商品房銷售培訓(xùn)問題55-63
55怎樣申請商業(yè)性個人住房貸款？
各商業(yè)銀行提供的商業(yè)性個人住房貸款程序基本類似，下面以建行北京分行提供的個人住房貸款為例，說明怎樣申請商業(yè)性個人住房貸款。
根據(jù)中華人民銀行的有關(guān)規(guī)定，申請商業(yè)性個人住房貸款必須具備以下六個條件：
①有北京市戶口或有合法的居住身份證件，如身份證，戶口薄，軍人證、暫住證等；
②必須有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入；③已經(jīng)簽訂了合法有效的購買、建造、大修等合同、協(xié)議或有關(guān)批準(zhǔn)文件等；④不低于所購買房款20%以上的首付款；⑤能夠提供擔(dān)保；⑥與銀行簽訂合作協(xié)議。
56福利分房如何做抵押貸款？
如果您建立了公積金購買福利房時可申請公積金貸款。申請貸款時需提供售房單位的售房方案、方案批復(fù)文件及與售房單位簽訂售房合同。
57個人住房貸款要注意點啥？
第一、對家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實力作綜合評估，以此確定購房的首期付款金額和比例。經(jīng)濟(jì)實力的內(nèi)容包括存款和可變現(xiàn)資產(chǎn)兩大部分。后者又涵蓋了有價證券、現(xiàn)有住房置換等。
第二、對家庭未來的收入及支出作合理的預(yù)期。這包括收入預(yù)期和未來大額支出的預(yù)期。前者要考慮的因素包括年齡、專業(yè)、學(xué)歷、工作單位性質(zhì)、行業(yè)前景乃至宏觀發(fā)展趨勢等。一般來說，年輕、高學(xué)歷、專業(yè)前景好、單位效益好的家庭成員收入預(yù)期較高。個體經(jīng)
營者和規(guī)模較小的私營業(yè)主應(yīng)該對經(jīng)營風(fēng)險有充分預(yù)期，謹(jǐn)慎制定貸款及還款計劃。后者要考慮的因素包括結(jié)婚、生育、健康、求學(xué)、出國以及購買其他大額消費品等。如果您的家庭預(yù)期有較大的支出，這將會削弱您的還款能力。
第三、學(xué)會計算自己的還款能力。還款能力是決定可貸款額度的重要依據(jù)。還款能力的計算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出的余額。在計算時要考慮到收入和支出的可能變化。
第四、學(xué)會計算自己的可貸額度。借款人的可貸額度可用這樣的公式計算：可貸額度借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬元貸款的與月還款額×10000元。
第五、組合貸款的最優(yōu)組合原則。公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。因為公積金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠。
第六、首期付款的寬松原則。首期付款不能把手頭的現(xiàn)金用完，而應(yīng)該留有一筆相當(dāng)?shù)馁Y金用于住房裝修和更新家具、家電等室內(nèi)用品。
58貸款——自己辦還是找代理？
a、自己辦貸款省錢、費時間
如果不走冤枉路的話，辦理貸款跑個五六趟一般就能完成了(組合貸款因為涉及到公積金貸款和商業(yè)貸款兩項，要麻煩一些)。但因為貸款所需的材料較多，如身份證、戶口本、各種發(fā)票、證明文件等，買房人往往會因為材料帶不全跑冤枉路。另外，表格的填寫也較麻煩，各銀行要求不一樣，比如收入證明一欄有的要蓋財務(wù)章、有的要蓋公章，問不清楚就得
一切重來。雖然各銀行都有咨詢電話，但經(jīng)常占線。因此，買房人實際辦貸款時，就不只是五六趟的理想狀態(tài)了。
b、找代理辦貸款
花錢買方便。目前可代辦貸款的機構(gòu)很多，收費各不相同，但服務(wù)效果基本一致：貸款人基本不用跑腿，頂多到銀行去一次，就能順利得到貸款。值得注意的是，一般代辦機構(gòu)的收費都只是服務(wù)費，如“康正”所收的服務(wù)費，只是上門協(xié)助貸款人填寫申請表和貸款有關(guān)合同、遞送貸款資料、協(xié)助辦理抵押物審核評估、協(xié)助辦理保險手續(xù)等，與貸款有關(guān)的各項費用，如律師費、保險費、評估費等還需自己另交；“廣盛”的二手房貸款收費服務(wù)范圍是核查買賣雙方的身份、買方的資信調(diào)查、二手房產(chǎn)權(quán)的調(diào)查、代辦評估、公證、保險、抵押登記、過戶手續(xù)、出具律師意見等，服務(wù)費中除含公證費、律師費外，評估、過戶、保險等費用需貸款人自己交。
59當(dāng)?shù)盅旱姆康禺a(chǎn)發(fā)生意外時，抵押人和抵押權(quán)人該怎么辦？
抵押人占管的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況告知抵押權(quán)人，并應(yīng)采取措施防止損失的擴大。由于不可抗力等自然原因造成抵押物損毀、滅失的，抵押人不負(fù)有責(zé)任，但抵押人因此獲得賠償金、保險金的，抵押權(quán)人有權(quán)在賠償金、保險金的數(shù)額之內(nèi)要求提供擔(dān)保。由于抵押人本身的故意或過失造成抵押物損毀、滅失的，抵押人有義務(wù)重新提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。無論在何種情況下，抵押房地產(chǎn)的殘余價值仍作為債權(quán)的擔(dān)保。
