自去年底南京市首家銷品茂——新城市購物廣場(chǎng)正式開業(yè)后,陸續(xù)傳來南京其他一些地方也要興建銷品茂的消息,總數(shù)超過5個(gè),面積大多在10萬平方米以上。這引起了兩種不同的看法:南京商業(yè)的飽和度已經(jīng)很高,再出現(xiàn)幾個(gè)大體量的“銷品茂”,有那么多的消費(fèi)人群?jiǎn)?而另一種意見認(rèn)為,建不建“銷品茂”已經(jīng)不是政府行為而是市場(chǎng)行為,數(shù)量多少由市場(chǎng)說了算,從提升城市形象和檔次的角度看,多一點(diǎn)比少一點(diǎn)好。
南京需要多少“銷品茂”?
“銷品茂”到底是什么?
正規(guī)說法,“銷品茂”是ShoppingMall的音譯,意思就是大型購物中心,屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)形態(tài)。與目前國內(nèi)把百貨商店當(dāng)作購物中心不一樣,“銷品茂”特指規(guī)模巨大,集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體的商業(yè)業(yè)態(tài),里面行業(yè)多、店鋪多、功能多,商品組合的寬度極寬、深度極深,高中低檔齊備,品種齊全。一般建筑面積達(dá)到10萬平方米以上,擁有長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院等,在一定區(qū)域內(nèi),能滿足一站式購物消費(fèi)和一站式享受。它的輻射半徑一般為擁有30萬人的區(qū)域。
經(jīng)濟(jì)發(fā)展催生“銷品茂”
后來營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)總經(jīng)理程海東認(rèn)為,當(dāng)某一地區(qū)年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過1.5萬元時(shí),就具備了創(chuàng)辦“銷品茂”的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。在全國很有影響的廣州天河城“銷品茂”是1994年創(chuàng)辦的,當(dāng)年廣州人均國內(nèi)生產(chǎn)總值正好達(dá)到1.5萬元。南京新城市廣場(chǎng)是2000年建設(shè)的,當(dāng)時(shí)南京人均國內(nèi)生產(chǎn)總值已經(jīng)在2萬元左右。
南京“銷品茂”出現(xiàn)晚于廣州、北京、上海,是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度有關(guān)系,現(xiàn)在北京有新東安、新紀(jì)元廣場(chǎng),上海有正大廣場(chǎng)和港匯廣場(chǎng),廣州除了天河城外,正大集團(tuán)將進(jìn)入廣州開設(shè)“銷品茂”。南京為什么突然有一批“銷品茂”要興建,同樣與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有關(guān)系。
“銷品茂”實(shí)際是“替代品”
后來營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)總經(jīng)理程海東認(rèn)為,超市沒有出現(xiàn)前,我市的糖酒食品商店到處都能看到,超市出現(xiàn)后,各類糖酒食品商店逐漸消失,我市曾經(jīng)很著名的“十大食品店”在超市出現(xiàn)后的3年內(nèi)全軍覆沒。同樣,在大型商場(chǎng)不斷擴(kuò)容、新增后,我市原有的一批中小型百貨店和區(qū)屬商場(chǎng)也逐漸消失了。從這個(gè)意義上講,超市和大型百貨商店都是“替代品”,這種升級(jí)換代的背后,是消費(fèi)者消費(fèi)觀念、消費(fèi)需求的改變。同樣,“銷品茂”是對(duì)原有商業(yè)街、商業(yè)群落的替代。過去商業(yè)的輻射圈是以步行時(shí)間、騎自行車時(shí)間、坐公交車時(shí)間來計(jì)算的,隨著私家車的增多,現(xiàn)在的輻射半徑已經(jīng)將私家車的通行時(shí)間綜合考慮進(jìn)去。
未來還將出現(xiàn)社區(qū)型的“銷品茂”,其實(shí)就是將現(xiàn)有社區(qū)內(nèi)零散的服務(wù)、休閑、娛樂和購物的設(shè)施,整合進(jìn)入一個(gè)大型設(shè)施中,并對(duì)這些行當(dāng)進(jìn)行提檔升級(jí)。從某種意義上說,“銷品茂”只是在更新消費(fèi)場(chǎng)所的選擇,而不是新增多少客源,也就像過去到大商場(chǎng)買日用雜品和到糧站買糧油,現(xiàn)在轉(zhuǎn)到了超市一樣。
南京需要多少“銷品茂”?
