住宅樓盤商業裙樓定位模式

　　在現代的房地產開發中，在住宅群樓開發商業已經是一件很普通的事情了，許多開發商將裙樓商業作為主要的利潤點，但裙樓的經營是一把雙刃劍，一榮俱榮，一損俱損。如何將群樓商業最大限度地利用起來，長久以來一直是開發商和營銷界非常注重的問題。

　　根據對市場進行的調研和了解，我們發現目前住宅樓盤商業裙樓定位主要有如下幾種模式：

　　1、自身配套所用：

　　這一模式主要適用于規模中等的樓盤，樓盤業主自身消費購買能力也不是很高，而且所在區域已有大型百貨商場或專業市場，這些商鋪主要是用于與業主日常生活有關的小的差異性配套服務，主要的服務對象是小區內部以及周邊臨近住戶。

　　這類的群樓的鋪面設計可以是在小區內部，也可以是臨街的，組合較為靈活，要求鋪面較小，一般亦不超過30平方米為宜，標高在3米和3.5米之間就能滿足需要。

　　在一些早期開發的住宅小區中我們常常可以注意到，由于前期開發時沒有充分考慮到小區的擴張性建設，致使商業需求嚴重不足，底層的儲藏間或住宅逐漸就演變成為商業鋪面，這也在一定程度上造成管理的混亂。

　　有一個問題時開發商需要考慮的。按照國家規范的規定住宅小區商業服務面積是一個最低的底限，根據經驗在實際操作中應該適當增加，增加比例一般在8%-10%之間，所增加的部分一般是指為小區內服務的自用配套部分。另外，臨街的商業鋪面和小區內鋪面的矛盾問題也要考慮。臨街由于售價高和客觀的地理位置決定的，所從事的商業類型與小區內服務性質的商業類型是絕然不同的。

　　2、綜合百貨業或購物中心：

　　這一模式適合于位于大型的社區的樓盤，或者是素質比較高檔的樓盤，社區業主本身及周邊已經具有相當的消費購買潛力，樓盤所在地段優越，輻射范圍大，但附近片區又缺乏有影響力的百貨商場或購物中心。

　　一般而言，這類開發商具有較強的經濟實力，所追求的不是商業鋪位的的眼前利益，其主要的目的是為了更好的服務于樓盤，提升樓盤的潛質。在具體操作上，一般是以租賃為主體，開發商可以尋求專業的商業公司來進行參與，由它去進行經營或者分租等；也有的開發商自己來操作，對外招租，統一規范管理。

　　盡管零售行業普遍不夠景氣，但是面對開發商得力邀他們會提出很多苛刻的條件，不但要減免租金還要送裝修，更有甚者還有的提出要倒貼錢。開發商這是要考慮的是綜合效益，要根據自身的實力量力而行。

　　這類商業總是被開發商作為對外宣傳的一個賣點，從一個側面告知受眾生活在這里將是多么地方便，從而達到促銷住宅和相鄰商鋪的目的。而且，商業投入營業的時間越早對樓盤的后期影響力越大。

　　3、分隔銷售或出租：

　　這一模式宜選擇在比較成熟的片區，將裙樓分割成小單位或小鋪位，主要是給業主提供更便利的服務，讓銀行、超市、便利店、餐飲業全都可以進駐。現在大部分開發商在群樓商業的利用上都首先考慮這種方案的可能性，這是一種銷售回收最快的方法，而且避免了后期物業管理上的諸多麻煩。

　　與第一種描述不同的是，這類商鋪主要是指臨街的商業門市。但是不是所有臨街都可以成為商業旺鋪，他取決于周圍的商業氛圍、市場的成熟性以及消費的引導。通常情況下，這類臨街的裙房不超過三層，以兩層為最佳。在前期的設計時要盡可能地將首層和上層聯系在一起，最大限度的一次性賣出更多的面積。如果是三層可以考慮將頂層設計成辦公區或者是居住區。這類商鋪的面積以200-300平方米為宜。

　　4、專業市場：

　　如果樓盤自身人氣較旺，周邊環境較好，但缺少針對某一特定人群的消費場所，建立專業市場比作綜合性的大商場成活率要高的多。但是這種方案也有極大的危險性，要求前期做好充分的市場調查，并且在銷售策略上也要把握好。

　　專業市場的操作難度性非常大，一般要委托專業的策劃公司來運作。作這類市場的開發商其主要目的是為了最終銷售商鋪，銷售是目的，租賃則是手段，所以，被大家普遍采用的辦法有以租代售、銷售返利等。

　　5、地上車庫：

　　這是最近剛剛興起的一種物業形態，尤其是在大城市和南方的一些城市里并不罕見。由于私車的猛增，直接導致車位的緊張，而地下停車位和公共停車位的權屬問題長期以來一直是一個糾纏不清的問題。前不久在深圳主流媒體主辦的一次有關車位的專題研討會上，各位地產開發商老總都不約而同地呼吁政府盡快明確地下車位產權歸屬，并希望政府能出臺相關鼓勵政策。