在用房地產(chǎn)抵押貸款期間，保持抵押房地產(chǎn)的價值，對于抵押權(quán)人(貸款銀行)來說尤為重要。這是因為當(dāng)債務(wù)人不能按期歸還貸款時，貸款銀行需要將抵押的房地產(chǎn)予以變賣，從變賣所得的價款優(yōu)先受償。如果抵押的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失，變賣該房地產(chǎn)所獲得的價款將可能無法償還債務(wù)人所欠的借款。所以當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)發(fā)生損毀、滅失時，抵押權(quán)人要采取一定的措施，來保障它的利益：
(1)如果是由于抵押人的行為，使抵押房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，那么抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為，并有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。
(2)如果抵押人對抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失無過錯的，即抵押房地產(chǎn)的損毀、滅失是由于第三人的原因或不可抗力的原因(如地震、洪水等)造成的，那么抵押權(quán)人可以在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)要求提供新的擔(dān)保，抵押房地產(chǎn)價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。
60是所有的房地產(chǎn)都可以抵押嗎？
對于哪些房地產(chǎn)可以設(shè)定抵押，哪些房地產(chǎn)依法不可以抵押，在《中華人民共和國擔(dān)保法》和有關(guān)的法律中都有明確的規(guī)定，具體內(nèi)容如下：
可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，包括通過出讓方式取得的土地使用權(quán)、依法取得的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)、預(yù)售商品房、在建工程。具體又可以分為：
(1)依法通過出讓、轉(zhuǎn)讓(
(2)公司、企業(yè)、經(jīng)濟(jì)組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館、自用住宅等建筑物；
(3)依法獲得的預(yù)售商品房；
(4)依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)和房屋及地上定著物；
(5)依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)。
依法不可以抵押的房地產(chǎn)有：
(1)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；
(2)已依法公告在國家建設(shè)征用拆遷范圍內(nèi)的房地產(chǎn)；
(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；
(4)列為文物保護(hù)的古建筑、有重要紀(jì)念意義的建筑物；
(5)被依法查封、扣押或采取其他訴訟保全措施的房地產(chǎn)；
(6)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)；
(7)未經(jīng)中國注冊會計師確認(rèn)已繳足出資額的外商投資企業(yè)的房地產(chǎn)；
(8)行政機構(gòu)所有的房地產(chǎn)，政府所有、代管的房地產(chǎn)；
(9)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律允許抵押的除外。
以房地產(chǎn)設(shè)定的抵押時，要注意以下問題：
(1)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)可以抵押，劃撥土地應(yīng)當(dāng)與國有土地上的房屋同時抵押。
(2)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。集體土地的使用權(quán)在一般情況下是不允許設(shè)定抵押的，只有在以下兩種情況下才允許設(shè)定抵押：一是抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；二是以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。
(3)為按份共有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，抵押人要書面通知其他共有人，抵押的設(shè)定只能以抵押人所占有的那個份額為限。如果要以共同所有的房地產(chǎn)來設(shè)定時，則必須取得全體共有人的書面同意，這時抵押人為所有共有人。
(4)外商投資企業(yè)和股份制企業(yè)以其房地產(chǎn)設(shè)定抵押時，必須經(jīng)過企業(yè)董事會或聯(lián)合管理機構(gòu)的書面批準(zhǔn)，這類抵押所設(shè)定的抵押期不應(yīng)超過企業(yè)的營業(yè)期限和土地的使用年限。
61房地產(chǎn)抵押的合同應(yīng)當(dāng)具備哪些條款？
以房地產(chǎn)設(shè)定抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂的抵押合同。根據(jù)我國有關(guān)的法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)當(dāng)具備下列條款：
(1)抵押當(dāng)事人的自然情況；
