住宅樓盤商業(yè)裙樓定位模式

　　在現(xiàn)代的房地產(chǎn)開發(fā)中，在住宅群樓開發(fā)商業(yè)已經(jīng)是一件很普通的事情了，許多開發(fā)商將裙樓商業(yè)作為主要的利潤點，但裙樓的經(jīng)營是一把雙刃劍，一榮俱榮，一損俱損。如何將群樓商業(yè)最大限度地利用起來，長久以來一直是開發(fā)商和營銷界非常注重的問題。

　　根據(jù)對市場進行的調(diào)研和了解，我們發(fā)現(xiàn)目前住宅樓盤商業(yè)裙樓定位主要有如下幾種模式：

　　1、自身配套所用：

　　這一模式主要適用于規(guī)模中等的樓盤，樓盤業(yè)主自身消費購買能力也不是很高，而且所在區(qū)域已有大型百貨商場或?qū)I(yè)市場，這些商鋪主要是用于與業(yè)主日常生活有關(guān)的小的差異性配套服務(wù)，主要的服務(wù)對象是小區(qū)內(nèi)部以及周邊臨近住戶。

　　這類的群樓的鋪面設(shè)計可以是在小區(qū)內(nèi)部，也可以是臨街的，組合較為靈活，要求鋪面較小，一般亦不超過30平方米為宜，標高在3米和3.5米之間就能滿足需要。

　　在一些早期開發(fā)的住宅小區(qū)中我們常常可以注意到，由于前期開發(fā)時沒有充分考慮到小區(qū)的擴張性建設(shè)，致使商業(yè)需求嚴重不足，底層的儲藏間或住宅逐漸就演變成為商業(yè)鋪面，這也在一定程度上造成管理的混亂。

　　有一個問題時開發(fā)商需要考慮的。按照國家規(guī)范的規(guī)定住宅小區(qū)商業(yè)服務(wù)面積是一個最低的底限，根據(jù)經(jīng)驗在實際操作中應(yīng)該適當增加，增加比例一般在8%-10%之間，所增加的部分一般是指為小區(qū)內(nèi)服務(wù)的自用配套部分。另外，臨街的商業(yè)鋪面和小區(qū)內(nèi)鋪面的矛盾問題也要考慮。臨街由于售價高和客觀的地理位置決定的，所從事的商業(yè)類型與小區(qū)內(nèi)服務(wù)性質(zhì)的商業(yè)類型是絕然不同的。

　　2、綜合百貨業(yè)或購物中心：

　　這一模式適合于位于大型的社區(qū)的樓盤，或者是素質(zhì)比較高檔的樓盤，社區(qū)業(yè)主本身及周邊已經(jīng)具有相當?shù)南M購買潛力，樓盤所在地段優(yōu)越，輻射范圍大，但附近片區(qū)又缺乏有影響力的百貨商場或購物中心。

　　一般而言，這類開發(fā)商具有較強的經(jīng)濟實力，所追求的不是商業(yè)鋪位的的眼前利益，其主要的目的是為了更好的服務(wù)于樓盤，提升樓盤的潛質(zhì)。在具體操作上，一般是以租賃為主體，開發(fā)商可以尋求專業(yè)的商業(yè)公司來進行參與，由它去進行經(jīng)營或者分租等；也有的開發(fā)商自己來操作，對外招租，統(tǒng)一規(guī)范管理。

　　盡管零售行業(yè)普遍不夠景氣，但是面對開發(fā)商得力邀他們會提出很多苛刻的條件，不但要減免租金還要送裝修，更有甚者還有的提出要倒貼錢。開發(fā)商這是要考慮的是綜合效益，要根據(jù)自身的實力量力而行。

　　這類商業(yè)總是被開發(fā)商作為對外宣傳的一個賣點，從一個側(cè)面告知受眾生活在這里將是多么地方便，從而達到促銷住宅和相鄰商鋪的目的。而且，商業(yè)投入營業(yè)的時間越早對樓盤的后期影響力越大。

