評(píng)估購(gòu)物中心價(jià)值的方法
決定購(gòu)物中心價(jià)值(Determining the Value of A shopping Center)
建立不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值基于許多原因，包括取得財(cái)務(wù)借款吸引買 主出售或衡量成長(zhǎng)。
不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評(píng)定方式有許多種，傳統(tǒng)的估價(jià)通常包含下列 三種推演方式：
重建成本估價(jià)法(Reproduction Cost)：此方法的立論是將該購(gòu) 物中心所在土地先視為空地，評(píng)定其市場(chǎng)價(jià)值，而后加上重建類 似購(gòu)物中心所需的建造成本，減去可能折舊的總值。折舊估量是 影響這種估價(jià)方式準(zhǔn)確與否的關(guān)鍵，尤其是成立很長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)物 中心，其價(jià)值可能因折舊的估量而存在認(rèn)知上的差異，另外開發(fā)商所建立的商譽(yù)也難以納入所考慮的因素。
市場(chǎng)比較法(Market Sales Comparison)：這種方法最為簡(jiǎn)易，為比較在近期內(nèi)類似購(gòu)物中心在附近區(qū)域的售價(jià)， 標(biāo)準(zhǔn)比較的方式包括每一平方米建筑物的售價(jià)，然而這一評(píng)估方式最大的制約條件是市場(chǎng)中經(jīng)常缺乏可以進(jìn)行比較 的案例。
現(xiàn)金流量推估法(Cash Flow Analysis)：這種方法為推估該購(gòu)物中心在其運(yùn)營(yíng)周期中或特定時(shí)段內(nèi)將每年可能產(chǎn) 生的凈現(xiàn)金流量累計(jì)后的現(xiàn)在值，現(xiàn)在值的含義是將每年凈現(xiàn)金流量減去利息后直至預(yù)定時(shí)日的累計(jì)值，但是其準(zhǔn) 確性則視預(yù)估品質(zhì)與所使用折現(xiàn)率(Capitalization Rate)的合理性。
收入推估法－凈現(xiàn)金分析(The Income Approach-Net Cash Flow Analysis)
計(jì)算營(yíng)業(yè)凈收入、應(yīng)稅收入及凈現(xiàn)金收入的基本步驟：
1、決定購(gòu)物中心整體租金收入減去空屋及其他租金損失。
2、將前述金額減去營(yíng)運(yùn)費(fèi)用支出即是營(yíng)業(yè)凈收入(NOI)。
3、將營(yíng)業(yè)凈收入減去當(dāng)期折舊額度及借貸利息支出即是應(yīng)稅收入。
4、應(yīng)稅收入減去按投資者稅率的營(yíng)業(yè)稅、所得稅即是稅后收入。
5、稅后收入減去借貸本金支出是已經(jīng)支付的現(xiàn)金項(xiàng)目。
6、加回折舊(因其并非實(shí)際現(xiàn)金支付)，則為凈現(xiàn)金收入。
簡(jiǎn)言之：
－營(yíng)業(yè)毛收入
－營(yíng)業(yè)費(fèi)用支出
－營(yíng)業(yè)凈收入
－折舊
－利息
－所得稅（營(yíng)業(yè)稅）
－借貸本金償還
－折舊
－凈現(xiàn)金流入
收入推估法－折現(xiàn)為現(xiàn)值(The Income Approach-Capitalization Ｉnto Value)
運(yùn)用凈現(xiàn)金流入的方法可以推估購(gòu)物中心價(jià)值，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)本身是一個(gè)資本密集的產(chǎn)業(yè)，其獲利需要經(jīng)過長(zhǎng)期 持有，同前所述，一個(gè)投資性的產(chǎn)品是將可能的收入轉(zhuǎn)換成今天的幣值(在預(yù)定的一段時(shí)限推估其收入的現(xiàn)值總 合)，此程序稱為折現(xiàn)(Ｃapitalization)，它決定在公開市場(chǎng)上愿意支付不動(dòng)產(chǎn)的金額(Ｃapital Ｓum)以換取在未來持有 時(shí)間內(nèi)推估的凈現(xiàn)金流量。而將收入轉(zhuǎn)換成價(jià)值的系數(shù)稱為折現(xiàn)率(Ｃapital Ｒate)，它是一個(gè)百分比數(shù)字，由風(fēng)險(xiǎn) 折扣(Ｄiscount Ｒate)與資本回收?qǐng)?bào)酬率(Ｃapital Ｒecovery)兩者之比而成，這一數(shù)字不包括資本本身的通貨貶值 或借貸服務(wù)費(fèi)用，這一數(shù)字由市場(chǎng)力量經(jīng)由談判所獲得，這一利率水準(zhǔn)也受下列情況的影響：
