20**年房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法試卷

　　一、單項(xiàng)選擇題(共35題,每題1分。每題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意 ,請?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))

　　1、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的基本條件是房地產(chǎn)具有()的特性。

　　A、獨(dú)一無二和供給有限

　　B、獨(dú)一無二和價(jià)值最大

　　C、流動(dòng)性差和價(jià)值最大

　　D、不可移動(dòng)和用途多樣

　　2、在英國和其他英聯(lián)邦國家,法院一般()來判斷房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的誤差范圍。

　　A、使用估價(jià)對象房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格

　　B、使用政府公布的房地產(chǎn)交易指導(dǎo)價(jià)格

　　C、使用近一年內(nèi)房地產(chǎn)的平均成交價(jià)格

　　D、依賴于專家證人測算的估價(jià)對象房地產(chǎn)的價(jià)值

　　3、某市于20**年對市中心一平方區(qū)進(jìn)行拆遷改造,該市2000年出臺(tái)的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)格在該區(qū)為4000元/m2 ,并且一直沒有變動(dòng);20**年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到2000元/ m2,房地產(chǎn)市場交易價(jià)格為6000元/ m2;重新規(guī)劃后,開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價(jià)預(yù)計(jì)為9000元/ m2;則最合理的拆遷補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)以()元/ m2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。

　　A、4000

　　B、5000

　　C、6000

　　D、9000

　　4、假設(shè)某類住宅的價(jià)格從3000元/ m2下降到2800元/ m2,其需求量從900套上升到1000套,則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為()

　　A、-1.33

　　B、-0.66

　　C、0.66

　　D、1.53

篇2：房地產(chǎn)估價(jià)案例分析試卷(下)

　　20**年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷(下)

　　四、估價(jià)方法選用

　　估價(jià)對象在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料,根據(jù)估價(jià)對象的特點(diǎn)及估價(jià)目的,選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法,其估價(jià)技術(shù)路線如下:

　　1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》,"具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià),應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法",因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路,可將預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及購買估價(jià)對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi),求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2.估價(jià)對象為在建工程,有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入,因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路,以建造估價(jià)對象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤之和,求取估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　3.對以上兩種方法測算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理,最終求取估價(jià)對象的總價(jià)值和單位價(jià)值。

　　五、估價(jià)測算過程

　　(一) 假設(shè)開發(fā)法分析測算過程

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等,以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　1、采用的公式

　　估價(jià)對象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)

　　2、估價(jià)對象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測算

　　運(yùn)用市場法測算估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值。

　　市場法是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　2.1采用的公式

　　交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況

篇3：房地產(chǎn)估價(jià)案例分析試卷(上)

　　20**年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析試卷(上)

　　一、問答題(共3題,每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號(hào)下)

　　(一)甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營,租期5年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià),酒樓業(yè)主不配合拆遷工作,不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。根據(jù)拆遷人提供的資料,該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰,權(quán)屬證書齊全,用途合法,無違章搭建。

　　請問:

　　1、針對該類拆遷估價(jià),在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié)?

　　2、裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定?

　　3、對已存在的租賃關(guān)系,估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理?

　　(二)法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查,該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的,該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定,拍賣所得價(jià)款處法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?全部用于償還銀行貸款,買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。

　　請問:

　　1、估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有異物將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè)?為什么?

　　2、拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰確定?如何確定?

　　3、乙公司欲競買該辦公樓,現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi)?

　　(三)某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營,欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。現(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例,測算估價(jià)對象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據(jù)最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價(jià)對象房地產(chǎn)的年凈收益。

　　請問:

　　1、這樣的做法有哪些錯(cuò)誤?

　　2、若估價(jià)對象的年凈收益保持不變,具體可采用那些方法求取估價(jià)對象的年凈收益?

　　二、單項(xiàng)選擇題(共3大題,10小題,每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意,請將這個(gè)答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi))