商業(yè)與地產(chǎn)之有效對(duì)接的幾點(diǎn)思考
關(guān)于商業(yè)與地產(chǎn)對(duì)接的幾點(diǎn)思考商業(yè)地產(chǎn)的方興未艾致使許多原來從事住宅開發(fā)的地產(chǎn)商一哄而上大力開發(fā)商業(yè)地產(chǎn),政府商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃的缺乏,不到位,開發(fā)商逐利的本性及短視行業(yè),致使曾熱火朝天的地產(chǎn)項(xiàng)目在無情的市場競爭中遭到淘汰。如何有效實(shí)現(xiàn)商業(yè)與地產(chǎn)的對(duì)接?筆者就以下幾個(gè)角度思考,試圖為商業(yè)與地產(chǎn)之有效對(duì)接提供幾點(diǎn)建議與參考。
一、理順商業(yè)與地產(chǎn)的關(guān)系
商業(yè)與地產(chǎn),孰先孰后?顯然,地產(chǎn)是商業(yè)的裁體,沒有地產(chǎn),何談商業(yè)。那是不是意味著先地產(chǎn)后商業(yè)呢?確實(shí),在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi),很多房地產(chǎn)開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),都是按傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目開發(fā)模式運(yùn)營,待項(xiàng)目建成后,再去找客戶,或租或售,也去招商。但結(jié)果呢?無數(shù)失敗案例的足以證明,先地產(chǎn)后商業(yè)是行不通的。現(xiàn)在越來越多的開發(fā)商才意識(shí)到"先商業(yè)后地產(chǎn)"的重要性。為什么這樣說呢?首先,這是由商業(yè)發(fā)展規(guī)律所決定的。根據(jù)商業(yè)起源與發(fā)展,人類開始了交換、交易,于是就自發(fā)聚集起來在一些場地,慢慢的,場地就成了固定的交易場所了,就如現(xiàn)鄉(xiāng)村里依舊存在的一些自發(fā)聚集起來的菜市場般。所以,先有市后有場,市興則場旺。其次,商業(yè)也好,地產(chǎn)也罷,其所服務(wù)的最終客戶都一樣,都是為實(shí)現(xiàn)滿足消費(fèi)者的需求從而達(dá)到利潤的獲取。而商業(yè)是與最終消費(fèi)者距離最近的,也是最了解與熟悉最快的,所以商業(yè)必須先行,從而更好地服務(wù)地產(chǎn)。最后,近看港奧,遠(yuǎn)學(xué)歐美,其商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的成功案例無不證明其商業(yè)先行的必要性與重要性。當(dāng)然,國內(nèi)萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)是做得比較成功的。
先商業(yè),后地產(chǎn)。從而決定了開發(fā)商在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的前期,即項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位,產(chǎn)品定位及其他相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí),就應(yīng)該做到充分了解城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃,了解區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,了解區(qū)域未來消費(fèi)需求與熱點(diǎn)所在;就應(yīng)該讓商業(yè)運(yùn)營商參與進(jìn)來,聽取他們的意見,從而打造符合商業(yè)運(yùn)營商要求的商業(yè)經(jīng)營場所。
二、重估商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值
大家都清楚,價(jià)值的外在表現(xiàn)為價(jià)格。一般而言,決定地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格的最主要因素是什么?主要是成本。這就是熟悉的在傳統(tǒng)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目價(jià)格評(píng)估的成本法、假設(shè)開發(fā)法的運(yùn)用體現(xiàn)。但成本法適用于商業(yè)地產(chǎn)估價(jià)嗎?在估價(jià)法中,還有個(gè)收益評(píng)估法。商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值體主要體現(xiàn)于該項(xiàng)目未來經(jīng)營收益的獲取。這顯然不同于住宅產(chǎn)品銷售去化良好,就實(shí)現(xiàn)了利潤的回報(bào)。這就提出了商業(yè)地產(chǎn)后期的經(jīng)營問題。商業(yè)反哺于地產(chǎn)的最好體現(xiàn)也就是后期經(jīng)營的興旺。
