北京庭院式住宅市場調(diào)研報(bào)告
第一章 庭院式住宅市場調(diào)研分析
第一節(jié) 庭院式住宅項(xiàng)目綜合概述
一、綜述
傳統(tǒng)意義上的庭院式住宅一般只有1、2層，最高不超過3層。此類房設(shè)計(jì)融休閑、娛樂、觀賞、住宿為一體，院內(nèi)還有魚池、假山、小花園等，整幢房子均在圍墻之內(nèi)。主要建筑面南背北，四面圍合，前低后高，中間空虛，圍合成一個(gè)負(fù)陰抱陽，藏風(fēng)聚氣的民居空間，成為“順?biāo)臅r(shí)而適寒暑，和喜怒而安居處，節(jié)陰陽而調(diào)剛?cè)帷钡摹瓣庩栔畼屑~”，人居其中，頭頂青天，腳踏實(shí)地，前有屏，后有靠，中庭有回旋，極具安全依托之感。我國傳統(tǒng)的庭院住宅從表面上看是一種建筑形式，但實(shí)際上它已超越了形式范疇，而是蘊(yùn)涵著深厚的文化因素，體現(xiàn)著系統(tǒng)化的居住結(jié)構(gòu)，已經(jīng)衍化為一種居住文化。
目前北京市場上真正的庭院式住宅極少，一些項(xiàng)目只是借用了庭院式住宅的布局和規(guī)劃，本篇報(bào)告主要列舉四個(gè)項(xiàng)目，慧谷根園是已售項(xiàng)目，耕天下為在售項(xiàng)目,萬萬樹及西山庭院是新建項(xiàng)目。慧谷根園及萬萬樹項(xiàng)目為真正意義上的獨(dú)立庭院住宅，耕天下及西山庭院項(xiàng)目只是引用了住宅庭院式的設(shè)計(jì)，屬于社區(qū)庭院式設(shè)計(jì)的住宅項(xiàng)目。
第二節(jié) 供方市場調(diào)查分析
一、價(jià)格分析
1、 單價(jià)分析：
從上圖可以看出，各項(xiàng)目均價(jià)偏高，屬于高端價(jià)位，且部分項(xiàng)目在同區(qū)內(nèi)還普遍高于其它項(xiàng)目的均價(jià),如西山庭院高于同區(qū)產(chǎn)品1000元左右；
2、 總價(jià)分析：
各項(xiàng)目總價(jià)偏高，最低總價(jià)也平均都在120萬元以上；
從總價(jià)范圍可以看出各項(xiàng)目客戶群體定位均在高端客戶群體，慧谷根園、萬萬樹、西山庭院三個(gè)項(xiàng)目，總價(jià)浮動(dòng)范圍不大，產(chǎn)品定位專一，有自己專屬的客戶群體；耕天下項(xiàng)目總價(jià)范圍從143萬至440萬元之間，總價(jià)范圍浮動(dòng)較大，產(chǎn)品定位多樣化。
二、規(guī)模
較早開發(fā)的項(xiàng)目規(guī)模都較為偏小，如慧谷根園5.5萬平米以及耕天下4.1萬平米；
新開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模較大，如西山庭院14萬平米及萬萬樹20萬平米體量。
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)
各項(xiàng)目均為低密度住宅，容積率普遍較底；
各項(xiàng)目均能夠依托周邊的自然環(huán)境景觀或是極優(yōu)越的地理位置，以庭院式住宅概念為基礎(chǔ)，營造具有較為濃厚文化氛圍的高檔社區(qū)；
目前市場上真正的庭院式住宅概念的項(xiàng)目，規(guī)劃以聯(lián)排TOWNHOUSE及獨(dú)院別墅為主，像慧谷根園及萬萬樹，每家每戶均有自己的獨(dú)院，慧谷根園項(xiàng)目是聯(lián)排式住宅，每戶有自己的獨(dú)院，但面積較小，萬萬樹項(xiàng)目為別墅，每戶贈(zèng)送的獨(dú)院面積更達(dá)到了400至800平米，這也是萬萬樹項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)；
