房地產(chǎn)市場研究服務(wù)于企業(yè)定位、產(chǎn)品設(shè)計、客戶需求等,是決策的重要依據(jù)。在房地產(chǎn)市場化日趨成熟的今天,市場研究從虛轉(zhuǎn)實,重在其實用性。市場研究本身有其規(guī)律性,在進行理論探索之外,更為重要的,是看清研究的受眾,重在實用性。一份實用的市場研究報告準確描述出真實的市場供需,指導開發(fā)商成功地進行項目操作。

當前,房地產(chǎn)開發(fā)商都面臨著生存和發(fā)展的瓶頸,充分的市場信息是生存與發(fā)展的必要條件。開發(fā)商們,對于行業(yè)趨勢、企業(yè)命運的關(guān)心與思考,也就是對市場研究與分析預(yù)測的實用性的期待。一份實用性的市場研究,應(yīng)當突出預(yù)測未來、決策要點、企業(yè)分析等方面。

一、預(yù)測未來

房地產(chǎn)開發(fā)具有時間周期長、投入成本巨大的特點。要在當前做出正確的經(jīng)營決策,企業(yè)必須對未來有正確的認識。以往的開發(fā)商往往靠企業(yè)家的“拍腦袋”決策,現(xiàn)在信息發(fā)達,行業(yè)的競爭加劇,企業(yè)的非理性決策就愈發(fā)不合時宜。這就需要研究機構(gòu)提供對未來的科學預(yù)測。

目前大多數(shù)房地產(chǎn)市場研究成果,大量的篇幅還是對歷史數(shù)據(jù)的分析。即使有對未來的預(yù)測,也大多采用一般產(chǎn)品和經(jīng)濟現(xiàn)象的預(yù)測手段,對于房地產(chǎn)這樣一個復雜的產(chǎn)品和行業(yè),往往顯得預(yù)測乏力。20**年宏觀調(diào)控一年后,20**年春出現(xiàn)的“報復性上漲”就是一個例子,這輪行情超出了幾乎所有業(yè)內(nèi)和分析人士的預(yù)測,也對市場研究領(lǐng)域提出了更高要求。

二、決策要點

開發(fā)商需要了解未來“會怎樣變”,更要認清當前需要“怎么做”,這就是決策。因此,市場研究不僅要分析歷史、預(yù)測未來、更要提出在當前市場中要采取的措施。而這種當前措施應(yīng)當是根據(jù)預(yù)測而產(chǎn)生的,并且一定要具有可操作性,是“建設(shè)性意見”,而不能僅僅作為理論性結(jié)論,空有紙上談兵。

三、企業(yè)分析

房地產(chǎn)開發(fā)分布在全國各地,規(guī)模背景各不相同,甚至企業(yè)家的風格都會響公司的運營與決策。因此,一概而論的研究結(jié)論就失去了對各個企業(yè)的針對性。房地產(chǎn)市場研究要考慮到不同區(qū)域、不同特性的企業(yè)的需求,提出有建設(shè)性、針對性的建議。這就要求在做市場研究時,不能閉門造車,要多出去了解企業(yè)的情況和需求。

除了以上幾類問題,房地產(chǎn)市場研究還要考慮其他因素,如政策因素、非經(jīng)濟因素等。

總體上來說,明確各類房地產(chǎn)活動對房地產(chǎn)市場研究的要求,明確市場研究的工作重點,有針對性地進行分析,同時,要在分析過程中,采用合適的市場分析方法,使論證有力、結(jié)論明確。這樣的市場研究報告就能具有實用性和有效性。

篇2：房地產(chǎn)市場研究制約

　　房地產(chǎn)市場研究的制約

　　在房地產(chǎn)的市場營銷中，市場調(diào)查與研究占有極其重要的地位。同時也受到一下因素的限制和制約：

　　1、 費用的限制

　　所有的研究報告都尤其固定的預(yù)算。市場研究者只能在其預(yù)算范圍內(nèi)作調(diào)查與研究，因此，經(jīng)常會感到無法充裕地執(zhí)行其研究計劃，造成研究成果受到多方面的限制。