(2)抵押物的坐落、類型、結(jié)構(gòu)、面積、價值、房屋所有權(quán)屬、土地使用權(quán)屬及權(quán)證編
號；
(3)被擔(dān)保的主債權(quán)的種類、數(shù)額；
(4)債務(wù)人履行債務(wù)的期限；
(5)抵押擔(dān)保的范圍；
(6)抵押物的占管人、占管方式和責(zé)任，意外毀損和滅失的風(fēng)險責(zé)任；
(7)抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)的方式；
(8)爭議的解決方式；
(9)抵押當(dāng)事人約定的其他事項。
62房地產(chǎn)抵押貸款的利息計算和本金償還方式有哪幾種？
房地產(chǎn)抵押貸款根據(jù)利息計算和本金償還方式的不同，可以分為以下幾種：
(1)漸進(jìn)式抵押貸款這種貸款是在償還期根據(jù)借貸人的收益水平規(guī)定合理的、不等的償還額，或每次還款額相同但還款的時間間隔逐漸變小。計算每分段還款期的還款增加幅度可由借貸雙方協(xié)商確定。
(2)遞減式還款抵押貸款 這是指先固定每個還款期所需償還的本金，然后以日息計算每期應(yīng)付的利息。例如在第二個還款期時，從總貸款額中扣除已還的本金，以此作基數(shù)來計算本期應(yīng)付的利息。因此，貸款人應(yīng)付本息逐期相繼減少。
(3)定息抵押貸款 這是指金融機構(gòu)在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款時，在整個還款期限內(nèi)固定抵押貸款利率的做法。這種抵押貸款方法。對借貸人來說，好處是能夠準(zhǔn)確地測算出他在未來的一段時間內(nèi)的支出，但要承擔(dān)比目前市場利率還要高的抵押利率。這是因為通常金融機構(gòu)為了減少風(fēng)險，并不固定整個還款期的利率，只固定一段時間的利率水平。
(4)重新協(xié)議利率抵押貸款或滾動抵押貸款
這是指抵押貸款在還款期限內(nèi)每隔3年、4年或5年，允許雙方重新協(xié)議抵押利率。有些金融機構(gòu)將這種抵押形式與漸進(jìn)式抵押貸款相結(jié)合加以運用，吸取二者各自的優(yōu)點。利用漸進(jìn)式抵押貸款可以減少初期償還金額，能夠促使更多的人利用抵押貸款，而利用重新協(xié)議利率抵押貸款可以使貸款人在利率上升后將損失轉(zhuǎn)移給借貸人。但有時會給借貸人造成雙重不利的影響，即一方面利率上升增加了借貸人的還款負(fù)擔(dān)，另一方面漸進(jìn)式抵押貸款又有計劃地增加了借貸人的還款額。
此外，還有比例升值貸款，增快還本抵押和可調(diào)整利率抵押貸款等形式。
63購房寶典：怎么驗收精裝修房
每年年底都是樓盤交鑰匙的高峰期，隨著精裝修樓盤數(shù)量的逐步增加，購買精裝住宅的消費者也隨之增加，很多讀者來電詢問對精裝房的裝修項目如何驗收？達(dá)到什么標(biāo)準(zhǔn)才算合格？
-驗收精裝房依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)
北京市建裝協(xié)家裝委員會工程質(zhì)量部主任金錚告訴記者，目前，北京裝飾行業(yè)使用的驗收標(biāo)準(zhǔn)有兩個：一個是《北京市家庭裝飾工程室內(nèi)驗收標(biāo)準(zhǔn)》(本版將陸續(xù)刊登)，另一個是《高級裝飾工程驗收標(biāo)準(zhǔn)》，使用哪一個標(biāo)準(zhǔn)要看購房合同里是如何簽訂的，以合同規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)對工程進(jìn)行驗收。
-哪些裝修項目應(yīng)注意驗收
因為北方氣候的原因，一些裝修項目在驗收時可能會或多或少地存在一些因為氣
檢查廚房衛(wèi)生間的上下水管道。看排水管道排水是否順暢，上水管是否存在滲漏現(xiàn)象，可以把洗菜池、面盆、浴缸放滿水，然后排出去，檢查一下排水速度。對馬桶的下水檢查則需反復(fù)多次地進(jìn)行排水試驗，看看排水效果。
檢查配電線路。打開所有的燈具開關(guān)，看燈具是否都亮。如果條件允許還應(yīng)該用萬用表檢查插座是否有電，用電話機檢查電話線路是否有信號，用天線檢查工具檢查電視天線的信號。
檢查木工制品以及油漆工制品。這一步比較復(fù)雜，簡單地說，應(yīng)該檢查木制品是否變形，接縫處開裂現(xiàn)象是否嚴(yán)重，五金件安裝是否端正牢固，油漆是否存在流淌現(xiàn)象，墻壁涂料是否出現(xiàn)大范圍開裂現(xiàn)象，這些基本上可以靠我們的眼睛去觀察。
檢驗墻地磚的空鼓問題。檢查廚房衛(wèi)生間以及其他部位的墻地磚的空鼓，用一個小橡皮槌隨意地敲敲瓷磚、地磚就可以了，如果空鼓率超過3%，說明存在質(zhì)量問題(空鼓率是指100塊瓷磚地磚當(dāng)中存在多少空鼓的，它的空鼓率就是多少)。
檢查細(xì)節(jié)。對一些邊邊角角的地方做仔細(xì)檢查，如衛(wèi)生間門口是否有擋水條，窗子是否會存在雨水流入，開關(guān)插座面板是否存在劃痕，浴室五金安裝位置是否合理等等。
-檢查建材的品牌與合同是否相符
另外，專家建議業(yè)主在驗收施工項目的工程質(zhì)量時還應(yīng)該花時間檢查一下建材的品牌。據(jù)了解，一些精裝修樓盤業(yè)主在驗收時發(fā)現(xiàn)防盜門、衛(wèi)生潔具、裝飾材料、燈具、整體櫥柜等都出現(xiàn)了與原來合同約定的品牌不符的問題。建材產(chǎn)品和設(shè)備品牌被更換，意味著住宅品質(zhì)可能被變換。業(yè)主應(yīng)檢查被更換的品牌與原合同約定的差別到底在哪，小心被更換的建材產(chǎn)品檔次下降。文/本報記者藺麗爽
名詞解釋 空鼓：局部面層材料與基層沒有膠合劑或膠合劑沒有起作用，用小槌輕擊有空殼聲。如瓷磚與墻面間局部水泥砂漿不飽和，形成空鼓。
