房地產(chǎn)基礎(chǔ)、開發(fā)知識、宏觀知識（1）--基礎(chǔ)知識
名詞解釋
?。ㄒ唬┡c土地有關(guān)的概念
三通一平：通常指施工現(xiàn)場達(dá)到路通、水通、電通和場地平整。"三通"是把開發(fā)區(qū)紅線以外的道路，給水排水管道、供電線引入施工現(xiàn)場，"一平"是把施工現(xiàn)場的土地進(jìn)行平整。
七通一平：大的開發(fā)區(qū)或重要的開發(fā)項(xiàng)目施工準(zhǔn)備工作的要求。"七通"包括道路通、上水通、雨污水通、電力通、通訊通、煤氣通、熱力通。"一平"是土地平整。
國有土地使用權(quán)證：指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用面積、使用年限和四至范圍。
?。ǘ┡c住宅有關(guān)的概念
公寓式住宅：公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室，起居室，客廳，浴室，廁所，廚房，陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。
花園式住宅：也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨(dú)院式平房或二、三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購買。
商住住房：商住住房是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動的住宅形式。商住住宅適合小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。
經(jīng)濟(jì)適用房：是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對市場價(jià)格而言，比較低，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受力，適用性指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是減低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了市政配套等費(fèi)用，其中包括免去土地出讓金，削減了市政配套等費(fèi)用的50%，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率（3%），故又稱經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。
安居房：指實(shí)施國家"安居工程"而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平米以下的特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本，由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。
集資房：集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位包攬的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個(gè)人可按房價(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房價(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。
多層住宅：指四至六層樓房住宅稱為多層住宅
小高層住宅：指七至十層的樓房住宅稱為小高層住宅
高層住宅：指十層以上的樓房住宅稱為高層住宅
會所：以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。
躍層：躍層是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下兩個(gè)樓層，上下層不通過公共樓梯而采用戶內(nèi)獨(dú)有的內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層：一般首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不好，也可通過增大采光面積彌補(bǔ)，通風(fēng)好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。
復(fù)式：復(fù)式是受躍層式住宅的啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米）上層供休息、和儲藏用其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的利用率。
錯(cuò)層：戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。但沒有完全分成層。（適合大面積住宅，小戶型會顯得局促。
?。ㄈ┡c規(guī)劃有關(guān)的概念
進(jìn)深：一間房屋從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度，進(jìn)深大的住宅可以有效節(jié)約用地，但為保證住宅有良好的自然采光和通風(fēng)條件，不宜過大。（開間一般限定在5米左右）
開間：住宅的寬度，指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。開間一般在3.0-3.9米之間。
層高：房屋一層的高度。對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離，層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。
戶型：根據(jù)家庭人口組成情況和國家規(guī)定的居住面積定額所確定的每戶居室的數(shù)量和大小。
戶室比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為"戶室比"
戶室比=某種戶型套數(shù)/（1幢、住宅群）住宅總套數(shù)*100%