確實(shí),商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值充分體現(xiàn)在其后期的經(jīng)營收益價(jià)值,即其保值、增值功能。從而要求地產(chǎn)開發(fā)商完成項(xiàng)目開發(fā)使命后,更應(yīng)該多多考慮如何做到與商業(yè)運(yùn)營商有效對(duì)接,為項(xiàng)目后期經(jīng)營與管理提供有力的支撐與保障。
三、明晰商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中的產(chǎn)業(yè)鏈
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作,離不開開發(fā)者、持有者、經(jīng)營者等三大主體的共同努力。這里有三種可能,一是項(xiàng)目開發(fā)者,兼具物業(yè)持有者及經(jīng)營者,集三重角色為一體,這是很多上規(guī)模具實(shí)力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的選擇,如香港的恒隆地產(chǎn)在上海開發(fā)的恒隆廣場,即為長期持有與經(jīng)營。第二種可能是,地產(chǎn)商把商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建好,然后以產(chǎn)權(quán)出售的方式售給眾多的小業(yè)者,然后由小業(yè)者自行經(jīng)營或者租賃經(jīng)營。顯然,開發(fā)商只是具備了開發(fā)者的角色。而眾多的小業(yè)者是物業(yè)持有者,而這一環(huán)節(jié)中的經(jīng)營者,則更多的不確定性,他可以是小業(yè)者自身,也可以是大型商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)統(tǒng)一租賃經(jīng)營,還可以是其他散戶經(jīng)營。第三種可能是,開發(fā)商開發(fā)完項(xiàng)目,而把項(xiàng)目整體出售給專業(yè)的大型商業(yè)公司,由其持有自行經(jīng)營。很多海外房地產(chǎn)投資基金即是通過此種途勁進(jìn)入中國商業(yè)地產(chǎn)市場的。
在這三種可能中,目前更多的開發(fā)商選擇了第二種,這是為什么呢?一是其欠缺商業(yè)運(yùn)營能力,"不是不想做,實(shí)在是不知道如何去做";二是其資金實(shí)力有限要求其必須快速變現(xiàn)實(shí)現(xiàn)資金回籠,三是其社會(huì)責(zé)任心態(tài)的缺位,抱有能掙一筆是一筆的心態(tài),不愿承擔(dān)后期興市旺場的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然,其后期經(jīng)營的高額利潤回報(bào)也就自然分享不了。有點(diǎn)扯遠(yuǎn)了,第二種可能就把地產(chǎn)與商業(yè)的血脈被人為地割斷了,裂痕放大了,還得續(xù)還得補(bǔ),后期的風(fēng)險(xiǎn)顯然就太大了。也就要求眾多開發(fā)商必須明確自身在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中所處的位置,從而達(dá)到專業(yè)人做專業(yè)事。這也就為商業(yè)與地產(chǎn)的有效對(duì)接提供了可行性。
四、把握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)融資的結(jié)構(gòu)
通常而言,開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的利潤是住宅開發(fā)利潤的2-7倍,于是越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商把資金投入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,畢竟的資本逐利性使然。同理,商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成本是住宅地產(chǎn)開發(fā)成本的2倍左右,這就要求開發(fā)商具有更強(qiáng)的資金實(shí)力。縱觀國內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)商,做住宅也罷,做商業(yè)也罷,其主要資金來源無外乎有三,一為自身資金儲(chǔ)備,二為銀行貸款,三為前期銷售所得回籠資金。其中,銀行貸款是主要的,通常占50%以上。沉重的銀行利息,緊繃的資金鏈,這都使得預(yù)售或前期階段所獲取的回籠資金最為關(guān)鍵。這也就使得絕大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商做項(xiàng)目時(shí)都考慮物業(yè)的銷售,以便資金的快速回籠。這亦補(bǔ)充說明了上面部分中開發(fā)商為什么選擇第二種可能。
當(dāng)我們把眼光放在那些大型商貿(mào)流通企業(yè)等商業(yè)運(yùn)營商身上時(shí),發(fā)現(xiàn)他們的資金實(shí)力是相當(dāng)強(qiáng)大的。設(shè)想,我們可不可以發(fā)現(xiàn)或搭建地產(chǎn)開發(fā)商與商業(yè)運(yùn)營商兩者之間的資本橋梁呢?開發(fā)商獲取了強(qiáng)大的資金支持,而商業(yè)運(yùn)營商獲得了更好的地產(chǎn)資源,更理想的商業(yè)經(jīng)營場所呢?
篇2:商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作核心是招商
商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的核心是招商
最近一直在和一位業(yè)界的朋友爭論,原因是對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作有不同的理解。因?yàn)槔斫獠煌瑢?dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的操作模式不同,自然也會(huì)有不同的結(jié)果。結(jié)果中的一種情況:招商先行或租售并舉,這種情況下商業(yè)物業(yè)一般會(huì)升值;另外一種情況:只售不租或先售后招商,往往導(dǎo)致商業(yè)物業(yè)貶值,招商難度加大,開發(fā)商失去招商主導(dǎo)權(quán),業(yè)主和入住商家無法得到期望的投資回報(bào)。
所以天津的馮新總經(jīng)理,將商業(yè)地產(chǎn)的操作模式分為二派:一派是殺雞取蛋型,另外一派是養(yǎng)雞生蛋型。
我認(rèn)為不管是哪種形式,都應(yīng)該以“招商”作為商業(yè)地產(chǎn)的核心。“只要商鋪能出租,在運(yùn)營,它就具備升值的可能,從而做到“進(jìn)可攻,退可守”的理想境地。“進(jìn)”就是可以“帶租約銷售,”“退”就是先持有,后尋機(jī)再售,或?qū)で笊鲜小EITS、或信托。”這是我在各種場合講的對(duì)招商的理解。下面是招商與銷售過程中應(yīng)把握的幾個(gè)原則:
一、招商難度遠(yuǎn)大于銷售,傭金上要有側(cè)重。
在實(shí)際操作中,很多一線的“置業(yè)代表”往往青睞銷售。為什么呢?因?yàn)殇N售后回款,他便可領(lǐng)取很高的傭金,而且這個(gè)過程很簡單,大多適用于投資客,這類業(yè)主的特點(diǎn)大多是不太懂商業(yè)運(yùn)營,而追求投資回報(bào)。在實(shí)際操作中,只要銷售員明確告之單價(jià)、面積、商鋪位置,以及區(qū)域大概租金,合同就可以鑒定了!某種程度上,開發(fā)商的銷售員比投資業(yè)主更專業(yè)!
