第一部分:投資環(huán)境分析
1、濟南自然環(huán)境及人口概況
濟南市位于北緯36度40分,東經(jīng)117度00分,南依泰山,北跨黃河,地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上,地勢南高北低。地形可分為三帶:北部臨黃帶,中部山前平原帶,南部丘陵山區(qū)帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟南屬于暖溫帶大陸性季風氣候區(qū),四季分明,日照充分,年平均氣溫13.6℃,1月最冷,平均氣溫-1.9℃,7月氣溫最高,平均氣溫27℃。年平均降雨量614毫米。
濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省——山東省的省會,全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心,也是國家批準的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里,市區(qū)面積3257平方公里。
濟南市現(xiàn)轄歷下、市中、槐蔭、天橋、歷城、長清6區(qū),平陰、濟陽、商河3縣和章丘市,共設54個街道辦事處,65個鎮(zhèn),27個鄉(xiāng),487個居民委員會,4657個行政村。
濟南歷史悠久,是國務院公布的歷史文化名城。濟南風景秀麗,泉水眾多,被譽為“泉城”。濟南的市樹是柳樹,市花是荷花。
截止20**年全市年末戶籍總人口597.4萬人,比上年增長12.5‰。全市男女性比例為101:100。全市人口出生率10.1‰,持平;人口死亡率6.4‰,下降0.11個千分點;人口自然增長率3.8‰,下降0.05個千分點。人口機械增長率8.5‰,下降2.44個千分點。市區(qū)凈遷入人口4.9萬人;20**年末暫住人口55.8萬人。在中國的56個民族中,濟南市有42個民族居住。其中漢族人口占98.31%,回族占1.62%,其他少數(shù)民族人口較少。
2、濟南經(jīng)濟狀況分析
(1)宏觀經(jīng)濟概況
20**年,濟南市 實現(xiàn)地區(qū)生產總值1618.9億元,增長15.6%,綜合經(jīng)濟實力保持在全省前列,是全省重要的綜合性產業(yè)城市。第一產業(yè)實現(xiàn)增加值118.7億元,增長7.8%;第二產業(yè)實現(xiàn)增加值742.4億元,增長19.8%;第三產業(yè)實現(xiàn)增加值757.8億元,增長13.0%。
20**年,全市實現(xiàn)地區(qū)生產總值1876.5億元,比上年增長15.6%。第一產業(yè)增加值132.4億元,增長6.0%;第二產業(yè)增加值864.0億元,增長17.4%;第三產業(yè)增加值880.1億元,增長15.4%。人均生產總值31604元,增長14.2%。三次產業(yè)比例由上年末的7.5:45.1:47.4變化為7.1:46.0:46.9,第二產業(yè)比重上升0.9個百分點。各項稅收總額231.3億元,增長11.9%,占生產總值比重12.3%。財政收入明顯增加。全市地域財政總收入380.8億元,增長20.7%。其中:地方財政一般預算收入106.0億元,可比增長20.7%。
20**年一季度濟南市經(jīng)濟運行呈現(xiàn)快中求好的態(tài)勢。初步核算,完成生產總值431.5億元,同比增長17%,比去年同期快1.5個百分點。從產業(yè)演進方向看,三次產業(yè)總量仍然是“三、二、一”順序構成,同比增幅呈現(xiàn)“二、三、一”的預期方向。地方財政一般預算收入完成30.5億元,進度超過了時間進度,增幅創(chuàng)2000年以來同期最高。
(2)銀行存款余額概況
濟南市是中國九大金融區(qū)之一,金融機構門類齊全,運營良好。到20**年底,全市各類銀行金融機構存款余額2991億元,比年初增長22.1%,全市貸款余額2830億元,增長10.8%。
20**年,全市金融機構年末人民幣各項存款余額3483.3億元,比年初增長17.1%;人民幣各項貸款余額3259.9億元,增長17.1%, 其中短期工業(yè)貸款445.9億元,增長20.0%。
20**年,城鄉(xiāng)居民儲蓄存款1024.4億元,比年初增加153.9億元,增長17.7%。
(3)濟南市民收入及消費概況
20**年,城市市區(qū)居民(非農業(yè))人均可支配收入為120**元,增長9.0%;人均消費性支出8581元,增長2.2%。農民人均純收入4116元,增長13.7%;人均生活費支出2543元,增長9.8%。城鄉(xiāng)居民的消費結構發(fā)生較大變化,生活質量提高。城市居民消費更注重消費質量,休閑娛樂享受型消費發(fā)展迅速,人均休閑娛樂等服務支出800元,增長19.7%,占消費性支出的比重9.3%,提高1.3個百分點。城市人均住宅使用面積達到了19.5平方米,比上年末增加0.65平方米;農村居民人均生活用房面積32.9平方米,增加0.4平方米。
20**年,城市市區(qū)居民(非農業(yè))可支配收入13578元,增長13.1%,(城市居民人均可支配收入為12310元,增長14.0%);農民人均純收入4812元,增長14.6%,高于城市居民可支配收入0.6個百分點,城鄉(xiāng)居民收入相對差距略有縮小。年末城市居民人均住宅使用面積
25.2平方米;農村居民人均生活用房面積33.8平方米,增加0.9平方米。20**年一季度,全市城市居民可支配收入達到3982.67元,同比增長10.1%;人均消費性支出2541.65元,同比增長17.8%
20**年,家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多,比例為44%,其次為3萬元以下的家庭,比例為29%,收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%,10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素,低收入特征預示著未來低價位市場需求量較大。
(4)固定資產投資概況
20**年濟南全年全社會固定資產投資856.9億元,增長31.6%。在全社會固定資產投資中,城鎮(zhèn)及以上單位投資724.4億元,增長32.3 %;農村投資132.6億元,增長44.0%。房地產開發(fā)投資121.1億元,增長9.9%,其中:住宅投資96.2億元,增長10.1%,占房地產開發(fā)投資的79.4%。
(5)建筑業(yè)
20**年全市具有新資質等級的建筑業(yè)企業(yè)753家,共完成增加值93.3億元,增長10.4%;實現(xiàn)利稅22億元,增長8.6%;全員勞動生產率(按當年價全社會增加值計算)為13.03萬元/人,房屋施工面積3448萬平方米,房屋竣工面積1216萬平方米,其中住宅732萬平方米。
20**年一季度,全市建筑業(yè)開局平穩(wěn),全市資質建筑業(yè)企業(yè)共完成總產值48.2億元,同比增長7.8%。 其中,國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產值31.5億元,同比增長1.1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16.7億元,增長19.3%。
一季度,房屋建筑施工面積2026.2萬平方米,比去年同期增長13.2 %。其中,新開工面積376.2萬平方米,同比增長34.7 %。
一季度,完成竣工產值14.6億元,比去年同期增長33.9 %,房屋建筑竣工面積39.4萬平方米,與去年持平。
綜合以上五方面,濟南經(jīng)濟狀況,作以下幾點分析:
(1)20**年濟南市的國內生產總值水平位列全國城市的地21位,但增勢強勁,第三產業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟南市城市總體規(guī)劃文本》顯示,到20**年三次產業(yè)的結構比例調整為5:45:50,這無疑會對第三產業(yè)的房地產起到良好的促進作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析,濟南市商品房市場需求潛力較大。數(shù)據(jù)表明,20**年濟南市人均可支配收入為12310元,在全國15個副省級城市中排第6、7位,在山東省17城市中,濟南市排第二位,相對購買力水平中高。20**年,家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多,比例為44%,其次為3萬元以下的家庭,比例為29%,收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%,10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素,以上收入特征預示著未來低價位市場需求量仍然較大,中價位市場需求逐步成為主流。
