第一部分：發展商介紹：（規模、質量、信譽、效益、品牌）
一、公司簡介：
廣東珠江投資有限公司，成立于1993年，是多元化經營的綜合性大型企業集團，涉及多個行業，擁有28家全資、控股二級公司。截至2000年，集團的運營資產已達40億元人民幣，凈資產12億元人民幣。在房地產開發方面，珠江企業集團是全國目前唯一開發社區面積達500萬平方米，并且集土地開發、設計、施工、裝潢、物業管理于一體的房地產商，也是國內地產商中集約化程度最高、服務最好的企業之一。
廣州珠江房地產開發有限公司是廣東珠江投資有限公司1995年組建的大型房地產開發企業，2000年11月完成改制規范注冊登記，公司創建定位為廣州市房地產行業內建造高品質適中價格樓盤的大型發展商，樹立“面向普通人、設計優良、注重環保、科技含量高、價格適中”的珠江大眾住宅形象。99年度房地產綜合實力30強企業中排名第八；完成投資20強排名第十；銷售收入20強排名第四；完成稅利20強排名第四。
回首珠江地產漫長而輝煌的發展歷程，我們可以發現，珠江人關于誠信品牌的承諾是以實力強大的后盾和深厚的歷史積淀為基礎的。在過去的十多年中，珠江地產與合生創展聯手，在廣州住宅市場化的進程中，留下了一連串輝煌的腳?。?/p>
1999年，珠江地產被評為廣州房地產開發綜合實力評比３０強企業；
珠江、合生聯袂開發的駿景家園、華景新城分別榮獲廣州十大最受歡迎樓盤；
愉景雅苑榮獲１９９９年廣州市十大明星樓盤最佳規劃設計、建筑風格獎；
20**年在羊城連續打造7個明星樓盤，孜孜不倦的創造著中國住宅業的傳奇神話。
從1993年至今，珠江地產走過了風雨兼程的十年。十年前，珠江畔gg開放大潮中生長出的一個生機勃勃的民營企業，憑借著中國房地產大發展的契機，以其天生的堅韌、誠實與好學，逐漸枝繁葉茂，今天發展足跡遍及廣州、深圳、上海、北京、西安、天津、沈陽……正在形成以廣州、上海、北京為龍頭，面向全國發展的強大勢頭。
二、開發項目介紹：
北京珠江房地產開發有限公司是廣東珠江投資有限公司的全資子公司，于1999年在京注冊成立。1999年，珠江地產帶著成熟的生活方式，務實的產品經驗，也帶著南方特有的“以人為本”的細膩服務，憑借其敏銳的直覺和多年來豐富的地產經驗，揮師進京。經過幾年的磨合與發展，珠江地產聯合合生創展已陸續開發了六大名盤：珠江駿景、珠江國際城、珠江帝景、珠江綠洲、珠江羅馬嘉園、珠江溫泉花園，總開發面積達280公頃，總建筑面積逾340萬平方米。
珠江駿景地處北京南三環木樨園橋西南角，占地20公頃，總建筑面積超過42萬平方米。作為地處第五大商業區的南城著名樓盤，珠江駿景在僅僅一年的時間里，就以其卓爾不群的品質迅速躍升為引導南城地產項目的典范，躋身北京十大熱銷項目之列。現在，作為珠江地產進京的開山之作——南區南國風情社區已全面入住，北區北歐風情社區正在熱銷。
珠江國際城，位于通州區永順鎮，占地2000畝，總建筑面積100萬平米，以極具創新性的花園洋房為主力產品。該項目引進西方先進的居住理念，注重人與自然的交流，環保、健康、以及以網絡信息化為代表的科技應用是小區規劃必不可少的主題。社區內多功能會所、歐洲風情商業休閑街、自然主題公園、學校、托幼、社區巴士等生活配套完備，是北京高品質的大型運動、休閑、居住社區。
珠江溫泉花園地處京北龍脈小湯山，占地1200畝，建筑面積42萬平方米。該項目秉承“讓別墅大眾化”的理念，推出獨棟、雙拼、聯排和公寓四種產品類型。
珠江帝景，位于北京CBD邊緣大望路，占地31公頃，建筑面積90萬平方米，為純正的古典主義風格歐式建筑，是集頂級國際公寓、超豪華酒店、商務公寓、甲級寫字樓，以及歐洲風情商業街于一體的大型建筑群落，為CBD內城市建筑綜合體之經典。
珠江綠洲，位于朝陽區建國路，毗鄰北京第二外國語大學、北京廣播學院，占地25公頃，總建筑面積30萬平方米，南臨通惠河，是緊鄰CBD的第一個大型、高尚親水生態社區。
珠江羅馬嘉園，位于朝陽區青年路，占地21公頃。小區以板塔結合的建筑形式，秉承以人為本的歐式古典主義設計風格，集商務、運動休閑于一體，是緊鄰CBD的高尚居住社區。
經過幾年的發展，在北京的朝陽區、通州區、昌平區、豐臺區，珠江地產旗下項目遍地開花，以其優秀的品質、完美的服務，贏得了京城白領階層的青睞。繼廣州之后，北京成為珠江公司房地產開發業務的主力地區。在北京房地產市場的成功，使珠江品牌的全國之路順利推進，進展迅速。
三、珠江地產經營理念：
“誠信是立業之本，創新乃興業之源，為客戶提供全方位的優質服務飾我們永恒的追求?！?/p>
多年來，珠江地產在締造誠信品牌的道路上，始終秉承以人為本的開發理念，每個項目都緊緊圍繞“好生活，在珠江”的經營核心，一方面在產品上嚴保質量、不斷創新，一方面在服務上，拓展渠道，增加附加價值。