而招商會(huì)難的多,一般來講,選址的人都很熟悉區(qū)域租金和租賃的商業(yè)條款,租賃合同中對(duì)租金、物業(yè)費(fèi)、空調(diào)費(fèi)、取暖費(fèi)、停車費(fèi)、消防手續(xù)、裝修手續(xù)、廣告位、免租期、付款方式等都會(huì)有明確約定,而且大一些的商鋪不是選址員能確定的,一般要報(bào)給地區(qū)經(jīng)理、地區(qū)總經(jīng)理、甚至商業(yè)總部總經(jīng)理,其要親自察看區(qū)位、房型,以及合同條件,然后才會(huì)確定。甚至這些高級(jí)職位的人,可能會(huì)親自參與談判。這時(shí),開發(fā)商的招商專員相對(duì)商家選址人員來說,不如人家專業(yè)。這個(gè)談判過程很長,難度也很高,有時(shí)十幾個(gè)條件中,只要一個(gè)條件談不攏,或者電力供應(yīng)、結(jié)構(gòu)形式、或物業(yè)服務(wù)內(nèi)容有爭議,就談不成。
所以在市場上,招商人員很難招,而銷售人員很好找,就是這個(gè)道理。解決方法是對(duì)招商人員,在工資和傭金上,要有所側(cè)重。
二、招商人員在數(shù)量上要多于銷售人員,要保持相對(duì)穩(wěn)定。
對(duì)銷售人員,很多項(xiàng)目實(shí)行“末位淘汰制”,但對(duì)于招商人員,由于談判周期長、難度高、專業(yè)性強(qiáng),所以要求人員相對(duì)穩(wěn)定,講究“跟蹤”,不是“一促而就”的急于求成。項(xiàng)目招商人員,一般按業(yè)態(tài)分工,人員數(shù)量,應(yīng)該2-3倍于銷售人員,考核周期要加長,考核標(biāo)準(zhǔn)也要針對(duì)招商技能和專業(yè)性及責(zé)任心三方面。
三、招商要善于借助專業(yè)招商機(jī)構(gòu)
在招商過程中,開發(fā)商手中掌握的商家資源是有限的,而一些專業(yè)招商機(jī)構(gòu),則掌握著大量的商家資源,更重要的,它們對(duì)商家的選址要求很熟悉,他們對(duì)談判會(huì)起到重要的推進(jìn)作用。通過實(shí)際經(jīng)驗(yàn),對(duì)品牌商家,或大面積的商鋪招商,往往中介能起到?jīng)Q定性作用。
實(shí)際工作中,可以在招商部門中,專門設(shè)置代理行(中介)管理組,負(fù)責(zé)與之鑒定合作合同,和與其所帶領(lǐng)的商戶的談判對(duì)接,這樣,往往起到“借船出海”的重要作用。
四、帶租約銷售,是大多數(shù)開發(fā)商接受的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營形式
在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中,除了上市公司,或者極少數(shù)對(duì)資金要求不高的開發(fā)商外,大多數(shù)對(duì)現(xiàn)金流有明確的要求,這就要求處理好售與租的關(guān)系。
既然是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的核心是招商,公司又要求營銷部門回款,那就出現(xiàn)了“帶租約銷售”這種模式,才能夠巧妙解決兩方面的問題。
“帶租約銷售”就是招商在前,銷售在后,又要將二者巧妙結(jié)合在一起,讓他們成功對(duì)接,在操作中對(duì)招商部門和銷售部門要求都很高,尤其是對(duì)營銷總監(jiān),要求其比較全面,妥善處理好租房與業(yè)主的關(guān)系。
綜述:和朋友的爭論,是一種善意的爭論,是在不同的操作手法上,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的不同理解而形成的。我只是希望,通過有益的爭論,雙方能夠?qū)W習(xí)對(duì)方的長處,讓更多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商走出“租和售”的怪圈,成為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。
篇3:商業(yè)地產(chǎn)招商與管理顧問合同
商業(yè)地產(chǎn)招商及管理顧問合同
委托方:(以下簡稱甲方)
地址:
電話: 傳真:
受托方:(以下簡稱乙方)
地址:
電話: 傳真:
甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定,在平等、互利、自愿的原則下,經(jīng)友好協(xié)商,就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問、招商項(xiàng)目(暫定名,下同,可簡稱為該項(xiàng)目)一事,達(dá)成本合同。
1、雙方共識(shí):
(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項(xiàng)目的整體招商及該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項(xiàng)目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu),::其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號(hào)為: )。
(2)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下,竭誠為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問、招商顧問等服務(wù)。
2、合同標(biāo)的: 項(xiàng)目。該項(xiàng)目批準(zhǔn)用地規(guī)模為 平方米,折合 畝;規(guī)劃建筑面積為 平方米;土地使用權(quán)證號(hào)為 號(hào)。
3、委托事項(xiàng):甲方茲將其投資于 項(xiàng)目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問。
4、委托期限:自簽訂本合同之日起至該項(xiàng)目商業(yè)用房開業(yè)并正常運(yùn)營八個(gè)月為止。
5、委托內(nèi)容:指甲方委托乙方:
(1)、對(duì)該項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場勘察和分析,并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定;
(2)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)際施工進(jìn)行顧問、監(jiān)督,使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配;
(3)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案,并具體實(shí)施;
(4)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營管理方案,并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營管理公司;
(5)、為甲方提供一份以該項(xiàng)目為藍(lán)本,適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營手冊,以支持甲方未來可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供指南。
6、工作流程:
