時下,商品房大量空置的問題已引起了社會各界的廣泛重視,從政府領(lǐng)導(dǎo)、專家學(xué)者到發(fā)展商無不從各個層面積極去探討它的成因及解決辦法。在多種原因當(dāng)中,有一條很重要原因是發(fā)展商的決策層缺乏必要的市場調(diào)查,沒有掌握到足夠的市場信息導(dǎo)致決策失誤,使項目開發(fā)出現(xiàn)選址不準(zhǔn)和市場定位不當(dāng)。如位于武漢市江岸區(qū)某大廈,從它的規(guī)模、設(shè)計、裝修、設(shè)備,到付款方式,這個項目在同一區(qū)位中應(yīng)屬佼佼者,但建成以來,出租和出售比率都很低,發(fā)展商難以實現(xiàn)預(yù)期效益。究其原因,主要是投資失策。該地方改造前路面狹窄殘舊,常堵車,人氣雖旺,但大量是外來人口,收入不高,周邊多家大型國營企業(yè)經(jīng)濟也不甚景氣,且周圍臨建商鋪月租金要比大廈租金便宜1半多。在這樣的環(huán)境中,發(fā)展商把大廈定位為商業(yè)、酒店、桑拿等,顯然是不適合的,是不經(jīng)深入的市場調(diào)查作出不準(zhǔn)確的決策。由此可見,房地產(chǎn)開發(fā)的前提是搞好市場調(diào)查,否則,就不能在殘酷的市場競爭中獲勝。但很遺憾,不少開發(fā)公司并沒有一套完善可操作的關(guān)于項目開發(fā)前期的市場調(diào)查方案,每每接到一個項目,總是憑國土、規(guī)劃、稅務(wù)要求和幾個樓盤的數(shù)據(jù)就由業(yè)務(wù)人員憑經(jīng)驗寫出項目的可行性分析報告。其科學(xué)性、準(zhǔn)確性是不高的。
進行市場調(diào)查需要了解的內(nèi)容主要有:
1、對經(jīng)濟與發(fā)展形勢的了解。
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個國家和地區(qū)的政治、經(jīng)濟、金融、教育和治安社會發(fā)展等因素息息相關(guān)。這些因素將直接或間接對房地產(chǎn)市場和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生影響,尤其是對房價和銷售情況的影響。要制定正確的開發(fā)項目策略,不能不綜合考慮這些因素。一些外商之所以紛紛投資發(fā)展我國房地產(chǎn)業(yè),很重要原因是他們看到了gg開放后的中國經(jīng)濟不斷向前發(fā)展,政局和社會環(huán)境穩(wěn)定,投資收益率高,廣大人民群眾有迫切改善住房條件的需求和能力,事實也正是如此。
2、對房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢的了解。
對本地區(qū)、本省、周邊城市(外銷樓還須了解港澳地區(qū)的房地產(chǎn)市場動態(tài))以至全國房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的總體情況進行了解。這樣才能克服投資的盲目性,有助于市場定位準(zhǔn)確。前幾年,武漢市有些發(fā)展商看到寫字樓有利可圖,回報率高,紛紛投資興建。由于未對市場當(dāng)時和未來幾年寫字樓需求情況進行深入了解和預(yù)測,以致盲目投資,造成今天寫字樓大量空置、投資難以回收的現(xiàn)實。這方面需要了解的內(nèi)容包括近幾年各類房地產(chǎn)開發(fā)項目完成投資額、竣工面積、施工面積、新開工面積、銷售面積、銷售價格、空置面積、市場變化情況,以至今后幾年對各類物業(yè)潛在需求與有效需求的分析。當(dāng)然,也包括銀行開展住房抵押貸款情況的力度和發(fā)展趨勢等。
3、對房地產(chǎn)政策法規(guī)和政府有關(guān)措施的了解。
近期,有關(guān)房地產(chǎn)的投訴糾紛日益增多,這除了購房者法律意識有所加強外,更重要一點是不少發(fā)展商沒嚴(yán)格按章辦事,出現(xiàn)了商品房交易中常見的短斤缺兩、貨不對板、延期交樓、承諾不兌現(xiàn)等問題。所以開發(fā)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和專業(yè)人員必須熟悉有關(guān)政策法規(guī),遵章守法。否則,稍有差錯便會直接影響到開發(fā)項目的正常順利進行,造成不必要的浪費。這方面主要了解的是:土地使用、規(guī)劃設(shè)計、拆遷安置、開發(fā)管理、建筑施工、銷售、稅收、物業(yè)管理等方面的法規(guī)以及政府領(lǐng)導(dǎo)人的重要講話,新的政策措施、工作部署等。近期出臺的關(guān)于住房制度改革、藍(lán)印戶口制度,尤其對商品房預(yù)售條例等規(guī)定、政府對銷售“放心房”的要求等等,更須熟悉和嚴(yán)格執(zhí)行。而且掌握上述各有關(guān)政策法規(guī)及政府調(diào)整政策的信息,就能及時調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)和銷售策略,有助于項目的成功。
4、對項目周邊居民的調(diào)查了解。
無論哪一類物業(yè),要做到市場定位準(zhǔn)確,都必須深入了解居民尤其是項目周圍居民的住房現(xiàn)狀、人員構(gòu)成、文化程度、收入情況、購房能力、住房需求、購房動機及對未來住房的期望,可接受的價格,對付款方式、套型面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、居民環(huán)境和設(shè)施配套等的要注,進行深入了解。然后再有針對性的根據(jù)這些資料來確定將來所開發(fā)項目的市場定位。比如,有的項目所在環(huán)境居住情況比較復(fù)雜,各類居民雜居,外來人員不少,如果把市場定位為大套型的中高檔住宅,將有可能導(dǎo)致失敗,因中高收入人群一般不愿到這類地段購房居住。
