如何“隨行就市”——房屋交易的8個基本定律

　　有媒體報道說，上海房價每平米狂跌三千！雖然不知道此數(shù)字的依據(jù)從何而來，但是在上海呆了一個月，以專業(yè)的眼光看，發(fā)現(xiàn)上海的實際情況并非如此。盡管市場走向有諸多不定，但遠非媒體傳遞給公眾那樣的觸目心驚。因此我對媒體——這個被公眾乃至政府期許為判斷房地產(chǎn)形勢的代言人，開始多少有些擔憂。

　　姑且不說這里面究竟有多少公器價值、多少公共利益、多少商業(yè)道德，單單就媒體信息的剪輯，又怎么可以保證不以偏概全或掛一漏萬？比方說，媒體喜歡召集各方人士溝通信息、坐而論道，這又怎么可以保證他們的信息是最真實的？因為其本身就存在一個“不在場效應”。

　　因此，像房屋這樣的大宗商品交易，如果消費者被媒體忽悠得時而充滿激情、忘乎理智，時而又一邊倒地該買不買、該賣不賣，看來都是極大的風險。作為一個真正的想買房自用的人，到底應該怎樣去把握自己的購買行為呢？結合自身專業(yè)研究和香港金融風暴的市場表現(xiàn)，其實置業(yè)是有一些常識和基本規(guī)律的，而且挺管用。

用家?定律一：
淡市是用家置業(yè)的好時機

　　這里有一個常識性認識，那就是無論何時，在市場上買到自己滿意的房子總是一件困難的事，而買到價格便宜的房子總是一件容易的事。為什么這么說？因為每套房子的特點、屬性、品質各異，而每個人對房子的品位和愛好也是獨特的——比如說孩子要上學、老婆在哪里上班等等。因此，找到一定價格標準的房子（如3000元/平方米），機會總是大把，而同時又能滿足自住需求和喜好的房子，就沒那么容易。當然價格走低的時候買房會比較占便宜，但價格走高的時候該買可能還是要買。淡市時，投資者、捶空嘰罅客順鍪諧。獠喚鲆馕蹲龐懈嗟難≡窕幔壹鄹褚睬饔誒硇浴?br>
買家?定律二：
利率總是要變化的

　　從歷史上看，住房按揭利率曾經(jīng)很高，有銀行做到過14％、15％，甚至18％。接著我們是經(jīng)歷了9次降息，又從低谷往上調，目前基本利率是5.51％，比較來講，還是低的。那么加息之后，對我們的日常生活能帶來多少變化呢？從表中可以看出，加息主要是心理影響作用大，而實際影響作用小。其實在經(jīng)濟社會中，加息是個常態(tài)，美聯(lián)儲加息已是家常便飯了。因此，對利息的變化更應該調整心態(tài)，不能靜態(tài)看，要動態(tài)看，有高也有低。置業(yè)的關鍵是考慮機會成本、資金流動性以及支付能力。

買家?定律三：
房產(chǎn)稅可以通過買賣交易補償

　　眼下對于買家，還有一個心理負擔，就是覺得稅少時沒買，稅多時再買，豈不虧了？
首先需要對房產(chǎn)稅做區(qū)分，目前是分為流轉稅和持有稅。流轉稅主要包括營業(yè)稅、契稅、所得稅。流轉稅是只有當產(chǎn)權發(fā)生變動時才會納稅。持有稅主要是房產(chǎn)稅和物業(yè)稅。房產(chǎn)稅只對出租物業(yè)，物業(yè)稅尚未開征?，F(xiàn)在的稅收調整重點是打擊投機炒樓，對于自用者來說影響并不大。此外，即便是上市流轉，只要有足夠的耐心，總是可以通過多方詢價，將稅費找回來的。

買家?定律四：
如何選房

　　一手樓供應多的區(qū)域，買一手樓較好；反之，買二手樓較好
市場處上升態(tài)勢時，一手樓的價格高于二手樓；反之，二手樓價格高于一手樓

　　指標性物業(yè)具有抗跌性

　　這個定律的主要依據(jù)是市場供應者既包括開發(fā)者，也包括小業(yè)主。在同一個區(qū)域中，房價往往受這兩者推盤量的影響。比如，當一手樓供應量較多的時候，開發(fā)商為了爭奪客戶而競爭，價格相對合理；而當一手樓供應量減少的時候，就可能會出現(xiàn)賣家囤貨居奇，價格非理性上漲。
同時，香港金融風暴以及其它世界主要城市也驗證了指標性物業(yè)的抗跌保值性能較高。據(jù)分析，一般在房價上漲時，這些物業(yè)會多漲10％；而在房價下降時，跌幅又會減少10％。