(3)濟南是一座“畸形”消費城市,貧富差距大,公款消費現(xiàn)象嚴重。
(4)房地產投資繼04年快速增長、05年低幅調整后,正成為熱點。
(5)在與當?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn),濟南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。
3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃
(1)中心城區(qū)總體布局。
中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。
A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心,劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū)。
● 核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。
● 白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。
● 無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。
● 文東為科研文教片區(qū)。
● 千佛山為風景旅游片區(qū)。
B、王舍人組團位于中心城區(qū)最東部,規(guī)劃為獨立工業(yè)區(qū)。重點發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。
C、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間,以濟南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構成。重點發(fā)展電子信息、生物技術、光機電一體化等產業(yè)。
D、大金組團位于中心城區(qū)西部,規(guī)劃為新興產業(yè)園區(qū)。重點發(fā)展電子信息、材料科學等新興產業(yè)和倉儲業(yè)。
E、黨家組團位于中心城區(qū)西南部,規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū),重點發(fā)展汽車制造工業(yè)。
(2)公共設施布
局A、中心商務區(qū)。
在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內。
B、市級商業(yè)中心。
在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。
C、省級行政辦公用地。
集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側的省級行政辦公設施。
D、金融設施。
在中心商務區(qū)內。
E、文化娛樂設施。
在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。
F、體育設施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
G、調整完善醫(yī)療衛(wèi)生設施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫(yī)療衛(wèi)生院所。
H、文科設施。
完善文東科研文教區(qū)建設,在南部十六里河地區(qū)建設濟南科技活動場所,在東部鰲角山地區(qū)預留高教科研用地。
(3)濟南旅游資源開發(fā)。形成以古城旅游區(qū)為中心,四面擴展的格局。
A、古城旅游區(qū)。
主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。
B、向北擴展建成黃河旅游區(qū)。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。
C、向東擴展建成龍山文化旅游區(qū)。
主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。
D、向南擴展建成山川古跡旅游區(qū)。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區(qū)。
E、向西擴展建成平陰民俗風情旅游區(qū)。
主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區(qū)。
(4)外聯(lián)交通
A、鐵路。
20**年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋),建設邯濟線、濟龍煙線,并引入濟南樞紐。
B、公路。
近期建設大楊莊黃河公路二橋,京滬高速公路濟德、濟泰段,高速澆城公路環(huán)的東南段,京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線。
C、機場。
濟南(遙墻)機場擴建為國內口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道,延長現(xiàn)有跑道至3200米,張莊軍用機場不宜在市區(qū)內保留,遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架:3個環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”)
“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。
“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。
“九縱”指二環(huán)西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。
(6)城市園林建設。
市級公園:擴建大明湖、五龍?zhí)?、趵突泉等公園,完善環(huán)城、千佛山、金牛、百花等公園。新建西郊、郎茂山、丁字山、白馬山、匡山、藥山、柳云、硯池山、牛旺、新宇、鮑山、趙仙莊、興福寺、黨家等公園。
區(qū)級公園:建設工業(yè)南路、段南、魏華、無影潭、黃崗、南全福、視甸、義和、繁榮、王舍人、大金等公園。
將植物園改為開放式公共綠地,在龍洞風景區(qū)新建植物園。整治改造中山、青年公園為開放式公共綠化廣場,開辟湖山路(南門)、濟南火車北站、濟南火車東站、英雄山、
工業(yè)南路等公共綠化廣場。4、濟南重大市政工程
(1)已建:
A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。
B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。
C、泉城廣場建成使用。
D、濟南機場主跑道投入使用。
(2)在建:
A、“藍天工程”,市區(qū)新增綠地20萬平方米,使城市綠化覆蓋率達到36%,綠地率31%。
B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設,搞好舜湖社區(qū),新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟適用房建設。
C、重點工程:
● 緯六路道橋工程。
● 高速繞城路南線工程。
● 順河高架路北延工程。
● 歷山北路拓寬工程。
● 共青團路東段、無影山北路、建新路、工業(yè)北路、辛河路和縣西巷的拓寬改造工程。
● 大明湖擴建改造工程。
● 英雄山風景區(qū)二期工程。
● 中山廣場工程。
● 開工建設千佛山風景名勝。
(3)規(guī)劃:詳見“濟南市城市發(fā)展規(guī)劃”。
