一、營(yíng)銷概況：
房地產(chǎn)系不動(dòng)產(chǎn)的商品概念，與其他商品有著本質(zhì)截然不同的區(qū)別，不同于買(mǎi)件衣服那樣隨心所欲，這是因?yàn)橘I(mǎi)房子價(jià)位高，耐用性長(zhǎng)。買(mǎi)主務(wù)必經(jīng)過(guò)審情度事、權(quán)衡利弊的反復(fù)斟酌才能作出決定，而且反彈心理很強(qiáng)，稍有不稱心就會(huì)改變主意，買(mǎi)主思考的問(wèn)題，內(nèi)容豐富，錯(cuò)綜復(fù)雜，既要考慮得天獨(dú)厚的地理?xiàng)l件，又要科究?jī)?yōu)雅舒適的自然環(huán)境，樓質(zhì)、交通、音貝、污染、安全等諸方面的慎之有慎。由此可見(jiàn)房地產(chǎn)營(yíng)銷深度廣，難度大，負(fù)荷重，企求在房地產(chǎn)營(yíng)銷上取得卓然顯著的成效，并非輕而易舉、彈指一揮間，必須加強(qiáng)重視大腦智力投資的力度，具備冰凍三尺非一日之寒的韌勁和毅力。
二、創(chuàng)意理念：
房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃方案要達(dá)到尚方寶劍的強(qiáng)大韌勁和力度，必須在創(chuàng)意理念上形成：
1、具有高度的自信野心；
2、富于競(jìng)爭(zhēng)，且樂(lè)此不倦；
3、頭腦敏銳，不拘傳統(tǒng)；
4、感性認(rèn)識(shí)和理性認(rèn)識(shí)相處融洽；
5、注重歷史，尊重現(xiàn)實(shí)，睽重未來(lái)。
三、構(gòu)思框架：
1） 以塑造形象為主，渲染品味和意念；
2） 展現(xiàn)樓盤(pán)的綜合優(yōu)勢(shì)；
3） 體現(xiàn)樓盤(pán)和諧舒適生活；
4） 直切消費(fèi)群生活心態(tài)。
四、實(shí)戰(zhàn)流程：
1、形象定位：
對(duì)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)進(jìn)行整體概括，揭示樓盤(pán)從地理位置、物業(yè)檔次到設(shè)計(jì)思想、具體細(xì)節(jié)等到方面的高起點(diǎn)定位。所謂高起點(diǎn)完全可以從樓盤(pán)的整體設(shè)計(jì)中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經(jīng)驗(yàn)，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)和公共空間的審美安排；小至空調(diào)機(jī)位、公共過(guò)道采光以及住戶戶型設(shè)計(jì)等等,都進(jìn)行精碉細(xì)鑿，力爭(zhēng)完美。
好東西總有不同之處，因而“不同”二字構(gòu)成了樓盤(pán)這一高檔物業(yè)的形象基礎(chǔ)，使它有機(jī)會(huì)從眾多物業(yè)中脫穎而出。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質(zhì)不同，發(fā)展商信譽(yù)不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數(shù)量不同，小區(qū)規(guī)劃不同。這“八種不同”的明知故問(wèn)句子成為開(kāi)發(fā)商向樓盤(pán)消費(fèi)對(duì)象闡述物業(yè)優(yōu)勢(shì)的重要線索。
2、主要賣點(diǎn)：
對(duì)樓盤(pán)進(jìn)行全面分析研究，概括為四個(gè)方面的賣點(diǎn)構(gòu)成：
1） 地理位置；2）、樓盤(pán)設(shè)施結(jié)構(gòu)；3）、樓盤(pán)做工用料；4）、戶型設(shè)計(jì)。突出明顯優(yōu)勢(shì)，這是樓盤(pán)消費(fèi)者最關(guān)心的物業(yè)指標(biāo)。
3、繪制效果圖：
根據(jù)開(kāi)發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多層單體效果圖。繪制效果圖要強(qiáng)調(diào)公共空間開(kāi)闊、細(xì)節(jié)豐富、品味高，因?yàn)闃潜P(pán)的銷售，需要啟動(dòng)購(gòu)樓者對(duì)未來(lái)的想象，無(wú)數(shù)事實(shí)范例證明，精美的效果圖對(duì)營(yíng)銷起了事半功倍的決定性作用。
4、廣告訴求點(diǎn)：
1）闡述樓盤(pán)的位置；2）闡述樓盤(pán)所在地的歷史淵源；3）闡述樓盤(pán)交通條件；4）闡述樓盤(pán)人口密度情況；5）闡述樓盤(pán)的升值潛力；6）闡述樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；7）闡述樓盤(pán)的背景；8）闡述樓盤(pán)的舒適溫馨；9）闡述樓盤(pán)的實(shí)用率；10）闡述樓盤(pán)的付數(shù)計(jì)劃；11）闡述樓盤(pán)的品質(zhì)；12）闡述樓盤(pán)的深遠(yuǎn)意義；13）闡述樓盤(pán)的物業(yè)管理有什么不同。
5、廣告階段劃分：
對(duì)樓盤(pán)的品牌推廣是一個(gè)長(zhǎng)期的行為，應(yīng)有戰(zhàn)略的考慮，從而使每一期廣告都變成一次品牌的積累。都成為對(duì)樓盤(pán)形象的一次重要投資。
其廣告推廣大致劃分為三個(gè)階段：
第一階段（預(yù)期到首期交樓入住）：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進(jìn)銷售為目標(biāo)，從而盡快奠定樓盤(pán)在人們心目中的品味、檔次和形象。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較大。
第二階段（首期交樓至二期完工）：此階段以品牌維持為目的，穩(wěn)固樓盤(pán)高檔物業(yè)的品牌形象。同時(shí)促進(jìn)銷售。此階段廣告費(fèi)用投入相對(duì)較少。
第三階段（二期工程交樓至整體竣工）：此階段的廣告任務(wù)重點(diǎn)是維持樓盤(pán)的良好口碑，可結(jié)合已經(jīng)入住的眾多住戶來(lái)談?wù)撛u(píng)估本樓盤(pán)并通過(guò)口碑帶動(dòng)銷售，完成售樓收尾工作。此階段廣告費(fèi)用投入為中等不平。
總體上看，樓盤(pán)全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據(jù)各銷售期要求和工程進(jìn)程不同階段而得出的較合理的分配方案。當(dāng)然，每個(gè)階段中的廣告及發(fā)布，應(yīng)依據(jù)具體情況靈活使用和調(diào)整。
6、廣告表現(xiàn)：
在樓盤(pán)預(yù)售及正式展銷前，應(yīng)設(shè)法積蓄氣氛，設(shè)計(jì)一個(gè)別開(kāi)生面、形式獨(dú)特的揭幕儀式。在預(yù)售參觀登記前一周，更新目前圍在售樓部和樣板間外側(cè)的圍布。直到預(yù)售和開(kāi)幕式當(dāng)天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤(pán)示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過(guò)往行人面前。屆時(shí)，樂(lè)隊(duì)奏出美妙動(dòng)聽(tīng)的西洋樂(lè)曲，嘉賓云集，參觀人流穿梭樣板之間，驚羨之辭不絕于耳。（具體揭幕儀式內(nèi)容安排及細(xì)節(jié)，另視情策劃）。
