服務設(shè)施，稱商業(yè)步行街；有的以休閑娛樂為主，稱休閑型步行街，主要是滿足居民休閑和文化的需要，同時可以購買到所需要的商品或得到一定的經(jīng)濟服務。建設(shè)商業(yè)步行街時需要考慮其他功能，商業(yè)步行街同時是集購物，美食、休閑、娛樂、游覽、文化為一體的商業(yè)風景街，是文化街、休閑街。
10. 對一個步行街來說，長度和面積固然重要，但是更重要的是效益，特別是經(jīng)濟效益。步行街不是為了耀眼，更不是為了給人看的，而是為了取得實實在在的效益，求得經(jīng)濟效益，環(huán)境效益和社會效益的統(tǒng)一。只有使商家能獲得較高的經(jīng)濟效益，才能吸引商家進駐步行街，從而使步行街不斷的興旺發(fā)達。步行街的知名度也不在長度和面積，而在于其特色和作用。
11
. 步行街三個最重要的問題：一是步行街的規(guī)模問題；二是步行街的結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)問題；三是步行街的管理體制問題。12. 對于規(guī)模，大有大的好處，小有小的用場，但必須適度。過長過寬的步行街都不能產(chǎn)生最佳的效益，甚至會產(chǎn)生負面影響。過長，容易導致游客疲勞；過短、過窄容易產(chǎn)生擁擠。同時，步行街的長短、規(guī)模都因城市、功能、結(jié)構(gòu)而別，不可能有統(tǒng)一的標準和規(guī)定。有的專家經(jīng)過研究提出，一般而言，完全封閉式的室內(nèi)步行街應當比半封閉的短，半封閉的應當比完全敞開式的短。具體數(shù)據(jù)是，完全封閉的商業(yè)步行街比較合適的長度為750米左右，以游客步行10分鐘為宜，完全敞開式的商業(yè)步行街比較合適長度為1500米左右，以游客步行20分鐘為宜。寬度要充分考慮兩側(cè)建筑的高度，一般與建筑物的高度一樣，窄不能小于建筑物高度的二分之一，寬也不宜超過建筑物的兩倍。因此，步行街兩側(cè)不適宜建筑高層的。有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，美國商業(yè)步行街的長度多在700米以內(nèi)，日本步行街的長度也多在600米以內(nèi)，法國、德國等歐洲國家的商業(yè)步行街的長度多在900米以內(nèi)，寬度多在10米以內(nèi)。從一般觀察角度看，商業(yè)街的“有效長度”大多為300米到600米。北京王府井的長度810米，其實，扣除其南端的無效段，也就是600來米。在一些城市中，被稱為商業(yè)街的道路總長數(shù)公里甚至數(shù)十公里，但商業(yè)的繁華也和一首樂曲一樣，不可能全曲從頭到尾高潮盈漫，而是有最熱點、次熱點。一般商業(yè)街有短暫的非商業(yè)區(qū)段夾雜其間，其商業(yè)興奮點段落一般在300米至600米。商業(yè)街的建筑不宜過高，一般在2層樓高，個別大商場可到4層。一是逛商店誰也不喜歡爬樓，就是有電梯，人們也不喜歡上上下下地來回折騰；二是過高的建筑會產(chǎn)生壓抑感，影響人們逛商店的心境；三是通道狹窄，兩邊建筑物過高，會產(chǎn)生高樓效應，令顧客無法在街頭駐足。商業(yè)街的寬度應在20米至30米，不宜過寬。兩邊的建筑的高度與道路寬度比以H/D=1為主，穿插一部分H/D=2的建筑，這樣的空間尺度關(guān)系既不失親切感，又不顯得過于狹窄，從視覺分析上是欣賞建筑立面的最佳效果，容易形成獨特的熱鬧氣氛空間。