分析:從以上“3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟南重大市政工程”兩項內容分析得出以下幾點:
A、對中心城區(qū),采取強化、改造手段,進一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重視東西兩頭的發(fā)展,以若干片區(qū)的形成確立其每個片區(qū)的核心任務。
C、南部大力開發(fā)旅游資源,形成濟南的生態(tài)區(qū)。
D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內最輕,對華山各案可能有影響的主要有以下幾點:
● 北向擴建黃河旅游區(qū),其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。
● 京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。
● 順河高架路北延工程。
● 歷山北路拓寬工程。
第二部分 房地產市場分析
一、房地產市場的總體運行情況
由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設的拉動作用,濟南市房地產市場正在逐步升溫。據(jù)有關部門透露,5年之內濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量,年需求量平均約800萬平方米。
在一輪發(fā)展機遇面前,濟南市房地產業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質的變化,一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。
1、土地市場分析
(1)20**年土地供應狀況
20**年以來,市國土資源局通過改革辦事程序,理順內部運轉,壓縮辦事時限,加快了土地供應辦理速度,保障了全市經(jīng)濟社會各項事業(yè)發(fā)展用地。20**年全市供應建設用地349宗,總面積22500畝。從供地方式來看,出讓等有償供地292宗,面積18120畝,占總量的80%,劃撥供地57宗,面積4380畝,占總量的20%;從供地來源來看,盤活存量土地面積13292畝,占總量的近60%,新增建設用地9208畝,占總量的40%;從供地用途來看,工礦用地占45.7%,住宅用地占27.1%,公共基礎設施用地占19.4%,商服用地占7.8%。
20**年1—11月份,全省實現(xiàn)政府土地收益238.4億元,其中招拍掛出讓土地實現(xiàn)收益164.25億元;招拍掛出讓收益占總收益的比重已由2000年的5%提高到目前的72%。
(2)20**年土地供應狀況
根據(jù)濟南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計,濟南市市區(qū)目前可以進入市場的土地在3萬畝左右,而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決,會在一定時間內造成明顯的供求矛盾。
2、房地產投資狀況分析
;(1)20**年投資狀況分析
20**年1-10月全市房地產開發(fā)完成投資83.0億元,同比增長10.0%。從投資的構成看,住宅完成投資63.6億元,同比增長0.6%,;辦公樓完成投資3.9億元,同比增長129.1%;商業(yè)營業(yè)用房完成投資6.8億元,同比下降18.6%。房地產開發(fā)的前期投資增長,是推動目前整個房地產開發(fā)投資增長的重要原因。截止10月末,土地開發(fā)完成投資2.7億元,同比增長96.3%;購置土地面積為238.6萬平方米(約3579畝),同比增長97.3%。同比增長的幅度回落,顯現(xiàn)調控政策及市場觀望心態(tài)的影響,但土地價格的預期飛速增長,從另一面推動土地的交易及存量土地的開發(fā)。新一輪的投資增長可能會出現(xiàn)。
(2)20**年投資預期
有關部門的信息顯示,濟南市確定積極推進房地產業(yè)發(fā)展,今年力爭完成開發(fā)投資135億元,同比增長25%。其中:住宅建設完成投資95億元,商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米,其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米,實現(xiàn)銷售面積300萬平方米。
3、商品房銷售狀況分析
(1)20**年1-10月,全市商品房銷售面積為156.2萬平方米,其中銷售住宅146.8萬平方米,分別比去年同期下降4.1%和2.4%。顯示調控政策及市場觀望心態(tài)的較大影響。
(2)截至20**年2月末,全市商品房屋銷售建筑面積為20.8萬平方米,同比增長33.3%。其中,住宅銷售建筑面積為18.4萬平方米,同比增長18.7%,占全部銷售面積的88.5%,下降10.9個百分點。2月末,我市商品房屋空置面積為38.5萬平方米,其中空置住宅34.6萬平方米,分別比去年同期增長42.6%和31.1%。買方市場有需求釋放的跡象,但大量新開樓盤的出現(xiàn),購房人選擇余地較大,配置一般、同質化較強的樓盤將面臨市場的考驗。
4、商品房價格走勢
(1)20**年1-10月份,濟南市商品房平均銷售價格為3184元/平方米,其中住宅平均銷售價格為3078元/平方米,分別比去年同期增長5.9%和7.6%,增幅比去年同期分別下降22.3和14.1個百分點。
(2)20**年2月份登記成交均價為3034元/平方米,比1月份增長18.3%。從前4個月的中檔住宅市場看,在售樓盤每平方米均價達到3500-4500元。市場出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產品。
5、經(jīng)濟適用房市場分析
(1)20**年1-10月份,濟南市經(jīng)濟適用房投資0.9億元,比去年同期下降41.2%,占房地產開發(fā)投資的比重由去年同期的2.1%下降到今年的1.1%。有效供給明顯不足。
(2)據(jù)悉,濟南市總共規(guī)劃了5個片區(qū)來建設經(jīng)濟適用房,其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟適用房項目建設面積15萬平方米,槐蔭區(qū)世紀中華城項目7萬平方米,北全福經(jīng)濟適用房居住組團7.7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也提供良好的居住環(huán)境。
二、房地產熱點區(qū)域板塊分析
濟南南部是大片的山區(qū),北部是黃河,地理位置的特點決定了濟南市的發(fā)展方向是東西向的,加之鐵路交通線貫通東西,經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……,濟南的繁華街道大多是東西走向,這就造成了濟南的房地產業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側帶狀發(fā)展的特點。
這種城市結構特點造成了濟南的商業(yè)地產投資集中在交通干線沿線,居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床,不住天橋一間房”的說法,談的就是這個特點。反映到濟南的房地產市場上,南部,東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。
針對濟南市的特點,政府在制定城市規(guī)劃的時候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。
成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤,東部中潤世紀城,西部的陽光一百都有不俗的市場表現(xiàn),越來越得到市場認可。
大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟南市的一大投資熱點。位于經(jīng)一路延長線和大明湖西北側的巴黎花園,具備良好的地理位置和人文環(huán)境,樓盤前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠的魯能康橋,具備一定的升值潛力。另外,由山東省建工集團開發(fā)的明珠國際商務港,投資前景看好。