　　3、分隔銷售或出租：

　　這一模式宜選擇在比較成熟的片區(qū)，將裙樓分割成小單位或小鋪位，主要是給業(yè)主提供更便利的服務(wù)，讓銀行、超市、便利店、餐飲業(yè)全都可以進駐。現(xiàn)在大部分開發(fā)商在群樓商業(yè)的利用上都首先考慮這種方案的可能性，這是一種銷售回收最快的方法，而且避免了后期物業(yè)管理上的諸多麻煩。

　　與第一種描述不同的是，這類商鋪主要是指臨街的商業(yè)門市。但是不是所有臨街都可以成為商業(yè)旺鋪，他取決于周圍的商業(yè)氛圍、市場的成熟性以及消費的引導(dǎo)。通常情況下，這類臨街的裙房不超過三層，以兩層為最佳。在前期的設(shè)計時要盡可能地將首層和上層聯(lián)系在一起，最大限度的一次性賣出更多的面積。如果是三層可以考慮將頂層設(shè)計成辦公區(qū)或者是居住區(qū)。這類商鋪的面積以200-300平方米為宜。

　　4、專業(yè)市場：

　　如果樓盤自身人氣較旺，周邊環(huán)境較好，但缺少針對某一特定人群的消費場所，建立專業(yè)市場比作綜合性的大商場成活率要高的多。但是這種方案也有極大的危險性，要求前期做好充分的市場調(diào)查，并且在銷售策略上也要把握好。

　　專業(yè)市場的操作難度性非常大，一般要委托專業(yè)的策劃公司來運作。作這類市場的開發(fā)商其主要目的是為了最終銷售商鋪，銷售是目的，租賃則是手段，所以，被大家普遍采用的辦法有以租代售、銷售返利等。

　　5、地上車庫：

　　這是最近剛剛興起的一種物業(yè)形態(tài)，尤其是在大城市和南方的一些城市里并不罕見。由于私車的猛增，直接導(dǎo)致車位的緊張，而地下停車位和公共停車位的權(quán)屬問題長期以來一直是一個糾纏不清的問題。前不久在深圳主流媒體主辦的一次有關(guān)車位的專題研討會上，各位地產(chǎn)開發(fā)商老總都不約而同地呼吁政府盡快明確地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬，并希望政府能出臺相關(guān)鼓勵政策。

　　這些原因就促成了開發(fā)商將群樓的部分面積以車庫的形式對外出售。

　　選擇什么樣的模式，每個項目都有其特殊之處，業(yè)態(tài)的選擇必須以市場為基礎(chǔ)，堅持“人無我有，人有我優(yōu)”的原則。商業(yè)永遠是和購買力聯(lián)系在一起的，周圍社群的購買力對商業(yè)起著決定性的作用。實際上，很多情況下是幾種業(yè)態(tài)混合在一起的，這就要求我們要具體問題具體分析。舉例說，專業(yè)市場要求有合圍性，在前期的設(shè)計上要充分地考慮這一點：臨街的就不一定是最好商鋪，甚至可能是最差的商鋪。

　　商業(yè)競爭是品牌的競爭，包括商業(yè)品牌和服務(wù)品牌的競爭。住宅裙樓的開發(fā)，不管硬件設(shè)施還是軟件配套設(shè)施都必須精心籌劃，才能適應(yīng)競爭發(fā)展的需要。

　　發(fā)展商——投資者——經(jīng)營商——消費市場，組成了現(xiàn)代商鋪營銷鏈，住宅商業(yè)裙樓也是這樣。商業(yè)裙樓營銷首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當?shù)纳虡I(yè)經(jīng)營定位，開發(fā)的商業(yè)裙樓才能生存與發(fā)展，經(jīng)營商家才能賺到錢，投資者才有回報，發(fā)展商才能真正賣個好價錢?，F(xiàn)代商業(yè)競爭日益激烈，商鋪經(jīng)營和商鋪開發(fā)風(fēng)險不斷增大，不充分考慮商鋪的經(jīng)營性，商鋪的價值就不可能最大化，整個商業(yè)裙樓的利潤就不可能最大化。要實現(xiàn)多贏，發(fā)展商必須對裙樓單位的銷售與未來經(jīng)營進行通盤考慮，并真正負起責(zé)任，對經(jīng)營者和投資者負責(zé)任。