20**年1月1日正式成立的珠江合生會就是以溝通、互惠和權益保障為主旨的非盈利性客戶服務平臺。經過一年多的迅速發展，3000多家商業聯盟的建立；與中國銀行北京分行、北京外企集團就聯名信用卡業務的長期合作；聯合北京外企集團共同創辦的服務于業主與準客戶的“好生活商務服務公司”，使客戶服務在珠江地產真正上升到了房地產開發的戰略高度。與此同時，北京第一家消費者教育學校的建立；專業人士組成、為業主提供置業、裝修系統咨詢的業主顧問團的成立；“陽光系列工程”的實施……這一切腳踏實地的服務舉措，實踐了珠江地產對消費者做出的“好生活，在珠江”的承諾，同時也向地產界，甚至全社會展示了一個經營品牌的開發商，在打造完美生活的同時，如何在產品增值、日常服務、社會資源共享、社區文化以及保障體系等方面為業主帶來更多的生活附加值，從而在中國的房地產開發逐步邁向成熟期的時刻，率先使消費者真正感受到“居住改變生活”的真意。“誠信為立業之本，創新乃興業之源”。珠江地產將繼續秉承誠信、創新的宗旨，以為消費者提供全方位優質服務為永恒的追求，在品牌競爭的時代，向城市運營的目標穩步邁進！
20**年，珠江地產榮獲由北京市消費者協會、北京市房地產開發促進會、北京房地產業協會三方聯合認證的“重合同、守信用”房地產開發企業，同年榮獲北京娛樂信報、北京電視臺、北京人民廣播電臺聯合評選的“首都十大誠信地產企業”榮譽稱號。珠江地產正以卓爾不群的產品品質與人性化的細致服務撼動京城樓市。
第二部分：珠江國際城項目情況介紹：
一、珠江國際城項目基本情況：
類型：聯排、別墅、公寓
銷售許可證：京房售證字（20**）128號
起價：4000元
均價：5000元
項目位置：京通高速山海關方向京哈高速第一個出口，京東駕校內
銷售電話：89595002/03
入住時間：20**年3月
投資商：北京珠江房地產開發有限公司
占地：約2000畝
建筑面積：約100萬㎡
容積率：1左右
綠化率：35%
設備裝修：
結構：短肢剪力墻
外墻：石材、面磚、涂料
采暖：采暖爐獨立供暖
內墻：涂料
門窗：盼盼四防門、鋁合金斷橋雙層中空玻璃
供電：雙路供電
衛生間：科勒、美標
供水：市政
供氣：天然氣入戶
通訊：局域網
廚房：普納廚柜
消防：公共消防栓
二、地理優勢：
通州區扼守北京東大門，由于是京杭大運河的北端，自古就享有“一京二衛(津)三通州”的美譽，但是由于近代運河交通的廢止，通州的交通優勢幾近喪失。隨著通州北京新城區規劃思想的建立，市政設施與城區配套設備的投入必將進一步加大，使通州區的各項投資指標飛速提升，大幅減低區域發展商的社區配套建設成本和市場教育成本，客觀上降低了房價。通州新城區規劃理念將為區域發展商帶來新一輪地產項目的區位優勢，最終達到吸引優質購買人群消費的終極目的，同時拉動通州區內需。
隨著中國復關，WTO的巨大影響已經在我們的身邊慢慢展現出來。境外的房地產開發企業將會大量涌入國內，這必然會加劇目前已趨白熱化的京城房地產市場的競爭。通州區的北京新城區規劃以其廣闊的規劃面積，有利于大型項目、特別是低密度大型樓盤的開發。通州區現有在售項目有27個，高檔項目很少，這樣就為新的項目開發形成了一個有利的競爭態勢，為區域發展商們把握市場、應變市場提供了寶貴的緩沖時間。
北京的地價之高、區位產品之單一，全國聞名。這是由于城區范圍內可開發且地價合理的土地十分稀缺，舊城改造所涉及的巨額拆遷成本，環線的開發格局以及幾大熱點地區的規劃限制，使得級差地價必然存在，新的土地出讓機制下，進行的土地儲備又必然需要巨額的資金投入，這對于普遍資本金不高的國內房地產公司來說是一個嚴峻考驗。
這樣的情況下，發展商在黃金地段開發項目，就必須犧牲一部分產品性能，以降低價格、迎合市場購買力。另外在北京市內有大量的文化古跡，這也對當今房地產的開發建設形成了進一步限制。一系列的問題，使發展商在市區內的開發建設優秀的住宅產品困難重重；而上海、廣州、香港等近代文明城市，高性價比的項目卻有很多，這就造成了北京的輿論界對住宅產品的普遍評價不高。
通州目前的發展態勢，為區域開發商做出真正適合北京人文、氣候的優秀住宅產品提供了可能，同時也將扭轉北京地產界在人們心目中的不良印象，樹立通州區區域發展商自己的品牌形象，加強通州區自身的區域投資環境。
住宅的郊區化現象不是空穴來風，通州新城區規劃的大力貫徹執行，將是本區域發展商難得的歷史發展機遇，同時也給面臨困境的北京房地產業，提供了新的機遇與動力。
三、珠江國際城設計思想：
由澳大利亞五合國際建筑設計集團的設計重點強調了以下設計理念：
1. 近人的空間尺度
建筑的外部構件盡量以精細的劃分和小尺度構件的應用達到親切近人的效果。各種花盆、吊蘭、燈具、木構架形成與人親密對話的界面。
