國(guó)內(nèi)外shopping mall 發(fā)展現(xiàn)狀

　　購(gòu)物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區(qū)購(gòu)物中心，shopping center是指郊區(qū)的購(gòu)物中心。

　　購(gòu)物中心的定義如下：

　　1.購(gòu)物中心的策劃、建立、經(jīng)營(yíng)都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；

　　2.適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割；

　　3.尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提供一次滿足購(gòu)物的服務(wù)；

　　4.擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場(chǎng)；

　　5.擁有良好的購(gòu)物環(huán)境，對(duì)客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務(wù)。

　　6.統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)政策進(jìn)行營(yíng)運(yùn)。

　　7.有創(chuàng)造新商圈或更新地區(qū)的貢獻(xiàn)。

　　購(gòu)物中心的建筑特征

　　１．商業(yè)空間步行化 ２.商業(yè)空間室內(nèi)化3.公共空間社會(huì)化

　　購(gòu)物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)驗(yàn)的管理方式。管理者對(duì)購(gòu)物中心實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，購(gòu)物中心的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購(gòu)物者共享。經(jīng)營(yíng)者不參與管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理者部參與經(jīng)營(yíng)，租金收入和經(jīng)營(yíng)狀況并無直接關(guān)系。

　　購(gòu)物中心在發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個(gè)性化等方向發(fā)展。日本大阪率先發(fā)展生態(tài)型購(gòu)物中心，其中Ｎamba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購(gòu)物中心，建筑面積達(dá)到３２萬(wàn)平方米，建筑師設(shè)計(jì)了一個(gè)帶有自然地貌特點(diǎn)的人造峽谷式的公園式購(gòu)物中心，該峽谷的植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從２層逐漸走到８層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的商店、餐飲與娛樂場(chǎng)所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業(yè)主與當(dāng)?shù)卣南矏叟c批準(zhǔn)。我國(guó)商業(yè)發(fā)展一直滯后，９０年代后期，零售業(yè)與批發(fā)業(yè)發(fā)生劇烈變革，傳統(tǒng)百貨公司在競(jìng)爭(zhēng)中紛紛慘敗，超級(jí)市場(chǎng)開始登上舞臺(tái)。購(gòu)物中心在９０年代中期開始引入國(guó)內(nèi)。

　　９０年代中期北京萬(wàn)通新世界購(gòu)物中心和陽(yáng)光四季購(gòu)物中心以及上海迪美購(gòu)物中心，９０年代末期，深圳首家MALL購(gòu)物中心-銅羅灣百貨在華強(qiáng)北開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房改建的物業(yè)；20**年上海正大廣場(chǎng)由泰國(guó)正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元興建，總建筑面積達(dá)24萬(wàn)平方米，是目前中國(guó)最大的集購(gòu)物、餐飲、娛樂和休閑于一體的大型購(gòu)物中心，堪稱"現(xiàn)代商業(yè)巨型航母"。正大廣場(chǎng)位于享有"東方曼哈頓"之稱的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，目前共有350家商鋪簽約，出租率超過80%。購(gòu)物中心在我國(guó)發(fā)展很快，但是對(duì)購(gòu)物中心精髓理解不深，投資的許多購(gòu)物中心缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)失敗。

篇2：東南亞Shopping Mall發(fā)展觀察分析

1. 導(dǎo)論

新加坡Shopping Mal的建設(shè)始于70年代。隨著70年至90年經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展,東南亞國(guó)家的經(jīng)濟(jì)也經(jīng)年享有6至10%國(guó)民生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)率。高就職率、可支配收入的提高,加上消費(fèi)者喜愛名牌、提升生活方式以及更好的服務(wù),導(dǎo)致Shopping Mall如雨后春筍般出現(xiàn),以迎合消費(fèi)者的需求。

中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)也正處騰飛階段,許多城市都達(dá)到8至10%的國(guó)民生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)率,這促使許多一向建設(shè)住宅和寫字樓的開發(fā)商轉(zhuǎn)而開發(fā)Shopping Mall。Shopping Mall勢(shì)必成為房地產(chǎn)開發(fā)下一波的發(fā)展主流,Shopping Mall更新和更好的消費(fèi)環(huán)境使自90年代在中國(guó)建設(shè)起來的傳統(tǒng)獨(dú)立大型超市和百貨公司相形見拙。有遠(yuǎn)見的開發(fā)商為了分?jǐn)偡慨a(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn),除了售賣住宅和寫字樓的收入源頭之外,也有作為資產(chǎn)或長(zhǎng)期投資的Shopping Mall租金收益起著平衡風(fēng)險(xiǎn)的作用。

