房地產(chǎn)中介服務(wù)既是房地產(chǎn)市場的一個重要組成部分,又具有傳播市場信息,加速市場要素流轉(zhuǎn)的功能,對提高房地產(chǎn)市場運作效率,促進房地產(chǎn)交易市場進一步規(guī)范和完善有著重要的促進作用。然而,隨著舟山房地產(chǎn)熱的升溫,社會對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)提出了更高的要求。那么,到底舟山市的房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)距離老百姓對它的期望值有多大差距呢?政府如何實現(xiàn)對房地產(chǎn)中介行業(yè)有效監(jiān)管呢?帶著這些問題,我們對舟山市房地產(chǎn)中介市場進行了一番調(diào)研,并就如何有效加強房地產(chǎn)中介市場的監(jiān)管力度進行探討。

一、舟山市房地產(chǎn)中介市場基本情況:

1、機構(gòu)發(fā)展情況。近幾年,舟山市中介機構(gòu)發(fā)展迅速,每年都以幾十家的速度在發(fā)展。截止20**年4月,全市批準成立的房地產(chǎn)中介機構(gòu)及分支機構(gòu)有190多家。但實際從事房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的機構(gòu)不下250家。

2、區(qū)域分布情況。在190家中介機構(gòu)中,定海有130余家,普陀有47家,岱山有12家。嵊泗1家,各縣區(qū)發(fā)展明顯不平衡。

3、業(yè)務(wù)開展情況。從事二手房居間代理、調(diào)換和租賃等房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的有183家,占96.3%;其他的主要從事房地產(chǎn)估價等。總體來講,我市房地產(chǎn)中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)仍比較單調(diào),還不存在開展房地產(chǎn)營銷策劃和項目代理銷售業(yè)務(wù)、土地業(yè)務(wù)代理、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。

4、注冊資金情況。在190家單位中,注冊資金在10萬元以上(含10萬元)的有限公司制企業(yè)16家,占8.4%;其他均為注冊資金在10萬元以下的合伙制企業(yè)。這反映出我市中介服務(wù)機構(gòu)多數(shù)規(guī)模很小,尚未形成優(yōu)秀大企業(yè)引領(lǐng)市場的競爭格局。

5、從業(yè)人員情況。在183家房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)中有560名從業(yè)人員,其中取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)資格的370余人,平均一家公司只有2名經(jīng)紀人,還有190人沒有參加經(jīng)紀人培訓(xùn)班學(xué)習(xí),未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人從業(yè)資格。近年來,有不少房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)招聘了大量其他行業(yè)下崗或者退休人員從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動,又缺乏給以嚴格的職業(yè)知識和專業(yè)技能的培訓(xùn)。總體上說,相當數(shù)量從業(yè)人員對房地產(chǎn)經(jīng)紀的行業(yè)使命和執(zhí)業(yè)責(zé)任,缺乏正確的認識和端正的態(tài)度,職業(yè)忠誠度不高,造成人員流動過于頻繁及經(jīng)紀活動不規(guī)范。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員學(xué)歷情況見下表

經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員學(xué)歷統(tǒng)計表

學(xué)歷人數(shù)比 例
本科或本科以上71.3%
專科244.2%
高中44379.1%
高中以下8615.4%

6、中介機構(gòu)硬件設(shè)備情況。目前,舟山市房地產(chǎn)中介機構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差,絕大多數(shù)尚未配備電腦。一般是“一個門面,一張桌子,兩把椅子,一部電話,兩塊板子(寫信息)”即可開業(yè)。抽樣調(diào)查30家中介機構(gòu)的營業(yè)面積情況如下表:

中介機構(gòu)的營業(yè)面積抽樣情況表

營 業(yè) 面 積家 數(shù)比例
20平方米以下2066.7%
20-40平方米826.7%
40-80平方米13.3%
80平方米以上13.3%

二、房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我市的房地產(chǎn)市場中的地位和作用。

九十年代初,隨著我市房地產(chǎn)市場的日益活躍,房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)在我市悄然興起。近年來,在國家相關(guān)政策的扶持和規(guī)范下它得到蓬勃發(fā)展。作為房地產(chǎn)市場的潤滑劑,房地產(chǎn)中介促進了房地產(chǎn)買賣和房屋租賃市場的活躍。中介機構(gòu)促成的成交房屋比重在逐漸增大。20**年成交的二手房中,由中介促成的占全部成交的71.3%,而20**年為66.25%,房地產(chǎn)中介機構(gòu)在存量房市場中的作用越來越大,房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)已經(jīng)成為我市房地產(chǎn)業(yè)一支不可或缺的力量。

但是,由于舟山市房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)特別是房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)規(guī)模的過

快擴張,加上管理、法制建設(shè)的滯后等原因,現(xiàn)階段舟山市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的總體素質(zhì)與期承擔的社會經(jīng)濟職能相比,尚存在著很大差距。市場上劣質(zhì)服務(wù)、違規(guī)行為時有發(fā)生,損害了行業(yè)的社會形象,不利于行業(yè)的健康發(fā)展。