以牌樓為起點，鐘樓為終點的騎樓式商業街則構成游人駐足和休憩的空間。同時通過景觀的
2. 獨特的個性
一個優秀的設計需要具有自己獨創的個性，商業街為整個國際城創造了一個標志。
建筑的尖頂與坡頂使人遠觀時有很強的可識別性。而中觀的拱券與柱廊標志出這一商業街的歐陸情結。建筑的色彩，特別是深褐色的木質與黃白兩色的涂料形成的高反差，突出了活躍、開放的個性。
3. 多元的文化元素
國際城以東西方多元文化的風格為特點，整個建筑外觀既有歐式的輪廓，又不乏東方的細節。以主入口的牌樓為例，乍看是中式的牌坊，但以歐式傳統拱券為主題，輔以中東式的繁復的鐵藝裝飾，而木裝的外表又令人想到日本的鳥居。
4. 現代與古樸的統一
作為21世紀全新的設計，并以中青年消費階層為主，所以大方亮麗的現代風格是必要的。但為避免簡單與乏味，本設計大量采用歐式傳統建筑中的經典符號作為細部。與現代的大型購物中心相比，這樣精巧細膩的建筑手法更具有濃厚的文化氣氛。經歷史積淀的傳統而凝重的美感與現代材料和加工工藝的結合，使這條商業街呈現出既清新又古樸的美。
第三部分、產品創新性——“花園洋房”
一、歷史上的花園洋房：
花園洋房興起于十九世紀中后期的上海。由于上海所處的獨特地理位置，自開埠以來的一個半世紀里，中西方文化在這里交織相映，留下了無數獨具魅力、風格各異的建筑遺產，享有“萬國建筑博覽會”之美譽。
當時的花園洋房，主要滿足官僚、外商、買辦、實業家、藝術家等人群的居住需求?；▓@洋房是有著寬闊的草坪、綠樹環繞的浪漫迷人的宅邸，許多以大理石雕像或噴泉為花園的中心，一些高級的洋房還建有網球場、游泳池，以顯示宅邸的豪華。昔日上海繁華的淮海路、新華路沿線路段花園洋房較多。這些住宅有法國式、西班牙式、挪威式、英國鄉村別墅式等，舒適別致，色彩柔和，可謂千姿百態、高雅氣派。由于這些建筑均服務于一群特殊的人群，位于租界內環境良好的地理位置，人們習慣地把這些曾經見證過大上海十里洋場、花花世界盛衰榮辱的花園式住宅稱為花園洋房。
今天，人們走進這類花園洋房，依然會感受到它無限的藝術魅力和勃勃的生機，欣賞這樣的建筑，猶如欣賞一件件藝術珍品。雖然歲月流逝，但那無法掩飾的豪華，那隱隱透露的神秘，卻清晰可辨，不由使你聯想起房屋主人不同尋常的生命歷程和那段風云跌宕的滄桑歲月。
二、花園洋房現代版
產品描述：有文化氣息的房子——中西結合的規劃理念 多元的建筑文化符號
會開花的房子——有機建筑 如細胞衍生般的景觀綠化
會呼吸的房子——環保、生態與科技應用
有創造力的房子——前庭后院、陽光花房、屋頂露臺DIY庭院文化
善變的房子——絕妙戶型 彈性設計
※低密生動的有機建筑——花園洋房是townhouse的一種升級產品，其面積沒有別墅那么大，但更突出了產品的精致性。建筑外觀高低錯落，疏密有序，運用建材的多變，體現不同的質感，讓人賞心悅目。在綠化方面實現了從平面到立體的飛躍，使家在自然中，人在花香中。在空間布局上更為合理、科學，如客廳與飯廳的小錯層設計，主臥與客臥之間的分層設計等，既體現出了豐富的空間感，又保證了主人生活的私密?；▓@洋房完全是以人為本的更加適合中國人居住的人性化舒適建筑。
※自然生態的人居環境——花園洋房更講究自然與生活的互滲透包涵。社區結合自然地貌做了相當比例的水系，大大增強了小區的靈動性，同時在整個社區地面鋪設了一層環保磚，每到下雨，部分水通過磚層滲透到地下，起到保護地下水的作用，而另一部分水會被儲存起來，作為灌溉小區內的花草用水。每戶的私有庭院與社區園林相互融合，更有特別設計的陽光花房，真正做到將自然引入室內，使室內、室外、社區都融自然為一體，形成人居自然生態的有機循環。
※和諧友善的鄰里關系——花園洋房的低密度設計（容積率1左右），既不象別墅那樣過于疏遠，又具有相當的安全與私密性。庭院式的共融空間，合適的距離，營造出開放親和互動的鄰里空間，讓從高樓搬進花園洋房居住的人們重新找回了久違的睦鄰友善。
※情趣精致的生活享受—-整個花園洋房社區不僅擁有各種完善的休閑配套設施，更在精神層面為居住者奠定了其他完美的物質基礎。大面積的綠地供居者游樂，同時有“空中花園”、水系等景觀穿插其間；更有只有在四合院子方能見到的石榴樹、魚缸、鳥籠等，突出了社區的情趣與精致。同時，國際標準的運動會所、商業街、撒野公園、個性酒吧等場所的建設，讓居住者能真正把玩生活、品位生活、享受生活。
※務實進取的生活態度——作為選擇花園洋房的高素質人群，他們熱愛生活，懂得生活，積極樂觀，對人生有積極的目標與追求。他們腳踏實地，更加務實的生活態度，使得花園洋房這一產品更與之匹配。特別是板樓洋房的戶型設計，可謂是戶型的空間革命，完全實現了有限空間的最大利用與享受，錯層空間的設計，表現出了豐富的變化空間；每戶均有的帶陽光花房的彈性空間，既可作為透明會客廳，亦是自然在室內的延續。這一切都特別符合這一消費人群的需求。