預(yù)告廣告以渲染氣氛為主，配合精彩的揭幕預(yù)售儀式先期刊登。
7、首期廣告內(nèi)容及時(shí)間安排：
內(nèi)部認(rèn)購(gòu)展示會(huì)和首期展銷會(huì)定期舉行，廣告準(zhǔn)備工作應(yīng)在此之前全部到位，具體內(nèi)容大致如下：
① 樓盤(pán)效果圖。
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③ 售樓宣傳冊(cè)和促銷宣傳單的設(shè)計(jì)制作。
④ 工地圍板的設(shè)計(jì)、繪制。
⑤ 展銷場(chǎng)地宣傳旗幟、宣傳畫(huà)和橫幅的設(shè)計(jì)制作。
⑥ 展銷場(chǎng)地道路指導(dǎo)牌的制作。
⑦ 展板（兩套，每套12張）的設(shè)計(jì)、制作和擺放。
⑧ 影視廣告創(chuàng)意構(gòu)思及拍攝制作。
⑨ 報(bào)紙廣告首5期的設(shè)計(jì)、完稿及定版。
⑩ 圍繞展示會(huì)其它促銷宣傳用品。
五、勾勒賣點(diǎn)途徑。
1、確立行銷要求：
樓盤(pán)行銷觀念著重于消費(fèi)者的分布情形及需求層次，繼而設(shè)計(jì)規(guī)劃銷售策略主題。突顯出樓盤(pán)產(chǎn)品的價(jià)值，進(jìn)而滿足購(gòu)屋大眾獨(dú)有的品味與格調(diào)。故樓盤(pán)在行銷上須完全符合時(shí)代的發(fā)展，才能在市場(chǎng)上造成影響，成為大眾爭(zhēng)先搶購(gòu)的產(chǎn)品，下列幾點(diǎn)是營(yíng)銷方面應(yīng)重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。
① 時(shí)代性：具有前瞻性的行銷觀念，符合社會(huì)形態(tài)的變革與提升。
② 生活性：完全符合消費(fèi)者的生活需求，接近消費(fèi)者的消費(fèi)水平。
③ 安全性：各項(xiàng)設(shè)備充實(shí)，設(shè)施完善，以強(qiáng)化生活安定性。
④ 方便性：交通、時(shí)間、商品等方面消費(fèi)及額外的需求。
⑤ 舒適性：現(xiàn)代化的消費(fèi)新空間，具有以符合人性需要為基礎(chǔ)的品質(zhì)。
⑥ 選擇性：多樣化的產(chǎn)品提供多樣化選擇。
⑦ 自由性：使生活、休閑、購(gòu)物緊密結(jié)合。
2、進(jìn)行消費(fèi)者背景分析 ：
① 選購(gòu)本樓盤(pán)的動(dòng)機(jī)：
A、認(rèn)同規(guī)劃設(shè)計(jì)之功能及附加價(jià)值優(yōu)于其他的樓盤(pán)。
B、經(jīng)過(guò)比較競(jìng)爭(zhēng)后，認(rèn)同本樓盤(pán)的價(jià)位。
C、想在此地長(zhǎng)久居住者。
D、認(rèn)為本區(qū)域有遠(yuǎn)景，地段有發(fā)展?jié)摿Α?BR>E、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財(cái)力潛力。
F、通貨膨脹壓力下的保值心態(tài)，使其萌發(fā)購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)。
② 排斥本樓盤(pán)的理由：
A、消費(fèi)者本人經(jīng)濟(jì)能力不足。
B、比較之后認(rèn)為附近有理想的樓盤(pán)。
C、購(gòu)買(mǎi)個(gè)體者較少，對(duì)后市看空。
③ 購(gòu)買(mǎi)本樓盤(pán)的理由：
A、對(duì)本區(qū)域環(huán)境熟悉念舊者。
B、滿現(xiàn)居環(huán)境品質(zhì)者。
3、設(shè)計(jì)完美的行銷動(dòng)作：
① 塑造產(chǎn)品的獨(dú)特的風(fēng)格，突顯產(chǎn)品市場(chǎng)上的優(yōu)勢(shì)與形象，使客戶在選擇有獨(dú)特定位的產(chǎn)品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社會(huì)影響。
② 強(qiáng)勢(shì)吸引廣大的自住型購(gòu)屋客戶，以單價(jià)實(shí)在、總價(jià)合理的策略，除了能吸引第一次購(gòu)屋需求，亦可引導(dǎo)第二次購(gòu)屋、換屋或投資客進(jìn)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)。
③ 根據(jù)本區(qū)域的地理位置，塑造本樓盤(pán)的未來(lái)高價(jià)值及增值潛力。
④ 慎選現(xiàn)場(chǎng)銷售人員與嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)案銷售講習(xí)，銷售人員除了要將房地產(chǎn)景氣時(shí)的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。更要以耐心、親切、誠(chéng)懇的說(shuō)服技巧加上專業(yè)化素養(yǎng)，才能將如業(yè)主所愿的銷售目標(biāo)在短期之內(nèi)順利實(shí)現(xiàn)。
⑤ 銷售人員應(yīng)默契配合，充分準(zhǔn)備，以使客戶在整個(gè)銷售過(guò)程中確實(shí)感受到自然、親切、實(shí)在、信任、誠(chéng)實(shí)、坦誠(chéng)、自尊的銷售氛圍。以實(shí)現(xiàn)“訂屋便不退訂”，“補(bǔ)足便能簽約”“簽約便能代為介紹朋友來(lái)買(mǎi)”的完善銷售體系。
六、房地產(chǎn)營(yíng)銷廣告推廣業(yè)務(wù)的策略：
1、引導(dǎo)期：
首先選搭大型戶外看板，以獨(dú)特新穎的方案引起客戶的好奇，引發(fā)其購(gòu)買(mǎi)欲
① 工地現(xiàn)場(chǎng)清理美化，搭設(shè)風(fēng)格新穎清閑的接待總部（視情形需要，制作樣品屋）。
② 合約書(shū)、預(yù)約單及各種記錄表制作完成。
③講習(xí)資料編制完成。
④價(jià)格表完成。
⑤人員講習(xí)工作完成
⑥刊登引導(dǎo)廣告
⑦銷售人員進(jìn)駐。
注意事項(xiàng)：
① 對(duì)預(yù)約客戶中有望客戶做DS（直接拜訪）。
② 現(xiàn)場(chǎng)
③ 定期由業(yè)務(wù)主管召開(kāi)銷售人員策劃會(huì)，振奮士氣。
④ 不定期舉行業(yè)務(wù)與企劃部門(mén)的動(dòng)腦會(huì)議，對(duì)來(lái)人，來(lái)電及區(qū)域記錄表予以分析后，決定是否修正企劃策略。
⑤ 有關(guān)接待中心常發(fā)生故障或較為客戶在意的設(shè)施，如燈光照明亮度，冷氣空調(diào)位置及冷暖度，簽約場(chǎng)所氣氛，屋頂防雨措施，展圖堅(jiān)牢度等均需逐一檢查測(cè)試。
⑥ 主控臺(tái)位置及高度、廣播系統(tǒng)音域范圍及功能，控臺(tái)、銷售區(qū)、樣品屋與模型，出入口及過(guò)道是否能使眾多客戶十分順暢地經(jīng)過(guò)。
2、公開(kāi)期及強(qiáng)銷期：
公開(kāi)期（引導(dǎo)期之后7-15天）及強(qiáng)銷期（公開(kāi)后第7天起）。
