商業(yè)街的后期經(jīng)營(yíng)管理

　　前期的建設(shè)只能說(shuō)是在商業(yè)街的長(zhǎng)征路上邁出了第一步，后期經(jīng)營(yíng)是一個(gè)長(zhǎng)期的，復(fù)雜的過(guò)程，但是它決定著一個(gè)商業(yè)街的發(fā)展。能否把商業(yè)街做成一個(gè)城市的招牌，后期的經(jīng)營(yíng)是決定性因素。

　　首先我們應(yīng)該做到從企業(yè)自己管理到管理外包；

　　從現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)管理隊(duì)伍中，我們可以看到很少有專(zhuān)業(yè)管理人員，大部分都是由住宅物業(yè)管理人員兼管，而很多物業(yè)公司還是開(kāi)發(fā)商自己旗下的分支公司。住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)在管理上是具有明顯區(qū)別的兩種管還要具有很強(qiáng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和零售點(diǎn)的整合能力，而且對(duì)于商業(yè)物業(yè)來(lái)說(shuō)，從后勤支持到供應(yīng)鏈運(yùn)理形態(tài)，商業(yè)物業(yè)要求管理人員對(duì)經(jīng)濟(jì)、管理特別是零售行業(yè)及特許經(jīng)營(yíng)行業(yè)都具有專(zhuān)業(yè)完善的知識(shí)，同時(shí)輸，從物品儲(chǔ)存到清倉(cāng)促銷(xiāo)各個(gè)方面都需要有專(zhuān)業(yè)人員才能更好地執(zhí)行，而一旦其中有環(huán)節(jié)出錯(cuò)，帶來(lái)的影響將會(huì)是不可估量的。

　　外包以其有效降低成本、增強(qiáng)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力等特性成為越來(lái)越多企業(yè)采取的一項(xiàng)重要商業(yè)措施。在商業(yè)物業(yè)發(fā)展的同時(shí)，國(guó)外在這方面的經(jīng)營(yíng)管理人才獲得了快速發(fā)展，而國(guó)內(nèi)也有部分專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)逐漸成熟起來(lái)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該積極轉(zhuǎn)變觀念，利用外包管理的方式將商業(yè)物業(yè)的管理水平提高，以保證商業(yè)街的永續(xù)經(jīng)營(yíng)。

　　其次，我們應(yīng)當(dāng)由粗放型招商變成統(tǒng)籌規(guī)劃；

　　在招商過(guò)程中的混亂和粗放常常給后期的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)矛盾。

　　很多開(kāi)發(fā)商在招商之前并沒(méi)有一個(gè)很明確的商業(yè)規(guī)劃和招商策劃，其認(rèn)識(shí)仍然停留在只要能招到商就一定能保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)提高物業(yè)價(jià)值的階段，因此行業(yè)中大量存在“為招商而招商”的現(xiàn)象，在地域上全面撒網(wǎng)，在行業(yè)上交叉吸收，缺乏通盤(pán)的商業(yè)組合和商戶經(jīng)營(yíng)范圍部署，其結(jié)果必將為后期的經(jīng)營(yíng)和管理帶來(lái)大量隱患。

　　集約經(jīng)營(yíng)和互補(bǔ)經(jīng)營(yíng)是商業(yè)形態(tài)中較受歡迎的形式，因此，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行招商之前，應(yīng)該對(duì)本區(qū)域的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行全面的調(diào)查和研究，對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)能力、消費(fèi)層次、消費(fèi)規(guī)模進(jìn)行通盤(pán)分析，以顧客為導(dǎo)向，最終確定項(xiàng)目的商業(yè)主題，然后對(duì)主題的產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行分析，以確定在本項(xiàng)目?jī)?nèi)的商戶范疇，然后在招商的過(guò)程中遵循嚴(yán)格控制和靈活調(diào)整的原則，最大限度地維持項(xiàng)目的利好經(jīng)營(yíng)。

　　再次：商業(yè)街由租售并舉，變成純物業(yè)經(jīng)營(yíng)

