購物中心經(jīng)營管理的模式

經(jīng)營管理從表面上看好象是一種極為靜態(tài)的后勤作業(yè)，在既 有的制度范疇，設(shè)定組織架構(gòu)，一切按計(jì)劃執(zhí)行，經(jīng)營管理的職 責(zé)似乎是組織和制度的運(yùn)作后的消極把關(guān)作業(yè)，只要年終業(yè)績達(dá) 到預(yù)期計(jì)劃目標(biāo)，則經(jīng)營管理的人員大功一件，完成任務(wù)。但積 極的經(jīng)營管理應(yīng)采取進(jìn)取的管理策略，在組織運(yùn)作過程中力求創(chuàng) 新，使經(jīng)營的組織體注入動力，同時(shí)使經(jīng)營者降低風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營管 理者應(yīng)發(fā)揮多角化經(jīng)營的優(yōu)勢，防止因商店數(shù)量甚多、經(jīng)營面積 擴(kuò)大、產(chǎn)生經(jīng)營管理的盲點(diǎn)，使競爭的有利因素反轉(zhuǎn)為不利因 素。所以應(yīng)不斷地創(chuàng)新、發(fā)揮多角經(jīng)營特色，為有效的經(jīng)營管 理，奠定穩(wěn)定的基礎(chǔ)，使經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)消減于無形。

購物中心的經(jīng)營管理為適應(yīng)各種不同性質(zhì)及規(guī)模，多設(shè)計(jì)不同的執(zhí)行模式，企業(yè)以堅(jiān)強(qiáng)的組織架構(gòu)來執(zhí)行復(fù)雜 的經(jīng)營管理任務(wù)。但是組織構(gòu)架功能的需求，并不在于呈現(xiàn)其應(yīng)有的組織，而是依賴專業(yè)人員有效地執(zhí)行，才能呈 現(xiàn)其應(yīng)有的功能，這些行政管理的成本，必然采取不同的方式轉(zhuǎn)嫁到每個商店的經(jīng)營成本中，因此應(yīng)講究精簡、有 效的組織架構(gòu)。其經(jīng)營管理組織架構(gòu)模式的建制原則如下：

1．充分掌握管理的必要事項(xiàng)。
2．組織架構(gòu)精簡、有效率，制定明確的工作職責(zé)表。
3．結(jié)合橫向獨(dú)立組織，避免組織過于龐大。
4．設(shè)立任務(wù)性、功能性組織，取代常設(shè)單位，于任務(wù)完成后解散。
5．賦予組織彈性、充分授權(quán)。
6．制定報(bào)表系統(tǒng)流程，輔助組織管理。
7．采用協(xié)力廠商，購物中心管理機(jī)能外包。

基于前述原則，購物中心于確定業(yè)種之后進(jìn)行購物中心整合分析，并配合任務(wù)性編組確定組織架構(gòu)安置人事， 開始執(zhí)行功能時(shí)間表，逐漸推展。

一、組織架構(gòu)

（一）購物中心組織架構(gòu)完成后，依原有的開發(fā)小組組成總管理處，管理處是一個經(jīng)營管理決策中心，隨著購 物中心的開發(fā)進(jìn)度來搭建一個管理效用導(dǎo)向的組織架構(gòu)。總管理處可由總裁及秘書群組成，秘書群采用具有專業(yè)能 力的專職人員，初期可為總裁的智囊團(tuán)，未來可聘任于各相關(guān)組織部門，由于初期投入開發(fā)工作，熟悉完整的開發(fā) 過程，有利于未來專職業(yè)務(wù)的開展。

（二）總管理處下設(shè)3個主要部門：開發(fā)、行政管理、承租人委員會。這3個部門并非立即成立，必需視發(fā)展階 段逐期組成，在整體發(fā)展期間，至購物中心開始營運(yùn)，在前置規(guī)劃的開發(fā)程序中，研究在哪一個必要階段配合組織功能組成。