耕天下及西山庭院項(xiàng)目，雖然也引用了中國傳統(tǒng)的庭院式住宅為理念，但都是多層板式住宅建筑，還不能稱得上是真正的有自家庭院的住宅，社區(qū)借用了庭院式布局進(jìn)行規(guī)劃，樓間圍合的庭院是公共使用的；
社區(qū)規(guī)劃注重景觀及綠化的營造，各社區(qū)的綠化率都普遍達(dá)到了高值。
四、戶型設(shè)計(jì)
戶型面積指標(biāo)偏大，沒有一居設(shè)計(jì)、二居設(shè)計(jì)極少，只有西山庭院項(xiàng)目有二居，且三居以上才稱得上主力戶型，躍層及復(fù)式設(shè)計(jì)均占有較大比重，別墅項(xiàng)目萬萬樹及TOWNHOUSE項(xiàng)目慧谷根園面積指標(biāo)在275-350平米之間。
戶型設(shè)計(jì)追求豪華性及舒適性，依托周邊的自然環(huán)境、自身的環(huán)境景觀及文化氛圍，營造“豪宅”指標(biāo)。
五、物業(yè)管理與服務(wù)
各項(xiàng)目物業(yè)管理費(fèi)在2.39至5元之間。
六、裝修標(biāo)準(zhǔn)
此類住宅主要以毛坯房面向市場。
七、媒體策略
各項(xiàng)目選擇的推廣方式主要為報(bào)紙廣告、展會(huì)、廣播以及雜志廣告。報(bào)紙廣告主要選擇刊登于北京青年報(bào)；各項(xiàng)目較多參加的展會(huì)為在國貿(mào)舉辦的四季房展；廣播主要選擇北京交通臺(tái)及北京音樂臺(tái)；財(cái)經(jīng)類以及高檔直投類雜志也可以經(jīng)常看到此類項(xiàng)目的廣告；在銷售過程中，不能忽視的是口碑宣傳的功效，常常可以在一定的客戶群體中起到連鎖反應(yīng)效果；總體上來說，各項(xiàng)目在各個(gè)不同的推廣周期中，均有較連貫的宣傳推廣策略，宣傳攻勢(shì)較為猛烈，廣告費(fèi)用投入量較為巨大。
八、宣傳概念
各項(xiàng)目均打出了概念牌，深挖中國傳統(tǒng)文化并適時(shí)炒作，分別為項(xiàng)目自身賦予不同的特性：
慧谷根園于20**年上市，當(dāng)時(shí)這類產(chǎn)品還比較少見，一上市即引起廣泛關(guān)注，是當(dāng)時(shí)的高檔產(chǎn)品，被標(biāo)稱為“城市獨(dú)院住宅”，是具有較濃郁京味的TOWNHOUSE項(xiàng)目，老北京的胡同文化貫穿于整個(gè)社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念當(dāng)中；
耕天下緊鄰先農(nóng)壇及陶然亭公園，更是在所處的優(yōu)越地理位置上下足了功夫，號(hào)稱“菁華名邸”，社區(qū)依托周邊的傳統(tǒng)文化環(huán)境，打造“京味豪宅”；
&nb
sp;萬萬樹項(xiàng)目位于溫渝河北側(cè)，溫渝河地區(qū)已是高檔住宅項(xiàng)目較為集中的地區(qū)。萬萬樹項(xiàng)目以大宅獨(dú)院式生活為主要宣傳概念，強(qiáng)調(diào)“大樹下的庭院生活，”宣傳了一種生活方式，廣告語為“慢，到萬萬樹去”、“慢拍生活”等；西山庭院項(xiàng)目依托所處的地理位置以及周邊優(yōu)美的自然環(huán)境——西山，并賦予社區(qū)以中國式的庭院布局設(shè)計(jì)，具有了傳統(tǒng)及文化的氛圍，并加上萬科的品牌效應(yīng)，使項(xiàng)目推出后受到了較大的關(guān)注。
九、銷售情況