賣家?定律五：
淡市時將多余房子賣出總是明智的

　　這又是一個常識問題，即與持有股票不同，房地產(chǎn)的持有是要付出代價的。持有成本包括物業(yè)管理費、銀行利息、裝修費、維修費等等。因此，持有的前提就是房屋帶來的收益和增值，能夠涵蓋費用成本。而淡市時，這些成本往往打不住，所以賣出是明智的。

賣家?定律六：
空置的房子要選擇馬上出租

　　經(jīng)常聽人這么說，“我現(xiàn)在有三套房子，兩套空著”。乍一聽覺得有些不可思議，實際情況還真是這樣，有些人認為出租收的租金還抵不了銀行利息，有些人就是在等待裝修和想賣之間徘徊。事實上，無論房子的租金回報是高還是低，都要選擇馬上出租，決不能讓房子空著，空著就是損失。
此外，租房最好不要選擇豪裝，因為這與租金價格不成正比。尤其是在淡市時，選擇一個好的租客比選擇僅是出價高的租客更明智。

換房?定律七：
換房不受淡旺市的影響

　　在同一地段中，如果居住產(chǎn)品已經(jīng)落后，而又有換房的打算，在市場預期不會變化太大的情況下，應該賣掉房子，將它變現(xiàn)為資金，這將意味著更多的機會。

賣家?定律八：
珍惜淡市中的每個機會

　　在房屋交易中，經(jīng)常會出現(xiàn)買家和賣家因價格談不攏而相互僵持。其實選擇出手時機要緊隨市場行情。在市場不被看好的情況下，賣家要特別珍惜交易機會，因為這時賣家比買家多，成交量萎縮。如果買家叫價不是很離譜，千萬不要吊起來不賣，錯過機會，損失更大。

梁興安——世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司董事副總經(jīng)理

篇2：廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法（2014年）

　　廣州市人民政府令第106號

　　《廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法》已經(jīng)20**年7月21日市政府第14屆124次常務會議原則通過，現(xiàn)予以公布，自20**年11月1日起施行。

　　市長 陳建華

　　20**年9月4日

　　廣州市房屋交易監(jiān)督管理辦法

　　第一章 總則

　　第一條 為了加強監(jiān)督管理，規(guī)范房屋交易行為，保障交易安全，維護房屋交易當事人的合法權益，根據(jù)有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區(qū)域內房屋交易活動的監(jiān)督管理適用本辦法。

　　第三條 市房地產(chǎn)行政主管部門負責本市房屋交易的監(jiān)督管理工作，組織實施本辦法。

　　建設、規(guī)劃、工商、稅務、物價等有關部門按照各自法定職責協(xié)同實施本辦法。

　　第四條 房屋交易監(jiān)督管理應當遵循加強管理與改善服務相結合、行政監(jiān)管和社會監(jiān)督相結合的原則，保障房屋交易安全、便捷、有序、規(guī)范進行。

　　第五條 房地產(chǎn)行政主管部門應當建立房屋交易信息化平臺并制定使用規(guī)則，提供房屋交易信息查詢、交易合同網(wǎng)簽、交易資金監(jiān)管等服務。

　　第六條 房地產(chǎn)行政主管部門應當及時、準確、全面發(fā)布房地產(chǎn)市場信息。

　　房屋交易當事人和房地產(chǎn)中介服務機構發(fā)布的房屋交易信息應當真實，交易房屋應當符合法律和政策規(guī)定的交易條件。

　　第二章 交易規(guī)則

　　第一節(jié) 一般規(guī)定

　　第七條 房地產(chǎn)行政主管部門應當制定房屋交易流程指引，通過在政府信息網(wǎng)站、政務窗口發(fā)布或者在當?shù)刂饕獔罂峡堑确绞较蛏鐣肌?/p>

　　第八條 新建商品房買賣合同、存量房買賣合同應當通過房地產(chǎn)行政主管部門建立的房屋交易信息化平臺訂立。新建商品房買賣合同、存量房買賣合同簽訂后，未辦妥房屋轉移登記手續(xù)或者解除合同的，不得再通過房屋交易信息化平臺訂立以該房屋為標的的買賣合同。

　　新建商品房買賣合同、存量房買賣合同、房地產(chǎn)中介服務合同及其補充合同不得包含減輕或免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構責任，或加重買受人、中介服務對象責任，或排除買受人、中介服務對象主要權利的條款。

　　第二節(jié) 新建商品房交易

　　第九條 商品房預售應當依法取得商品房預售許可證。商品房現(xiàn)售應當取得初始登記證明文件并符合法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他條件。

　　未取得商品房預售許可證的商品房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行預售，不得向買受人收取或者變相收取訂金、預訂款等。