(1)、乙方自本合同簽訂之日起,即就該項(xiàng)目的招商、商業(yè)顧問成立項(xiàng)目組展開作業(yè)。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項(xiàng)目招商和商業(yè)顧問方案,并在提交方案時(shí)對(duì)方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施,根據(jù)情況變化,甲方有權(quán)對(duì)方案提出調(diào)整要求。
(3)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下,全權(quán)開展招商及商業(yè)顧問工作。
(4)、具體工作流程:
A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工的顧問和監(jiān)督:由甲方確定設(shè)計(jì)方,并設(shè)立設(shè)計(jì)委托合同,甲方直接向設(shè)計(jì)方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中,審核、優(yōu)化設(shè)計(jì)具體方案,對(duì)相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方,并設(shè)立建筑委托合同,甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)建筑施工過程中,按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核,提供材料選擇建議,使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。
B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行:在該項(xiàng)目工程開工后,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場所,并成立該項(xiàng)目的具體營運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目作細(xì)分計(jì)劃,并設(shè)立招商,招租的具體價(jià)格策略,派駐專業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場,開展具體品牌招商工作。
C、開業(yè)準(zhǔn)備:在建筑物地面以上部分完成70%,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容:
1)、運(yùn)營手冊的編制、制作;
2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營管理公司人員的招聘、培訓(xùn);
3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立;
4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心財(cái)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問、培訓(xùn);
至此,乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體,已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。
D、試營業(yè)、www.fdcew.com開張及開業(yè)后的日常管理:設(shè)定的正式開業(yè)日期前60天,即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目購物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對(duì)上述三個(gè)階段的績效進(jìn)行總結(jié),并向甲方提供總結(jié)報(bào)告,并協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心的日常管理,提出修正意見。
7、服務(wù)內(nèi)容:指乙方服務(wù)甲方:
(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計(jì)
A、市場調(diào)查
1)、消費(fèi)力
2)、商品結(jié)構(gòu)
3)、競爭對(duì)手
4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例
B、設(shè)計(jì)委托書
1)、設(shè)備、器材
2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施
3)、廣告、展覽位
4)、庫房、辦公
C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整
(2)、運(yùn)營手冊及管理架構(gòu)
A、合同體系
1)、自營部分
采購框架合同,采購條件
代銷合同
供應(yīng)商文件管理
批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同
2)、租賃、物業(yè)部分
租賃合同
委托物業(yè)服務(wù)合同
1.餐飲類
2.商鋪類
安全保障手冊
3)、扣率部分
合同
服務(wù)規(guī)范承諾
4)、內(nèi)部部分
人事:勞動(dòng)合同、員工手冊
跨執(zhí)照合作合同
與地主方關(guān)系合同
管理執(zhí)行委員會(huì)合同
財(cái)務(wù)體系(按執(zhí)照個(gè)體劃分)
人事結(jié)構(gòu)、招聘計(jì)劃和培訓(xùn)
臨時(shí)結(jié)構(gòu)
長期結(jié)構(gòu)
管理運(yùn)營手冊
各級(jí)管理職責(zé)
運(yùn)營總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)
采購經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理
樓層經(jīng)理、市場發(fā)展經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門經(jīng)理
主管級(jí)
高級(jí)員工
員工
作業(yè)指導(dǎo)書
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保險(xiǎn)手冊
工程、維修管理(不同功能區(qū)域)
市場、開發(fā)、客戶服務(wù)管理
價(jià)格體系管理
單證設(shè)計(jì)
報(bào)表體系
(3)、招商執(zhí)行
A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式
B、配合意向書、宣傳冊
C、招商會(huì)
D、招商執(zhí)行
E、招商價(jià)格、招商周期
8、委托費(fèi)用:
(1)、商業(yè)顧問委托費(fèi)用:
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目商業(yè)顧問的費(fèi)用為人民幣 元整(小寫: 元RMB)。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:
本合同簽訂后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB);
該項(xiàng)目開工后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項(xiàng)目開業(yè)后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫:
元RMB);
該項(xiàng)目開業(yè)八個(gè)月后的五個(gè)工作日內(nèi),甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣 萬元整(小寫: 元RMB)。