Shopping Mall的開發(fā)在東南亞已有20年的歷史,而正致力于Shopping Mall開發(fā)的開發(fā)商/項(xiàng)目經(jīng)理/投資商/銀行家可從東南亞Shopping Mall發(fā)展史中學(xué)習(xí)到許多重要的經(jīng)驗(yàn)。作者曾于亞洲多個(gè)城市親自參與開發(fā)、重定位以及經(jīng)營(yíng)Shopping Mall和大型的綜合性發(fā)展項(xiàng)目,并期盼分享一些新加坡和馬來西亞歷年來重大的成功與失敗原因,以便從事或有志于開發(fā)Shopping Mall的中國(guó)開發(fā)商從中獲得一些寶貴的知識(shí)。

2. 新加坡Shopping Mall的發(fā)展史

2.1 概述

新加坡主要有三種類型的Shopping Mall:

- 綜合性發(fā)展項(xiàng)目中的Shopping Mall

座落在譽(yù)為世界最佳購(gòu)物街道之一的烏節(jié)路著名商圈,與酒店、寫字樓和服務(wù)式公寓相結(jié)合的大型Shopping Mall。 這里不但有迎合年輕人需求的專門Shopping Mall,也有面對(duì)高端市場(chǎng)的Shopping Mall如 Paragon 購(gòu)物中心、義安城和 Wisma Atria。 另一個(gè)Shopping Mall重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目則在濱海城,其間的Shopping Mall面積介于3萬(wàn)至5萬(wàn)平方米之間,例如新達(dá)城和濱海廣場(chǎng)。烏節(jié)路商圈也有好幾家Shopping Mall是多業(yè)權(quán)的,這些Shopping Mall多在70到80年間建成。

- 郊區(qū)Shopping Mall

90年代為建于住宅區(qū)鎮(zhèn)中心的郊區(qū)Shopping Mall掀開了序幕。這些中心服務(wù)人口眾多的住宅密集區(qū),以住在政府(建屋發(fā)展局)建設(shè)的組屋居民為主。

- 鄰里商店

組屋區(qū) (鄰里中心) 內(nèi)的商店。這些主要是開始時(shí)由建屋發(fā)展局出租,隨后于80年代后期賣與個(gè)別店主的商店。

2.2 關(guān)鍵觀察與分析

- 連續(xù)15年取得高承租率和業(yè)績(jī)表現(xiàn)的Shopping Mall具有以下特性:

- 為投資、租賃收入而建設(shè),并由單一管理公司獨(dú)家管理。

- 具強(qiáng)有力的商業(yè)搭配計(jì)劃,而開發(fā)商也鎖定目標(biāo)顧客群并投資于相應(yīng)的廣告和推廣活動(dòng) (集中資源)。雖然只有4百萬(wàn)人口,新加坡的許多Shopping Mall卻在經(jīng)歷兩次 經(jīng)濟(jì)危機(jī)后依然屹立不倒。

- Shopping Mall的管理與維保工作做得很好,因此開發(fā)商不必每5到7年就大事裝修一番。

- 多業(yè)權(quán)的Shopping Mall

- 開發(fā)商須保留30%空間10年,以確保個(gè)別業(yè)主的權(quán)益受到保護(hù)是不可避免的舉措。管理機(jī)構(gòu)須遵循《分層地契法案》的規(guī)定,作為控管開發(fā)中的公用物業(yè)的管制舉措。

- 許多多業(yè)權(quán)Shopping Mall的管理與營(yíng)銷水平皆乏善足陳,招致租金收入的逐次下滑,尤其是地點(diǎn)不好和布局欠佳的Shopping Mall。

- 少數(shù)幾家因著良好的位置與妥善的管理,雖能維持不錯(cuò)的占租率,然而租金仍不能與統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的Shopping Mall并駕齊驅(qū)。

3. 馬來西亞的商場(chǎng)發(fā)展

3.1 概述

馬來西亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤以80年代到90年代初最為迅猛。馬來西亞最繁榮的三個(gè)州/市吉隆坡、檳城和柔佛都有相當(dāng)數(shù)量的華裔人口,而大部分的Shopping Mall都在馬來西亞的首都吉隆坡。這是一些當(dāng)?shù)靥厣?

