情景商業概念及起源
情景商業,反映了未來即將實行的商業結構的一個側面,即提供一種模擬化的購物環境,重點強調硬件的配備環境。從本質上來看,情景商業是對現在商業結構的一個突破,但突破的并不徹底。真正的商業,情景商業,應該是包含消費心理及消費習慣的情景化,服務提供方及服務享受方形成一種互動的關系,類似于現在流行的Web2.0,兩者形成一種緊密的、有聚合效應的商業關系。

情景商業內涵
不但提供商業消費服務,還提供精神的放松、消費。簡單的說,在情景商業群落,"很商業、很休閑、很放松、很便捷、很特色"

情景商業多點描述
1、以街區式商業或封閉式組團為載體。
2、以體驗經濟規劃建設為指導思想,即商業區的建設要通過體驗式商業氛圍的營造,讓消費者獲得更加美好的消費體驗,歸根到底,消費始終是一個最根本的目的,而體驗經濟氛圍的營造,則是一種手段。情景商業對各種環境進行模擬、www.dewk.cn實現。
3、以商業生態系統為目標。商業生態系統認為,建設一個商業區并不一定要人來購物或消費,購物或消費只是眾多目的中的一個。一個商業生態系統,一定要照顧到消費者的需求,包括購物的需求,休閑的需求,文化的需求等等,生態商業建筑認為,商業建筑應該從購物、消費時代,轉向休閑時代和文化時代。

情景商業案例
中國:上海新天地(關鍵詞:改造、石窟、文化保留)--將傳統文化與現代商業結合,上海新天地造就一個傳奇時代!
可以說上海新天地是國內情景商業的卓越代表,以6萬平米的街區式商業營造了一種集歷史、文化、購物、休閑為一體的情景式商業群落,成為上海建筑的代表之一。從本質上說,上海新天地是一個典型的情景式mall,保留、修繕舊址,瑞安集團在前期的工程上下了十分的功夫來做細節工作,保存每一個歷史的細節,同時根據環境對商業進行設計規劃,商業與海派文化相隱互補,成為一個統一的整體,對海派文化進行了傳播,應該說,上海新天地的成功是海派文化的成功,是文化情景商業的成功。上海新天地的思路我們可以借鑒,但是不可照搬,因為海派文化不可能在每一個地方實用。
香港朗豪坊(關鍵詞:天幕、通天梯、現代、旋轉樓梯)---全球最新概念的購物中心--天空之城
香港朗豪坊應該說是概念性最強的購物中心,其"天空之城"的設計理念在全球來說都首屈一指,其天幕的設計、現代化框架結構在mall的空間內形成了一個非凡的購物環境,進入朗豪坊,猶如進入了另一個時空。另外,4層的通天電梯、旋轉樓梯等改變了常規樓層價值,使樓層價值遞減規律失效,重新構架了樓層價值體系。這些都是情景商業在mall領域的多重應用。在朗豪坊消費,得到的不僅僅是物品的消費,更是精神的放松、感官的享受。
香港青衣城(關鍵詞:海洋特色、船)
日本:Namba Parks(關鍵詞、生態、大峽谷、空中花園)------亞洲購物中心的杰出作品--源于自然,勝于自然!

情景商業的經營
關鍵詞"科學"。科學的建筑的規劃、經營規劃、招商,現在的商業,尤其是大體量商業,競爭焦點已經拜托到了物品、資金、人才的競爭,正在向更高層次的商業競爭邁進,即如何提供一個更情景、特色的商業邁進。

篇2：商業步行街概述

　　商業步行街概述

　　1）商業步行街的起源

　　商業步行街[1]發源于中國，唐代時期，長安就有著名的商業街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖就是典型的商業街，到了近代和現代，我國商業步行街發展落后于法國等西方國家。

　　從全球來看商業步行街發展大體分為七個階段：

　　第一個時期：集市貿易；

　　第二個時期：攤販慢慢地開始進店，形成店鋪格局，在道路兩側形成不同數量不同規模的店鋪；

　　第三個時期：隨著商業步行街的發展，有些地方形成小的商業中心； 　　第四個時期：大型商業步行街的出現；

　　第五個時期：規范化的商場和超市業態加入到流通領域以后，實際上就給商業步行街的結構增添了骨干力量；

　　第六個時期：六十年代，商業步行街由于中產階級搬到郊區居住進入低谷時期；

　　第七個時期：商業步行街增加shoppingmall 購物中心，出現購物、文化娛樂、休閑、展示等趨勢，商業步行街開始在各國獲得大發展。

　　2）現代商業步行街定義

　　現代商業步行街是指同類或異類的多家獨立的零售商店、餐飲、娛樂等各種商業、休閑、服務設施集中在一起，形成商店集中區；同時隔斷各類車輛的通行，只允許步行，給消費者提供舒適的休閑的消費環境。也有將商業步行街列為商業業態范疇的。步行街是商業社會一個值得關注的商業現象，既與業態有關，也與商業區相關。

