步行街業(yè)態(tài)

　　1．在業(yè)態(tài)分布上，國際慣例提出“四三三”商業(yè)構(gòu)筑模式，即40%的購物，30%的休閑娛樂，30%的餐飲項目。與某些業(yè)態(tài)單一的商業(yè)街相比，“四三三”模式便于各類業(yè)態(tài)互為補充，使全方位、多層次的時尚休閑有了基礎(chǔ)。

　　2．在經(jīng)營業(yè)態(tài)上，以專業(yè)經(jīng)營的專賣店為主，并有餐飲服務(wù)業(yè)和文化娛樂業(yè)，實現(xiàn)多功能化。上海、北京等城市建設(shè)步行街的經(jīng)驗是“多引入新型業(yè)態(tài)，多建精致小店，多設(shè)休閑娛樂項目”。世界零售業(yè)巨人沃爾瑪最怕的競爭對手就是精品小店鋪，在此購物既能買到精品，又能在逛街的同時得以放松。

　　3．據(jù)王府井和南京路最新的一項統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，來步行街的人有60%以上是為了娛樂、旅游和休閑，而只有不到40%的人是專為購物而來。同時，這個數(shù)字還在不斷向前者傾斜。消費者來到步行街已經(jīng)不僅僅是因為需要某件物品而專程前來采購，逛商店成為一種休閑的方式，多數(shù)人是來尋找快樂，并愿意在這種快樂的心情中消費的。

　　4．在中小城市設(shè)計的步行街，比較科學(xué)的設(shè)計模式應(yīng)是購物、飲食、娛樂休閑各占1/3的比例，僅僅做成一個主題是不足取的，這就是同大城市不同的地方。

篇2：南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

　　南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

　　1、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　美亞置業(yè)投資(中國)有限公司南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃是嚴格遵循南花園商業(yè)步行街經(jīng)營主題定位，并結(jié)合招商銷售可執(zhí)行性要求去規(guī)劃的。具體的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：

　　服裝零售組團--國內(nèi)連鎖/特許加盟品牌（知名女裝、休閑區(qū)、鞋帽區(qū)）

　　精品零售組團--國際品牌服飾、高爾夫用品/服務(wù)店、珠寶、鐘表、香水、品牌化妝品

　　女性用品零售組團--量販式化妝品連鎖（千色店、美顏坊）、活色生香內(nèi)衣店

　　女性美容美發(fā)服務(wù)組團--婚紗影樓、美容美發(fā)、美甲、美容美發(fā)學(xué)校

　　*世代潮流動感組團--潮流飾物飾品店、玩具、影音制品

　　中式餐飲組團--湘、川風(fēng)味等品牌連鎖

　　休閑餐飲組團--休閑小站、小泉居、名典、上島、茶社、酒吧

　　金融及商務(wù)配套組團--銀行、商務(wù)中心、電信、速遞、物流、商業(yè)管理處

　　公寓生活配套組團--超市、咖啡館、藥店、面包店、花店、書報攤、洗衣店

　　娛樂組團--世紀環(huán)球院線、網(wǎng)吧、KTV、游藝廳

　　體育休閑會所組團--復(fù)合式健身會所（好家庭、金朝陽、青鳥）、女子會所+SPA

　　購物休憩區(qū)/小品分布設(shè)想的--露天茶座、飲料攤、休閑坐椅、表演廣場/T臺、景觀小品

　　注： 1、各組團不是硬性的固定規(guī)劃，可根據(jù)實際招商時實際情況調(diào)整經(jīng)營面積；

　　2、其中部分業(yè)態(tài)的分布可安排在不同的商業(yè)組團，但實際上都與該組團的主題相吻合；

　　2、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

　　為營造一個以年輕人休閑購物為主題的商業(yè)步行街街區(qū)，集年輕人喜歡的購物、運動休閑、餐飲、娛樂消費于一體的商業(yè)街區(qū)。美亞置業(yè)集團的商業(yè)規(guī)劃要求在統(tǒng)一主題的前提下，將步行街劃分為不同的商業(yè)組團，并根據(jù)建筑物自然形成的6個相對獨立的建筑單體跟步行街內(nèi)街與南北兩條市政通道的關(guān)系，將各組團的業(yè)態(tài)規(guī)劃有機結(jié)合，既可以靈活調(diào)整從新組合，又盡量避免了業(yè)態(tài)之間的斷層，并通過步行街人流動線的組織形成步行街的人行環(huán)流。