作為一種商業(yè)進(jìn)化,任何形態(tài)都很難說清其數(shù)量該有多少,它是由市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)能力決定的。市商貿(mào)局一位官員這樣認(rèn)為。當(dāng)初新街口每增加一個(gè)大商場(chǎng),都傳來“飽和”的質(zhì)疑聲,的確,一些大商場(chǎng)在新街口消失了,但同樣一批大商場(chǎng)擠進(jìn)來后,日子過得很好。
一家商業(yè)咨詢公司說,大的商業(yè)公司在選址立項(xiàng)前,都委托咨詢公司作十分詳盡的市場(chǎng)調(diào)查論證,投資動(dòng)輒數(shù)億元的項(xiàng)目,不會(huì)不謹(jǐn)慎的。當(dāng)然后來競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和內(nèi)部管理出現(xiàn)了變化導(dǎo)致失敗,這另當(dāng)別論。
不過,經(jīng)驗(yàn)豐富的后來營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)老總認(rèn)為,南京在未來10年內(nèi),“銷品茂”的數(shù)量還是以5個(gè)左右為宜,并且要“保持距離”,這樣可以在全市形成多個(gè)商貿(mào)副中心,以疏解新街口、山西路的壓力,方便市民購物休閑,滿足市民時(shí)尚消費(fèi)。
后來營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu)營(yíng)運(yùn)總經(jīng)理程海東另外認(rèn)為,中國的商業(yè)情況特殊,ShoppingMall也可以走連鎖化和規(guī)模化發(fā)展之路。目前,國內(nèi)很多原有的大型商業(yè)機(jī)構(gòu)紛紛在外地進(jìn)行拓展,這不為是一件上上之舉。
ZSLZB點(diǎn)評(píng):現(xiàn)在建ShoppingMall在國內(nèi)十分流行,做得很好的太少,失敗案例很多。
第二關(guān)于收入水平的商業(yè)業(yè)態(tài)。現(xiàn)在不光是北京、上海人均GDP超過五千美元、三千美元經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市,還是小縣城,都在搞商業(yè)開發(fā)。甚至把大城市的商業(yè)開發(fā)模式用到小城鎮(zhèn)去,我覺得這個(gè)問題值得考慮的。據(jù)許多方面研究表明,人均收入GDP一千美元以下基本上原始狀態(tài)的業(yè)態(tài)都不行,一千到兩千美元開始出現(xiàn)商業(yè)街,兩千到四千美元可能是現(xiàn)代化的商業(yè)業(yè)態(tài),四千到五千美元可能是現(xiàn)代化的廣場(chǎng)或者休閑街。在開發(fā)的時(shí)候,要根據(jù)不同城市的收入水平狀況來確定。這一點(diǎn)我覺得應(yīng)該引起我們各方面的關(guān)注,根據(jù)不同水平,不要?jiǎng)e人怎么搞我們就怎么搞,房地產(chǎn)差異性很大的,住宅差異很大,商業(yè)地產(chǎn)差異也很大。
; 另外我想講農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和農(nóng)貿(mào)超市的問題。因?yàn)橛幸欢螘r(shí)間我專門到重慶參加了關(guān)于農(nóng)貿(mào)超市的一個(gè)發(fā)布會(huì),重慶有一家公司搞了農(nóng)貿(mào)超市,我覺得中國現(xiàn)在老百姓去的最多的還是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。但是農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的環(huán)境,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的業(yè)態(tài)始終比較原始,我們最古老最原始的業(yè)態(tài)保留了下來,恰恰是老百姓經(jīng)常要去的地方。這兩年雖然有改進(jìn),但是還是最差的購物場(chǎng)所。天天要去的地方,能不能把農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的問題,農(nóng)貿(mào)超市問題能夠進(jìn)行研究,我覺得應(yīng)該在中國現(xiàn)在的收入情況下,大部分城市應(yīng)該研究這個(gè)問題。我發(fā)現(xiàn)重慶那個(gè)會(huì)把農(nóng)貿(mào)超市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)搞得很好,里面的管點(diǎn)、一直到將來購物環(huán)境到價(jià)格方面都比較好,盡管環(huán)境比較好,但是售價(jià)和沿街售價(jià)是一樣的。我們現(xiàn)在可能重視的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。我們現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候,要把老百姓最需要的特別最日常的超市,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)認(rèn)真進(jìn)行研究,不要把目光一味盯著shopping mall的業(yè)態(tài)。這是我講的這一點(diǎn)。