建筑系數(shù)："建筑占地系數(shù)"的簡稱。指一定建筑用地范圍內(nèi)所有建筑物占地面積與用地總面積之比以百分率計(jì)。用以說明建筑物分布的疏密程度、衛(wèi)生條件及土地利用率。合理的建筑系數(shù)應(yīng)在節(jié)約用地的原則下，盡可能滿足建筑物的通風(fēng)、采光和防火、防爆等方面的空間要求，并保證足夠的道路、綠化和戶外活動場地。
（四）與產(chǎn)權(quán)有關(guān)的概念
房屋產(chǎn)權(quán)：泛指所有者對財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分，并排除他人干涉的權(quán)能，是物權(quán)的一種。房屋產(chǎn)權(quán)指房產(chǎn)所有者，按國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利。
房屋權(quán)屬登記：指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
房地產(chǎn)權(quán)登記：房屋所有權(quán)登記，通常稱為"產(chǎn)權(quán)登記"（包括房屋所有權(quán)登記和房屋他項(xiàng)權(quán)利登記）城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記是人民政府為了健全法制，加強(qiáng)城鎮(zhèn)房屋的管理，依法確認(rèn)房屋所有權(quán)的法定手續(xù)。在規(guī)定登記范圍內(nèi)的房屋不論屬誰所有，都必須按照所有權(quán)登記辦法的規(guī)定，向房屋所在地房管機(jī)關(guān)申請所有權(quán)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房管機(jī)關(guān)發(fā)給房屋所有權(quán)證。房屋所有權(quán)登記是房屋產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過房屋所有權(quán)登記，才能對各類房屋產(chǎn)權(quán)實(shí)施有效的管理。
共有產(chǎn)權(quán)：指一家房地產(chǎn)有兩個(gè)或兩個(gè)以上的權(quán)利主體，即共有人。在實(shí)踐中又有按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分別按自己所擁有的份額大小，對共有房地產(chǎn)享有一定的利益，并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)；后者是指兩個(gè)以上權(quán)利人對全部共有的房地產(chǎn)享有同等的權(quán)利，并承擔(dān)同等的義務(wù)。
房屋抵押：產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押，取得借款，按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)
仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理，債權(quán)人只能按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利，待借款還清，產(chǎn)權(quán)人收回房契，抵押即告終結(jié)。過戶：即更換房屋承租人姓名。
?。ㄎ澹┡c面積有關(guān)的概念
建筑面積：建筑物各層面積總和，每層建筑面積按建筑物勒角以上截面計(jì)算，包括使用、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓妹娣e。
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積
公攤面積：1.公共門廳、過道，電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備房等為整座樓服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積
2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻墻體水平投影面積的50%
使用面積：建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)生活使用的凈面積的總和。使用面積大于等于地毯面積。
使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和除于總建筑面積
輔助面積：建筑物各層平面樓梯、走道所占凈面積的總和。
結(jié)構(gòu)面積：建筑物各層中，外墻、內(nèi)墻、垃圾道、通風(fēng)道、煙囪（均為投影面積）等所占面積的總和。
使用率：使用面積與建筑面積之比，用百分?jǐn)?shù)表示。板樓80%、塔樓75%、寫字樓70%商場65%使用率與人流量密切相關(guān)，人流量大的地方，使用率低。
實(shí)用率：是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比。
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積
套內(nèi)墻體面積=公用墻為水平投影面積一半計(jì)入、非公用墻為水平投影面積計(jì)入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井。
分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積*公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)
公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積總和
公用建筑面積=整棟樓的建筑面積-套內(nèi)建筑面積-不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e
容積率：總建筑面積與所用建筑用地面積之比。(總占地面積之比)