三、目前舟山市房地產(chǎn)中介業(yè)存在的主要問題及原因分析。

1、中介服務(wù)規(guī)模小,結(jié)構(gòu)單一。目前房地產(chǎn)中介市場上,一方面是中介的絕對數(shù)量多,另一方面是專項服務(wù)中介數(shù)量少,即作代理的多,作專業(yè)服務(wù)的少。而且,由于中介機構(gòu)規(guī)模普遍太小,很多僅兩人就成立一家中介企業(yè),較小的規(guī)模導(dǎo)致服務(wù)的內(nèi)容相當有限,無法提升服務(wù)質(zhì)量,從而降低了整個行業(yè)的層次,中介機構(gòu)存在結(jié)構(gòu)上的問題。

2、現(xiàn)有的房地產(chǎn)中介人員的素質(zhì)普遍不高。從我市房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)人員的學(xué)歷統(tǒng)計表中也清楚地反映這一點。事實上,現(xiàn)有房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的從業(yè)人員多為下崗職工或退休人員。從業(yè)人員基本上是從其他行業(yè)轉(zhuǎn)入的,不具備基礎(chǔ)性的專業(yè)知識,專業(yè)水準的偏低限制了其業(yè)務(wù)的拓展和深化。另外經(jīng)營理念落后,服務(wù)質(zhì)量不高,操作不規(guī)范,信用意識欠缺,行業(yè)透明度不高。個別經(jīng)紀機構(gòu)從業(yè)人員出現(xiàn)過坑蒙拐騙顧客現(xiàn)象的行為。

3、法律法規(guī)不健全、行業(yè)管理不完善

⑴、房地產(chǎn)市場經(jīng)紀人市場準入的規(guī)則不健全,引起政府部門管理的不統(tǒng)一。中介服務(wù)機構(gòu)從注冊登記到審查備案、從業(yè)人員從培訓(xùn)考試到資格認證,服務(wù)范圍從注冊地到行為地的管理制度,由于現(xiàn)成的法律法規(guī)的不完善,導(dǎo)致上述管理比較混亂。更有大量的無照、無證人員從事中介服務(wù)。在市場上沒有形成統(tǒng)一的類似律師制度那樣的資格、資質(zhì)、執(zhí)業(yè)管理機構(gòu)。政府部門尚未設(shè)定房地產(chǎn)中介服務(wù)從業(yè)資格等級和分層次管理的制度。而且,有關(guān)部門之間對中介市場的監(jiān)管各自為政,未能形成有效合力。如:在房地產(chǎn)主管部門已于04年下半年起實施了房地產(chǎn)經(jīng)紀人備案制度的情況下,本市工商部門又于今年5月份起推行全市經(jīng)紀人(含房地產(chǎn)經(jīng)紀人)備案制度。一方面,兩個備案制度的管理方式類似,備案內(nèi)容大同小異卻對中介機構(gòu)分別作重復(fù)要求,不利于提高政府部門的工作效率。另一方面,兩個部門之間對房地產(chǎn)中介市場的準入門檻的理解不一致,房地產(chǎn)部門認為房地產(chǎn)經(jīng)紀作為特殊行業(yè)應(yīng)有高于一般行業(yè)經(jīng)紀機構(gòu)的條件;而工商部門將房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)混同于其他經(jīng)紀機構(gòu)。致使部分經(jīng)紀機構(gòu)未達到房管部門備案的條件卻已獲工商部門認可,使房地產(chǎn)經(jīng)紀人無所適從,不僅影響了管理效率,更導(dǎo)致政府的公信力受到損害。

⑵、房地產(chǎn)中介業(yè)的誠信制度和行業(yè)自律規(guī)范尚未有效建立,對于市場上劣質(zhì)服務(wù)、違規(guī)行為的認定和處罰未形成統(tǒng)一標準,缺乏執(zhí)法依據(jù)。房地產(chǎn)中介市場沒有真正形成準入、請出的制度。

目前我市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)還沒有形成統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)標準和行業(yè)自律規(guī)范,管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè)主要是依靠引導(dǎo),缺乏有力的管理措施。在這樣行業(yè)總體素質(zhì)不高,又存在過度競爭的現(xiàn)實環(huán)境中,不少房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)各行其是,將規(guī)范執(zhí)業(yè)擱置一邊。當經(jīng)紀人由于不規(guī)范執(zhí)業(yè)與當事人發(fā)生糾紛時,管理者也因缺乏執(zhí)業(yè)依據(jù)而難以管理。由于相關(guān)制度和規(guī)范的缺位,對行業(yè)的規(guī)范執(zhí)業(yè),既缺乏政府的監(jiān)管,又缺乏行業(yè)自律的監(jiān)控。因此,對經(jīng)紀人的違規(guī)執(zhí)業(yè),既缺乏明確的行政權(quán)威性處罰,也沒有形成行業(yè)的自律性處罰。這正是當前出現(xiàn)一些不正當經(jīng)紀行為的一個重要根源。比如說,根據(jù)我市20**年4月30下發(fā)的《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場管理,促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》精神,房地產(chǎn)經(jīng)紀人不得居間介紹未取得房屋所有權(quán)證的期房。但是,仍有一部分經(jīng)紀人貪圖利益違規(guī)居間期房。查獲后,由于缺乏明確的行政處罰標準,政府部門很難對此行為進行處罰,這是導(dǎo)致期房中介屢禁不止的重要原因。