三、花園洋房新舊之比較：
※受眾變化：少數人的 大眾化的
※品質變化：現代科技與設計理念的融入
※文化立場的變化：完全西化 洋為中用 中西兼容
※定位的變化：市中心的奢侈品 郊區化的生態產品
※景
※私人產品 商業化、品牌化
四、花園洋房與今天市場其他產品之比較：
※介于高密住宅與別墅之間的TOWNHOUSE升級產品
※住宅郊區化發展階段的市場必然產品
（起始階段的代表產品是別墅、TOWNHOUSE，是少數人的產品大型經濟適用房居住區是政府行為，而不是市場行為。）
※將生態、環保觀念融入建筑規劃細節
（高密度住宅為追求容積率，忽視生態與環保，別墅、townhouse產品由于用地奢侈，忽略細節經濟）
※高檔、獨立的商業配套與文化配套
（高密度郊區化住宅具有獨立的商業配套與文化配套，別墅、townhouse產品一般不具備大規模獨立配套）
※高品質服務與品牌優勢
（這是其倡導者——珠江地產所賦予的獨特優勢）
五、“花園洋房”產品戶型創新簡要說明
1、疊拼戶型特點
獨創樓上樓下各戶均有私家小院的設計手法，采用南北入戶的辦法在底層修建小院，從而實現各戶均有家庭庭院的夢想，使居住在這里的每個人都可以充分享受耕植的樂趣。
C戶型中采用錯層設計，不僅使餐廳、會客、臥室等生活功能自然分開，更主要的是打破了一般樓梯跑兩跑上一層的傳統做法，采用每跑一跑樓梯就能進入一個完全不同的生活空間的設計手法，為躍層住戶創造出了更加豐富的居住空間，同時也使室內上樓成為一件更輕松的事。
2、多層戶型特點
“陽光花房”是這種戶型的主要特征。這里每戶都擁有的一片朝南的綠色庭院，一個空中花園。她不是一個滿是花盆的陽臺，而是一個覆土的可以進行栽植的小院，在這里可以養花、聽鳥、喝茶、吃飯，而且她還保持著絕對的私密性。這種空中花園每層每戶都有，她是直接把自然引進樓房的一種創新。
3、居室空間特點
國際城各戶型在功能設計中都對家具尺寸及布置進行了深入研究，以市場上最大量的家具尺寸規格作為設計依據，由此做到每個房間都可以使客戶自由隨意布置，更主要的是還在靈活布置的情況下避免了面積浪費。
第四部分：珠江國際城的營銷思路——“新洋屋運動”
一、珠江國際城倡導的 “新洋屋運動”是什么？
這是一場為白領階層全面提升生活品質、豐富人生享受而實施的生活變革。低密生動的有機建筑、自然生態的人居環境、和諧友善的鄰里關系、情趣精致的生活享受、務實進取的生活態度，是新洋屋運動所倡導的核心標準，也力求以此標準為基礎，為消費者所帶來更多的生活利益。
它的核心載體是花園洋房；
它的必要支撐是車輪文化；
它的思考方式是開放的、兼容的；
它的文化理念是中西合璧的；
它的生活方式是運動的、健康的、休閑的。
二、新洋屋運動的五個一：
創新一種產品：花園洋房
提供一種服務模式：管家式物業服務
倡導一種生活方式：運動、健康、休閑的生活方式
營造一種新文化：中西合璧的國際多元文化
提升一個地產品牌：誠信經營、不斷創新的珠江品牌
三、新洋屋運動的出發點
新洋屋運動是根據整個中國住宅發展的情況闡述的一個新的居住文化論點，并希望通過這場所謂的運動進一步提升中國人的居住理念。今天，中國人物質上已經開始富足起來，精神上的豐富，具體到對居住的合理性、健康性、住宅的理性消費的探討，在目前這種狀態下是非常有必要的。
新洋屋只是一個口號，它源于上海老的洋房。中國國際交流之先是在上海開始的，上海在上個世紀三十年代西方文化盛行，具體到建筑文化，至今在外灘、衡山路、建國路依然可見“花園洋房”的美麗身影。在當時人們叫它洋房，因為這種住宅由外國人建造、外國人居住，并且大部分是完全的西式風格?，F在我們再來回顧，依然會在這些建筑中發現智慧的閃光。中國文化是包容性很強的文明，古往今來一直在不斷引進世界其他先進文化理念的同時，不斷發展壯大。這次新洋屋運動，旨在通過對上海老的花園洋房的思考，在二十一世紀的信息社會，汽車進入家庭、物質基礎極大豐富的市場前提下，引進國外先進的居住文化，讓北京人住得更好，這是新洋屋運動的出發點。
四、新洋屋運動的市場基礎
今天我們提出的新洋屋是市場基礎上應運而生的。聚居城市幾十年，人們已經厭倦了壓縮餅干似的生活，渴望有更舒展的空間、活躍的思維；其次，聚居城市已久的人們，經常會奢望帶著青草香的空氣，奢望有一小塊園地重拾土地帶給自己兒時的靈感。人們的需求開始蘇醒，一種能夠滿足居住享受，又符合健康、休閑標準的住宅開始成為市場的走向。
