房地產(chǎn)既不增加成本又能增加賣點(diǎn)的100種做法1
"價(jià)格永遠(yuǎn)是最大的賣點(diǎn)"。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、項(xiàng)目同質(zhì)化越來(lái)越嚴(yán)重的情況下，探詢既能降低成本又能增加賣點(diǎn)的方法，既有利于發(fā)展商，也有利于消費(fèi)者。現(xiàn)根據(jù)多年的操盤經(jīng)驗(yàn)而整理出100種做法，供大家參考。
1．如果規(guī)劃對(duì)車位數(shù)量有嚴(yán)格的規(guī)定，可改全地下停車為半地下停車，因?yàn)楹笳呤┕こ杀镜汀⒉晒夂谩⒏阌诠芾怼Ｈ绻芾玫貏?shì)的天然高差做半地下停車場(chǎng)則更好。
2．可能的話，盡量采用地面停車。特別是Townhouse或小別墅項(xiàng)目，如果一味地追求室內(nèi)或獨(dú)立車庫(kù)，必將增加銷售面積，也就失去了項(xiàng)目的本性定位，增加了消費(fèi)者的購(gòu)房支出。將車輛停在樹(shù)木掩映下的入口廣場(chǎng)或窗下，客戶也能接受。
3．可以利用項(xiàng)目的紅線退距當(dāng)作地面停車場(chǎng)，給客戶以更多地、不同層次的消費(fèi)選擇。過(guò)于追求"人車分流"、甚至走火入魔地為了追求"人車分流"而將社區(qū)立交化，必定增加生產(chǎn)成本，也就相應(yīng)地增加了消費(fèi)者的購(gòu)置成本和生活成本，也不符合未來(lái)社區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。
4．盡量降低停車庫(kù)層高，層高2.2米以下不計(jì)建筑面積，也就不繳納相應(yīng)的稅費(fèi)。
5．對(duì)于中小城市的中檔樓盤來(lái)說(shuō)，其客戶的私車擁有率較低，因而車輛往往成為炫耀的物品，站在陽(yáng)臺(tái)上俯視愛(ài)車，就象看自己的孩子在樓下玩，十分滿足、愜意。因此，地面停車比地下停車更受消費(fèi)者歡迎。
6．水景社區(qū)的水岸，如果采用硬而高的岸堤，則只能臨水而不能親水，甚至更不安全，最好采用自然坡。
7．減小人行道寬度，因?yàn)閺澏娜诵械栏呙栏小Ｈ诵械啦灰财隽⒀厥捎眉t磚或片石平面安砌，讓草自然地向人行道延伸，更具品位。
8．拙劣的雕塑或小品經(jīng)不起長(zhǎng)久的欣賞，不如用秋千、單杠等參與性健身器材代替。秋千和木馬對(duì)所用人都是童年美好的回憶。
9．多種樹(shù)、少植草：樹(shù)木的綠化作用和養(yǎng)護(hù)成本都是草坪所無(wú)法比的。
10．人工水池盡量要淺：因?yàn)榈叵滤Y源是珍貴的，政府也是不允許開(kāi)采的。而在沒(méi)有中水的情況下，使用自來(lái)水肯定不是長(zhǎng)久之計(jì)。在北方，淺水池除了夏天賞水外，冬天還可觀石或作為溜冰場(chǎng)。
11．減小空曠的大廣場(chǎng)，增加樓間的庭院綠地：因?yàn)槿藗兏矚g在樓根下或樹(shù)蔭下玩樂(lè)，更喜歡庭院綠地。想一想平房的生活和院子里的樹(shù)、房前的花就了然了。
12．一樓設(shè)計(jì)"私家"庭院：打開(kāi)側(cè)門進(jìn)入小院子，類似別墅生活，既好賣又能提高價(jià)位。
13．進(jìn)深較大的多拼型Townhouse，可在樓梯間上方采用屋頂直接采光，成本增加不了多少，卻是很大的賣點(diǎn)。
14．通常，多層住宅兩端有山墻的的房子因噪音或日曬等原因不太好賣。可以將靠近山墻的衛(wèi)生間的窗子開(kāi)大，增加直接采光面積，能提高衛(wèi)生間的檔次，有利于銷售，還可豐富外立面。
15．外墻磚可用電腦進(jìn)行不同顏色和圖案的組合拼圖，然后要求施工單位照?qǐng)D施工即可。同樣的花費(fèi)，而效果可能大相徑庭。
16．復(fù)式房屋的客廳部分，可設(shè)計(jì)兩層挑空：既可降低所減計(jì)面積的稅費(fèi)、出讓金等，又能增加賣點(diǎn)。
17．多層的辦公物業(yè)也要盡量用電梯：電梯能增加物業(yè)的檔次，提高售價(jià)，減小樓梯面積。如果不設(shè)電梯，單樓梯間的裝飾費(fèi)用可能抵得上一部電梯的費(fèi)用。
18．允許的話，用實(shí)體圍墻代替鑄鐵欄桿式圍墻：實(shí)體圍墻費(fèi)用低，而且給人以安全、高檔、神秘感，更受有"大院情節(jié)"的人的歡迎。
19．戶型設(shè)計(jì)要做到干濕分離，以便于管道并用，可減少建安成本。
20．智能化報(bào)警系統(tǒng)的誤報(bào)率很高，而且越多越"智能"誤報(bào)率越高。因?yàn)橐恢粚櫸镓埦涂赡茉斐烧`報(bào)，因此可增加人工巡邏，只安裝基本的報(bào)警系統(tǒng)即可。
21．電話插座最好三個(gè)，分別在客廳、主臥、衛(wèi)生間。一個(gè)小細(xì)節(jié)就是一個(gè)大賣點(diǎn)。
22．調(diào)查顯示，人們對(duì)書(shū)房的關(guān)注程度已大于餐廳。因此，在面積允許的情況下，最好設(shè)計(jì)有書(shū)房。當(dāng)然書(shū)房一定要大，但最好能觀景，以便于休息。
23．主臥不要太大（開(kāi)間不低于3．6米，最好3．9米；開(kāi)間進(jìn)深比1：2左右），但功能要多，如可設(shè)步入式衣帽間、衛(wèi)生間、化裝間等三小間。