1．開發(fā)部：
為購物中心開發(fā)前期功能性的編組，非永久性組織，一旦購物中心開發(fā)完成，予以解散或延用優(yōu)良人才，參與 相關(guān)的經(jīng)營管理架構(gòu)。開發(fā)部的功能在于執(zhí)行購物中心的開發(fā)計(jì)劃，包括協(xié)助廠商的監(jiān)督、查核、驗(yàn)收，預(yù)算的有 效執(zhí)行，爭議的仲裁及開發(fā)期間的管理運(yùn)作，并于開發(fā)過程中吸收外來的資訊，隨時(shí)導(dǎo)正開發(fā)的階段性成果。
購物中心開發(fā)初期，主題商店確定后必需配合開發(fā)計(jì)劃，整合于開發(fā)整體計(jì)劃中，各業(yè)種的需求也必需于開發(fā) 過程中配合，因此事業(yè)發(fā)展組執(zhí)行各業(yè)種及主題商店在開發(fā)過程中的各項(xiàng)配合工程，及設(shè)備的適當(dāng)配置，配合電力 系統(tǒng)、公共設(shè)施及動線規(guī)劃等細(xì)節(jié)作業(yè)。

2．行政管理部：

行政管理部門組織成立于購物中心營運(yùn)的倒數(shù)時(shí)間，行政管理部門是購物中心的靈魂，通過它的有效控制，使 這個龐大的組織體運(yùn)作自如。購物中心的行政管理任務(wù)大多為固定化、整體化，采取集中管理較具效力的功能，全 部歸納于行政管理。由于行政管理費(fèi)用必需分?jǐn)傆诟鱾€營業(yè)單位中，因此組織效率為經(jīng)營成功要件之一，其一般性 的組織任務(wù)為：

（1）安全警衛(wèi)：安全警衛(wèi)任務(wù)可采取外包協(xié)力廠商合作的方式，其優(yōu)點(diǎn)可避免組織過大，經(jīng)營可有效控制， 又可精選專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)力執(zhí)行，而行政管理部門只要責(zé)成專人監(jiān)控、稽核其執(zhí)行效果。

（2）財(cái)務(wù)管理組：負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)規(guī)劃、銷貨收入及支出管理，控制現(xiàn)金流量。

（3）維護(hù)保養(yǎng)組：財(cái)產(chǎn)設(shè)備使用前、使用中、使用后的管理維護(hù)，依季、月及年度等計(jì)劃性執(zhí)行。

（4）廠商咨詢顧問：對各營業(yè)單位所發(fā)生的各項(xiàng)問題，提供有效改善建議。采取主動檢查或被動由商店經(jīng)營者提出。

（5）行政管理組：除購物中心日常事物外一切集中管理、績效較高的聯(lián)絡(luò)性工作，結(jié)合管理可獲得經(jīng)濟(jì)利益的事項(xiàng)等。

二、 經(jīng)營管理組織結(jié)構(gòu)模式建立的思考：
由于國內(nèi)經(jīng)營管理觀念及方法處于起步階段，基于永績經(jīng)營理念，結(jié)合國外類似購物中心的經(jīng)營者或聘請國外 專業(yè)經(jīng)理人，注重純熟的經(jīng)營管理理念與方法，配合經(jīng)營管理構(gòu)架及組織職能迅速有效地執(zhí)行。因此為達(dá)到經(jīng)濟(jì)有 效的目的，經(jīng)營管理理念如下：

1．國際化：吸引國外投資者以技術(shù)合作，使國際經(jīng)營管理理念生根并塑造特殊的風(fēng)格。

2．永績經(jīng)營：迎合社會化需求，結(jié)合社區(qū)發(fā)展建立形象，呈現(xiàn)永績經(jīng)營的服務(wù)企圖，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營效益。