　　發(fā)展社區(qū)商業(yè)已成為地產(chǎn)發(fā)展商和商家共同關(guān)注的主題，“回到社區(qū)中去，關(guān)心區(qū)內(nèi)居民”已成了普遍的共識。

篇2：酒店裙樓維修工崗位工作職責(zé)

　　酒店裙樓維修工崗位職責(zé)

　　一、層級關(guān)系

　　直接上級：專業(yè)工程師分管主管

　　二、任職要求

　　1、有專業(yè)等級證和上崗證,電工證等.

　　2、20歲以上,身體健康.能吃苦求上進

　　3、二年以上工程工作經(jīng)驗和相關(guān)安全基礎(chǔ)知識.

　　4、1年以上酒店設(shè)備維修經(jīng)驗,并有一定設(shè)備管理經(jīng)驗.

　　三、崗位職責(zé)

　　1、負責(zé)酒店的裙樓區(qū)域與之配套的設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備的正常運行。

　　2、嚴格遵守酒店的規(guī)章制度，按照《員工手冊》的規(guī)定規(guī)范自己的行為，上班時間不脫崗、不串 崗、不做與工作無關(guān)的私事。

　　3、認真鉆研業(yè)務(wù)，不斷提高技術(shù)水平，適應(yīng)不斷發(fā)展的行業(yè)需要。

　　4、以情服務(wù)，用心做事，注意儀容儀表，禮節(jié)禮貌，處理故障要及時快捷,不能及時處理的要反 饋到使用部門和部門領(lǐng)導(dǎo)，并與使用部門解釋原因讓部門組織力量維修。

　　5、要有超前的意識，時時檢查各個配電間、管道間、空調(diào)機房、污水泵等運行情況，善于發(fā)現(xiàn)隱 患，以便及時處理。

　　6、在公共場所維修時，不要大聲喧嘩，確保質(zhì)量，提高速度，完工后場所要及時清理干凈，收好 工具及時撤離。

　　7、服從上級領(lǐng)導(dǎo)安排調(diào)配，做好每日維修記錄，下班時匯總于值班工程師審閱。

篇3：商業(yè)裙樓玻璃幕墻清潔保養(yǎng)

　　商業(yè)裙樓玻璃幕墻清潔保養(yǎng)

　　1.0保潔范圍：裙樓或整棟樓宇外墻安裝玻璃的高層樓宇。

　　2.0清潔程序：裙樓部分的作業(yè)與外墻清潔的程序一樣，只是采用的清潔劑，清潔工具不相同。（清潔劑采用玻璃水、洗潔精、工具有毛巾、玻璃刮刀）。高處作業(yè)采用吊船清潔，先把自由伸縮的掛臂固定在天臺的女兒墻上。在掛臂的另一端放上超于人與吊籃及清潔工具重量的平衡鐵。放下牽引鋼絲繩套上吊籃，開啟開關(guān)提升到頂部，工作人員帶上清潔劑，清潔用百潔布、玻璃刮刀，上吊籃內(nèi)開始操作，進入吊籃應(yīng)保持吊籃平衡。

　　2.1用百潔布沾少許玻璃水涂抹在玻璃表面，然后用玻璃刮刀將污水刮掉。從上往下有序地清潔，局部嚴重污染或是有污垢的，應(yīng)用刀片小心地刮去污垢，再用濃度較高玻璃清潔劑清洗干凈。

　　2.2玻璃幕墻每年必須全面清潔一次，如發(fā)現(xiàn)局部污染，即時發(fā)現(xiàn)即時清理，以免日久難以處理干凈。在操作吊籃時一定按照操作規(guī)程運作，以免發(fā)生失誤，造成意外事情發(fā)生，使用玻璃刮時注意金屬部分刮花玻璃表面。

　　3.0標準：目視幕墻面無水跡，無明顯污染。