5、對周邊同類樓盤的調(diào)查了解。
對周邊同類樓盤的調(diào)查了解,有利于在制定項目營銷策略時做到揚長避短,確定在今后的市場競爭中上于較為有利的位置,制定正確的競爭對策。這方面了解的內(nèi)容主要有:樓盤所處位置、銷售面積、銷售價格、銷售手法(包括宣傳口號、賣點和宣傳媒體等)、銷售進度、付款方式、購房對象及樓盤設(shè)計造型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施和環(huán)境美化綠化等,同時還要盡可能了解樓盤的施工進度、資金到位情況和物業(yè)管理情況等,然后制表逐一進行比較分析,以便正確定出自己的開發(fā)營銷策略。
市場調(diào)查獲取信息的方式、方法很多,為了獲得準(zhǔn)確而周詳?shù)牡谝皇仲Y料,發(fā)展商既要重點使用本單位專業(yè)人員,充分發(fā)揮其積極性;也可以適當(dāng)聘請一些相關(guān)專業(yè)的社會人員和在校大中專學(xué)生作為兼職人員,交給他們承擔(dān)部分調(diào)查工作;還可以委托有關(guān)機構(gòu)進行調(diào)查策劃。無論由誰去做這項工作,都要求深入細(xì)致,堅持不懈。
以下三種調(diào)查方法可作參考
1、直接
調(diào)查。直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會、社會有關(guān)機構(gòu)以及市場中的活躍人士廣泛交流接觸,詢問、請教,以較快的速度獲得所需的市場信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。2、間接調(diào)查。通過報紙、刊報及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動態(tài)、市場分析……等材料,當(dāng)然對這些材料要對比分析,去偽存真。
3、直接征詢。這一方法的難度相對較大但獲得的信息具有較強的參照性,對項目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法,首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。下詢調(diào)查要注意對象的選擇性,要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次、被訪人員,使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機訪詢或在展銷會上作問卷調(diào)查。
4、現(xiàn)場“踩點”調(diào)查。這是不少發(fā)展商、代理商作市場調(diào)查常用的辦法。調(diào)查人員以買樓者身份直接進入銷售現(xiàn)場,通過索取樓盤資料、聽售樓員介紹,實地調(diào)查觀察,從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處,不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場及其他途徑從側(cè)面,從其內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查,增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。
篇2：市場調(diào)查在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要性
“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”,在當(dāng)今商品經(jīng)濟的時代,這同樣是一句至理名言。而企業(yè)知已知彼的方法就是市場調(diào)查。
市場調(diào)查就是運用科學(xué)方法,有目的、有計劃地系統(tǒng)搜集、記錄、整理和分析有關(guān)市場活動狀況的完整資料,為企業(yè)預(yù)測提供資料數(shù)據(jù),為經(jīng)營決策、制定計劃提供依據(jù)。因此說市場調(diào)查是企業(yè)了解市場情況,進行市場判斷、預(yù)測、制定正確經(jīng)營策略的前提,也可以說,市場調(diào)查直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。
房地產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長、資金占壓量大且周轉(zhuǎn)時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。
北京的房地產(chǎn)企業(yè)把市場調(diào)查作為一種預(yù)測市場、輔助決策的重要方法,在認(rèn)識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產(chǎn)市場,可以說不需要進行詳細(xì)認(rèn)真的市場調(diào)查就可以把握市場,因為那時北京的房地產(chǎn)市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當(dāng)時所謂的房地產(chǎn)市場調(diào)查,以及依據(jù)市場調(diào)查而進行的可行性研究報告、資金測算,對房地產(chǎn)企業(yè)來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產(chǎn)開發(fā)商會浪費時間認(rèn)真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發(fā)展趨勢,因為當(dāng)時這樣做沒有必要。