3．共中求同的獨(dú)立自主的經(jīng)營管理架構(gòu)：知名商店讓其呈現(xiàn)獨(dú)特性增加集客力，并總體經(jīng)營管理整合為一致 性的服務(wù)品質(zhì)，以發(fā)揮全方位服務(wù)功能的組織架構(gòu)以執(zhí)行賣場管理、市場行銷、租賃管理等目的。

篇2：以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式

　　以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式

　　作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說，它是為了滿足人們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展，并不斷壯大的新興行業(yè)。在這一行業(yè)的成長和成熟過程中，市場化、專業(yè)化進(jìn)程在不斷加快，市場競爭十分激烈，在不斷的優(yōu)勝劣汰中，物業(yè)管理品牌正在逐步形成。下面，結(jié)合中航物業(yè)多年的發(fā)展實(shí)踐談一談對"經(jīng)營型物業(yè)管理模式"的看法，供大家參考。

　　一、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義

　　我們把經(jīng)營型物業(yè)管理模式的含義概括為二個方面:一是將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為開發(fā)商、業(yè)主、客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力;二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。

　　上述經(jīng)營型管理模式含義的核心思想為:將營銷的概念深刻地溶合于物業(yè)管理工作之中，通過對管轄物業(yè)經(jīng)營與管理的合力運(yùn)行，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使物業(yè)保值、增值的重要功能。

　　經(jīng)營型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同，后者特指以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè)管理，普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中;而前者指對管轄的各類物業(yè)都溶入物業(yè)營銷的概念，通過對物業(yè)整體功能的開發(fā)，提高物業(yè)的效益潛力。前者包括后者，后者是前者的重要組成內(nèi)容。有些同行把經(jīng)營型物業(yè)管理理解為配套服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營和有償?shù)母黝惣艺?wù)當(dāng)然是相當(dāng)片面的。

　　經(jīng)營型物業(yè)管理運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個方面，主要包括是租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。物業(yè)管理公司代理或參與管轄物業(yè)的經(jīng)營，在提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，促進(jìn)了物業(yè)的市場流通，挖掘了蘊(yùn)含于物業(yè)中的效益，并增強(qiáng)了業(yè)主、客戶對物業(yè)真正價(jià)值的理解。

　　二、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的市場需求

　　1、國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。

　　以美國為例，經(jīng)歷ω多年市場歷煉的美國物業(yè)管理行業(yè)，大多數(shù)企業(yè)可以為客戶提供租賃、估價(jià)、交易、咨詢等項(xiàng)服務(wù)。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售，在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作，良好的維護(hù)又反向推動物業(yè)的租售。在他們看來，優(yōu)秀的物業(yè)管理可以為業(yè)主、租戶提供良好的工作、生活環(huán)境，而更重要的作用在于使物業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益得到充分的發(fā)揮。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè)，無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾，無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場，寓經(jīng)營飛管理于服務(wù)之中，體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實(shí)力。進(jìn)一步考察香港仲量行、魏理士、保柏等公司的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，我們會感悟到，香港規(guī)模較大的物業(yè)管理企業(yè)都以提供物業(yè)經(jīng)營、管理綜合服務(wù)為特色，香港物業(yè)管理市場需求的是綜合性的服務(wù)。由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系，以及WVIO入關(guān)在即，深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗(yàn)，包括經(jīng)營型物業(yè)管理模式的運(yùn)作。