建筑覆蓋率：又稱建筑密度，是指建筑物基底占地面積與規(guī)劃用地之比。
綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地的用地面積之比。而綠地率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠蔭面積（包括綠地面積）與規(guī)劃用地面積之比。北京房價(jià)直逼東京
目前北京的房價(jià)已經(jīng)接近東京，紐約等世界的大都市，可以說北京的房屋價(jià)格已經(jīng)走向世界，椐有些開發(fā)商反映，目前北京二環(huán)路以內(nèi)，平均居民拆遷安置費(fèi)高達(dá)40萬左右，這個(gè)費(fèi)用要占到開發(fā)成本的60%以上，是耗資最大的部分。
商品房價(jià)格地區(qū)差異大
對于房地產(chǎn)物業(yè)來說，地理位置是十分重要的，單以平均房價(jià)很難看出實(shí)際房價(jià)的真實(shí)水平，我們都知道從價(jià)格上來說，東邊、北邊價(jià)位最高，其次是西邊、南邊，這主要原因是關(guān)系到大的氣候，也就是說總體的配套，無論是生活環(huán)境、娛樂設(shè)施、人文素質(zhì)，目前來說東邊、北邊都要比西邊、南邊強(qiáng)太多。
客戶投資理念分析
我們說房地產(chǎn)投資有一條金科玉律：
第一是位置，第二是位置，第三還是位置，我們大家都知道由于近兩年來商品房市場所需求的單位集團(tuán)購買消退，（應(yīng)該是從2000年中旬就取消了）市場需求一度大幅下跌，但是同時(shí)，新增的項(xiàng)目卻是有增無減，也就是說供大于求。但是由于受區(qū)域的影響，某些商品房前景依然被看好，因此位置的選擇就尤其重要。
客戶選擇物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)分析
隨著商品房市場的日漸完善，客戶的要求不斷提高，單純考慮位置的好壞已不能成為選房的唯一條件，下面我給大家歸述幾類：
1、地區(qū)要上風(fēng)上水
這指的并不是迷信，說白了還是位置，北京上風(fēng)上水的方向是西北方向，不過也不確實(shí)有寫客戶比較迷信，找風(fēng)水大師確實(shí)自己住哪個(gè)朝向比較適宜，甚至樓層數(shù)。
2、交通便捷
常用的交通工具包括：步行、自行車、公交車、小汽車，這主要就是指從你的住所到工作地點(diǎn)或常去的地點(diǎn)或市中心，不超過可接受的時(shí)間并且有保障。如一家好幾口人，都有此要求時(shí)，盡可能都的照顧到，所謂少數(shù)服從多數(shù)，甚至他們會考慮將來有可能的變化，如工作調(diào)動，孩子升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。
3、地區(qū)文化水平
這主要是針對知識分子，或高干子弟而言，比如說工作生活在中關(guān)村一帶的客戶群，就不會在南城選擇住房。
4、周邊配套設(shè)施齊全
包括娛樂設(shè)施（歌舞廳、健身場所等）衛(wèi)生條件（醫(yī)院、診所等），便利條件（商場、便利店等）
5、自然景觀
包括綠地、公園，環(huán)境宜人，空氣清新
6、安全條件
指地區(qū)社會風(fēng)氣（如浙江村）治安狀況需良好。
客戶選房的心理分析
1.看樓層
一般客戶選房先看的是樓層（塔樓或板樓）樓的層次越高，采光就越好，同時(shí)高層能避開低層樓內(nèi)外的噪音（指不臨主路的情況下），粉塵污染等?？諝赓|(zhì)量也較低層好，但也不是絕對的，比如高層會給老年人帶來不便，低層可增加老人、孩子的戶外活動。因此，這也要視其家庭成員情況而定。又比如：首層采光較差，污水容易溢出，地面較潮濕，安全性差，但同時(shí)接地會老人喜歡，出入方便。高層（頂層）可能會有質(zhì)量問題，供水不足，頂層漏水，隔熱不好等。因此，我們在向客戶介紹時(shí)，要格外注意，避重就輕。
2.戶型
現(xiàn)在比較流行的戶型是三大一小一多，就是大廳。大廚，大衛(wèi)，小臥，多櫥柜
所以一定要突出自身項(xiàng)目的戶型特點(diǎn)卻同客戶介紹。
3.朝向
朝向好一般是人們的傳統(tǒng)理念，我們都知道朝向以南北為正，東西為偏，好的朝向可以保證大量陽光射入室內(nèi)，可以改善室內(nèi)環(huán)境，對人的身心健康有好處，不過這也要視情況而定，比如對于現(xiàn)代許多年輕人來說，生活節(jié)奏較緊張，有點(diǎn)象旅館一樣，（當(dāng)然這樣說不太好聽）那么朝向的優(yōu)勢就不那么明顯了，所以我們推薦戶型的比重就要大一些。
4.通風(fēng)
住宅的通風(fēng)是滿足人對空氣流動的基本要求，特別是在夏天要有穿堂風(fēng)，另外通風(fēng)還可以排除室內(nèi)異味。這是光靠空調(diào)所達(dá)到的。這是板、塔的主要區(qū)別。但是現(xiàn)在塔樓也在變革，今后的發(fā)展。（今后幾年的發(fā)展）趨勢，當(dāng)然板樓更要突出。
5.質(zhì)量
質(zhì)量問題是最難把握的，主要起因是設(shè)計(jì)施工中引起的，所以要求我們必須具備專業(yè)性，注意不要向客戶回避質(zhì)量問題。
6.布局
合理的布局應(yīng)該是先客廳，后餐廳、廚房，客廳、餐廳應(yīng)與臥室有明顯間隔
，餐廳廚房現(xiàn)在比較流行二合一（西餐為主、中餐油煙大）廚衛(wèi)最好不要想對（但也有迷信的說法，廚、衛(wèi)都是五谷輪回之所）。三居以上最好有兩個(gè)衛(wèi)生間，開的客廳的門不應(yīng)過多，否則不好擺放家具。7.臥室、廚房、衛(wèi)生間
臥室主要就是應(yīng)該具備私密性，廚房是房屋的心臟，要注意使用性的方便程度，具備一定寬度，衛(wèi)生間應(yīng)注意通風(fēng)情況，干濕分離最理想。
總之講的時(shí)候要結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行分析，并且要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，突出特點(diǎn)。
篇2：《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》知識試題
