一)優勢
1)鄭汴路商圈天然的地段優勢,這里是財富的俱樂部,富翁的制造廠,在這里百萬富翁比比皆是,每年都有新一代需求產生,源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。
市場細分如下:
a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足,這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業,是終極消費,10年內不會再置業。
b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足,屬過度消費和終極消費的結合。
c、復合市場。鳳凰城一期是一個大眾樓盤,從價位角度劃分,屬中低檔樓盤。鳳凰城二期小戶型項目的目標群,預計業主身份復雜,置業心理不盡相同,故推廣過程中,不能拘泥于單一的推廣主線。
本區域年輕人多為收入較低的藍領階層,有效需求不足。如果鳳凰城二期銷售采取青年居易一味的向年輕時尚族訴求,我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。
2)鄭汴路板塊高檔樓盤云集,已經同未來大道板塊一樣,成為身份、財富的象征。鳳凰城二期應借此概念,實現品牌形象的轉變。
3)正在形成的"大賣場"商務區能直接帶動鳳凰城二期的投資價值,甚至有可能使鳳凰城二期成為"大賣場"的附屬配套。該局面一旦形成,銷售將高屋建瓴,出現爆搶局面。
4)鳳凰城項目二期有巨大的升值空間與既得便利
A、107國道的東遷,鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有"東之中"或"東區發動機"的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產需求優勢,卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡,而我方樓盤以"中原地產大低震"的角色,不僅沒有收獲天然的地段優勢,而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。
B、鄭東新區的輻射效應。
鄭東新區的開發將使鄭州的中心東移,鄭汴路地產板塊位于老城區與新城區的支撐地帶,配套齊全,生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而鳳凰城項目恰恰位于這一板塊的中心。
5)相對較低的價位
即使1850元/平方米,比其周邊樓盤,仍具有優勢。關鍵是嘈雜的環境,降低了消費者對鳳凰城的價值認知,現在消費者的心理價格,在1800元/平方米以下。提升項目的認可價值,回避環境劣勢,是推廣中最重要的工作。
二)劣勢
1)、鳳凰城可售資源由三種不同的物業形態組成,這三種物業形態的目標群是完全不同的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段,可售資源僅850萬元,房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。
目前,通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳,大戶型并非市場的主力所在,由于總價原因,總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業、英協等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現房可售資源,不能放任由二期帶一期(通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型),不能全力以赴主打現有房源(總房源有限,導致營銷資源總量較少),也不能先做二期樹品牌,在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰。
2)鳳凰城二期離鄭汴路較遠,從售樓部到社區要經過嘈雜的市場,很難形成良好的看房通道。鳳凰城一期、二期又被青年路所分隔,很難形成整體樓盤感覺,有"只是兩棟臨街樓"的印象。
3)鳳凰城二期和張莊一墻之隔,有都市村莊的形象,物業安全系數較低,居住環境嘈雜,僅靠硬件設施,很難形成高檔樓盤形象。
4)與二期相比,一期樓盤素質高、售價低,形成鳳凰城二期銷售心理價位抗性。
6)非現房,不符合商戶即買即住的消費心理。
7)非獨立廚房,做飯起居不方便,這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。
三)、機會
1)商鋪的拆遷,原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所,導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶,2萬人的龐大消費群體將突顯鳳凰城二期的投資價值。因勢利導,單純商鋪拆遷形成的居住需求,即可成為鳳凰城二期主力客源。
2)挖掘市場。鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張,從費用角度考慮,商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來,到鳳凰城置業,開拓新市場。
