華南國際發展建議
◆背景:
在經濟全球化的今天,能源對經濟的重要性日益重要,中國目前的各項對外政策也無不是出于尋找能源,為經濟發展提供源源不斷的動力,中國經濟發展對越來越依賴能源進口,特別是對于石油化工領域原材料的需求更為緊迫。沿海地區則充當中國能源加工進口的"橋頭堡",擔任著國際貨運的中轉站,為各地經濟輸送著源源不斷的"血液"。
而惠州的地理位置促使它有著獨特的優勢發揮中轉站的作用,首先他的交通便利,海陸遠輸都很發達;其次,它靠近珠三角地區,有著在富的產業經濟支持;最后,整個惠州經濟發展迅速,發展潛力巨大。
一、惠州華南國際大市場現狀
從市場反饋回來的信息看,本案在功能定位與業態的分布上均存在著重大偏差,至使銷售遇到困難。自公司介入項目后,雖在資金和管理上占據優勢,使項目市場形象提升不少,但如果不重新進行定位與規劃調整,那么長期的發展前景仍將受到不良影響。
◆項目前期存在的問題:
1、功能定位不準
項目在物業功能使用上沒有較清楚的劃分,居住功能與商業功能劃分不明顯,混亂重疊;設計上更是沒有考慮到市場"人居"環境與"商業"環境的區分。
2、規劃設計不合理
項目前期規劃中將中心區域設計成建材市場,且建筑簡單的條形布局,人流與車流系統沒有很好的分開,既造成了居民進出不方便,也使得市場內車行混亂。同時違背現代"人居"潮流,住宅處于建材市場裙樓之上,噪聲污染必將嚴重,有違現代設計理念。
3、開發思路混亂
項目首先將地塊中心區域開發出來,在周邊配套與道路系統還沒有完善的情況下,這樣做只會影響項目的整體對外形象,不利于項目的市場口碑度宣傳。同時也將增加工程成本和施工困難度,給各方帶來不便。必竟,工程車輛整天于四周往返,會影響人們的心情。
4、其它問題
項目存在著其它問題,如工程進度延誤、市場業態分布等問題也在一定程度上影響著項目的競爭力。
項目所存在的種種問題都在相當大的程度上影響著投資者與經營者的信心,如何調整開發理念,改變規劃設計與重新進行市場定位將成為本案一個不得不面對的問題。只有從根本上改變策略,項目才能擺脫前期的不良影響,取得成功。
二、項目發展建議
1、改變功能,重新進行市場定位
著眼于惠州石化工業與建材相關產業的蓬勃發展,本案建議作為一個綜合類的石化產品、建材物流中心。
2、調整規劃設計
適當降低容積率,改變市場內的建筑布局,完善"人行"與"車行"分流系統,增加綠化與景觀面積。
3、重新調整業態分布
為吸引投資者,增強消費者信心,對部分商業物業采用靈活的租售模式,以降低本案的投資門檻。
4、市場經營整體規劃
對整個市場經營內容進行整體規劃,避免混亂,同時通過對經營內容的合理規劃,以促使整個市場內的"人流"與"車流"更加通暢,形成大市場所必備的"洋流"。
整體經營布局要求各組團對商業氛圍與居住氛圍相互促進,交易、會展、商務、生活配套各組團有效銜接,做到動靜分離的同時,又形成有效的一個整體。
5、加強市場監控與分析
通過不間斷的市場調查與分析,了解區域內經濟發展狀況,并對此做出相應的調整,以時刻占據主動;通過對銷售中心客戶的心理分析與心理、行為跟蹤,了解其變化,并適時開展各項促銷活動。
6、完善項目的配套建設
完善市場的服務配套建設,以彌補項目周邊配套不足之處,建設出與項目市場定位相符的配套設施,提升項目的整體品質。
針對已售物業業主的需求,調整項目配套設施的工程進度,避免同客戶產生不必要的糾紛。
7、完善項目軟環境
如項目招商手冊,項目使用功能說明書,以此吸引并增強投資者與經營者信心;建立客戶服務平臺,通過及時、有效、優質的客戶服務,增進與客戶的溝通,增進其對項目的認同感。如設立客服熱線,在銷售中心設立"客服中心"。
三、項目各階段趨勢分析
※初始階段:隨首本案首期8棟物業的陸續交付,客戶的陸續進駐,市場將具備一定的商業氛圍,同時對商業及生活配套有一定需求。但市場整
應對策略:穩定已有客戶,加快招商工作,完善基礎的生活及商業配套設施;通過活動包裝與展覽包裝堅定已有客戶及潛在客戶信心;了解經營客戶的需求與不滿,迅速做出調整。
※中期階段:項目在市場開始具備一定認知度,但功能還不完善;大型物流公司及廠商還不愿進入,市場還沒有形成規模效應::,周邊配套仍不完善。
應對策略:加速交易組團與會展組團的建設,開始強力銷售,大力開展市場推廣,在鞏固市場前期宣傳的基礎上,尋找新的賣點,以規模與品質吸引市場注意力。
※后期階段:項目內部環境發展良好,周邊商業環境漸濃,生活與商業配套開始成熟。項目具備相當市場認知度,開始在區域內具備較強影響力。
應對策略:完善商務組團的建設,完善信息系統與網絡建設;建立同全國各地專業市場的聯系,利用掌握的客戶網絡與資源,促成大型企業集團進入,形成品牌優勢,迅速退出市場。
四、前景預測
從惠州市目前的經濟發展狀況看,惠州未來仍將保持較快的發展速度,由于是在石化工業原材料領域將會迅猛發展。
從惠州房地產的快速增長來看,項目地塊的周邊未來發展潛力巨大。
在沿海物流行業超速發展的今天,項目在面對終端市場的同時,可考慮涉足倉儲領域,成為石化、建材的中轉基地,充分利用其交通優勢,使本案成為亞太地區的一個重要貨物集散基地。
篇2：企業產品市場定位策略
企業產品市場定位的策略
避強定位
避強定位策略：是指企業力圖避免與實力最強的或較強的其他企業直接發生競爭，而將自己的產品定位于另一市場區域內，使自己的產品在某些特征或屬性方面與最強或較強的對手有比較顯著的區別。
優點：避強定位策略能使企業較快地在市場上站穩腳跟。并能在消費者或用戶中樹立形象，風險小。
缺點：避強往往意味著企業必須放棄某個最佳的市場位置，很可能使企業處于最差的市場位置。
迎頭定位
迎頭定位策略：是指企業根據自身的實力，為占據較佳的市場位置，不惜與市場上占支配地位的、實力最強或較強的競爭對手發生正面競爭，而使自己的產品進入與對手相同的市場位置。
優點：競爭過程中往往相當若人注目，甚至產生所謂轟動效應，企業及其產品可以較快地為消費者或用戶所了解，易于達到樹立市場形象的目的。
缺點：具有較大的風險性。
創新定位
尋找新的尚未被占領但有潛在市場需求的位置，填補市場上的空缺，生產市場上沒有的、具備某種特色的產品。如日本的索尼公司的索尼隨身聽等一批新產品正是填補了市場上迷你電子產品的空缺，并進行不斷的創新，使得索尼公司即使在二戰時期也能迅速的發展，一躍而成為世界級的跨國公司。采用這種定位方式時，公司應明確創新定位所需的產品在技術上、經濟上是否可行，有無足夠的市場容量，能否為公司帶來合理而持續的盈利。
重新定位