　　2、國內(nèi)市場對經(jīng)營型物業(yè)管理需求旺盛。

　　近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，二級、三級市場日益擴(kuò)大，拓展出房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間。僅以租賃市場為例，目前全國7000則余萬戶居民中，仍有約300戶人均居住面積不足4平方米，流動性租房而居的住戶比例高達(dá)9.52%。北京、上海、廣州、深圳四個城市住房調(diào)查顯示，分有20.2%、26.8%、239毛和28%的家庭租房居住。目前支撐這一巨大租賃市場的中介組織專業(yè)水平低，操作欠規(guī)范，給眾多的物業(yè)管理企業(yè)留下了廣闊的盈利空間。香港地產(chǎn)三級市場的成交量占總成交量的70%以上，而深圳目前三級市場所占比例只有289b，市場潛力深厚。當(dāng)三級市場啟動后，住房租、售交易大增，百姓對物業(yè)估價(jià)、交易咨詢、租賃代理的需求更甚，而這些業(yè)務(wù)和物業(yè)管理企業(yè)都將發(fā)生必然的聯(lián)系，顯示出經(jīng)營型物業(yè)管理模式市場需求旺盛。我們管理的物業(yè)將是資產(chǎn)值不斷變幻的商品，我們服務(wù)的客戶也將是面孔常新的動態(tài)群體，而在這動態(tài)的市場中，蘊(yùn)含著萬千商機(jī)。

　　3、大量物業(yè)缺乏專業(yè)管理，更缺乏合理的規(guī)劃和經(jīng)營。

　　由于缺乏對物業(yè)真正價(jià)值的理解，有很多業(yè)主單位從建筑功能確定、售后使用到物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作沒有跟著市場走，觀念滯后，導(dǎo)致大量的物業(yè)資產(chǎn)流失。可以說，當(dāng)前眾多的業(yè)主單位和業(yè)主個人缺乏物業(yè)管理，更渴望對其物業(yè)理想的經(jīng)營。以中航物業(yè)管理有限公司隸屬的中國航空工業(yè)總公司為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，航空工業(yè)總公司所屬廣、所、企業(yè)、院校總資產(chǎn)中，超過659b屬于物業(yè)資產(chǎn)，而在這物業(yè)總資產(chǎn)中，大量物業(yè)未得到充分利用，甚至有大批物業(yè)長期閑置。就全國情況看，很多單位發(fā)工資困難，但對懷中物業(yè)這個金娃娃長期無動于衷。這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營銷意識，提高經(jīng)營水平，管好樓，還要盤活樓。深圳眾多物業(yè)管理企業(yè)管轄項(xiàng)目中，或多或少地存在著物業(yè)經(jīng).營的業(yè)務(wù)，業(yè)主和客戶需要專業(yè)的物業(yè)管'理服務(wù)，更關(guān)注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮。現(xiàn)代物業(yè)不再是業(yè)主終生相守的昂貴家產(chǎn)，而是一種在流通中價(jià)值不斷更新的商品，物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)然應(yīng)該關(guān)注新經(jīng)濟(jì)時(shí)代物業(yè)商品的游戲規(guī)則。大陸物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場，將因?yàn)榉?wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢承受更大的市場壓力。

　　三、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利弊分析

　　隨著市場經(jīng)濟(jì)的日益成熟，房地產(chǎn)服務(wù)所函蓋的物業(yè)管理、租賃、交易、估價(jià)、咨詢等專業(yè)分工日趨細(xì)致，經(jīng)營型物業(yè)管理模式的推行是否會因盲目地多元經(jīng)營而導(dǎo)致不良后果?我們認(rèn)為，經(jīng)營型物業(yè)管理模式不完全屬于多元化經(jīng)營，參與物業(yè)營銷本身應(yīng)該是現(xiàn)代物業(yè)管理概念的應(yīng)有之圈義。從上述市場需求和香港同行企業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看，物業(yè)管理企業(yè)不但要為開發(fā)商和業(yè)主、客戶當(dāng)好管家，還應(yīng)有償性的擔(dān)當(dāng)其物業(yè)顧問。從物業(yè)發(fā)展初始乃至整個物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目中，由物業(yè)顧問這個角色向開發(fā)商、業(yè)主和客戶提供綜合性物業(yè)服務(wù)至關(guān)重要，物業(yè)顧問必將與物業(yè)管理日趨緊密地結(jié)合并相互促進(jìn)。