24．客廳不要太大，但利用率要高、開(kāi)間要寬，更要有足夠的供視聽(tīng)電器、落地?zé)簟⒖照{(diào)等使用的各類插座，而且位置要合適；
25．非直線型板樓的梯形空間可當(dāng)作客廳，既可突破傳統(tǒng)的矩形空間，做成曲線或梯形客廳，又可利用豐富的空間設(shè)計(jì)出家庭吧。
26．傭人房不宜太大，要盡量靠近廚房，以便于主傭分道。
27．眼睛是心靈的窗子，窗子是房子的眼睛。眼睛之美不在大，但顏色、式樣一定要設(shè)計(jì)好。例如，改平窗臺(tái)為飄窗臺(tái)。由于窗未落地，不計(jì)面積，但室內(nèi)空間卻增大了，視野也增大了，還可擺放花草等東西。費(fèi)用增加不了多少，卻是大大的賣點(diǎn)。
28．綠化用樹(shù)可在郊區(qū)曠野上、山上或農(nóng)村尋找購(gòu)買樹(shù)型好的、有觀賞價(jià)值的成品樹(shù)，別自己種。因?yàn)槭陿?shù)木的花費(fèi)更高，綠化效果也不如前者。
29．銷售就象唱歌，一個(gè)聲調(diào)是不行的，也要有高音、低音。因此，銷售節(jié)奏一定要把握好，要有高低潮，從而減少銷售費(fèi)用和期間費(fèi)用，而促銷效果更好。
30．社區(qū)會(huì)所90%以上經(jīng)營(yíng)不善，因此要進(jìn)可能地不做或少做會(huì)所。即使必須要做，一定要進(jìn)行差異性功能設(shè)計(jì)，即與社區(qū)周邊的設(shè)施要有差異性，不要重復(fù)雷同。
31．規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套游泳池，因?yàn)橛斡境鼐S護(hù)費(fèi)用太高，使用率普遍較低。而且，競(jìng)爭(zhēng)樓盤如果有更大的游泳池就更尷尬了。
32．規(guī)模小的社區(qū)最好不要配套幼兒園、學(xué)校等，因?yàn)閹熧Y、生源難有長(zhǎng)期保障。可與其它學(xué)校甚至貴族學(xué)校聯(lián)建，將本社區(qū)的生源作為資源換取入學(xué)優(yōu)惠，遠(yuǎn)比自己建設(shè)一所要?jiǎng)澦愕枚唷?/p>
33．陽(yáng)臺(tái)要一步到位，不致于凌亂搭設(shè)，又能增加銷售面積。
34．閣樓一定要匠心設(shè)計(jì)，要將設(shè)計(jì)合理的樣板空間充分展示給客戶，而不是簡(jiǎn)單的宣傳"買一送一"。
35．屋頂瓦的色彩要與社區(qū)風(fēng)格相一致，不宜太刺眼；價(jià)格不一定越貴越好，但要確保施工質(zhì)量。
36．慎設(shè)陽(yáng)臺(tái)外花槽：北方風(fēng)沙大，冬天冷，居民很少在陽(yáng)臺(tái)外花槽內(nèi)養(yǎng)花，而且澆花的水易沿墻面流下，污染墻面，影響整體的美觀。
37．廣告的訴求目的要明確：廣告要達(dá)到預(yù)期效果，必須要有明確的主題和實(shí)實(shí)在在的、消費(fèi)者所能看得見(jiàn)的實(shí)惠，才能效果好；否則，還不如不做。
38．施工路牌要統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工，費(fèi)用由施工單位承擔(dān)（作為承攬工程的條件之一）。
39．嚴(yán)格控制建筑模型的制作：一定要選擇一家品牌制作單位；一分前一分貨，盡量選用進(jìn)口模型材料；在單價(jià)確
定后，一定要要求制作單位精心制作，而且要有至少三個(gè)月的質(zhì)量保證期。40．對(duì)變更工程量采用會(huì)鑒制：傳統(tǒng)的"一條龍"簽證制，其實(shí)是誰(shuí)都可以將責(zé)任推脫掉，而會(huì)簽制是工地代表、監(jiān)理單位、施工單位、工程造價(jià)人員四方會(huì)簽、能最大程度地避免。
41．圍墻盡量一步到位：一步到位的圍墻有利于前期的樓盤包裝，給客戶以信心，還能減少多次拆砌的費(fèi)用，只要好參觀入口和施工入口即可。至少沿著主干路的一面圍墻要一步到位。
42．墻外綠化和樣板區(qū)綠化要一步到位，既有利于樓盤包裝，也可減少二次浪費(fèi)。
43．利用配套的會(huì)所、超市或營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)作為售樓處，既顯得氣派有實(shí)力，又避免了因臨時(shí)搭建再拆除的浪費(fèi)。
44．供客戶參觀的社區(qū)道路宜一步到位，將參觀區(qū)和施工區(qū)隔開(kāi)，給客戶以整潔有序的感覺(jué)，又可避免安全事故。
45．在廚房設(shè)計(jì)專用冰箱機(jī)位，與廚房整體設(shè)計(jì)，以便于取物；洗衣機(jī)位設(shè)于生活陽(yáng)臺(tái)，使用便利；滾筒式洗衣機(jī)、前開(kāi)門洗衣機(jī)可放在廚房操作臺(tái)下，也與廚房整體設(shè)計(jì)，管線連接比較方便。
46．景觀綠化要有層次：草坪、低灌木、高灌木、低喬木、高喬本高低有序，既有層次，又顯自然。
47．廣告要請(qǐng)專業(yè)廣告公司設(shè)計(jì)；看似多花了點(diǎn)兒設(shè)計(jì)費(fèi)，而廣告效果要好的多。
48．要要求廣告公司設(shè)計(jì)A、B、C三稿，因?yàn)橥瑯拥脑O(shè)計(jì)費(fèi)用，卻能擇優(yōu)刊登。
49．要選擇目標(biāo)客戶習(xí)慣閱讀的版面，而不是選最貴的版面。