　　在世界范圍內(nèi)商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式中，我們可以大致地分為三種模式：一是純銷(xiāo)售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng)營(yíng)。這三種模式也是物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式發(fā)展的三個(gè)階段，在商業(yè)地產(chǎn)剛興起的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商懷著把錢(qián)先裝到口袋再說(shuō)的心理，為了快速套現(xiàn)，通常采取純銷(xiāo)售的模式，但是它明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價(jià)值，是商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過(guò)渡產(chǎn)物；第二階段的操作模式中開(kāi)發(fā)商根據(jù)前期制定的銷(xiāo)售比例和招商情況進(jìn)行二度調(diào)控，劃定銷(xiāo)售范圍，并明確經(jīng)營(yíng)范圍和法律手續(xù)，同時(shí)，對(duì)于大部分物業(yè)仍然采取出租模式，以便在資金回收相對(duì)平衡的條件下保持物業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)商能夠通過(guò)產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來(lái)雙重獲取利潤(rùn)。第三階段是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到較為成熟階段的必然產(chǎn)物，在歐美國(guó)家采用較多，開(kāi)發(fā)商在物業(yè)前期依靠合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過(guò)若干年的正常經(jīng)營(yíng)，或包裝上市或通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估而獲得金融機(jī)構(gòu)的貸款，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售以套現(xiàn)，但此階段的售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于物業(yè)經(jīng)營(yíng)前期的價(jià)格了。

　　租售并舉是目前中國(guó)大部分開(kāi)發(fā)商運(yùn)用的經(jīng)營(yíng)模式，應(yīng)該說(shuō)，在現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和城市發(fā)展情況下，這種操作模式較為靈活而且能更好地滿足開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)獲取要求。但是它也存在一定弊端，因?yàn)樵谧馐郾壤目刂粕希芏嚅_(kāi)發(fā)商往往把握不住火候，通常來(lái)說(shuō)租售比例應(yīng)該控制在7：3之內(nèi)才能較好地維持資金回籠和持續(xù)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，如果出售的比例太高，而且投資成分太大，經(jīng)過(guò)混亂的易手后，將會(huì)造成商業(yè)形態(tài)無(wú)法統(tǒng)一協(xié)調(diào)，由此影響商鋪的入主綠，這樣不僅使業(yè)主的產(chǎn)業(yè)無(wú)力增值，同時(shí)也使出租能力下降，從而使項(xiàng)目難以穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。因此，中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者和經(jīng)營(yíng)者為了發(fā)展必將不斷地提高自己的商業(yè)運(yùn)作能力，從而使純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式成為可能，因?yàn)檫@種模式最重要的在于前期的商業(yè)運(yùn)作，只有這個(gè)階段成功了，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)才能維系，并在經(jīng)營(yíng)增值后才會(huì)由于有多種處理方式而使抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯提高，這是商業(yè)地產(chǎn)成熟的表現(xiàn)，也是商業(yè)街發(fā)展的必然趨勢(shì)。

　　最后：在收益上由靜態(tài)收益變成動(dòng)態(tài)收益

　　商業(yè)地產(chǎn)的贏利模式總體而言是“通過(guò)物業(yè)資源創(chuàng)造價(jià)值，借助商家資源實(shí)現(xiàn)價(jià)值”。在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值鏈中，高端商業(yè)供應(yīng)鏈的增值由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)，中端商業(yè)管理供應(yīng)鏈的增值由商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司實(shí)現(xiàn)，終端商品銷(xiāo)售鏈的增值由商家實(shí)現(xiàn)。因此，物業(yè)資源的升值，就成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目租售環(huán)節(jié)的重要增值手段。

　　在目前的商業(yè)地產(chǎn)中，開(kāi)發(fā)商為了盡快回籠資金，減少資金壓力，因此非常重視銷(xiāo)售，并以此作為主要的贏利模式，其實(shí)這是一個(gè)發(fā)展弊端，因?yàn)殡m然開(kāi)發(fā)商賺取了物業(yè)本身的價(jià)值，卻失去了物業(yè)資源固有的土地價(jià)值，而且在這個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程中，投資的比例占據(jù)了很大部分，這就使市場(chǎng)混亂，商業(yè)形態(tài)無(wú)法控制，甚至是空置率上升，導(dǎo)致后期租賃缺乏資源，難以形成商業(yè)效應(yīng)，使項(xiàng)目開(kāi)發(fā)難以為城市服務(wù)，又對(duì)開(kāi)發(fā)商的持續(xù)發(fā)展設(shè)置了重大的障礙，這種與商業(yè)物業(yè)依靠持久經(jīng)營(yíng)獲得的動(dòng)態(tài)收益宗旨背道而馳。

　　這種追求銷(xiāo)售以快速回籠資金而忽視項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展的收益模式被稱(chēng)為靜態(tài)收益，因?yàn)樗辉阡N(xiāo)售過(guò)程中獲取一次性收益，由此失去了物業(yè)價(jià)值；而與之相對(duì)應(yīng)的主要依靠物業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)造出良好商業(yè)氛圍從而使項(xiàng)目持續(xù)獲得物業(yè)價(jià)值的收益模式為動(dòng)態(tài)收益，這種模式雖然資金回籠慢，但是它卻既保持了項(xiàng)目的土地價(jià)值增值，同時(shí)又能持續(xù)地獲得物業(yè)價(jià)值收益。只有這種贏利方式才更能促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和開(kāi)發(fā)商的穩(wěn)定收益。