不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)狀況及不同的投資機(jī)會(huì)。
1、資本市場(chǎng)——在此市場(chǎng)，買賣雙方在一起交易不同形式的長(zhǎng)期金融商品(長(zhǎng)期表示一年以上)，如股票、基金、 債券。
2、金融市場(chǎng)，包括各種形式一年期以下各式金融商品，而金融市場(chǎng)與資本市場(chǎng)間存在著互動(dòng)的關(guān)系，通常越是 長(zhǎng)時(shí)間才能獲得的金錢表示其風(fēng)險(xiǎn)越高，也就是其利率水平應(yīng)該越高，所以長(zhǎng)期投資工具的利率及回收應(yīng)比短期投 資工具要高。
凈現(xiàn)金收入推估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的公式如下：
不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值(V)=凈現(xiàn)金收入(Net Operating Income)/折現(xiàn)率(Capitalization Rate)
以下為一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算案例：
購(gòu)物中心規(guī)模：100,000
購(gòu)物中心土地成本：$300,000
購(gòu)物中心建筑成本：$5,000,000
營(yíng)業(yè)毛收入：$11
營(yíng)業(yè)費(fèi)用：$3
折現(xiàn)率：11．75％
凈現(xiàn)金流入：(營(yíng)業(yè)毛收入減營(yíng)業(yè)費(fèi)用)
($11/sqft*100,000)-($3/sqft*100,000)=$800,000
不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值(Value)=$800,000÷11．75％=$6,808,511
這一不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值是$6,800,000
由于折現(xiàn)率反應(yīng)的是市場(chǎng)的狀況，購(gòu)物中心價(jià)值將隨不同地區(qū)的折現(xiàn)率而有所不同。
仔細(xì)的經(jīng)營(yíng)管理可以影響價(jià)格(What Careful Management Can Do to Affect Value)
在管理費(fèi)用上，即使是很小的支出，經(jīng)折現(xiàn)率調(diào)整后，在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值上都將產(chǎn)生顯著的影響。舉例來說，假設(shè) 公共區(qū)域管理費(fèi)支出$78,600，其中若僅有$50,500可以根據(jù)租約規(guī)定由承租零售商承擔(dān)，若能將這一條款刪除，其 差價(jià)為$28,100元，以11％折現(xiàn)率計(jì)算，則表示購(gòu)物中心的市場(chǎng)價(jià)值將有$255,455的改善。
營(yíng)收的經(jīng)營(yíng)管理(Income Management)
對(duì)購(gòu)物中心經(jīng)理人而言，如何實(shí)現(xiàn)最大凈現(xiàn)金流入并且不影響購(gòu)物中心長(zhǎng)期生產(chǎn)力與競(jìng)爭(zhēng)力就非常
租賃一般條款
稅負(fù)及保險(xiǎn)責(zé)任
租金減免與百分比租金
公共區(qū)域維護(hù)管理費(fèi)用
承租戶信用程度
對(duì)于長(zhǎng)期承租契約可能的條款，下列各項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)該進(jìn)行進(jìn)一步的審視：
重新確定有關(guān)稅負(fù)的租金條款和其它搬遷稅負(fù)
廣告條款
租賃契約中止條款
管理費(fèi)用分?jǐn)倵l款
基本凈租金條款(包括一般租金、百分比租金、其它費(fèi)用分?jǐn)?