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》知識試題
1、房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性是( )。
A、位置的固定性或不可移動性B、依賴性
C、相互影響性D、不一致性
2、正常情況下某宗房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的標(biāo)志是( )。
A、不再產(chǎn)生收益B、不再發(fā)生成本
C、成本等于效益D、效益超過成本
3、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的是( )。
A、寫字樓B、高爾夫球場C、住宅D、商場
4、從會計(jì)的角度來說,建筑物隨著其樓齡的增長,每年的收益能力( )。
A、都在下降B、都在增強(qiáng)C、都維持不變D、變化不定
5、稅法中的折舊年限( )。
A、比建筑物的自然壽命短,比經(jīng)濟(jì)壽命長B、比建筑物的自然壽命長,比經(jīng)濟(jì)壽命短
C、比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都要長D、比建筑物的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命都要短
6、物業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因是物業(yè)投資( )。
A、能夠保值和增值B、受通貨膨脹的影響C、貸款利率較低D、經(jīng)營成本較低
7、當(dāng)計(jì)息周期短于一年時(shí),實(shí)際利率( )名義利率。
A、大于B、小于C、等于
8、當(dāng)計(jì)息周期( )一年時(shí),實(shí)際利率大于名義利率。
A、長于B、短于C、等于
9、實(shí)際計(jì)息期同名義利率的時(shí)間單位不一致時(shí),隨著( )實(shí)際利率逐漸加大。
A、計(jì)息期不變B、計(jì)息期變長C、計(jì)息期減小D、時(shí)間
10、名義利率不能完全反映資金的時(shí)間價(jià)值,( )才能真正反映資金的時(shí)間價(jià)值。
A、周期利息B、年利率C、實(shí)際利率D、計(jì)息周期
11、某宗地總面積為500平方米,其上建有一棟6層住宅樓,該樓各層的建筑面積均為200平方米,容積率為( )。
A、0.4B、1.2C、2.4D、2.5
12、居住用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
13、工業(yè)用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
14、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
15、商業(yè)、旅游、娛樂用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
16、綜合或其它用地最高出讓年限為( )。
A、40年B、45年C、50年D、70年
17、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)租售,一般能夠令開發(fā)商( )。
A、增加銷售收入B、降低銷售成本C、減少風(fēng)險(xiǎn)D、減少稅費(fèi)
18、房地產(chǎn)開發(fā)程序又可劃分為投資機(jī)會選擇與決策分析、( )、建設(shè)階段和租售階段四個(gè)階段。
A、可行性研究B、獲取土地使用權(quán)C、規(guī)劃設(shè)計(jì)D、前期工作
19、投資決策分析主要包括( )和項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評價(jià)兩部分工作。
A、供求關(guān)系分析B、價(jià)格水平分析C、市場分析D、投資機(jī)會分析
20、一般情況下,開發(fā)商應(yīng)將公開招標(biāo)的開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目授標(biāo)給( )。
A、報(bào)價(jià)最高者B、報(bào)價(jià)最低者C、報(bào)價(jià)最合理者D、具有相應(yīng)條件者
21、為了降低建筑安裝工程費(fèi)用變動的風(fēng)險(xiǎn),開發(fā)商可以采用( )的合同形式。
A、固定單價(jià)合同B、固定總價(jià)合同C、成本加酬金合同D、分包合同
22、房地產(chǎn)開發(fā)商在融資過程中的成本主要是( )。
A、中介費(fèi)B、承諾費(fèi)C、利息D、手續(xù)費(fèi)
23、利息以外的其它融資費(fèi)用一般占利息的( )左右。
A、3%B、5%C、10%D、15%
24、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)為建筑工程費(fèi)的( )左右。
A、1%B、2%C、3%D、5%
25、可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的( )。
A、1-3%B、3-5%C、5-8%D、10%
26、某開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤率為60%,開發(fā)周期為3年,則該項(xiàng)目的年平均成本利潤率( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定
27、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在( )內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的貼現(xiàn)率。
A、建筑施工期B、開發(fā)或經(jīng)營期C、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期D、建筑物自然壽命期
