論中國(guó)MALL發(fā)展的適存性

國(guó)外MALL成功的因素分析

作為零售業(yè)最高級(jí)的業(yè)態(tài)模式，MALL產(chǎn)生于二十世紀(jì)初，盛行于五六十年代，九十年 代則邁向發(fā)展的新高峰。并逐漸以其購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、旅游等綜合性消費(fèi)方式、完 善的環(huán)境配套以及各具特色的主題規(guī)劃風(fēng)靡歐、美、日及東南亞各國(guó)。MALL與購(gòu)物中心的 主要區(qū)別在于后者一般位于都市繁華商業(yè)區(qū)，豎向發(fā)展，以購(gòu)物為主也兼顧其他消費(fèi)方式。 而MALL至少包含以下四個(gè)特點(diǎn)：規(guī)模大，占地面積大、綠化面積大、停車場(chǎng)規(guī)模大，因此 一般位于城郊結(jié)合處；功能齊全，至少有兩家主力店、多家餐飲店和龐大的娛樂(lè)場(chǎng)所，涉及 的行業(yè)包括衣、食、住、行、玩、學(xué)等方面；各種功能互相滲透，這與各種業(yè)態(tài)互不相干、 只顧各自經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心有著很大的區(qū)別；主題明確、個(gè)性突出，營(yíng)造一種立體生活模 式。MALL是在一般購(gòu)物中心的基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的，正是克服了購(gòu)物中心的缺點(diǎn)：空間有 限、功能殘缺、缺乏個(gè)性等。滿足消費(fèi)者充分選擇、休閑生活和個(gè)性消費(fèi)等要求，MALL才 真正得到消費(fèi)者的認(rèn)同并成為人們生活的一部分。

下面對(duì)MALL發(fā)展的外圍環(huán)境和內(nèi)在機(jī)理作詳細(xì)的分析。

國(guó)外MAlL開發(fā)的外圍環(huán)境

住宅郊區(qū)化與城市化進(jìn)程的加快是MALL產(chǎn)生的宏觀背景。由于汽車和公路的發(fā)展、通 訊的進(jìn)步以及聯(lián)邦政府住宅政策等因素的影響，自20年代以來(lái)，美國(guó)城市郊區(qū)化速度開始加 快，戰(zhàn)后呈爆炸式發(fā)展，到70年代初，已基本成為一個(gè)郊區(qū)化的國(guó)家。人口的增加勢(shì)必引起 消費(fèi)需求的增加，引發(fā)零售業(yè)態(tài)向郊區(qū)的轉(zhuǎn)移。

收入水平的提高是MALL得以生存的根本前提。按照國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)的相關(guān)資料，美 國(guó)在人均GDP達(dá)到12000美元， MALL才成熟發(fā)展。而與我國(guó)國(guó)情較為相近的——亞洲地區(qū)的 日本、泰國(guó)、馬來(lái)西亞等國(guó)家，當(dāng)70年代MALL在這些國(guó)家開始發(fā)展時(shí)，其項(xiàng)目所在地區(qū)的 人均GDP僅在3000-4000美元。可見，東南亞國(guó)家的MALL開發(fā)對(duì)我國(guó)更有借鑒意義。也有學(xué) 者認(rèn)為在描述商業(yè)消費(fèi)的市場(chǎng)潛力時(shí)，應(yīng)更多關(guān)注相應(yīng)地域內(nèi)的消費(fèi)總量，而不是簡(jiǎn)單按照 人均GDP來(lái)描述。亞洲地區(qū)，如香港、北京、上海、廣州等城市，人口密度遠(yuǎn)大于美國(guó)，而 且游客眾多，只要其總體收入水平能夠提高到一定程度，就能滿足MALL的生存所需。

交通的高度發(fā)達(dá)以及汽車的廣泛普及是MALL發(fā)展的必要因素。MALL一般位于城郊結(jié)合 處，而美國(guó)的人口密度又比較小，MALL的功能特點(diǎn)決定了它的輻射范圍即生存條件必須達(dá) 到200-300公里。如“美國(guó)摩爾”39％的客戶來(lái)自240公里半徑外，因此，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)和 汽車的廣泛普及成為其發(fā)展的必要因素。