⑴、正式公開(kāi)推出前需吸引引導(dǎo)期有望客戶與配合各種強(qiáng)勢(shì)媒體宣傳，聚集人潮，并施展現(xiàn)場(chǎng)銷售人員團(tuán)隊(duì)與個(gè)人銷售魅力，促成訂購(gòu)，另可安排雞尾酒會(huì)或邀請(qǐng)政經(jīng)名人蒞臨剪彩，提高客戶購(gòu)買(mǎi)信心。
⑵、每日下班前25分鐘，現(xiàn)場(chǎng)銷售人員將每日應(yīng)填之資料填好繳回，由業(yè)務(wù)主管加以審查，于隔日交還每位銷售人員，并于隔日晨間會(huì)議進(jìn)行講述對(duì)各種狀況及有望客戶追蹤提出應(yīng)變措施。
⑶、每周周一由業(yè)務(wù)部，企劃部舉行策劃會(huì)議，講述本周廣告媒體策略、促銷活動(dòng)（SP）項(xiàng)目與銷售策略及總結(jié)銷售成果，擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃。
⑷、擬定派發(fā)宣傳單計(jì)劃表，排定督報(bào)人員表及（SP）活動(dòng)人員編制調(diào)度表。
⑸、于SP活動(dòng)前3天，選定協(xié)助銷售人員及假客戶等，并預(yù)先安排講習(xí)或演練。
⑹、若于周六、周日或節(jié)日SP活動(dòng)，則需要提前一天召集銷售管理人員協(xié)助銷售人員講習(xí)，使其全面了解當(dāng)日活動(dòng)策略、進(jìn)行方式及如何配合。
⑺、每逢周六、周日或節(jié)目SP活動(dòng)期間，善用3-5組假客戶，應(yīng)注意銷售區(qū)和主控臺(tái)之自然呼應(yīng)，每成交一戶，便由主控臺(tái)主管播板，隨即公司現(xiàn)場(chǎng)人員均一起鼓掌，外區(qū)人員燃放鞭炮，現(xiàn)場(chǎng)張貼恭賀紅紙，使現(xiàn)場(chǎng)氣氛達(dá)到最高點(diǎn)。
⑻、周六、周日下班前由業(yè)務(wù)主管或總經(jīng)理召開(kāi)業(yè)務(wù)總結(jié)會(huì)，對(duì)本日來(lái)人來(lái)電數(shù)、成交戶數(shù)、客戶反映、活動(dòng)優(yōu)缺點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)與獎(jiǎng)懲。
⑼、實(shí)施責(zé)任戶數(shù)業(yè)績(jī)法，每位銷售成員自定銷售目標(biāo)或由公司規(guī)定責(zé)任戶數(shù)，并于每周一作統(tǒng)計(jì)，完成目標(biāo)人員公司立即頒發(fā)獎(jiǎng)金，以資鼓勵(lì)。
⑽、隨時(shí)掌握補(bǔ)足、成交、簽約戶數(shù)、金額、日期，若有未依訂單上注明日期前來(lái)辦理補(bǔ)足或簽約手續(xù)者，立即催其辦理補(bǔ)足或簽約。
⑾、客戶來(lái)工作銷售現(xiàn)場(chǎng)洽定或來(lái)電詢購(gòu)，要求其留下姓名，聯(lián)系電話，以便于休息時(shí)間或廣告期間實(shí)施DS（直銷）、出外追蹤拜訪客戶，并于每日下班前由業(yè)務(wù)主管總結(jié)追蹤成果，檢查是否達(dá)到預(yù)期銷售目標(biāo)。
⑿、每逢周日，節(jié)日或SP期間，公司為配合銷售，應(yīng)每隔一段時(shí)間打電話至現(xiàn)場(chǎng)做假洽訂（電話線若為兩條，則輪流打）以刺激現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛。
3、持續(xù)期（最后沖刺階段）：
⑴、正式公開(kāi)強(qiáng)勢(shì)銷售一段時(shí)日后，客戶對(duì)本案之認(rèn)識(shí)程度應(yīng)不淺，銷售人員應(yīng)配合廣告，重點(diǎn)追蹤以期達(dá)到成交目的。
⑵、利用已購(gòu)客戶介紹客戶，使之成為活動(dòng)廣告。并事先告之：若介紹成功公司將提成一定數(shù)額的“介紹獎(jiǎng)金”作為鼓勵(lì)。
⑶、回頭客戶積極把握，其成交機(jī)會(huì)極大。
⑷、退訂戶仍再追蹤，實(shí)際了解問(wèn)題所在。
⑸、銷售成果決定于是否在最后一秒鐘仍能全力以赴，故銷售末期的士氣高低不容忽視。
只要腳踏實(shí)地的執(zhí)行本方案，房地產(chǎn)營(yíng)銷將會(huì)立竿見(jiàn)影，成就頗豐。
篇2：操作房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃全案(2)
如何操作房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃全案（2）
建設(shè)項(xiàng)目的全程策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括七大部分：1，項(xiàng)目投資（代理）可行性研究；2，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃；3，項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃；4，項(xiàng)目形象策劃；5，項(xiàng)目推廣策劃；6，項(xiàng)目銷售管理與執(zhí)行；7，項(xiàng)目客服策劃
第三部分項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃
近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣雙方糾紛不斷，已成投訴熱點(diǎn)。房屋滴漏、墻皮裂縫現(xiàn)象經(jīng)常出現(xiàn)；所購(gòu)期房交付時(shí)與合同承諾的條件不符，拖延樓宇交付使用日期的現(xiàn)象也時(shí)有發(fā)生；甚至由于質(zhì)量控制不嚴(yán)引起損害消費(fèi)者利益的現(xiàn)象，因此，質(zhì)量工期策劃是開(kāi)發(fā)商必須樹(shù)立的策劃觀念。
質(zhì)量工期策劃的具體內(nèi)容
一、建筑材料選用提示
1．當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)建筑材料選用類比
2．新型建筑裝飾材料提示
3．建筑材料選用提示
二、施工工藝流程指引
1．工程施工規(guī)范手冊(cè)
2．施工工藝特殊流程提示
三、質(zhì)量控制
1．項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示
2．文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示
四、工期控制
1．開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示
2．施工組織與管理
五、造價(jià)控制
1．建筑成本預(yù)算提示
2．建筑流動(dòng)資金安排提示
六、安全管理
1．項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案
2．安全施工條例
第四部分項(xiàng)目形象策劃
項(xiàng)目形象策劃包括某項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象策劃、社區(qū)文化形象策劃、企業(yè)行為形象策劃、員工形象策劃以及項(xiàng)目視覺(jué)形象策劃等主要內(nèi)容。項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)有別于其他項(xiàng)目的具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其內(nèi)容主要包括項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)工程核心部分及延展運(yùn)用部分。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色及標(biāo)準(zhǔn)字體。