　　目前，中國的房地產(chǎn)營銷的歷史很短，業(yè)界對于市場調(diào)查與研究的認識與理解尚處于初級階段，在這方面投入的費用較少，需要引起發(fā)展商足夠的重視。

　　2、 時間的限制

　　市場研究是極費時間的，而提供給市場調(diào)查人員的時間一般很短，在短的時間內(nèi)提出一份客觀詳實的市場報告比較困難。這需要市場調(diào)查人員做好充分的籌備工作，包括和發(fā)展商的聯(lián)系，明確調(diào)查的目的和流程，并爭取發(fā)展商最有力的支持。

　　3、 技能的限制

　　有經(jīng)驗、經(jīng)驗豐富的市場調(diào)查人員和沒有經(jīng)驗的市場調(diào)查人員的技巧與能力會相差很遠，這種個人的市場分析能力和技能對其研究報告的可信度有直接的影響。一個優(yōu)秀的市場研究人員應(yīng)當具備多方面的機能，包括統(tǒng)計技術(shù)的理解、思維邏輯的方法、歸納與推定的領(lǐng)悟以及資料整理與取舍的機能等。

　　4、 偏見的限制

　　沒一個人都會有其主觀意識，或多或少先入為主的成見，這些都將滲入其研究成果之中。因此，遇事不冷靜、容易激動以及情緒話的人都不是合作市場的調(diào)查與研究工作。

　　市場研究的目的在于提供重要的資料與客觀的報告供決策當局參考，決不能主觀代替決策，精密客觀的市場研究可以幫助管理當局做出完善的決策。

　　5、 廣告研究

　　廣告是營銷強有力的工具，在房地產(chǎn)的市場營銷中，廣告預(yù)算總是占據(jù)了整個營銷成本的大部分，這些大量的投資是否能達到預(yù)計的效果是發(fā)展商最為關(guān)心的事情。

　　廣告研究的目的就是為了了解廣告能否正確地引起顧客的購買欲望，研究吸引顧客的廣告方法，選求適當?shù)拿襟w，決定應(yīng)該在那一個市場中加強廣告，創(chuàng)造產(chǎn)品需要等。因此，應(yīng)該在事先就調(diào)查廣告計劃是否適當，刊登哪一種媒體最為有效，以及刊登后的廣告效果的測定等問題。

　　廣告研究所使用的方法有意見試驗法、銷售調(diào)查法、認識及回憶法等。

篇3：房地產(chǎn)市場研究類型

　　房地產(chǎn)市場研究的類型

　　市場研究的主要類型可以作如下劃分：

　　1、 消費者研究

　　買方市場，消費者導向是房地產(chǎn)營銷的主流。如何滿足消費者的需求，是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者能否生存的理由與迫切的需求。一般而言，消費者研究就是回答5W，即何人（Who）、什么（What）、何地（Where）、與如何（How）。在房地產(chǎn)市場里即分析誰是使用者與購買者，其購買與使用什么類型的房產(chǎn)，購買使用的動機是什么，何時、何地以及如何購買。

　　（1） 何人（Who）

　　人口數(shù)量

　　性別比例

　　年齡分布

　　教育程度

　　職業(yè)

　　收入

　　居住形態(tài)

　　社會階層

　　誰是使用者

　　誰是購買者（誰決定購買）

　?。?） 何地（Where）

　　購買者地域分布（區(qū)域差別）

　　購買動機

　　購買理由

　　購買用途

　?。?） 什么（What）

　　產(chǎn)品規(guī)劃

　　外觀造型

　　面積

　　環(huán)境

　　地點

　　格局（陽光、通風、朝向）

　　建材

　　公共設(shè)施

　　價格

　　貸款

　　付款方式

　?。?） 何時（When）

　　購買時機

　　購買時間

　　購買季節(jié)性（周期性）

　　（5） 如何（How）

　　客戶反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）

　　銷售順序

　　購買頻度（購買者及銷售的反復次數(shù)）

　　2、 動機研究

　　動機研究室應(yīng)用社會科學的技術(shù)，發(fā)掘與評價市場造成某種行為的力量，包括對消費者思想與態(tài)度的深入分析，從而發(fā)現(xiàn)消費者購買特定產(chǎn)品與品牌的下意識原因。