1956年美國(guó)國(guó)會(huì)執(zhí)行州際高速公路計(jì)劃，徹底改變 了美國(guó)城市的分布狀況，加上汽車的廣泛普及，便利了城市與郊區(qū)之間的流動(dòng)。據(jù)國(guó)際購(gòu)物 中心城市協(xié)會(huì)資料表明，美國(guó)的家庭汽車擁有率達(dá)到60％時(shí)，MALL才成熟發(fā)展，對(duì)地廣人 稀的美國(guó)來(lái)說(shuō)，汽車是僅有的城際交通工具，這個(gè)要求是必要的，但對(duì)于東南亞等國(guó)家，協(xié) 會(huì)認(rèn)為家庭汽車擁有率達(dá)到15％-20％已經(jīng)足夠。

需求結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變是MALL成功超越其他商業(yè)業(yè)態(tài)的重要原因。各種商業(yè)業(yè)態(tài)有其特定消 費(fèi)群體，滿足他們的特定需求。當(dāng)人們的需求發(fā)生轉(zhuǎn)變之后，以前的商業(yè)形式就需要改變， 更高級(jí)更嶄新的商業(yè)形式將應(yīng)運(yùn)而生。美國(guó)在人均GDP9000多美元、東南亞在人均GDP3000- 4000美元時(shí)，消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，一般的商業(yè)業(yè)態(tài)如倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、百貨等就不能完 全滿足他們的需求。以營(yíng)造“購(gòu)物中休閑”和“休閑中購(gòu)物”氛圍為特色的MALL則脫穎而 出，成為人們需求的新亮點(diǎn)。

房地產(chǎn)證券化給予了MALL開發(fā)大量的資本支持。MALL投資額大，投資回收期長(zhǎng)，這高 度考驗(yàn)發(fā)展商的戰(zhàn)略投資眼光和資本能力。有學(xué)者認(rèn)為：歐美商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的充分證券 化，以及以房地產(chǎn)基金（REITS）為核心的資本循環(huán)體系，為MALL發(fā)展提供了足夠的資本支 持。美國(guó)MALL的發(fā)展商長(zhǎng)期依托私募房產(chǎn)信托基金和上市的房地產(chǎn)信托基金，進(jìn)行大規(guī)模 品牌化的投資運(yùn)作。比如，美國(guó)最大的MALL發(fā)展商Simon Property Group在美國(guó)36個(gè)州擁有 超過(guò)250座大小SHOPPING MALL，擁有歷史上最大的房地產(chǎn)基金IPO。房地產(chǎn)基金成功的最 核心之處在于將分散的個(gè)人投資集中起來(lái)，這對(duì)于MALL來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是給予了充分的資本支 持。同時(shí)，市場(chǎng)的規(guī)范化和戰(zhàn)略化經(jīng)營(yíng)的要求，也促使MALL發(fā)展商以品牌化經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)， 實(shí)現(xiàn)持續(xù)性增長(zhǎng)。

國(guó)外MALL成功的內(nèi)在機(jī)理

成本優(yōu)勢(shì)
根據(jù)級(jí)差地租理論，地租會(huì)隨著與城市中心區(qū)的距離遠(yuǎn)近而呈現(xiàn)出由低到高的變化規(guī) 律；由于位于郊區(qū)，較低的地租就成為MALL取得成本優(yōu)勢(shì)的直接原因。同樣是百貨店，商 品售價(jià)在中心區(qū)商業(yè)大廈中就會(huì)遠(yuǎn)高于在MALL里面。此外，成本優(yōu)勢(shì)還間接得益于其特有 的規(guī)模效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)管理。下面我們將專門分析這兩點(diǎn)：

規(guī)模效應(yīng)

要真正能提供充分的空間，讓消費(fèi)者體驗(yàn)到一種消費(fèi)生活，MALL是不可能太小 的。“美國(guó)摩爾”就擁有四個(gè)百貨店！世界上最大的MALL——加拿大“西愛民頓”，建筑 面積超過(guò)50萬(wàn)平方米，商場(chǎng)的出入門達(dá)50個(gè)之多、停車位達(dá)2萬(wàn)輛，有800多個(gè)商家、商場(chǎng)內(nèi) 有100多家餐館，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目包括生活日用品專賣店、各種餐館、娛樂(lè)設(shè)施，每年?duì)I業(yè)額達(dá)28.8

億美元。可見，MALL具有高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)，包容了所有的消費(fèi) 和生活方式，節(jié)省了人們的選擇成本。

業(yè)態(tài)的“集聚”效應(yīng)

MALL還具有業(yè)態(tài)上的“集聚”效應(yīng)。所謂“集聚”（cluster）是指在特定地域上，一些 相互聯(lián)系的企業(yè)和機(jī)構(gòu)在地理上集中的現(xiàn)象。由于生產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)的密切聯(lián)系，可以提高生產(chǎn)率； 提高創(chuàng)新率和創(chuàng)新成功率等等效應(yīng)。MALL里面包括散鋪、專賣店、餐飲、超市、百貨、電 影院、娛樂(lè)設(shè)施、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、酒店，甚至旅游景區(qū)等，由發(fā)展商聘請(qǐng)商業(yè)規(guī)劃專家進(jìn)行精心 規(guī)劃和組織設(shè)計(jì)。各種業(yè)態(tài)均可得益于其他業(yè)態(tài)的人流及消費(fèi)流。同時(shí)在業(yè)態(tài)組合上實(shí) 現(xiàn)“錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”，即由兩到三個(gè)具有不同檔次或特色的百貨店、幾百家中檔專賣店、一兩家 超市，以及餐飲、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、休閑等項(xiàng)目組成，它們各自擁有不同的消費(fèi)群體，同一消費(fèi) 群體又具有不同的需求。不僅讓MALL更加豐富多彩，還避免了同行業(yè)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。

管理出效益

MALL一般成立管理公司實(shí)行統(tǒng)一組織、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安排營(yíng)銷活動(dòng)，但不涉及租戶的 實(shí)際經(jīng)營(yíng)；租戶自主安排各自的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。由于管理公司的統(tǒng)籌，專賣店、超市、百貨里面 的管理人員可以大大減少，節(jié)省了管理費(fèi)用。此外還會(huì)產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效益，包括管理費(fèi)收 入、廣告收入。

體驗(yàn)創(chuàng)造財(cái)富

MALL主題明確、個(gè)性突出的特點(diǎn)，營(yíng)造一種立體的生活模式，相對(duì)一般購(gòu)物中心而 言，它提供的精神享受更為豐富，能滿足不同層次人們的個(gè)性化體驗(yàn)需求。人們?nèi)ベ?gòu)物中心 只是為了買東西，但MALL有意識(shí)地給顧客創(chuàng)造一個(gè)非常愉快、讓你難忘的經(jīng)歷。與規(guī)模經(jīng) 濟(jì)尋求低價(jià)不同，體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)增加了產(chǎn)品的附加值，創(chuàng)造出更多的財(cái)富。

中國(guó)開發(fā)MALL的因素解剖

深入剖析上述兩大影響因素在中國(guó)的發(fā)展程度，就能看出MALL在中國(guó)究竟是否適存。

外部環(huán)境日漸成熟

“入世”帶來(lái)了商業(yè)新沖擊。加入WTO，中國(guó)承諾兩年后全面開放中國(guó)的零售業(yè)，外資 商業(yè)巨頭已紛紛在中國(guó)開拓商業(yè)市場(chǎng)。沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍等布陣中國(guó)大半個(gè)版圖，這 些巨頭的到來(lái)，將促使中國(guó)商業(yè)結(jié)構(gòu)的加快轉(zhuǎn)變以及形成商業(yè)投資新格局。

住宅郊區(qū)化已經(jīng)興起。隨著中心城市的擴(kuò)容和房地產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)展，中國(guó)部分發(fā)達(dá)地區(qū) 郊區(qū)化生活方式也日益興起。如珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)、京津塘經(jīng)濟(jì)區(qū)和長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)三大城市群， 都已經(jīng)出現(xiàn)了住宅郊區(qū)化、城鄉(xiāng)一體化的趨勢(shì)。但與美國(guó)有所不同，中國(guó)人口相當(dāng)密集、城 市之間的地域界限非常有限，住宅“郊區(qū)化”是相對(duì)的，從大的區(qū)域來(lái)說(shuō)已經(jīng)無(wú)分郊區(qū)還是 城鎮(zhèn)。這種具有中國(guó)特色的住宅郊區(qū)化給MALL提供更加廣闊的輻射空間，只要MALL開發(fā)得 有特色，其輻射范圍可以遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)200-300公里。