　　3）商業街存在的意義

　　3A）改善城市形象，提高居民生活質量

　　商業步行街代表整個城市的社會形象，特別是市中心的廣場和購物街等，它們加強了人們的地域感與認同性，成為旅游者和市民最熱衷去休閑散心的地方，成為城市的象征及市民引以為榮的場所。步行街區創造了一個以人為本的環境，恢復了人在交通中的主導地位，為人們提供了高質量的活動空間與場所，使人們有更多的機會在步行區消閑，參加各種公眾活動，使人們在輕松的環境氛圍中享受人與人之間交往的樂趣。

　　3B）改善環境

　　汽車在步行街區的行駛被限制，大幅度地降低大氣和噪音的污染，這兩種污染在市中心往往是最嚴重的，同時，汽車廢氣排放的減少也減弱了對市中心古建筑的損害，以及消除汽車對建筑周圍環境的破壞，這些都有助于保護市中心的歷史風貌。步行街通過改善地面鋪裝，安裝街道照明，布置綠地，街頭小品等，為人創造了舒適高品質的環境，使人們看到了建筑的美，歷史的風貌，街道和城市的美。

　　3C）刺激經濟發展

　　步行街區環境舒適安全，因而吸引了眾多的市區及外來的顧客在此瀏覽、購物、休憩，從而增加了步行街的商業利益。在歐洲許多城市已經證明，步行化促進了零售業的增長，像丹麥的哥本哈根市，步行街建成三年后，營業額上升了３０％。步行街之所以促進零售業的增長，主要有三個方面的原因：一是步行至少增加了５０％的人流；二是人不再恐懼來往車輛，因而容易購物；三是行人更傾向于逛商店購物。

　　3D）改善城市交通狀況

　　市中心和街道往往交通擁擠，人流混亂，街道步行化后，步行的環境質量得到改善，步行人數增加，市中心減少了用于汽車交通的空間，提高了步行街的運轉功能，減少了步行者與機動車之間的沖突，實現了市中心街道的良好交通秩序。

　　4）商業步行街的特點

　　4A）交通管制

　　進行交通管制，但不改變街道原狀。控制進入步行街的車輛，把車輛疏導到附近的道路上去，以擴大步行空間。例如，在規定時間內禁止車輛通行;限制進入步行街的車種,只允許公共交通、救護、消防、工程等車輛進入；只允許少量憑許可證通行車輛(如送貨車、當地居民的車輛等)出入或在規定時間內出入。

　　4B）功能全

　　現代商業街至少應具有購物、餐飲、休閑、娛樂、體育、文化、旅游、金融、電信、會展、醫療、服務、修理、交通等15項功能和50～60個業種，現代商業街要力爭做到“沒有買不到的商品，沒有辦不成的事”，最大限度地滿足廣大消費者的各種需求。

　　4C）分工細，品種多

　　分工細、專業化程度高，是現代商業街的重要特色，現代消費已從社會消費、家庭消費向個性化消費轉變，要求經營專業化、品種細分化，商業街除了少數幾個具有各自特色的百貨店以外，其余都由專門店、專業店組成；另外現代商業街是商品品種的薈萃，如北京西單、王府井和上海南京路，作為國際大都市的商業街，不僅要做到“買全國、賣全國”，而且要有比較齊全的國際品牌，既是中國品牌的窗口，又是國際名牌的展臺，把民族文化與國際文化有機地結合起來。

　　5）商業步行街的分類

　　5A ）按照步行街的風格分類

　　（1）傳統商業步行街

　　傳統商業步行街街是歷史上形成的，在城市中心區和城市區域中心的商業街步行街。它具有獨特性和不可再生性，旅游資源、文化資源、商業資源是其核心力競爭力所在。如北京王府井、上海南京路。

　　（2）現代商業步行街

　　商業街就是由眾多商店、餐飲店、服務店共同組成，按一定結構比例規律排列的商業繁華街道，是城市商業的縮影和精華，是一種多功能、多業種、多業態的商業集合體，現代氣息濃厚。