但是隨著房地產(chǎn)市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調(diào)查工作對房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實起來。在是否購買項目用地時,不能再象以往那樣由領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋,憑經(jīng)驗決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認(rèn)真測算分析。這是因為近幾年北京的房地產(chǎn)市場發(fā)生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉(zhuǎn)變成為買方市場,而且買方也從過去的大機關(guān)、團體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要,對市場發(fā)展趨勢沒有明確、清醒的認(rèn)識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發(fā)生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查是十分關(guān)鍵的一步。
在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,市場調(diào)查的重點也不盡相同。
(一)購地前的宏觀調(diào)查
因為房地產(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地之前,要對該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調(diào)查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進行詳細(xì)的調(diào)查研究,這一區(qū)域各類房地產(chǎn)項目的開發(fā)量是多少,消化量是多少,現(xiàn)在存量是多少,空置率及租金水平如何,結(jié)合該地區(qū)近兩年各類房地產(chǎn)項目的銷售情況,對各類房地產(chǎn)項目的租售價格走勢如何進行預(yù)測。同時進行需求方面的調(diào)查,了解該地區(qū)對各類房地產(chǎn)項目的需求情況。根據(jù)以上供需的宏觀調(diào)查結(jié)果,確定該地塊大致的產(chǎn)品定位--是做哪一類房地產(chǎn)項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項目進行更為細(xì)致的調(diào)查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內(nèi)銷,以及主要客戶層的范圍,再進行相應(yīng)的經(jīng)濟測算,即:進行征地、拆遷、設(shè)計、市政、建安、銷售、財務(wù)等費用的估算與預(yù)計收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應(yīng)該說這一階段的市場調(diào)查結(jié)果往往是最為關(guān)鍵的,因為據(jù)此做出的決策將直接關(guān)系到項目經(jīng)營的成敗。
(二)購地后項目產(chǎn)品定位分析
在購地后,就要進行更為詳細(xì)而有重點的市場調(diào)查分析,依據(jù)所確定的產(chǎn)品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調(diào)查,以給要開發(fā)的產(chǎn)品提供更為細(xì)致的定位指導(dǎo)。以居住性項目為例,要根據(jù)主要客戶群體的消費水平、職業(yè)特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設(shè)比例,是采用什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)等。對于主要消費群體的調(diào)查,可以通過直接向可能的潛在客戶調(diào)查,也可以向租賃者了解客戶心態(tài),因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調(diào)查去了解客戶的心態(tài)是最巧妙的捷徑。把調(diào)查來的素材去粗取精,去偽存真,進行綜合分析研究,最后使產(chǎn)品的定位更加清晰。
以下是一次對潛在購房者進行需求調(diào)查的部分結(jié)果:
1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。
2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。
3、經(jīng)過對于周邊同檔次項目進行供給調(diào)查發(fā)現(xiàn)所提供的三居以180平方米以上為供應(yīng)量最大。
供需兩方面綜合對比,可得出以下結(jié)論:即在該地區(qū)價位在8000-10000元/平方米的項目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點。如果我們的項目已確定在這一價位內(nèi),就可以在項目戶型比例中給予考慮。
(三)配合產(chǎn)品設(shè)計進行的調(diào)查