收入水平的提高為MALL開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。很多學(xué)者認(rèn)為，中國(guó)的人均GDP才剛到1000 美元， MALL在中國(guó)是不可行的。筆者卻并不這么認(rèn)為。首先，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分不平 衡，用人均GDP來(lái)比較，抹殺了東部發(fā)達(dá)地區(qū)的消費(fèi)容量。事實(shí)上，三大城市群的收入水平 已經(jīng)超越東南亞開發(fā)MALL的收入水平界限，如20**年廣州人均GDP 4586美元、北京3060美 元、上海 4520美元、深圳 5237美元，達(dá)到MALL開發(fā)的條件。很多學(xué)者更傾向于使用購(gòu)買力 平價(jià)（PPP）對(duì)國(guó)內(nèi)外消費(fèi)市場(chǎng)分析作橫向比較。郭熙保（1997）估計(jì)中國(guó)1994年購(gòu)買力的 幾何平均值為1美元等于2.44人民幣；這樣我國(guó)1994年的人均GDP為1590美元，廣州達(dá)6347美 元、北京為4205美元、上海更已是7997美元了！若再考慮人口密度不同引致的消費(fèi)總量不同 的話，中國(guó)部分地區(qū)的收入水平已經(jīng)達(dá)到開發(fā)MALL的要求。

局部地區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)走向成熟

中國(guó)部分地區(qū)已經(jīng)具備了較為成熟的交通網(wǎng)絡(luò)，如珠三角的東莞公路密度為102.64公里 ／百平方公里，比日本、韓國(guó)這些發(fā)達(dá)國(guó)家還要高。珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)正在鋪設(shè)城際快速軌道交 通線網(wǎng)，計(jì)劃在珠三角地區(qū)構(gòu)筑起“半小時(shí)生活圈”。選址在這些前景廣闊的地方造MALL 已經(jīng)是中國(guó)MALL先行者考慮的重要因素。例如東莞的華南MALL、北京MALL等。

汽車的普及已是大勢(shì)所趨

隨著進(jìn)口車關(guān)稅的下調(diào)、汽車價(jià)格的下降以及汽車消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，汽車在中國(guó)發(fā)達(dá)地 區(qū)的普及已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，現(xiàn)在東莞、深圳和順德三個(gè)城市每百 戶家庭擁有的汽車數(shù)量分別為24、18.5和20，大大超過(guò)全國(guó)水平，并超過(guò)國(guó)際通行統(tǒng)計(jì)慣例 每百戶10輛的汽車普及時(shí)代標(biāo)準(zhǔn)。目前，國(guó)家已將推動(dòng)轎車進(jìn)入家庭寫入“十五”計(jì)劃，進(jìn) 口車關(guān)稅也將逐年下調(diào)，銀行信貸消費(fèi)門坎將進(jìn)一步降低，中國(guó)部分地區(qū)汽車的普及速度必 將加快，MALL發(fā)展所需的汽車條件將逐步成熟。

“假日經(jīng)濟(jì)”產(chǎn)生旅游新需求

在中國(guó)，人們?nèi)甑姆ǘㄐ菹⑷找呀?jīng)超過(guò)110天，1997年城市職工平均每日工作時(shí)間為5 小時(shí)37分鐘；市民的生活逐漸從“靜態(tài)”走向“動(dòng)態(tài)”，產(chǎn)生了對(duì)旅游、休閑等的新需 求。20**年國(guó)慶黃金周的調(diào)查顯示，上海市場(chǎng)呈現(xiàn)出日用必需品、觀光休閑、旅游三大消費(fèi) 三足鼎立的態(tài)勢(shì)，而觀光休閑消費(fèi)主要聚焦在購(gòu)物中心。然而購(gòu)物中心的功能是有限的，一 種能融會(huì)各種消費(fèi)功能，提供多種休閑選擇，又只需要短途旅程的休閑觀光旅游形式—— MALL將順應(yīng)這股消費(fèi)潮流。