篇2：濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)命名管理辦法

　　山東省濟(jì)南市人民政府辦公廳

　　濟(jì)南市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)命名管理辦法的通知

　　濟(jì)政辦發(fā)〔20**〕38號(hào)

　　各縣（市）、區(qū)人民政府，市政府各部門(mén)：

　　《濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)命名管理辦法》已經(jīng)市政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

　　濟(jì)南市人民政府辦公廳

　　二O一二年十月八日

　　濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)命名管理辦法

　　第一條　為加強(qiáng)和規(guī)范濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)的命名管理工作，推動(dòng)商業(yè)街培育和發(fā)展，提升商業(yè)街品位及影響力，引導(dǎo)和擴(kuò)大消費(fèi)，打造城市服務(wù)業(yè)品牌，根據(jù)商務(wù)部《商業(yè)街管理技術(shù)規(guī)范》（SB/T10517-20**），結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條　濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)分為綜合性商業(yè)街區(qū)和專(zhuān)業(yè)性商業(yè)街區(qū)。

　　綜合性商業(yè)街區(qū)是指歷史悠久、區(qū)位優(yōu)越、規(guī)模集聚、業(yè)態(tài)豐富、定位清晰、功能完善、品牌云集、管理健全、效益良好，處于商業(yè)中心地位，集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、體驗(yàn)于一體，擁有主力店及眾多國(guó)內(nèi)外品牌店，集聚效益明顯，具有較強(qiáng)輻射能力和較高知名度的商業(yè)街區(qū)。

　　專(zhuān)業(yè)性商業(yè)街區(qū)是指某一類(lèi)商品或服務(wù)經(jīng)營(yíng)面積，達(dá)到商業(yè)街區(qū)總經(jīng)營(yíng)面積60%以上，或擁有某一類(lèi)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)店鋪30個(gè)以上，匯集該類(lèi)專(zhuān)業(yè)知名企業(yè)，具有高度專(zhuān)業(yè)化、集群化、規(guī)模化、品牌化和輻射力，依托相關(guān)產(chǎn)業(yè)度高，形成商業(yè)和產(chǎn)業(yè)互動(dòng)發(fā)展，具有較強(qiáng)輻射能力的商業(yè)街區(qū)。

　　第三條　本辦法適用于我市行政區(qū)域內(nèi)特色商業(yè)街區(qū)的命名。

　　第四條　濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)由市政府命名，原則上每年組織1次。

　　第五條　濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)本市特色商業(yè)街區(qū)建設(shè)發(fā)展的組織協(xié)調(diào)工作。市商務(wù)局組織成立評(píng)審委員會(huì)，負(fù)責(zé)特色商業(yè)街區(qū)的論證和評(píng)審。

　　第六條　濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)應(yīng)當(dāng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：

　　（一）符合濟(jì)南市城市總體規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃；

　　（二）商業(yè)規(guī)模集聚，經(jīng)營(yíng)特色鮮明，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理，市場(chǎng)定位清晰，綜合效益良好；擁有知名的地方特色、老字號(hào)店鋪、龍頭企業(yè)和國(guó)內(nèi)外品牌商家，市場(chǎng)影響力和輻射力明顯，對(duì)區(qū)域商業(yè)服務(wù)業(yè)發(fā)展作出突出貢獻(xiàn)，有較高的知名度和美譽(yù)度；

　　（三）綜合功能完備，具有達(dá)標(biāo)的公共服務(wù)性配套設(shè)施，與城市交通樞紐實(shí)現(xiàn)有機(jī)結(jié)合；

　　（四）商家誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)環(huán)境良好，人文環(huán)境優(yōu)良，街區(qū)商會(huì)（協(xié)會(huì)）組織的行業(yè)自律作用突出，投訴、服務(wù)機(jī)制健全，能為經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者提供高效、滿意的服務(wù)；

　　（五）基礎(chǔ)設(shè)施完善，具有達(dá)標(biāo)的消防、安全、衛(wèi)生、治安、環(huán)保、節(jié)能、排煙、排污、排水、公廁、交通、停車(chē)、標(biāo)識(shí)、指示、監(jiān)控、垃圾、無(wú)障礙等設(shè)施和條件；

