到底是“商業(yè)炒地產(chǎn)”還是“地產(chǎn)炒商業(yè)”
商業(yè)地產(chǎn)把房地產(chǎn)和零售這兩個(gè)行業(yè)緊緊的聯(lián)系到了一起，地產(chǎn)業(yè)人士希冀著商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)滾滾來(lái)，零售業(yè)人士也盼望著商業(yè)地產(chǎn)的前程似錦。商業(yè)地產(chǎn)的雙重屬性決定了其行業(yè)的特殊性，商業(yè)、地產(chǎn)孰輕孰重、究竟是以地產(chǎn)的形式做商業(yè)還是以商業(yè)的形式做地產(chǎn)？？不管結(jié)論如何，大家都希望商業(yè)地產(chǎn)能夠越走越遠(yuǎn)，畢竟兩者聯(lián)系到了一起就是一榮俱榮、一損俱損的事。
任何事情凡是涉及到兩個(gè)參與方就必定有配合，那么就要搞清楚各自的定位和職責(zé)，所謂是術(shù)業(yè)有專(zhuān)攻，商業(yè)有商業(yè)的運(yùn)營(yíng)法則，地產(chǎn)有地產(chǎn)的操作模式，兩方面相互配合才能發(fā)揮最大效應(yīng)！可就像是組建合資公司，50%對(duì)50%是一種最沒(méi)有效率的股權(quán)分配方式，我本人也親眼見(jiàn)證過(guò)一個(gè)項(xiàng)目因?yàn)楣蓹?quán)對(duì)半分這種表面上的“民主決策”所引起的工作效率低下、權(quán)責(zé)不明確等一系列問(wèn)題。所以決心把商業(yè)和地產(chǎn)弄清楚個(gè)是非高低出來(lái)，一不小心琢磨琢磨就琢磨到美食上面去了;)
凡是下廚炒過(guò)菜的人都知道，青椒炒雞蛋中青椒是配菜，青椒的作用是為了讓雞蛋的鮮味發(fā)揮的更加淋漓盡致，使這道菜色澤更加鮮亮、味道更加鮮美！雞蛋是主菜，是這道菜的精華，人們選擇這道菜往往是看重了雞蛋本身豐富的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值，有了青椒的加入之后，這道菜可以給品嘗者帶來(lái)更多的視覺(jué)及味覺(jué)上的享受！根據(jù)通感類(lèi)比法，我的思路也清晰起來(lái)——商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)“炒”商業(yè)。以商業(yè)地產(chǎn)的主流模式“購(gòu)物中心”為例，甭管開(kāi)發(fā)商怎么炒，商業(yè)地產(chǎn)這道菜是要給消費(fèi)者來(lái)品嘗的，消費(fèi)者消費(fèi)“購(gòu)物中心”時(shí)自然是商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)屬性，因此，商業(yè)是主菜，地產(chǎn)是配菜，商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)“炒”商業(yè)！
其實(shí)我們從開(kāi)發(fā)、建設(shè)、籌備、運(yùn)營(yíng)整個(gè)階段來(lái)看商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就不難分析：地產(chǎn)僅是項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)形式，而商業(yè)則是項(xiàng)目的主要內(nèi)容。在前期規(guī)劃階段，就應(yīng)該根據(jù)商業(yè)特點(diǎn)提出項(xiàng)目定位及商業(yè)規(guī)劃；開(kāi)發(fā)建設(shè)階段，地產(chǎn)應(yīng)該依據(jù)項(xiàng)目定位合理的規(guī)劃空間、按照商業(yè)建筑的要求去完成項(xiàng)目建設(shè)；在項(xiàng)目建成之后，運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)更是在“商業(yè)”，只有商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)，地產(chǎn)才能持續(xù)增值！當(dāng)然，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作顯然不只是炒菜這么簡(jiǎn)單，撇開(kāi)誰(shuí)是主菜誰(shuí)是配菜這個(gè)問(wèn)題，只有將大手筆開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)與精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的商業(yè)合理的融合在一起，地產(chǎn)才能因商業(yè)旺而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)盈利，商業(yè)也能因地產(chǎn)強(qiáng)而實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展！
篇2：商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問(wèn)合同
商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問(wèn)合同
委托方：________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)
地址：________
電話：________傳真：________
受托方：________(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)
地址：________
電話：________傳真：________
甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國(guó)《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問(wèn)、招商中國(guó)項(xiàng)目(暫定名，下同，可簡(jiǎn)稱(chēng)為該項(xiàng)目)一事，達(dá)成本合同。
1、雙方共識(shí)：
(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項(xiàng)目的整體招商及該項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的咨詢顧問(wèn)。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問(wèn)該項(xiàng)目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，其資格真實(shí)可信(執(zhí)照編號(hào)為：________)。
(2)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下，竭誠(chéng)為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問(wèn)、招商顧問(wèn)等服務(wù)。
2、合同標(biāo)的：________項(xiàng)目。該項(xiàng)目批準(zhǔn)用地規(guī)模為_(kāi)___平方米，折合____畝；規(guī)劃建筑面積為_(kāi)___平方米；土地使用權(quán)證號(hào)為_(kāi)___號(hào)。
3、委托事項(xiàng)：甲方茲將其投資于________項(xiàng)目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問(wèn)。
4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項(xiàng)目商業(yè)用房開(kāi)業(yè)并正常運(yùn)營(yíng)八個(gè)月為止。
5、委托內(nèi)容：指甲方委托乙方：
(1)、對(duì)該項(xiàng)目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察和分析，并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定；
