租金和消費者導向的計劃

一、租賃導向的經營計劃

購物中心經營計劃如采取賣場租賃收取租金的經營模式，購 物中心的經營績效與購物中心的開發經營者就不具備直接的關聯 性。不如采取營業額抽成的方式，集客力的消長，立即刺激購物 中心的開發經營者采取新的因應策略或調整經營計劃，有效改善 購物中心的缺點。但采取租金導向的經營計劃，開發經營者可獲 取較為穩定的收益，尚且經營計劃的規劃與執行困難度較低，把 大部分的重心移向各個商店，達到若干強枝的效果。若購物中心 招商能達到各個商店具有強的集客力，商圈內客層、人潮易于掌 握則采行的成功機會較高。此外，如有與捷運站或高速鐵路站聯 合開發的環境條件也是屬于這一類。租金導向的經營計劃，由于初期小店鋪的經營者觀望，租金太高將限制商店的 經營，然而購物中心的開發經營者大量的成本投入，商圈及客層定位所計劃的業種安排亦處于受消費者肯定的階 段，成本的回收又是當務之急，租金太低亦將傷害整體經營，因此形成平行思考的不利狀況，很難得到一致的利益 交集。

二、消費者導向的經營計劃
購物中心的經營計劃不但基于消費者導向的全方位經營計劃，更重要的是動態的掌握主要客層結合于社區發展 之中。從商圈調查，客層選定為起點可以證明消費者導向的經營計劃的必要性。購物中心消費者導向的具體經營模 式，招商進駐經營的條件采取業績抽成的單一模式，如此該購物中心的經營狀況與開發經營者息息相關，等于開發 經營者必須承擔大部分的經營模式，不但必需要有強而有力的開發經營者，更需要有一套完整有效的經營管理制 度，否則失敗率將大幅提升。

把消費者導向的精神結合于經營計劃是自始至終的做法，尤其在初期由于顧客的習慣，“肯定形成期”的業績 處于起步階段，可使各商店亦不必有過多費用的負擔，以便培養足夠的能力與信心奔向成熟的階段，亦可免除招商 躊躇不前的缺點。另一方面亦為前述經營開發者承擔更大風險的原因，同時經營開發者為降低風險，必然物實地經 營商圈，努力地以滿足消費者爭取更大商機。一個可行有效的經營計劃為購物中心的成功注入極大的推動力。再從 投資估價的領域分析，惟有結合經營效益才足以反映經營效益的精神，投資效益在收支平衡后，立即通過還原率的 乘數效果反映出來，它對于租金回歸投資資本的機會成本普遍不足的實際情況，能具體有效地改善。本經營計劃模 式缺少商店經營績效與開發經營者的結合，開發經營者風險太高也缺乏投資開發的誘因，因此衍生折衷的經營計 劃，以吸收前述二種經營計劃的優點。

消費者導向設計合理、租金及營業額抽成、折衷式的經營計劃的特色在于開發經營者必須投入開發經營者的行 列，各商店不但是必需顧及獨立的特色形成集客力的一員，也是投入整體經營績效經營的一份子，創造整合性的績 效。這些特色成為開發經營者內部最大的助力，再結合專業的團隊，落實消費者導向的具體作為，塑造及改良經營 模式，配合同中求異，異中求同的管理制度導向成功之路。

篇2：商業街租金和消費者導向計劃

商業街租金和消費者導向的計劃

一、租賃導向的經營計劃
商業街經營計劃如采取賣場租賃收取租金的經營模式，商業街的經營績效與商業街的開發經營者就不具備直接的關聯性。不如采取營業額抽成的方式，集客力的消長，立即刺激商業街的開發經營者采取新的因應策略或調整經營計劃，有效改商業街的缺點。但采取租金導向的經營計劃，開發經營者可獲取較為穩定的收益，尚且經營計劃的規劃與執行困難度較低，把大部分的重心移向各個商店，達到若干強枝的效果。若商業街招商能達到各個商店具有強的集客力，商圈內客層、人潮易于掌握則采行的成功機會較高。此外，如有與捷運站或高速鐵路站聯合開發的環境條件也是屬于這一類。租金導向的經營計劃，由于初期小店鋪的經營者觀望，租金太高將限制商店的經營，然而商業街的開發經營者大量的成本投入，商圈及客層定位所計劃的業種安排亦處于受消費者肯定的階段，成本的回收又是當務之急，租金太低亦將傷害整體經營，因此形成平行思考的不利狀況，很難得到一致的利益交集。

二、消費者導向的經營計劃
商業街的經營計劃不但基于消費者導向的全方位經營計劃，更重要的是動態的掌握主要客層結合于社區發展 之中。從商圈調查，客層選定為起點可以證明消費者導向的經營計劃的必要性。商業街消費者導向的具體經營模式，招商進駐經營的條件采取業績抽成的單一模式，如此該商業街的經營狀況與開發經營者息息相關，等于開發 經營者必須承擔大部分的經營模式，不但必需要有強而有力的開發經營者，更需要有一套完整有效的經營管理制度，否則失敗率將大幅提升。

消費者導向設計合理、租金及營業額抽成、折衷式的經營計劃的特色在于開發經營者必須投入開發經營者的行 列，各商店不但是必需顧及獨立的特色形成集客力的一員，也是投入整體經營績效經營的一份子，創造整合性的績 效。這些特色成為開發經營者內部最大的助力，再結合專業的團隊，落實消費者導向的具體作為，塑造及改良經營模式，配合同中求異，異中求同的管理制度導向成功之路。