　　第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品房預售許可證，不得發(fā)布預售廣告。商品房預售廣告應當載明商品房預售許可證的編號和發(fā)證機關。

　　商品房銷售廣告、宣傳資料、銷售合同中的項目名稱、房屋用途等應當與商品房預售許可證記載內容一致。商品房銷售廣告、宣傳資料不得包含升值、投資回報等誤導、欺騙公眾的內容。

　　第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時應當以書面方式在銷售現(xiàn)場顯著位置公示下列事項，公示期限自商品房銷售之日起至全部銷售完畢：

　　(一)商品房預售許可證或者房地產(chǎn)權屬證明;

　　(二)商品房銷售方案及銷售進度控制表，建筑區(qū)劃內車位(車庫)規(guī)劃配建數(shù)量、位置、租售方式、租金標準和售價，樓盤是否開行樓巴服務及其線路、站點具體設置方案;

　　(三)價目表和價格相關信息公示表;

　　(四)商品房買賣合同及其附件文本;

　　(五)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審定的修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面公示圖;并明確標示建筑區(qū)劃內以及區(qū)劃外直接相鄰的市政規(guī)劃道路位置及寬度，以及建筑區(qū)劃內的垃圾壓縮站、變電站、公共廁所、綜合醫(yī)院、衛(wèi)生服務中心、衛(wèi)生站、消防站、派出所、燃氣供應站、公交首末站、肉菜市場等配套設施的用途、具體位置、規(guī)模等內容。

　　(六)商品房項目及其配套設施開發(fā)建設時序、進度和竣工交付使用時間，并明確配套設施是否移交政府;

　　(七)物業(yè)管理事項;

　　(八)中介服務授權委托書;

　　(九)依法應當公示的其他事項。

　　第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和受委托的中介服務機構應當按照申報價格對每套商品房明碼標價，以價目表和價格相關信息公示表的方式公開相關收費。

　　價目表和價格相關信息公示表的樣式由價格行政管理部門統(tǒng)一規(guī)定。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行承擔其委托產(chǎn)生的房地產(chǎn)中介服務費、公證費、律師費、按揭貸款服務費等費用。

　　買受人在申請轉移登記前應向相關政府部門繳交其依法承擔的稅費。買受人可自行申報繳納;也可在合同中約定委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代為繳納。委托代收代繳的，不能免除買受人的繳款義務。

　　第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房買賣合同中載入的下列事項應當與銷售廣告、售樓書、樣板房等宣傳資料中的承諾相一致：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾提供的交通服務設施設備、服務期限和服務價格;

　　(二)幼兒園、學校等教育配套設施;

　　(三)本辦法第十一條第(五)項規(guī)定的事項;

　　(四)其他重大事項。

　　第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房，不得拒絕買受人選擇住房公積金貸款支付購房款。

　　第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房，應當自網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同之日起30日內或者在與購房者約定的期限內向房屋登記機構申請預告登記。

　　第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房前，應當按照與銀行、房地產(chǎn)行政主管部門簽訂的協(xié)議設立商品房預售款專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當使用商品房預售款專用賬戶收存商品房預售款。

　　商品房預售款專用賬戶開戶銀行應當按照法律規(guī)定和與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門簽訂的協(xié)議收存和劃撥商品房預售款，及時在商品房預售款監(jiān)管系統(tǒng)中錄入、更新商品房預售款專用賬戶內資金收存及使用情況的相關資料。

　　第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照法定用途申請使用商品房預售款時，應當提交以下資料：

　　(一)申請用款報告;

　　(二)項目投資概況表;

　　(三)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門審定的修建性詳細規(guī)劃或者建設工程設計方案總平面圖;

　　(四)撥付款項的有關施工合同;

　　(五)材料、設備購銷合同;

　　(六)開發(fā)企業(yè)有關稅收繳款單或者電子報稅表;

　　(七)財政收費通知;

　　(八)其他能夠證明法定用途需要資金的資料。

　　房地產(chǎn)行政主管部門應當在受理后5個工作日內將審核結果書面通知申請人。

　　第十八條 在商品房項目完成初始登記前，商品房預售款應當用于購買項目建設必需的建筑材料、設備和支付施工進度款、法定稅費。

　　商品房預售款專用賬戶資金足以滿足建設項目竣工驗收合格和初始登

記需要的，超出部分資金可以申請用于其他用途。

　　房地產(chǎn)行政主管部門應當按照以下規(guī)定核定商品房預售款的使用額度及留存比例：

　　(一)項目主體結構施工未封頂、排柵未拆除前，留存比例為累積劃撥預售款的10%;

　　(二)項目施工進行至內外裝修、設備安裝階段時，留存比例為累積劃撥預售款的5%;