因為人們逛商業(yè)街行走規(guī)律是走“之”字形折線，即先在一側(cè)走上一段距離，再穿行到另一側(cè)，走一段后又折向另一邊。如果街道過寬，會使人們在街兩邊往來體力耗費過大，抑制觀賞、購物的欲望。商業(yè)街的營業(yè)面積也不應過大。從一般消費者的反映看，一條商業(yè)街有20萬米的商業(yè)營業(yè)面積可能是人們體力、心理所能接受的最高值了。一定要考慮人們的體力和心理承受能力，不能使逛商業(yè)街變成走馬拉松。13. 關(guān)于步行街的結(jié)構(gòu)，城市步行街雖然很重要，發(fā)揮著特殊的作用，但是步行街只是城市街區(qū)和商業(yè)中心的一個組成部分，它不能代替其他街區(qū)和其他商業(yè)區(qū)，更不能覆蓋整個城市，所以，步行街要與其他街區(qū)和商業(yè)區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展。必須研究出入口、停車場、以及重要的節(jié)點和黃金分割點的物態(tài)，尤其是高潮區(qū)的設(shè)計。只有我們從結(jié)構(gòu)上把整個步行街的建設(shè)全面定位把握住，步行街的設(shè)計才能夠比較科學、可持續(xù)的發(fā)展。
14. 商業(yè)步行街上的最佳鋪位：營銷專家們利用購物行為模式研究的技巧，通過安裝在商業(yè)步行街上的攝像機，專門研究消費者在逛商業(yè)步行街時的購物模式，包括他們喜歡在步行街上哪個位置的商鋪購物這樣的問題。研究發(fā)現(xiàn)，要找出最佳的商鋪位置，首先應區(qū)分兩類不同性質(zhì)的商業(yè)步行街，一類是“什錦”步行街，即步行街上的店鋪經(jīng)營范圍五花八門，各適其式；另一類是專業(yè)步行街，即整條步行街上的商鋪基本上都賣同一類商品，如服裝一條街、電器一條街之類。如果是“什錦”步行街，最好選取靠近步行街兩端的商鋪，這個位置的商鋪通常客流量大，成交活躍。但如果是專業(yè)步行街，則不宜選取靠近兩端的商鋪。通常，消費者都是等步行街走過了四分之三，想想該看的都看過了，該比價的也都比過了，于是決定只要價錢合適便就地購買。所以，對于專業(yè)步行街，最佳的鋪位是在步行街全長的四分之三的地方。
15. 商業(yè)街規(guī)劃原則：規(guī)模適度原則。規(guī)模適度原則是指商業(yè)街的長度、寬度、高度以及營業(yè)面積都要適度，不能超越界限無限發(fā)展；因地制宜原則。必須充分利用好各個地段原有的商業(yè)特點進行統(tǒng)一規(guī)劃，分段逐塊實施；錯位經(jīng)營原則。商業(yè)街推行錯位經(jīng)營，能夠減輕內(nèi)部相互競爭的壓力，減少內(nèi)耗，從而增加凝聚力，發(fā)揮整體優(yōu)勢，這也是商業(yè)街振興的關(guān)鍵所在；以人為本原則。商業(yè)街服務對象是人；突出休閑功能的原則，據(jù)測算，一般消費者連續(xù)逛街購物的疲勞時間最多為2小時（可逛1萬平方米左右的營業(yè)面積的商場），中老年顧客還要低于這個水平，而只有休閑、娛樂、餐飲等才可以增加消費者的滯留時間；城市景觀與商業(yè)街效益相兼顧原則。