(2)、招商委托費(fèi)用:
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目招商的費(fèi)用按該項(xiàng)目 計(jì)提。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法:
1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績考核的標(biāo)準(zhǔn)。
2)、招商的費(fèi)用按以下四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算:
該項(xiàng)目商業(yè)用房在3個(gè)月內(nèi)取得30%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);
該項(xiàng)目商業(yè)用房在6個(gè)月內(nèi)取得60%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);
該項(xiàng)目商業(yè)用房在9個(gè)月內(nèi)取得90%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi);
本合同約定的委托期限到期后五個(gè)工作日內(nèi)。
3)、雙方協(xié)商一致,該項(xiàng)目單戶成功招商的定義為:
9、雙方權(quán)利和義務(wù):
(1)、甲方權(quán)利和義務(wù):
1)、甲方權(quán)利:
A、審核乙方提供的各相關(guān)方案,提出修改意見和乙方進(jìn)行磋商,確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施;
B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶,招商定金由甲方現(xiàn)場財(cái)務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù);
C、享有乙方開展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利;
D、擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán);
E、有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作,對(duì)乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估,并根據(jù)評(píng)估結(jié)果的優(yōu)劣對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰,獎(jiǎng)懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績情況決定。
2)、甲方義務(wù):
A、向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件;
B、承擔(dān)該項(xiàng)目的廣告宣傳費(fèi)用,并提供乙方固定的辦公場所,承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用;
C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人,指定聯(lián)系人為: ;
D、根據(jù)本合同約定,按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用。
(2)、乙方權(quán)利和義務(wù):
1)、乙方權(quán)利:
A、根據(jù)本合同約定,按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用;
B、每周與甲方召開工作例會(huì),專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。
2)、乙方義務(wù):
A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問;
B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核,經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施;
C、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商過程中的各項(xiàng)日常管理工作;
D、承擔(dān)該項(xiàng)目乙方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用;
E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項(xiàng)目相關(guān)合同;
F、未經(jīng)甲方書面承諾,對(duì)社會(huì)和客戶承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任;
G、對(duì)所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密,未經(jīng)甲方書面同意,乙方不得對(duì)外公布甲方的經(jīng)營、招商策略及企業(yè)動(dòng)態(tài);
H、未經(jīng)甲方書面承諾,不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
10、稅金:甲、乙雙方因該項(xiàng)目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。
11、違約責(zé)任:
(1)、本合同簽訂后,雙方應(yīng)認(rèn)真遵守,任何一方在未得到對(duì)方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤?duì)方不能正常履行合同的行為,并經(jīng)對(duì)方發(fā)出書面通知后仍無法糾正的,對(duì)方有權(quán)解除本合同,違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣 元整(小寫: 元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的,且逾期30天仍不能支付的,視同甲方違約,乙方有權(quán)解除本合同,甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣 元整(小寫:
元)。
12、爭議的解決:因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議,由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成,任何一方均可向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
13、本合同的法律效力:
(1)、本合同壹式陸份,雙方各執(zhí)叁份,具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過程中,如有未盡事宜,雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議,補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜,雙方達(dá)成一致意見后,可形成書面意見,作為本合同附件。
甲方: 乙方:
代表人: 代表人:
日期: 日期:
簽于: 簽于