　　(三)項目取得《建設工程規(guī)劃驗收合格證》或竣工備案驗收表，留存比例為累積劃撥預售款的3%。

　　第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他房地產(chǎn)開發(fā)單位租售車位(車庫)前，應當將租售方案和相關產(chǎn)權證明文件在建筑區(qū)劃內的出入口、公示欄等顯著位置公示，公示期不少于30天。

　　租售方案、現(xiàn)場公示情況的公證文書應當報房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　本市車位(車庫)租售的具體管理辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門另行制定。

　　第三節(jié) 存量房交易

　　第二十條 規(guī)劃用途為商業(yè)的存量房，未辦理產(chǎn)權分割登記的，不得分割銷售。

　　第二十一條 房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員提供房屋交易中介服務時，應當如實告知當事人房屋交易相關情況和本市房地產(chǎn)政策相關規(guī)定，不得為違反法律和政策的房屋交易提供服務。

　　房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員提供房屋交易服務時，應當依法查驗以下事項并書面告知當事人：

　　(一)房地產(chǎn)登記資料查詢機構出具的房地產(chǎn)自然狀況及查封、抵押等權利限制情況;

　　(二)房屋租賃管理服務機構出具的房屋租賃登記備案情況查詢結果;

　　(三)出售、出租房屋的當事人對房屋的處分權;

　　(四)當事人及其代理人的身份和權限;

　　(五)房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員與當事人是否存在利害關系。

　　第二十二條 房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員發(fā)布房屋租售信息應當經(jīng)當事人書面同意，房屋租售信息發(fā)布后出現(xiàn)成交、當事人撤銷委托或者委托期限屆滿等情形導致委托終止的，應當即時刪除發(fā)布的信息。

　　存量房交易當事人委托房地產(chǎn)中介服務機構提供服務的，房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員應當及時協(xié)助當事人通過房屋交易信息化平臺辦理存量房買賣合同和房地產(chǎn)中介服務合同的簽訂、解除等手續(xù)。

　　存量房交易當事人未委托房地產(chǎn)中介服務機構提供服務而自行交易的，可以在房地產(chǎn)行政主管部門確定的簽約服務點或者網(wǎng)站辦理存量房買賣合同的簽訂、解除等手續(xù)。

　　第二十三條 買受人采用購房抵押借款方式付款的，交易雙方可以申請一并辦理房屋產(chǎn)權轉移登記和抵押權登記手續(xù)。

　　買受人為出賣人墊資注銷抵押權的，交易雙方可以申請一并辦理原抵押權注銷登記、抵押權登記和轉移登記手續(xù)。

　　通過房地產(chǎn)中介服務機構促成交易，買受人采用購房抵押借款方式付款或者為出賣人墊資注銷抵押權的，房地產(chǎn)中介服務機構應當書面提示交易雙方可以申請一并辦理房屋產(chǎn)權轉移登記、抵押權登記手續(xù)或者一并辦理原抵押權注銷登記、抵押權登記、轉移登記手續(xù)。

　　第二十四條 房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員接受客戶委托時，應當與客戶簽訂書面委托協(xié)議，并在合同有效期內建立檔案保存，不得利用未經(jīng)委托的房源及客戶信息開展中介服務。

　　房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員應當保守委托人及有關當事人的商業(yè)秘密和個人隱私，不得泄漏或者不正當使用委托人及有關當事人信息。

　　第二十五條 存量房交易雙方當事人可以選擇房地產(chǎn)行政主管部門設立的專用賬戶劃轉交易資金，專用賬戶內資金的利息歸屬由買賣雙方約定，交易資金按規(guī)定存入專用賬戶后，房地產(chǎn)登記機構方可辦理存量房轉移登記。

　　房地產(chǎn)中介服務機構促成存量房交易的，應當書面告知雙方當事人可以選擇房地產(chǎn)行政主管部門設立的專用賬戶劃轉交易資金。房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員不得代收代管存量房交易資金。

　　存量房交易資金專用賬戶管理的具體辦法由市房地產(chǎn)行政主管部門會同中華人民銀行廣州分行另行制定。

　　第三章 監(jiān)督檢查

　　第二十六條 房地產(chǎn)行政主管部門應當建立網(wǎng)絡監(jiān)管平臺和信用評價體系，完善執(zhí)法檢查制度，通過日常巡查、受理投訴舉報等方式，加強對房屋交易的監(jiān)督檢查。

　　第二十七條 房地產(chǎn)行政主管部門有權采取以下方式進行執(zhí)法檢查：

　　(一)進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構及其他被檢查對象的辦公場所、經(jīng)營場所和建設項目現(xiàn)場進行檢查;