28、當(dāng)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率( )部門或行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率時(shí),則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的。
A、小于B、大于C、等于D、不等于
29、在項(xiàng)目評估中,當(dāng)目標(biāo)收益率大于財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率時(shí),則該項(xiàng)目的PNPV( )。
A、大于零B、小于零C、等于零D、難以確定
30、動態(tài)投資回收期是指項(xiàng)目以( )所需的時(shí)間。
A、經(jīng)營收入抵償全部投資B、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出
C、凈收益抵償全部投資D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資
31、( )是建設(shè)工程管理隊(duì)伍中的核心人物。
A、預(yù)算員B、高級經(jīng)濟(jì)師C、房地產(chǎn)估價(jià)師D、項(xiàng)目經(jīng)理
32、成本控制的主要對象是( )。
A、主要費(fèi)用中固定費(fèi)用B、主要費(fèi)用中的變動費(fèi)用
C、次要費(fèi)用中的固定費(fèi)用D、次要費(fèi)用中的變動費(fèi)用
33、融資是以信用方式調(diào)劑資金余缺的一種經(jīng)濟(jì)活動,其基本特征是具有( )。
A、流動性B、安全性C、償還性D、盈利性
34、( ) 是房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的環(huán)節(jié)。
A、投資機(jī)會選擇和決策分析B、建筑施工C、銷售D、獲取土地使用權(quán)
35、抵押貨款數(shù)額一般不超過抵押物現(xiàn)時(shí)價(jià)值的( )。
A、70%B、80%C、85%D、90%
36、原則上說,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大,貼現(xiàn)率就應(yīng)( )。
A、越低B、越高C、不變D、視情況而定
37、從事營銷工作最基本的一點(diǎn)就是要清楚地了解( )的市場和需求以及消費(fèi)者或可能的買主的消費(fèi)觀念和偏好。
A、過去B、未來C、相關(guān)D、潛在
38、市場營銷工作就是設(shè)法與消費(fèi)者接近,盡可能準(zhǔn)確地預(yù)測( )的行為。
A、開發(fā)商B、政府官員C、消費(fèi)者D、廣告制作商
39、按房地產(chǎn)的類型,可以把房地產(chǎn)市場分類( )。
A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場；
B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場；
C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場；
D、銷售市場、抵押市場、保險(xiǎn)市場和租賃市場。
40、房地產(chǎn)市場通常需要( )的時(shí)間才能完成供需平衡。
A、三個(gè)月B、半年C、一年D、一年以上
41、一般情況下住宅的售價(jià)相當(dāng)于大約( )個(gè)月的租金。
A、50B、100C、200D、300
42、獨(dú)家代理出租物業(yè)收取年租金的( )或相當(dāng)于一個(gè)月的租金作為傭金。
A、1%B、3C、5%D、10%
43、獨(dú)家代理出租物業(yè)收取年租金的10%或相當(dāng)于( )的租金作傭金。
A、一個(gè)月B、二個(gè)月C、三個(gè)月D、六個(gè)月
44、獨(dú)家代理出售物業(yè)收取銷售收入的( )作為代理費(fèi)。
A、1%B、2%C、1-3%D、3-5%
45、聯(lián)合代理要支付的代理費(fèi)通常為獨(dú)家代理的( )。
A、0.5倍B、1倍C、1.5倍D、2倍
篇3：科萬物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇
科萬物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)：房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇
什么是房地產(chǎn)業(yè)？
房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，他包括土地的開發(fā)，房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。
什么是房產(chǎn)？
房產(chǎn)是指房屋產(chǎn)品歸誰所有，亦即對房屋的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。
什么是房地產(chǎn)經(jīng)營？它的特點(diǎn)有哪些？
房地產(chǎn)經(jīng)營是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)經(jīng)營目標(biāo)，在分析自身?xiàng)l件和市場需求的前提下，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全國程作出科學(xué)的決策，并組織有效的實(shí)施。
它的特點(diǎn)是：1、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大，獲高收益的機(jī)會也多；2、房地產(chǎn)經(jīng)營的對象具有消費(fèi)和投資的雙重性；3、房地產(chǎn)經(jīng)營中的壟斷和競爭同時(shí)存在。
什么是建筑容積率？它將如何計(jì)算？
建筑容積率是指區(qū)內(nèi)總建筑面積之和與區(qū)內(nèi)總占地面積之比。計(jì)算公式是：
區(qū)內(nèi)總建筑面積之和M2
建筑容積率=------------×100%
區(qū)內(nèi)總占地面積M2