濟南市的歷史文化風貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線,周圍名勝聚集,是濟南市的中心,圍繞泉城廣場,泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個值得關注的板塊。
歷史及規(guī)劃因素形成的特色產業(yè)聚集地,如以山大路為中心的科技商業(yè)地帶,以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶,以北園大街為中心的建材家具、娛樂產業(yè)地帶,以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等,均是應關注的投資熱點。
屬“南控”的濟南南部地區(qū),山青水秀,自然環(huán)境好,紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部,南部獲批準開發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間,位于濟南南部開發(fā)的陽光舜城、偉東新都、國際風情街等民用和商用房產的熱銷也說明這一點。東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),隨著新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接,為區(qū)域土地市場提供充沛的供應的同時促進了該區(qū)域房地產開發(fā)的進程,仍是未來一段時間濟南住宅市場的熱點區(qū)域。
第三部分 20**年濟南住宅市場分析及06年預測
一、20**年濟南住宅市場綜述
20**年是國家加強房地產宏觀調控的一年,國家針對房地產的政策陸續(xù)出臺了若干政策,如央行調息、營業(yè)稅的征收、房地產稅的征收等等。這些政策對平穩(wěn)房價、抑制投機炒房、穩(wěn)定房地產市場都產生了重大的影響。濟南作為一個開放度較低的城市受其影響不是很大,05年濟南市住宅市場可以用”平淡”來形容,樓盤新增數(shù)量較上年有大幅下降,廣告的投放力度也不如上年,只有媒體組織的團購活動以及秋季的房展會讓我們看到了今年住宅市場的一點亮色。
二、20**新增供應量分析
一整年濟南住宅市場新增的樓盤只有17個,總體供應量約為217萬平方米,可見樓盤平均規(guī)模較大,房價穩(wěn)中有升,各區(qū)域也是平穩(wěn)發(fā)展,總體呈上升趨勢,新增供應量的萎縮以及城市發(fā)展帶來的住房需求拉動了房價的上漲。
新盤區(qū)域分布
從年度新增供應量列表中我們可以看出,05年濟南市住宅市場新增樓盤17個,與去年31個相比數(shù)量大幅下降,新增供應量規(guī)模大約為217萬平方米,基本與去年持平,新盤均價為4137元/平方米。其中南部雖然本年度只有兩個樓盤上市,但受超級大盤魯能領秀城的影響區(qū)域供應量最大,其次為東部區(qū)域,總體供應量為59.2萬平方米,區(qū)域新盤數(shù)量最多,其中上海花園本年度內三次開盤,足見東部區(qū)域市場的熱度,西部區(qū)域只有嘉馨現(xiàn)代逸居為全新樓盤,其余的皆為原有樓盤的后續(xù)開發(fā),區(qū)域供應量約為52萬平方米,中部和北部新盤規(guī)模和數(shù)量都比較少,區(qū)域供應量都在7萬平方米左右。
從樓市新增供應量來看,05年濟南住宅市場比較冷淡,全新樓盤較少,大部分為后續(xù)開發(fā)或者長期認購的樓盤;東部和西部區(qū)域無論從新增樓盤數(shù)量還是規(guī)模上看,都是05年濟南住宅市場比較活躍的兩個板塊,東部區(qū)域的升值潛力和西部樓盤的大盤效應帶動了區(qū)域市場的繁榮;秋季房展會上南部的眾多新樓盤亮相讓我們意識到了南部的住宅市場潛力,該區(qū)域樓盤的數(shù)量、規(guī)模、品質都注定了南部將成為06年濟南市住宅市場的新焦點。
新盤建筑類型
從建筑類型來看,今年新增樓盤中,建筑類型以小高層為主,多層不再市場的主流,高層比重也大幅增加,由此可以看出小高層、和高層日益被購房者接受,成為當前房地產開發(fā)的一種趨勢。
首先是土地資源的極度緊缺決定我省的住宅開發(fā)應盡快向高層住宅為主的格局轉變。根據(jù)省國土資源廳的信息,我省人口密度為全國平均密度的4.4倍,人均土地僅為0.17公頃,人均農業(yè)用地只有全國人均水平的1/3。這種“水平空間”的捉襟見肘使我省通過土地“擴面”進行大規(guī)模住宅建設的可能性減少,只有盡可能通過建設高層建筑而向“垂直空間”要“住處”。
其次,城市化過程的加速更讓人感受到“壓力”。根據(jù)省統(tǒng)計局統(tǒng)計,20**年山東城市化率為39.2%,20**年達到40.3%,上升1.1個百分點;20**年達到41.8%,上升1.5個百分點;20**年達到43.5%,上升1.7個百分點,我省城市化呈現(xiàn)出水平越來越高、速度越來越快的趨勢。山東人口9180萬,假使以去年上升1.7個百分點來計算,則每年至少增加156萬城市人口,以目前全省人均住宅建筑面積25平方來計算,則每年房地產需要新增3800萬平方米,而我省實際住宅年竣工面積這些年一直在2000萬平方米左右,年缺口達1800萬平方米。如此“龐大”的居住需求,10年增長出來的城市人口,幾乎與上?；驖系娜丝谙喈?如果不建高層建筑,很難設想出其它解決方案。
以目前我省盛行的六層四樓洞的多層建筑而言,一棟樓僅能解決48戶的居住問題,而在差不多相同面積的地面上建設每層六戶總25層的一幢高層住宅,卻可以解決150戶住戶的居住問題,可容納戶數(shù)是多層的3倍多。雖然高層住宅有影響城市通透性的缺點,但人口過多的國情決定了建設高層住宅將是我們的“不二選擇”。
新盤價格
從新增樓盤的價格來看,整體均價為4134元/平方米,低于市場整體水平,區(qū)域均價中中部只有一個樓盤,樓盤位置、品質方面決定了樓盤的高價格,使得中部區(qū)域價格遙遙領先;其次為西部,區(qū)域新盤均價為4407元/平方米,高于區(qū)域整體價格水平,勢必拉動西部區(qū)域價格的進一步增長;東部新盤均價為4203元/平方米,與區(qū)域整體水平相當對區(qū)域價格影響不大;新盤價格與區(qū)域整體價格差別最大的是南部區(qū)域,南部一直新盤較少,新增量多為后續(xù)開
發(fā),因而價格始終高漲,受超級大盤開發(fā)價格策略的影響,南部新盤均價與區(qū)域均價相差低近1000元,未來南部整體價格水平將會受其影響下降。三、20**年住宅市場價格走勢分析
從中原監(jiān)測的樣本樓盤來看,與去年相比20**年濟南市住宅市場價格增長幅度較小,總體房價一年來增幅不到200元,與年初相比漲幅約為3.1%。由于中原價格指數(shù)體系所選樣本均是市區(qū)有一定規(guī)模的樓盤,相對于整個濟南市(含郊區(qū))全部樓盤的漲幅來講,漲幅變動不明顯,同時受濟南市新增樓盤有限的影響,樣本替換變動不大,大多數(shù)樓盤進入銷售后期,因而市場價格變動主要受外部市場環(huán)境影響。本年度第一季度延續(xù)04年住宅市場平穩(wěn)發(fā)展的勢頭,價格穩(wěn)步增長,從第二季度開始,價格開始小幅波動,主要是進入5月后國家針對打擊投機、抑制房價出臺一系列政策,使市場受到不小的沖擊,開發(fā)商和購房者面對不明朗的市場和政策相持觀望,市場一度低迷,打折、團購等活動紛紛上演,在刺激市場的同時也使得房價發(fā)生震蕩。但在市場的剛性需求支撐下價格整體還是呈上升趨勢。
從各個區(qū)域的價格走勢圖上我們可以看出,本年度各區(qū)域價格走勢都比較平緩,總體來看小幅增長。區(qū)域價格水平特征明顯,價格走勢線位于最上端的是南部樓盤,其次是東部區(qū)域,北部區(qū)域價格水平始終位于最低端。
從各區(qū)域的價格漲幅來看,本年度西部區(qū)域房價增長幅度最大,上漲了約4個百分點,隨著西部區(qū)域的開發(fā)和市政配套的完善,西部大盤的規(guī)模效應以及開發(fā)商的品牌效應,使得西部的樓盤在市場上得到提升,同時受規(guī)模普遍較大的影響,西部樓盤對市場的影響力都比較大,一個樓盤的價格波動都會對市場造成一定的沖擊,因此本年度中幾個新盤的推出拉動了該區(qū)域的價格上漲。