MALL在中國(guó)的出現(xiàn)符合商業(yè)業(yè)態(tài)演變規(guī)律

在中國(guó)，MALL的出現(xiàn)是符合商業(yè)業(yè)態(tài)的演變規(guī)律的，是由商業(yè)自身發(fā)展的迫切需求所 引致。傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)，由于城市郊區(qū)化、交通停車條件、新興業(yè)態(tài)的的出現(xiàn)以及自身功能 的缺陷，正在經(jīng)歷著衰退。MALL從根本上改變了零售業(yè)的被動(dòng)和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān) 產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對(duì)生產(chǎn)的引導(dǎo)，對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)，順應(yīng)了人們消費(fèi)需求的變化，因而是符 合商業(yè)發(fā)展未來(lái)變化趨勢(shì)的。事實(shí)上，90年代末，中國(guó)就開始了開發(fā)MALL的探索，但這個(gè) 時(shí)期的購(gòu)物中心并不規(guī)范，有些采取分割商鋪出售的經(jīng)營(yíng)方式而變成小商品市場(chǎng)；有些則受 規(guī)模所限，未能真正提供全方位、多角度的消費(fèi)空間。因此，引進(jìn)國(guó)外成熟的MALL開發(fā)經(jīng) 驗(yàn)，建造真正的MALL，是中國(guó)商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展的客觀要求。

結(jié)論

中國(guó)開發(fā)MALL的因素已經(jīng)基本具備，但并非每個(gè)地方都適合發(fā)展MALL；只有東部發(fā)達(dá) 地區(qū)，尤其是三大城市群才具備MALL發(fā)展的經(jīng)濟(jì)條件、交通網(wǎng)絡(luò)、營(yíng)商環(huán)境等條件。MALL 發(fā)展商可以在上述地區(qū)選擇合適的地方開發(fā)MALL。

必須準(zhǔn)確選擇適宜發(fā)展MALL的地方，因地制宜地開發(fā)；根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、環(huán)境、交 通、市場(chǎng)等因素進(jìn)行因勢(shì)利導(dǎo)地開發(fā)，形成自身的地方特色，切忌造成資源浪費(fèi)和同行業(yè)惡 性競(jìng)爭(zhēng)。

MALL的成功，外因是前提，但內(nèi)因卻是關(guān)鍵，必須通過(guò)降低成本、規(guī)模經(jīng)營(yíng)、業(yè)態(tài)組 合和科學(xué)管理以及不斷的創(chuàng)新，形成自身優(yōu)勢(shì)，才是MALL取得成功的保證。

篇2：東南亞Shopping Mall發(fā)展觀察分析

1. 導(dǎo)論

新加坡Shopping Mal的建設(shè)始于70年代。隨著70年至90年經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展,東南亞國(guó)家的經(jīng)濟(jì)也經(jīng)年享有6至10%國(guó)民生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)率。高就職率、可支配收入的提高,加上消費(fèi)者喜愛名牌、提升生活方式以及更好的服務(wù),導(dǎo)致Shopping Mall如雨后春筍般出現(xiàn),以迎合消費(fèi)者的需求。

中國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)也正處騰飛階段,許多城市都達(dá)到8至10%的國(guó)民生產(chǎn)總值的年增長(zhǎng)率,這促使許多一向建設(shè)住宅和寫字樓的開發(fā)商轉(zhuǎn)而開發(fā)Shopping Mall。Shopping Mall勢(shì)必成為房地產(chǎn)開發(fā)下一波的發(fā)展主流,Shopping Mall更新和更好的消費(fèi)環(huán)境使自90年代在中國(guó)建設(shè)起來(lái)的傳統(tǒng)獨(dú)立大型超市和百貨公司相形見拙。有遠(yuǎn)見的開發(fā)商為了分?jǐn)偡慨a(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn),除了售賣住宅和寫字樓的收入源頭之外,也有作為資產(chǎn)或長(zhǎng)期投資的Shopping Mall租金收益起著平衡風(fēng)險(xiǎn)的作用。