四、房地產(chǎn)中介企業(yè)的規(guī)模化、專業(yè)化和品牌化是我市房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展趨勢。

由于房地產(chǎn)中介業(yè)公司大多規(guī)模小,實力弱,造成信息量和信息流通的范圍極其有限,成交率不高,經(jīng)濟效益低下。在日趨激烈的市場競爭中,要想站穩(wěn)腳跟,獲得一席之地,就必須降低中介公司的服務(wù)成本,提高成交率。擴大經(jīng)營規(guī)模,走連鎖化道路是中介公司的發(fā)展方向。一方面,規(guī)模經(jīng)營可以大大降低中介公司提供服務(wù)的平均固定成本,同時,由于大規(guī)模公司的人員對業(yè)務(wù)的熟悉程度較高,可以有效地降低平均可變成本,從而降低中介公司的服務(wù)成本,保證其較高的經(jīng)濟效益;另一方面,規(guī)模經(jīng)營和連鎖化也有利于房地產(chǎn)中介公司擴大自身影響,提高知名度,盡可能地擴大市場占有率。如 “易居中介”采用連鎖經(jīng)營的方式,以其統(tǒng)一的店面形象和管理方式,建立起自己和品牌形象,加大了信息的收集量,提高了信息的流通速度,擴大了信息的流通范圍,因提高成交率,獲得良好的經(jīng)濟回報之外,也使客戶感到方便安全,獲得顧客的信任。

房地產(chǎn)中介機構(gòu)需要加強專業(yè)化服務(wù),進一步拓展服務(wù)內(nèi)容,提高房地產(chǎn)中介服務(wù)水平。成熟市場需要優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù),服務(wù)是中介企業(yè)的靈魂。要把為客戶提供專業(yè)、完善的服務(wù)作為不懈的追求和發(fā)展的動力,將“客戶是企業(yè)的資源,信譽是企業(yè)的生命”貫穿始終。近年來,我市部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)在專業(yè)化的基礎(chǔ)上積極開拓新的服務(wù)內(nèi)容,如房屋銀行、二手房按揭代理、網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)等內(nèi)容,將房地產(chǎn)中介服務(wù)的內(nèi)涵進一步深化,取得了明顯的經(jīng)濟效益。

五、政府對規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序,引導(dǎo)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)發(fā)展的對策。

首先,加快房地產(chǎn)中介行業(yè)的法制建設(shè),健全相關(guān)法律制度。目前,我市房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的市場準入與退出條件、經(jīng)紀人員資格認證和執(zhí)業(yè)注冊、經(jīng)紀行為管理、專業(yè)管理部門職權(quán)、行業(yè)協(xié)會自律管理職能等重要方面缺乏明確的法律規(guī)范,這影響房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展。當前,亟需加快行業(yè)法制建設(shè),完善各項法律制度。主要有:

1、明確房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的主管部門及其職能。

依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》,房屋、土地管理部門是房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)主管部門,房地產(chǎn)中介服務(wù)屬于房地產(chǎn)管理法的適用范圍。但是由于《城市房地產(chǎn)管理法》關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的制度過于簡單,存在著房地產(chǎn)管理部門法律地位不清的缺陷,房地產(chǎn)管理部門處于似管非管的尷尬境地,亟需從立法上確定其職能定位,理清其職責(zé)職權(quán)。為了建立有效的房地產(chǎn)中介市場監(jiān)管體制,應(yīng)當通過修訂法律,進一步明確房地產(chǎn)管理部門的專業(yè)監(jiān)管主體的地位和職能,從法律與制度上理順和解決當前存在的問題,從根本上改變目前房地產(chǎn)主管部門在房地產(chǎn)中介管理方面法定職能不明確、缺乏可操作性規(guī)范,以致對違法行為處置不力的現(xiàn)象,保障房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的健康發(fā)展。

2、逐步改進房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的市場準入制度。

根據(jù)我國港臺地區(qū)和其他國家建設(shè)房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)管理制度的經(jīng)驗,市場準入制度是房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的一項重要制度。我國采取的是比寬松的市場準入制度。按照《城市房地產(chǎn)管理法》第五十七條規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu),僅須向工商行政管理部門申請設(shè)立登記,領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后將可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)許可的市場準入制度,對于加速發(fā)展房地產(chǎn)中介行業(yè)有一定推動作用,但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)缺失、房地產(chǎn)中介機構(gòu)過度膨脹、良莠不齊、無序競爭的負面影響,在一定程度上造成了市場競爭環(huán)境的惡化和競爭秩序的混亂。鑒于此,建設(shè)部出臺了《關(guān)于房地產(chǎn)評估資格等級管理的若干規(guī)定》(建房[1997]12號)等一系列文件對房地產(chǎn)評估機構(gòu)的設(shè)立條件、資格認定標準、資質(zhì)等級等市場準入制度方面作了規(guī)定,并納入了行政許可的范疇。由此,房地產(chǎn)評估行業(yè)得到了很大規(guī)范。但是,房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)還沒有建立嚴格的專業(yè)許可制度。為了推進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,保障房地產(chǎn)交易者正當權(quán)益,對于房地產(chǎn)經(jīng)紀這一具有很強專業(yè)性和信用性的服務(wù)行業(yè),應(yīng)當借鑒其他類似行業(yè)、境外房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)市場準入的經(jīng)驗,通過完善相關(guān)法律法規(guī),逐步形成嚴格的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)市場準入行政許可制度。