　　項目組團分割將按照步行街5：3：2的組合比例來執(zhí)行，即最起碼50%的面積將用作零售規(guī)劃，并主要將該部分的營業(yè)面積分割為小面積銷售以回收投資投入，30%的面積用作發(fā)展商自營或聯(lián)營娛樂用途以吸引人流聚集，20%的面積規(guī)劃為餐飲滿足購物停頓及與商業(yè)街區(qū)的聯(lián)動（從良性的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)周期看，步行街的銷售租賃比例最佳組合為3：3：4，即先將商業(yè)價值最好的30%面積銷售回籠資金，項目培育完成后將另外30%提價銷售將利潤最大化，余下40%保留作出租用途獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。）。

　　項目區(qū)別于石家莊其他商業(yè)物業(yè)的特征是步行街的經(jīng)營特色，組團的分割目的是盡可能在項目的外圍及內(nèi)街的臨街面地形成四個商業(yè)臨街面，盡可能多地增加臨街經(jīng)營的物業(yè)面積，減少因進深問題形成的商場內(nèi)鋪，從而最大可能地形成商業(yè)街購物特色，提升物業(yè)的商業(yè)價值。

　　組團的規(guī)劃是根據(jù)物業(yè)的與周邊街道關(guān)系、臨街面、交通人流、業(yè)態(tài)租金承受能力等綜合因素來調(diào)整。

　　A、大型主力店進駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃

　　上面為首層平面圖，主力店進駐商場首選的位置為A區(qū)，但是該區(qū)確實整個項目人流最旺的位置，也就是商業(yè)價值最高的位置。因此A區(qū)首先應(yīng)該在北面規(guī)劃出5個以上的臨街店鋪，其余面積給主力店。通過A區(qū)和E區(qū)的人流拉動作用，形成商業(yè)步行街的人流。同時，C區(qū)規(guī)劃的配套服務(wù)區(qū)既滿足公寓配套的需要，又能對外經(jīng)營，滿足了經(jīng)營獨立的要求。

　　上圖為第二層平面圖，F(xiàn)區(qū)仍然為主力店經(jīng)營。美亞置業(yè)集團建議G區(qū)位置最大程度的考慮引入休閑餐飲或者是西式快餐廳，休閑餐飲的設(shè)置用以滿足整個商場在購物的同時，休閑和餐飲的需求。主題型經(jīng)營，品牌路線，滿足消費者購物休閑餐飲的需求。同時，所處位置昭示性強，對外形象的推廣有利于吸引人流。我司建議G區(qū)的功能在可能的情況下，盡可能的向H區(qū)擴展，或者向第三層攀升。K區(qū)營造的是少女青春主題的商品區(qū)，獨立區(qū)域，又與三樓的少女服務(wù)區(qū)形成規(guī)模效應(yīng)。

　　配合三樓布置了主力店區(qū)，L1區(qū)域應(yīng)該布置相應(yīng)的休閑餐飲設(shè)施，休閑餐飲時購買休閑服飾順心順手；三樓主要為女生購物休閑區(qū)域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。

　　四樓北面為健身運動區(qū)域，計劃將公寓四樓跟T區(qū)連接，形成大型的美容美發(fā)學(xué)校。南面為娛樂區(qū)域，卡拉OK廳/KTV包房和網(wǎng)吧集中布置，可以進行交通的獨立集中布置，而且可以促使人流向高處的流動，將商業(yè)經(jīng)營向高層引伸。

　　B、沒有大型主力店進駐的業(yè)態(tài)布局規(guī)劃

　　有無主力店進駐的商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃的主要差別在首層體現(xiàn)不出來，因為在主力店進入的時候，我們建議的是盡量減少其對第一層面積的消耗。這里設(shè)置的主力店區(qū)面積需要的只可能在50%以下的小型主力店。

　　上圖為第二層平面圖，F(xiàn)區(qū)改為休閑品牌區(qū)。跟其它區(qū)域構(gòu)成了一個完全休閑主題的購物區(qū)域。但是相應(yīng)的，我司建議在I區(qū)和J區(qū)增加休閑餐飲設(shè)施或者風(fēng)味美食聚餐區(qū)。