篇2：東南亞Shopping Mall發(fā)展觀察分析
1. 導(dǎo)論
新加坡Shopping Mal的建設(shè)始于70年代。隨著70年至90年經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展,東南亞國家的經(jīng)濟(jì)也經(jīng)年享有6至10%國民生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)率。高就職率、可支配收入的提高,加上消費(fèi)者喜愛名牌、提升生活方式以及更好的服務(wù),導(dǎo)致Shopping Mall如雨后春筍般出現(xiàn),以迎合消費(fèi)者的需求。
中國目前的經(jīng)濟(jì)也正處騰飛階段,許多城市都達(dá)到8至10%的國民生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)率,這促使許多一向建設(shè)住宅和寫字樓的開發(fā)商轉(zhuǎn)而開發(fā)Shopping Mall。Shopping Mall勢(shì)必成為房地產(chǎn)開發(fā)下一波的發(fā)展主流,Shopping Mall更新和更好的消費(fèi)環(huán)境使自90年代在中國建設(shè)起來的傳統(tǒng)獨(dú)立大型超市和百貨公司相形見拙。有遠(yuǎn)見的開發(fā)商為了分?jǐn)偡慨a(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn),除了售賣住宅和寫字樓的收入源頭之外,也有作為資產(chǎn)或長(zhǎng)期投資的Shopping Mall租金收益起著平衡風(fēng)險(xiǎn)的作用。
Shopping Mall的開發(fā)在東南亞已有20年的歷史,而正致力于Shopping Mall開發(fā)的開發(fā)商/項(xiàng)目經(jīng)理/投資商/銀行家可從東南亞Shopping Mall發(fā)展史中學(xué)習(xí)到許多重要的經(jīng)驗(yàn)。作者曾于亞洲多個(gè)城市親自參與開發(fā)、重定位以及經(jīng)營(yíng)Shopping Mall和大型的綜合性發(fā)展項(xiàng)目,并期盼分享一些新加坡和馬來西亞歷年來重大的成功與失敗原因,以便從事或有志于開發(fā)Shopping Mall的中國開發(fā)商從中獲得一些寶貴的知識(shí)。
2. 新加坡Shopping Mall的發(fā)展史
2.1 概述
新加坡主要有三種類型的Shopping Mall:
- 綜合性發(fā)展項(xiàng)目中的Shopping Mall
座落在譽(yù)為世界最佳購物街道之一的烏節(jié)路著名商圈,與酒店、寫字樓和服務(wù)式公寓相結(jié)合的大型Shopping Mall。 這里不但有迎合年輕人需求的專門Shopping Mall,也有面對(duì)高端市場(chǎng)的Shopping Mall如 Paragon 購物中心、義安城和 Wisma Atria。 另一個(gè)Shopping Mall重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目則在濱海城,其間的Shopping Mall面積介于3萬至5萬平方米之間,例如新達(dá)城和濱海廣場(chǎng)。烏節(jié)路商圈也有好幾家Shopping Mall是多業(yè)權(quán)的,這些Shopping Mall多在70到80年間建成。
- 郊區(qū)Shopping Mall
90年代為建于住宅區(qū)鎮(zhèn)中心的郊區(qū)Shopping Mall掀開了序幕。這些中心服務(wù)人口眾多的住宅密集區(qū),以住在政府(建屋發(fā)展局)建設(shè)的組屋居民為主。
- 鄰里商店
組屋區(qū) (鄰里中心) 內(nèi)的商店。這些主要是開始時(shí)由建屋發(fā)展局出租,隨后于80年代后期賣與個(gè)別店主的商店。
2.2 關(guān)鍵觀察與分析
- 連續(xù)15年取得高承租率和業(yè)績(jī)表現(xiàn)的Shopping Mall具有以下特性:
- 為投資、租賃收入而建設(shè),并由單一管理公司獨(dú)家管理。
- 具強(qiáng)有力的商業(yè)搭配計(jì)劃,而開發(fā)商也鎖定目標(biāo)顧客群并投資于相應(yīng)的廣告和推廣活動(dòng) (集中資源)。雖然只有4百萬人口,新加坡的許多Shopping Mall卻在經(jīng)歷兩次 經(jīng)濟(jì)危機(jī)后依然屹立不倒。
- Shopping Mall的管理與維保工作做得很好,因此開發(fā)商不必每5到7年就大事裝修一番。
- 多業(yè)權(quán)的Shopping Mall
- 開發(fā)商須保留30%空間10年,以確保個(gè)別業(yè)主的權(quán)益受到保護(hù)是不可避免的舉措。管理機(jī)構(gòu)須遵循《分層地契法案》的規(guī)定,作為控管開發(fā)中的公用物業(yè)的管制舉措。