3、建立并理順房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的資格認證和執(zhí)業(yè)注冊制度。

依據(jù)《浙江省經(jīng)紀人管理條例》,95年起,房地產(chǎn)經(jīng)紀人作為特殊行業(yè)的經(jīng)紀人,由浙江省工商管理總局會同浙江省建設(shè)廳共同培訓(xùn)發(fā)證,并經(jīng)所在地縣級以上工商行政管理部門登記注冊,領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后,方可從事經(jīng)紀活動。至20**年,我市共有605人取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證書,370余人經(jīng)工商行政管理部門登記注冊,從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。但是《行政許可法》實施后,工商管理部門認為經(jīng)紀人資格認證和注冊已經(jīng)不再作為行政審批項目,取消了上述工作。而且經(jīng)紀人資格認證和注冊不再作為房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的審查條件,房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的市場準入門檻再次降低。于此同時,建設(shè)部發(fā)出通知,要求“各級房地產(chǎn)行政主管部門要充分發(fā)揮房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織的作用,已經(jīng)成立了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織的地區(qū),要按照《行政許可法》等法律法規(guī)和國發(fā)[20**]16號文件的有關(guān)規(guī)定,將房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格注冊工作轉(zhuǎn)交房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)組織,確保房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格注冊工作平穩(wěn)過渡”。但是,我市直到04年12月才正式組建房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會——“舟山市房地產(chǎn)協(xié)會房地產(chǎn)中介專業(yè)委員會”,而且該組織還沒有承擔起房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格注冊工作。對此,應(yīng)當盡快制定實施房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)(職)業(yè)資格認證和注冊制度的相關(guān)文件,以保障房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會履行上述職責(zé)。

第二,確立房地產(chǎn)中介服務(wù)誠信管理機制。房地產(chǎn)中介服務(wù)誠信管理不僅僅是房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域的問題,還包括中央政府、各級地方政府、各級建設(shè)主管部門和土地主管部門、各級主管房地產(chǎn)的其它各部門以及工商管理、稅務(wù)、財政、銀行、司法等部門,所以房地產(chǎn)中介服務(wù)的誠信管理,實際上那個就是把各種與信用相關(guān)的社會力量有機結(jié)合起來,科學(xué)地設(shè)置管理體系機構(gòu),制約和懲罰失信行為,促進信用的完善和發(fā)展。政府以及管理房地產(chǎn)的有關(guān)的行政部門應(yīng)依據(jù)各項法律、制度對房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的各種行為進行相應(yīng)的管理和監(jiān)督。政府既是法律法規(guī)的制訂者,又是法律法規(guī)的實施者和監(jiān)督者,政府在貫徹法律方面的態(tài)度對行業(yè)內(nèi)操作規(guī)范的形成具有至關(guān)重要的作用。在這當中,有兩點特別重要,一是確立對房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)的真正的監(jiān)管主體,行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)的各種失信現(xiàn)象究竟由誰來管,每個部門究竟應(yīng)該來管哪一項。力避多頭管理、職能交叉出現(xiàn)。因為多頭管理、職能交叉造成的只能是管理主體的虛化以及管理效率的低下。二是對監(jiān)管部門的再監(jiān)管,監(jiān)管部門作為市場操作的監(jiān)管人具有相當大的權(quán)力,倘若監(jiān)管部門出現(xiàn)監(jiān)管不當或濫用權(quán)力,對市場的正常運行會有更壞的影響。所以監(jiān)管本身也應(yīng)受到制約,這種再監(jiān)管可分為監(jiān)管部門的相互制衡和采取必要的再監(jiān)管措施。盡管再監(jiān)管也會出現(xiàn)問題,但出問題的概率要比僅有一級監(jiān)管小得多。

第三,充分發(fā)揮房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的自律平臺作用。由于現(xiàn)行法律對房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的地位和作用尚未有具體的規(guī)范,特別是與政府部門缺乏明確的職能分工,行業(yè)協(xié)會在實際運作中處于尷尬境地。應(yīng)當真正實行“政會分離”,房地產(chǎn)行業(yè)主管部門應(yīng)將房地產(chǎn)中介服務(wù)活動中自己不該管、管不了的事項,盡快轉(zhuǎn)

移給行業(yè)協(xié)會,真正建立以行業(yè)協(xié)會自律平臺為基礎(chǔ)的行業(yè)管理模式。行業(yè)協(xié)會應(yīng)當建立完善的行業(yè)標準,并通過一系列自律管理制度來維護行業(yè)標準。而行政部門既要避免對行業(yè)自律的過多干預(yù),又要監(jiān)督、監(jiān)管和指導(dǎo)行業(yè)通過自律貫徹產(chǎn)業(yè)政策,促進行業(yè)進步,強化社會責(zé)任。