慧谷根園項(xiàng)目開盤于20**年，已經(jīng)全面入住。慧谷根園項(xiàng)目面向市場推出后，由于當(dāng)時(shí)市場此類產(chǎn)品稀缺，在短期內(nèi)獲得了較好的銷售業(yè)績，并取得了較好的市場口碑。目前此項(xiàng)目銷售率在95%以上，處于尾盤銷售期內(nèi)；
耕天下項(xiàng)目于20**年開盤，銷售周期近一年，目前銷售率達(dá)到90%左右，萬萬樹項(xiàng)目及西山庭院項(xiàng)目均為新開盤項(xiàng)目，目前銷售證件未全，前期銷售情況良好，市場反饋較為熱烈。
第三節(jié) 需方市場調(diào)查分析
一、客戶來源：
各項(xiàng)目均以獨(dú)特的概念炒作以及文化氛圍的營造，吸引了不同區(qū)域的客戶群體，較之同區(qū)的其它項(xiàng)目，在客戶群體構(gòu)成上能夠最大程度的突破地緣性限制；
二、家庭結(jié)構(gòu)
在已購房群體中以二口和三口家庭為主體。
三、購買動(dòng)機(jī)
西山庭院項(xiàng)目的客戶群體，主要以改善居住條件為主要目的，一般作為第一居所使用；
慧谷根園項(xiàng)目的客戶群體，主要是以更新?lián)Q代居住產(chǎn)品為主要目的；耕天下項(xiàng)目，近鄰先農(nóng)壇，為自身賦予了較為濃厚的傳統(tǒng)文化氣息，其客戶群體的購買主要是以要求不同于一般人群的居住環(huán)境和其濃厚的人文氛圍為主要目的，以上兩個(gè)項(xiàng)目由于距離市區(qū)較近，一般都用來作為第一居所使用；
萬萬樹項(xiàng)目距離市區(qū)較遠(yuǎn)，是獨(dú)棟別墅產(chǎn)品，客戶購買主要作為第二居所使用；
各項(xiàng)目的客戶購買均以自住為主，投資及保值所占比值很小。
四、職業(yè)分布：
由于總房價(jià)款的限制，各項(xiàng)目的購買人群職業(yè)分布范圍較為單一：
西山庭院項(xiàng)目主要以高級(jí)白領(lǐng)為主；
耕天下項(xiàng)目以其濃厚的文化氣息吸引了不少華僑及著名演藝界人士；
慧谷根園及萬萬樹項(xiàng)目以其獨(dú)院、私密性高等特點(diǎn)，吸引了眾多的私企老板購買。
五、年齡分布：
由于客戶群體的購買普遍為二次置業(yè)，已購房客戶的年齡結(jié)構(gòu)相對(duì)于同區(qū)其它項(xiàng)目的購房主流客戶年齡要偏大，主要分布在35歲以上，是擁有了較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、在社會(huì)中屬于事業(yè)有成的中青年人群。
第四節(jié) 各項(xiàng)目市場調(diào)查詳表
? 表一：各項(xiàng)目一覽表
? 表二：開發(fā)綜合實(shí)力對(duì)比表
? 表三：基本情況調(diào)查表
? 表四：戶型情況調(diào)查表
? 表五：價(jià)格分析對(duì)比表
? 表六：客戶構(gòu)成對(duì)比表
各項(xiàng)目一覽表
序號(hào) 項(xiàng)目名稱 位置 物業(yè)屬性 現(xiàn)狀
1 慧谷根園 望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū) 低層聯(lián)體獨(dú)院住宅 入住
2 耕天下 陶然公園東 底層園林建筑 準(zhǔn)現(xiàn)房/施工
3 萬萬樹 順義溫渝河北側(cè) 獨(dú)院別墅 施工
4 西山庭院 海淀區(qū)圓明園西路 多層住宅 施工
開發(fā)綜合實(shí)力對(duì)比表
項(xiàng)目 開發(fā)商 銷售代理 廣告策劃 建筑設(shè)計(jì) 景觀設(shè)計(jì) 物業(yè)管理