3)鄭汴路各市場競爭激烈,大鱷級商戶正在形成,這些商戶為了穩定企
業中的骨干力量和親屬,已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近,以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求,而鳳凰城二期恰恰符合商戶們的這一需求。4)"大賣場"的整合,將對大鱷形成推波助瀾,鳳凰城二期有可能成為"大鱷"的商務配套。
a)小戶型的特性導致目標客戶對居住環境要求不高。鳳凰城二期配套不全,居住環境 嘈雜的抗性可以弱化。
b)鳳凰城二期產品總價低,置業風險小。由于鄭汴路商圈租房市場火爆,且本樓盤有"大賣場"作依托,購房、租房需求恒久存在,物業幾乎不可能貶值,也比較容易轉手或出租,這非常符合外地商人置業心理。
c)鳳凰城二期應該說具有充足的客戶資源,消費的中堅力量是建材市場中的商戶,故推廣中可采取鋪單的形式為主,報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略,節約大量的推廣成本。
d)小戶型現房階段戶型劣勢一覽無余,故期房從另一方面說是一種優勢。
e)以大賣場做依托,誘導鄭州房東投資市場,這部分客源很難成為鳳凰城二期銷售的中堅力量。
f)鄭東新區建成需歷時20年之久,總投資2000億元,其中一期總投資156億元,在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。
6)良好地段發展前景,為商人帶來投資的機會。
四)威脅
1)行業內的競爭
i.周邊樓盤云集。建業、英協、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近,客戶分流,競爭激烈。
ii.鄭州小戶型市場正趨飽和,過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優勝劣汰。
建業四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市場。鳳凰城二期應當密切關注市場動態,爭取占領市場先機。
2)行業外威脅
鄭汴路"大賣場"的形成,商務更加方便快捷,商務的中間環節減少,將淘汰一批中小商戶,故鳳凰城的消費群將萎縮。
政府關于商品房20**.5.1以后須全裝修出售。在一年左右的時間內,建材、裝修市場將出現,由散戶購買為主向集團購買為主的轉變。而開發商必須考慮大眾市場,故家裝市場要重新整合。大品牌何去何從,很難預測;中檔品牌可能會脫穎而出,門庭若市。但商戶總數只會減少,在這個變動的過程中,他們的置業激情將大大折扣,鳳凰城二期須在這一局面認知或形成之前完成銷售,否則我們將陷入非常被動的局面。
篇2：某公司SWOT分析
公司SWOT分析
自gg開放以來，中國企業在市場化進程中取得了巨大的成功。80年代，市場需求迅速釋放，產品決定一切。90年代，供求關系發生變化，質量開始成為致勝的法寶。新世紀的到來，產品、質量、成本、管理、營銷、技術創新、顧客服務、資源整合、經營活動一體化等要素的重要性先后有序的凸顯出來。中國過去那些具備成本和質量優勢的企業在獲得十幾年的成長和豐厚的利潤之后，開始在價格戰中減少贏利，經營日趨困難。在競爭日益激烈的當下，營銷戰略、發展戰略、品牌戰略、融資戰略、技術開發戰略、人才開發戰略、資源開發戰略等等越來越多的被企業應用。這些戰略按照企業不同時期又能分成：拓展型、穩健型、收縮型。
下面介紹的是運用SWOT分析法來確定公司的資源優勢和缺陷，了解公司所面臨的機會和挑戰，對于制定公司未來的發展戰略有著至關重要的意義。SWOT分別代表：strengths(優勢)、weaknesses(劣勢)、opportunities(機會)、threats(威脅)。其中S、W代表企業內部的優勢劣勢。
內部競爭優勢(S)可以是以下幾個方面：
●技術技能優勢：獨特的生產技術，低成本生產方法，領先的革新能力，雄厚的技術實力，完善的質量控制體系，豐富的營銷經驗，上乘的客戶服務，卓越的大規模采購技能
●有形資產優勢：先進的生產流水線，現代化車間和設備，擁有豐富的自然資源儲存，吸引人的不動產地點，充足的資金，完備的資料信息
●無形資產優勢：優秀的品牌形象，良好的商業信用，積極進取的公司文化
●人力資源優勢：關鍵領域擁有專長的職員，積極上進的職員，很強的組織學習能力，豐富的經驗
●組織體系優勢：高質量的控制體系，完善的信息管理系統，忠誠的客戶群，強大的融資能力
●競爭能力優勢：產品開發周期短，強大的經銷商網絡，與供應商良好的伙伴關系，對市場環境變化的靈敏反應，市場份額的領導地位
內部競爭劣勢(W)可以是以下幾個方面：
●缺乏具有競爭意義的技能技術
●缺乏有競爭力的有形資產、無形資產、人力資源、組織資產
●關鍵領域里的競爭能力正在喪失
外部潛在機會(O)可能是：
●客戶群的擴大趨勢或產品細分市場
●技能技術向新產品新業務轉移，為更大客戶群服務
●前向或后向整合
●市場進入壁壘降低
●獲得購并競爭對手的能力
●市場需求增長強勁，可快速擴張
●出現向其他地理區域擴張，擴大市場份額的機會
危機公司的外部威脅(T)可能是：
●出現將進入市場的強大的新競爭對手
●替代品搶占公司銷售額
●主要產品市場增長率下降
●匯率和外貿政策的不利變動