新洋屋依賴汽車文化，或者汽車文明的支持。汽車在中國很早就有，上個世紀三十年代老洋屋進入中國的時候就已經有了汽車，但是由于當時國家國力和市政建設不能支持汽車普及，因而沒有完整的汽車文化影響中國。今天，中國gg開放二十多年的成就，生活水平和市政建設的長足發展，為汽車真正進入家庭提供了可能。隨著汽車時代的到來，人們的交往方式、購物習慣發生了很大變化，人們的距離感也開始用時間來衡量。這樣必然的帶來了居住方式的變化，中國人有了充足的條件擺脫距離的束縛，去追求更健康、更積極的居住方式。把居住、工作和生活安排得更好，這也正是我們新洋屋運動想達到的目標。
五、新洋屋運動的物質載體
任何論壇，任何思潮離開物質的基礎都沒法生存并持久發展，沒法持久成為人們關注的一種觀念。新洋屋運動的物質載體就是“花園洋房”?！盎▓@洋房”的創新性在于，它具有別墅的全部功能，在功能尺度上應該說更加精細，不會像別墅那么奢侈豪華，顯示身份和身價，“花園洋房”的功能設計標準兼顧了享受性與經濟性的統一。它擁有私家的停車位、專屬的花園，功能細分得每一部分空間都是接近合理，不會浪費空間，不會浪費消費者的一分錢。這就是“花園洋房”的設計理念之一：以別墅的功能尺度，創造更合理、更精確的空間享受。
外立面的設計上，“花園洋房”采取多元建筑符號，在建筑細節上，處處體現西式風格；在外立面選取的裝飾材質上看，木材、鐵藝的大量應用，在自然、返樸歸真中透露出藝術的氣息；外立面以菊黃、深紅與淺棕為主色調，調制出溫和、休閑、居家的溫暖氣息。
“花園洋房”產品的戶型設計，更是充分體現了人本風格，這不僅是老式洋房無法比擬的，更使眾多當代建筑形式望塵莫及。珠江國際城的新風戶型，南北通透，戶戶朝陽，在室內引入共享空間和流動空間概念，實現瞬間換氣，帶來清新舒爽、富有變化的空間感受。同時，獨特的彈性陽光花房設計，增加居住者的選擇度，預留足夠的空間，將美麗的自然景觀延伸入室，使鮮花綠草的清香在家中輕輕漫延，還可作為主人的透明會客廳，在陽光下、花香中與親朋好友促膝而談。
新式“花園洋房”在景觀設計上跟老的花園洋房最大的差異就在于前者更體現交流性。老式“花園洋房”都是封閉或者半封閉的景觀，只供居住在洋房里面的少數人觀賞。今天，景觀的作用不僅在于其欣賞性、美化性，更附加了小區內鄰里間交流和溝通的功能，庭院景觀、廣場景觀都為此提供了良好的契機，在這里人們的社會性體現的更加充分。
六、新洋屋的產品創新性
“新洋屋”的倡導者——珠江地產是一個有著10多年房地產開發經驗的地產企業，在公司創立之初就以打造房地產優質品牌企業為目標，因此在10多年的生產實踐中，從未停止對房地產市場現狀及走向的分析與研究。這些先期工作，使得珠江地產對中國房地產市場和國家的政策走向有著比較深入的認識與理解，堅信不斷優化產品模式是企業發展的金科玉律。因此，珠江地產企業經營理念之中有兩句最突出的表述，一句是“誠信是立業之本”，一句是“創新乃興業之源”。而誠信與創新的落腳點都在于產品?！靶卵笪荨碑a品，作為一種在多年市場積淀基礎上，科技創新是產品創新的直接促成因素之一。
首先，珠江國際城“新洋屋產品”對花園問題的解決，較townhouse等低密度產品有了更高的改善。
以往的疊拼產品雖然上有天、下有地，但是上層住戶只能享受露臺，且必須通過共用樓梯入戶，無法實現花園洋房的均好性。而珠江國際城的“新洋屋”產品被定位為“花園洋房”。“花園洋房”的必備條件是每一戶均獨門獨戶，并必須具有獨自享有的私家花園、私家車位，以體現主人的生活品質，以及由產品品質帶來的休閑生活方式。
澳洲五合國際的設計師特別為珠江國際城的疊拼產品，量體設計了上下兩套住宅主入口南北分開，互不交叉的設計。這種設計使南北花園分別屬于上下兩戶人家，有效解決了上戶人家獨門獨戶、獨享私家花園、專屬車位的問題，還確保了高檔住宅的私密性原則。
另外，在國際城還設計了平層洋房產品。平層洋房電梯直接入戶，與疊拼花園洋房相比只有戶型大小的區別，不存在品質上的區別。那么，平層洋房的“花園”如何解決呢？
設計方在戶型設計上開拓思路，設計出了具有彈性功能的“陽光花房”?！瓣柟饣ǚ俊币话闩c起居室、陽臺與入戶電梯間相連，通過起居室與電梯間都可直接進入，面積十幾平米到二十幾平米不等，大面積的中空玻璃立面，五面采光?！瓣柟饣ǚ俊奔瓤梢詫崿F北京人四季有花的室內庭院理想，又具有彈性功能，是主人會客、休閑的理想空間，為住宅產品增加了更多功能，帶來更大的享受價值。
其次，珠江國際城設計獨特的雨洪利用系統，書寫了郊區生態化住宅發展的更高可能。
珠江國際城地處通州區永順鎮，占地2000畝，總建筑面積逾100平米。在進行這樣大的一個小區的污水處理系統的設計時，為了避免管線越來越多造成的資源浪費，解決地下水分布不均的問題，從而減少政府對干流河流防洪措施的投資，珠江國際城借助小區的低洼地勢，規劃設計了小區宜人的小氣候。