篇2：商品房銷售培訓(xùn)問題之113-115
商品房銷售培訓(xùn)113-115
113忽視《預(yù)售合同》附件，可能會惹出糾紛
1998年初，某市發(fā)生了兩起商品房糾紛。其中一起是某發(fā)展商與預(yù)購人在《預(yù)售合同》附件“建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”中約定該房屋“樓層高度2.6米”。7月，預(yù)購人入室裝修發(fā)現(xiàn)房屋凈高僅有2.5米，遂提出退房。另一起爭議同樣是因該附件產(chǎn)生。雙方簽約時，發(fā)展商的售樓小姐誤將建成的一期商品房系為“框架結(jié)構(gòu)”的《預(yù)售合同》的附頁照樣貼在了二期房系為“混合結(jié)構(gòu)”的《預(yù)售合同》附件上。交房時惹出糾紛。
從上述情況看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不重視商品房交易時合同尤其是附件的簽署，是產(chǎn)生這類糾紛的根源。附件是主合同的組成部分。其效力等同于主合同的法律意義，往往會被忽視。
上述兩起爭議應(yīng)該說是可以避免的。比如，所謂“樓層高度”，它不是一個嚴(yán)謹(jǐn)?shù)母拍睢０l(fā)展商在簽約前就應(yīng)注意，要么按建筑規(guī)范明確是“凈高”還是“層高”，要么注寫為“符合政府主管部門規(guī)定之標(biāo)準(zhǔn)”。另一起承重結(jié)構(gòu)爭議中，根據(jù)許多間接書面材料綜合分析，預(yù)購人在簽署《預(yù)售合同》后半個月內(nèi)，曾因欲調(diào)整屋內(nèi)布局，在查閱和了解施工平面圖并請專家自制改動承重墻體的圖紙時，就已經(jīng)明知建造中房屋是混合結(jié)構(gòu)，而不是框架結(jié)構(gòu)；也確實是售樓小姐隨意地、不經(jīng)心地誤將一期商品房合同附件照樣搬于二期非框架商品房的《預(yù)售合同》，而于合同簽訂八個月后，因其他原因引起要求退房的糾紛。
可見，正確約定《預(yù)售合同》附件的內(nèi)容同樣不可忽視，發(fā)展商在附件中所作的任何說明，包括建筑結(jié)構(gòu)、電梯、通訊系統(tǒng)、停車場、綠化率、公共設(shè)施等情況的約定，均將構(gòu)成發(fā)展商對客戶所作的承諾，成為約束雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容之一。
114房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)具備哪些條款？
所謂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或其它合法方式將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為，按《房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓人與受讓人為明確雙方在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中各自的權(quán)利和義務(wù)而達(dá)成的書面一致意見。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主體須是房產(chǎn)所有人；客體是土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)交付給受讓方，并將土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)經(jīng)以合法形式轉(zhuǎn)給受讓方，受讓方的主要義務(wù)是接受房地產(chǎn)并向轉(zhuǎn)讓方付有關(guān)費用。 在日常實踐中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)具備下列條款： 1、雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、住所。如果訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人是公民，則應(yīng)寫明姓名，如果是單位，則應(yīng)寫單位的全稱。但同時注意，單位應(yīng)當(dāng)是能獨立承擔(dān)民事責(zé)任的法人，有時為了聯(lián)系上方便，寫明地址、郵編、電話號碼等。 2、房地產(chǎn)權(quán)屬證書名稱及編號。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓人對其擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)應(yīng)擁有一定權(quán)利，也應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的權(quán)屬證書，如國有土地使用證、產(chǎn)權(quán)證等。為了避免將來產(chǎn)生糾紛和記錄房地產(chǎn)權(quán)屬的現(xiàn)狀，就應(yīng)當(dāng)在合同中標(biāo)明權(quán)屬證書的名稱及編號。 3、房地產(chǎn)的坐落位置、面積、四至界限。合同中應(yīng)具體標(biāo)明房地產(chǎn)的位置，同時還就標(biāo)明面積的大小及四至界限，標(biāo)得越細(xì)越好，以免糾紛發(fā)生。 4、土地使用權(quán)的取得方式、時間及年限。在合同中，應(yīng)明確轉(zhuǎn)讓方土地使用權(quán)的取得方式，是通過出讓而取得還是通過劃撥而取得的，什么時候取得的，政府準(zhǔn)允使用年限為多長等。 