20**年是主城向北的一年，“重慶向北，生活向奧林匹克”一句廣告語，把人們的視線拉到了北部，聚焦到“富人區”；20**年，主城西進，先有晉愉集團的晉愉綠島力扛“西進”大旗，后有金色世紀·白金宮，頗有與北部爭峰之勢。同時主城各區也在大規劃下逐漸蘇醒，沙坪壩就是其中之一，早在20**年，鳳天路打通了西進的瓶緊，先后有升偉新民居、芳草地、鳳天錦園，到目前是以“時尚居住”的新項目升偉新時空；如今沙區又打著北進的旗號，向沙北部進軍，走進沙北部，必過楊公橋，區域的成熟和與沙區陳家灣成功的連接取決于對楊公橋片區的開發和引導。故此，筆者就楊公橋片區的地產值分析如下：
一、片區基本情況：
楊公橋片區由大楊公橋—烈士墓—磁器口—渝長高速合圍而成，面積***平方公里。所轄人口***萬人，城鎮人口**萬人，農村人口**萬人；人均住房**平方米，該區域有68中、28中、西政、川外等學校排布其中。
二、區域現狀：
楊公橋地處沙區北進的地一站，大川家園作為楊公橋片區的第一個商品房，掀開了楊公橋房地產開發的序幕，鑫泰文化花園、衛星半島相繼建成并入住；大川花園、光華·陽光水城、華宇·林泉雅舍等渝碚（重慶到北碚）路沿線得到熱捧。烈士墓片區有著自身的最大特點就是紅巖文化、知名高校（西政、川外）、環境優美為支撐的賣點。磁器口勞動路沿線，貫通了沙區學府路、勞動路、磁器口、瓷童路經濟帶，以古鎮旅游為核心，該線路樓都有百年世家、三陵大廈、磁器口明清商業步行街；渝碚路、渝長高速、瓷童路（勞動路）合圍成一個三角形，區間清水溪從楊公橋緩緩流入嘉陵江，隨著清水溪重點整治項目的啟動，將大大改善國旗片區的生態環境，目前楊公橋段正在施工，護堤垂柳已初步成型，正因為該區域清水溪流入，形成中低外高的地形，較適合景觀的造型。
政府規劃推進楊公橋片區發展進程。楊公橋是連接北碚、合川、銅梁等地的必經之要道，目前車輛流量達10萬輛，交通堵塞比較嚴重，城市建設及基礎設施的改善已迫在眉睫。20**年沙區已經將楊梨（楊公橋到梨樹灣）路的修建、楊公橋立交的改建拓寬納入政府民心工程。勞動路上跨過高速路的天橋（勞動路車站附近），隨著政府對百年世家沿線的規劃，將拓寬，改善現有交通環境；楊公橋一帶離沙區核心商業圈較近，交通四通八達，可直達主城各區及車站、港口。磁器口明清商業街的修建，沿線原有建筑的仿古工程已經竣工，商業氛圍初步成型，從另一方面將，使該區域的配套更趨完善，以磁器口景點、休閑商業拉動該區人氣。
此外，該區域離沙區核心商圈較近，具有很強的開發價值的土地增長值處于一個城鄉結合地，隨著上述樓盤的開發完畢和新進樓盤的開工，將成為新的居住城區。
三、區域趨勢分析：
1、楊公橋——純景觀人文生態社區。
由于該區域原有較多國有企業，現已經轉讓或拍賣，國有企業用地的本質特點是：樹木高大、社區環境靜謐，原生植被較好。另外社區大川集團房地產開發公司率先搶灘楊公橋，成功開發大川家園、大川花園，以“新實用主義住宅”掘得第一桶金，該項目沒有從本質上打造其地產品牌，沒有樹立楊公橋標志性建筑的形象，但是由于該項目當道，社區商業增值空間巨大，3層臨街門面近3萬方的商業儲備，將帶動該區域的商業氛圍，打下楊公橋集中式商業雛形。光華地產20**年進入楊公橋以“五橋十八景”力推“在城市中修行，在山水中養生”陽光水城，可見根據其地勢高低落差，因地制宜打造項目景觀，體量20多萬方；臨街部分為商業門面，近3000平方米，華宇·林泉雅舍多種戶型配比（一室一廳、兩室兩廳到五室兩廳的躍式住宅），以兩個組團、三個中心、一條線形紐帶為開發路線，疊水、山林步道、內地外高為其景觀特點，延承華宇拿地200畝以內、高層、超高層為物業形態的特色，構建大多數人能購買的居住單元。由于清水溪流經該區域，形成溪邊地勢較低，外延地勢較高，景觀地勢得天獨厚，磁器古鎮文化就近渲染，歌樂山文化為區域的邊緣文化。而沙區沒有一個成片的高尚景觀社區，雖有高檔樓盤，但沒成勢，因此在此處打造純景觀人文社區具有很強的可行性。
2、楊公橋——沙區未來的第二商圈：（特色商業為支柱靚點）