20**年5月24日

篇2：房地產(chǎn)集團公司項目中介管理制度

　　房地產(chǎn)集團公司項目中介管理制度

　　1.目的：為規(guī)范集團項目儲備運作和管理，為集團戰(zhàn)略發(fā)展提供項目儲備的支撐，拓寬項目信息獲取渠道，規(guī)范總部及各公司項目拓展部門與項目中介溝通過程中的工作，特制定本制度。

　　2.范圍：

　　2.1適用范圍：總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門

　　2.2發(fā)布范圍：總部發(fā)展中心及各項目公司項目拓展部門

　　3.名詞解釋：項目儲備包括土地儲備和在建房地產(chǎn)項目儲備。

　　3.1項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通的個人或單位。

　　3.3項目所有方是指土地使用權(quán)人、房地產(chǎn)在建項目中土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人形成的共同體。

　　3.4項目拓展部門是指總部發(fā)展中心項目拓展部及各項目公司負責(zé)項目拓展的部門或項目公司下屬項目部負責(zé)項目拓展的工作人員。

　　3.5項目責(zé)任人是指獲取中介項目信息的第一人、拓展項目小組的牽頭人。

　　3.6項目備案是指各項目公司拓展項目達到備案標準后，向總部發(fā)展中心進行項目信息、項目資料及項目初步分析報告的備案，并留存項目資料。

　　4.職責(zé)：

　　4.1總部發(fā)展中心:

　　4.1.1負責(zé)督促各項目公司項目拓展部門對拓展項目及項目中介信息進行備案;

　　4.1.2審定中介服務(wù)協(xié)議的內(nèi)容;

　　4.1.3負責(zé)已簽訂中介服務(wù)協(xié)議的備案工作。

　　4.2項目公司主管領(lǐng)導(dǎo)/發(fā)展中心拓展部經(jīng)理：

　　4.2.1負責(zé)督促拓展部門項目責(zé)任人及時進行項目備案;

　　4.2.2協(xié)助拓展部門項目責(zé)任人進行項目的溝通和談判。

　　4.2項目公司拓展部門項目責(zé)任人/發(fā)展中心拓展項目責(zé)任人：

　　4.2.1負責(zé)厘清項目關(guān)系，認定所拓展項目的中介;

　　4.2.2負責(zé)向總部發(fā)展中心及時進行項目備案及中介信息的備案;

　　4.2.3及時通報項目中介變更或變動的信息;

　　4.2.4負責(zé)解釋與項目中介有關(guān)的信息和情況;

　　4.2.5依制度中的中介服務(wù)協(xié)議范本，草擬中介服務(wù)協(xié)議書。

　　5.作業(yè)內(nèi)容：

　　5.1項目中介的分類:

　　5.1.1一類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通的，且對拓展項目合作能夠起關(guān)鍵性作用(能根據(jù)我方要求，對項目進行全程溝通)的個人或單位。

　　5.1.2二類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，能在我方與項目所有方之間進行協(xié)調(diào)和溝通，且對拓展項目合作能夠起輔助性作用的個人或單位。

　　5.1.3三類項目中介是指擁有房地產(chǎn)項目信息資源，但不具備溝通和協(xié)調(diào)能力及資源的個人或單位。

　　5.2項目中介的認定:

　　5.2.1可提供土地或在建房地產(chǎn)項目信息,并提供項目基礎(chǔ)資料及相關(guān)法律文件,達到總部發(fā)展中心項目備案標準的，即可認定其為該項目的中介;

　　5.2.2不能提供項目所有方信息并進行切實溝通和協(xié)調(diào)的,不能認定其為該項目的中介;

　　5.2.3提供項目信息不完整或有明顯不真實的不能認定其為該項目的中介;

　　5.2.4項目中介以項目為單位，就同一項目而言，項目中介只有一個;中介為多人或多級時，視為一個中介團體;

　　5.2.5拓展項目在總部發(fā)展中心進行項目備案時，信息來源屬項目中介的，須同時對該項目中介備案，項目中介信息由該拓展項目實際負責(zé)人負責(zé)核實并解釋。

　　5.2.6項目責(zé)任人要保留項目中介在項目談判過程中起到中介服務(wù)作用的憑證，要在談判大綱、談判紀要等談判過程記錄文件中體現(xiàn)，作為最終確定該項目中介認定結(jié)果的重要依據(jù)。

　　5.2.7若同一項目出現(xiàn)多個中介時，可視如下不同情況進行選擇：

　　5.2.7.1同一項目拓展部門內(nèi)，若針對同一項目出現(xiàn)多個中介，且多個中介互無關(guān)系時，選擇能夠提供較詳盡資料和信息的，溝通和協(xié)調(diào)能力強的;

　　5.2.7.2同一項目拓展部門內(nèi)，若針對同一項目出現(xiàn)多個中介，且多個中介同屬一個服務(wù)機構(gòu)時，視其為一個中介團體;

