商業(yè)地產(chǎn)作為高投入,高利潤,高風(fēng)險的產(chǎn)品,在成都,近幾年,各種類型的商鋪競相呈現(xiàn),針對成都市在售的典型的商鋪,我們特選擇了十個對像,對其進(jìn)行調(diào)研和分析
一、商鋪分類
1、按商鋪類型劃分可分為商業(yè)街商鋪,社區(qū)商鋪,購物中心/專業(yè)市場席位型商鋪,底商(辦公樓底商和住宅底商).
2.按經(jīng)營狀況劃分,可分為生鋪和熟鋪, 所謂“生鋪”,就是“三邊”商鋪,也就是俗語所說的一邊開發(fā)、一邊銷售、一邊招商的商業(yè)物業(yè). 比如大地新光華廣場. 熟鋪就是已經(jīng)進(jìn)入成熟經(jīng)營期的商業(yè)物業(yè),具有良好的市場成長性,商鋪風(fēng)險已經(jīng)經(jīng)過了前期市場的充分消化,如金府燈具城,新荷花家紡城.
二、區(qū)域分布狀況:
本次調(diào)查的幾個典型樓盤位于一環(huán)路以內(nèi)的有熊貓城,東華數(shù)碼公園,位于一二環(huán)之間的有亞太商業(yè)廣場,新荷花家紡城和藍(lán)光金荷花,位于二環(huán)至三環(huán)的有金府五金機電城,數(shù)碼港機電城,大地新光華廣場和萬貫機電城,位于三環(huán)外的為戛納印象,從區(qū)域分布上來看,專業(yè)市場型商鋪分布以二三環(huán)和城北區(qū)域最多,且都居于特定的商圈之內(nèi).
三、產(chǎn)品特征分析
1、本次分析的幾個商業(yè)樓盤商鋪單位面積都以10-40平米為主,
2、大部分項目均為產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè), 由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理,而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資金的需要實行拆零銷售,所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)實施分離,用于從事商品銷售、休閑、娛樂等 經(jīng)營活動。如亞太商業(yè)廣場,熊貓城.
3、分析的商鋪中,80%都為零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè),開發(fā)商拆零銷售 產(chǎn)權(quán)回收資金,通過長達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報,將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回, 然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營,獲取租金,回報投資者。
4、各項目都處于固定的商圈之內(nèi),如東華數(shù)碼公園位于IT商圈,亞太商業(yè)廣場位于領(lǐng)事館商圈,藍(lán)光金荷花和新荷花家紡城位于荷花池商圈,金府五金機電城和萬貫機電城,數(shù)碼港機電城位于金府商圈.
5、有的商鋪項目注重引進(jìn)實力型企業(yè)入駐或引進(jìn)超市業(yè)態(tài), 如大地新光華廣場引進(jìn)沃爾瑪,亞太商業(yè)廣場引進(jìn)好又多,具有相當(dāng)知名度并獲得消費者良好口碑的品牌 經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊,增強購產(chǎn)權(quán)者信心,并有利于商場 經(jīng)營的成功.
6、建筑形態(tài)金府商圈內(nèi)幾個項目都為獨立商鋪,面積多在40平米左右,劃分為三層上層居家或辦公,中層儲物下層店面,以兩層或三層計算面積進(jìn)行銷售.
7、公攤大都在32%-50%左右,
四、供需狀況及市場態(tài)勢
1,銷售周期從調(diào)查的不完全統(tǒng)計,兩個月到半年不等.銷售率都達(dá)到80%以上.
2,由于各類型的商鋪繁多,對專業(yè)型商鋪的發(fā)展存在較大的競爭和壓力,作為新開發(fā)的商鋪產(chǎn)品而言,更是要經(jīng)受考驗,需要開發(fā)商有很強的資金實力和運作能力,例如運用引進(jìn)超市業(yè)態(tài)的方式進(jìn)行拉動, 交給真正經(jīng)營實力的大商家進(jìn)行經(jīng)營,實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營,易吸引 上行人流,盤活樓盤,有利于樓盤升值,讓客戶感受升值空間
3,從各典型的商鋪項目分析來看,投資者或商家都傾向于選擇口岸好,大商圈內(nèi)或經(jīng)過相對較長時間的穩(wěn)定經(jīng)營的成熟商鋪進(jìn)行投資,這樣既能降低投資風(fēng)險,又有利于保證獲得良好的收益和資金安全.因此在目前或相當(dāng)長的時間內(nèi),在各類型的商業(yè)形態(tài)并存的情況下,市場空間廣大.供不應(yīng)求.