慧谷根園 三合慧谷房地產(chǎn) -- -- 中央國際 泛亞易道 世幫衛(wèi)世理
耕天下 北京誠通房地產(chǎn)開發(fā)責(zé)任有限公司 -- -- 中聯(lián)環(huán)建文建筑事務(wù)所 北京土人景觀園林設(shè)計(jì)公司 建國物業(yè)
萬萬樹 北京東君房地產(chǎn) -- 深圳尚美佳 英國阿特金斯香港華鴻 美國EDSA、英國阿特金斯 香港戴德梁行
西山庭院 北京萬科企業(yè)有限公司 -- 達(dá)奇廣告 美國GBBN建筑事務(wù)所 美國BENTLEY KOEPKE景觀設(shè)計(jì)公司 北京萬科物業(yè)管理有限公司
基本情況調(diào)查表
項(xiàng)目 占地 建面 綠化率 容積率 規(guī)劃套數(shù) 車位配比 項(xiàng)目特色 開工時(shí)間 入住時(shí)間
慧谷根園 380畝 5.5萬 40% 0.7 216 每戶1個(gè) 京味聯(lián)排獨(dú)院TOWNHOUSE 20**/5 20**/6
耕天下 2萬 4.1萬 40% 1.7 168 1：1 先農(nóng)壇邊的低層園林住宅 20**/9 20**/8
萬萬樹 1800畝 20萬 62% 0.38 600多 每戶2個(gè) 大樹下的獨(dú)棟庭院住宅 20**/3 20**/12
西山庭院 10萬 14萬 30% 1.14 644 1:1 庭院式布局、西山風(fēng)景 20**/6 20**/6
戶型情況調(diào)查表
樓盤名稱 慧谷根園 耕天下 萬萬樹 西山庭院
使用率 96% 86% 90% 88%
層高 3 2.7-2.79,5.8(挑空) 3.3 3
凈高 2.7 2.55-2.65 3.1 2.7
一居 -- -- -- --
二居 -- -- -- 149
三居 -- 147-173 -- 125-171
四居 -- 260 -- --
復(fù)式/躍層 275-320 217-429 300平米左右 230-252
價(jià)格分析對(duì)比表
樓盤名稱 起價(jià) 均價(jià) 最高價(jià) 總價(jià)范圍 物業(yè)費(fèi)
慧谷根園 8000 9000 10000 250-300 3.8
耕天下 --- 11000 12000 143-440萬 3.9
萬萬樹 -- 6000 -- 270-397萬 5
西山庭院 6500 7500 8500 120-200萬 2.39
客戶構(gòu)成對(duì)比表
項(xiàng)目名稱 客戶來源 職業(yè) 年齡 購買動(dòng)機(jī) 家庭結(jié)構(gòu)
慧谷根園 突破地緣限制，東部及北部地區(qū)為主 私企老板 35歲以上 二次置業(yè)、更新?lián)Q代居住產(chǎn)品 二口及三口
耕天下 不受地緣限制 華僑、演藝界人士 35-45之間 二次或多次置業(yè)、要求不同于一般人群的居住環(huán)境 三口為主
萬萬樹 不受地緣限制 私企老板 40歲以上 二次或多次置業(yè)、要求不同于一般人群的居住環(huán)境 三口為主
西山庭院 西、北部地區(qū)為主 高級(jí)白領(lǐng) 35歲以上 一次及二次置業(yè)為主、改善居住條件 二口及三口
第二章 四合院住宅市場調(diào)研分析
第一節(jié) 四合院住宅綜合概述
四合院是北京傳統(tǒng)的住宅形式，稱作"四合院"，是因?yàn)檎麄€(gè)建筑東、西、南、北四面都有房子，圍合在一起。北京的四合院有大、中、小三種不同規(guī)格。