　　5.2.7.3不同項目拓展部門間，針對同一項目出現(xiàn)不同多個中介，以項目備案時間先后為準，確定項目歸屬及項目中介，或以上級領(lǐng)導(dǎo)意見確定為準。5.3項目備案標準：

　　5.3.1項目簡介清楚明確，應(yīng)包含如下內(nèi)容:項目座落、四至范圍、占地面積、規(guī)劃建筑面積、規(guī)劃容積率、各類建設(shè)產(chǎn)品及其規(guī)劃面積、地塊現(xiàn)狀、項目所有方的基本情況及意向轉(zhuǎn)讓價格。

　　5.3.2項目法律文件，應(yīng)有以下法律文件中的一個或多個：立項批復(fù)、土地使用權(quán)證或土地出讓合同、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程用地許可證、建筑工程施工許可證等;

　　5.3.3項目中介信息的備案內(nèi)容包括聯(lián)系人姓名、聯(lián)絡(luò)方式及通訊地址等基本信息。

　　5.4項目中介接洽

　　過程的工作原則:

　　5.4.1尊重第三方及其工作成果，承認項目中介方的信息提供、溝通協(xié)調(diào)的服務(wù)功能和作用;

　　5.4.2注重接洽工作時的個人儀表，樹立良好的公司形象，詳細內(nèi)容參見《員工手冊》及《拓展項目談判管理制度》;

　　5.4.3在我方與項目所有方進行溝通前，要求項目中介提供公開的項目資料，原則上項目拓展工作人員不應(yīng)以任何名義簽訂保密協(xié)議。若確有必要簽訂保密協(xié)議的，須經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)同意并授權(quán)執(zhí)行人，方可執(zhí)行;

　　5.5.項目拓展人員不應(yīng)向中介方承諾給付中介費用的額度;中介費用額度的最終審定權(quán)歸集于集團副總級別以上人員;

　　5.5.1與項目中介接洽過程中，要注意保守公司機密，不得泄露公司機密。中介服務(wù)報酬及費用：中介服務(wù)報酬的給付以項目中介提供中介服務(wù)，使我方與項目所有方的合作達成，且合作協(xié)議正式生效為前提;

　　5.5.2若項目成交總額款項是分期給付的，則相應(yīng)的，項目中介服務(wù)報酬也同比例分期給付;

　　5.5.3三類項目中介的信息服務(wù)報酬付費區(qū)間為:1--10萬元人民幣;二類項目中介的中介服務(wù)報酬按市場標準以項目成交合同額的1-3‰(含稅)累時比例額度給付，該中介服務(wù)報酬須中介費出具正規(guī)發(fā)票;

　　5.5.4項目中介付費標準項目成交總價10億元以上8-10億元5-8億元2-5億元5.5.5付費標準0.10%0.15%0.20%0.25%2億元以下0.30%一類項目中介的中介服務(wù)報酬參照二類項目中介的付費標準，上浮30-50%，或視項目具體情況，由雙方協(xié)商另行商定，經(jīng)集團領(lǐng)導(dǎo)批準后確定;

　　5.5.6中介服務(wù)報酬額度中已包含項目中介應(yīng)繳納的各項稅費，我方不負責(zé)代繳任何稅費;

　　5.5.7無論項目合作達成與否，項目中介在服務(wù)期間內(nèi)所發(fā)生的費用自行承擔，我方不予負擔;

　　5.5.8若項目中介方發(fā)生如下情形，視情節(jié)輕重，予以核減中介費給付額：5.5.8.1在合作過程中溝通協(xié)調(diào)不利的;

　　5.5.8.2在合作過程中有弄虛作假情節(jié)的;

　　5.5.8.3在合作過程中發(fā)現(xiàn)有意向我方工作人員進行賄賂的;

　　5.5.8.4在合作過程中泄露我方公司機密的。

　　5.6從項目中介渠道獲取項目信息的操作流程：前期接洽中介認定獲取項目信息資料及法律文件項目中介完成初步分析報告初步可行獲取詳細資料項目中介中介備案項目備案溝通協(xié)調(diào)與項目所有方接觸、溝通、談判項目中介簽訂合作協(xié)議簽訂中介服務(wù)協(xié)議

　　5.7中介服務(wù)協(xié)議：

　　5.7.1中介服務(wù)協(xié)議的簽訂以我方與項目所有方簽訂合作協(xié)議為前提;

　　5.7.2中介服務(wù)協(xié)議的簽訂須經(jīng)由集團審批方生效，任何以個人名義簽訂的中介服務(wù)協(xié)議均屬無效。

　　5.7.3中介服務(wù)協(xié)議內(nèi)容參照本制度附件之中介服務(wù)協(xié)議范本執(zhí)行;

　　6.獎懲條例:

　　6.1對于引薦項目中介并達成項目協(xié)議的公司拓展人員的獎勵辦法,相關(guān)內(nèi)容詳見《土地儲備獎勵制度》;

　　6.2與中介接洽過程中不得接受他方人員的賄賂或回扣，否則將按公司相關(guān)制度給予懲處;

