商業(yè)房地產(chǎn)銷售基本業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)(1)

2024-06-19 2367

　　商業(yè)房地產(chǎn)銷售基本業(yè)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)（一）

　　一、房地產(chǎn)交易

　　1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

　　2.基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

　　3.國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度（房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估）。

　　4.國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度（房地產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣以上地方人民政府規(guī)定的部門如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)）。

　　5.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。

　　6.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)人通過買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

　　7.下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

　　1)以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的；

　　2)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

　　3)依法收回土地使用權(quán)的；

　　4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

　　5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

　　6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

　　7)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

　　8.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

　　2)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件的。

　　3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

　　9.以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)報(bào)批時(shí)，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府按照國(guó)務(wù)院規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。

　　10.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

　　11.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

　　12.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

　　13.商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

　　2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

　　3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

　　4)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

　　5)商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。

　　6)商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

　　14、房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

　　15、依法取得的房屋所有權(quán)連同訪房屋占用范圍的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)。

　　16、房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。

　　17、房地產(chǎn)抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同。

　　18、房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　19、房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。

　　20、住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和房屋所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策。租用房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款。

　　21、以營(yíng)利為目的，房屋所有權(quán)人將以劃撥方式取得使用權(quán)的國(guó)有土地上建成的房屋出租的，應(yīng)當(dāng)將租金中所含土地收益上繳國(guó)家。具體辦法由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

　　二、房地產(chǎn)買賣合同

　　1.房地產(chǎn)買賣的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)買賣合同。

　　2.房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)采用主管機(jī)關(guān)統(tǒng)一制作的文本。房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)具備以上條款：

　　1)當(dāng)事人的姓名或者名稱、地址；

　　2)房地產(chǎn)權(quán)利證書編號(hào)；

　　3)房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四至界限；

　　4)土地宗地號(hào)、土地使用權(quán)的性質(zhì)和年期；

　　5)房地產(chǎn)的用途；

　　6)買賣價(jià)款及有無能力支付方式和日期；

　　7)房地產(chǎn)交付使用的日期；

　　8)公用部分的權(quán)益分享及共有人的權(quán)利義務(wù)；

　　9)違約責(zé)任；

　　10)合同糾紛的解決辦法；合同生效的條件及時(shí)間；

　　11)雙方認(rèn)為必要的其他事項(xiàng)。

　　3.預(yù)售房地產(chǎn)的，當(dāng)事人約定交付房地產(chǎn)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)在竣工驗(yàn)收合同之后。

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)音樂會(huì)使用時(shí)，向受讓人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)房地產(chǎn)保修責(zé)任，保修期不得少于一年。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行維修，致使房屋使用功能受到影響，給受讓人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

　　5.違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。無效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時(shí)起就不具有法律約束力。

　　6.房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)為無效后，當(dāng)事人一方有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此遭受的損失。當(dāng)事人雙方均有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　7.發(fā)生下列情形之一的，可以變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同：

　　1)經(jīng)當(dāng)事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國(guó)家利益和也人合法權(quán)益的；

　　2)因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的；

　　3)因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同發(fā)行成為不必要的；

　　4)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同約定的變更或者解除合同條件的；

　　5)雙方協(xié)商變更或者解除應(yīng)當(dāng)訂閱書面協(xié)議。

　　一方當(dāng)事人根據(jù)本條第一款第（2）、（3）、（4）項(xiàng)的規(guī)定要求變更或者解除合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。

　　8.因變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同致使一方當(dāng)事人遭受損失的，有過錯(cuò)的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

　　9.現(xiàn)售房地產(chǎn)的受讓人不按約定期限限給付價(jià)款的，受讓方應(yīng)當(dāng)按中華人民銀行有關(guān)延期付款的規(guī)定支付違約金；因受讓方過錯(cuò)造成轉(zhuǎn)讓人損失的，受讓人除支付違約金外，還應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。受讓方超過房地產(chǎn)買賣合同約定時(shí)間90日仍不給付價(jià)款的，轉(zhuǎn)讓人有權(quán)解除合同，但受讓人另有約定的除外。

　　三、房地產(chǎn)預(yù)售

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

　　1)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

　　2）取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

　　3）除付清地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)工程預(yù)算投資總額的百分之二十五并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資；

　　4）房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議；

　　5）土地使用權(quán)未抵押或者已解除抵押關(guān)系。

　　符合上列條件的，經(jīng)主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，發(fā)給《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對(duì)預(yù)售房地產(chǎn)的說明書、設(shè)計(jì)圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實(shí)性負(fù)責(zé)。

　　3.已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程中，對(duì)公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計(jì)。如確需變更設(shè)計(jì)的，京戲征得全體受讓人五分之四以上的同意。

　　建筑常識(shí)

　　1.什么叫房屋的建筑面積？

　　答：房屋的建筑面積是指建筑物各屋外墻（或外柱）外圍以內(nèi)水平投影面積之和。

　　2.什么叫房屋的公用建筑面積？

　　答：房屋的公用建筑面積是批建筑物主體的、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米單車庫(kù)、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺(tái)、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)等。

　　3.房屋的公用面積如何分割？

　　答：每戶（或單位）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按如下原則進(jìn)行計(jì)算：