　　從目前的實(shí)踐看，經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利處主要體現(xiàn)在:首先，該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要，如同銀行單純的儲蓄業(yè)務(wù)擴(kuò)展為金融理財(cái)服務(wù);其次，經(jīng)營型物業(yè)管理模式更好地體現(xiàn)了經(jīng)營、管理一條龍服務(wù)，對客戶來講，提高了服務(wù)效率;再次，擴(kuò)大了物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。物業(yè)管理企業(yè)面臨的重要挑戰(zhàn)之一就是專業(yè)化管理與管理費(fèi)不足之間的矛盾。租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例，使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。

　　經(jīng)營型物業(yè)管理模式面臨的問題有以下幾點(diǎn):一是壓力大。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營、管理權(quán)，同時(shí)也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù)，而物業(yè)租賃及交易成本的波動性遠(yuǎn)大于管理傭金的波動，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力;二是風(fēng)險(xiǎn)大。一塊物業(yè)的經(jīng)營從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶確定，每個環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn)，僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉;三是組建專業(yè)隊(duì)伍困難。物業(yè)經(jīng)營是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作，不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓，有了人才，形成一個與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易，一但經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤，物業(yè)管理公司難以承受。

　　四、經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實(shí)踐

　　1996年，深圳市中航物業(yè)管理有限公司在認(rèn)真分析自身優(yōu)劣勢基礎(chǔ)上，確定了將經(jīng)營型物業(yè)管理模式作為企業(yè)的核心競爭力。經(jīng)過五年的實(shí)踐和積累，經(jīng)歷多個項(xiàng)目的市場磨合，這一競爭優(yōu)勢得到進(jìn)一步強(qiáng)化。從我公司實(shí)踐來看，經(jīng)營型物業(yè)管理模式具有較強(qiáng)的生命力。在實(shí)施經(jīng)營型物業(yè)管理模式的實(shí)踐中，我們注重以下幾個重點(diǎn)：

　　(一)強(qiáng)調(diào)經(jīng)營觀念到位。

　　物業(yè)的經(jīng)營是動態(tài)的，物業(yè)的營銷永無止境，物業(yè)管理人只有具備了強(qiáng)烈的營銷意識，才能使管轄物業(yè)潛力得到更充分發(fā)揮。公司要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作應(yīng)有之義和份內(nèi)之事，物業(yè)管理固然重要，而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)營銷方案可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實(shí)惠。在市場競爭中，我們打出了這樣的廣告語"我們可以做您的物業(yè)管家，我們還可以替您打理這份物業(yè)"。實(shí)踐證明，管理概念加上系列營銷服務(wù)，可以使管轄物業(yè)的價(jià)值發(fā)生很大變化。

　　(二)注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營的人才隊(duì)伍。

　　物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代物業(yè)營銷已經(jīng)進(jìn)入到個性化、網(wǎng)絡(luò)化飛整合型時(shí)期，沒有富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營人才，經(jīng)營型物業(yè)管理模式就是空談。因此，幾年來，我們注重在實(shí)踐中培養(yǎng)經(jīng)營骨干，適當(dāng)引進(jìn)優(yōu)秀人才，初步建立了一支配合默契的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。1998年，天津津都花園物業(yè)進(jìn)行管理公司招標(biāo)，香港梁行飛歐思諾均在競爭之列，經(jīng)過二輪拼搏，我們的經(jīng)營、管理方案以最高分奪標(biāo)。

　　(三)注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。

　　隨著中國即將加入WTO，北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以及與國際接軌過程中，物業(yè)經(jīng)營、管理市場龐大，需要大量的法律、估價(jià)、測量、咨詢專業(yè)人才。我們在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)上差距仍然很大，因此，近年來我們始終與戴梁行深圳公司保持業(yè)務(wù)合作，吸收經(jīng)驗(yàn)，培養(yǎng)專業(yè)實(shí)力。去年，全球最大不動產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)美國21世紀(jì)不動產(chǎn)公司進(jìn)入珠江三角洲后，我們及時(shí)參加交流培訓(xùn)，建立業(yè)務(wù)聯(lián)系。在未來的五年內(nèi)，在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)領(lǐng)域，我們還要認(rèn)真當(dāng)好學(xué)生，縮短差距，迎頭趕上。