首先，在地面大量種植植被，涵養水源；地磚的選擇，預先考慮了其滲水性的優劣；在地下，設計了雨洪利用系統，使自然降水得以在小區保存，循環利用。
雨洪利用技術是針對開發建設區域內的屋頂、道路、庭院、廣場、綠地等，不同下墊面所產生的降雨徑流，采取相應的措施，或收集利用，或滲入地下，以達到充分利用雨水資源、提高環境自凈能力、改善園區生態環境、減少外排流量、減輕區域防洪壓力的目的，寓資源利用于災害防范之中的系統工程。通過雨洪利用設施建設，不增加建設項目所在區域內降水徑流系數、嚴格控制入河排水量的增加。
以道路鋪裝地面為例：鋪裝路面應全部采用透水性地面；面層、找平層、墊層的透水系數必須大于0.5mm/s；鋪裝地面要高于周圍綠地5~
10cm，并坡向綠地。通過以上技術處理，道路鋪裝層可以達到35——42毫米的蓄水量，雨水排空時間為5——6小時，24內可消納降雨量140——168mm，可以輕松承受10年一遇的降雨。除了雨洪利用系統外，珠江國際城同時在總體規劃上進行了獨特的圍合式設計，小區西部與北部是6.5層以上的平層住宅，中部與東南部為依地勢高低錯落的4.5層錯層與聯排產品，冬季有效阻隔了西北來的冷干氣流，內部的暖濕氣流循環疏導，使小區擁有了良好的生態環境。
在戶型設計的創新性上，關于珠江國際城C2戶型的設計，中國建筑設計研究院的副總建筑師開彥先生概括得最為貼切：“C2戶型以最經濟的空間利用，實現了別墅的全部享受功能。”這句戶也可以理解為：C2戶型可以使消費者花最少的錢，享受到別墅的產品品質與生活品質。
有天有地的C2戶型，擁有屋頂露臺、私家花園和車位；在房屋入口外特別設計了置于戶外的壁掛爐空間，增加了安全性；房門入口處的工人房，承擔了別墅產品中門房的功能；主臥、客臥錯層設計，增加了主人的私密性和尊貴感。而該戶型的總面積為200.53平米，總價卻不高于100萬。
七、新洋屋運動的精神體現
學者們將西方文化形象的稱為“海洋文化”，它的特點是開放性、包容性、交流性，對陽光充滿喜愛。正是這種文化特質，使西方在近代幾百年的時間里，有可能迅速發展，從而在某些方面超越中華民族的所謂內陸文化。其實，前面說起過，中國綿延幾千年的內陸文化也并非是關起門來自然形成的，中間也數次接受外來文化，從而得以提升、發展。具體到住宅文化同樣如此，只有吸納，才有完善，只有注入新鮮血液，才有活力，才會發展?！靶卵笪葸\動”正是在開放、兼容的基礎上產生的，“新洋屋運動”的深層精神也正是開放精神。
上海最早的花園洋房的興起，是源于上海商務活動的繁忙。大量國外的商人和學者進入中國以后，洋房也隨之而來。中國進入二十一世紀以后，經濟迅速繁榮，社會生活也日益呈現多樣化趨勢，人們的觀念靈動而進步，對生活的認識更加人本，于是運動、健康、積極的生活方式，在住宅領域業已成為必備的標準。
說到健康，今天的意義更加廣泛了，在住宅建設上的體現首先會在整個產品設計里控制容積率，容積率絕對控制在1.5以下。只有適當的容積率，才能保證充分陽光、綠地、自由的空間和各種各樣交流的空間，這個就是健康的生活方式。
再一個是積極的生活方式。都市人有的時候時很矛盾的，一方面我們每天在高節奏生活里面，感覺到困倦，渴望度假，渴望逃離；但是一旦離開都市，又開始懷念它的豐富、它的節奏快，它的人與人之間的交流?？梢钥隙ǖ恼f，我們離不開它。我們是否有機會實踐這樣一種積極的生活方式，即在CBD工作，有成就，有事業發展，又可以好好地善待自己，每天能夠讓自己擁有度假般的健康心理，有運動的場所和興趣，有足夠的外部條件，創造與家人、鄰里交流的空間。我想是可以的。在珠江國際城創造的新式“花園洋房”里，便捷的交通、人性的設計、足夠的運動交流空間，為積極的生活創造了充足的物質條件。
對新洋屋乃至整個郊區住宅都有關鍵意義的問題是如何解決社區人文生態問題。人文生態圈分為三個環：一是滿足親情需求。雖然現在購房主力是年輕人，但是年輕人有老也會有小，BOBO終歸會還原成中國人；二是滿足友情需求，現在會所往往大而單調，親和力和區別性都不夠；三是滿足人情需求，也即是新型街坊。學校、醫院、娛樂、運動，這些都可以花錢解決，但由于規劃時缺乏有機體的思想，大多數郊區住宅有了這些還是象兵營而不象街坊。那么，珠江國際城是如何解決的呢？
人文生態圈無法也不應該模式化，但可以模塊化。在這方面珠江國際城有三點給了學者們很大啟發：一是疊拼通過獨立入口和獨立花園解決了私密性差的問題，同時增加了鄰里互動空間。在這一點上，其人文生態性能就優于普通TOWNHOUSE；二是歐洲商業街的規劃注重引進有特色的域外商業文化和業態，不光部分解決了郊區住宅有HOUSE沒有TOWN的流弊，還使社區與社會的交流有了平臺和事件；三是擁有5000多平方米的運動會所，除了有器械健身房、健身操房、乒乓球室、臺球室、室內游泳池、閱覽室、桑拿浴及美容美發廳等常規設施外，還設有攀巖、小型室內籃球、飛鏢、沙狐球、壁球等活動場所。現在每個周末，我們都組織已簽約客戶和準業主到會所免費運動、娛樂，在初始階段就有意識的為他們創造未來鄰里溝通、交流的機會，引導他們選擇休閑、健康的生活方式。這使得三大需求都能夠實現有機滿足。