50．L型廚房最佳：面積不大（1．8×3米凈尺寸），利用率較高，最適合一人作飯的"家庭分工"。
篇2：房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得
房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理培訓(xùn)學(xué)習(xí)心得
受公司領(lǐng)導(dǎo)的指派于20**年9月25日至28日到廣州參加了《房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理細(xì)節(jié)執(zhí)行力》培訓(xùn)學(xué)習(xí)，雖然只有兩天的學(xué)習(xí)時(shí)間，但倍感受益。
第一天學(xué)習(xí)的主要內(nèi)容是《房地產(chǎn)成本管理》。
房地產(chǎn)成本管理體系解讀：簡(jiǎn)要介紹了房地產(chǎn)的幾個(gè)季節(jié)。春天：前幾年房地產(chǎn)最火熱的時(shí)代，排隊(duì)購(gòu)房，
深夜開(kāi)盤，炒房熱，靠的是政策的優(yōu)越；秋涼，現(xiàn)在房地產(chǎn)降溫的過(guò)度時(shí)期，三級(jí)市場(chǎng)洗牌，購(gòu)房者的觀望，投資者的資金壓力等。嚴(yán)冬：房地產(chǎn)嚴(yán)冬季節(jié)是否會(huì)來(lái)臨？怎樣面對(duì)？是保持原價(jià)還是降價(jià)，降多少等，如果兩三年不買房，房地產(chǎn)企業(yè)只剩下5%，怎樣看待？怎樣決策？房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)面臨什么？消費(fèi)者觀望、行業(yè)間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資本市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、行業(yè)洗牌-轉(zhuǎn)立家電業(yè)。現(xiàn)在的萬(wàn)科正在向制造業(yè)學(xué)習(xí)，我們的對(duì)策之一要加強(qiáng)成本管理，將成本管理細(xì)節(jié)深化，投入增加了，收入降低了、利潤(rùn)壓縮了，必須向成本管理要效益，成本管理顯得尤為重要，是未來(lái)企業(yè)的生命線。
成本管理主要集中在：項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、采購(gòu)管理、工程管理之上，建立成本管理體系與實(shí)施作業(yè)過(guò)程成本控制。合約、合同的管理尤為重要，采購(gòu)供方的選擇和現(xiàn)場(chǎng)的管理都與成本有關(guān)聯(lián)，動(dòng)態(tài)管理的糾偏，責(zé)任體系的建立都是實(shí)現(xiàn)成本控制的手段和措施。
怎樣做好工程管理是成本管理工作的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)變更和簽證是成本管理的一個(gè)重要組成部分，設(shè)計(jì)變更具體在變更投入是否合理，有的直接影響銷售，變更要考慮盈利，銷售好又快，變更的成本盈利就在其中，反之就是成本虧損，對(duì)設(shè)計(jì)變更要慎重考慮。
選擇什么樣的資源，選擇什么樣的乙方，怎樣的品牌定位，這些都是公司基于市場(chǎng)狀況而定的，還有公司的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃的制定，目標(biāo)的要求都是很大關(guān)系，都要考慮進(jìn)去。
一、成本管理分三個(gè)方面：目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本、責(zé)任成本。
1、目標(biāo)成本：整個(gè)項(xiàng)目需有明確的目標(biāo)，花多少錢、建多少棟樓，定格什么樣的層次水平，服務(wù)對(duì)象是哪個(gè)階層，尤其是資金管理目標(biāo)的建立、怎樣使用資金合理分配和安排資金的細(xì)化分析、注意市場(chǎng)的變化和材料價(jià)格的變化作出分析，關(guān)鍵是控制點(diǎn)的確定，有控制點(diǎn)就有主要的目標(biāo)。
2、動(dòng)態(tài)成本：怎樣控制成本的風(fēng)險(xiǎn)，建立有效的管理體系，主要落實(shí)到每個(gè)點(diǎn)面去，要管理好每個(gè)點(diǎn)面，怎樣檢查、核算你的錢花到哪里去，花去的錢是否有好的成品實(shí)現(xiàn)，這些只有通過(guò)計(jì)算才能看得出來(lái)。成本與財(cái)務(wù)接軌的問(wèn)題，怎樣去結(jié)算成本，分期分批的界面在哪里，成本的盈利在哪里，怎樣體現(xiàn)出來(lái)，都是動(dòng)態(tài)成本管理的工作。
3、責(zé)任成本：責(zé)任成本體系是通過(guò)確定責(zé)任主體和評(píng)價(jià)部分，通過(guò)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的設(shè)定執(zhí)行和考核來(lái)保證目標(biāo)成本的實(shí)現(xiàn)，責(zé)任成本體系的目的在于提高公司全員成本管理意識(shí)及水平，加強(qiáng)不同專業(yè)、不同流程之間的合作和溝通，形成分工負(fù)責(zé)，有機(jī)協(xié)調(diào)的成本管理體系，體現(xiàn)結(jié)果與過(guò)程并重的原則。