16. 交通與商業(yè)街關(guān)系：步行街的交通規(guī)劃必須與城市規(guī)劃緊密配合，在步行街范圍的選擇、交通系統(tǒng)的建立、輔助道路的建設(shè)、設(shè)施的規(guī)劃布局等充分考慮城市歷史文脈和特點、傳統(tǒng)的道路格局、文物古跡的分布等等。同時，在交通方式的選擇上要以公共交通特別是大容量公共交通為主，否則難以緩解商業(yè)中心區(qū)的交通吸引與歷史文化名城保護規(guī)劃之間的矛盾。步行街是作為公交步行街還是完全步行街的爭論。從環(huán)境和空間品質(zhì)標準看，完全步行街因為徹底實現(xiàn)人車分流、提供更多的公共活動空間而比公交步行街有質(zhì)的差異。問題是完全步行街迫使公交路線從步行街移出，公交站點可能會離步行街較遠，降低了公共交通的服務水平。如果現(xiàn)狀條件可行，可以在鄰近并平行步行街的周邊道路上設(shè)置公交線路、公交首末站和站點解決這一問題。出租車上下車點和停車點：下車點順車流方向，可靠近步行街布置，但不能影響道路的通行。上車點接近交通性道路。有一定的停放車面積，對商務出行有利。機動車停車點：停車進出通道車流方向須符合區(qū)域機動車交通組織。地點能靠近機動車干道，有利于與機動車干道配合形成對東西南北向到王府井步行街的截流，又不要影響干道通行，同時利于商務出行。自行車停車點：利于步行街的形成，能與公共交通形成有機聯(lián)系，并盡可能的減少對干道通行的影響。 公共汽車交通停車點：利于步行街的形成，能與其他交通方式形成有機聯(lián)系，并盡可能減少對干道通行的影響。公交站點盡可能接近步行街的核心地點和其他交通方式，以減少大量人流的步行距離。步行街的成功與否，交通問題不可忽視。設(shè)計中應考慮步行街所在地段、全城的交通情況、停車的難易、路面的寬窄、投資渠道和居民意向等因素。在步行街的規(guī)劃中應考慮停車場的設(shè)置，自行車與公交換乘的停車場。在步行街旁增加城市支路，引導非瀏覽，非購物人流通過，作為它的輔助道路進貨，也作為步行街的疏散道路和消防通道。
17. 一些大城市蜂擁而上的商業(yè)步行街改造和新建所帶來的門庭冷落，并沒有擋住新一輪商業(yè)步行街大潮的到來，眼下，不少二三線城市甚至一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)都在興建自己的商業(yè)步行街。來自有關(guān)方面提供的數(shù)字表明，截至目前，全國已建和在建的商業(yè)步行街達到了２００多條。有關(guān)專家不無憂慮地說，商業(yè)步行街的形成和發(fā)展自有其本身的規(guī)律，人為造街或盲目改建只會釀成苦果。原來的武漢江漢路步行街曾被譽為經(jīng)商的黃金寶地，當時商家們?yōu)榇蜻M這一商業(yè)區(qū)，費盡心機。在投巨資修葺開街后，“必勝客”、“麥當勞”等現(xiàn)代的店鋪占據(jù)了黃金地段，而能夠代表湖北或武漢的特色難找了
，往日熱鬧的場面已成為一種記憶。如今，每天都可以看到步行街店鋪轉(zhuǎn)讓的廣告。一位在這條步行街上經(jīng)營了十多年的王老板滿臉愁苦地對記者說，新步行街開街以來，他的營業(yè)額比原來減少了五六成。浙江嘉興市改建的華庭步行街不失為成功的范例。其成功在于三個方面的創(chuàng)新：一是觀念的創(chuàng)新。華庭步行街在設(shè)計它的文化特色、功能定位、市場容量時，充分地將原老商業(yè)街區(qū)積淀的歷史文化、名人遺跡、歷史典故、神話傳說和商業(yè)文化內(nèi)涵，融會貫通到了設(shè)計方案國際招標的智力碰撞中，因此開街后的華庭步行街，從實際的經(jīng)營業(yè)態(tài)到文化氛圍的營造，都體現(xiàn)了與老城市生活相適應的飲食文化、本土文化和市井文化。二是模式的創(chuàng)新。華庭步行街把購物中心和商業(yè)街兩種業(yè)態(tài)很好地結(jié)合起來，把購物中心的賣點與商業(yè)街的亮點、把購物中心的立體結(jié)構(gòu)與商業(yè)街的平面布局融為一體。