小四合院布局較為簡單，一般是北房(又叫正房)3間，大多都用隔斷分成一明兩暗或兩明一暗。東西廂房各2間，南房(又叫倒座房)3間，其中最東面的一間開作門洞。大門多是起脊門樓，院內(nèi)都有青磚墁的甬道與各室相通。老北京人一家兩、三輩人多住這樣的小四合院，其中長輩住正房，晚輩住廂房，南房一般用作客廳或書房。如西四北三條胡同 19號(hào)院。
中四合院一般都有三進(jìn)院落，正房多是5間或7間，并配有耳房。正房建筑高大，都有廊子。東、西廂房各3間或5間，廂房往南有山墻把庭院分開，自成一個(gè)院落，山墻中央開有垂花月亮門。垂花門是內(nèi)外的分界線。民間常說的"大門不出，二門不邁"的"二門" 指的就是這道垂花門。前院又叫外院，外院東西各有一、兩間廂房，要比里院的廂房小一些，它多用作廚房或仆人的居室。鄰街是5至7間倒座南房，最東面一間開作大門，接著是門房，再是客廳或書房，最西面的一間是車房。如西四北三條胡同11號(hào)院。
大四合院建筑雄偉，房屋高大，院落重疊，前廊后廈，抄手游廊，垂花門，影壁，隔斷都十分講究，院內(nèi)有院，院外有園，院園相通，為大型住宅建筑，非一般人所能居住。如府學(xué)胡同36號(hào)院。
四合院的建筑布局明顯受到古代風(fēng)水說的影響，大門都不開在中軸線上，而開在八卦的"巽"位或"干"位。所以路北住宅的大門開在住宅的東南角上，路南住宅的大門開在住宅的西北角上。大門內(nèi)外設(shè)有影壁。
北京的四合院院子比例大小適中，冬天太陽可照進(jìn)室內(nèi)，正房冬暖而夏涼，庭院是戶外活動(dòng)的場所。正房或正廳無論在尺度上、用料上、裝修的精致程度上都大于、優(yōu)于其它房屋。長輩住正房，晚輩住廂房，婦女住內(nèi)院，來客和男仆住外院；符合中國古代家庭生活中要區(qū)分尊卑、長幼、內(nèi)外的禮法要求。
北京的四合院講格局，講款式，講氣派，重傳統(tǒng)，整個(gè)院落布局嚴(yán)整、敞亮，使人有雅靜舒適之感，而老北京人一家長幼有序各居其室，作息各得其便。
第二節(jié) 供方市場調(diào)查分析
北京市場在售的四合院產(chǎn)品供量十分稀少，在售的比較有名的項(xiàng)目為西海四合院，目前市場的供應(yīng)主要還是來源于二手房經(jīng)紀(jì)市場、古建翻新等，專門經(jīng)營四合院產(chǎn)品的經(jīng)紀(jì)公司的作法一般是收購某一四合院，給予一定的收購（拆遷）補(bǔ)償，報(bào)規(guī)劃批復(fù)后，進(jìn)行修繕及翻建，最后出售。
北京市四合院改造工程已從近期開始啟動(dòng)，舊城區(qū)四合院改造工程多集中在二環(huán)線以內(nèi)的東城區(qū)交道口、王府井以及南池子地區(qū)，預(yù)計(jì)未來市場供應(yīng)將主要以舊城區(qū)內(nèi)的四合院改造工程為主。北京市共劃分二十五片四合院改造工程，一般限高六米左右，在住宅外貌及胡同原貌不能有所改變的前提下，可在格局內(nèi)部進(jìn)行修繕及翻新。
一、價(jià)格
1、 單價(jià)
目前市場在售四合院每平米售價(jià)在人民幣24000元至30000元左右，什剎海附近的四合院最貴，售價(jià)在人民幣30000元/平米左右；
四合院改造工程多為整體工程標(biāo)價(jià)，無法進(jìn)行單價(jià)比較；
通過對(duì)四合院經(jīng)紀(jì)公司的市場調(diào)查，得出收購四合院翻新出售的成本造價(jià)應(yīng)該在人民幣17000元/每平米左右。
2、 總價(jià)
西海四合院項(xiàng)目總價(jià)范圍從人民幣320萬元至3000萬元不等，由于戶型面積指標(biāo)差距較大，導(dǎo)致總價(jià)差較大；
四合院改造工程根據(jù)四合院本身面積的大小，總造價(jià)從人民幣700萬元至3000萬元不等。
二、戶型