責(zé)任成本的分解方式：
根據(jù)成本的科目對(duì)各項(xiàng)目費(fèi)用的責(zé)任部門及主要職責(zé)予以說(shuō)明，包括控制內(nèi)容，控制要點(diǎn)和手段，形成成本控制的指引。
根據(jù)合同分類，將目標(biāo)成本分解成
1、合同控制清單：將合同簽訂、履行的責(zé)任落實(shí)到合同責(zé)任部門，以各部門成本責(zé)任的完成來(lái)保證目標(biāo)成本的完成。
2、設(shè)計(jì)：開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部門落實(shí)成本目標(biāo)。
3、招標(biāo)：采購(gòu)部門負(fù)責(zé)在招標(biāo)中落實(shí)成本目標(biāo)。
4、簽約：簽約部門負(fù)責(zé)將成本目標(biāo)落實(shí)到合同。
5、履約：項(xiàng)目部、工程部在建造實(shí)施中實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。
6、最后是建立成本管理架構(gòu)的確定：
a、投資管控型
b、戰(zhàn)略管控型
c、運(yùn)營(yíng)管控型
d、職能管控型
e、矩陣式管控型
f、項(xiàng)目管理型。
二、確定考核成本的可行性：
實(shí)施方案設(shè)計(jì)是這方面的重點(diǎn)，設(shè)計(jì)圖出來(lái)后要把資金框死在這個(gè)范圍內(nèi)，設(shè)計(jì)主體圖紙出來(lái)后要概算出成本的范圍，投資回報(bào)率的計(jì)算是成本管理的重要環(huán)節(jié)。
三、目標(biāo)的調(diào)整可行性：
目標(biāo)成本的調(diào)整是有條件的，整體規(guī)劃的調(diào)整、產(chǎn)品定位的調(diào)整，開(kāi)發(fā)計(jì)劃的調(diào)整都是要考慮進(jìn)去，只能有限制的調(diào)整，不能隨意調(diào)整，不能無(wú)限制的調(diào)整，會(huì)影響整體規(guī)劃和總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
"三大紀(jì)律"：結(jié)果導(dǎo)向：保證目標(biāo)成本的順利實(shí)施。過(guò)程導(dǎo)向：開(kāi)發(fā)過(guò)程中全方位方案優(yōu)化管理。效率導(dǎo)向：實(shí)施過(guò)程中圖紙管理。
"八項(xiàng)注意"：注意現(xiàn)場(chǎng)布局管理、注意招標(biāo)環(huán)節(jié)、注意合同制定和執(zhí)行、注意簽證變更、注意配套管理、注意現(xiàn)場(chǎng)管理措施、注意組織協(xié)調(diào)關(guān)系、注意成品質(zhì)量。
第二天主講的內(nèi)容是《房地產(chǎn)工程設(shè)計(jì)管理》，由資深講師謝麗萍主講。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)管理：
是企業(yè)管理核心資源，核心資源包括資本資源、土地資源、政策資源、產(chǎn)業(yè)整合。我們的能力：政策把控、資金供應(yīng)、成本控制，獲力能力。我們的機(jī)構(gòu)：管理結(jié)構(gòu)、管理層級(jí)、運(yùn)作模式、管理團(tuán)隊(duì)。我們的機(jī)制：決策機(jī)制、預(yù)警機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、淘汰機(jī)制。要認(rèn)真解讀基地密碼，放眼世界，面對(duì)未來(lái)，開(kāi)動(dòng)腦筋，運(yùn)用聰明才智，大膽地創(chuàng)新，作好土地規(guī)劃，充分利用好土地資源。
二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理：
要做好研究，基地環(huán)境，政策環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境，獲利模式的研究工作，確定目標(biāo)。設(shè)計(jì)費(fèi)用和設(shè)計(jì)工期要求合理利用，設(shè)計(jì)合同是決定設(shè)計(jì)質(zhì)量和設(shè)計(jì)深度的關(guān)鍵，必須慎重的考慮和思考。設(shè)計(jì)限額不要拿結(jié)構(gòu)說(shuō)事，樓盤的主體結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵的關(guān)鍵，關(guān)系重大，不能隨意變更或更改，要通過(guò)精確計(jì)算對(duì)照相應(yīng)的規(guī)范和規(guī)程來(lái)確定，只能跟蹤設(shè)計(jì)。室內(nèi)裝飾和使用功能，室外園林可用限額的力度緊一點(diǎn)。消防是原則的重要一環(huán)，只要能基本通過(guò)就行。符合性、功能性，完整性的評(píng)審要綜合起來(lái)。要用施工處理卡的辦法來(lái)解決不影響成本、不影響結(jié)構(gòu)的一些問(wèn)題。