三是房地產(chǎn)營銷模式的創(chuàng)新。把開發(fā)、經(jīng)營、管理結(jié)合起來，把產(chǎn)權(quán)多元化與經(jīng)營一體化結(jié)合起來，開發(fā)服從于經(jīng)營，避免了許多開發(fā)商一賣了之的通病，給人們提供了一個投資的新概念。18. 據(jù)王府井和南京路最新的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，來步行街的人有６０％以上是為了娛樂、旅游和休閑，而只有不到４０％的人是專為購物而來，同時，這個數(shù)字還在不斷向前者傾斜。
19. 步行街忌諱的幾種作法：一、沒有市場只有市長。在大城市中興旺的項目在中小城市并不一定旺，這是一個基本的事實。這同城市本身的核心競爭力和品牌有很大的關(guān)系。步行街建設(shè)在北京、上海、廣州這樣的大都市圈里興旺又發(fā)達，根本的原因不在于步行這一概念，而在于本身城市商業(yè)的強大的輻射能力。步行只是都市美女的一件時裝，對于俊俏的姑娘來說，那怕只是披上隨意的一塊布匹，也是風情萬種。但是中小城市就缺乏這種天生麗質(zhì)。它的目標人群往往只是在本地、本市。而本地市場由于第三產(chǎn)業(yè)嚴重同質(zhì)化和商業(yè)物態(tài)的惡性競爭，僅步行這一概念很難產(chǎn)生強大的吸引力。二、沒有策劃只有規(guī)劃。許多步行街由于是在政府一手指揮之下完成的，因此，規(guī)劃方案是由一些著名規(guī)劃設(shè)計院完全的。這些美觀、漂亮也充滿各種風格的建筑，外表上看，它可能是仿古的，也可能是現(xiàn)代，但是從使用上看，卻很難同任何商業(yè)物態(tài)相容，因為它并不是根據(jù)當?shù)氐氖袌錾鷳B(tài)和商業(yè)氣氛策劃設(shè)計的。在中小城市，要做一個同一主題的長達800米的商業(yè)步行街，用什么樣的目標人群來支撐它，是一個非常嚴峻的問題。因為這樣一個主題步行街，在大城市也需要相當?shù)南M人群。三、沒有定位只有“品味”。定位，我們指要根據(jù)當?shù)厣倘统鞘刑攸c、人文特點、消費能力和目標人群的情況，設(shè)計相應的物態(tài)。例如，在做旺人氣方面，我們就要充分考慮兩個重要的因素，一個就是對兒童的吸引力問題。我們知道，小孩子因為在步行區(qū)域里沒有車輛的危險，可以快樂玩耍，這對做好步行街人氣是一個非常重要的因素，因此，兒童天地在步行街里是一個聚集人氣的很重要的手段，但是，很多步行街卻沒有這種考慮。其二，是對那些沒有錢的人的吸引，根據(jù)當?shù)氐奈幕攸c和節(jié)事活動的安排，可以設(shè)計讓那些周邊的居民有參與性的活動，就是做旺人場的一個很重要的因素。曲高則和寡，步行街不能和當?shù)氐纳倘σ约笆袌鼍o密結(jié)合，嚴重背離市場導向，其結(jié)果就將被市場所拋棄。四、不講優(yōu)生，只講整容。由于前期搞所謂的城市經(jīng)營，不考慮整條商業(yè)街的優(yōu)生優(yōu)育，貪大求全，其結(jié)果是項目啟動以后，人氣不旺，驅(qū)動不夠力。