●人口特征，社會消費方式的不利變動
●客戶或供應商的談判能力提高
●市場需求減少
●容易受到經濟蕭條和業務周期的沖擊
下圖為某公司SWOT分析示例圖：
篇3：SWOT分析方法
SWOT分析方法
SWOT是一種分析方法，用來確定企業本身的競爭優勢（strength），競爭劣勢（weakness），機會(opportunity)和威脅（threat），從而將公司的戰略與公司內部資源、外部環境有機結合。因此，清楚的確定公司的資源優勢和缺陷，了解公司所面臨的機會和挑戰，對于制定公司未來的發展戰略有著至關重要的意義。
SWOT分析的步驟：
1、羅列企業的優勢和劣勢，可能的機會與威脅。
2、優勢、劣勢與機會、威脅相組合，形成SO、ST、WO、WT策略。
3、對SO、ST、WO、WT策略進行甄別和選擇，確定企業目前應該采取的具體戰略與策略。
SWOT矩陣：
優勢 劣勢
機會 so戰略（增長性戰略） wo戰略（扭轉型戰略）
威脅 st戰略（多種經營戰略） wt戰略（防御型戰略）
競爭優勢（S）是指一個企業超越其競爭對手的能力，或者指公司所特有的能提高公司競爭力的東西。例如，當兩個企業處在同一市場或者說它們都有能力向同一顧客群體提供產品和服務時，如果其中一個企業有更高的贏利率或贏利潛力，那么，我們就認為這個企業比另外一個企業更具有競爭優勢。
競爭優勢可以是以下幾個方面：
●技術技能優勢：獨特的生產技術，低成本生產方法，領先的革新能力，雄厚的技術實力，完善的質量控制體系，豐富的營銷經驗，上乘的客戶服務，卓越的大規模采購技能
●有形資產優勢：先進的生產流水線，現代化車間和設備，擁有豐富的自然資源儲存，吸引人的不動產地點，充足的資金，完備的資料信息
●無形資產優勢：優秀的品牌形象，良好的商業信用，積極進取的公司文化
●人力資源優勢：關鍵領域擁有專長的職員，積極上進的職員，很強的組織學習能力，豐富的經驗
●組織體系優勢：高質量的控制體系，完善的信息管理系統，忠誠的客戶群，強大的融資能力
●競爭能力優勢：產品開發周期短，強大的經銷商網絡，與供應商良好的伙伴關系，對市場環境變化的靈敏反應，市場份額的領導地位
競爭劣勢（W）是指某種公司缺少或做的不好的東西，或指某種會使公司處于劣勢的條件。可能導致內部弱勢的因素有：
●缺乏具有競爭意義的技能技術
●缺乏有競爭力的有形資產、無形資產、人力資源、組織資產
●關鍵領域里的競爭能力正在喪失
公司面臨的潛在機會(O)： 市場機會是影響公司戰略的重大因素。公司管理者應當確認每一個機會，評價每一個機會的成長和利潤前景，選取那些可與公司財務和組織資源匹配、使公司獲得的競爭優勢的潛力最大的最佳機會。
潛在的發展機會可能是：
●客戶群的擴大趨勢或產品細分市場
●技能技術向新產品新業務轉移，為更大客戶群服務
●前向或后向整合
●市場進入壁壘降低
●獲得購并競爭對手的能力
●市場需求增長強勁，可快速擴張
●出現向其他地理區域擴張，擴大市場份額的機會
危及公司的外部威脅(T)： 在公司的外部環境中，總是存在某些對公司的盈利能力和市場地位構成威脅的因素。公司管理者應當及時確認危及公司未來利益的威脅，做出評價并采取相應的戰略行動來抵消或減輕它們所產生的影響。
公司的外部威脅可能是：
●出現將進入市場的強大的新競爭對手
●替代品搶占公司銷售額
●主要產品市場增長率下降
●匯率和外貿政策的不利變動
●人口特征，社會消費方式的不利變動
●客戶或供應商的談判能力提高
●市場需求減少
●容易受到經濟蕭條和業務周期的沖擊
由于企業的整體性和競爭優勢來源的廣泛性，在做優劣勢分析時，必須從整個價值鏈的每個環節上，將企業與競爭對手做詳細的對比。如產品是否新穎，制造工藝是否復雜，銷售渠道是否暢通，價格是否具有競爭性等。如果一個企業在某一方面或幾個方面的優勢正是該行業企業應具備的關鍵成功因素，那么，該企業的綜合競爭優勢也許就強一些。需要指出的是，衡量一個企業及其產品是否具有競爭優勢，只能站在現有潛在用戶角度上，而不是站在企業的角度上。
企業在維持競爭優勢過程中，必須深刻認識自身的資源和能力，采取適當的措施。因為一個企業一旦在某一方面具有了競爭優勢，勢必會吸引到競爭對手的注意。一般地說，企業經過一段時期的努力，建立起某種競爭優勢；然后就處于維持這種競爭優勢的態勢，競爭對手開始逐漸做出反應；而后，如果競爭對手直接進攻企業的優勢所在，或采取其它更為有力的策略，就會使這種優勢受到削弱。所以，企業應保證其資源的持久競爭優勢。 資源的持久競爭優勢受到兩方面因素的影響：企業資源的競爭性價值和競爭優勢的持續時間。
評價企業資源的競爭性價值必須進行四項測試：
1、這項資源是否容易被復制？一項資源的模仿成本和難度越大，它的潛在競爭價值就越大。
2、這項資源能夠持續多久？資源持續的時間越長，其價值越大。
3、這項資源是否能夠真正在競爭中保持上乘價值？在競爭中，一項資源應該能為公司創造競爭優勢。
4、這項資源是否會被競爭對手的其他資源或能力所抵消？
影響企業競爭優勢持續時間的主要因素有三點：
（1）建立這種優勢要多長時間？
（2）能夠獲得的優勢有多大？
（3）競爭對手做出有力反應需要多長時間？ 如果企業分析清楚了這三個因素，就可以明確自己在建立和維持競爭優勢中的地位。當然，SWOT分析法不是僅僅列出四項清單，最重要的是通過評價公司的強勢、弱勢、機會、威脅，最終得出以下結論：（1）在公司現有的內外部環境下，如何最優的運用自己的資源；（2）如何建立公司的未來資源。