　　這些原因就促成了開發商將群樓的部分面積以車庫的形式對外出售。

　　選擇什么樣的模式，每個項目都有其特殊之處，業態的選擇必須以市場為基礎，堅持“人無我有，人有我優”的原則。商業永遠是和購買力聯系在一起的，周圍社群的購買力對商業起著決定性的作用。實際上，很多情況下是幾種業態混合在一起的，這就要求我們要具體問題具體分析。舉例說，專業市場要求有合圍性，在前期的設計上要充分地考慮這一點：臨街的就不一定是最好商鋪，甚至可能是最差的商鋪。

　　商業競爭是品牌的競爭，包括商業品牌和服務品牌的競爭。住宅裙樓的開發，不管硬件設施還是軟件配套設施都必須精心籌劃，才能適應競爭發展的需要。

　　發展商——投資者——經營商——消費市場，組成了現代商鋪營銷鏈，住宅商業裙樓也是這樣。商業裙樓營銷首先必須考慮消費市場，只有準確、恰當的商業經營定位，開發的商業裙樓才能生存與發展，經營商家才能賺到錢，投資者才有回報，發展商才能真正賣個好價錢。現代商業競爭日益激烈，商鋪經營和商鋪開發風險不斷增大，不充分考慮商鋪的經營性，商鋪的價值就不可能最大化，整個商業裙樓的利潤就不可能最大化。要實現多贏，發展商必須對裙樓單位的銷售與未來經營進行通盤考慮，并真正負起責任，對經營者和投資者負責任。

　　發展社區商業已成為地產發展商和商家共同關注的主題，“回到社區中去，關心區內居民”已成了普遍的共識。

篇2：酒店裙樓維修工崗位工作職責

　　酒店裙樓維修工崗位職責

　　一、層級關系

　　直接上級：專業工程師分管主管

　　二、任職要求

　　1、有專業等級證和上崗證,電工證等.

　　2、20歲以上,身體健康.能吃苦求上進

　　3、二年以上工程工作經驗和相關安全基礎知識.

　　4、1年以上酒店設備維修經驗,并有一定設備管理經驗.

　　三、崗位職責

　　1、負責酒店的裙樓區域與之配套的設施設備維修保養工作，確保設備的正常運行。

　　2、嚴格遵守酒店的規章制度，按照《員工手冊》的規定規范自己的行為，上班時間不脫崗、不串 崗、不做與工作無關的私事。

　　3、認真鉆研業務，不斷提高技術水平，適應不斷發展的行業需要。

　　4、以情服務，用心做事，注意儀容儀表，禮節禮貌，處理故障要及時快捷,不能及時處理的要反 饋到使用部門和部門領導，并與使用部門解釋原因讓部門組織力量維修。

　　5、要有超前的意識，時時檢查各個配電間、管道間、空調機房、污水泵等運行情況，善于發現隱 患，以便及時處理。

　　6、在公共場所維修時，不要大聲喧嘩，確保質量，提高速度，完工后場所要及時清理干凈，收好 工具及時撤離。

　　7、服從上級領導安排調配，做好每日維修記錄，下班時匯總于值班工程師審閱。

篇3：商業裙樓玻璃幕墻清潔保養

　　商業裙樓玻璃幕墻清潔保養

　　1.0保潔范圍：裙樓或整棟樓宇外墻安裝玻璃的高層樓宇。

　　2.0清潔程序：裙樓部分的作業與外墻清潔的程序一樣，只是采用的清潔劑，清潔工具不相同。（清潔劑采用玻璃水、洗潔精、工具有毛巾、玻璃刮刀）。高處作業采用吊船清潔，先把自由伸縮的掛臂固定在天臺的女兒墻上。在掛臂的另一端放上超于人與吊籃及清潔工具重量的平衡鐵。放下牽引鋼絲繩套上吊籃，開啟開關提升到頂部，工作人員帶上清潔劑，清潔用百潔布、玻璃刮刀，上吊籃內開始操作，進入吊籃應保持吊籃平衡。

　　2.1用百潔布沾少許玻璃水涂抹在玻璃表面，然后用玻璃刮刀將污水刮掉。從上往下有序地清潔，局部嚴重污染或是有污垢的，應用刀片小心地刮去污垢，再用濃度較高玻璃清潔劑清洗干凈。

　　2.2玻璃幕墻每年必須全面清潔一次，如發現局部污染，即時發現即時清理，以免日久難以處理干凈。在操作吊籃時一定按照操作規程運作，以免發生失誤，造成意外事情發生，使用玻璃刮時注意金屬部分刮花玻璃表面。

　　3.0標準：目視幕墻面無水跡，無明顯污染。