　　(二)詢問房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構的工作人員，要求其對有關檢查事項作出說明;

　　(三)查閱、復制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構與檢查事項有關文件、資料;

　　(四)拍照、攝影、記錄與檢查事項相關的情況;

　　(五)登記保存證據(jù);

　　(六)向其他相關人員調查了解情況;

　　(七)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他檢查方式。

　　第二十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構及其工作人員應當配合房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查，如實陳述事實和提供相關資料。

　　第二十九條 房地產(chǎn)行政主管部門建立的房屋交易信息化平臺應當與稅務機關等相關系統(tǒng)對接，實現(xiàn)信息共享和管理聯(lián)動。

　　房地產(chǎn)行政主管部門、稅務機關應當確保信息安全，其工作人員不得利用職務上的便利，非法取得、提供、泄露或者使用房屋檔案信息。

　　第三十條 房地產(chǎn)行政主管部門應當制定房屋交易信用評價規(guī)則，建立、完善信用檔案，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員的信用管理。

　　第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的以下行為應當納入房屋交易信用評價范圍：

　　(一)商品房銷售的宣傳和房屋交易信息的發(fā)布;

　　(二)商品房預售方案的提交和公示;

　　(三)商品房銷售明碼標價;

　　(四)公示與商品房銷售相關的事項;

　　(五)制定和簽訂商品房買賣合同;

　　(六)辦理預售商品房預告登記手續(xù);

　　(七)協(xié)助辦理住房公積金貸款購房手續(xù);

　　(八)商品房預售款的收存和使用;

　　(九)車位(車庫)的租售;

　　(十)公建配套設施的移交情況;

　　(十一)其他事項。

　　第三十二條 房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員的以下行為應當納入房屋交易信用評價范圍：

　　(一)房屋交易信息的發(fā)布;

　　(二)房地產(chǎn)中介服務合同的訂立;

　　(三)查驗、告知規(guī)定事項;

　　(四)房屋交易信息化平臺的使用;

　　(五)當事人信息的保密;

　　(六)履行合同義務、提供中介服務情況;

　　(七)存量房交易資金監(jiān)管;

　　(八)其他事項。

　　第三十三條 房地產(chǎn)行政主管部門應當通過互聯(lián)網(wǎng)等途徑公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員的信用檔案，并向公眾提供查詢服務。

　　前款所稱信用檔案應當包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員的基本情況、業(yè)務開展情況、獎勵情況、被投訴情況、行政處罰情況等資料。

　　第三十四條 鼓勵消費者權益保護組織、志愿者組織、相關行業(yè)協(xié)會、新聞媒體等機構和社會公眾參與房屋交易監(jiān)督工作。

　　第四章 法律責任

　　第三十五條 房地產(chǎn)中介服務機構違反本辦法第六條第二款規(guī)定，發(fā)布虛假房屋交易信息或者發(fā)布不符合法律和政策規(guī)定交易條件的房屋交易信息的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并對單位處以3萬元以上5萬元以下罰款。

　　第三十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有以下行為的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并按違法訂立合同的宗數(shù)，每宗處以3萬元以上5萬元以下罰款：

　　(一)違反本辦法第八條第一款規(guī)定，未通過房屋交易信息化平臺訂立商品房買賣合同的;

　　(二)違反本辦法第八條第二款規(guī)定，新建商品房買賣合同及其補充合同包含減輕或免除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)責任或加重買受人責任，排除買受人主要權利的條款的;

　　(三)違反本辦法第十三條規(guī)定，未在商品房買賣合同中載明相關事項的。

　　第三十七條 房地產(chǎn)中介服務機構違反本辦法第八條第二款規(guī)定，存量房買賣合同和房地產(chǎn)中介服務合同的條款包含減輕、免除房地產(chǎn)中介服務機構責任或者加重中介服務對象責任，排除中介服務對象主要權利內容的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并處以3萬元罰款。

　　第三十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第九條第一款規(guī)定，未取得商品房預售許可證預售商品房的，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)《廣東省商品房預售管理條例

》的規(guī)定責令其限期改正，沒收違法所得，可以處以其已預售的商品房價款30%以上50%以下的罰款;給對方造成損失的，應當依法承擔賠償責任。涉嫌犯罪的，由司法機關依法處理。

　　第三十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第十條規(guī)定，商品房銷售廣告、宣傳資料和銷售合同中的項目名稱、房屋用途等與商品房預售許可證記載內容不一致，或者商品房銷售廣告、宣傳資料包含升值、投資回報等誤導、欺騙公眾的內容的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并處以5萬元罰款;使購買人的合法權益受到損害的，應當承擔民事責任。