項(xiàng)目形象策劃的具體內(nèi)容
一、項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別部分系統(tǒng)核心部分
1．名稱·項(xiàng)目名·道路名·建筑名·組團(tuán)名
2．標(biāo)志
3．標(biāo)準(zhǔn)色
4．標(biāo)準(zhǔn)字體
二、延展及運(yùn)用部分
1．工地環(huán)境包裝視覺(jué)·建筑物主體·工地圍墻·主路網(wǎng)及參觀路線·環(huán)境綠化
2．營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)·營(yíng)銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)·營(yíng)銷中心功能分區(qū)提示·營(yíng)銷中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì)·營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì)·臺(tái)面標(biāo)牌·展板設(shè)計(jì)·營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌·銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示·銷售用品系列設(shè)計(jì)·示范單位導(dǎo)視牌·示范單位樣板房說(shuō)明牌
3．公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)
第五部分項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃
對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策是很有必要的。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃提供關(guān)于某項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的未來(lái)方案，以未來(lái)的市場(chǎng)趨勢(shì)為背景，以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為基礎(chǔ)設(shè)計(jì)的營(yíng)銷推廣措施，其內(nèi)容是在項(xiàng)目投資分析的基礎(chǔ)上進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱進(jìn)行分析，并得出正確的處理方法。同時(shí)，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、價(jià)格定位分析，確定項(xiàng)目的正式入市時(shí)間，以及采用相應(yīng)宣傳推廣策略策劃并提出對(duì)整個(gè)營(yíng)銷推廣的效果進(jìn)行有效監(jiān)控和評(píng)估的方法，以達(dá)到預(yù)期的營(yíng)銷效果。項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃是房地產(chǎn)全程策劃的重頭戲，是營(yíng)銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。
項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃的具體內(nèi)容
一、區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析
1．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀
2．項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查·項(xiàng)目概況·市場(chǎng)定位·售樓價(jià)格·銷售政策措施·廣告推廣手法·主要媒體應(yīng)用及投入頻率·公關(guān)促銷活動(dòng)·其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段
3．結(jié)論
二．項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策
1．項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃
2．項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策
三．目標(biāo)客戶群定位分析
1．當(dāng)?shù)鼐幼∪丝诳偭俊⒁泼袢丝诩暗貕K分布情況
2．當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和到訪人口情況
3．市場(chǎng)客戶情況分析·家庭成員結(jié)構(gòu)·家庭收入情況·住房要求、生活習(xí)慣
4．項(xiàng)目客戶群定位·目標(biāo)市場(chǎng)a目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定b市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究c目標(biāo)市場(chǎng)特征描述·目標(biāo)客戶a目標(biāo)客戶細(xì)分b目標(biāo)客戶特征描述c目標(biāo)客戶資料
四、價(jià)格定位及策略
1.項(xiàng)目銷售目標(biāo)
2．項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)
3．可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格
4．價(jià)格策略5．價(jià)格分期策略
五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃
1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析
2．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析
3．入市時(shí)機(jī)的確定及安排
六、廣告策略
1．廣告總體策略及廣告的階段性劃分·廣告總體策略·廣告的階段性劃分
2．廣告主題
3．廣告創(chuàng)意表現(xiàn)
4．廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正
5．入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作·宣傳海報(bào)、折頁(yè)·認(rèn)購(gòu)書(shū)·正式合同·交房標(biāo)準(zhǔn)·物業(yè)管理內(nèi)容·物業(yè)管理公約
七、媒介策略
1．媒體總策略及媒體選擇
2．媒體總策略
3．媒體選擇
4．媒體創(chuàng)新使用