Shopping Mall的開發(fā)在東南亞已有20年的歷史,而正致力于Shopping Mall開發(fā)的開發(fā)商/項(xiàng)目經(jīng)理/投資商/銀行家可從東南亞Shopping Mall發(fā)展史中學(xué)習(xí)到許多重要的經(jīng)驗(yàn)。作者曾于亞洲多個(gè)城市親自參與開發(fā)、重定位以及經(jīng)營(yíng)Shopping Mall和大型的綜合性發(fā)展項(xiàng)目,并期盼分享一些新加坡和馬來(lái)西亞歷年來(lái)重大的成功與失敗原因,以便從事或有志于開發(fā)Shopping Mall的中國(guó)開發(fā)商從中獲得一些寶貴的知識(shí)。

2. 新加坡Shopping Mall的發(fā)展史

2.1 概述

新加坡主要有三種類型的Shopping Mall:

- 綜合性發(fā)展項(xiàng)目中的Shopping Mall

座落在譽(yù)為世界最佳購(gòu)物街道之一的烏節(jié)路著名商圈,與酒店、寫字樓和服務(wù)式公寓相結(jié)合的大型Shopping Mall。 這里不但有迎合年輕人需求的專門Shopping Mall,也有面對(duì)高端市場(chǎng)的Shopping Mall如 Paragon 購(gòu)物中心、義安城和 Wisma Atria。 另一個(gè)Shopping Mall重點(diǎn)開發(fā)項(xiàng)目則在濱海城,其間的Shopping Mall面積介于3萬(wàn)至5萬(wàn)平方米之間,例如新達(dá)城和濱海廣場(chǎng)。烏節(jié)路商圈也有好幾家Shopping Mall是多業(yè)權(quán)的,這些Shopping Mall多在70到80年間建成。

- 郊區(qū)Shopping Mall

90年代為建于住宅區(qū)鎮(zhèn)中心的郊區(qū)Shopping Mall掀開了序幕。這些中心服務(wù)人口眾多的住宅密集區(qū),以住在政府(建屋發(fā)展局)建設(shè)的組屋居民為主。

- 鄰里商店

組屋區(qū) (鄰里中心) 內(nèi)的商店。這些主要是開始時(shí)由建屋發(fā)展局出租,隨后于80年代后期賣與個(gè)別店主的商店。

2.2 關(guān)鍵觀察與分析

- 連續(xù)15年取得高承租率和業(yè)績(jī)表現(xiàn)的Shopping Mall具有以下特性:

- 為投資、租賃收入而建設(shè),并由單一管理公司獨(dú)家管理。

- 具強(qiáng)有力的商業(yè)搭配計(jì)劃,而開發(fā)商也鎖定目標(biāo)顧客群并投資于相應(yīng)的廣告和推廣活動(dòng) (集中資源)。雖然只有4百萬(wàn)人口,新加坡的許多Shopping Mall卻在經(jīng)歷兩次 經(jīng)濟(jì)危機(jī)后依然屹立不倒。

- Shopping Mall的管理與維保工作做得很好,因此開發(fā)商不必每5到7年就大事裝修一番。

- 多業(yè)權(quán)的Shopping Mall

- 開發(fā)商須保留30%空間10年,以確保個(gè)別業(yè)主的權(quán)益受到保護(hù)是不可避免的舉措。管理機(jī)構(gòu)須遵循《分層地契法案》的規(guī)定,作為控管開發(fā)中的公用物業(yè)的管制舉措。

- 許多多業(yè)權(quán)Shopping Mall的管理與營(yíng)銷水平皆乏善足陳,招致租金收入的逐次下滑,尤其是地點(diǎn)不好和布局欠佳的Shopping Mall。

- 少數(shù)幾家因著良好的位置與妥善的管理,雖能維持不錯(cuò)的占租率,然而租金仍不能與統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的Shopping Mall并駕齊驅(qū)。

3. 馬來(lái)西亞的商場(chǎng)發(fā)展

3.1 概述

馬來(lái)西亞經(jīng)濟(jì)發(fā)展尤以80年代到90年代初最為迅猛。馬來(lái)西亞最繁榮的三個(gè)州/市吉隆坡、檳城和柔佛都有相當(dāng)數(shù)量的華裔人口,而大部分的Shopping Mall都在馬來(lái)西亞的首都吉隆坡。這是一些當(dāng)?shù)靥厣?