漲幅居第二位的是南部區(qū)域,南部區(qū)域因其絕版的地理位置和環(huán)境,高檔樓盤林立,其價格定位普遍較高,整體均價一直處于各區(qū)域的首位,投資客戶少,價格上升空間較小。在今年宏觀調控中,該區(qū)域樓盤的高品質是其價格的平穩(wěn)增長的支撐,此外,隨著區(qū)域內高檔社區(qū)的建設和成熟,促進了該區(qū)域價格的上升。
東部和北部都低于整體的價格增長水平,隨著濟南東部新城規(guī)劃的清晰,東部區(qū)域成為近年來濟南市房地產市場的熱點區(qū)域,房價一路攀升,人們普遍看好東部的發(fā)展?jié)摿?因而該區(qū)域的投資型客戶也最多,受政策調控的影響也最大,價格增長幅度較小。北部區(qū)域受區(qū)位劣勢的影響,整體價格水平一直較低,但隨著城市改造和區(qū)域新規(guī)劃的實施,提升了區(qū)域價值,雖然近年來區(qū)域供應量不是很大,且區(qū)域價格穩(wěn)步增長,但城市改造過程中的一些價格較低的舊村改造項目,對該區(qū)域市場產生了不小的沖擊,因此區(qū)域價格也受到一定影響。
小結:
事實上,20**年市場的現(xiàn)狀并不能作為未來市場成交量的參考,由于宏觀政策的出臺,導致大量購房者出現(xiàn)觀望,這極大地影響了住宅成交量。但濟南購房者和外地在濟置業(yè)者的需求并沒有降低,這表明濟南住宅市場需求量依然強勁。
四、20**年住宅市場特征
由于政府調控和市場機制的雙重作用20**年濟南住宅市場呈以下特點:
1、住宅價格穩(wěn)步上漲,全年漲幅明顯下降n
20**年在國家一系列宏觀調控政策的影響下,濟南住宅市場不慍不火,全年住宅市場價格增幅不到二百元,與去年同期14.38%的增長幅度相比,增幅下降了11個百分點,全年漲幅明顯下降。隨著土地、利率、稅收等政策的推出加大了房地產開發(fā)的成本,同時濟南作為一個內陸城市開發(fā)度不高,外來投資者較少,城市化的過程中對住房的需求加大,在成本和剛性需求的拉動下,房價穩(wěn)步上漲。
2、供應重心轉移,呈多元化分布n
縱觀20**年濟南住宅市場,供應重心發(fā)生轉移,東部區(qū)域不再是市場供應的唯一主角,本年度南部和西部都有較大的供應。主要是受今年宏觀政策調控的影響,上半年住宅市場一度低迷,一些開發(fā)商面對不明朗的市場和政策前景,紛紛調整開發(fā)計劃推遲到年底或者明年開盤,因而今年新樓盤不多,西部和東部的一些大盤的后續(xù)開發(fā)保證了該區(qū)域的市場供應量,南部一個超級大盤的出現(xiàn)使南部新增供應量一下躍居首位,供應重心多元化。
3、住宅市場先揚后抑,樓市放量初見曙光n
05年初始濟南住宅市場保持04年的繁榮,住宅市場價格高速增長,繼5月份“國八條”等一些列中央、地方房地產政策出臺后,購房者對未來不確定的市場情況持觀望態(tài)度,銷量驟減,市場跌入低谷,但因濟南市場開放程度較低,外來投機性置業(yè)較少,從各樓盤消費客群來看,大部分還是自住群體,濟南房地產市場剛性需求仍較旺盛。所以各開發(fā)商并不急于開發(fā)進度,而是結合市場情況調整項目進程。下半年市場經(jīng)歷了一個消化、適應的過程后,政策環(huán)境逐步穩(wěn)定,調控方向日益明確,消費者恢復理性購房需求增長,從下半年的秋季房展會中我們也可以看出,無論是從新亮相樓盤的數(shù)量還是客戶的關注度都高漲,特別是一些新的大盤的亮相令我們看到未來一段時間濟南住宅市場將有一個大的集中放量的過程。
小結:
從05年的住宅市場價格和發(fā)展走勢來看,除具有上述特征外,人們對房屋質量的要求也越來越高,隨著經(jīng)濟和科技的不斷發(fā)展,這一追求的內涵也在不斷嬗變。房地產開發(fā)商在市場經(jīng)濟中扮演著制造商的角色,而當“設計住宅就是設計生活”成為人們價值觀的一部分,房地產開發(fā)商的角色也開始發(fā)生了變遷,他們已成為生活方式的引領者,通過獨特的設計改變人們的生活。這種改變并不是隨意的,而是在深刻了解消費者需求的基礎上產生的,是對消費者需求的不斷滿足,也是對這種需求的不斷提升。因此,房地產開發(fā)商須秉承社會責任,不斷摸索和探討住宅發(fā)展的未來趨勢。
五、20**年住宅市場預測
1、行業(yè)發(fā)展方面
計劃經(jīng)濟——gg開放——加入世貿組織,中國的經(jīng)濟是不斷走向市場化、國際化的,各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機遇,各行業(yè)、各領域的市場化程度也在不斷提高。房地產相關領域,土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活,商業(yè)銀行等市場參與者的話語權在不斷加大,央行雖在總體監(jiān)控,但越來越多的是通過市場化手段影響利率波動;匯率方面,國家匯率制度也進行了重大的改革,控制性的放開了人民幣匯率,將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產相關領域市場化程度的加深都會對房地產行業(yè)產生促進作用,推動市場不斷成熟,穩(wěn)步發(fā)展。
2、新增供應量方面
05年由于受中央和地方各種房地產政策的影響,新增供應量與04年相比大幅下降,市場一度低迷,銷售量萎縮,成交價格雖時有波動,卻并無大幅滑坡。但從長遠來看,宏觀經(jīng)濟來方面,國家在抑制投資過熱,房地產行業(yè)作為國家支柱產業(yè)之一必然是重點調控對象,但房地產業(yè)不僅拉動投資,也能有效拉動需求,且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費性支出,解決國家一直以來有效需求不足的問題。進入20**年3月份,濟南東西南北中都有大盤項目在啟動,在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣,4月份,外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場、繡水如意國際商都等項目啟動發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)
3、產品種類方面
20**年房地產上市品種多樣成為市場亮點。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡,從中潤世紀廣場、嘉匯·環(huán)球廣場到第一大道、繡水如意國際商都,別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當前市場需求的多樣化。而10多個舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷,也顯示了住宅市場從低端向高端推進的態(tài)勢。06年開發(fā)商應注意市場細分,找準客戶定位,才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。
4、居住品質提高方面
在20**年新開工的項目中,技術含量、戶型設計、施工質量、形象包裝、品牌營造等方面均有進步,這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)保”大背景下濟南房地產市場的進步。天泰太陽樹項目推出“不要空調暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題,翡翠郡在戶型設計等方面申請5項專利。
5、戶型及面積方面
市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上,總價低,易于接受。南部城區(qū)的情況略有不同。詳見客戶群分析。
6、價格方面
目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力,此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲,樓盤品質提升帶來的成本也在增加,所以預計未來一段時間價格不會下降,但今年政策中關注的經(jīng)濟適用房、舊村改造轉軌等關鍵詞,預示一定規(guī)模的中低價房的開發(fā),同時未來一段時間新增供應量的增加,將會對濟南樓市產生不小的沖擊,限制樓市價格的增長幅度。20**年前四個月,在售樓盤均價達到3500-4500元/平米,銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米,魯能領秀城均價4200元/平米,位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右,東部品質樓盤均價在4300-4800元/平米,太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。