　　(四)根據(jù)不同物業(yè)項(xiàng)目，安排經(jīng)營、管理的主次關(guān)系，使經(jīng)營和管理相輔相成，相得益彰。

　　在具體運(yùn)作中，還要注重物業(yè)管理收支與經(jīng)營收支保持適當(dāng)獨(dú)立，體現(xiàn)各類業(yè)務(wù)的規(guī)范性，還要具備物業(yè)經(jīng)營相關(guān)的專業(yè)資質(zhì)。

　　經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分，是收益性物業(yè)管理概念的拓展和外延，是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成，有著廣闊的市場空間，我們針對這種模式的探索、實(shí)踐之路還很長、很遠(yuǎn)。

篇3：住宅小區(qū)物業(yè)管理有效經(jīng)營模式

　　住宅小區(qū)物業(yè)管理有效經(jīng)營模式

　　“住宅物業(yè)管理本身就是保本微利行業(yè)”，這讓一些公司面臨進(jìn)退兩難的尷尬境地：一方面，在項(xiàng)目銷售期，要依靠爆炒物業(yè)管理賣點(diǎn)來實(shí)現(xiàn)對住宅熱賣；另一方面，則又要保證在業(yè)主入住后物業(yè)管理服務(wù)與前期承諾之間沒有落差，以實(shí)現(xiàn)長期的品牌效應(yīng)。然而，物業(yè)管理的運(yùn)行成本與其盈利能力往往讓它們成為一對難以化解的矛盾。如何讓住宅小區(qū)管理企業(yè)盈利？如何對住宅項(xiàng)目實(shí)施有效的經(jīng)營管理？

　　一、住宅物業(yè)管理市場需要有效經(jīng)營模式

　　商品化住宅產(chǎn)品的市場化特征尤為突出，但目前達(dá)到中高檔消費(fèi)水平的人畢竟還是少數(shù)，小區(qū)的購房者大部分還是工薪階層，有的人甚至為此用掉了一輩子的積蓄，再加上有些樓盤的物業(yè)管理費(fèi)一開始就比較高，這樣不僅限制了物業(yè)管理消費(fèi)空間的可持續(xù)發(fā)展，也會造成物業(yè)管理收費(fèi)難的局面。欠收的物業(yè)管理公司只能慘淡經(jīng)營，不少公司或伸手向母公司要補(bǔ)貼，或降低服務(wù)水準(zhǔn)和服務(wù)質(zhì)量。

　　據(jù)此，物業(yè)管理公司在提供服務(wù)同時(shí)，把對物業(yè)項(xiàng)目的有效經(jīng)營管理培養(yǎng)成為企業(yè)的核心競爭力，這對提高經(jīng)濟(jì)效益和開拓市場會起到巨大推動作用，擴(kuò)大了企業(yè)的盈利空間，如房屋租賃代理、小區(qū)車位出租、有償家政服務(wù)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金，使住宅項(xiàng)目管理企業(yè)的綜合實(shí)力得到提高。