- Shop

ping Mall主要沿 Bukit Bintang 一帶建設(shè)。早期的Shopping Mall都以出售作為建設(shè)目的,但有許多因其優(yōu)越的位置,時(shí)至今日依然欣欣向榮。 Sungei Wang 就是一個(gè)極佳的例子,20年來(lái)都備受消費(fèi)者的青睞。

- 90年代建設(shè)的商場(chǎng)多為只租不售的投資物業(yè),也有少數(shù)是出售的。典型的例子就有Lot 10,Minas Shopping Mall,Sunway Pyramid,Midvalley 大型Shopping Mall,以及KLCC。這些Shopping Mall有許多是綜合性物業(yè)的合成部份,與酒店、服務(wù)式公寓、寫字樓、主題公園、度假村,甚至大學(xué)相結(jié)合,建設(shè)于市郊有相當(dāng)人口的住宅密集區(qū)。

3.2 關(guān)鍵觀察與分析

- 雖經(jīng)歷1997金融危機(jī)卻仍然屹立不倒的Shopping Mall主要為出租的投資物業(yè)。

- 好幾個(gè)大型開發(fā)項(xiàng)目在金融危機(jī)后停滯不前。近年來(lái)有供過(guò)于求的趨勢(shì)而好幾個(gè)多業(yè)權(quán)的項(xiàng)目都難以為繼。

- 有些多業(yè)權(quán)Shopping Mall的布局和設(shè)備配置欠佳。大型主力連鎖店有許多Shopping Mall可供選擇,設(shè)計(jì)不好的Shopping Mall難免被淘汰的厄運(yùn)。

- 在統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)與多業(yè)權(quán)的Shopping Mall之間,多數(shù)主力租戶與連鎖店的選擇取決于Shopping Mall管理公司的能力,以及業(yè)主是否對(duì)所投資的物業(yè)采取長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。一名業(yè)主甚至以逐次增租方式吸引租戶,在開業(yè)后3年、當(dāng)經(jīng)濟(jì)有所改善、租戶選擇續(xù)約3年時(shí),才增加租金25至30%。 這策略使平均租金收入增加8至12%。Megamall 有20萬(wàn)平米的面積,于 1998年成功開業(yè)并在過(guò)去4年皆業(yè)績(jī)斐然。

- 在馬來(lái)西亞成功設(shè)立的Shopping Mall都有打拼超過(guò)15年的歷史,而開發(fā)商與項(xiàng)目經(jīng)理都致力于Shopping Mall定位、商業(yè)組合規(guī)劃、建筑翻新,并積極管理以使Shopping Mall跟上市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。

4. 結(jié)論

中國(guó)今時(shí)今日就有如當(dāng)年經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的東南亞。明智的開發(fā)商/投資商和銀行家應(yīng)借鑒他國(guó)的經(jīng)驗(yàn),以免重蹈覆轍。其中一些須關(guān)注的事項(xiàng)如下:

- 規(guī)劃和設(shè)計(jì)Shopping Mall須考慮正確體積、布局與定位,以有效迎合市場(chǎng)與目標(biāo)人口的需求。

- 為避免“千店一面”和供過(guò)于求的情況,須審察場(chǎng)地零售空間的供求情況和競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。這和零售業(yè)的前景是息息相關(guān)的。

- 多業(yè)權(quán)Shopping Mall因其固有的弱點(diǎn),為體現(xiàn)收益最優(yōu)化,須采取相應(yīng)的強(qiáng)制性舉措。

- 增強(qiáng)舒適設(shè)施的質(zhì)量與管理,有如衛(wèi)生間、停車場(chǎng)等等,以及其它安全措施有如火警演習(xí)等等,與Shopping Mall的市場(chǎng)定位是息息相關(guān)的。

- 須將Shopping Mall看為供給持續(xù)收入的中長(zhǎng)期投資項(xiàng)目以平衡房產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)。

- 出售的項(xiàng)目或考慮“返租”計(jì)劃以及雇用經(jīng)驗(yàn)豐富的Shopping管理顧問(wèn),以確保商業(yè)組合、營(yíng)銷推廣的落實(shí)和租戶、店面質(zhì)量。