5、房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)。我國對于土地或房屋采用的是規(guī)劃許可使用制度。一塊土地，政府在進(jìn)行規(guī)劃時，便對其用途作了規(guī)定，使用者不得隨意變更。因此為了避免糾紛的發(fā)生，在轉(zhuǎn)讓合同中要明確規(guī)定房地產(chǎn)的用途。 6、成交價格及支付方式。這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的核心條款。成交價格就是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格，一般采用大寫的方式，并應(yīng)明確是以現(xiàn)金支付還是以支票支付；是一次性支付還是分期支付，支付的時間等等。 7、房地產(chǎn)交付使用的時間及過戶時間。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中，應(yīng)寫明轉(zhuǎn)讓方何時將房地產(chǎn)交付受讓方。由于房地產(chǎn)是以產(chǎn)權(quán)過戶形式來體現(xiàn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，所以在合同中應(yīng)約定雙方辦理權(quán)屬過戶的時間。 8、雙方的權(quán)利和義務(wù)。如轉(zhuǎn)讓方的主要義務(wù)是交付房地產(chǎn)，而受讓方的主要義務(wù)是支付有關(guān)費用等。 9、違約責(zé)任。合同中應(yīng)寫明如果一方不履行合同，應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任，如支付違約金、賠償損失、中止、解除合同等。約定違約金的應(yīng)寫明違約金的具體數(shù)額或計算方式。 10、雙方約定的其他事宜。
115如何辦理房屋買賣合同公證？
最近買了一套房，為了保證合同的合法性，想做一個合同的公證，請問應(yīng)如何辦理？
新浪房產(chǎn)頻道答：申辦房屋買賣合同公證，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交以下證明材料：
1、申請人的居民身份證件及復(fù)印件；委托代理人代辦的，代理人應(yīng)提交身份證件和授
權(quán)委托書；
2、賣方要提供房屋所有權(quán)證書及復(fù)印件；
3、出賣共有房屋，賣方應(yīng)提交其他共有人同意出賣的書面意見；
4、房屋買賣合同文本；當(dāng)事人可以請公證機關(guān)代為草擬；
5、單位購買私房的，買方應(yīng)當(dāng)提交房屋管理部門批準(zhǔn)買房的批準(zhǔn)文件；
6、公證機關(guān)認(rèn)為需要提供的其他證明材料，如房屋藍(lán)圖、房屋管理部門對房屋的估價報告等；
房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
(1)當(dāng)事人的基本情況；
(2)房屋的坐落、種類、間數(shù)、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積、附屬設(shè)備等；
(3)房屋價款數(shù)額、計價標(biāo)準(zhǔn)等，有國家統(tǒng)一價格的，應(yīng)執(zhí)行國家法定價格，沒有統(tǒng)一價格的，由買賣雙方參照評估價格自行議定；
(4)付款的時間方式等；
(5)房屋竣工及交付的日期；
(6)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶、登記及其他手續(xù)的有關(guān)規(guī)定；
(7)違約責(zé)任；
(8)其他當(dāng)事人約定的事宜，如合同生效的條件，對不可抗拒事件處理等；
(9)合同的簽訂日期、地點、簽字人等。
篇3：商品房銷售培訓(xùn)問題之103-112
商品房銷售培訓(xùn)103-112
103“70年土地使用權(quán)”等于房屋產(chǎn)權(quán)僅有70年嗎？
購房者在與銷售方簽訂合同時，正規(guī)的合同中一般都要有條款注明，房屋所占用土地的使用年限為多少年(住宅用地一般為70年)。根據(jù)此項條款，經(jīng)常有一些購房者提出這樣的疑問：既然土地使用權(quán)只有70年，那么是不是我買的房子其所有權(quán)也只有70年呢？
《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金”。這一條規(guī)定說明，土地使用年限屆滿時，使用者要繼續(xù)使用土地的可以申請繼續(xù)使用。
104哪些房產(chǎn)的房產(chǎn)稅可以免征？
依據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，下列房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅：
(1)國家機關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)；
(2)由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)；
(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)；
(4)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)；
(5)經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)
105出租房屋如何辦理納稅手續(xù)？