(2)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的建筑設(shè)計(jì)、實(shí)際施工進(jìn)行顧問(wèn)、監(jiān)督，使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配；
(3)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案，并具體實(shí)施；
(4)、對(duì)該項(xiàng)目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營(yíng)管理方案，并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司；
(5)、為甲方提供一份以該項(xiàng)目為藍(lán)本，適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)手冊(cè)，以支持甲方未來(lái)可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目提供指南。
6、工作流程：
(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項(xiàng)目的招商、商業(yè)顧問(wèn)成立項(xiàng)目組展開(kāi)作業(yè)。
(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項(xiàng)目招商和商業(yè)顧問(wèn)方案，并在提交方案時(shí)對(duì)方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實(shí)施，根據(jù)情況變化，甲方有權(quán)對(duì)方案提出調(diào)整要求。
(3)、乙方在對(duì)甲方負(fù)責(zé)的總原則下，全權(quán)開(kāi)展招商及商業(yè)顧問(wèn)工作。
(4)、具體工作流程：
A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工的顧問(wèn)和監(jiān)督：由甲方確定設(shè)計(jì)方，并設(shè)立設(shè)計(jì)委托合同，甲方直接向設(shè)計(jì)方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)設(shè)計(jì)過(guò)程中，審核、優(yōu)化設(shè)計(jì)具體方案，對(duì)相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見(jiàn)，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方，并設(shè)立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個(gè)建筑施工過(guò)程中，按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。
B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行：在該項(xiàng)目工程開(kāi)工后，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場(chǎng)所，并成立該項(xiàng)目的具體營(yíng)運(yùn)實(shí)體。乙方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目作細(xì)分計(jì)劃，并設(shè)立招商，招租的具體價(jià)格策略，派駐專(zhuān)業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，開(kāi)展具體品牌招商工作。
C、開(kāi)業(yè)準(zhǔn)備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購(gòu)物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書(shū)。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容：
1)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)的編制、制作；
2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理公司人員的招聘、培訓(xùn)；
3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立；
4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心財(cái)務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問(wèn)、培訓(xùn)；
至此，乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實(shí)體，已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。
D、試營(yíng)業(yè)、開(kāi)張及開(kāi)業(yè)后的日常管理：設(shè)定的正式開(kāi)業(yè)日期前60天，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對(duì)該項(xiàng)目購(gòu)物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對(duì)上述三個(gè)階段的績(jī)效進(jìn)行總結(jié)，并向甲方提供總結(jié)報(bào)告，并協(xié)助甲方進(jìn)行購(gòu)物中心的日常管理，提出修正意見(jiàn)。
7、服務(wù)內(nèi)容：指乙方服務(wù)甲方：
(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計(jì)
A、市場(chǎng)調(diào)查
1)、消費(fèi)力
2)、商品結(jié)構(gòu)
3)、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手
4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例
B、設(shè)計(jì)委托書(shū)
1)、設(shè)備、器材
2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施
3)、廣告、展覽位
4)、庫(kù)房、辦公
C、實(shí)施設(shè)計(jì)和調(diào)整
(2)、運(yùn)營(yíng)手冊(cè)及管理架構(gòu)
A、合同體系
1)、自營(yíng)部分
采購(gòu)框架合同，采購(gòu)條件
代銷(xiāo)合同
供應(yīng)商文件管理
批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同
2)、租賃、物業(yè)部分
租賃合同
委托物業(yè)服務(wù)合同
1. 餐飲類(lèi)
2. 商鋪類(lèi)
安全保障手冊(cè)
3)、扣率部分
合同
服務(wù)規(guī)范承諾
4)、內(nèi)部部分
人事：勞動(dòng)合同、員工手冊(cè)
跨執(zhí)照合作合同
與地主方關(guān)系合同
管理執(zhí)行委員會(huì)合同
財(cái)務(wù)體系(按執(zhí)照個(gè)體劃分)
人事結(jié)構(gòu)、招聘計(jì)劃和培訓(xùn)
臨時(shí)結(jié)構(gòu)
長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)
管理運(yùn)營(yíng)手冊(cè)
各級(jí)管理職責(zé)
運(yùn)營(yíng)總經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)
采購(gòu)經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理
樓層經(jīng)理、市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)理、財(cái)務(wù)部門(mén)經(jīng)理
主管級(jí)
高級(jí)員工
員工
作業(yè)指導(dǎo)書(shū)
庫(kù)存管理
收貨
倉(cāng)儲(chǔ)
損耗
盤(pán)點(diǎn)
調(diào)整
收銀管理
應(yīng)收
銀行往來(lái)
備用金
折扣
人事、培訓(xùn)管理
招聘
福利、工資
培訓(xùn)
員工手冊(cè)
勞動(dòng)團(tuán)體
保安管理
警報(bào)、監(jiān)控系統(tǒng)功能
應(yīng)急手冊(cè)
保險(xiǎn)手冊(cè)
工程、維修管理(不同功能區(qū)域)
市場(chǎng)、開(kāi)發(fā)、客戶服務(wù)管理
價(jià)格體系管理
單證設(shè)計(jì)
報(bào)表體系
(3)、招商執(zhí)行
A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式
B、配合意向書(shū)、宣傳冊(cè)
C、招商會(huì)
D、招商執(zhí)行
E、招商價(jià)格、招商周期
8、委托費(fèi)用：
(1)、商業(yè)顧問(wèn)委托費(fèi)用：
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目商業(yè)顧問(wèn)的費(fèi)用為人民幣_(tái)___元整(小寫(xiě)：____元RMB)。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：
本合同簽訂后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫(xiě)：____元RMB)；
該項(xiàng)目開(kāi)工后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫(xiě)：____元RMB)；
該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整(小寫(xiě)：____元RMB)；
該項(xiàng)目開(kāi)業(yè)八個(gè)月后的五個(gè)工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問(wèn)費(fèi)用人民幣_(tái)___萬(wàn)元整
(小寫(xiě)：____元RMB)。
(2)、招商委托費(fèi)用：
A、甲方委托乙方進(jìn)行該項(xiàng)目招商的費(fèi)用按該項(xiàng)目____計(jì)提。
B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：
1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績(jī)考核的標(biāo)準(zhǔn)。
2)、招商的費(fèi)用按以下四個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算：
該項(xiàng)目商業(yè)用房在3個(gè)月內(nèi)取得30%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
該項(xiàng)目商業(yè)用房在6個(gè)月內(nèi)取得60%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
該項(xiàng)目商業(yè)用房在9個(gè)月內(nèi)取得90%成功招商率后五個(gè)工作日內(nèi)；
本合同約定的委托期限到期后五個(gè)工作日內(nèi)。
3)、雙方協(xié)商一致，該項(xiàng)目單戶成功招商的定義為：
9、雙方權(quán)利和義務(wù)：
(1)、甲方權(quán)利和義務(wù)：
1)、甲方權(quán)利：
A、審核乙方提供的各相關(guān)方案，提出修改意見(jiàn)和乙方進(jìn)行磋商，確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實(shí)施；
B、在招商過(guò)程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶，招商定金由甲方現(xiàn)場(chǎng)財(cái)務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù)；
C、享有乙方開(kāi)展該項(xiàng)目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利；
D、擁有乙方與該項(xiàng)目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán)；
E、有權(quán)隨時(shí)檢查乙方的工作，對(duì)乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)評(píng)估結(jié)果的優(yōu)劣對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)或懲罰，獎(jiǎng)懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績(jī)情況決定。
2)、甲方義務(wù)：
A、向乙方提供該項(xiàng)目的相關(guān)合法文件；
B、承擔(dān)該項(xiàng)目的廣告宣傳費(fèi)用，并提供乙方固定的辦公場(chǎng)所，承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用；
C、授權(quán)指定專(zhuān)業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人，指定聯(lián)系人為：；
D、根據(jù)本合同約定，按時(shí)支付乙方服務(wù)費(fèi)用。
(2)、乙方權(quán)利和義務(wù)：
1)、乙方權(quán)利：
A、根據(jù)本合同約定，按時(shí)收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用；
B、每周與甲方召開(kāi)工作例會(huì)，專(zhuān)題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。
2)、乙方義務(wù)：
A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問(wèn)；
B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項(xiàng)目的相關(guān)方案供甲方審核，經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實(shí)施；
C、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目招商過(guò)程中的各項(xiàng)日常管理工作；
D、承擔(dān)該項(xiàng)目乙方派駐人員的工資、獎(jiǎng)金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用；
E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項(xiàng)目相關(guān)合同；
F、未經(jīng)甲方書(shū)面承諾，對(duì)社會(huì)和客戶承諾的事項(xiàng)由乙方自行承擔(dān)責(zé)任；
G、對(duì)所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密，未經(jīng)甲方書(shū)面同意，乙方不得對(duì)外公布甲方的經(jīng)營(yíng)、招商策略及企業(yè)動(dòng)態(tài)；
H、未經(jīng)甲方書(shū)面承諾，不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項(xiàng)目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。
