房地產(chǎn)政策及法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)（2）
14．什么是印花稅？
印花稅是對(duì)因商事活動(dòng)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、權(quán)利許可證照授受等行為而書立、領(lǐng)受的應(yīng)稅憑證征收的一種稅。商品房買賣買方應(yīng)交納印花稅，稅率為0.03%。
15．什么是兩書？主要內(nèi)容是什么？
“兩書”是指《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》。《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：商品房交付時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供兩書。
《住宅質(zhì)量保證書》的主要內(nèi)容是購房人所購房屋各部位質(zhì)量驗(yàn)收等級(jí)、保修范圍、保修期限及維修記錄。
《住宅使用說明書》的主要內(nèi)容是房屋概況、房屋內(nèi)配置設(shè)施（規(guī)格、型號(hào)、品牌、產(chǎn)地）、住宅使用須知及注意事項(xiàng)。
另外附圖6份：房屋坐落示意圖、住宅分戶平面結(jié)構(gòu)圖、室內(nèi)設(shè)施配置圖、強(qiáng)弱電線路敷設(shè)圖、給排水管線圖、采暖設(shè)施配置圖。
16．什么是房地產(chǎn)抵押？
是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價(jià)款優(yōu)先受償。
17．抵押貸款與按揭貸款是一碼事嗎？
房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行要求借款人以房地產(chǎn)商品為抵押物作為擔(dān)保的貸款。又分為實(shí)物抵押和房地產(chǎn)權(quán)證抵押。
按揭是香港等地引進(jìn)的一種房地產(chǎn)貸款形式，購房人向銀行借款購房，在還清本息前，房屋的所有權(quán)不歸購房借款人所有，購房借款人只擁有該房產(chǎn)的使用權(quán)。當(dāng)借款本息還清后由銀行和購房人一起去房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這時(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)才真正歸購房人所有。
由此可知，抵押貸款與按揭貸款本質(zhì)區(qū)別是貸款期間房屋所有權(quán)歸屬不同。抵押貸款期間房屋產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，而銀行只擁有抵押及處置權(quán)。我市現(xiàn)在通行的商品房商業(yè)貸款和個(gè)人公積金貸款采用的都是抵押貸款而非按揭貸款的形式。我們口頭上說的按揭貸款實(shí)際上是一種誤解。
18．只要在鄭州市區(qū)購房都能入戶嗎？
根據(jù)市公安局的有關(guān)戶籍改革宣傳材料，對(duì)辦理入戶的所購房屋沒有明確規(guī)定是什么類型房屋，從哪里購得。所以，只要在市區(qū)范圍內(nèi)購買商品房（不限定開發(fā)商）、經(jīng)濟(jì)適用房、二手房、房改房，只要交易行為合法有效，提供資料齊全，且符合相關(guān)入戶面積標(biāo)準(zhǔn)，均可享受入戶政策。
19．購房入戶的面積標(biāo)準(zhǔn)是什么？
外地公民在我市市區(qū)購買房屋，建筑面積達(dá)到56平方米以上的，其本人和直系親屬（夫妻及兒女）準(zhǔn)予遷入2人，達(dá)到90平方米以上的可遷入3人，達(dá)120平方米以上的可遷入4人，達(dá)到150平方米以上的可遷入5人。
20．屋頂花園、頂層露臺(tái)、底層花園能贈(zèng)送嗎？
不能。每一位購房人，包括購買頂、底層住房的購房人，在購買了一套住房后，就購買了一定面積的土地使用權(quán)，這些面積的土地使用權(quán)既在樓座之下，也在樓座四周，所有購房人對(duì)該塊土地共同享有土地使用權(quán)。如果開發(fā)商私自把幾十平方米的面積“贈(zèng)送”給了購買頂層、底層住宅的購房人，顯然直接侵犯了其他購房人的合法權(quán)益。所以說，這樣的廣告詞或承諾在法律上是站不住腳的，即使開發(fā)商私自“贈(zèng)送”了花園，房地產(chǎn)管理部門也不會(huì)為該房屋購買人辦理相應(yīng)的土地使用權(quán)證，因?yàn)殚_發(fā)商在銷售房產(chǎn)時(shí)，已相應(yīng)的把土地使用權(quán)也轉(zhuǎn)讓給了每一購房人，開發(fā)商已不再擁有土地使用權(quán)，所以也就談不上贈(zèng)送花園了。