企業(yè)、自收自支事業(yè)單位和房屋管理部門出租房屋，可在辦理正常納稅申報手續(xù)時繳納各項稅。其他單位和個人出租房屋，應(yīng)攜帶房屋所有權(quán)證、房產(chǎn)共有權(quán)證、國有土地使用證和租賃合同等有關(guān)材料，主動到單位所在地或居住地地方稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并按照規(guī)定繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、印花稅、企業(yè)所得稅以及個人所得稅。如果未按規(guī)定自覺履行納稅義務(wù)，則按稅收征收管理法有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
106什么是城市土地使用稅？購房者如何納稅？
根據(jù)1988年7月通過的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，征收城鎮(zhèn)土地使用稅的工作從1988年11月1日起正式執(zhí)行。在此之前，許多城市一直是征收土地使用費，征稅法規(guī)實施后，收費的做法即停止執(zhí)行。
城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、城市工礦區(qū)范圍內(nèi)使用國有土地的單位和個人。租住公有住宅的住戶不交土地使用稅，居住自購的商品房住宅、私有住宅者都應(yīng)依法繳稅。征稅的目的是為了更合理地利用城鎮(zhèn)土地，調(diào)節(jié)土地地差收入在國家、單位、個人三者間的分配，提高土地的使用效率。
城鎮(zhèn)土地使用稅以納稅人的實際占用(使用)的土地面積為計稅依據(jù)，按照固定稅額征收。購房者使用的國有土地不僅僅是住宅外墻皮以內(nèi)的建筑面積，還包括院、公共走道等等。業(yè)主分?jǐn)傋≌瑯怯畹恼嫉孛娣e計稅，稅額的測定和分?jǐn)偡椒ㄓ筛魇 ⒆灾螀^(qū)、直轄市根據(jù)本地實際，組織測量，取得科學(xué)的依據(jù)，通過立法執(zhí)行。為能使住戶合理地負(fù)擔(dān)稅賦，國家對城鎮(zhèn)土地使用稅按照城市規(guī)模的大小分別規(guī)定不同的稅額。按每平米稅額計算，大城市0.5-10元，中等城市0.4-8元，小城市0.3-8元，縣鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.2-4元。城鎮(zhèn)土地使用稅一般按年計算，分期繳納(分期標(biāo)準(zhǔn)為半年、一季等等)。稅收工作由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門負(fù)責(zé)，繳納期限由各地自行規(guī)定。
107購買經(jīng)濟(jì)適用住房要交哪些稅費？
購買經(jīng)濟(jì)適用住房的稅費如下：
1、在交易過程中：
①契稅：買方繳納房價款的4%；建筑面積在120平方米以下的減半交納，即交2%。
②買賣手續(xù)費：120平方米以下(含120平方米)的，每套250元；120平方米以上的，每套500元。
③印花稅：買方房價款的0.5‰。
④公共維修基金：購房款的2%。
2、在申辦產(chǎn)權(quán)證過程中：
①登記費：每建筑平方米0.3元。
②房屋所有權(quán)工本費：每證收費4元。
③印花稅：每件5元。
108 如何確定房屋財產(chǎn)保險的保險金額？
房屋財產(chǎn)保險合同中的保險金額是被保險人對房屋的投保金額，也是保險人計算保險費的依據(jù)和承擔(dān)補償責(zé)任的最高限額。在簽訂房屋財產(chǎn)保險合同時，必須訂明房屋的保險金額。根據(jù)我國財產(chǎn)保險制度的規(guī)定，確定房屋財產(chǎn)的保險金額，將依據(jù)房屋屬于企業(yè)還是家庭而有所不同。
企業(yè)房產(chǎn)保險金額的確定有三種方式：
(1)按照帳面原值確定保險金額。帳面原值指的是房產(chǎn)在建造或購置時所支出的貨幣總額。按帳面投保是一種不足額的投保。
(2)按照帳面原值加成數(shù)確定保險金額。帳面原值加成數(shù)即在保險人與被保險人協(xié)商一致的情況下，在房產(chǎn)帳面原值的基礎(chǔ)上再附加一個成數(shù)，使之趨近于重置重建價值。這種投保為足額投保(即保險金額相當(dāng)于財產(chǎn)實際價值的保險)。
(3)按重置重建成本投保。重置重建成本即重新購置或重新建造房屋所需支付的全部費用。
家庭財產(chǎn)由于沒有帳冊可依，因此家庭房屋的保險金額由投保人根據(jù)實際價值，自行估價確定。
109什么是契稅？購房者如何納稅？
契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種。
1、征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權(quán)的單位和個人交納。
2、稅率。1997年4月23日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規(guī)定契稅稅率為3%~5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅率范圍內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。北京市確定的稅率為4%，目前為推動居民住房消費，按2%稅率減半征收。
110什么是印花稅
？購房者如何納稅？印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點。