八、新洋屋運動的地域背景
花園洋房之所以首先出現在通州是由通州獨特的地理位置和顯著的文化特征決定的。通州是座古老的城市，是古運河的源頭，是長安街東端延長線的終端。說到中國，人家知道北京，說到北京，人家知道長安街，知道古運河，可見通州的地位應該說是顯而易見的。
今天，拿起北京地圖您就會看到通州與市中心一路相連、相依相附的特殊關系。通州便捷的交通，優質的環境資源，良好的人文環境，正適合實現“新洋屋運動”的居住理想。
據悉，最近北京市規劃委正在進行規劃調整，這些調整也將給通州帶來巨大的利好，通州將建設成為北京的三大商業中心之一。北京城現在是單中心的設計，按照國際都市的規劃標準來
看，存在一定弊端和隱患。為了解決這些問題，北京將來除了市中心以外，還要在通州建一個是行政管理中心，在大興建設產業轉移和人口居住的中心，還有一個以休閑、體育、國際交往為主題的中心，在奧運村，三大中心來解決商業配套的問題。這樣的話，通州的城市規劃前景是非常美好的。伴隨通州的發展，我們選中它來實踐新的居住理想，將來我們可能會在吸收西方建筑的同時，做更多的延展，把四合院引入到我們的后期產品中，甚至把上海新天地引入到我們產品中去，我們會分區進行規劃，使珠江國際城最終以中國的特色實現真正的國際化，將它建設成為百年不衰的建筑群，這才是新洋屋運動的終極目標。
第五部分：珠江國際城的營銷推廣策略
※珠江國際城項目SWOT分析：
優勢：
一梯兩戶，智能通力電梯直接入戶，電梯門即戶門；
屋內有通透的陽光花房——是業主室內的專屬庭院；
錯層戶型設計——分區更明確，增加生活情趣；
前期已購客戶對珠江品牌非常認可；
6-8層低板設計；
是通州區首個花園洋房產品；
劣勢：
距離市區略遠，作為第一居所的交通成本較高；
項目周邊大市政環境正處于逐步改善階段，需要時間改變區域低價預期心理；
工程形象進展無法配合銷售；
前期宣傳主要側重疊拼產品，對平層產品宣傳不足；
項目單價尚可，但由于戶型面積偏大，導致總價偏高，客戶接受有一定困難；
威脅：
由于輕軌修通，通州項目層出不窮，競爭壓力較大；
周邊環境相對于競品和通州其他產品略顯不足，容易導致客戶對未來生活缺乏信心；
同質競爭樓盤集中，性價比的優勢喪失；
機會：
項目所在的永順鎮是通州區未來發展的重點區域，未來發展前景預期較好；
根據市政規劃，通州區有望成為北京市重點規劃的三個中之一的行政中心；
作為距離CBD最近的區域，本區域將建立服務于CBD地區的商貿金融中心，將帶來大量的就業人口；
※目標客群定位：
客戶年齡：30——45歲為置業主流
客戶職業:主要為從事傳媒業、服務業、商貿、政府公職、科研等人群
客戶特征描述:
新生代----對健康尤為重視以及汽車已相當普及的白領階層
工作地點:主要分布依次為朝陽區40%、西城區33%、東城區13%,
其中:
· 朝陽區：以職業經理人為主，其次為私營業主和高級技術人員
· 西城區：以私營業主為主，其他為公務員和職業經理人
· 東城區：私營業主和技術人員各半
置業目的：自住型客戶占83%，第二居所型客戶占17%
※目標消費群分析：
收入狀況：屬于中等偏下收入的白領階層，但手中有一定的積蓄
客戶心理描述：追求生活情調，崇尚享受生活，具有一定的浪漫主義色彩
消費觀：愿意為滿足更高精神層面的享受而付出，注重產品的附加值
職業分布：小資白領、自由職業者、小業主
※推廣策略：
電梯洋房——享受準別墅生活
—— 公寓也別墅
——享有二次人生
※本案產品定位：
項目功能定位：具有自然生態特色的低密度純居住社區
項目特色定位：準別墅的居住享受
項目形象定位：自然、自在、閑適
目標市場定位：追求生活享受，具有一定浪漫色彩的白領階層
項目核心推廣定位：新洋屋運動
新 ---〉產品建議
屋 ---〉賣場營造、樣板間布置、銷售工具
運 ---〉廣告傳播、新聞炒作
動 ---〉公關活動
※廣告策略：
硬 廣 告 推廣產品，吸引目標客群；
軟性廣告 推廣“新洋屋運動”的生活方式；
活 動 在吸引客群到現場的同時，體驗“洋屋運動”倡導的新生活
第六部分：珠江國際城項目銷售業績及所獲獎項
※珠江國際城年內開工、年內銷售，截至十月一期“花園洋房”全部售磬。
※20**年，珠江國際城建筑設計榮獲建設部住宅產業化促進中心20**中國住宅創新奪標住宅設計示范樓盤稱號。