進入設(shè)計階段,市場調(diào)查工作也應(yīng)不斷地深化。應(yīng)該選擇該地區(qū)同檔次的明星樓盤進行重點調(diào)查,分析其在設(shè)計上的優(yōu)劣勢,以便在設(shè)計時有所依據(jù),因為房地產(chǎn)建設(shè)周期長,所以在設(shè)計中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。
2000年在京城CBD商圈內(nèi)閃亮登場的“鳳凰城”項目之所以在短短幾個月時間內(nèi)取得了銷售幾萬平方米的矯人業(yè)績,就是其充分利用市場調(diào)查這一有利工具輔助設(shè)計的結(jié)果。
該項目的發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計之前,就進行了有重點的市場調(diào)查工作,通過對大量購房潛在客戶進行詳細(xì)的需求調(diào)查后,發(fā)現(xiàn)對高檔公寓項目的潛在客戶而言,小區(qū)內(nèi)的環(huán)境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環(huán)境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計中充分考慮了小區(qū)內(nèi)的環(huán)境,特別聘請德國規(guī)劃師進行園林景觀的規(guī)劃設(shè)計:精心保留了現(xiàn)狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區(qū)主入口設(shè)計了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環(huán)境自然、寧靜、優(yōu)雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環(huán)境的項目,大大提升了該項目的品質(zhì)。
在戶型設(shè)計時根據(jù)需求調(diào)查的結(jié)果,客戶對朝向有著非常強烈的偏好,而朝向是塔樓設(shè)計中一個比較難解決的問題。經(jīng)過仔細(xì)推敲,在設(shè)計中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設(shè)的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設(shè)計中充分考慮了市場調(diào)查的結(jié)果,使其設(shè)計符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。
(四)配合市場營銷進行的調(diào)查
為配合房地產(chǎn)項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目進行長期的跟蹤調(diào)查。因為房地產(chǎn)項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目必將是強有力的競爭對手,因此要對其進行長期的跟蹤調(diào)查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關(guān)注,以便公司隨時采取相應(yīng)對策,在競爭中處于不敗之地。比如經(jīng)過跟蹤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)周邊同檔次項目采取了降價促銷的策略,在項目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項目的優(yōu)勢,讓客戶了解,我項目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機提升我項目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關(guān)的調(diào)查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應(yīng),就會十分被動,失去十分寶貴的商機。
(五)其它方面的調(diào)查工作
在項目開發(fā)過程中,還應(yīng)根據(jù)公司對某些具體方面的特殊要求,進行一些專門性、一次性的調(diào)查,如:對新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的調(diào)查,對物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)及提供的服務(wù)的調(diào)查等,以為公司的一些具體決策提供依據(jù)。比如中關(guān)村地區(qū)的某個項目,經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術(shù),使該項目頗具吸引力。