在售項(xiàng)目西海四合院戶型面積從106.8平米至1015.9平米不等，如下圖所示：
目前已動(dòng)工的北京四合院改造工程中的南池子四合院單個(gè)占地面積為500平米，建筑面積約在1000平米。
三、規(guī)劃設(shè)計(jì)
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nbsp; 目前的四合院改造工程以及在售的四合院項(xiàng)目，基本在外裝上都保持了原貌，四合院改造工程更規(guī)定了不得任意更改宅基地的具體位置、要保持胡同的原始面貌等的嚴(yán)格要求，但可以在內(nèi)部格局上所較大改動(dòng)，以滿足一些客戶定制格局的要求。四、推廣情況
北京城區(qū)內(nèi)的四合院具有歷史悠久、文化氛圍濃厚、產(chǎn)品數(shù)量稀缺、總體價(jià)位偏高等特點(diǎn)，其購買群體也相對(duì)較為單一，屬于金字塔的尖頂端客戶群體，在推廣上，開發(fā)商或經(jīng)紀(jì)公司很少作大量的廣告宣傳，一般都有固定的銷售網(wǎng)絡(luò)或是朋友之間進(jìn)行介紹，形成了特有的銷售渠道。
五、銷售情況
四合院項(xiàng)目銷售的廣告雖然一直未見在大眾媒體上有過大肆宣傳，但其市場的銷售情況一直很平穩(wěn)，有其固定的客戶群體，市場一直以來對(duì)此有著穩(wěn)定的需求。
四合院住宅單體院落主要以較大面積的出售為主，較小的面積反而會(huì)影響其銷售，目前市場上500甚至700平米以上的四合院銷售情況比較看好，是市場需求的主流。
第三節(jié) 需方市場調(diào)查分析
通過對(duì)四合院銷售市場的調(diào)查，總結(jié)四合院購買群體主要分為以下幾類：
1. 年歲較大的海外歸國華僑，想在老年時(shí)葉落歸根，此類客戶群體是目前四合院市場的主要購買力量，所占比例60%以上，這部分客戶群體對(duì)所購四合院要求比較高，并在外觀上要求保持完整的四合院原貌，內(nèi)部設(shè)施要現(xiàn)代化及舒適；
2. 單位、企業(yè)購買，作為辦公場所及外地駐京辦事處使用，這類買家對(duì)四合院的內(nèi)部格局要求較為嚴(yán)格，以滿足辦公所需；
3. 投資型買家，購買四合院后委托經(jīng)紀(jì)公司托管、運(yùn)營、出租等；
4. 高官及其子女。
篇2：住宅項(xiàng)目市場調(diào)研
住宅項(xiàng)目的市場調(diào)研（為誰建造房子？）
1、住宅市場需求大勢(shì)基本研判
（1） 中國城市居民的居住現(xiàn)狀和巨大需求可以保證住宅的巨大需求。
（2） 城市化將使得住宅開發(fā)擁有巨大的市場。
（3） 有效供給持續(xù)不足。薩伊定律給我們的啟示：供給能自動(dòng)創(chuàng)造它的需求。
（4） 80年代建設(shè)的住宅已經(jīng)進(jìn)入更新期。
（5） 個(gè)人資產(chǎn)最重要的表現(xiàn)是住宅，中國進(jìn)入置產(chǎn)興業(yè)的時(shí)代。
2、房地產(chǎn)發(fā)展的幾個(gè)階段
從80年代初的gg開放以來房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了三個(gè)階段：
初級(jí)階段——爭奪資源的階段。
發(fā)展階段——爭奪市場的階段。管理和產(chǎn)品營銷是企業(yè)利潤的最主要來源。這
就是我們所處的時(shí)代。
成熟階段——爭奪顧客的階段。
3、北京住宅市場的營銷環(huán)境，機(jī)遇和挑戰(zhàn)
宏觀環(huán)境
（1） 人口環(huán)境：龐大的人口基數(shù)。