　　二、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營模式特點(diǎn)分析

　　首先，應(yīng)該明確住宅小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)營模式和寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店及其他可出租物業(yè)類型的管理運(yùn)營模式有所不同。后者多以出租經(jīng)營性房屋為物業(yè)管理主體對象，屬于收益型物業(yè)管理模式；而住宅小區(qū)的物業(yè)管理由于受到項(xiàng)目服務(wù)對象和小區(qū)資源范圍的限制，不可能像收益型物業(yè)管理把租賃房屋、項(xiàng)目估價(jià)和地產(chǎn)項(xiàng)目策劃作為運(yùn)營的主要內(nèi)容。其次，住宅小區(qū)的物業(yè)管理經(jīng)營和房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目所采用的項(xiàng)目型或置業(yè)型運(yùn)營模式也存在很大差別，原因在于住宅小區(qū)的使用周期相對于地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售周期來講是一個較長的過程，住宅小區(qū)的物業(yè)管理所開展的經(jīng)營范圍和內(nèi)容始終要為后期物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)。據(jù)此，住宅區(qū)物業(yè)管理在提供服務(wù)的同時(shí)，要積極拓展一些能夠保持物業(yè)管理經(jīng)營模式滾動發(fā)展和多元化收入的資金來源，并要重點(diǎn)考慮住區(qū)物業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展問題。

　　三、住宅小區(qū)物業(yè)管理經(jīng)營中的重點(diǎn)問題

　　隨著市場經(jīng)濟(jì)的日益成熟，物業(yè)管理服務(wù)所涵蓋的日常作業(yè)內(nèi)容及其外延拓展業(yè)務(wù)的分工會日趨細(xì)致，如何從物業(yè)管理到物業(yè)經(jīng)營是需要認(rèn)真加以研究的課題。既不能因住宅項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)困難就全力去搞其他經(jīng)營，降低管理服務(wù)質(zhì)量；也不能死死看守物業(yè)項(xiàng)目本身，忽視創(chuàng)新開拓，將物業(yè)項(xiàng)目中的大好資源白白浪費(fèi)。在實(shí)施物業(yè)管理經(jīng)營的實(shí)踐中，應(yīng)注重以下三個重點(diǎn)問題：

　　（一）改變物業(yè)管理意識，轉(zhuǎn)換服務(wù)經(jīng)營角色。

　　隨著眾多商品化住宅小區(qū)的出現(xiàn)，市場迫切要求傳統(tǒng)“服務(wù)型”物業(yè)管理公司向“經(jīng)營型”物業(yè)管理公司進(jìn)行角色轉(zhuǎn)化。更多的開發(fā)商都希望下屬的物業(yè)管理公司在進(jìn)行物業(yè)管理的同時(shí)，也要進(jìn)行經(jīng)營管理，并給物業(yè)管理公司提供了一個可充分操作的天地。作為一個專業(yè)物業(yè)管理公司，其各項(xiàng)管理服務(wù)舉措一定要針對所服務(wù)對象，根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目不同，住宅小區(qū)內(nèi)涵不同，客戶群不同，業(yè)主需求也不一樣，經(jīng)營管理服務(wù)就會出現(xiàn)新的業(yè)務(wù)內(nèi)容，其中包括社區(qū)局域網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布、向區(qū)內(nèi)業(yè)主銷售花木、對社區(qū)周邊商家實(shí)施廣告推廣、增加有償特約服務(wù)等業(yè)務(wù)，全方位拓展住宅小區(qū)物業(yè)的盈利空間，物業(yè)管理公司亦可在經(jīng)營服務(wù)中獲得相應(yīng)收益。在強(qiáng)調(diào)改變物業(yè)管理意識，轉(zhuǎn)換服務(wù)經(jīng)營角色的同時(shí)，也要求小區(qū)每一位物業(yè)管理從業(yè)人員深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作的應(yīng)有之義和份內(nèi)之事，管理服務(wù)工作固然重要，而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)項(xiàng)目策劃、一個好點(diǎn)子，可以使開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主和物業(yè)客戶得到更多的實(shí)惠。當(dāng)一個管理處在做好管理服務(wù)的同時(shí)，不斷迎合市場，為滿足業(yè)主不斷增長的需求而創(chuàng)新經(jīng)營，住宅小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目的市場價(jià)值會發(fā)生很大變化。物業(yè)的管理服務(wù)是動態(tài)的，物業(yè)的有效經(jīng)營永無止境，物業(yè)管理人員只有具備了強(qiáng)烈的經(jīng)營意識，才能使所管項(xiàng)目潛力得到充分發(fā)揮。