總之,房地產(chǎn)的市場調(diào)查工作應(yīng)該是一項長期的工作。有些人認(rèn)為:只有項目開發(fā)初期才需要進行市場調(diào)查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發(fā)生變化,這些變化無疑會對市場產(chǎn)生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實也確實如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據(jù),如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經(jīng)常性的市場調(diào)查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應(yīng)變措施。因此,具有遠(yuǎn)見卓識的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該選派專人,設(shè)立專職負(fù)責(zé)市場調(diào)查的工作部門或組織系統(tǒng),訂立合理的規(guī)章制度,讓房地產(chǎn)企業(yè)本身的市場調(diào)查工作不會時斷時續(xù),而是結(jié)合營銷業(yè)務(wù)的實際需要不斷地改變調(diào)查的重點,經(jīng)常性地發(fā)揮應(yīng)有的作用。使市場調(diào)查工作貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段,真正成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。
篇3：房地產(chǎn)市場調(diào)查培訓(xùn)
房地產(chǎn)市場調(diào)查培訓(xùn)
—、市場調(diào)查的工作內(nèi)容
（一）為什么要進行市場調(diào)查
正確制定營銷計劃、改善經(jīng)營管理，提高競爭能力、開發(fā)新產(chǎn)品及開拓新目標(biāo)市場。
（二）調(diào)查的種類
探索性調(diào)查（對企業(yè)或市場上存在的問題無法確定時所迸行的調(diào)查如問卷）；
描述性調(diào)查（找出市場各種因素之間的內(nèi)在聯(lián)系，對客觀情況如實加以描述）；
因果調(diào)查（對市場上出現(xiàn)的某些現(xiàn)象之間的因果關(guān)系或測試假設(shè)的因果關(guān)系的正確性而作的調(diào)查）：
預(yù)測性調(diào)查。
（三）調(diào)查的基本原則
準(zhǔn)確、及時、計劃、適用、經(jīng)濟合理
（四）市場調(diào)查內(nèi)容
1、 市場環(huán)境謂查：
（1）經(jīng)濟環(huán)境——人口及結(jié)構(gòu)、收入增長情況、宏觀購買力、家庭收入及消費結(jié)構(gòu)變化、物份水平及通貨膨脹、基礎(chǔ)設(shè)施：
（2）政治環(huán)境——有關(guān)方針政策，如財政稅收金融等、政府的有關(guān)法令，如環(huán)境保護土地管理城市房地產(chǎn)管理廣告反不正當(dāng)競爭等、政局變化，包括國際和國內(nèi)政治形勢；
（3）社會文化環(huán)境——－居民職業(yè)構(gòu)成教育程度文化水平、家庭人口規(guī)模及構(gòu)成、居民家庭生活習(xí)慣審美觀念及價值取向、社會風(fēng)俗。
2、消費者調(diào)查：
（1）消費者構(gòu)成調(diào)查：消費者的數(shù)量、年齡、性別、地區(qū)、經(jīng)濟收入、實際支付能力、對潛在消費者的調(diào)查和發(fā)現(xiàn)、經(jīng)濟來源：
（2）消費者購買行為調(diào)查：購買商品房的欲望、動機、習(xí)慣、購買數(shù)量及種類、消費者對房屋設(shè)計價格質(zhì)量及位置的要求、對企業(yè)商品的信賴程度和印象、購買決策者和影響者的情況。
3、市場情況調(diào)查：
（1）市場的需求和銷售量：
（2）本企業(yè)在市場中的狀況；
（3）可開發(fā)的領(lǐng)域、潛在需求量。
4、價格調(diào)查：
（1）影響房產(chǎn)價格的因素：
（2）消費者對價格的反應(yīng)：
（3）企業(yè)的不定期價和消費者的反應(yīng)：
（4）價格的波動：
（5）價格政策帶來的影響。
5、廣告調(diào)查：
（1）企業(yè)促銷方式廣告媒介的比較及選擇：
（2）廣告費用及廣告量的調(diào)查；
（3）廣告效果的調(diào)查。
6、競爭情況謂查：
（1）競爭企業(yè)的數(shù)量規(guī)模實力：
（2）競爭企業(yè)的市場營銷及開發(fā)情況：
（3）競爭產(chǎn)品的設(shè)計結(jié)構(gòu)質(zhì)量服務(wù)狀況；
（4）競爭產(chǎn)品的市場反應(yīng)：
（5）消費者對競爭產(chǎn)品的態(tài)度和接受情況。
7、配合營銷的調(diào)查：
（1）1公里范圍內(nèi)的褸盤調(diào)查；
（2）同價位的樓盤調(diào)查；
（3）同一銷售時期的樓盤調(diào)查：
（4）將推出樓盤的調(diào)查∶
（5）成功樓盤的調(diào)查。
二、市場調(diào)查的工作程序
l、確立調(diào)查主題
2、確定調(diào)查范圍
3、確定調(diào)查方式
4、確定調(diào)查人員
5、學(xué)習(xí)調(diào)查主題的相關(guān)知識
6、展開調(diào)查
7、分析與研究
8、提出報告
三、市場調(diào)查經(jīng)驗及技巧
1、以不同身份介入調(diào)查
2、提問技巧
3、觀察的著眼點選擇
4、以解決問題的方式開展調(diào)查
5、循序漸進的調(diào)查
6、一次調(diào)查只設(shè)定一個主題
7、建立同行間的友誼
8、以理論支持對調(diào)查成果的總結(jié)
9、發(fā)揮電話的功能進行調(diào)查
四、競爭與銷售分析
1、競爭樓盤的分析案例
2、競爭對手銷售對比分析：
銷售速度、宣傳推廣、銷售特色、銷售環(huán)境、銷售措施、人員情況、銷售政策調(diào)整、促銷情況、價格情況、銷售產(chǎn)品類型特征、銷售創(chuàng)新、新產(chǎn)品推出情況
五、本地房地產(chǎn)市場評論
內(nèi)容以實際整理之當(dāng)?shù)刭Y料為準(zhǔn)。