21．什么是住房公積金制度？
住房公積金是一種義務(wù)性的住房長(zhǎng)期儲(chǔ)金。住房公積金制度是結(jié)合我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的實(shí)際情況而實(shí)行的一種房改政策，指有關(guān)住房公積金的歸集、管理、使用、償還等諸環(huán)節(jié)有機(jī)構(gòu)成的整個(gè)運(yùn)行機(jī)制和管理制度。
22．住房公積金為什么歸個(gè)人所有？
住房公積金由兩部分組成，一是職工個(gè)人每月按規(guī)定從工資中扣除繳存的部分，這部分屬于職工工資，理應(yīng)歸職工個(gè)人所有；二是單位每月按規(guī)定為職工個(gè)人繳存的部分，這部分是住房實(shí)物福利分配向工資貨幣分配轉(zhuǎn)換的部分，視同職工工資，也應(yīng)歸職工個(gè)人所有。
23．什么是物業(yè)？什么是物業(yè)管理？什么是物業(yè)管理費(fèi)？
物業(yè)是指已建成投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。
物業(yè)管理是指由專門的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和人員受物業(yè)所有者的委托，根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律，按照合同和契約，運(yùn)用現(xiàn)代管理科技和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段對(duì)已竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋建筑和附屬配套設(shè)施、場(chǎng)地，以及物業(yè)區(qū)域周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)管理和維修養(yǎng)護(hù)，為居民生活提供高效、優(yōu)質(zhì)、便捷、經(jīng)濟(jì)的綜合性服務(wù)。
物業(yè)管理費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、共用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費(fèi)用。
24．什么是維修基金？其主管部門是哪個(gè)單位？
維修基金是指用于小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的更新與大、中修基金。
共用部位是指物業(yè)的主體承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。
共同設(shè)施設(shè)備是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由業(yè)主共有共用的上下水管道、落水管、天線、水箱、加壓水泵、電梯、照明設(shè)施、消防設(shè)施、道路、綠地、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)（庫）及其他共用設(shè)施設(shè)備。
市房產(chǎn)管理局是住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理的行政主管部門，市物業(yè)維修基金管理中心是維修基金籌集、管理的機(jī)構(gòu)。
25．我國(guó)目前現(xiàn)行的住房供應(yīng)體系有哪幾種？
（1）城鎮(zhèn)廉租住房供應(yīng)體系
（2）經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系
（3）商品住房供應(yīng)體系
城鎮(zhèn)廉租住房是政府向具有市區(qū)城鎮(zhèn)常住戶口的“雙困”家庭提供的租金相對(duì)低廉的具有社會(huì)保障性質(zhì)的普通住房。其主要來源如下：
*騰退的并符合規(guī)定的廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房。
*最低收入家庭承租的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的公有住房。
*政府和單位出資興建或購置的廉租住房。
*社會(huì)捐贈(zèng)的符合廉租住房標(biāo)準(zhǔn)的住房。
*政府通過轉(zhuǎn)換等其他渠道籌集的廉租住房。
26．房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序有哪些？