- Shop

ping Mall主要沿 Bukit Bintang 一帶建設(shè)。早期的Shopping Mall都以出售作為建設(shè)目的,但有許多因其優(yōu)越的位置,時(shí)至今日依然欣欣向榮。 Sungei Wang 就是一個(gè)極佳的例子,20年來都備受消費(fèi)者的青睞。

- 90年代建設(shè)的商場(chǎng)多為只租不售的投資物業(yè),也有少數(shù)是出售的。典型的例子就有Lot 10,Minas Shopping Mall,Sunway Pyramid,Midvalley 大型Shopping Mall,以及KLCC。這些Shopping Mall有許多是綜合性物業(yè)的合成部份,與酒店、服務(wù)式公寓、寫字樓、主題公園、度假村,甚至大學(xué)相結(jié)合,建設(shè)于市郊有相當(dāng)人口的住宅密集區(qū)。

3.2 關(guān)鍵觀察與分析

- 雖經(jīng)歷1997金融危機(jī)卻仍然屹立不倒的Shopping Mall主要為出租的投資物業(yè)。

- 好幾個(gè)大型開發(fā)項(xiàng)目在金融危機(jī)后停滯不前。近年來有供過于求的趨勢(shì)而好幾個(gè)多業(yè)權(quán)的項(xiàng)目都難以為繼。

- 有些多業(yè)權(quán)Shopping Mall的布局和設(shè)備配置欠佳。大型主力連鎖店有許多Shopping Mall可供選擇,設(shè)計(jì)不好的Shopping Mall難免被淘汰的厄運(yùn)。

- 在統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)與多業(yè)權(quán)的Shopping Mall之間,多數(shù)主力租戶與連鎖店的選擇取決于Shopping Mall管理公司的能力,以及業(yè)主是否對(duì)所投資的物業(yè)采取長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。一名業(yè)主甚至以逐次增租方式吸引租戶,在開業(yè)后3年、當(dāng)經(jīng)濟(jì)有所改善、租戶選擇續(xù)約3年時(shí),才增加租金25至30%。 這策略使平均租金收入增加8至12%。Megamall 有20萬(wàn)平米的面積,于 1998年成功開業(yè)并在過去4年皆業(yè)績(jī)斐然。

- 在馬來西亞成功設(shè)立的Shopping Mall都有打拼超過15年的歷史,而開發(fā)商與項(xiàng)目經(jīng)理都致力于Shopping Mall定位、商業(yè)組合規(guī)劃、建筑翻新,并積極管理以使Shopping Mall跟上市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

4. 結(jié)論

中國(guó)今時(shí)今日就有如當(dāng)年經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的東南亞。明智的開發(fā)商/投資商和銀行家應(yīng)借鑒他國(guó)的經(jīng)驗(yàn),以免重蹈覆轍。其中一些須關(guān)注的事項(xiàng)如下:

- 規(guī)劃和設(shè)計(jì)Shopping Mall須考慮正確體積、布局與定位,以有效迎合市場(chǎng)與目標(biāo)人口的需求。

- 為避免“千店一面”和供過于求的情況,須審察場(chǎng)地零售空間的供求情況和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。這和零售業(yè)的前景是息息相關(guān)的。

- 多業(yè)權(quán)Shopping Mall因其固有的弱點(diǎn),為體現(xiàn)收益最優(yōu)化,須采取相應(yīng)的強(qiáng)制性舉措。

- 增強(qiáng)舒適設(shè)施的質(zhì)量與管理,有如衛(wèi)生間、停車場(chǎng)等等,以及其它安全措施有如火警演習(xí)等等,與Shopping Mall的市場(chǎng)定位是息息相關(guān)的。

- 須將Shopping Mall看為供給持續(xù)收入的中長(zhǎng)期投資項(xiàng)目以平衡房產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)。

- 出售的項(xiàng)目或考慮“返租”計(jì)劃以及雇用經(jīng)驗(yàn)豐富的Shopping管理顧問,以確保商業(yè)組合、營(yíng)銷推廣的落實(shí)和租戶、店面質(zhì)量。