　　真正的行為動機，優(yōu)勢因為不付合社會規(guī)范而不愿依據(jù)是回答，有時本人的真正動機就連他自己也沒有充分意識到，因此，一個人的真正動機，常常難以運用普通的詢問調(diào)查法。

　　目前，最常應(yīng)用的動機研究方法包括：聯(lián)句試驗、完句試驗、深度面談、集體面談與主題知覺實驗法等。

　　3、 市場研究

　　市場研究通過研究潛在市場與潛在銷售量，從而決定某種商品的市場需要量，或者計算每一個都市或交易地區(qū)的市場占有率，進而擬定各地區(qū)的銷售配額，并以此確定銷售區(qū)域。通過市場分析，我們可以明了應(yīng)在那些地區(qū)加強廣告語促銷，并且能夠分析未來的趨勢。市場分析包括消費者需求的各種因素的調(diào)查，如總需求，相對需求，重度需求，市場飽和點及消費率的調(diào)查等。

　　銷售指數(shù)是市場分析的最基本工具，從銷售指數(shù)中，我們可以了解每一銷售區(qū)域的市場潛在需求量的百分比，將其余公司的總百分比進行比較和分析后，就能夠發(fā)現(xiàn)公司市場營銷的薄弱環(huán)節(jié)，作為改進營銷決策的參考。

　　估計市場潛力的方法有直接資料法、必然結(jié)果資料法、因素法等。

　　4、 銷售分析與控制

　　企業(yè)組織銷售活動的研究是市場研究中應(yīng)用最廣泛的部分。銷售分析與控制包括銷售記錄、市場與消費者研究的評價、幫助建立有效的銷售方案與銷售組織。即在建立銷售路線、分析產(chǎn)品與營銷活動的成績、測度市場占有率、分析產(chǎn)品與銷售人員的利潤、以及決定顧客、銷售商與銷售人員的銷售傾向。除此之外，銷售分析還包括下述問題：

　?。?） 與顧客聯(lián)系次數(shù)的多少

　?。?） 與潛在市場比較，銷售努力是否已發(fā)揮到最大極限

　?。?） 按照顧客階層、地區(qū)與產(chǎn)品分析銷售成本

　?。?） 第一線推銷活動的深度

　　通過銷售分析與控制的研究，可以是浪費降至最低限度，避免錯誤方向，同時，還能夠降低銷售成本，增加利潤。因此，銷售分析與控制應(yīng)推廣到銷售組織中的每一成員，使大家都能充分重視它。

　　5、 產(chǎn)品研究

　　產(chǎn)品研究對于現(xiàn)代的企業(yè)而言，是相當重要的一環(huán)。只有通過對產(chǎn)品不斷的研究改進，才能切合與滿足消費者的需要。產(chǎn)品研究包括消費者的使用與購買習慣、對產(chǎn)品設(shè)計的偏好等問題的研究。發(fā)展商越能切合與滿足消費者的需要，產(chǎn)品越容易大量銷售。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)極為重視產(chǎn)品的研究，也就是我們說的產(chǎn)品規(guī)劃。以何種形態(tài)設(shè)計（住宅、辦公樓等），面積分配比例、外觀形勢處理方法（防潮、復古、線條處理、建材選擇與效果差異等）、格局與朝向如何、公共設(shè)施的安排等問題。房地產(chǎn)規(guī)劃與研究應(yīng)按如下原則：

　?。?） 規(guī)劃依據(jù)

　　符合地段特性

　　適合當前市場

　　創(chuàng)造土地價值

　?。?） 規(guī)劃特征

　　使建筑物的使用合理化

　　完成企業(yè)的經(jīng)濟目的

　　滿足非特定多數(shù)人的投資意向

　　使用有效的空間，設(shè)計最有效的應(yīng)用

　　考慮居住者生活上的各種機能