20. 在實操意義上，主要還有步行街的租售問題。對于購買商鋪的人來說，他們最重視的是商鋪的保值升值問題。因此，對于商鋪的主題設(shè)計我們必須有比較科學的研究，否則，就會對商鋪的出售產(chǎn)生重大的影響。例如在中小城市做一個長達800米的飲食一條街，在全國幾乎看不到成功的例子。為了使得賣鋪業(yè)務健康發(fā)展，就必須在商鋪保值升值問題上做足功夫。沒有好的主題設(shè)計，基本上可以說就不可能有好的銷售業(yè)績。主題設(shè)計好了，我們賣鋪所常用的所謂返租回報、先租后賣、承諾回購等“降龍十八法”的技術(shù)銷售策略才能發(fā)揮其應有威力。對于商鋪的租賃業(yè)務來說，做旺人氣是至關(guān)重要的。因此作為經(jīng)營者還必須處理好旺丁與旺財?shù)年P(guān)系，而旺丁首先必須充分發(fā)揮步行街的特點。在公共空間和人們的游歷、娛樂方面做好文章。例如，在中小城市設(shè)計的步行街，比較科學的設(shè)計模式應是購物、飲食、娛樂休閑各占1/3的比例，僅僅做成一個主題是不足取的，這就是同大城市不同的地方。政府在旺場方面應該有很多優(yōu)勢，除了輿論導向以外，春節(jié)、元宵和當?shù)刂匾墓?jié)事活動的舉辦，對人們認識步行街并產(chǎn)生認同感有積極的效果。此外，步行街還必須在形象宣傳和整體推廣方面有一個長遠的安排和計劃。一個步行街成熟大概需要30年的時間，急功近利的辦法往往是權(quán)宜之計。
21. 如果我們不能夠站在科學定位，先策劃再規(guī)劃的原則上認識步行街，步行街最后衰落成一條普通的街道，就在所難免。這同前幾年主題公園盲目跟風建設(shè)，最后大部分銷聲匿跡的情況幾乎同出一轍，這是房地產(chǎn)投資中的一個陷阱。在步行街建設(shè)中，應該盡量避免決策失誤，不要總被老百姓譏為“步行街”就是“不行街”。
篇2：商業(yè)步行街出租招商代理協(xié)議
商業(yè)步行街出租招商代理協(xié)議
甲方：____________
乙方：______房地產(chǎn)咨詢有限公司
一、現(xiàn)甲方委托乙方協(xié)助______文化廣場商業(yè)步行街______物業(yè)的出租業(yè)務。
具體情況如下：
物業(yè)地址：位于______市______路_____________________；
物業(yè)面積：______m2；
租金：______；管理費______元/m2；
二、協(xié)議有效期限：______年___月___日至______年___月___日。
三、招商代理費：
1、招商顧問費：人民幣十二萬元/半年（含招商人員的工資、差旅費）
2、招商代理費：二個月租金
3、支付期限及方式：乙方協(xié)助甲方與租戶簽訂租賃合同（契約），租戶交齊合同（契約）規(guī)定二按一租即日，甲方向乙方支付代理傭金。同時乙方向甲方出具正式發(fā)票。
四、雙方責任
（一）甲方
1、甲方將按本協(xié)議相關(guān)條款支付乙方租賃代理費。
2、向乙方提供的有關(guān)文件和證明等資料。
3、為乙方帶客戶視察現(xiàn)場提供方便。
（二）乙方
1、乙方跟辦的客戶名單必須有甲方簽字確認方為有效。
2、乙方協(xié)助甲方負責整個租賃交易過程的工作，包括聯(lián)系客戶，帶客戶視察、洽談條款，磋商合約，簽訂合同（契約）等等，甲方為最終決策權(quán)。
五、法律責任
1、乙方必須遵守甲方規(guī)定的各項商業(yè)條款，未征得甲方同意前，不得擅自答應客戶任何要求。
2、乙方在代理過程中不得損害甲方利益，否則應賠償損失。
六、本協(xié)議一式兩份，雙方各持一份，具有同等法律效力。
甲方：______乙方：______房地產(chǎn)咨詢有限公司
代表人：______代表人：______
地址：______地址：______南方證券大廈五層