10、稅金：甲、乙雙方因該項(xiàng)目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國(guó)家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。
11、違約責(zé)任：
(1)、本合同簽訂后，雙方應(yīng)認(rèn)真遵守，任何一方在未得到對(duì)方書(shū)面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤?duì)方不能正常履行合同的行為，并經(jīng)對(duì)方發(fā)出書(shū)面通知后仍無(wú)法糾正的，對(duì)方有權(quán)解除本合同，違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫(xiě)：_____元)。
(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣_(tái)___元整(小寫(xiě)：______元)。
12、爭(zhēng)議的解決：因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。
13、本合同的法律效力：
(1)、本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份，具有同等法律效力。
(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。
(3)、本合同履行過(guò)程中，如有未盡事宜，雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)后，可形成書(shū)面意見(jiàn)，作為本合同附件。
甲方：________乙方：________
代表人：________代表人：________
日期：________日期：________
簽于：________簽于：________
篇3：商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類(lèi)和策劃
商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類(lèi)和策劃
商業(yè)地產(chǎn)定義
商業(yè)地產(chǎn)是包括購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷(xiāo)店、娛樂(lè)類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫(xiě)字樓的底層商鋪等與住宅類(lèi)有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。
商業(yè)地產(chǎn)形式
商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底商和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式。在現(xiàn)實(shí)生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣(mài)場(chǎng)以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。
商業(yè)地產(chǎn)分類(lèi)
一、按商業(yè)形態(tài)分類(lèi)
1、商業(yè)廣場(chǎng)
2、shoppingmall
3、商業(yè)街
4、大型商鋪
5、購(gòu)物中心
6、休閑廣場(chǎng)
7、步行街
8、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)
9、社區(qū)商業(yè)中心
10、商務(wù)樓
二、按照開(kāi)發(fā)形式進(jìn)行分類(lèi)
1、商業(yè)街商鋪
2、市場(chǎng)類(lèi)商鋪
3、社區(qū)商鋪
4、住宅底層商鋪
5、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪
6、商務(wù)樓、寫(xiě)字樓商鋪
7、交通設(shè)施商鋪
三、按照投資價(jià)值分類(lèi)
1、"都市型"商鋪--績(jī)優(yōu)股
2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股
3、"便利型"商鋪--冷門(mén)小盤(pán)股
4、專(zhuān)業(yè)街市商鋪--高科技股
5、其他商鋪-"一般股票"
商業(yè)地產(chǎn)策劃流程
前期：項(xiàng)目顧問(wèn)
一. 市場(chǎng)調(diào)研：
1.區(qū)域狀況調(diào)研：
1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研
1.2競(jìng)爭(zhēng)者狀況調(diào)研
1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）
1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評(píng)估
1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研
2.目標(biāo)購(gòu)買(mǎi)者調(diào)研
2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動(dòng)機(jī)
2.2項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研
2.3購(gòu)買(mǎi)能力調(diào)研
3.品牌供應(yīng)商調(diào)研
3.1品牌類(lèi)別細(xì)分
3.2品牌資料庫(kù)建立
3.3項(xiàng)目問(wèn)題及機(jī)會(huì)調(diào)研
3.4租金承受能力調(diào)研
二.項(xiàng)目定位
1.項(xiàng)目分析
1.1項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力（賣(mài)點(diǎn)）分析
1.2競(jìng)爭(zhēng)者比較分析（問(wèn)題及機(jī)會(huì)）
2.項(xiàng)目定位
2.1項(xiàng)目品質(zhì)功能定位
2.2品牌形象定位
3.目標(biāo)客戶（購(gòu)買(mǎi)者及承租者）
4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議
5.賣(mài)場(chǎng)區(qū)域分割
三.基本VI（品牌視覺(jué)形象設(shè)計(jì)）
包括基本元素：名稱(chēng)/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等
應(yīng)用體系設(shè)計(jì)：招商手冊(cè)/招商廣告/銷(xiāo)售手冊(cè)/形象手冊(cè)/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等
四.招商策略
1.價(jià)格體系建立
2.公開(kāi)活動(dòng)及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會(huì)
五.銷(xiāo)售策略
1.價(jià)格體系建立
2.公開(kāi)活動(dòng)及新聞配合
3.媒介策略
4.商業(yè)談判或推介會(huì)
費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）
中期：招商及銷(xiāo)售代理
一般代理
A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷(xiāo)售。
B.傭金預(yù)算及支付
B1 鋪位純出租形式：
1至5年（含5年）的租約按1.5個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
5年以上的租約按2個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
10年以上的租約按4個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
如果租約達(dá)到20年按6個(gè)月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；