　　第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第十一條規(guī)定，銷售商品房未按規(guī)定公示相關事項，購房人提出請求仍不明示的，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)《廣東省商品房預售管理條例》的規(guī)定責令其限期改正，予以警告，并處以3萬元罰款。

　　第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務機構違反本辦法第十二條規(guī)定，未按規(guī)定明碼標價、公開相關收費，由價格行政管理部門按照《中華人民共和國價格法》等有關規(guī)定處理。

　　第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第十四條規(guī)定，拒絕或者限制買受人使用住房公積金貸款支付購房款的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并處以1萬元罰款。

　　第四十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第十五條規(guī)定，未按時辦理預售商品房預告登記的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并處以1萬元罰款。

　　第四十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第十六條第一款規(guī)定，未使用商品房預售款專用賬戶收存商品房預售款的，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)《廣東省商品房預售管理條例》的規(guī)定責令其限期改正，降低或者注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質，并可以處以違法收存款項20%的罰款。

　　商品房預售款專用賬戶開戶銀行違反本辦法第十六條第二款規(guī)定，未按法律規(guī)定和協(xié)議約定收存和劃撥商品房預售款，未及時在房屋交易信息化平臺中錄入、更新商品房預售款專用賬戶內資金收存及使用情況的相關資料的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，根據(jù)法律規(guī)定和協(xié)議約定追究其法律責任，并可以限制其參與本市房地產(chǎn)相關業(yè)務。

　　第四十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反本辦法第十七條、第十八條規(guī)定，未按法定用途、額度使用商品房預售款，或者提供虛假資料騙取撥付商品房預售款的，由房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)《廣東省商品房預售管理條例》的規(guī)定責令其限期改正，并處以違法使用款項20%的罰款。

　　第四十六條 違反本辦法第十九條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他房地產(chǎn)開發(fā)單位未辦理租售方案公示、備案手續(xù)租售車位(車庫)，或者違反規(guī)定租售車位(車庫)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并對單位處以3萬元以上5萬元以下罰款。

　　第四十七條 出賣人違反本辦法第二十條規(guī)定，未辦妥產(chǎn)權分割登記銷售商業(yè)用途存量房的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并處以1萬元以上5萬元以下罰款。

　　第四十八條 房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員違反本辦法第二十一條、第二十三條第三款，未按規(guī)定查驗、告知、提示規(guī)定事項，為違反法律和政策的房屋交易提供中介服務，或者唆使、慫恿、參與、協(xié)助當事人實施違反法律和政策的房屋交易行為的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，對房地產(chǎn)中介服務機構可以處1萬元以上5萬元以下罰款;對執(zhí)業(yè)人員可以處1萬元以上3萬元以下罰款，情節(jié)嚴重的，還可以并處吊銷地產(chǎn)中介執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格證書，同時提請原注冊機構取消注冊。

　　第四十九條 房地產(chǎn)中介服務機構違反本辦法第二十二條第一款規(guī)定，未經(jīng)當事人書面同意發(fā)布房屋交易信息，或者不按規(guī)定刪除已發(fā)布的房屋交易信息的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并可以處以1萬元以上3萬元以下罰款。

　　房地產(chǎn)中介服務機構違反本辦法第二十二條第二款規(guī)定，未及時協(xié)助當事人通過房屋交易信息化平臺辦理房屋交易相關手續(xù)，在沒有合法依據(jù)的情形下擅自辦理網(wǎng)簽手續(xù)的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并可以處1萬元罰款。

　　第五十條 房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員違反本辦法第二十四條規(guī)定，泄漏或者不正當使用委托人及有關當事人商業(yè)秘密和個人隱私等信息，未能提供所保存的客戶書面委托檔案的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，對房地產(chǎn)中介服務機構可以處1萬元以上5萬元以下罰款。

　　第五十一條 房地產(chǎn)中介服務機構違反本辦法第二十五條第二款規(guī)定，沒有履行書面告知義務的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并處以1萬元罰款;代收代管存量房交易資金的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正，并處以3萬元罰款。

　　第五十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構及其工作人員違反本辦法第二十八條規(guī)定，拒絕配合房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督檢查，不如實陳述事實和提供相關資料的，由房地產(chǎn)行政主管部門責令其限期改正;拒不改正的，對單位處以1萬元以上3萬元以下罰款。

　　第五十三條 房地產(chǎn)、稅務等與信息平臺對接的部門及其工作人員違反本辦法第二十九條第二款規(guī)定，非法取得、提供、泄露或者使用房屋檔案信息的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五十四條 房地產(chǎn)行政主管部門調查處理違法行為時，可以對違法行為責任人進行問責談話，暫停房屋交易信息化平臺使用資格直至調查處理完畢為止。