7、供應分布方面
未來一段時間,南部將是06年住宅市場的焦點,隨著國家對房地產政策的收緊,許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相,從05、06年房展會我們可以看出,南部新樓盤驟增,并且開發(fā)規(guī)模、和品質都較高,吸引了眾多購房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn),隨著新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接,為區(qū)域土地市場提供充沛的供應的同時促進了該區(qū)域房地產開發(fā)的進程,仍是未來一段時間濟南住宅市場的熱點區(qū)域。
8、客戶群方面
(1)潛在購房者基本特征
①潛在購房者的年
齡結構趨于年輕化,40歲以下的年輕人成為購房群體主流,所占比例達73%,其中,26~30歲的購房群體為主,所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇、建筑風格、社區(qū)配套等的需求情況。②購房行為主要以家庭為單位,三口之家占據(jù)主導,比例為48%,二人世界所占的比例為27%,相比之下單身購房群體在對房產的需求程度和支付能力上都略顯不足,所占比例僅為12%。但單身白領階層的消費意識隨著社會進步發(fā)展迅速,單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈,對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。另外,老年人消費市場正日益擴大,其消費心理和消費能力與年輕人相比,更加理性,尤其是在古城濟南,隨著人口老齡化的加快,老年人的消費力資源會比較充裕。
③潛在購房者中具有大專和本科學歷的人群已經(jīng)成長為潛在的購房主流,為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學歷的人群,比例為17%,相應的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學歷的人群僅占4%。
④潛在購房者的工作單位多為私營企業(yè),其次為事業(yè)單位,通過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析表明,年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位,年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。
⑤潛在購房者的主要出行工具表現(xiàn)為公交車,所占比例為44%,相應的,購房者對于公交汽車站的關注程度也較強。其次為自行車/助力車,比例為24%,排列在第三位的是私家車,比例為17%,購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。
(2)潛在購房群體需求特征
①79%的受訪者選擇1~2年內購房,打算一年內購房的比例為38%,2年內購房者比例為41%,選擇2~3年內購房的比例為15%,3年以上購房的比例僅為6%。近年來,由于拆遷的區(qū)域較大,購房者考慮改善居住條件的需求也較大,導致購房計劃表現(xiàn)出相對集中的特征。
②潛在購房者的置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位,所占比例為69%,購房給父母及孩子的比例為23%,用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的住房性質分析,商品房的擁有比例僅為16.2%,自有住房、房改房所占的比例為35.8%和30.2%,拆遷房所占的比例為9.3%。
③潛在購房者中有40%選擇在東部購房,選擇南部區(qū)域的比例為22%,選擇西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購房者考慮的主要因素依次為:自然環(huán)境、交通便利、價格和工作方便。
④潛在購房者對建筑形態(tài)的選擇中,多層居首位,所占比例為57%,其次為小高層所占比例是37%,對于高層的選擇比例僅占6%,別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導地位,但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者接受,其地位日漸穩(wěn)固,而且限于稀缺的土地資源,小高層的需求容易得以實現(xiàn),而對多層的需求則會由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移,購房者對小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭。
⑤潛在購房者首選的戶型結構是平層,所占比例為50%,選擇復式結構的比例為25%,選擇錯層的比例為16%,躍層結構為8%。
⑥濟南市戶型需求綜合分析情況來看,二居室、三居室是需求的主力戶型,比例超過90%,其中二居室比例為62%,三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少,分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結構密切相關,一居室更多地面向單身及投資者,四居室以上的戶型因其總樓款較高,相對抑制客戶的購買需求。但相關分析表明,濟南市不同區(qū)域的購房者對住宅的戶型需求略有差異,選擇市中區(qū)的購房者對三室的需求量較其他區(qū)域強勁,南部區(qū)域內對四室的需求較顯著,表明這兩個區(qū)域大戶型住宅較有市場。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%,二室一廳28%,二室二廳29%,三室二廳35%,四居室6%。
⑦80~100平方米之間的戶型面積指標成為大眾需求主流,比例高達39%,其次為100~120平方米,需求比例為26%,80平方米以下需求比例為19%,120~150平方米需求比例為11%,對150平方米以上的戶型需求比例為4%。
(3)潛在購房者的購買能力分析
①家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多,比例為44%,其次為3萬元以下的家庭,比例為29%,收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%,10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的,對總價的承受能力應該在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的,對總價的承受能力應該在40~90萬之間。
②對價格的接受程度集中在4000元/平方米以下,比例超過90%,其中3500元及以下所占的比例最高,為64%,其次為3500~4000元/平方米,所占比例是30%,4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
③對住宅總價的承受力,以40萬元以下的為需求主流,占到總數(shù)的八成多,其中21~30萬元間的總價,購房者接受的比例約占到四成,其次是31~40萬元之間的總價,約占到三成,超過40萬元的總價水平,僅有12%的人可以接受
,所以總價水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據(jù)潛在購房者能夠承擔的總房款價格,細分不同購房群體的需求特征為:承擔總房款在30萬元以下的潛在購房者,偏好的面積首先是81~100平米,其次為61~80平米,偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米,戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米,戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間,戶型為四室二廳二衛(wèi)。(4)配套需求分析