- 許多多業(yè)權(quán)Shopping Mall的管理與營(yíng)銷水平皆乏善足陳,招致租金收入的逐次下滑,尤其是地點(diǎn)不好和布局欠佳的Shopping Mall。
- 少數(shù)幾家因著良好的位置與妥善的管理,雖能維持不錯(cuò)的占租率,然而租金仍不能與統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的Shopping Mall并駕齊驅(qū)。
3. 馬來西亞的商場(chǎng)發(fā)展
3.1 概述
馬來西亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤以80年代到90年代初最為迅猛。馬來西亞最繁榮的三個(gè)州/市吉隆坡、檳城和柔佛都有相當(dāng)數(shù)量的華裔人口,而大部分的Shopping Mall都在馬來西亞的首都吉隆坡。這是一些當(dāng)?shù)靥厣?
- Shop
ping Mall主要沿 Bukit Bintang 一帶建設(shè)。早期的Shopping Mall都以出售作為建設(shè)目的,但有許多因其優(yōu)越的位置,時(shí)至今日依然欣欣向榮。 Sungei Wang 就是一個(gè)極佳的例子,20年來都備受消費(fèi)者的青睞。- 90年代建設(shè)的商場(chǎng)多為只租不售的投資物業(yè),也有少數(shù)是出售的。典型的例子就有Lot 10,Minas Shopping Mall,Sunway Pyramid,Midvalley 大型Shopping Mall,以及KLCC。這些Shopping Mall有許多是綜合性物業(yè)的合成部份,與酒店、服務(wù)式公寓、寫字樓、主題公園、度假村,甚至大學(xué)相結(jié)合,建設(shè)于市郊有相當(dāng)人口的住宅密集區(qū)。
3.2 關(guān)鍵觀察與分析
- 雖經(jīng)歷1997金融危機(jī)卻仍然屹立不倒的Shopping Mall主要為出租的投資物業(yè)。
- 好幾個(gè)大型開發(fā)項(xiàng)目在金融危機(jī)后停滯不前。近年來有供過于求的趨勢(shì)而好幾個(gè)多業(yè)權(quán)的項(xiàng)目都難以為繼。
- 有些多業(yè)權(quán)Shopping Mall的布局和設(shè)備配置欠佳。大型主力連鎖店有許多Shopping Mall可供選擇,設(shè)計(jì)不好的Shopping Mall難免被淘汰的厄運(yùn)。
- 在統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)與多業(yè)權(quán)的Shopping Mall之間,多數(shù)主力租戶與連鎖店的選擇取決于Shopping Mall管理公司的能力,以及業(yè)主是否對(duì)所投資的物業(yè)采取長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。一名業(yè)主甚至以逐次增租方式吸引租戶,在開業(yè)后3年、當(dāng)經(jīng)濟(jì)有所改善、租戶選擇續(xù)約3年時(shí),才增加租金25至30%。 這策略使平均租金收入增加8至12%。Megamall 有20萬平米的面積,于 1998年成功開業(yè)并在過去4年皆業(yè)績(jī)斐然。
- 在馬來西亞成功設(shè)立的Shopping Mall都有打拼超過15年的歷史,而開發(fā)商與項(xiàng)目經(jīng)理都致力于Shopping Mall定位、商業(yè)組合規(guī)劃、建筑翻新,并積極管理以使Shopping Mall跟上市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。
4. 結(jié)論
中國今時(shí)今日就有如當(dāng)年經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的東南亞。明智的開發(fā)商/投資商和銀行家應(yīng)借鑒他國的經(jīng)驗(yàn),以免重蹈覆轍。其中一些須關(guān)注的事項(xiàng)如下:
- 規(guī)劃和設(shè)計(jì)Shopping Mall須考慮正確體積、布局與定位,以有效迎合市場(chǎng)與目標(biāo)人口的需求。
- 為避免“千店一面”和供過于求的情況,須審察場(chǎng)地零售空間的供求情況和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。這和零售業(yè)的前景是息息相關(guān)的。
- 多業(yè)權(quán)Shopping Mall因其固有的弱點(diǎn),為體現(xiàn)收益最優(yōu)化,須采取相應(yīng)的強(qiáng)制性舉措。
- 增強(qiáng)舒適設(shè)施的質(zhì)量與管理,有如衛(wèi)生間、停車場(chǎng)等等,以及其它安全措施有如火警演習(xí)等等,與Shopping Mall的市場(chǎng)定位是息息相關(guān)的。