5．軟性新聞主題
6．媒介組合
7．投放頻率及規(guī)模
8．費(fèi)用估算
八、推廣費(fèi)用計(jì)劃
1．現(xiàn)場(chǎng)包裝
2．印刷品
3．媒介投放
4．公關(guān)活動(dòng)
九、公關(guān)活動(dòng)策劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝
十、營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修正
1．效果測(cè)評(píng)形式·進(jìn)行性測(cè)評(píng)·結(jié)論性測(cè)評(píng)
2．實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)·銷售收入·企業(yè)利潤(rùn)·市場(chǎng)占有率·品牌形象和企業(yè)形象實(shí)施階段
第六部分項(xiàng)目銷售管理與執(zhí)行
在經(jīng)過(guò)前面一系列的工作流程后，進(jìn)入到項(xiàng)目的銷售階段，這個(gè)階段的成果也是檢驗(yàn)前面幾個(gè)方面的策劃工作是否到位。
項(xiàng)目銷售管理具體內(nèi)容
一、銷售周期劃分即控制
1．銷售策略·營(yíng)銷思想：全面策劃·銷售網(wǎng)絡(luò)·銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶·銷售時(shí)段·政策促銷·銷售活動(dòng)·銷售承諾
2．銷售過(guò)程模擬·銷售實(shí)施·銷售合同執(zhí)行監(jiān)控
二、各銷售階段營(yíng)銷推廣執(zhí)行方案實(shí)施
三、各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施
四、售前資料準(zhǔn)備
1、批文及銷售資料·批文·樓宇說(shuō)明書(shū)·價(jià)格體系·合同文本
2、人員組建·銷售輔導(dǎo)
3、制定銷售工作進(jìn)度總表
4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬·銷售控制表·銷售收入預(yù)算表
5、銷售費(fèi)用預(yù)算表·總費(fèi)用預(yù)算·分項(xiàng)開(kāi)支·邊際費(fèi)用
6、財(cái)務(wù)策略·信貸·付款方式·按揭·合伙股東
7、商業(yè)合作關(guān)系·雙方關(guān)系·三方關(guān)系·多方關(guān)系
8、工作協(xié)調(diào)配合·甲方主要負(fù)責(zé)人·直接合作人·財(cái)務(wù)部·工程
部·物業(yè)管理公司
五、銷售培訓(xùn)
1．銷售部人員培訓(xùn)
·詳細(xì)介紹公司情況
·物業(yè)詳情
a項(xiàng)目規(guī)
模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣條件b物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件
c該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況
d項(xiàng)目特點(diǎn)
※項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、容積率等
※平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶內(nèi)面積組合、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、進(jìn)深、面寬、層高等
※項(xiàng)目的優(yōu)劣分析
※項(xiàng)目營(yíng)銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)
e競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手優(yōu)劣分析及對(duì)策
·業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程
a國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定
b房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)：房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的理解
※房地產(chǎn)、建筑業(yè)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)的理解※建筑識(shí)圖
※計(jì)算戶型面積
c心理學(xué)基礎(chǔ)
d銀行的按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用
e國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策、當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)f公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度·銷售技巧·簽訂買(mǎi)賣合同的程序·物業(yè)管理課程·銷售模擬·實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場(chǎng)
2．銷售手冊(cè)·批文·樓宇說(shuō)明書(shū)·價(jià)格體系·合同文本·客戶資料表
3．客戶管理系統(tǒng)
4．銷售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)·職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則·銷售基本知識(shí)與技巧·項(xiàng)目概況·銷售部管理架構(gòu)
六、銷售組織與日常管理
1．組織與激勵(lì)·銷售部組織架構(gòu)·銷售人員基本要求·職責(zé)說(shuō)明·考核、激勵(lì)措施
2．工作流程·銷售工作的內(nèi)容·銷售工作階段·銷售部工作職責(zé)（工作流程）·銷售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）
3．規(guī)章制度概念指示
第七部分項(xiàng)目客服策劃
目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)，物業(yè)管理已愈來(lái)愈受買(mǎi)家的重視和關(guān)心，市場(chǎng)向發(fā)展商提出了物業(yè)管理高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的要求，物業(yè)管理密將成為開(kāi)發(fā)商開(kāi)辟第二營(yíng)銷渠道和制造回頭客的有力保證。
項(xiàng)目客服服務(wù)的具體內(nèi)容
一、項(xiàng)目銷售過(guò)程所需物業(yè)管理資料
1．樓宇質(zhì)量保證書(shū)
2．樓宇實(shí)用說(shuō)明書(shū)
3．業(yè)主公約
4．用戶手冊(cè)
5．樓宇交收流程
6．入伙通知書(shū)
7．入伙手續(xù)書(shū)
8．收樓書(shū)
9．承諾書(shū)
10．業(yè)主/用戶聯(lián)系表