　　（3）傳統與現代相結合的混合商業步行街

　　在保留傳統商業街的空間與風貌（當地具有傳統文化特色的騎樓、過街樓、庭院式商店布局等）的基礎上，引進現代文化元素，使得商業街向多功能、多元素的綜合方向發展，使城市空間既具有歷史的延續性，又具有現代商業特色，最終形成綜合性很強的步行購物系統。

　　5B） 按照步行街的空間分布分類

　　（1）室內商業步行街

　　室內步行購物街通常是一個規模龐大的集購物、娛樂、消閑、觀光于一體的室內建筑，并附以燈光、花草、樹木、雕塑及其他使人賞心悅目、心曠神怡的舒適物。室內步行購物街通常提供以下場所和服務：零售業(包括百貨商場和各種專業商店)、餐館、,酒吧、咖啡廳、電影院、劇院、商業俱樂部、兒童樂園、生意及商務洽淡室等。室內商業步行街能夠提供良好而舒適的小環境，使商業活動免受自然氣候的影響，大型ShoppingMall和地下商www.dewk.cn業街都屬于室內商業步行街的范疇。

　　（2）室外商業步行街

　　室外商業街更注重街道綠化、花壇、水池、噴泉、雕塑、廣告牌、霓虹燈、道路鋪裝。它具有公共空間中展現藝術構思、文化理念和信息以及美化環境方面的作用。花壇、水池等大多可和座椅結合,既清潔美觀,又提高了“供坐能力”。

　　（3）地下商業步行街

　　地下商業步行街是城市的一種地下通道，其存在形式可以使獨立實體，也可以是依附于某些建筑物。它的存在一般是為了改善城市交通

，幾乎很少有單純為了發展城市商業的。它在功能上除了具有一般商業步行街的功能之外還具有以下功能：①改善城市交通，尤其是對城市的“蜂腰”、“瓶頸”及交通負荷打的地段有著重要作用；②成為城市商業設施的補充；③在城市中扮演“橋”的角色，把本來被浪費和功能不全的城市空間組成完整的系統；④城市防災空間；⑤地下商業步行街的開發，刺激了周圍地區的經濟發展，帶動整個地區的商業活動。

篇3：商業招商概述

　　商業招商概述

　　完好的執行方案和進行招商的實際操作是招商成功的關鍵所在，而這一過程的一些細節問題不容忽視。第一是招商隊伍的組建及招商人才的培訓。由于招商具有"三快三省"（"三快"即快速回籠資金、快速組建市場網絡、快速將產品送抵終端；"三省"是指對招商的生產廠家來講，節省人力，節省物力和財力，節省時間和精力。）的特點，其中"三省"中就有一條是節約人力。因為極大程度上動用了代理商的人力資源，招商的企業在人員上自然緩解了大量壓力。不是說招商的企業就不需要引進人才，進行隊伍建設。相反的，由于企業招商工作繁雜、細瑣，不僅需要招商人員有豐富的經驗，更要有敬業精神和團結協作的態度。企業要想長期的發展，通過招商培養和鍛煉隊伍更應是企業發展的重中之重。