　　違法行為處理結果應當記入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員的信用檔案，并向社會公示。公示信息包括企業(yè)名稱、企業(yè)管理人員、違法行為責任人、違法情況和處理結果。

　　第五十五條 房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員有下列行為之一的，由所在單位、上級機關或者監(jiān)察部門責令改正;情節(jié)嚴重的，對直接責任人給予行政處分;給當事人造成損失的，依法承擔賠償責任;構成犯罪的，依法追究刑事責任：

　　(一)房地產(chǎn)行政主管部門違反本辦法第七條規(guī)定，未制定房屋交易流程指引并向社會公布的;

　　(二)房地產(chǎn)行政主管部門違反本辦法第十七條第二款規(guī)定，未在規(guī)定時間內將審核結果書面通知申請人的;

　　(三)房地產(chǎn)行政主管部門未按照本辦法第十八條的規(guī)定核定商品房預售款的使用額度及留存比例的;

　　(四)房地產(chǎn)行政主管部門未按照本辦法第二十六條、第三十一條的規(guī)定建立網(wǎng)絡監(jiān)管平臺和信用評價體系的;

　　(五)房地產(chǎn)行政主管部門未按照本辦法第三十三條的規(guī)定公示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務機構及其執(zhí)業(yè)人員的信用檔案，并向公眾提供查詢服務的。

　　第五章 附則

　　第五十六條 本辦法所稱房屋，是指國有土地上的房屋。

　　本辦法所稱的新建商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得國有土地使用權的土地上，根據(jù)建設工程規(guī)劃開發(fā)建設并用于交易的房屋。

　　本辦法所稱存量房，包括已辦理轉移登記并取得房地產(chǎn)權證的商品房(即二手房)和國有土地上自建并取得房地產(chǎn)權證的房屋。

　　本辦法所稱房屋交易，是指房屋買賣行為和房地產(chǎn)中介服務行為。

　　本辦法所稱建筑區(qū)劃，是指根據(jù)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，或者雖不屬同一用地紅線范圍但配套設施設備共用的同一物業(yè)管理區(qū)域。

　　本辦法所稱房地產(chǎn)中介服務機構，是指為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房屋交易、抵押借款和登記提供咨詢、居間、代理等經(jīng)營性服務的機構。

　　第五十七條 保障性住房、限價商品住宅的銷售、上市交易和交易資金監(jiān)管，參照本辦法執(zhí)行。

　　第五十八條 本辦法自20**年11月1日起施行。

篇3：西寧市存量房屋交易資金監(jiān)管辦法

　　西寧市存量房屋交易資金監(jiān)管辦法

　　青海省西寧市人民政府

　　西寧市人民政府令第133號

　　《西寧市存量房屋交易資金監(jiān)管辦法》已經(jīng)20**年7月17日市政府第34次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自20**年9月1日起施行。

　　市 長： 王予波

　　20**年7月21日

　　西寧市存量房屋交易資金監(jiān)管辦法

　　第一條 為了維護房地產(chǎn)交易秩序，規(guī)范存量房屋交易資金監(jiān)督管理，保證存量房屋交易資金安全，保護交易雙方當事人合法權益，根據(jù)《西寧市城市房地產(chǎn)交易管理條例》，結合我市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內，取得《房屋所有權證》的房屋交易。

　　第三條 本辦法所稱存量房屋，是指取得房屋權屬證書的房屋。

　　存量房屋交易資金，是指房屋所有權人與買受人約定的房屋價款，包括支付房屋價款的現(xiàn)金、訂金和貸款。

　　存量房屋交易資金監(jiān)管，是指存量房屋交易雙方當事人為保證交易資金的安全，由買受人將房屋交易資金交付給資金監(jiān)管機構，待交易雙方完成房屋所有權轉移登記后，資金監(jiān)管機構按照約定向原房屋所有權人轉付房屋交易資金的行為。

　　第四條 存量房屋交易資金監(jiān)管遵循安全、快捷、便民、無償?shù)脑瓌t，專戶存儲、?？顚Ｓ?。

　　第五條 市房產(chǎn)行政主管部門是存量房屋交易資金監(jiān)管的主管部門，市房產(chǎn)交易管理所（以下簡稱交易所），具體負責存量房屋交易資金監(jiān)管工作。

　　第六條 交易所應當與受委托的銀行（以下簡稱“受托銀行”）簽訂存量房屋交易資金監(jiān)管委托協(xié)議，設立“存量房屋交易結算資金專用存款賬戶”(以下簡稱“專用賬戶”)。