三、設(shè)計(jì)成本內(nèi)控責(zé)任分析：設(shè)計(jì)管理、成本管理。
1、設(shè)計(jì)管理分概念設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)。概念設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容：項(xiàng)目定位的開(kāi)發(fā)檔次、戶型比例。關(guān)鍵指標(biāo)是總建筑面積和可售面積。施工圖設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容：成本拆分-土建、裝修、園林、設(shè)備等成本是多少。限額設(shè)計(jì)包括結(jié)構(gòu)、裝修、園林的設(shè)計(jì)，限額在什么范圍之內(nèi)要具體明確。
2、成本管理分成本規(guī)劃、資金籌劃。成本規(guī)劃的主要內(nèi)容：概念設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本估算，施工圖設(shè)計(jì)階段編制成本測(cè)算書(shū)及甲供材料清單。資金籌劃的主要內(nèi)容：資金投入、總量、峰值，資金缺口、資金平衡、資金回收節(jié)點(diǎn)和速度。
四、設(shè)計(jì)文件評(píng)審控制：
1、原則性評(píng)審包括：
a、符合宗地規(guī)劃指標(biāo)；
b、符合強(qiáng)制性規(guī)范、節(jié)能、環(huán)保。
2、符合性評(píng)審包括：
a、有效性：滿足設(shè)計(jì)任務(wù)指標(biāo)、滿足設(shè)計(jì)深度、滿足作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求；
b、完整體：藍(lán)圖等圖紙、電子文件、計(jì)算書(shū)、預(yù)留專業(yè)間的信息接口。
3、綜合性評(píng)審包括：
a、投資控制：限額設(shè)計(jì)指標(biāo)、方便工程發(fā)包；
b、缺陷防范：功能缺陷、專業(yè)交叉出錯(cuò)。
4、設(shè)計(jì)上功能缺陷防治：主要以示圖來(lái)說(shuō)明。
a、公共空間：防墜落、防攀爬，尺度適中，流線便捷。
b、私人空間：門窗開(kāi)啟不便或打架。客廳、餐廳、主臥露梁、露柱。臥室沒(méi)有衣柜位置，廚房操作流線不合理，衛(wèi)生間排水排氣影響使用功能，衛(wèi)生間私密性差，生活陽(yáng)臺(tái)水電、煤氣管線雜亂無(wú)章影響使用。
c、陽(yáng)臺(tái)防攀爬、鄰里之間防攀爬等。
通過(guò)兩天緊張系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)與成本管理是企業(yè)管理方面的學(xué)問(wèn)，是值得研究和探討的，在激勵(lì)地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要想我們的企業(yè)立足于不敗之地，必須加強(qiáng)設(shè)計(jì)與成本管理，尤其是新樓盤的開(kāi)發(fā)要注重項(xiàng)目前期規(guī)劃工作，要做好成本管理核算，把有限的資金投入到火熱的開(kāi)發(fā)之中去，樹(shù)立品牌，向標(biāo)桿企業(yè)學(xué)習(xí)，要大膽地向成本管理要盈利、要效益。
篇3：降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本
降低房地產(chǎn)及物業(yè)管理消費(fèi)中業(yè)主維權(quán)成本
序言：朝陽(yáng)法院最近集中、批量的對(duì)欠交物業(yè)管理費(fèi)且拒不執(zhí)行生效判決的業(yè)主實(shí)施強(qiáng)制執(zhí)行，這種挑選性執(zhí)法行動(dòng)，特別是動(dòng)用司法強(qiáng)力的程度和執(zhí)法效率的后果，是否利于構(gòu)建社會(huì)(不同利益團(tuán)體間的)和諧，相信各位有自己的看法。我個(gè)人的觀點(diǎn)是：不能再靠外部強(qiáng)力來(lái)維持社會(huì)平衡。強(qiáng)力只是維持法律、規(guī)則的工具。因?yàn)槿绻痉◤?qiáng)力和行政權(quán)力屢屢介入民事活動(dòng)，則今天能以“為民做主”為由幫助業(yè)主，明天也能以“為民做主”為由強(qiáng)制拆遷。因此，要靠制度設(shè)計(jì)和實(shí)際操作技巧，使得弱勢(shì)和強(qiáng)勢(shì)利益團(tuán)體之間達(dá)到平衡，這才能實(shí)現(xiàn)永久的和諧。
房地產(chǎn)的買賣活動(dòng)，買受人在購(gòu)買了其專有的部分以外，還同時(shí)購(gòu)買了共有的部分，按公攤面積算這部分的價(jià)值大概在30%左右。因?yàn)楣?/a>面積上其實(shí)還含有公共設(shè)備設(shè)施，因此從實(shí)際價(jià)值上計(jì)算，大概占總合同價(jià)款的60%左右!而這部分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，單個(gè)業(yè)主如何維護(hù)呢?