（1）投資決策分析，其又分為兩部分：市場(chǎng)分析與項(xiàng)目的財(cái)務(wù)估價(jià)
（2）前期工作
*研究地塊的特性與四至范圍。
*分析將要購買的土地用途及獲益能力大小。
*獲取土地的使用權(quán)
*整地、拆遷、安
置、補(bǔ)償*規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定
*與規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)劃許可
*施工現(xiàn)場(chǎng)的“三通一平”或“七通一平”
*安排短期或長(zhǎng)期信貸
*對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租（售）的顧客
*對(duì)市場(chǎng)狀況進(jìn)行進(jìn)一步的分析，初步確定租金或售價(jià)水平
*對(duì)開發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算
*對(duì)承包商的選擇提出建議，如有可能，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽商。
（3）建設(shè)階段
（4）租售階段
篇2：A公司產(chǎn)品法律法規(guī)管理程序
A公司產(chǎn)品法律法規(guī)管理程序
1.目的
為使本公司所生產(chǎn)之產(chǎn)品符合有關(guān)法律法規(guī)之要求，特訂立本程序。
2.范圍
有關(guān)本公司產(chǎn)品之國(guó)家法律、法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)均屬本程序管理范圍。
3.權(quán)責(zé)
3.1 營(yíng)業(yè)部
營(yíng)業(yè)部負(fù)責(zé)向客戶搜集并獲得其自訂的符合本公司產(chǎn)品之標(biāo)準(zhǔn)，及銷售地有關(guān)本公司產(chǎn)品之法律法規(guī)。
3.2 工程部
工程部負(fù)責(zé)依據(jù)外部法律法規(guī)制定本公司標(biāo)準(zhǔn)，以及搜尋本公司所在地的有關(guān)法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
3.3 ISO文控中心
負(fù)責(zé)對(duì)營(yíng)業(yè)部、工程部搜集的法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)等資料之保管工作。
4.定義
(無)
5.作業(yè)內(nèi)容
5.1 法律法規(guī)需求鑒定作業(yè)流程圖見附件一。
5.2 營(yíng)業(yè)部及工程部應(yīng)在每年的1月份;7月份分別進(jìn)行搜尋有關(guān)法律法規(guī) 及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)之工作，以掌握最新的有關(guān)方面資訊，并根據(jù)搜尋結(jié)果填寫 <法律法規(guī)查核表>。
5.3 工程部應(yīng)將獲得的最新資訊，經(jīng)整理注釋后交付ISO文控中心，依照《文件與資料管理程序》統(tǒng)一歸檔管理。
5.4 工程部依據(jù)外部搜尋獲得的法律法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合公司之實(shí)際情況制定公司之相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。
5.5 如不需要進(jìn)行轉(zhuǎn)換，則交付ISO文控中心，依照《文件與資料管理程序》發(fā)至各部門直接使用。
5.6 質(zhì)量記錄之管理，依據(jù)《質(zhì)量記錄管理程序》進(jìn)行。
6.相關(guān)文件
6.1 文件與資料管理程序
7. 使用表單
7.1 法律法規(guī)查核表
8. 附件
8.1 法律法規(guī)需求鑒定作業(yè)流程圖
附件一：法律法規(guī)需求鑒定作業(yè)流程圖
篇3：公司安全生產(chǎn)法律法規(guī)獲取管理制度
公司安全生產(chǎn)法律法規(guī)獲取及管理制度
一、目的
為了使企業(yè)認(rèn)識(shí)和了解與其活動(dòng)相關(guān)的安全生產(chǎn)法律、法規(guī)及其他要求，并將這些信息及時(shí)傳達(dá)給從業(yè)人員和相關(guān)人員，提高他們的法律意識(shí)，規(guī)范安全生產(chǎn)行為。
二、范圍
本制度適用于本公司所有安全生產(chǎn)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)的管理。