11．遺漏工程實(shí)用鑰匙授權(quán)書(shū)
12．遺漏工程和水電表底數(shù)記錄表
13．裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表
二、物業(yè)管理內(nèi)容策劃
引進(jìn)專業(yè)物業(yè)管理公司，在項(xiàng)目前期介入，為提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加項(xiàng)目附加值。
篇3：操作房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃全案(1)
如何操作房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃全案（1）
作為房地產(chǎn)從業(yè)人員必須了解一個(gè)項(xiàng)目是如何操盤(pán)起來(lái)的,全程營(yíng)銷策劃包括那幾大部分,具體做那些內(nèi)容。這就要根據(jù)市場(chǎng)需求,顧客的需要,精確的市場(chǎng)定位,科學(xué)的房地產(chǎn)管理體系來(lái)完成，明確自己操盤(pán)的產(chǎn)品在市場(chǎng)上是什么?怎樣做的？為什么這樣做?與同類產(chǎn)品的差異化特色是什么？等等,這是形成一個(gè)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃全案的前提基礎(chǔ)。
建設(shè)項(xiàng)目的全程策劃是從項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)就導(dǎo)入的科學(xué)方法并結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步完善而形成的理論體系，內(nèi)容包括七大部分： 1，項(xiàng)目投資（代理）可行性研究；2，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃；3，項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃；4，項(xiàng)目形象策劃；5，項(xiàng)目推廣策劃；6，項(xiàng)目銷售管理與執(zhí)行；7，項(xiàng)目客服策劃。
第一部分：項(xiàng)目投資（代理）可行性研究
項(xiàng)目投資（代理）可行性研究是房地產(chǎn)全方位策劃關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下些功夫，以后的營(yíng)銷銷售中就可以未雨綢繆。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、當(dāng)?shù)赝悩潜P(pán)的現(xiàn)狀及客戶的購(gòu)買(mǎi)行為進(jìn)行調(diào)研分析，再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，在以上基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，然后根據(jù)基本資料，對(duì)某項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，并對(duì)開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。
項(xiàng)目投資（代理）可行性研究具體內(nèi)容如下
一、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析
1．項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查 ·地理位置 ·地質(zhì)地貌狀況 ·土地面積及其紅線圖 ·七通一平現(xiàn)狀。
2．項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查 ·地塊周邊的建筑物 ·綠化景觀 ·自然景觀 ·歷史人文景觀 ·環(huán)境污染狀況。
3．地塊交通條件調(diào)查 ·地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃 ·項(xiàng)目對(duì)外水、陸、空交通狀況 ·地塊周邊市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀。
4．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查 ·購(gòu)物場(chǎng)所 ·文化教育 ·醫(yī)療衛(wèi)生 ·金融服務(wù) ·郵政服務(wù) ·娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng) ·生活服務(wù) ·游樂(lè)休憩設(shè)施 ·周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素 ·歷史人文區(qū)位影響 。
二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)
1．宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況
2．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)
3．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀
4．當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)板塊的化分及其差異
5．當(dāng)?shù)厣唐纷≌骄鶅r(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)
6．當(dāng)?shù)厣唐纷≌蛻魳?gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析
三、土地SWOT分析
1．項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)
2．項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)
3．項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)
4．項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)
四、項(xiàng)目市場(chǎng)地位
1．類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研
2．項(xiàng)目定位：
a市場(chǎng)定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位）
b功能定位
c建筑風(fēng)格定位
五、項(xiàng)目類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析
a選擇可類比項(xiàng)目
b確定該類樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各種要素及其在價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重