電話：______電話：______
日期：日期：
篇3：商業(yè)步行街前期物業(yè)管理工作小結(jié)
前期物業(yè)管理工作小結(jié)
經(jīng)榮泰房地產(chǎn)選聘，我公司從20**年8月12日開始對玉泉家園進行前期物業(yè)管理，于20**年9月7日開始對商業(yè)步行街進行前期物業(yè)管理，現(xiàn)將這一階段的物業(yè)管理工作進行小結(jié)。
一、交樓工作進行順利
按時交樓是前期物業(yè)管理工作的重中之重，為確保順利向業(yè)主交樓，我公司提前儲備人員，提前備齊有關(guān)資料，對員工進行專業(yè)培訓，使大家明確交樓的工作流程。在交樓前期，公司主要領(lǐng)導親自坐陣指揮，由于組織得力、人員充足、資料準備齊全，使交樓工作很順利，沒有發(fā)生交錯樓房的現(xiàn)象，截止到20**年1月10日，玉泉家園向業(yè)主交樓B區(qū)116套(不含返遷戶)、C區(qū)282套、門市25套，商業(yè)步行街向業(yè)主交樓49套，向出租戶交樓12套。
二、積極做好售后維修協(xié)調(diào)工作
樓房售后維修工作是房地產(chǎn)公司和物業(yè)公司共同的責任，我公司本著對貴公司和業(yè)主負責任的態(tài)度，對此項工作非常重視，業(yè)主裝修開始后玉泉家園和商業(yè)步行街都配備了專業(yè)電工和水工，對業(yè)主反映出的問題立即派專業(yè)人員現(xiàn)場查看，比如插座沒電、自來水管漏水等問題，立即派專業(yè)人員進行維修，對于缺少燈泡、開關(guān)，漏電保護器壞等問題，物業(yè)公司出資購買給業(yè)主安上，對于因改水改電出現(xiàn)的問題，我公司也進行了維修，解決水電小問題達68次。這些小問題由于我公司解決及時，既穩(wěn)定了業(yè)主的情緒，不影響他們裝修，又避免了業(yè)主去售樓處吵鬧等事情的發(fā)生。我們認為，前期物業(yè)管理，作為物業(yè)公司就應該為開發(fā)商承擔責任，什么事情全推給開發(fā)商是不負責任的態(tài)度，也失去了合作的意義。
20**年12月6日天氣寒冷，由于玉泉家園C區(qū)住戶極少，不能供熱，我公司專業(yè)人員發(fā)現(xiàn)有水表凍壞的現(xiàn)象，公司立即組織十五名員工晝夜加班，經(jīng)過3天連續(xù)奮戰(zhàn)，把572塊水表全部卸下來運送到物業(yè)樓保存，從而為開發(fā)商減少了經(jīng)濟損失。
對于樓房及配套設(shè)施存在的問題，積極與有關(guān)單位進行聯(lián)系，使問題得到了妥善解決，也極大地穩(wěn)定了業(yè)主的情緒。
玉泉家園B區(qū)供熱開始后，管道漏水的現(xiàn)象比較多，暖氣不熱的現(xiàn)象也比較普遍，我公司安排項目經(jīng)理和維修人員晝夜值班，小問題及時解決，解決不了的問題聯(lián)系安裝單位及時維修，截止到20**年1月10日，為業(yè)主清洗暖氣過濾器達316次。由于物業(yè)公司高度重視，組織得力，晝夜巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即采取措施，沒有發(fā)生住戶家里被淹的現(xiàn)象。
三、做好日常物業(yè)管理服務
物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)，本質(zhì)是服務。半年來，我公司始終秉承“人性化管理，親情式服務”的理念，在實際工作中著重抓好落實。