物業(yè)管理活動(dòng)，則更純粹是單個(gè)業(yè)主(房屋買受人)共同歸集資金聘請(qǐng)專業(yè)商業(yè)公司用于對(duì)物業(yè)的維護(hù)、保養(yǎng)，以及對(duì)居民的服務(wù)，使物業(yè)在安全、穩(wěn)定、舒適的情況下運(yùn)行，保障使用人的居住環(huán)境，保障物業(yè)的價(jià)值。物業(yè)管理活動(dòng)幾乎全部是在公共區(qū)域內(nèi)進(jìn)行，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共活動(dòng)，業(yè)主交納的物業(yè)管理費(fèi)，100%的用于該項(xiàng)活動(dòng)，而物業(yè)管理企業(yè)在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的侵權(quán)，則表現(xiàn)在不按物業(yè)管理服務(wù)合同規(guī)定的責(zé)任義務(wù)進(jìn)行工作，但仍然向所有的合同簽約人(全體業(yè)主)按合同價(jià)格收取費(fèi)用。
業(yè)主拒交銀行按揭款項(xiàng)或者拒交物業(yè)管理費(fèi)，大多是因?yàn)槠洳徽J(rèn)可發(fā)展商在公共設(shè)施建設(shè)中的承諾不兌現(xiàn)和公共區(qū)域的物業(yè)管理質(zhì)量導(dǎo)致的。其實(shí)是一種主動(dòng)的抗辯行為，就是有些人所稱為“先履行抗辯權(quán)”的一種活動(dòng)。盡管我也認(rèn)為欠交銀行按揭款的對(duì)抗主體是銀行而不是發(fā)展商，拒交物業(yè)管理費(fèi)的對(duì)抗主體不是物業(yè)管理企業(yè)而是業(yè)主大會(huì)，也正因?yàn)槿绱吮貙?dǎo)致業(yè)主欠費(fèi)案件大多以敗訴告終。
但是，我們必須看到，一個(gè)和諧社會(huì)，必須有足夠有效、經(jīng)濟(jì)、可操作的權(quán)利救濟(jì)渠道，特別是個(gè)體對(duì)一個(gè)侵害包括其自身權(quán)益份額在內(nèi)的侵權(quán)活動(dòng)的維權(quán)渠道。否則，當(dāng)維權(quán)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于侵權(quán)者獲得的利益時(shí)，權(quán)利被侵害則成必然。人大立法違法與否，只能指望那些人的素質(zhì)，而公民中的專家則無(wú)法對(duì)立法決議提出任何違憲指控，盡管這些立法可能實(shí)際上侵害了憲法(全民)利益，有該公民的十三13億分之一的份額。這種抗辯，已經(jīng)實(shí)際上不是利益團(tuán)體之間的利益沖突。而我國(guó)治國(guó)從軍隊(duì)主導(dǎo)、行政主導(dǎo)、行政立法、專家立法的歷史沿革，都是建立在國(guó)民是阿斗、國(guó)民是羊群的基礎(chǔ)上。而國(guó)民是公民，則應(yīng)該是我國(guó)依法治國(guó)的基礎(chǔ)。當(dāng)國(guó)家財(cái)產(chǎn)屬于皇帝或某個(gè)利益集團(tuán)的時(shí)候，國(guó)民是臣民，沒(méi)有立法權(quán)利;當(dāng)國(guó)家財(cái)產(chǎn)屬于全民的時(shí)候，國(guó)民是公民，不但有立法權(quán)利，也應(yīng)該有質(zhì)疑代議制民主制度下產(chǎn)生的法律的合法性的權(quán)利。即單個(gè)公民有權(quán)對(duì)侵害全民利益的行為(包括立法活動(dòng))主張救濟(jì)的權(quán)利。而這個(gè)權(quán)利，我們現(xiàn)在還沒(méi)有依法建立起來(lái)。
但是今天，我們有機(jī)會(huì)在物權(quán)層面討論社區(qū)“公民”(共有財(cái)產(chǎn)的擁有者)如何以單個(gè)身份，去抗辯那些違反公共利益的行為(包括具體行為和業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)制定的社區(qū)制度等)的途徑和辦法。從而嘗試在局部領(lǐng)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)公民的公益性權(quán)利(違憲審查、公益訴訟等)。
而當(dāng)前法律規(guī)定的業(yè)主大會(huì)，似乎是“完美”的民主制度架構(gòu)，似乎是法定、唯一的業(yè)主維護(hù)公共權(quán)利的途徑，可好看不中用!