1、征稅范圍及納稅人。印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。應(yīng)納印花稅的憑證在《中華人民共和國印花稅暫行條例》中列舉了13類。房屋因賣買、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)便是其中之一。印花稅由應(yīng)納稅憑證的書立人或領(lǐng)受人繳納，具體地說，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)由立據(jù)人繳納，如果立據(jù)人未繳或少繳印花稅的，書據(jù)的持有人應(yīng)負(fù)責(zé)補繳。
2、稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。其應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額×適用稅率。
3、減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。
4、納稅地點、期限和繳納方法。印花稅在應(yīng)納稅憑證書立領(lǐng)受時繳納，合同在簽訂時繳納，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)在立據(jù)時繳納。
印花稅采取由納稅人自行繳納完稅的方式。整個繳納完稅的程序是：在憑證書立或領(lǐng)受的同時，由納稅人根據(jù)憑證上所載的計稅金額自行計算應(yīng)納稅額，購買相當(dāng)金額的印花稅票，粘貼在憑證的適當(dāng)位置，然后自行注銷。注銷的方法是：可以用鋼筆、毛筆等書寫工具，在印花稅票與憑證的交接處畫幾條橫線注銷。不論貼多少枚印花稅票，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續(xù)，納稅人對納稅憑證應(yīng)按規(guī)定的期限妥善保存一個時期，以便稅務(wù)人員進(jìn)行納稅檢查。
對有些憑證應(yīng)納稅額較大，不便于在憑證上粘貼印花稅票完稅的，納稅人可持證到稅務(wù)機關(guān)，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務(wù)機關(guān)在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。
111房產(chǎn)交易應(yīng)繳納哪幾種稅？
稅費在房產(chǎn)買賣過程中占有相當(dāng)重要的位置，因此了解稅費項目種類及繳納的方式對買房者來說很有必要。
房產(chǎn)交易涉及到的稅共有8種，包括：營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費附加、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、印花稅、契稅、企業(yè)所得稅和所得稅。購房人交納的主要是印花稅和契稅。
112簽訂一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆慨a(chǎn)買賣合同，保障您的合法權(quán)益
買房必須謹(jǐn)慎，不能盲目投資，更不能貪圖小利或眼前利益。為使購房有所保障，沒有后顧之優(yōu)，購房者在買房時要與售房單位簽訂一份正式的經(jīng)過公證的房產(chǎn)買賣合同。
事先還要做一番詳細(xì)的調(diào)查準(zhǔn)備工作。這些調(diào)查準(zhǔn)備工作的內(nèi)容，首先是審查發(fā)展商的資格。從法律上講，即指發(fā)展商是否具有合同簽約的主體資格。一個合格的發(fā)展商應(yīng)該有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營范圍的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照，立項批復(fù)、國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃證、建設(shè)工程規(guī)劃證、開工證、內(nèi)(外)銷售許可證，如果是現(xiàn)房，還應(yīng)有工程驗收合格證。購房者對房屋質(zhì)量合格證要認(rèn)真審查，必要時復(fù)印留存。只有發(fā)展商具備了上述證照文件，才能證明其享有該房產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所簽訂的合同才能是合法有效的合同。
購買商品房在審查使用證時，要注意看是否蓋有市房屋土地管理局的公章，是否是“有償使用”。若標(biāo)有“臨時”字樣，則說明該單位還沒有正式取得土地使用權(quán)；北京市房屋土地管理局分別于1994年和1995年制定了外銷、內(nèi)銷商品房銷售許可證制度，因此如果缺少銷售許可證，則說明發(fā)展商的銷售權(quán)利不具有合法性；另外在審查許可證時，還應(yīng)查看上面批準(zhǔn)銷售的面積、地點、項目名稱、預(yù)售內(nèi)容等條款。
如果以上這些要檢驗的證照不齊，建議購房人最好不要與這樣的發(fā)展商簽訂合同，因為買了這樣的房子的后果，極有可能就是入住后拿不到房產(chǎn)證，小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施不完善造成生活不方便，或者是購房人無法按時入住使用。
當(dāng)然，簽訂合同前僅了解這些手續(xù)文件是不夠的，還要對房產(chǎn)所在位置、環(huán)境、交通、社區(qū)規(guī)劃和物業(yè)管理及社區(qū)發(fā)展前景等多方面進(jìn)行考察，只有這樣，所簽的合同才不致盲目。
前期調(diào)查了解工作完成之后，購房人要與發(fā)展商簽訂正式的房產(chǎn)銷售合同。這一階段非常重要，如果購房合同簽訂得不夠謹(jǐn)慎，條款不夠清晰、準(zhǔn)確，那么就會給以后留下許多后患，使自己受到損失。