1、熱情為業(yè)主排憂解難
對玉泉家園和商業(yè)步行街實施物業(yè)管理后，分別開通客戶服務熱線，并及時進行公示，既方便了業(yè)主，又提高了工作效率，對于業(yè)主來電來訪，我們熱情接待，真誠對待，耐心傾聽，詳細記錄，物業(yè)公司能解決的問題決不推給開發(fā)商，盡量不給貴公司找不必要的麻煩，能解決的問題安排專業(yè)人員立即解決。比如，玉泉家園C區(qū)由于今冬不供熱，7棟單元下水管被凍，我公司立即購買小型蒸氣爐，組織有關(guān)人員經(jīng)過3天的努力，終于將被凍的下水管道化開。其它樓房也有上下水管道被凍的現(xiàn)象，也積極采取有力措施進行解決，購買設(shè)備費、材料費達兩千余元。天氣開始寒冷后，及時提醒商業(yè)步行街已開業(yè)的商戶對自來水管道做好保溫，已裝修尚未開業(yè)的商戶，逐戶打電話，幫助商戶關(guān)閉自來水閥門，排放管道內(nèi)自來水。玉泉家園C區(qū)今冬只有7戶業(yè)主入住，物業(yè)公司為他們提供臨時供水點，有時還幫助業(yè)主送水。對玉泉家園B區(qū)12棟樓道燈進行了檢查維修，更換開關(guān)76個，更換燈泡151個。C區(qū)隨壞隨修。對于返遷戶來說，物業(yè)管理難度比較大，我公司自從20**年10月初對返遷戶實施物業(yè)管理以來，熱情為他們服務，設(shè)身處地為他們排憂解難，幫助解決電線故障159次，解決自來水管、暖氣漏水76次，解決下水管堵塞6次，通過3個多月的服務，楊鐵莊的村民很歡迎我們，對我們的服務是滿意的。
2、做好秩序維護工作，玉泉家園現(xiàn)已配備保安6名，商業(yè)步行街配備保安6名，保安隊員統(tǒng)一著裝，實行24小時值班、每小時巡邏一次。商業(yè)步行街保安隊員夜間巡邏時發(fā)現(xiàn)意百品味家居門沒上鎖，立即用物業(yè)公司的鎖把門鎖上;前不久，凌晨4時許發(fā)現(xiàn)景上家居漏水，立即采取有效措施，關(guān)閉自來水閥門，商戶老板非常感動，當面致謝。為了表示心意，兩個商戶分別給物業(yè)公司贈送了錦旗，這充分體現(xiàn)了業(yè)主對我們的懇定，時刻激勵著我公司全體員工為廣大業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)服務的信心和決心。
3、做好裝修管理工作
裝修管理是前期物業(yè)管理工作的重點，為了確保樓房的使用年限，公司給每戶業(yè)主下發(fā)《裝修注意事項》，明確禁止行為，不間斷進行巡視，沒有發(fā)生破壞樓房承重結(jié)構(gòu)的行為。對于裝修垃圾，及時組織清運。提醒裝修戶不要從樓上拋棄裝修垃圾，以免砸傷他人或公共設(shè)施。
4、做好環(huán)境衛(wèi)生工作
生活垃圾日產(chǎn)日清，玉泉家園B區(qū)樓道每周清掃3次，C區(qū)每周清掃一次，路面每天進行清掃。下雪時公司員工能夠以雪為令，組織全員清掃積雪，以方便業(yè)主出行。對玉泉家園和商業(yè)步行街內(nèi)的小廣告進行清除。
由于我公司堅持業(yè)主至上，服務第一，秉承人性化管理，親情式服務的理念，經(jīng)走訪業(yè)主，不論是玉泉家園還是商業(yè)步行街，業(yè)主滿意率都很高。在今后的工作中，我們將繼續(xù)努力，帶領(lǐng)全體員工，為廣大業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服務，以服務業(yè)主的實際行動，讓開發(fā)商放心，讓廣大業(yè)主滿意。