　　1）有面積分割文件或協(xié)議的，應(yīng)按其文件或協(xié)議進(jìn)行計(jì)算；

　　2）如無面積分割文件或協(xié)議的，按其使用面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

　　即？每房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=

　　應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e/各套（單元建筑面積之和）*各套（單元）建筑面積

　　4.購(gòu)房的建筑面積包括哪些？

　　答：房屋的建筑面積包括套內(nèi)（單元）建筑面積和按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩部分。

　　5.建筑物層高達(dá)到多高時(shí)計(jì)算建筑面積？

　　答：建筑物層高難度超過2.2米（含2.2米）均應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　　6.計(jì)算全部建筑面積有哪些？按國(guó)家規(guī)定（共15條）

　　答：1、永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算；

　　2、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等到其高度在2.2米以上部位計(jì)算建筑面積；

　　3、穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分層高在2.2米以上的按其水平投影面積計(jì)算；

　　4、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提供井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積；

　　5、房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.2米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.2米以上的部位，按外圍水平投影面積計(jì)算；

　　6、挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算；

　　7、屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，近各層水平投影面積計(jì)算建筑面積；無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計(jì)算建筑面積；

　　8、與房屋相連的有柱走廊，兩面三刀房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算；

　　9、建筑間永久性的封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

　　10、地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.2米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）舛圍攻水平投影面積計(jì)算；

　　11、有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗、按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍攻水平投影面積計(jì)算；

　　12、有玻璃墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外墻的，當(dāng)幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離已有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)或?qū)嶋H測(cè)量數(shù)據(jù)時(shí)，按幕墻外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；在建筑施工圖報(bào)建時(shí)，還沒有設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)的，幕墻框架突出主體結(jié)構(gòu)距離一律按150毫米計(jì)算，竣工后計(jì)算竣工面積時(shí)仍取用150毫米的數(shù)據(jù)；

　　13、屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算；

　　14、依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平面積計(jì)算；

　　15、有伸縮縫的房屋若其與室內(nèi)想能的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

　　7.計(jì)算一半建筑面積有哪些？

　　答：1、有蓋無柱的外走廊、檐廊，按頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算面積；

　　2、獨(dú)立柱的雨蓬、單排信的車棚、貨棚、站臺(tái)等，按其頂蓋水平投影面積一半計(jì)算面積；

　　3、未封閉的陽(yáng)臺(tái)，按其水平投影面積一半計(jì)算面積；

　　4、建筑物外在頂蓋，無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算面積；

　　5、建筑物有頂蓋的無柱架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算面積。

　　8.不計(jì)算建筑面積的有哪些？

　　答：1、突出房屋墻面構(gòu)件、藝術(shù)裝飾，如柱、垛、臺(tái)階、無柱雨蓬、懸挑窗臺(tái)等；

　　2、檢修、消防等用的室外爬梯；

　　3、沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱建筑物上無頂蓋的平臺(tái)（露臺(tái)）、泳池等；

　　4、構(gòu)筑物，如獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、貯油（水）池、地下人防干、支線等；

　　5、舞臺(tái)及后懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)；

　　6、建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的窨安置箱罐的平臺(tái)。

　　9.什么是套內(nèi)建筑面積？

　　答：房屋按套（單元）計(jì)算的建筑面積為套（單元）門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的

使用面積、墻體面積及陽(yáng)臺(tái)面積。

　　10.、什么是公用建筑面積？

　　答：各產(chǎn)權(quán)共同占有或共同使用的建筑面積。指各套（單元）以外為各戶共同作用，不可割的建筑面積。可分為應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。

　　11.哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅?/p>

　　答：應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e套（單元）門以外的室內(nèi)、外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室外、為整棟服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。核減建筑面積中的公用面積。

　　12.哪些公用面積不能分?jǐn)偅?/p>

　　答：不能分?jǐn)偟墓妹娣e為義層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開放窨、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開放使用權(quán)的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室，以及地下國(guó)庫(kù)、地下設(shè)備用房等。

　　13.房屋銷售面積由哪些組成？

　　答：房屋按套（單元）出售時(shí)，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該磁（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

　　14.各套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e怎樣計(jì)算？

　　答：該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=該套（單元）內(nèi)的使用面積*應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e各套（單元）使用面積之和。

　　新合同

　　1.商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同就當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：

　　1)當(dāng)事人名稱或者住所；

　　2)商品房基本狀況；

　　3)商品房的銷售方式；

　　4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

　　5)交付使用條件及日期；

　　6)裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；

　　7)供水、供電、供熱、燃?xì)馔ㄓ嵉缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；

　　8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；

　　9)面積差異的處理方式；

　　10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；

　　11)解決爭(zhēng)議的方法；

　　12)違約責(zé)任；

　　13)雙方約定的其他事項(xiàng)。

　　2.商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)；商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

　　按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積人分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

　　3.按套（單元）計(jì)價(jià)的現(xiàn)售房屋當(dāng)事人對(duì)現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價(jià)款；

　　按套（單元）計(jì)價(jià)的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面釁應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時(shí)，套型與設(shè)計(jì)圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價(jià)款不變；套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價(jià)款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　4.按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：

　　1)面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；

　　2)面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已會(huì)房?jī)r(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

　　面積誤差比=[（產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積）/合同約定面積]*10%

　　5.按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變面而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。

　　6.不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

　　符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間別有約定的，從其約定。

　　7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

　　經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人，買受人有權(quán)退房，由房地產(chǎn)工發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

篇2：房地銷售基本業(yè)務(wù)知識(shí)(1)

　　房地銷售基本業(yè)務(wù)知識(shí)（1）