購(gòu)物中心經(jīng)理人對(duì)于其它內(nèi)容也須深入了解，包括：
當(dāng)?shù)亓闶凼袌?chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性
社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治及環(huán)境變化
特別重視承租零售商的銷售能力、展示企劃和廣告行銷理念。
篇2：房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估
一、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估,應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及當(dāng)?shù)睾推渌嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行。
二、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估,應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn),可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行,但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說明未來市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。
三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保時(shí)的價(jià)值。
依法不得抵押的房地產(chǎn),沒有抵押價(jià)值。
首次抵押的房地產(chǎn),該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值。
再次抵押的房地產(chǎn),該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值。
四、以劃拔方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的,評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)處分所得價(jià)款中相當(dāng)于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額,可采用下列方式之一處理:
1、首先求取設(shè)想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價(jià)值,然后預(yù)計(jì)由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額,兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權(quán)年限設(shè)定為相應(yīng)用途的法定最高年限,從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計(jì)。
2、用成本法估價(jià),價(jià)格構(gòu)成中不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應(yīng)繳納的款額。
五、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的,評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮設(shè)定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時(shí)土地使用權(quán)的剩余年限對(duì)抵押價(jià)值的影響。
六、以享受國(guó)家優(yōu)惠政策購(gòu)買的房地產(chǎn)抵押的,其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值。
七、以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的,其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值。
八、以共同共有的房地產(chǎn)抵押的,其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。
篇3：房地產(chǎn)投資價(jià)值評(píng)估三大公式
考察一處房產(chǎn)是否值得投資,最重要的就是評(píng)估其投資價(jià)值,即考慮房產(chǎn)的價(jià)格與期望的收入關(guān)系是否合理。以下三大公式可以幫助你估算房產(chǎn)價(jià)值,不妨一試。
一大公式:租金乘數(shù)小于12
租金乘數(shù),是比較全部售價(jià)與每年的總租金收入的一個(gè)簡(jiǎn)單公式(租金乘數(shù)=投資金額/每年潛在租金收入),小于12。
上述所提的西藏南路一小戶型,20**年時(shí)售價(jià)22萬元,月租金1500元,那么它當(dāng)時(shí)的租金乘數(shù)是12倍。一般來說,這個(gè)數(shù)字被看成大多數(shù)租賃房產(chǎn)的分界線。如果一處房產(chǎn)的租金乘數(shù)超過12倍,很可能會(huì)帶來負(fù)現(xiàn)金流。這套房子如今的售價(jià)已經(jīng)上漲到60萬元,而月租金卻仍不到2000元,租金乘數(shù)升到25倍,已經(jīng)大大超過了合理的范疇。
投資者可以將目標(biāo)物業(yè)的總租金乘數(shù)與自己所要求的進(jìn)行比較,也可在不同物業(yè)間比較,取其較小者。不過這個(gè)方法并未考慮房屋空置與欠租損失及營(yíng)業(yè)費(fèi)用、融資和稅收的影響。
二大公式:8年~10年收回投資
投資回收期法考慮了租金、價(jià)格和前期的主要投入,比租金乘數(shù)適用范圍更廣,還可以估算資金回收期的長(zhǎng)短。它的公式是:投
資回收年數(shù)=(首期房款+期房時(shí)間內(nèi)的按揭款)/[(月租金-按揭月供款)×12。
一般來說,回收年數(shù)越短越好,合理的年數(shù)在8年~10年左右。仍以西藏南路小戶型為例,假設(shè)20**年時(shí)首付5萬元,每月按揭供款1000元,1年后交房,當(dāng)時(shí)它的投資回收年數(shù)是10.3年。但是到了20**年,由于房?jī)r(jià)上漲,而租金卻沒有同步增長(zhǎng),現(xiàn)在購(gòu)買這套房產(chǎn)每月的租金收入無法彌補(bǔ)月供款,實(shí)際上面臨投資無法回收的境地。
三大公式:15年收益是否物有所值
另外,也可以參考下面這個(gè)國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的公式。
如果該物業(yè)的年收益×15年=房產(chǎn)購(gòu)買價(jià),該物業(yè)物有所值;如果該物業(yè)的年收益×15年>房產(chǎn)購(gòu)買價(jià),該物業(yè)尚具升值空間;如果該物業(yè)的年收益×15年〈房產(chǎn)購(gòu)買價(jià),該物業(yè)價(jià)值已高估。
仍以上文提到的小戶型為例,20**年時(shí),年租金收益為18000元,乘以15等于27萬元,大于當(dāng)時(shí)的售價(jià)22萬元,因此是值得投資的。但是現(xiàn)在,就以2000元月租金計(jì)算,合理價(jià)值為36萬元,遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于當(dāng)前60萬元的售價(jià),價(jià)值已經(jīng)被過度透支了。
以上是三種常用的比例與比率法,有的只需進(jìn)行簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)和分析即可幫助投資者快速做出判斷,有的還需要進(jìn)行專業(yè)性的投資分析,計(jì)算另外一些指標(biāo)以增加可靠性。比如,一個(gè)地段好的房產(chǎn)可能現(xiàn)在的租金回報(bào)率不高,但具有較佳的升值前景,或者一套普通住宅能夠享受稅收減免,一定程度上能夠彌補(bǔ)過高的租金乘數(shù)。