我們必須了解，業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求改變現(xiàn)狀時(shí)所起到的作用是巨大的。其民主、低效率、高成本等先天特征，必然使其決策具有最大的參與性和穩(wěn)定性，決策者們也將為這種決策承擔(dān)后果。從而我們看到在這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)是有效的和有利的。
但是，當(dāng)業(yè)主大會(huì)，作為權(quán)利人集體要求維持現(xiàn)狀時(shí)，其民主、低效率、高成本的先天特征，就使得維持現(xiàn)狀的成本奇高，對(duì)相對(duì)較小的從內(nèi)部或外來(lái)侵權(quán)行為，用業(yè)主大會(huì)的方式來(lái)維權(quán)，就是“拳頭打跳蚤”。這些逐步改變現(xiàn)狀的侵權(quán)過(guò)程是緩慢的、相對(duì)微小的，但是持久的，是致命的(清靜明湖小區(qū)電梯中的地毯，已經(jīng)跑到了另外一個(gè)項(xiàng)目的電梯中了，因?yàn)橛凶衷谏厦?。也就是說(shuō)對(duì)物業(yè)的管理保養(yǎng)不善，對(duì)物業(yè)的壽命和價(jià)值將有致命的影響。待多年后造成嚴(yán)重后果，業(yè)主大會(huì)再來(lái)維權(quán)，損失就是無(wú)法挽回的了!如果業(yè)主們不想改變現(xiàn)狀，僅僅是想維持現(xiàn)狀，有了低成本的救濟(jì)手段，業(yè)主大會(huì)存不存在也無(wú)妨。
比如，本來(lái)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該維持并保障物業(yè)管理合同中其應(yīng)盡的物業(yè)管理、養(yǎng)護(hù)責(zé)任和義務(wù)。可是物業(yè)管理企業(yè)在公共管理活動(dòng)中的懈怠、不作為，甚至在賬目上做手腳時(shí)。這難道也要業(yè)主大會(huì)決議才能救濟(jì)?!
比如，物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商對(duì)社區(qū)局部進(jìn)行改造，在單個(gè)業(yè)主沒(méi)有訴訟主體的愚蠢法律制度下，非要業(yè)主大會(huì)決議才能訴訟和救濟(jì)?有人可能說(shuō)：還有國(guó)家的行政管理嘛。恰恰是這種沒(méi)有人民監(jiān)督的行政體制，導(dǎo)致了物業(yè)公司可以用金錢搞定政府，可以“符合行政審批程序”的理由不經(jīng)權(quán)利人同意就大膽的侵權(quán)!
比如，當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)侵害共有物業(yè)管理權(quán)利時(shí)，業(yè)委會(huì)拒不履行訴訟物業(yè)管理公司的責(zé)任(對(duì)物業(yè)管理公司是權(quán)利，對(duì)業(yè)主大會(huì)是責(zé)任)，單個(gè)業(yè)主如何能保障最終通過(guò)訴訟業(yè)委會(huì)而起動(dòng)維護(hù)共有財(cái)產(chǎn)的物業(yè)管理權(quán)利呢?!難道也非要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，改選或罷免業(yè)委會(huì)才能解決?!如果業(yè)委會(huì)拒不召開(kāi)業(yè)主大會(huì)呢?“召集業(yè)主大會(huì)”的權(quán)利在業(yè)委會(huì)是《條理》的規(guī)定。且那如果新的一屆業(yè)委會(huì)還不訴訟呢?......。
更有甚者，業(yè)委會(huì)未經(jīng)法定程序的業(yè)主大會(huì)，就私下決定更換物業(yè)管理公司，這種情況下業(yè)委會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)的侵權(quán)行為是相當(dāng)惡劣和嚴(yán)重的，此時(shí)業(yè)主大會(huì)成員(業(yè)主)往往因業(yè)委會(huì)是鄰居而不好意思，盡管這種合同自始無(wú)效，可單個(gè)業(yè)主用不履行這個(gè)無(wú)效合同的“低成本”辦法卻被法院判決無(wú)效，難道非要和業(yè)委會(huì)發(fā)生直面訴訟?這種人際關(guān)系上的高成本，實(shí)事上導(dǎo)致業(yè)委會(huì)違法、侵權(quán)的肆無(wú)忌憚。一個(gè)侵權(quán)行為，無(wú)論如何它都是侵權(quán)行為才對(duì)。總不能因被侵權(quán)人主動(dòng)主張才可能構(gòu)成侵權(quán)，而侵權(quán)人或者第三人因侵權(quán)實(shí)事形成的“理由”向被侵權(quán)人主張權(quán)利時(shí)，被侵權(quán)人抗辯就無(wú)效，侵權(quán)就不是侵權(quán)。這類從簽訂程序上違法但實(shí)體、形式似乎并不違法甚至還可能有“為民”的外衣的合同，實(shí)際上是公權(quán)利人濫用權(quán)利的問(wèn)題，需要我們從物權(quán)的層面嘗試解決它，從而解決國(guó)家權(quán)利被濫用的社會(huì)問(wèn)題。(需要說(shuō)明的是，我代理的朱明锳女士欠交物業(yè)管理費(fèi)案件所遇到的情形，那個(gè)管委會(huì)私下簽署的合同連合同形式上、主體上都不合法)。
說(shuō)來(lái)更可笑，最近發(fā)生的靜源居小區(qū)業(yè)主委員會(huì)訴訟發(fā)展商公共物權(quán)的案件，以不具有訴訟主體資格為由，被終審駁回起訴。我無(wú)奈的告訴大家，從我對(duì)法律的理解，法院的判決是十分正確的。這個(gè)判決結(jié)果，和法院無(wú)關(guān)，而和愚蠢的法律本身有關(guān)。這就又扯回到國(guó)家的立法體制和違憲審查問(wèn)題中去了。