五、風(fēng)險或劣勢分析
1. 投資回報合同期較長,合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測:在投資者與商業(yè)管理公司簽訂 的投資回報合同中,為保證主力商家的長期經(jīng)營,一般合同期長達(dá)10年-15年。在此期間,因 經(jīng)營管理不善,租金收益較低不足以償還投資者的固定回報,甚至商場整體倒閉的可能性是 完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面,各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大,主要依 賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,會導(dǎo)致業(yè)主租金難以回收
2. 投資回報合同期滿后的未來前景難以預(yù)測:10年-15年的合同期滿后,購房者重新獲 得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時商場整體經(jīng)營正常,投資者可能不滿足于不到10%的投資回報 率,要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租;如果此時商場已是慘淡經(jīng)營,投資者(尤其是一層商鋪 的投資者)可能出于對商業(yè)管理商的不信任,同樣要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租,這將會破 壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局,引發(fā)一系列不可預(yù)測的嚴(yán)重后果。
3. 二層以上的商鋪銷售難度大,投資者風(fēng)險高。大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口 岸關(guān)系不大,主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,一層商鋪尚可依靠一定 的客流量繼續(xù)維持,二層及
以上的商鋪卻無力回天。4,對商業(yè)地產(chǎn)利息風(fēng)險增大與投資回報預(yù)期提高是潛在的較大風(fēng)險
六、優(yōu)勢或機會分析:
1.因為證券市場的風(fēng)險太大,銀行存款利率的一降再降,房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成 為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸 款的優(yōu)勢。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年,此后年出租收益率為16%左右。
周邊投資渠道對商業(yè)地產(chǎn)的影響:
2.大量的臨街商業(yè)用房被拆遷,經(jīng)營者們急于找 到新的經(jīng)營場所,從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。
3.集合了 產(chǎn)權(quán)式獨立商鋪易回收資金的優(yōu)點和大型購物廣場統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期 內(nèi)回收大量資金,又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。
4. 對購房投資者而言:管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩,投資收 益較為長久而穩(wěn)定,并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。
5. 從商業(yè)經(jīng)營角度看,管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定 位有著清晰的界定,有助于各經(jīng)營商家入駐前對項目整體營運風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù) 測,做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對穩(wěn)定,有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng) 營的規(guī)劃與預(yù)測。
篇2：商鋪招商流程及獎罰方案
招商流程及獎罰方案
一、招商流程圖(見附表)
二、客戶跟進(jìn)責(zé)任及傭金分配問題
1、凡是同一客戶發(fā)生的補簽合同,如加鋪的事例,一律由原經(jīng)辦招商人員按程序辦理,并取得增加鋪位的傭金。原招商人員離職的,由招商經(jīng)理安排簽署;
2、原成交鋪位的客人要求轉(zhuǎn)換鋪位或要求轉(zhuǎn)換付款方式,首先由原經(jīng)辦招商人員辦理,若該招商人員不在,則由其原經(jīng)辦招商人員所屬的小組的組員辦理;
3、已簽訂租賃意向書書的客戶要求退訂和簽署正式合同的,則由原經(jīng)辦招商人員辦理,若該招商人員不在,則由招商經(jīng)理辦理,傭金的分配則按成交與否判定(100%或0%);
4、已經(jīng)交足訂金并且已簽定合同的,則該招商人員所得傭金為100%;
5、收不足訂金,只為臨定未定的,則無傭金;
6、一份成交的合同書上所寫經(jīng)手人名額不可超過2名,若有異議以公司最后判定為準(zhǔn);