篇3：國(guó)內(nèi)外shopping mall發(fā)展現(xiàn)狀

　　國(guó)內(nèi)外shopping mall 發(fā)展現(xiàn)狀

　　購(gòu)物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達(dá)國(guó)家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區(qū)購(gòu)物中心，shopping center是指郊區(qū)的購(gòu)物中心。

　　購(gòu)物中心的定義如下：

　　1.購(gòu)物中心的策劃、建立、經(jīng)營(yíng)都在統(tǒng)一的組織體系下運(yùn)作；

　　2.適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割；

　　3.尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提供一次滿足購(gòu)物的服務(wù)；

　　4.擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場(chǎng)；

　　5.擁有良好的購(gòu)物環(huán)境，對(duì)客戶健康無(wú)損害，提供娛樂(lè)、休閑等特色綜合服務(wù)。

　　6.統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)政策進(jìn)行營(yíng)運(yùn)。

　　7.有創(chuàng)造新商圈或更新地區(qū)的貢獻(xiàn)。

　　購(gòu)物中心的建筑特征

　　１．商業(yè)空間步行化 ２.商業(yè)空間室內(nèi)化3.公共空間社會(huì)化

　　購(gòu)物中心的本質(zhì)特點(diǎn)是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)驗(yàn)的管理方式。管理者對(duì)購(gòu)物中心實(shí)行統(tǒng)一的集中管理，購(gòu)物中心的日常運(yùn)行、保安、清潔、維修進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等都是有組織地進(jìn)行，公共空間實(shí)行統(tǒng)一管理，供所有的零售商與購(gòu)物者共享。經(jīng)營(yíng)者不參與管理，定期向管理者交納管理費(fèi)用，而所有者與管理者部參與經(jīng)營(yíng)，租金收入和經(jīng)營(yíng)狀況并無(wú)直接關(guān)系。

　　購(gòu)物中心在發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂(lè)個(gè)性化等方向發(fā)展。日本大阪率先發(fā)展生態(tài)型購(gòu)物中心，其中Ｎamba工程是獨(dú)具特色的生態(tài)購(gòu)物中心，建筑面積達(dá)到３２萬(wàn)平方米，建筑師設(shè)計(jì)了一個(gè)帶有自然地貌特點(diǎn)的人造峽谷式的公園式購(gòu)物中心，該峽谷的植物覆蓋2~8層建筑上面，露天的坡道從２層逐漸走到８層，坡道兩邊可以進(jìn)入不同層上的商店、餐飲與娛樂(lè)場(chǎng)所，并有天橋連接峽谷兩端，此綠色方案得到業(yè)主與當(dāng)?shù)卣南矏叟c批準(zhǔn)。我國(guó)商業(yè)發(fā)展一直滯后，９０年代后期，零售業(yè)與批發(fā)業(yè)發(fā)生劇烈變革，傳統(tǒng)百貨公司在競(jìng)爭(zhēng)中紛紛慘敗，超級(jí)市場(chǎng)開始登上舞臺(tái)。購(gòu)物中心在９０年代中期開始引入國(guó)內(nèi)。

　　９０年代中期北京萬(wàn)通新世界購(gòu)物中心和陽(yáng)光四季購(gòu)物中心以及上海迪美購(gòu)物中心，９０年代末期，深圳首家MALL購(gòu)物中心-銅羅灣百貨在華強(qiáng)北開業(yè)，它是利用工業(yè)廠房改建的物業(yè)；20**年上海正大廣場(chǎng)由泰國(guó)正大集團(tuán)附屬公司上海帝泰發(fā)展有限公司投資4.5億美元興建，總建筑面積達(dá)24萬(wàn)平方米，是目前中國(guó)最大的集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)和休閑于一體的大型購(gòu)物中心，堪稱"現(xiàn)代商業(yè)巨型航母"。正大廣場(chǎng)位于享有"東方曼哈頓"之稱的陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心地帶，目前共有350家商鋪簽約，出租率超過(guò)80%。購(gòu)物中心在我國(guó)發(fā)展很快，但是對(duì)購(gòu)物中心精髓理解不深，投資的許多購(gòu)物中心缺乏精心規(guī)劃，運(yùn)作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)失敗。