　　（二）處理好物業(yè)管理日常業(yè)務(wù)和多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)的關(guān)系。

　　從目前一些住宅項(xiàng)目的經(jīng)營管理實(shí)踐來看，有些人擔(dān)心經(jīng)營型物業(yè)管理模式的推行會因盲目地多元化經(jīng)營而導(dǎo)致不良后果。而筆者認(rèn)為，對物業(yè)管理實(shí)施有效經(jīng)營屬于多元化經(jīng)營范疇，這種模式是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn)行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的經(jīng)營、服務(wù)和管理層面，亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排，從而為小區(qū)業(yè)主提供更全面的服務(wù)，將物業(yè)經(jīng)營的概念深刻地融合于管轄項(xiàng)目的物業(yè)管理工作之中，通過經(jīng)營與管理的合力運(yùn)作，更好地體現(xiàn)物業(yè)管理使住宅項(xiàng)目保值增值的重要功能。

　　還有人認(rèn)為強(qiáng)調(diào)經(jīng)營管理物業(yè)，會導(dǎo)致放松物業(yè)管理本職服務(wù)。其實(shí)恰恰相反，因?yàn)樽≌^(qū)物業(yè)管理經(jīng)營的商品就是服務(wù)，沒有商品提供市場也就無從談起經(jīng)營，而忽視了常規(guī)管理服務(wù)，對于經(jīng)營物業(yè)來說也等于沒有了生命之源。將物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營融為一體，在做好物業(yè)管理工作的同時(shí)，為開發(fā)商、小區(qū)業(yè)主、物業(yè)客戶策劃并實(shí)施物業(yè)經(jīng)營方案，發(fā)揮每一平方米物業(yè)的增效潛力，擴(kuò)大物業(yè)管理企業(yè)的贏利空間，同時(shí)物業(yè)經(jīng)營開展的越好也恰恰增加了更多的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。經(jīng)營與服務(wù)在物業(yè)管理中不是矛盾的而是相輔相成的，關(guān)鍵就在于經(jīng)營管理者如何去認(rèn)識、去操作。正確的做法是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水平，不斷創(chuàng)新增加服務(wù)項(xiàng)目的同時(shí)進(jìn)行物業(yè)經(jīng)營創(chuàng)利活動，根據(jù)不同物業(yè)項(xiàng)目安排經(jīng)營管理的主次關(guān)系，使經(jīng)營和管理相輔相成，相得益彰。在具體運(yùn)作中，還要注意物業(yè)管理費(fèi)用與經(jīng)營費(fèi)用保持相對獨(dú)立，體現(xiàn)不同業(yè)務(wù)的規(guī)范性。

　　（三）注重培養(yǎng)物業(yè)經(jīng)營人才隊(duì)伍。

　　物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè)，而物業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè)，缺少富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營人才，經(jīng)營型物業(yè)管理模式就是空談。住宅小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了物業(yè)項(xiàng)目的管理權(quán)，同時(shí)也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù)，相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而物業(yè)經(jīng)營是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作，不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓，有了人才，形成一個配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易，一旦經(jīng)營出現(xiàn)偏差和失誤，將給公司造成無法挽回的損失。在這方面，住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)注重向?qū)I(yè)公司學(xué)習(xí)。隨著中國市場開放程度的加深，國內(nèi)物業(yè)管理公司將面臨來自國外的激烈競爭，借鑒國外物業(yè)管理公司的先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)理念，在物業(yè)經(jīng)營專業(yè)領(lǐng)域，認(rèn)真學(xué)習(xí)，縮短差距，加強(qiáng)對員工進(jìn)行法律知識、經(jīng)營技能、營銷經(jīng)驗(yàn)的培訓(xùn)是當(dāng)務(wù)之急。

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