（2） 經(jīng)濟(jì)環(huán)境：高收入，高購買力，GNP的高增長，大量的外地移民對(duì)北京房價(jià)的支撐。國際職員對(duì)房屋價(jià)格支撐。國際投資對(duì)房價(jià)的支撐。
（3） 政治法律環(huán)境：對(duì)消費(fèi)者的保護(hù)立法越來越健全，各種技術(shù)規(guī)范。
（4） 人文環(huán)境：亞文化層次多，教育背景、職業(yè)種類、收入、家庭形式、價(jià)值觀念。住宅需求的形式多種多樣。
微觀環(huán)境
（1） 供應(yīng)量的增加，北京地區(qū)也已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)房銷售的趨勢(shì)。
（2） 產(chǎn)品的同質(zhì)化。大部分項(xiàng)目并沒有建立起自己的品牌。
（3） 行銷手段上相同或相似，導(dǎo)致劇烈的低層次競爭。
（4） 后期服務(wù)的低劣導(dǎo)致消費(fèi)者的信心不足，許多消費(fèi)者暫時(shí)持幣待購狀態(tài)。
（5） 住宅開發(fā)的進(jìn)入門檻比較低，使得一些資質(zhì)很低的開發(fā)商進(jìn)入住宅市場。
（6） 三外（外資、外地、外行）的進(jìn)入加劇了競爭。
（7） 消費(fèi)者日漸成熟，要求提高生活品質(zhì)。
（6） 法制更加健全，對(duì)消費(fèi)者更有利，而對(duì)部分開發(fā)商來說越來越不利。
4、加入WTO之后給住宅開發(fā)帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)
（1） 涉外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)會(huì)更加頻繁，給寫字樓、高級(jí)公寓帶來巨大的機(jī)會(huì)。有效需求更加旺盛。
（2） 外資的進(jìn)入，使融資渠道更加暢通，從而改變國內(nèi)企業(yè)單純依靠銀行信貸融資的局面，使房地產(chǎn)金融更好地為房地產(chǎn)開發(fā)服務(wù)。
（3） 有助于增強(qiáng)城市居民的住房購買能力。汽車的增加，使住房郊區(qū)化成為下一波浪潮。
（4） 促進(jìn)中國的城市化，使城市的租賃市場更加活躍。
（5） 高檔建材和住宅部品的進(jìn)口量增加、先進(jìn)的建筑設(shè)備的增加，有利于開發(fā)商降低成本。
（6） 國外設(shè)計(jì)力量和其他開發(fā)服務(wù)機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來先進(jìn)的理念。
（7） 消費(fèi)者精神生活和價(jià)值觀念的變化。審美能力、對(duì)生活方式的感悟能力增強(qiáng)。
（8） 促進(jìn)建筑施工、設(shè)計(jì)、代理服務(wù)、物業(yè)管理水平的提高，促進(jìn)全行業(yè)的水平的提高。
5、面向項(xiàng)目的市場研究：
（1） 任何一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)決不能只憑經(jīng)驗(yàn)和感覺。前期的市場調(diào)查和研究是形成開發(fā)戰(zhàn)略和具體方案的基礎(chǔ)。
（2） 對(duì)市場的研究就是尋找目標(biāo)市場的過程，和目標(biāo)顧客的過程。
（3） 研究內(nèi)容包括：
a、區(qū)域市場的研究；
b、尋找目標(biāo)市場，確定細(xì)分市場或細(xì)分市場組合；
c、生活方式的研究。
d、目標(biāo)市場的顧客狀況，特別是目標(biāo)客戶的生活方式研究；