《物業(yè)管理?xiàng)l理》因其出臺(tái)時(shí)上位法《物權(quán)法》的缺失，使得其不得不留下歷史的遺憾：
第十九條 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
也就是說(shuō)，《條理》僅僅是賦予業(yè)主們“物業(yè)管理”的權(quán)利。而公共物權(quán)的權(quán)屬，就只能等待《物權(quán)法》的出臺(tái)了。畢竟我們國(guó)家從49年以后逐步實(shí)現(xiàn)的完全沒(méi)有私有財(cái)產(chǎn)的“理想”社會(huì)，又逐步回歸到有私有財(cái)產(chǎn)且保護(hù)私有財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)、理性的社會(huì)，但被成百上千的個(gè)人購(gòu)買的城市多層公寓類住宅的共有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的歸屬和行使問(wèn)題，無(wú)論是對(duì)舊中國(guó)的司法體制還是對(duì)新中國(guó)的司法體制，都是一個(gè)從來(lái)未涉及的領(lǐng)域。我們暫且需要等待《物權(quán)法》賦予業(yè)主大會(huì)共有財(cái)產(chǎn)物權(quán)主體的法律地位。否則，也就只能是“全體業(yè)主共同”行使(實(shí)際上是無(wú)法行使)權(quán)利了。
我不是個(gè)跟法律較勁的人，我的價(jià)值觀和世界觀不允許我用畢生的精力去為了一個(gè)立法條款而奮斗。說(shuō)到底，我還需要活命。因此，如何利用現(xiàn)有法律最大限度的維護(hù)自己的權(quán)益是我的價(jià)值觀。當(dāng)然，法律本身的問(wèn)題我必須清楚，能說(shuō)就說(shuō)，能改就改，至少絕對(duì)不去撞，自討沒(méi)趣。畢竟法律的鋼性我是無(wú)奈的接受的，我不想拿起武器當(dāng)反政府武裝。其實(shí)，任何人的一生，都會(huì)對(duì)法律有這樣或者那樣的不滿，而努力大多是為了后代。而后代，仍然有他們那個(gè)年代發(fā)生的問(wèn)題和需要修改的法律。因此，以“法律不完善”作為借口，至少是理想化的考慮問(wèn)題，而沒(méi)有在現(xiàn)有法律下解決糾紛的能力的表現(xiàn)。
因此首先我主張，建議立法使得單個(gè)業(yè)主在房屋買賣合同中的公共利益份額的訴訟中，和業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的侵權(quán)活動(dòng)的訴訟中，還有業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)決議、行為的侵權(quán)訴訟中，舉證責(zé)任倒置。
而在立法不能解決這個(gè)問(wèn)題之前。至少我們能夠用合同的辦法，部分實(shí)現(xiàn)這些“少數(shù)人”的權(quán)利。即在物業(yè)管理服務(wù)合同中約定“單個(gè)業(yè)主可以依本合同對(duì)物業(yè)管理企業(yè)提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”;《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中》中約定在一定條件下，一定數(shù)量的“業(yè)主可以在確定的監(jiān)督程序下行召開(kāi)罷免業(yè)委會(huì)某個(gè)或者全部委員和補(bǔ)選、改選業(yè)委會(huì)的業(yè)主大會(huì)，如果能夠依法的程序和形式產(chǎn)生會(huì)議決議，決議有效”，“單個(gè)業(yè)主可以依本《規(guī)則》對(duì)業(yè)委會(huì)的決議和行為提起民事訴訟，且舉證責(zé)任倒置”。
從事發(fā)前的監(jiān)督角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生是必要的，也是目前被廣泛認(rèn)可和考慮的。
從低成本、有效的事發(fā)之后的救濟(jì)角度研究防止被侵權(quán)行為的發(fā)生，更是侵權(quán)者害怕的。所謂“防不勝防”就是這個(gè)道理。而事后救濟(jì)并不僅僅是為了實(shí)現(xiàn)事后救濟(jì)本身，而是通過(guò)不特定人群個(gè)體和低成本的救濟(jì)手段的設(shè)計(jì)，使得侵權(quán)人在侵權(quán)時(shí)無(wú)法對(duì)特定人群行賄以實(shí)施其侵權(quán)行為;對(duì)侵權(quán)行為永遠(yuǎn)有追索力(從知道被侵權(quán)之日起2年)。
有效的事前監(jiān)督和低成本、不特定人群的事后救濟(jì)的制度設(shè)計(jì)，才是構(gòu)建穩(wěn)定制度架構(gòu)和公平權(quán)利博弈的基礎(chǔ)，才是構(gòu)建和諧的制度保障，才是對(duì)民事侵權(quán)活動(dòng)的最大“震懾”和“威脅”。而僅僅靠“法律”條文來(lái)保障公民權(quán)利，不設(shè)計(jì)低成本的權(quán)利救濟(jì)手段，實(shí)際上是遺留在立法者潛意識(shí)中的“法律工具論”在起作用，“違法必糾”，“違法必有人為受害人做主”等思維在作祟。
因此，我們不但要告訴公民社會(huì)，民事活動(dòng)要權(quán)利人自己主張而不再是公訴，同時(shí)也要為社會(huì)設(shè)計(jì)一套利于權(quán)利人主張權(quán)利，對(duì)侵權(quán)人有震懾力的低成本的救濟(jì)途徑，而不僅僅是法律規(guī)定的高處罰條款。否則，法律規(guī)定的高處罰則條款不會(huì)對(duì)侵權(quán)人構(gòu)成任何威脅──被侵權(quán)人無(wú)能力、無(wú)渠道使用這些法律。
謝謝大家。