①綠化、超級市場、幼兒園/學校是最重要的三項配套。潛在購房者關注的社區(qū)配套中,綠化居于首位,所占比例為20%,之后分別為超級市場、學校/幼兒園和運動場所。結合前文可知,潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多,其中家庭結構為二人世界的占五成,因此,其對幼兒教育環(huán)境關注程度較強。
②潛在購房者對于有車位需求與無需求的比例為4:1,租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者愿意支付的車位價格主要集中于7萬元以下,比例為50%,其次為8萬元,比例為21%,購買者對車位的購買意識不強,愿意支付的價格普遍較低,車位配比應將當前需求與未來城市發(fā)展相結合考慮。
小結
濟南從02-04年住宅市場價格增幅較大,05年價格增長幅度明顯低于往年。 05年上市項目大部分都是8?31前批準的土地,而大批8?31過關土地還沒有上市。從8?31過關土地規(guī)劃用途來看,住宅用地占絕大比例, 20**年住宅市場上將以這些項目為主。
轉讓、持有過程中的高費用會使投資客群大幅減少,自住客群會占到置業(yè)者的絕大比例。逐漸成熟的市場會培養(yǎng)出更加成熟的消費者,購房者會越來越關注樓盤品質方面的因素。
房價走勢最終取決于兩個因素,即供應和需求,而通過前面對供應量和需求量的分析可看出,20**年住宅市場將會出現(xiàn)項目集中供應現(xiàn)象,05年抑制需求也將在06年有明顯釋放,這將使供需量達到平衡,而供應結構則直接決定了06年房價的走勢。“20**年住宅市場銷售價格將繼續(xù)上升,但宏觀政策的延續(xù)性將決定其增幅速度?！毕M者未來需求將會以綠色生態(tài)住宅、老年住宅、優(yōu)越的戶型設計、和諧的人文環(huán)境為主題發(fā)展。(葉紅20**年5月7日)
篇2：市場調查在房地產開發(fā)中的重要性
“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”,在當今商品經(jīng)濟的時代,這同樣是一句至理名言。而企業(yè)知已知彼的方法就是市場調查。
市場調查就是運用科學方法,有目的、有計劃地系統(tǒng)搜集、記錄、整理和分析有關市場活動狀況的完整資料,為企業(yè)預測提供資料數(shù)據(jù),為經(jīng)營決策、制定計劃提供依據(jù)。因此說市場調查是企業(yè)了解市場情況,進行市場判斷、預測、制定正確經(jīng)營策略的前提,也可以說,市場調查直接關系到企業(yè)的生存和發(fā)展。
房地產業(yè)具有建設周期長、資金占壓量大且周轉時間長等特點,因此如何正確地把握市場,更具重要意義。
北京的房地產企業(yè)把市場調查作為一種預測市場、輔助決策的重要方法,在認識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產市場,可以說不需要進行詳細認真的市場調查就可以把握市場,因為那時北京的房地產市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當時所謂的房地產市場調查,以及依據(jù)市場調查而進行的可行性研究報告、資金測算,對房地產企業(yè)來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產開發(fā)商會浪費時間認真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發(fā)展趨勢,因為當時這樣做沒有必要。
但是隨著房地產市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調查工作對房地產企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實起來。在是否購買項目用地時,不能再象以往那樣由領導拍腦袋,憑經(jīng)驗決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認真測算分析。這是因為近幾年北京的房地產市場發(fā)生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉變成為買方市場,而且買方也從過去的大機關、團體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項目才是市場真正需要,對市場發(fā)展趨勢沒有明確、清醒的認識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發(fā)生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產企業(yè)認識到對房地產市場進行調查是十分關鍵的一步。
在房地產開發(fā)的不同階段,市場調查的重點也不盡相同。
(一)購地前的宏觀調查
因為房地產作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點,所以房地產企業(yè)在購買土地之前,要對該地區(qū)房地產的整體市場供給、需求狀況進行宏觀的調查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進行詳細的調查研究,這一區(qū)域各類房地產項目的開發(fā)量是多少,消化量是多少,現(xiàn)在存量是多少,空置率及租金水平如何,結合該地區(qū)近兩年各類房地產項目的銷售情況,對各類房地產項目的租售價格走勢如何進行預測。同時進行需求方面的調查,了解該地區(qū)對各類房地產項目的需求情況。根據(jù)以上供需的宏觀調查結果,確定該地塊大致的產品定位--是做哪一類房地產項目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項目進行更為細致的調查,以確定是做哪一檔次的項目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內銷,以及主要客戶層的范圍,再進行相應的經(jīng)濟測算,即:進行征地、拆遷、設計、市政、建安、銷售、財務等費用的估算與預計收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應該說這一階段的市場調查結果往往是最為關鍵的,因為據(jù)此做出的決策將直接關系到項目經(jīng)營的成敗。
(二)購地后項目產品定位分析
在購地后,就要進行更為詳細而有重點的市場調查分析,依據(jù)所確定的產品宏觀定位,對同一檔次的項目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進行調查,以給要開發(fā)的產品提供更為細致的定位指導。以居住性項目為例,要根據(jù)主要客戶群體的消費水平、職業(yè)特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設比例,是采用什么樣的裝修標準等。對于主要消費群體的調查,可以通過直接向可能的潛在客戶調查,也可以向租賃者了解客戶心態(tài),因為租房與買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調查去了解客戶的心態(tài)是最巧妙的捷徑。把調查來的素材去粗取精,去偽存真,進行綜合分析研究,最后使產品的定位更加清晰。
以下是一次對潛在購房者進行需求調查的部分結果:
1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。
2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。
3、經(jīng)過對于周邊同檔次項目進行供給調查發(fā)現(xiàn)所提供的三居以180平方米以上為供應量最大。
供需兩方面綜合對比,可得出以下結論:即在該地區(qū)價位在8000-10000元/平方米的項目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點。如果我們的項目已確定在這一價位內,就可以在項目戶型比例中給予考慮。
(三)配合產品設計進行的調查