　　交易所應當與房屋登記機構、受托銀行（公積金管理中心）通過網(wǎng)絡系統(tǒng)實施存量房屋交易資金監(jiān)管。

　　第七條 存量房屋交易實行合同備案制度。

　　房屋所有權人與買受人自行達成存量房屋交易的，應當簽訂《存量房屋買賣合同》，辦理合同備案登記。

　　房屋所有權人與買受人通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構達成存量房屋買賣交易的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當協(xié)助交易雙方簽訂《存量房屋買賣合同》，辦理合同備案登記。

　　第八條 房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及經(jīng)紀人不得從事房屋交易資金的代收代付業(yè)務。

　　第九條 申請存量房屋交易資金監(jiān)管的，應當提交下列材料：

　　（一）《存量房屋買賣合同》；

　?。ǘ斗课菟袡嘧C》；

　　（三）買賣雙方身份證明；

　　（四）其他所需材料。

　　第十條 申請存量房屋交易資金監(jiān)管的，應當按照下列程序辦理：

　　（一）交易雙方簽訂《存量房屋買賣合同》、《存量房屋交易資金監(jiān)管協(xié)議》；

　?。ǘ┙灰纂p方持資金監(jiān)管材料和存量房屋轉移登記材料，向房屋登記機構申請存量房屋轉移登記；

　?。ㄈ┵I受人按照資金監(jiān)管約定，將交易資金存入“專用賬戶”，房屋所有權人在受托銀行設立個人賬戶，用于收取房價款；

　　（四）交易所收到交易資金已存入“專用賬戶”的信息后，房屋登記機構應當在10個工作日內完成房屋登記，頒發(fā)《房屋所有權證》，并向交易所送達《轉移登記辦結單》；

　?。ㄎ澹┙灰姿盏健掇D移登記辦結單》后，按照資金監(jiān)管約定，向受托銀行出具存量房屋交易資金支取憑證。受托銀行根據(jù)資金支取憑證，將資金劃入原房屋所有權人的個人賬戶；

　?。┵I受人在商業(yè)銀行或公積金管理中心辦理存量房屋抵押貸款的，其申請的貸款應當存入“專用賬戶”，并依照上述程序劃轉。

　　第十一條 房屋所有權人委托代理人收取房價款的，應當提供公證后的委托書。

　　第十二條 下列情形不納入交易資金監(jiān)管：

　　（一）通過裁定、判決、仲裁抵償債務或者協(xié)助執(zhí)行的；

　?。ǘ┩ㄟ^拍賣取得房屋所有權的；

　?。ㄈ┲毕涤H屬間交易或者通過繼承、贈與等方式取得房屋所有權的；

　　（四）其他不宜納入交易資金監(jiān)管的情形。

　　不納入交易資金監(jiān)管的，當事人及委托代理人應當聲明交易資金自行劃轉，并承擔交易過程中發(fā)生的資金及權屬風險。

　　第十三條 存量房屋權屬轉移登記完成前，有下列情形之一，可以申請解除資金監(jiān)管：

　?。ㄒ唬┙灰纂p方終止交易，由交易雙方共同提出解除申請的；

　?。ǘ┙?jīng)人民法院、仲裁機構判決、裁定終止交易的，由買受人憑相關法律文書提出解除申請。

　　第十四條 申請解除資金監(jiān)管，交易雙方共同提出申請的，應當提交解除資金監(jiān)管申請書；買受人單方提出解除申請的，應當提交解除資金監(jiān)管申請書和相關法律文件。

　　第十五條 交易所收到解除資金監(jiān)管申請后，經(jīng)核準，應當通知受托銀行將監(jiān)管資金退還買受人。

　　第十六條 交易所從事存量房屋交易資金劃轉，不得收取任何費用。存量房屋交易資金在監(jiān)管專用賬戶停留期間，由受托銀行按中華人民銀行規(guī)定的同期存款利率計息。

　　完成存量房屋交易的，利息連同監(jiān)管資金一并劃轉給原房屋所有權人。

　　未完成存量房屋交易的，利息連同監(jiān)管資金一并退還買受人。

　　第十七條 違反本辦法的行為，法律

法規(guī)已有處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第十八條 有權機關對“專用賬戶”中個人交易資金，進行凍結或者對資金進行扣劃的，受托銀行應當向執(zhí)行機關證明存量房屋交易資金及監(jiān)管賬戶的性質，并及時書面告知交易所。

　　第十九條 存量房屋交易資金監(jiān)管工作人員玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的，由其所在單位或者上級主管部門依法處理；造成損失的，依法進行追償；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第二十條 本辦法的具體應用問題由西寧市住房保障和房產(chǎn)管理局負責解釋。

　　市轄縣的存量房屋交易資金監(jiān)管可參照本辦法執(zhí)行。

　　第二十一條 本辦法自20**年9月1日起施行。