土地產(chǎn)權(quán)包括哪些權(quán)利？它們分別含義是什么？
土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地使用權(quán)、地上權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)和租賃權(quán)。
地上權(quán)是指以支付租金為代價(jià)在他人土地上建筑房屋的權(quán)利，。地上權(quán)的實(shí)質(zhì)也就是土地使用權(quán)。
地役權(quán)是指利用他人土地供自己使用的便利。
抵押權(quán)是指土地使用權(quán)獲得者在其有效的使用期限內(nèi)以土地作抵押獲取銀行貸款或其他擔(dān)保的權(quán)利。
典權(quán)是指通過支付典價(jià)而占有他人的不動產(chǎn)，從而獲得使用和收益的權(quán)利。
租賃權(quán)是指土地使用全獲得者在其有效使用期限內(nèi)有權(quán)將土地出租給他人使用以獲得收益。承租人即取得該塊土地的租賃權(quán)。
什么是建筑面積？它由哪三部分組成？
建筑面積是指建筑物各層展開面積之總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外圍水平截面面積計(jì)算。它由使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積三部分組成。
什么是總建筑面積、住宅建筑面積？
總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。
住宅建筑面積是指扣除公共建筑、人防地下室后全部低層、中層、中高層和高層住宅面積的總和。
為什么要開發(fā)企業(yè)在交付商品房時(shí)要提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》？具體包括哪些方面內(nèi)容？
針對商品房銷售、服務(wù)和裝修等方面存在的問題，為加強(qiáng)商品住宅質(zhì)量的管理，確保商品住宅售后服務(wù)質(zhì)量和水平，維護(hù)商品住宅消費(fèi)者的合法權(quán)益，國家建設(shè)部發(fā)出通知決定從1998年9月1日起，在商品房銷售中實(shí)行《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。
《住宅質(zhì)量保證書》的內(nèi)容應(yīng)包括：
1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；
2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；
3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個(gè)月；供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定；
4、用戶報(bào)修的單位，答復(fù)和處理的時(shí)限。
《住宅使用說明書》的內(nèi)容應(yīng)包括：
1、開發(fā)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位；
2、結(jié)構(gòu)類型；
3、裝修、裝飾注意事項(xiàng)；
4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消?/a>等設(shè)施配置的說明；
5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項(xiàng)；
6、門、窗類型，使用注意事項(xiàng)；
7、配電負(fù)荷；
8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項(xiàng)的說明；
9、其他需說明的問題。
房地產(chǎn)登記中，土地使用年限怎樣確定？
1988年1月3日之前政府無償劃撥用地仍按原規(guī)定使用年限執(zhí)行，即：
1、住宅：50年
2、教育、科技、醫(yī)療衛(wèi)生、市政、公共建筑、特殊用地；50年
3、工業(yè)、倉儲；30年
4、商業(yè)、金融業(yè)用地；20年
5、種植、畜牧、養(yǎng)殖業(yè)用地；20年
1988年1月3日之后，凡通過有償方式與國土局簽訂了《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地，其土地使用最高年限期按國家規(guī)定執(zhí)行。即
1、住宅用地：70年
2、工業(yè)用地：50年
3、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年
4、商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年
5、綜合或者其他用地：50年
對公告之前簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的按合同規(guī)定的起始日推算、順延。公告之日的按《土地使用權(quán)出讓合同書》規(guī)定計(jì)算。對未簽訂出讓合同的歷史行政劃撥用地，仍按原批準(zhǔn)的使用年期執(zhí)行。
紅皮《房地產(chǎn)證》與綠皮《房地產(chǎn)證》的區(qū)別在哪里？
紅皮《房地產(chǎn)證》記載市場商品房地產(chǎn)；綠皮《》房地產(chǎn)正記載非市場商品房地產(chǎn)。凡綠皮本《房地產(chǎn)證》記載的房地產(chǎn)，一律不得買賣，需抵押出租的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理。
已辦理樓花按揭登記的房地產(chǎn)能不能辦理《房地產(chǎn)證》？
已辦理樓花抵押登記的房地產(chǎn)，原抵押（按揭）合同中如規(guī)定有樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓登記的條款，在完成初始登記后，并在已辦理樓花轉(zhuǎn)現(xiàn)樓抵押登記的前提下，可由銀行代業(yè)主統(tǒng)一申辦《房地產(chǎn)證》，并由銀行領(lǐng)取。