公司在選定了市場定位目標后，如定位不準確或雖然開始定位得當，但市場情況發生變化時，如遇到競爭者定位與本公司接近，侵占了本公司部分市場，或由于某種原因消費者或用戶的偏好發生變化，轉移到競爭者方面時，就應考慮重新定位。重新定位是以退為進的策略，目的是為了實施更有效的定位。例如萬寶路香煙剛進入市場時，是以女性為目標市場，它推出的口號是：像5月的天氣一樣溫和。然而，盡管當時美國吸煙人數年年都在上升，萬寶路的銷路卻始終平平。后來，廣告大師李奧貝納為其做廣告策劃，他將萬寶路重新定位為男子漢香煙，并將它與最具男子漢氣概的西部牛仔形象聯系起來，樹立了萬寶路自由、野性與冒險的形象，從眾多的香煙品牌中脫穎而出。自20世紀80年代中期到現在，萬寶路一直居世界各品牌香煙銷量首位，成為全球香煙市場的領導品牌。
市場定位是設計公司產品和形象的行為，以使公司明確在目標市場中相對于競爭對手自己的位置。公司在進行市場定位時，應慎之又慎，要通過反復比較和調查研究，找出最合理的突破口。避免出現定位混亂、定位過度、定位過寬或定位過窄的情況。而一旦確立了理想的定位，公司必須通過一致的表現與溝通來維持此定位，并應經常加以監測以隨時適應目標顧客和競爭者策略的改變。
篇3：企業產品市場定位原則
企業產品市場定位的原則
各個企業經營的產品不同，面對的顧客也不同，所處的競爭環境也不同，因而市場定位所依據的原則也不同。總的來講，市場定位所依據的原則有以下四點：
（一）根據具體的產品特點定位
構成產品內在特色的許多因素都可以作為市場定位所依據的原則。比如所含成份、材料、質量、價格等。“七喜”汽水的定位是“非可樂”，強調它是不含*的飲料，與可樂類飲料不同。“泰寧諾”止痛藥的定位是“非阿斯匹林的止痛藥”，顯示藥物成分與以往的止痛藥有本質的差異。一件仿皮皮衣與一件真正的水貂皮衣的市場定位自然不會一樣，同樣，不銹鋼餐具若與純銀餐具定位相同，也是難以令人置信的。
（二）根據特定的使用場合及用途定位
為老產品找到一種新用途，是為該產品創造新的市場定位的好方法。小蘇打曾一度被廣泛的用作家庭的刷牙劑、除臭劑和烘焙配料，現在已有不少的新產品代替了小蘇打的上述一些功能。我們曾經介紹了小蘇打可以定位為冰箱除臭劑，另外還有家公司把它當做了調味汁和肉鹵的配料，更有一家公司發現它可以作為冬季流行性感冒患者的飲料。我國曾有一家生產“曲奇餅干”的廠家最初將其產品定位為家庭休閑食品，后來又發現不少顧客購買是為了饋贈，又將之定位為禮品。
（三）根據顧客得到的利益定位
產品提供給顧客的利益是顧客最能切實體驗到的，也可以用作定位的依據。
1975年，美國米勒（Miller）。推出了一種低熱量的“Lite”牌啤酒，將其定位為喝了不會發胖的啤酒，迎合了那些經常飲用啤酒而又擔心發胖的人的需要。
（四）根據使用者類型定位
企業常常試圖將其產品指向某一類特定的使用者，以便根據這些顧客的看法塑造恰當的形象。
美國米勒啤酒公司曾將其原來唯一的品牌“高生”啤酒定位于“啤酒中的香擯”，吸引了許多不常飲用啤酒的高收入婦女。后來發現，占30％的狂飲者大約消費了啤酒銷量的80％，于是，該公司在廣告中展示石油工人鉆井成功后狂歡的鏡頭，還有年輕人在沙灘上沖刺后開懷暢飲的鏡頭，塑造了一個“精力棄沛的形象”。在廣告中提出“有空就喝米勒”，從而成功占領啤酒狂飲者市場達10年之久。
事實上，許多企業進行市場定位的依據的原則往往不止一個，而是多個原則同時使用。因為要體現企業及其產品的形象，市場定位必須是多維度的、多側面的。