c分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素的對(duì)比值
d對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值
e根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)
1，類比土地價(jià)值決定因素
a類比土地價(jià)值：地段資源差異
※市政交通及直入交通的便利性的差異
※項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異，包括 ——周邊自然和綠化景觀的差異 ——教育、人文景觀的差異 ——各種污染程度的差異 ——周邊社區(qū)素質(zhì)的差異
※周邊市政配套便利性的差異
b項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷
※建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)
※單體戶型設(shè)計(jì)
※建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)
※小區(qū)配套和物業(yè)管理
※形象包裝和營(yíng)銷策劃
※發(fā)展商品牌和實(shí)力
c價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素
※經(jīng)濟(jì)因素
※政策因素
2，項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析
·類比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)
·項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析
a價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析 b項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算
六、項(xiàng)目定價(jià)模擬
1．均價(jià)的確定
2．項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬
七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析
1．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬·項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ·首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
2．項(xiàng)目受期成本模擬
3．項(xiàng)目收益部分模擬
·銷售收入模擬a銷售均價(jià)假設(shè)b銷售收入模擬表
·利潤(rùn)模擬及說(shuō)明a模擬說(shuō)明 b利潤(rùn)模擬表
·敏感性分析a可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響 b銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響
八、投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示
1．項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)·價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性
a項(xiàng)目的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)是否以提升項(xiàng)目同周邊項(xiàng)目的類比價(jià)值b項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功
2．資金運(yùn)用的風(fēng)險(xiǎn)性
·減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本
·對(duì)銷售節(jié)奏和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠
3．經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)
·國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化
·國(guó)家、地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)計(jì)建設(shè)
九、開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議
1．影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素·政策法規(guī)因素 ·地塊狀況因素·發(fā)展商操作水平因素 ·自己投放量及資金回收要求·銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 ·市場(chǎng)供求因素·上市時(shí)間要求
2．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)·項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟·項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估·結(jié)論
第二部分項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃
通過(guò)完整科學(xué)的投資可行性分析研究，可以明確市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。目前消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來(lái)愈理性，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。
項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃的具體內(nèi)容
一、總體規(guī)劃
1．項(xiàng)目地塊概述·項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀 ·項(xiàng)目臨界四周狀況 ·項(xiàng)目地貌狀況
2．項(xiàng)目地塊情況分析·初步規(guī)劃及設(shè)想·影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素·土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避·市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)
3．建筑空間布局·總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明 ·功能分區(qū)示意及說(shuō)明