7、招商人員每月必須做客戶資料保護(hù)名單的統(tǒng)計,最多不能超過20個,以30天為期限,特殊情況可申請延長。如招商員之間發(fā)生搶單、(來自:www.dewk.cn)撞單問題,客戶資料保護(hù)名單將作為評判標(biāo)準(zhǔn)。
8、成交的A客介紹B客來租鋪時,曾與A客達(dá)成成交的A招商人員從未與B客接觸的情況下,并且A客或B客沒有明確指定由A招商人員接待時,若B客由B招商人員接待并成交,則B招商人員得100%傭金;
9、成交的A客介紹B客來租鋪時,曾與A客達(dá)成成交的A招商人員與B客有過業(yè)務(wù)接觸而又不在場的情況下,B招商人員應(yīng)先通知A招商人員,如A招商人員有委托B招商人員幫忙跟進(jìn),且B招商人員能在此次談判中能與B客簽定意向書或租賃合同,則A招商人員可以自行分配其傭金(A招商人員得100%傭金或A、B招商人員各得50%傭金);如B招商人員在此次跟進(jìn)中未能與B客簽定意向書及租賃合同,則B客由A招商人員繼續(xù)跟進(jìn)。
9、1個客人若由多個(3個以上)招商人員接待介紹而成交,客戶保護(hù)名單沒有記錄的,則以最后成交為準(zhǔn)。
10、A、B兩位招商人員共同接待1個客人,若有新客進(jìn)場,而又有足夠人手接待的話,則A、B兩人不可抽離其中1個去接新客。
11、A、B招商人員同接待一個客人時,若此時A招商人員或B招商人員的舊客回來,則A、B招商人員只可在新舊客中選擇跟進(jìn),或知會同組同事,不得同時跟進(jìn)。
12、A、B兩位招商人員共同成交一個客人以后,若此客人再租賃鋪位,由A或B招商人員辦理加鋪手續(xù),所得傭金由A、B招商人員平均分配。
13、凡對傭金分配產(chǎn)生異議時,首先由當(dāng)事人協(xié)商解決,若問題仍然存在,再由招商經(jīng)理裁決。
三、成交后的工作
1、沒有成交或即將成交的客人必須繼續(xù)跟進(jìn),若原負(fù)責(zé)跟進(jìn)的同事需離開招商部,則必須在交班記錄中記錄清楚,以便同組招商人員查看交班記錄后接替跟進(jìn)。
2、與客戶簽定合同之后,應(yīng)即時由經(jīng)手人上報招商經(jīng)理,不得拖延不報。上報資料必須正確無誤,漏報者扣罰20元。
3、若已成交之鋪位有任何變動都必須實時上報招商經(jīng)理,否則扣罰20元。
4、《每月個人招商成績表》須于次月第一個星期三前據(jù)實填妥后上交招商經(jīng)理再由其上交公司,遲交者扣罰10元。
5、如對發(fā)放之傭金有疑問時,應(yīng)先確定需查核之傭金無誤,再填寫待查傭金單及附當(dāng)月傭金清單交招商經(jīng)理查核,如有違以上程序或查核之傭金有誤時,亦作違例一次處理,罰款10元。
四、招商人員傭金及獎罰方案
1、招商人員每招租一間鋪位,總傭金為1000元,按以下比例進(jìn)行分配:招商代表傭金為總傭金的70%,即700元;所屬小組組長傭金為20%,即200元;招商經(jīng)理傭金為總傭金的10%,即100元。
2、招商主管(組長)每招租一間鋪位,總傭金為1000元,按以下比例進(jìn)行分配:招商主管傭金為總傭金的90%,即900元;招商經(jīng)理傭金為總傭金的10%,即100元。
3、新進(jìn)招商人員從第二個月開始每月基本招商任務(wù)至少一間鋪位,如連續(xù)兩個月不達(dá)標(biāo)者視其平時表現(xiàn),可作辭退處理。
篇3：商鋪招商部招商專員上崗要求職責(zé)規(guī)范
商鋪招商部招商專員上崗要求、職責(zé)及規(guī)范
1.招商專員的上崗要求
1)大專以上文化程度，從事商業(yè)工作1年以上；
2)具備良好的職業(yè)道德、敬業(yè)精神、較強的服務(wù)意識。
3)具備良好的身體素質(zhì)和心理素質(zhì)。
4)較強的表達(dá)、溝通和協(xié)調(diào)能力。
5)良好的禮儀風(fēng)范。
2.招商專員的崗位職責(zé)
1)嚴(yán)格執(zhí)行公司規(guī)章制度，認(rèn)真履行其工作職責(zé)；
2)按公司招商流程及工作制度要求進(jìn)行日常招商工作；
3)積極開展市場調(diào)查、分析和預(yù)測，為上級及時提供有效的商業(yè)信息；
4)掌握市場動態(tài)，積極適時、有效地開辟新的商戶，拓寬招商渠道，不斷收集目標(biāo)商戶信息，建立詳實的商戶檔案；
5)向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報項目存在問題及建議解決方法；
6)負(fù)責(zé)接待每天的到訪客戶；
7)負(fù)責(zé)接聽每天客戶咨詢的來電；
8)負(fù)責(zé)登記每天的客戶資料；
9)負(fù)責(zé)辦理已成交客戶合同的簽定；
10)負(fù)責(zé)向主管匯報每天客戶的情況；
11)負(fù)責(zé)跟進(jìn)有希望但尚未成交之客戶；
12)定期開展商家的拓展和拜訪計劃，并按時提供商家拜訪情況報告；
13)按時完成上級交辦的其他工作。
3.招商專員的崗職規(guī)范
1)根據(jù)部門下達(dá)的各項招商計劃，指定個人的招商目標(biāo)和招商計劃即：
按月編制商家的接觸的數(shù)量和意向商家的數(shù)量；
按月編制引進(jìn)商家的數(shù)量
2)嚴(yán)格按照部門分解的經(jīng)營指標(biāo)，進(jìn)行招商考核。
3)認(rèn)真學(xué)習(xí)國家法律、法規(guī)，各項經(jīng)濟活動要遵紀(jì)守法。
4)貫徹“忠誠服務(wù)”的經(jīng)營理念，并將其落實到實際工作中。
5)恪守職業(yè)道德，保守公司機密。