　　制定非常好的招商策略，而在招商實施中沒有很好的執行、甚至走樣，那么一切都前功盡棄，一個富有熱情、精干、強大的招商隊伍是招商的工作的關鍵。

　　第一步是招商的組織框架和崗位職責的確定，主要是對人才個體的技能的鎖定和對團隊的整體規劃。從長遠發展角度看，招商應配備以下幾方面人才：

　　1、招商經理1人，需對本項目所在行業的市場營銷有實際操作經驗（尤其要擅長招商運作），懂企劃，善管理，具出色談判技巧和人格魅力。

　　2、大區招商經理若干，分別負責項目招商大區的工作：大區經理應具備一定的招商運作經驗，長于說服、鼓勵性的談判，具團隊合作精神、服從意識和大局觀念。

　　3、區域協銷經理若干，主要職責是協助開發市場，完成銷售。協銷經理需人品正直，勤懇敬業，具備較佳的溝通和組織管理能力，并能長駐外埠。

　　4、商務助理若干，主要職責是幫助一線招商人員作好內務（資料物品、來電來函、來人洽談、信息收集等）和會務組織等工作。

　　5、其它服務人員如文案、平面設計、接線及接待人員。

　　招商隊伍組建之后，必須進行培訓。一方面，通過培訓是團隊了解項目的現狀、產品，了解招商策略和操作步驟，同時也是進行磨合的過程。

　　招商的培訓主要有以下幾個方面：

　　1、項目及產品知識，以使團隊成員對項目的現狀有清楚的認識。

　　2、溝通技巧（如接聽電話、接待語言、洽談技巧、儀表舉止等），以培養團隊成員的職業感。

　　3、招商專業知識（招商流程、談判技巧、接聽電話、注意事項等）。

　　4、招商要旨（招商策略說明及合同解讀等）。

　　招商工作開始后面臨許多實際的實施工作，在產品的核心概念基礎上撰寫招商文案、制定《招商手冊》、制定媒體發布計劃、準備合同文本、準備各類產品和項目的宣傳資料等等，必要的準備將為招商實施打下良好的基礎。只有進行有效溝通，把握"求租者"的洽談與管控技巧，招商工作才能順利開展。

　　從第一篇招商廣告發布下去，接到第一個咨詢電話開始，招商進入了實際運做的階段。從"求租者"打進第一個電話到招商的合作主體--各分銷商和代理商簽訂協議，進行產品銷售這一過程是整個招商工作的核心部分，直接決定著招商的質量和數量，也就決定了整個過程的成敗。主要目的是吸引好的"求租者"加入到企業的體系中來，共同把產品推向市場。想要吸引"求租者"的加盟，有效的溝通顯得非常重要。

　　招商中與"求租者"接觸的整個程序，一般如下：

　　第一次信息的處理（來函、來電）-第一次信息回復-第二次信息處理（二次來函、復電、咨詢、商洽）-第二次信息回復（信息升級→有選擇發送實質性資料）-招商總部零星接單（上門洽談、簽約）-招商會議的籌劃、準備（全國性會議、區域性會議）-發出會議邀請（曾經問詢者、熟悉者及看報來電者）-接收報名、督促參會-召開會議并簽約-督促履約-收款發貨。

　　在這過程中，首先面臨的是對"求租者"信息的處理和選擇，好的招商廣告發布后，招商總部將面對大量的反饋信息，對于第一次來電或來函，主要注意對"求租者"按已經設定的招商區域歸類，對求租者姓名、地址、電話、基本狀況和問題做以記錄，同時給對方發去有關產品和項目的基本資料（包括項目介紹、產品介紹、招商活動的安排），同時對于各地區實力較強或行業內經營者一類的"求租者"做重點標注，用以綜合的研究。在這過程中，不必在電話中向詢問者做過多有關招商的說明，對于"求租者"提出的問題也不必急著回答（主要避免"求租者"因了解不夠而以偏概全，自我估計或防止競爭者和惡意攻擊者獲取一手信息）。在"求租者"研讀了有關資料后第二次咨詢過程，招商部門則應該選擇性的介紹關于招商情況和產品信息，并根據"求租者"表現的誠意，發去部分"該求租者"重點關注的內容資料，并力爭邀請對方參加招商會議。

　　對于一些急于了解情況的"求租者"，招商部門要有專人負責接待和談判，帶領來訪者參觀項目、了解運作方案等，以免流失"加盟商"。

　　面對面的溝通方式仍是最直觀有效的方式，招商會議的成功開展是"求租者"加盟的關鍵一步。在與"求租者"談判之前，一些細節的準備十分重要，如招商辦公場所的布置、人員的工作狀態、對來訪者的接待，這些都直接影響洽談的結果。在溝通的過程中，應該向來訪者潛移默化的傳遞以下幾點信息。

　　1、有實力：與強者合作才能更強，加盟者希望企業的力量雄厚，解除后顧之憂。

　　2、有決心：堅定的信念和強有力的推廣策略將使加盟商感受到項目推廣項目的決心，用數字說明項目的力度是最好的方法。

　　3、有信譽：一味的夸大其辭根本無法聯合有實力的經銷商，態度真誠、有理有據，最大限度的為"求租者"考慮是雙方共同發展的基礎。

　　4、有辦法：詳細、可行的營銷方法對于經銷商有極大的吸引力。

　　5、有利益：歸根結底，成功的推廣應該有豐厚的利潤，項目留給加盟者的利益應該十分可觀。

　　與"求租者"簽定合同，收取租金和保證金，則全面招商工作告以段落，后續零星的招商工作開展可以抽取部分力量，而工作的中心轉移到產品的全面推廣階段。

　　招商過程中，要處理大量的信息和參與大量的談判、說服、培訓工作，工作內容非常細瑣，實際的過程中會遇到一些具體問題，對"求租者"提出的問題給予良好的解答將大大增強其信心。