4．道路系統(tǒng)布局·地塊周邊交通環(huán)境示意a地塊周邊基本路網(wǎng) b道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r·項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明a主要出入口設(shè)置 b主要干道設(shè)置c車輛分流情況說(shuō)明 d停車場(chǎng)布置
5．綠化系統(tǒng)布局·地塊周邊景觀環(huán)境示意a地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述b市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向·項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明a綠化景觀系統(tǒng)分析 b主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)
6．公建與配套系統(tǒng)·周邊市政配套設(shè)施調(diào)查·配套功能配置及安排·公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示a會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示 b
營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示c物業(yè)管理、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示d其它公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示·公共建筑平面設(shè)計(jì)提示·公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示·公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)7．分期開(kāi)發(fā)·分期開(kāi)發(fā)思路 ·首期開(kāi)發(fā)思路
8．分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度
二、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃
1．總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃·總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思 ·建筑色彩計(jì)劃
2．建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示·商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示a多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示b不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示c針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示d其它特殊設(shè)計(jì)提示·商業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示
三、主力戶型選擇
1．當(dāng)?shù)赝悩潜P(pán)戶型比較
2．業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例
3．主力戶型設(shè)計(jì)提示
4．商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示
四、室內(nèi)空間布局裝修概念提示
1．室內(nèi)空間布局提示
2．公共空間主題
3．選擇庭院景觀提示
五、環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示
1.周邊環(huán)境調(diào)查和分析
2.總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想·地塊已有的自然環(huán)境利用 ·項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造
3.各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì) ·組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)·組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示 ·組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示·組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示
4．公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì) ·營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)·營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)·針對(duì)本項(xiàng)目的其它公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)
六、公共家具概念設(shè)計(jì)提示
1．周邊同類樓盤(pán)公共家具擺設(shè)
·營(yíng)銷中心大堂
·管理辦公室
2．公共家具概念設(shè)計(jì)提示
七、公共裝飾材料選擇指導(dǎo)
1．周邊同類樓盤(pán)公共裝飾材料比較
2．公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思
3．營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)
4．住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)
1．燈光設(shè)計(jì)·公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì) ·公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)·道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì) ·室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)
2．背景音樂(lè)指導(dǎo)·廣場(chǎng)音樂(lè)布置 ·室內(nèi)背景音樂(lè)布置
九、小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)
1．建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)
2．營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式·住戶特征描述 ·社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)。