- 須將Shopping Mall看為供給持續(xù)收入的中長(zhǎng)期投資項(xiàng)目以平衡房產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)。
- 出售的項(xiàng)目或考慮“返租”計(jì)劃以及雇用經(jīng)驗(yàn)豐富的Shopping管理顧問,以確保商業(yè)組合、營(yíng)銷推廣的落實(shí)和租戶、店面質(zhì)量。
篇3：國內(nèi)外shopping mall發(fā)展現(xiàn)狀
國內(nèi)外shopping mall 發(fā)展現(xiàn)狀
購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區(qū)購物中心，shopping center是指郊區(qū)的購物中心。
購物中心的定義如下：
1.購物中心的策劃、建立、經(jīng)營(yíng)都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；
2.適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割；
3.尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提供一次滿足購物的服務(wù)；
4.擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場(chǎng)；
5.擁有良好的購物環(huán)境，對(duì)客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務(wù)。
6.統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)政策進(jìn)行營(yíng)運(yùn)。
7.有創(chuàng)造新商圈或更新地區(qū)的貢獻(xiàn)。
購物中心的建筑特征
１．商業(yè)空間步行化 ２.商業(yè)空間室內(nèi)化3.公共空間社會(huì)化
購物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)驗(yàn)的管理方式。管理者對(duì)購物中心實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，購物中心的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購物者共享。經(jīng)營(yíng)者不參與管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理者部參與經(jīng)營(yíng)，租金收入和經(jīng)營(yíng)狀況并無直接關(guān)系。
購物中心在發(fā)達(dá)國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個(gè)性化等方向發(fā)展。日本大阪率先發(fā)展生態(tài)型購物中心，其中Ｎamba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購物中心，建筑面積達(dá)到３２萬平方米，建筑師設(shè)計(jì)了一個(gè)帶有自然地貌特點(diǎn)的人造峽谷式的公園式購物中心，該峽谷的植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從２層逐漸走到８層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的商店、餐飲與娛樂場(chǎng)所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業(yè)主與當(dāng)?shù)卣南矏叟c批準(zhǔn)。我國商業(yè)發(fā)展一直滯后，９０年代后期，零售業(yè)與批發(fā)業(yè)發(fā)生劇烈變革，傳統(tǒng)百貨公司在競(jìng)爭(zhēng)中紛紛慘敗，超級(jí)市場(chǎng)開始登上舞臺(tái)。購物中心在９０年代中期開始引入國內(nèi)。
９０年代中期北京萬通新世界購物中心和陽光四季購物中心以及上海迪美購物中心，９０年代末期，深圳首家MALL購物中心-銅羅灣百貨在華強(qiáng)北開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房改建的物業(yè)；20**年上海正大廣場(chǎng)由泰國正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元興建，總建筑面積達(dá)24萬平方米，是目前中國最大的集購物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購物中心，堪稱"現(xiàn)代商業(yè)巨型航母"。正大廣場(chǎng)位于享有"東方曼哈頓"之稱的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，目前共有350家商鋪簽約，出租率超過80%。購物中心在我國發(fā)展很快，但是對(duì)購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心經(jīng)營(yíng)失敗。