以上均按首年租為依據(jù)計(jì)算傭金。
B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：
中介成功客戶支付首筆租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B2 以純營(yíng)業(yè)額抽成或保底租金與營(yíng)業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，則我們將按下列方式計(jì)算應(yīng)收取的傭金。
B2.1 如客戶以純營(yíng)業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，在該類(lèi)客戶中介成功后，待該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)，按該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)后首六個(gè)月的稅前平均月?tīng)I(yíng)業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項(xiàng)目方提成的百分比，而得出項(xiàng)目平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)由項(xiàng)目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)之日起計(jì)的二百天內(nèi)一次性支付。
B2.2 如客戶以保底租金與營(yíng)業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項(xiàng)目的，項(xiàng)目方先按客戶保底租金計(jì)算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開(kāi)張營(yíng)業(yè)滿六個(gè)月時(shí)再按項(xiàng)目方收取該客戶的平均月收入作為計(jì)算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項(xiàng)目方同意向我們支付差額部分傭金。
B3 鋪位銷(xiāo)售形式：
所有中介成功的商鋪，項(xiàng)目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計(jì)）。
B3.1 商鋪銷(xiāo)售形式的代理傭金支付方式：
項(xiàng)目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購(gòu)買(mǎi)合同之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項(xiàng)目方應(yīng)在客戶支付第二期款項(xiàng)之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)全額支付。
B4 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式：
項(xiàng)目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個(gè)月"計(jì)算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
1至5年的合作期按1個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；
5年以上的合作期按2個(gè)月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。
B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營(yíng)的方式代理傭金支付方式：
項(xiàng)目方在我們中介成功收取租金之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場(chǎng)裝修之日起計(jì)十個(gè)工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。
B5以上所述的中介成功四字即指：
出租形式：客戶與項(xiàng)目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
銷(xiāo)售形式：客戶與項(xiàng)目方簽署認(rèn)購(gòu)鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；
其他合作經(jīng)營(yíng)方式：客戶與項(xiàng)目方簽署合作經(jīng)營(yíng)協(xié)議或合同，并依法生效。
B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項(xiàng)目方簽署承租鋪位的意向書(shū)或合同，項(xiàng)目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。
非常代理
根據(jù)前期項(xiàng)目報(bào)告及銷(xiāo)售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。
全程參與招商銷(xiāo)售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項(xiàng)目方承擔(dān)。
按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。
傭金計(jì)算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。
后期：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣顧問(wèn)
◆服務(wù)內(nèi)容包括
一.品牌形象完善
二.促銷(xiāo)策略
以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計(jì)全年的特色活動(dòng)。
三.開(kāi)業(yè)策略
開(kāi)業(yè)活動(dòng)、開(kāi)幕酒會(huì)儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會(huì)等。
四.公開(kāi)策略
借助新聞力量，旨在短時(shí)間提升市場(chǎng)關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷(xiāo)售。
五.氣氛策略
店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計(jì)，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷(xiāo)等活動(dòng)氣氛。
六.服務(wù)策略
服務(wù)概念設(shè)計(jì)，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計(jì)等。
七.管理策略
導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。
八.媒介策略
全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。
◆費(fèi)用預(yù)算及支付
顧問(wèn)服務(wù)費(fèi)按每月計(jì)算，按月支付，完成營(yíng)業(yè)目標(biāo)后獎(jiǎng)勵(lì)金額雙方協(xié)商決定。
銷(xiāo)售、租賃、經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)
一、商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售培訓(xùn)
二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)
三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)
費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）