進入設計階段,市場調查工作也應不斷地深化。應該選擇該地區(qū)同檔次的明星樓盤進行重點調查,分析其在設計上的優(yōu)劣勢,以便在設計時有所依據(jù),因為房地產建設周期長,所以在設計中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。
2000年在京城CBD商圈內閃亮登場的“鳳凰城”項目之所以在短短幾個月時間內取得了銷售幾萬平方米的矯人業(yè)績,就是其充分利用市場調查這一有利工具輔助設計的結果。
該項目的發(fā)展商在規(guī)劃設計之前,就進行了有重點的市場調查工作,通過對大量購房潛在客戶進行詳細的需求調查后,發(fā)現(xiàn)對高檔公寓項目的潛在客戶而言,小區(qū)內的環(huán)境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環(huán)境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區(qū)整體規(guī)劃設計中充分考慮了小區(qū)內的環(huán)境,特別聘請德國規(guī)劃師進行園林景觀的規(guī)劃設計:精心保留了現(xiàn)狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區(qū)主入口設計了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環(huán)境自然、寧靜、優(yōu)雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環(huán)境的項目,大大提升了該項目的品質。
在戶型設計時根據(jù)需求調查的結果,客戶對朝向有著非常強烈的偏好,而朝向是塔樓設計中一個比較難解決的問題。經(jīng)過仔細推敲,在設計中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設計中充分考慮了市場調查的結果,使其設計符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。
(四)配合市場營銷進行的調查
為配合房地產項目的市場營銷,要對周邊同檔次項目進行長期的跟蹤調查。因為房地產項目的特點之一是地域性,周邊同檔次的項目必將是強有力的競爭對手,因此要對其進行長期的跟蹤調查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關注,以便公司隨時采取相應對策,在競爭中處于不敗之地。比如經(jīng)過跟蹤調查,發(fā)現(xiàn)周邊同檔次項目采取了降價促銷的策略,在項目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項目的優(yōu)勢,讓客戶了解,我項目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機提升我項目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關的調查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應,就會十分被動,失去十分寶貴的商機。
(五)其它方面的調查工作
在項目開發(fā)過程中,還應根據(jù)公司對某些具體方面的特殊要求,進行一些專門性、一次性的調查,如:對新材料、新產品、新技術的調查,對物業(yè)管理收費標準及提供的服務的調查等,以為公司的一些具體決策提供依據(jù)。比如中關村地區(qū)的某個項目,經(jīng)過認真的調查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術,使該項目頗具吸引力。
總之,房地產的市場調查工作應該是一項長期的工作。有些人認為:只有項目開發(fā)初期才需要進行市場調查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發(fā)生變化,這些變化無疑會對市場產生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實也確實如此,例如,在一年前140-16 0平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據(jù),如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經(jīng)常性的市場調查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應變措施。因此,具有遠見卓識的房地產企業(yè)管理人員應該選派專人,設立專職負責市場調查的工作部門或組織系統(tǒng),訂立合理的規(guī)章制度,讓房地產企業(yè)本身的市場調查工作不會時斷時續(xù),而是結合營銷業(yè)務的實際需要不斷地改變調查的重點,經(jīng)常性地發(fā)揮應有的作用。使市場調查工作貫穿著房地產開發(fā)的各個階段,真正成為房地產企業(yè)的生命線。
篇3：房地產市場調查培訓
房地產市場調查培訓
—、市場調查的工作內容
（一）為什么要進行市場調查
正確制定營銷計劃、改善經(jīng)營管理，提高競爭能力、開發(fā)新產品及開拓新目標市場。
（二）調查的種類
探索性調查（對企業(yè)或市場上存在的問題無法確定時所迸行的調查如問卷）；
描述性調查（找出市場各種因素之間的內在聯(lián)系，對客觀情況如實加以描述）；
因果調查（對市場上出現(xiàn)的某些現(xiàn)象之間的因果關系或測試假設的因果關系的正確性而作的調查）：
預測性調查。
（三）調查的基本原則
準確、及時、計劃、適用、經(jīng)濟合理
（四）市場調查內容
1、 市場環(huán)境謂查：
（1）經(jīng)濟環(huán)境——人口及結構、收入增長情況、宏觀購買力、家庭收入及消費結構變化、物份水平及通貨膨脹、基礎設施：
（2）政治環(huán)境——有關方針政策，如財政稅收金融等、政府的有關法令，如環(huán)境保護土地管理城市房地產管理廣告反不正當競爭等、政局變化，包括國際和國內政治形勢；
（3）社會文化環(huán)境——－居民職業(yè)構成教育程度文化水平、家庭人口規(guī)模及構成、居民家庭生活習慣審美觀念及價值取向、社會風俗。
2、消費者調查：
（1）消費者構成調查：消費者的數(shù)量、年齡、性別、地區(qū)、經(jīng)濟收入、實際支付能力、對潛在消費者的調查和發(fā)現(xiàn)、經(jīng)濟來源：
（2）消費者購買行為調查：購買商品房的欲望、動機、習慣、購買數(shù)量及種類、消費者對房屋設計價格質量及位置的要求、對企業(yè)商品的信賴程度和印象、購買決策者和影響者的情況。
3、市場情況調查：
（1）市場的需求和銷售量：
（2）本企業(yè)在市場中的狀況；
（3）可開發(fā)的領域、潛在需求量。
4、價格調查：
（1）影響房產價格的因素：
（2）消費者對價格的反應：
（3）企業(yè)的不定期價和消費者的反應：
（4）價格的波動：
（5）價格政策帶來的影響。
5、廣告調查：
（1）企業(yè)促銷方式廣告媒介的比較及選擇：
（2）廣告費用及廣告量的調查；
（3）廣告效果的調查。
6、競爭情況謂查：
（1）競爭企業(yè)的數(shù)量規(guī)模實力：
（2）競爭企業(yè)的市場營銷及開發(fā)情況：
（3）競爭產品的設計結構質量服務狀況；
（4）競爭產品的市場反應：
（5）消費者對競爭產品的態(tài)度和接受情況。
7、配合營銷的調查：
（1）1公里范圍內的褸盤調查；
（2）同價位的樓盤調查；
（3）同一銷售時期的樓盤調查：
（4）將推出樓盤的調查∶
（5）成功樓盤的調查。
二、市場調查的工作程序
l、確立調查主題
2、確定調查范圍
3、確定調查方式
4、確定調查人員
5、學習調查主題的相關知識
6、展開調查
7、分析與研究
8、提出報告
三、市場調查經(jīng)驗及技巧
1、以不同身份介入調查
2、提問技巧
3、觀察的著眼點選擇
4、以解決問題的方式開展調查
5、循序漸進的調查
6、一次調查只設定一個主題
7、建立同行間的友誼
8、以理論支持對調查成果的總結
9、發(fā)揮電話的功能進行調查
四、競爭與銷售分析
1、競爭樓盤的分析案例
2、競爭對手銷售對比分析：
銷售速度、宣傳推廣、銷售特色、銷售環(huán)境、銷售措施、人員情況、銷售政策調整、促銷情況、價格情況、銷售產品類型特征、銷售創(chuàng)新、新產品推出情況
五、本地房地產市場評論
內容以實際整理之當?shù)刭Y料為準。