　　6.3無

　　7.與中介接洽過程中泄露公司機密的，按公司相關(guān)制度給予懲處。

　　8.注意事項:8.1附件:中介服務(wù)協(xié)議(試行草案)來源自 物業(yè)經(jīng)理人

篇3：房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋--房地產(chǎn)中介篇

　　一、房地產(chǎn)中介服務(wù)

　　【房地產(chǎn)中介服務(wù)】是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。

　　【房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)】是指按國家及地方有關(guān)法律、法規(guī)注冊的具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織。包括:房地產(chǎn)評估、房地產(chǎn)咨詢和房地產(chǎn)經(jīng)紀等機構(gòu)。

　　【從業(yè)人員】 是指報告期末,在房地產(chǎn)價格評估、經(jīng)紀等領(lǐng)域從事房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)務(wù)的人員。

　　【執(zhí)業(yè)資格人員】 是指報告期末,取得房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格的人員。

　　【從業(yè)資格人員】 是指報告期末,取得房地產(chǎn)估價員和房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理資格的人員。

　　【業(yè)務(wù)量】 是指報告期內(nèi),專營或兼營房地產(chǎn)價格評估、經(jīng)紀等業(yè)務(wù)所涉及的估價額、交易額等。

　　二、房地產(chǎn)咨詢

　　【房地產(chǎn)咨詢】是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動。

　　三、房地產(chǎn)價格評估

　　【房地產(chǎn)價格評估】是指對房地產(chǎn)進行測算,評定其經(jīng)濟價值和價格的經(jīng)營活動。

　　【房地產(chǎn)價格評估總收入】是指房地產(chǎn)專業(yè)估價機構(gòu)從事土地、房產(chǎn)價格等評估業(yè)務(wù)所得的評估費收入。

　　【評估標底物總價值】是指房地產(chǎn)專業(yè)估價機構(gòu)從事土地、房產(chǎn)價格評估的各類標底物的價值合計。具體包括土地、居住房地產(chǎn)、商業(yè)房地產(chǎn)、工業(yè)房地產(chǎn)、其他用途房地產(chǎn)等。

　　【利潤】是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)從事經(jīng)營活動所產(chǎn)生的利潤。

　　四、房地產(chǎn)經(jīng)紀

　　【房地產(chǎn)經(jīng)紀】 是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的經(jīng)營活動。

　　【經(jīng)紀總收入】是指房地產(chǎn)中介機構(gòu)從事經(jīng)紀業(yè)務(wù)活動所得的中介服務(wù)費收入。

　　【新建房經(jīng)紀收入】是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)為開發(fā)商所開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行策劃、包裝、銷售、招租等經(jīng)紀業(yè)務(wù),并按一定比例收取的中介服務(wù)費總計。

　　【存量房經(jīng)紀收入】是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)從事存量房銷售、招租等經(jīng)紀業(yè)務(wù),并按一定比例收取的中介服務(wù)費總計。

　　【代理交易總面積】 是指房地產(chǎn)中介機構(gòu)代理各類房屋交易的面積合計。

　　【新建房代理銷售面積】 是指各類新建房代理銷售面積的合計,包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的銷售面積。

　　【新建房代理租賃面積】 是指各類新建房代理租賃面積的合計,包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的租賃面積。

　　【存量房代理銷售面積】 是指各類存量房代理銷售面積的合計,包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的銷售面積。

　　【存量房代理租賃面積】 是指各類存量房代理租賃面積的合計,包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的租賃面積。

　　【其他代理交易面積】 是指除以上四項代理交易面積以外的其他房地產(chǎn)代理交易面積,包括贈與和繼承等的成交面積。

　　【代理銷售成交合同金額】 是指房地產(chǎn)中介機構(gòu)對商品房及以外的所有房產(chǎn)進行代理銷售并簽銷售合同的成交金額。

　　【新建房代理銷售成交合同金額】是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)為開發(fā)商所開發(fā)的房地產(chǎn)項目進行代理銷售,并簽訂銷售合同的商品房成交金額(來自:www.dewk.cn),包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的銷售成交金額。

　　【存量房代理銷售成交合同金額】 是指房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)從事存量房市場代理銷售,并簽訂銷售合同的商品房成交金額,包括住宅、辦公用房、商業(yè)用房、廠房倉庫及其他房屋的銷售成交金額。

　　五、住房置業(yè)擔保

　　1.單位基本情況

　　【成立時間】 是指工商行政管理部門登記核準設(shè)立或當?shù)鼐幹莆瘑T會辦公室批準成立住房置業(yè)擔保機構(gòu)的日期。

　　【單位人數(shù)】 是指統(tǒng)計期末,在住房置業(yè)擔保機構(gòu)中工作,取得工資或其它形式的勞動報酬的全部人員。包括:在崗職工、再就業(yè)的離退休人員、在企業(yè)中工作的外方人員和港澳臺方人員、兼職人員、借用的外單位人員和第二職業(yè)者。不包括離開本單位仍保留勞動關(guān)系的職工。

　　【單位登記注冊類型代碼】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)所屬類型的代碼,如國有企業(yè)代碼為11,代碼:( )填11。