篇2：酒店營銷部案例:推薦真正適合客人產品
酒店營銷部案例：推薦真正適合客人的產品
參加了本月19-20日酒店組織的外訓，由林有田博士主講的銷售心理課“業績為王-顛峰銷售心理學”。這次培訓發人深省，使我更深一步地了解到如何提高我們的業績、如何提高我們自己。
為什么一些對我們酒店有潛在意向的客戶，最后卻選擇了別的酒店？有很多服務好的酒店可供選擇，顧客為什么會選擇我們酒店？如果沒有仔細分析，我們在推銷過程當中將會遇到很大的困難。
在向客人推薦酒店和服務的時候，我們要怎樣做才能使他百分之百的接受呢？第一是要找到顧客購買產品的關鍵點，“顧客需要的是什么”就是關鍵。我們酒店的特色很多，可能只有一項對他來說是最重要的，那就掌握那個最重要的關鍵點，反復提及他購買的關鍵點。這樣說服顧客的機率就提高了。第二是推薦合適的產品給客人。當然并不是好的、貴的就適合客人，有時候并不是推銷世界最棒的產品，就一定會成功。
我們酒店的三號會議室是會議中心最貴、最好、最大的，預定率也是最高的。會議室使用高峰時段經常出現幾位客人同時預定三號會議室的情況，這時候，我們往往只能無奈的推掉一些客人的預定，趕走了來到“家門口”的客人。
**年1月的某天，我接到一家電子公司打來的電話，客人表明需要預定1月中旬一天的三號會議室，我接到電話后趕緊查詢了那天三號會議室的預定情況，發現那天三號會議室已經被定。按照往常的情況，我只能告知客人三號會議室已被預定，而客人通常便會選擇其他酒店。這時候外訓帶給我了啟示，我們要推薦合適的產品給客人。我立即聯系兩家公司，分別詢問他們召開會議的人數。果然，其中有一家公司的會議人數只有20人，而三號會議室最少可容納120人，我馬上給這家公司的聯系人打電話向其說明情況，并為其介紹我們的四號會議室，客人聽說四號會議室的價格更加便宜，爽快的就答應了我的請求。通過幾次簡單的交涉，我就成功的挽留住了一位客人，間接為酒店帶來了可觀的收益。
從此以后，我在平時的銷售工作中都盡力讓客戶知道最適合他們的產品是什么，而向其推薦最適合他們產品的時候往往都能取得成功。推薦合適的產品給客人，這句話從此深深的印在我腦海中，也用在我實際的工作中。
點評：
盲目地追求利益最大化常常導致客源減少、聲譽下降等嚴重后果，案例中的“我”運用所學的銷售知識：“向客人推薦最合適的產品”，達到了既留住客源，又使酒店利益最大化的目的。由此告訴我們，不是片面地想著從客戶身上賺取更多的錢，而是時刻為客戶著想，為其出謀劃策，推薦真正適合他們的產品，這是一個優秀的銷售人員所應該具備的品質。愿這種品質能深入恒豐每個人的心中，從而贏得客人的信任，不斷培育酒店的忠實客戶！
撰寫：營銷部 z點評：營銷部
篇3：酒店營銷部案例:過路風景
酒店營銷部案例：過路風景
每天處在空調很足的辦公室里，人就好像置身于巨大的水缸中，覺得清涼也覺得氣悶和怠惰；又好像變成畫紙上布滿色彩的靜物，有色彩也有形體，可總是有點僵，那抹暗淡的紅隨體內鮮活的水分一點點揮發。可身邊不經意的變化，讓我的思緒躍動開來。
經總經室批示，將每月本部團體提成中營銷總監那一部分的提成做為公共基金，用于獎勵本部個人業績突出及為部門取得榮譽值得全體成員學習的同事，以此激發同事們的工作熱情?？偙O無私的奉獻如同一聲春雨喚醒了一些還在沉思的春筍，大家都被總監的付出打動，部門的工作積極性得到了較大的提高：你看每天辦公室的電話聲此起彼伏，一間諾大的辦公室也就我們幾個該留守的人員在奮進，銷售人員為贏得客戶忙里忙外，月餅開售沒幾天就全部售空。
也許有人會留意，布草房貼出了"您、幸苦了！"幾個醒目的大字，咋一看，沒有什么感覺，但細想，有一種觸動抵達心房。就像魚在四周密合的水空間里游動，魚是自由的，但它總是朝著有空氣的地方游去。當你每天在公司辛勤工作的時候，能有人關注你，并為你的付出道聲辛苦，你的疲頓的心情不是多了一份魚類抒寫的自由和閑適呢？
正如〈更衣室信息欄〉、〈服裝、化妝標準〉、〈員工信息欄〉等各項信息的張貼，它們豐盈華美卻不拒絕任何一個讀者，它們是和文明、智慧相通。
大家都說五星級酒店就該有五星級的文化、有五星級的精神。我想更多的時候需要我們去發現或發掘"五星級"的真正含義，用自已的言行去匹配五星的精神內涵。上述的一切或更多，都是我們的工作中極小的一部分，或許我們的工作就如過路風景，我們挽留不了時間，卻可以長久感受那道風景對我們心靈的觸動。而生活本來的意義，不就在于不斷發現風景么？
點評：
世界著名雕塑大師羅丹說過"生活中不是缺少美，而是缺少發現"，在繁忙的工作中，我們往往錯過了許多感人的瞬間，而正是這些看似微不足道的小事，在不經意間便構成了一道美麗的風景。您發現了這些"過路"的"風景"了嗎？
撰寫：營銷部 z點評：z