　　（六）周邊環(huán)境優(yōu)化，建筑風(fēng)格、空間布局與商業(yè)經(jīng)營(yíng)、街區(qū)功能、歷史背景、地域文化相適應(yīng)。在規(guī)劃、建筑、設(shè)計(jì)、裝修、亮化、店招、綠化、人文、休閑、景觀、小品等方面獨(dú)具特色；（七）商業(yè)街已開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)1年（含）以上，主街區(qū)總長(zhǎng)度大于150米（含），店鋪數(shù)量達(dá)到30家（含）以上（餐飲類(lèi)商業(yè)街可適當(dāng)放寬）；其中，經(jīng)營(yíng)面積在5萬(wàn)（含）平方米以上為大型商業(yè)街區(qū)，3萬(wàn)（含）—5萬(wàn)平方米為中型商業(yè)街區(qū)，1萬(wàn)（含）—3萬(wàn)平方米為小型商業(yè)街區(qū)。

　　第七條　濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)命名本著公開(kāi)、公平、公正的原則，按照以下程序進(jìn)行：

　　（一）市商務(wù)局根據(jù)市政府要求，組織各縣（市）、區(qū)人民政府申報(bào)；

　　（二）各縣（市）、區(qū)人民政府申報(bào)；

　　（三）市商務(wù)局組織評(píng)審委員會(huì)進(jìn)行審核、現(xiàn)場(chǎng)考查和評(píng)審，提出論證評(píng)審意見(jiàn)；

　　（四）市商務(wù)局根據(jù)評(píng)審委員會(huì)論證評(píng)審意見(jiàn)，形成命名建議并向市政府報(bào)告；

　　（五）市政府研究同意后，予以命名，并向社會(huì)公布。其中，綜合性商業(yè)街區(qū)命名為“濟(jì)南市著名商業(yè)街”；專(zhuān)業(yè)性商業(yè)街區(qū)命名為“濟(jì)南市特色商業(yè)街”。

　　第八條　濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)命名后，各縣（市）、區(qū)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)特色商業(yè)街區(qū)的培育完善和日常監(jiān)管，全面提升管理服務(wù)水平，打造特色鮮明的精品商業(yè)街區(qū)。

　　第九條　市商務(wù)局應(yīng)加強(qiáng)對(duì)濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)運(yùn)行、培育發(fā)展和改造建設(shè)情況的檢查，并及時(shí)將相關(guān)情況報(bào)告市特色商業(yè)街區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組。

　　第十條　被命名的濟(jì)南市特色商業(yè)街區(qū)出現(xiàn)下列情況之一的，由市商務(wù)局組織評(píng)審委員會(huì)研究提出建議，報(bào)市政府同意后，撤銷(xiāo)其命名：

　　（一）因城市規(guī)劃、拆遷等原因，必須進(jìn)行整體搬遷和重新規(guī)劃建設(shè)的；

　　（二）商業(yè)聚集度降低，規(guī)模萎縮，不再具有行業(yè)龍頭地位的；

　　（三）經(jīng)營(yíng)特色弱化，主營(yíng)行業(yè)與命名特色發(fā)生根本性變化的；

　　（四）基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重受損，經(jīng)營(yíng)管理混亂，經(jīng)限期整改仍未達(dá)到規(guī)定條件的。

　　第十一條　本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期5年。

篇3：商業(yè)街租房意向書(shū)

　　商業(yè)街租房意向書(shū)

　　甲方：* * *鄉(xiāng)* *村（出租戶）

　　乙方：**公司（租房戶）

　　**村東有村建商業(yè)房30問(wèn)，房后空地南北長(zhǎng)160.6米，東西寬65米，欲租給經(jīng)營(yíng)商業(yè)的租戶，共同搞好農(nóng)村商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁榮。經(jīng)協(xié)商，與**公司達(dá)成意向，并訂立以下意向：

　　1.為防止房租變化，租期一次五年，自****年*月至****年*月止，到期后，如乙方需要，在同等條件下，可優(yōu)先繼續(xù)使用。

　　2.房租包括房后空地在內(nèi)，每年租金為***元，每年12月31日前繳清當(dāng)年租金，過(guò)期不繳，甲方有權(quán)收回乙方使用權(quán)。

　　3.商業(yè)房前不得擅自搭棚立牌，如必需，首先由乙方征得甲方意見(jiàn)后，按甲方意見(jiàn)辦理。

　　4．甲方不能隨意千涉乙方的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，更不能以此作為敲竹杠的理由。

　　5.在租用期間，如有國(guó)家征用或占地，乙方必須服從，屬乙方自建房屋拆遷費(fèi)歸乙方，土地款項(xiàng)歸甲方。

　　6.本意向書(shū)一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。自簽訂之日起生效。

　　甲方：**鄉(xiāng)**村代表***（公章）

　　乙方：**公司代表***（公章）

　　****年*月*日