　　2.注冊資本金

　　【注冊資本金額】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)注冊資本金總額,包括實物資本和貨幣資本。

　　【政府預(yù)算資助】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)注冊資本金中,來源于政府財政預(yù)算資金投入的部分。

　　【資產(chǎn)劃撥】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)注冊資本金中,來源于政府或政府部門以實物資產(chǎn)投入的部分。

　　【企業(yè)入股】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)注冊資本金中,來源于企業(yè)以資金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)投入的部分。

　　【其他】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)注冊資本金中,來源于除政府預(yù)算資助、資產(chǎn)劃撥和企業(yè)入股以外的其他資金或?qū)嵨镔Y產(chǎn)投入的部分。

　　3.經(jīng)營情況

　　【本期擔保戶數(shù)】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔保機構(gòu)提供擔保服務(wù)的戶數(shù)。

　　【累計擔保戶數(shù)】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,提供擔保服務(wù)的累計戶數(shù)。

　　【本期擔保面積】 是指統(tǒng)計期內(nèi),由住房置業(yè)擔保機構(gòu)提供擔保的貸款所購住房的面積總和。

　　【累計擔保面積】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,由住房置業(yè)擔保機構(gòu)提供擔保的貸款所購住房的總面積。

　　【本期擔保金額】 是指統(tǒng)計期內(nèi),由住房置業(yè)擔保機構(gòu)提供擔保的住房貸款金額。

　　【累計擔保金額】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,由住房置業(yè)擔保機構(gòu)提供擔保的住房貸款金額的累計值。

　　【擔保余額】是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,由住房置業(yè)擔保機構(gòu)提供擔保的住房貸款余額。

　　4.擔保業(yè)務(wù)構(gòu)成

　　【住房置業(yè)擔保】 是指住房置業(yè)擔保公司,在借款人無法滿足貸款人要求提供擔保的情況下,為借款人申請個人住房貸款而與貸款人簽訂保證合同,提供連帶責(zé)任保證擔保的行為。

　　【公積金貸款】 是指統(tǒng)計期末,住房置業(yè)擔保機構(gòu)擔保余額中,為公積金貸款提供擔保所占的比例。

　　【商業(yè)貸款】 是指統(tǒng)計期末,住房置業(yè)擔保機構(gòu)擔保余額中,為商業(yè)貸款提供擔保所占的比例。

　　【組合貸款】 是指統(tǒng)計期末,住房置業(yè)擔保機構(gòu)擔保余額中,為組合貸款提供擔保所占的比例。

　　5.收費標準

　　【10萬元貸款擔保收費標準】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)為10萬元貸款提供不同年限擔保業(yè)務(wù)時,所收取的擔保服務(wù)費金額。

　　6.收入狀況

　　【本期總收入】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔保機構(gòu)的全部收入。

　　【累計總收入】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,住房置業(yè)擔保機構(gòu)的累計全部收入。

　　【本期擔保收入】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔保機構(gòu)從事?lián)I(yè)務(wù)的收入。

　　【累計擔保收入】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)從成立到統(tǒng)計 期末,住房置業(yè)擔保機構(gòu)從事?lián)I(yè)務(wù)的累計收入。

　　【本期其他收入】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔保機構(gòu)從事其他中介業(yè)務(wù)的收入。

　　【累計其他收入】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)住房置業(yè)擔保機構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,從事其他中介業(yè)務(wù)所獲得的累計收入。

　　7.擔保保證金

　　【擔保保證金】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)按其提供擔保的借款人借款余額的一定比例,從其資產(chǎn)中提留并存入貸款銀行(來自:www.dewk.cn),作為承擔連帶責(zé)任的保證資金。

　　【提取比例】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)以擔保余額為基數(shù)提取擔保保證金的比例。

　　8.風(fēng)險基金

　　【風(fēng)險基金】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)按其擔保業(yè)務(wù)收入的一定比例提取的,用于其清算時對其所擔保債務(wù)的清償基金。

　　【提取比例】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔保機構(gòu)從本期擔保收入中提取風(fēng)險基金的比例。

　　【本期使用金額】是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔保機構(gòu)從風(fēng)險基金中支出的金額。

　　【累計使用金額】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,累計從風(fēng)險基金中支出的金額。

　　9.承擔連帶責(zé)任情況

　　【承擔連帶責(zé)任】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)按規(guī)定或合同約定承擔連帶責(zé)任的行為。

　　【本期承擔連帶責(zé)任戶數(shù)】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔保機構(gòu)對其擔保的住房貸款提供承擔連帶責(zé)任的戶數(shù)。

　　【累計承擔連帶責(zé)任戶數(shù)】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,對其擔保的住房貸款提供承擔連帶責(zé)任的累計戶數(shù)。

　　【本期承擔連帶責(zé)任金額】 是指統(tǒng)計期內(nèi),住房置業(yè)擔保機構(gòu)對其保的住房貸款提供承擔連帶責(zé)任的金額。

　　【累計承擔連帶責(zé)任金額】 是指住房置業(yè)擔保機構(gòu)從成立到統(tǒng)計期末,對其擔保的住房貸款提供承擔連帶責(zé)任的累計金額。