三、責(zé)任
1．企業(yè)安全委員會(huì)負(fù)責(zé)收集所有有關(guān)安全生產(chǎn)的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。
2．辦公室負(fù)責(zé)對(duì)法律、法規(guī)的適用條款進(jìn)行識(shí)別，并按照適用部門、部門進(jìn)行發(fā)放。
3．文員負(fù)責(zé)法律、法規(guī)文件的管理。
四、法律、法規(guī)標(biāo)識(shí)
所有法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)收集后需經(jīng)文員統(tǒng)一編號(hào)（包括文件編號(hào)，版本號(hào)）。
五、法律、法規(guī)的標(biāo)識(shí)、下發(fā)、保存、更新
1．編號(hào)及標(biāo)識(shí)方法
法律、法規(guī)管理制度編號(hào)為：AQ-W-F-O1
其中：AQ---為安全化工W---外來文件
F---法律法規(guī)O1---文件順序號(hào)
2．法律、法規(guī)文件由企業(yè)安全委員會(huì)確定分發(fā)部門，文員根據(jù)《文件一覽表》中規(guī)定的部門予以發(fā)放，發(fā)放時(shí)使用部門在《文件收/發(fā)登記表》上簽收。
3．法律、法規(guī)文件的修訂與更新
（1）根據(jù)國(guó)家對(duì)法律、法規(guī)的修訂或更新，由企業(yè)安全委員會(huì)負(fù)責(zé)收集、整理并在《文件發(fā)行/更改審批表》上注明修訂、更新的大概內(nèi)容，修訂部門及生效日期。對(duì)修改或更新部分用字體加粗或其他標(biāo)志方式進(jìn)行區(qū)分，起到提示和標(biāo)識(shí)作用。
（2）每年由企業(yè)安全委員會(huì)按目前現(xiàn)狀和條件與法律、法規(guī)逐條進(jìn)行條款識(shí)別，以改進(jìn)現(xiàn)狀與標(biāo)準(zhǔn)的相適應(yīng)性。
4．法律、法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的管理
（1）所有作廢或過期的法律、法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)，由文員負(fù)責(zé)回收并銷毀，原版文件注明“作廢”，文員登記于《作廢文件清單》中，并予以妥善保存，各部門因特殊需要，
要求保留作廢法律、法規(guī)的，文員予以注明“作廢”，并于《作廢文件清單》上注明，文員應(yīng)每年對(duì)作廢文件檢查清理，當(dāng)原版作廢文件無保存價(jià)值，需要銷毀時(shí)，文員填寫《文件銷毀申請(qǐng)單》經(jīng)企業(yè)安全委員會(huì)批準(zhǔn)后予以銷毀。
（2）法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)的保存。各使用部門應(yīng)保持法律、法規(guī)及標(biāo)準(zhǔn)的清晰若有損壞或遺失應(yīng)及時(shí)向文員更換、補(bǔ)發(fā)。文件（包括安全技術(shù)參考書籍，標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)標(biāo)及所有重要技術(shù)資料、法律、法規(guī)等）的保存，均先交文員編號(hào)：編制《法律、法規(guī)文件一覽表》，由企業(yè)安全委員會(huì)審查文件的適用性后發(fā)放登記，如某些內(nèi)容有必要下發(fā)時(shí)將轉(zhuǎn)化為內(nèi)部文件，按內(nèi)部文件管理予以審批、發(fā)放、更新、保存。
5．法律、法規(guī)日常管理
（1）文員應(yīng)定期對(duì)法律、法規(guī)進(jìn)行清查，確保法律、法規(guī)的完整性、有效性。
（2）借閱法律法規(guī)文件時(shí)必須進(jìn)行登記手續(xù)后方可借出。
（3）各部門應(yīng)做好部門使用的法律、法規(guī)的保管工作，法律、法規(guī)的保管應(yīng)便于查閱、存取，注意防潮、防盜和防損壞。
一、相關(guān)記錄《文件發(fā)行/更改審批表》AQ-BZH-01《文件收/發(fā)登記表》AQ-BZH-02《重要文件一覽表》AQ-BZH-03《文件補(bǔ)發(fā)申請(qǐng)單》AQ-BZH-04《文件銷毀申請(qǐng)單》AQ-BZH-05《作廢文件清單》AQ-BZH-06
二、附件《安全生產(chǎn)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)及其他要求清單》