e、消費(fèi)者的各方面的需求；
f、項(xiàng)目自身情況研究
g、競爭對(duì)手研究
h、在研究的基礎(chǔ)上確定產(chǎn)品定位；
I、在研究的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新；
j、在研究的基礎(chǔ)上營銷創(chuàng)新。
（4）市場也是不斷變化的，研究必須持續(xù)進(jìn)行
（5）研究的方法：
委托信用良好的專業(yè)市場研究公司或者房地產(chǎn)咨詢公司同時(shí)聘請(qǐng)顧問監(jiān)督它。 研究成果應(yīng)該不斷積累，研究是面向項(xiàng)目的、面向營銷的。既要防止文牘主義，又要防止淺嘗輒止。
（6） 消費(fèi)者的需求；
a、 物理空間需求；
b、 日常生活需求；
c、 身體健康需求；
d、 養(yǎng)老育幼需求；
e、 室內(nèi)外物理環(huán)境需求；
f、 生態(tài)需求；
g、 教育需求；
h、 人文關(guān)懷需求；
I、 藝術(shù)與審美的需求；
j、 社區(qū)成員之間溝通和交流的需求；
k、 自我實(shí)現(xiàn)需求。
6、競爭對(duì)手研究：
（1） 建立競爭者情報(bào)分析系統(tǒng)，特別是建設(shè)競爭對(duì)手資料庫。
（2） 主要的研究目標(biāo)是產(chǎn)品細(xì)分市場的競爭者。
（3） 找到目前你的主要競爭對(duì)手，詳細(xì)研究他的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、市場營銷。
（4） 通過研究對(duì)手，確定自己的產(chǎn)品戰(zhàn)略和營銷戰(zhàn)略。
7、確定項(xiàng)目的目標(biāo)市場
（1） 市場定位就是將目標(biāo)市場定位在哪個(gè)或者哪幾個(gè)細(xì)分市場。
（2） 在市場研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)需求的市場饑渴程度，尋找目標(biāo)市場。
（3） 根據(jù)企業(yè)的核心競爭力或者綜合競爭力確定目標(biāo)市場。
（4） 根據(jù)地塊的特征情況。
（5） 根據(jù)競爭者的情況確定。
8、 細(xì)分市場研究
（1） 按經(jīng)濟(jì)地位劃分為四個(gè)階級(jí)：精英階級(jí)、中產(chǎn)階級(jí)、勞動(dòng)階級(jí)、窮苦階級(jí)。
（2） 第一居所，第二居所？。
（3） 自住？投資？
（4） 一次置業(yè)者和二次
（5） 按家庭劃分：傳統(tǒng)大家庭、核心家庭、丁克家庭、單親家庭、獨(dú)居者。
（6） 職業(yè)分層：IT業(yè)、金融業(yè)、藝術(shù)家、教師、律師、開業(yè)醫(yī)生、中層白領(lǐng)雇員獨(dú)立創(chuàng)業(yè)者、大型公司高級(jí)職員、體力勞動(dòng)者。
（7） 按教育背景劃分高等、中等教育、初級(jí)教育。高等教育又可以分成海外歸來者和在國內(nèi)受教育者。
（8） 按照價(jià)值觀念分
（9） 基本客戶（主流客戶）、次要客戶、集團(tuán)客戶。
（10） 其它購房偏好：對(duì)某種配置的偏好，對(duì)教育、養(yǎng)老等。
9、SWOT分析
在項(xiàng)目的前期階段，對(duì)于給定的地塊兒，必須進(jìn)行SWOT分析，即優(yōu)勢(shì)（superiority）劣勢(shì)（weakness）、機(jī)會(huì)（opportunity）、威脅（threaten）