根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟(jì)合同法》的規(guī)定，但凡合同都必須具備以下幾方面的具體條款：標(biāo)的；數(shù)量和質(zhì)量；價款和酬金；履行的期限、地點及方式；違約責(zé)任。有關(guān)房地產(chǎn)購銷合同的制定，目前可參考的是國家建設(shè)部和國家工商局制定頒布的《商品房買賣合同(示范文本)》，但即使是按照這一規(guī)范文本簽訂的合同，在必要的時候，買賣雙方仍需簽訂有關(guān)的補充協(xié)議，特別是有關(guān)房屋面積和購房人付款方式等關(guān)鍵條款，一定要有細(xì)節(jié)性的明確約定。
1、有關(guān)房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現(xiàn)房合同時，在此條款中要求寫明建筑面積，及其建筑面積中含共用面積的組成部分及具體平米數(shù)，使用面積平米數(shù)，建筑面積與實用面積的比例；購買預(yù)售房屋的除應(yīng)注意上述問題外，還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。因為設(shè)計施工圖與建成后房屋面積存有誤差是不可避免的。根據(jù)《民法通則》自愿、公平、等價、有償?shù)脑瓌t，此條款應(yīng)如此表述：誤差在3%之內(nèi)(含3%)，視為正常誤差，但誤差部分應(yīng)按實際面積和合同中規(guī)定的單價進(jìn)行結(jié)算。房號、單元在整樓中的位置示意圖，單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫明或作為附件。
2、關(guān)于價格、收費、付款額方面的條款。在一般合同中，價格條款應(yīng)是比較明確的，每平方米多少錢。但購買期房的人應(yīng)注意，條款中應(yīng)有細(xì)節(jié)項約束發(fā)展商不得隨意加價，而且房價中不應(yīng)包括其他各種不合理費用。發(fā)展商要求購房者付出的各種款項，稅費，購房者可要求售房方出示有關(guān)規(guī)定和證明文件，對于一些不合理的、缺少依據(jù)的收費，如發(fā)展商聘請律師的費用，委托中介費、銀行手續(xù)費等，購房者有權(quán)拒付。另外在合同中應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金時間、數(shù)額、分期付款的步驟
3、房產(chǎn)銷售合同中有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任。”這樣的表述。這項約定條款是否合理，其附帶注解是否明確，這一點購房人一般都不知其到底是如何含意。
我國《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的”不可抗力“是指不能預(yù)見，不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。”依照此法，房產(chǎn)買賣合同中設(shè)定有關(guān)“不可抗力”的約定應(yīng)該說是正確的。但實際在房產(chǎn)交易中，現(xiàn)在有一些發(fā)展商卻將此條款進(jìn)行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下的注解：人力不可抗拒自然災(zāi)害和其它事故，及售房主所不能控制的其它原因造成的交房延期，銷售方不承擔(dān)責(zé)任。這樣的約定顯然是賣方對自己的免責(zé)范圍過于寬松，是違背法律原則的。售房不能把發(fā)展商因自己的過錯，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項目設(shè)計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、上級和政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
另外在合同中，有關(guān)房屋質(zhì)量的條款也是容易產(chǎn)生糾紛的地方。所以購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級；建材配備清單、等級；屋內(nèi)設(shè)備清單；水、電、氣、管線暢通；門、窗、家具瑕疵；房屋抗震等級等等上下內(nèi)外的質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。同時合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保質(zhì)期等。
再有就是售后物業(yè)管理的條款，也是購房人在簽合同時容易忽略的內(nèi)容。目前我國對于物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關(guān)政策尚不健全，房產(chǎn)買賣雙方責(zé)任確實不好界定，但購房人還是可能從以下幾個方面進(jìn)行把握，如：業(yè)主對物業(yè)管理公司的選擇權(quán)利；業(yè)主對物業(yè)管理方式確定的權(quán)利；物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍；物業(yè)管理費標(biāo)準(zhǔn)的制定等。具體的說就是業(yè)主如何選擇委托的物業(yè)管理公司，明確物業(yè)管理公司的職責(zé)，保證入住后水、電、氣供應(yīng)，保安、房屋維修、公用設(shè)施、郵政、通訊等項服務(wù)到位，并按規(guī)定收取物業(yè)管理費。