一.基準地價系數修正法的基本原理
基準地價系數修正法是通過對待估宗地地價影響因素的分析,對各城市已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正,估算宗地客觀價格的方法。其基本公式如下:
土地價格=基準地價×(1±K)
式中: K──基準地價修正系數
二.基準地價系數修正法估價步驟:
1.搜集有關基準地價資料;
2.確定待估宗地所處地段(區)的同類用途基準地價;
3.分析待估宗地的地價影響因素,編制待估宗地地價影響因素條件說明表;
4.依據基準地價地價影響因素指標說明表和系數修正表計算基準地價修正系數;
5.進行交易日期等其它修正;
6.求出待估宗地地價。
三.利用級別或區域基準地價評估
3.1 待估宗地地價影響因素調查
用級別或區域基準地價系數修正法評估地價宗地地價,關鍵在待估宗地地價影響因素調查。地價影響因素調查應與同類用途同級(區域)基準地價的影響因素指標說明表中所列因素條件一致。
3.2 地價影響因素的修正系數計算
根據待估宗地各因素的狀況,分別在宗地地價修正系數表中查找各因素修正系數,并按下式計算宗地因素修正值:
K=K1+K2+K…… Kn
式中:K──宗地地價影響因素修正值,
K1 .K2 …… Kn-分別為宗地在第1.2……n個因素條件下的修正系數。
3.3 基準地價的其它修正
基準地價是在特定開發程度和利用程度下,各類用地在法定最高出讓年期的某一時點的土地使用權平均價格。待估宗地各地價影響因素修正僅對基準地價的區域平均性作了修正,因此,還需進行如下修正:
1.期日修正:待估宗地的基準日期與基準地價的基準日期必不相同,因此,需根據地價的變化程度進行期日修正。
2.容積率修正:基準地價一般根據平均的土地利用程度來確定其容積率。當待估宗地的容積率水平與基準地價所設定的不一致時,就需進行容積率修正。
3.年期修正:當待估宗地的土地使用年期與基準地價所設定法定最高出讓年期不一致時,就需進行年期修正。
4.土地開發程度修正:基準地價所設定的土地開發程度一般依全估價區域的平均開發程度或各均質區域的平均開發程度而定。當待估宗地的土地開發程度與基準地價所設定的土地開發程度不一致時,就需進行土地開發程度修正。土地開發程度修正系數依據各基礎設施投資對宗地地價的影響程度確定。
3.4 計算宗地價價
在確定好各修正系數后,根據基準地價系數修正法公式計算宗地地價。
四.利用路線價評估
利用路線價評估宗地地價,主要是在已知路線價的基礎上,根據宗地的自身條件,進行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等
宗地地價計算公式:
V=u×dv×(d×f) ×Ki
式中:V──待估宗地地價;u──路線價;dv──深度指數,
f──臨街寬度,d──地塊深度,KI──其它修正系數。
4.1 確定路線價
依4.6條中路線價的確定方法確定。
4.2 確定宗地地價修正系數
1.深度修正指數:根據路線價深度指數修正表,確定待估宗地在里地線內的深度修正指數。
在深度的確定中,應考慮宗地形狀的不同而應作不同處理。矩形、平行四邊形等,其深度就是其高度;三角形的深度則是其臨街高度的一半。
2.寬度修正指數:當宗地臨街寬度超出一定范圍而作了寬度指數設計時,需確定寬度修正指數。
3.其它還有寬深比修正系數、容積率修正系數等,依其對宗地地價的影響程度制定相應的修正系數,并經市場地價檢驗。
4.3 計算宗地地價
在確定各修正系數后,依路線價系數修正法公式計算宗地地價。
五.基準地價系數修正法的適用范圍
基準地價系數修正法適用于已公布基準地價的城市的宗地地價評估。特別適用于土地出讓底價、土地抵押價格、課
篇2：房地產土地估價師崗位描述
房地產土地估價師崗位描述
崗位職責：
1、負責房地產/土地項目估價工作，根據公司對房地產估價的各項要求和規定，完成房地產估價、咨詢等報告，及時收取評估費用；
2、在估價工作中，遵守估價規程，在項目經理指導下開展工作，建立并維護良好的客戶關系；
3、認真學習并熟練掌握、運用公司的房地產項目評估管理等相關系統；
4、注意收集和掌握各類房地產估價相關信息，為公司的估價基礎資料庫及價格信息庫提供詳實資料；
5、參與制定房地產投資策略，提出專業意見。及時總結估價業務實踐經驗，形成書面材料，在公司內部共享或行業雜志上發表；
6、注重溝通和反饋，促進公司業務技術、業務管理的高效實施；
7、負責對公司各類相關信息的保密工作；
8、協助部門日常管理及處理相關臨時性事務。
任職資格：
1、房地產或經濟類相關專業本科以上學歷；
2、具有注冊房地產或土地估價師執業資格（具雙師尤佳）；
3、具有2年以上估價工作經驗，對房地產估價行業有較深了解；
4、熟悉國家、地方房地產管理有關政策，熟悉上海市房地產市場和各種房地產估價方法；
5、具有較強的市場意識、善于把握房地產相關市場動態，具有較好的市場調研、資料搜集和分析能力；
6、能獨立完成住宅、辦公、商業、工業等多種用途房地產、土地估價業務，具有銀行抵押、課稅、轉讓、司法鑒證、動拆遷等估價業務經驗；
7、具備一定的客戶維護能力，能不斷加強專業知識的學習，熟悉并掌握房地產估價的各類相關專業知識并不斷更新；
8、具有良好的協調溝通能力及較強的團隊合作精神；
9、誠實、敬業、勇于承擔、有較強的責任心，工作謹慎、細致、認真；
10、人品端正，在行業內有較好的口碑。符合公司的企業文化和經營理念要求，遵守職業道德及操守，維護公司利益。
篇3：房地產估價師土地估價師崗位說明
房地產估價師、土地估價師崗位說明
崗位職責：
1、承擔房地產評估項目負責人角色，帶領項目組或可獨立完成項目的全過程并對報審結果負責；
2、能夠自行解決業務工作中技術難題，清晰識別重大風險問題，并提出解決方案；
3、完成項目的相關協調和維護工作，協助領導完成客戶渠道維護工作；
4、按照公司要求及時歸檔項目報告、項目總結等技術文件；
5、負責項目組成員日常管理及考核工作，完成人事部指派的新員工培養工作；
6、完成上級領導交辦的其他工作。
任職要求：
1、本科（含）以上學歷，房地產等相關專業；
2、3年以上房地產評估工作經歷；
3、具有《中華人民共和國房地產估價師執業資格證書》或《中華人民共和國土地估價師執業資格證書》,雙證均有者優先；
4、熟悉北京市房地產市場，熟悉房地產政策法規，熟悉各項評估業務；
5、能夠把握行業技術發展趨勢和業務發展動向，對關鍵技術有自己獨到見解；
6、有較強的拓展能力與項目管理能力；
7、性格開朗，穩重大方，有較強的溝通能力與協調能力，思維敏捷，處事果斷，有團隊精神。
具備技能:
1、熟悉掌握房地產估價方面相關法律法規；
2、熟悉掌握房地產估價原理和操作實務；
3、熟練掌握房地產估價技術規范和標準；
4、能夠熟練使用CAD等軟件處理日常工作。