　　第三樓沒有主力店后，更加容易營造主題。三樓主要為女生休閑購物區(qū)域，年輕女生購買潮流飾品，去美容美甲區(qū)域享受潮流服務(wù)。同時，引入的女子會所+SPA理療，更堅定了三樓作為女性主題休閑購物的貼近性。

　　3、南花園商業(yè)步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃布局交通依據(jù)

　　A、石家莊市南花園商步行街跟任何商業(yè)項目一樣，在商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)布局方面必須考慮經(jīng)營業(yè)態(tài)、周邊的環(huán)境和交通條件情況。

　　項目有如下街區(qū)關(guān)系：

　　*商業(yè)街北側(cè)華銀大廈東西兩側(cè)兩個出口

　　*商業(yè)街南側(cè)金谷大廈與建設(shè)銀行大廈之間出口

　　*1期東側(cè)綜合樓

　　*綜合樓南側(cè)廣電大樓兩側(cè)兩個出口

　　*南面街道公交車站

　　*中山西路南

　　*中山路北東購商圈

　　B、商業(yè)街人流動線規(guī)劃

　　步行街東入口購物人流與金谷大廈和建設(shè)銀行之間餐飲人流之間的互相扯動；

　　華銀東側(cè)入口設(shè)交通指示標志有效將駕車人群向地下停車場引導(dǎo)，出租車向步行街入口出租車停泊港灣疏散；

　　步行街東入口通過臺階連接弧型平臺上抬30厘米形成商業(yè)玄關(guān)，形成購物人群進入大賣場的適應(yīng)性過渡，以便盡快融入步行街熱烈的商業(yè)氛圍當(dāng)中；

　　步行街入口北側(cè)零售主力店及南側(cè)的珠寶鐘表店（可納入主力店營業(yè)范圍）以檔次形象吸引中高消費人群，并開始有效分隔最低消費人群的進入；

　　在休閑購物的主題下，美亞有意將步行街北側(cè)規(guī)劃為女性主題，是針對石家莊

目前尚沒有這種針對城市里有錢有閑女性的消費集中地，而且業(yè)態(tài)的選擇業(yè)界也是希望能集中經(jīng)營的業(yè)態(tài)；

　　步行街的內(nèi)街相當(dāng)于商場的中庭，建議在室外設(shè)立共3組上下雙向交叉電梯（詳見圖例）由1樓將人流送上2樓，第一解決購物人流向上引導(dǎo)，第二增加了步行街內(nèi)街的流動感，形成步行街內(nèi)人頭擁動商業(yè)氛圍。

　　入口南側(cè)觀光電梯的改動（詳見圖例），主要解決人流進入2樓休閑餐飲區(qū)的交通便利問題，同時將電梯旅客與商業(yè)內(nèi)街通過透明的玻璃來形成互動。

　　南側(cè)餐飲組團與零售之間的入口通道建議用地板造型設(shè)商業(yè)玄關(guān)，并壓縮通過玄關(guān)后進入步行街的通道，而是將人流向左右兩邊分流。

　　C、相關(guān)功能位置定位

　　將餐飲區(qū)設(shè)在西出口要考慮該處是與華銀麥當(dāng)勞出口相等同的重要性，但注意廚房排煙口及排污、收接貨物等功能的要求，意見：將餐廳的廚房設(shè)在南北兩面，主要是考慮這些方向面臨的都是建筑物的設(shè)備用房，餐廳工作出入口由經(jīng)營者自己解決。

　　建議在規(guī)劃設(shè)計深化的過程中考慮商業(yè)綜合布線的問題，尤其是電信、網(wǎng)絡(luò)、南樓主力店的排風(fēng)取暖管道等問題，設(shè)計院要求發(fā)展商提供設(shè)備工程公司協(xié)助單位開始介入。4樓娛樂層由于可能存在消防報批不獲通過問題，要求政府職能部門的公關(guān)。意見：業(yè)態(tài)選擇對樓體結(jié)構(gòu)影響不大，只涉及后期經(jīng)營者對經(jīng)營面積的分割細分。