目前沙區的商業以“三峽廣場”為核心，就像解放碑一樣捍衛著重慶商業龍頭，雖然各區的商業如火如荼，但在人們心中，解放碑仍是第一，三峽廣場也是如此，以三峽廣場為核心從周圍散發開去，餐飲——除了三峽廣場內的陶然居、七十二行、德莊、四星級麗苑大酒店等，還有火車北站，石碾盤、小龍砍、工人村一帶；娛樂——沙區給人最大的感受是，酒吧比任何一個區都多，大大小小的酒吧、KTV不到200米就有一個；茶樓、休閑保健等遍布其中。王府井、重慶百貨、新世紀、金誠廣場及其他高檔商業物業，引領時代消費。那為什么說楊公橋將成為第二個商圈呢？
A、目前沙區地塊已經被重慶大學、重慶師大、火車站剝離很大一部分，渝長高速使沙區有了很大局限性，發展沙區，促進北部的發展，必進楊公橋，繁榮楊公橋，方能成就沙北部。
B、隨著楊公橋片區的發展，地產開發強勢進入，不僅僅使該區域檔次提高，還將提高該區域的消費檔次和生活標準。
C、充分挖掘磁器口古鎮文化，做好文化的外延。
D、據原有的人口和新開發后的人員預計推測，消費人口可達*萬人，加上周遍高校*萬人、到古鎮旅游人數，消費群體可達**萬人。
特色商業支撐第二商圈：
發展特色商業，提高片區知名度和美譽度。磁器口的美譽度完全可以成為該區域的形象代表，以巴渝民俗產品、現代工藝美術和重慶特色小吃為三大突破口，將旅游商業與磁器古鎮商業有機地結合，使特色商業成片成區。形成重慶市唯一的以巴渝民俗產品、現代工藝美術和重慶特色小吃的商業街，當然這里面不僅僅是商業形態的定位，更有重慶的特色建筑，歷史文脈的傳承更顯其重要。磁器口明清商業風情街就是其商業的第一次擴容。磁器口的是旅游和非旅游商業形態初現：重慶本地人把磁器口作為休閑娛樂的場所是非旅游，外地（包括市外）游客做為景點是旅游。古鎮的魅力已經不是古鎮原有的古味，而具有重慶濃厚的地域魅力。
四、物業形態定位分析：
華宇是低調的，低調的核心在于其強大的品牌優勢和建有像華宇廣場、華宇·金沙港灣、華宇·名都城等區域標志性建筑物。林泉雅舍依然繼承了華宇的品牌，開盤當日狂銷3000萬，起價3200元，目前剩余單元均在3500以上。這里不僅僅體現了華宇樓盤的品質，筆者認為主要是該區域消費群體沒有達到飽和，潛在消費能力旺盛。旺盛不是盲目而是理智，在旺盛中取勝不取決于消費群體的多少，而在于消費群體認可的物業形態（市場）。
業內聚焦：大川花園一、二期共計800套，小戶型（一室一廳）有90套，其余為兩房和三房單元，小戶型占大川花園一期的三分之一；林泉雅舍小戶型有2**套左右，占一期開發量的4分之一，其余的從兩房到五房數目不等；陽光水城以兩房為主力戶型，因此在該區域開發兩房、三房為主戶型頗有市場，適當有純小戶型穿插期間，更能滿足消費群體。離楊公橋不遠處的半月樓新項目“書香世家”以“教育投資”為主題，打造純小戶，可以見在該片區小戶型有很大的潛力。
市場：因楊公橋片區國企較多，整體經濟能力和消費水平較低，兩房或三房價格能夠得到消費群體的接受，適合該區域的經濟發展，和市場接受程度。
物業形態定位：
高中檔樓盤比例控制在5：2；
物業形態比例在多層：高層：超高層=2：5：3；
戶型配比一室：二室：三室：其他=1：3：4：2。
五、產品推廣策略分析
（根據項目在該區域具體版塊進行分析）
六、后記：
楊公橋版塊還需要2-3年的培育才會有所改善。
大川花園的成功開發拉動了周邊版塊的房地產的入住。目前重慶俊峰置業有限公司征地部隊，光華地產征地***，華宇征地716電線廠及燈泡廠，高速路口正在cc項目。
磁器口明清商業街竣工，拉動周邊旅游商業地產。
百年世家的成功開發同樣也帶動了該片區的版塊。
因此該區域還需要一些開發公司的強勢入住。
篇2：重慶楊公橋片區地產值分析
20**年是主城向北的一年，“重慶向北，生活向奧林匹克”一句廣告語，把人們的視線拉到了北部，聚焦到“富人區”；20**年，主城西進，先有晉愉集團的晉愉綠島力扛“西進”大旗，后有金色世紀·白金宮，頗有與北部爭峰之勢。同時主城各區也在大規劃下逐漸蘇醒，沙坪壩就是其中之一，早在20**年，鳳天路打通了西進的瓶緊，先后有升偉新民居、芳草地、鳳天錦園，到目前是以“時尚居住”的新項目升偉新時空；如今沙區又打著北進的旗號，向沙北部進軍，走進沙北部，必過楊公橋，區域的成熟和與沙區陳家灣成功的連接取決于對楊公橋片區的開發和引導。故此，筆者就楊公橋片區的地產值分析如下：
一、片區基本情況：
楊公橋片區由大楊公橋—烈士墓—磁器口—渝長高速合圍而成，面積***平方公里。所轄人口***萬人，城鎮人口**萬人，農村人口**萬人；人均住房**平方米，該區域有68中、28中、西政、川外等學校排布其中。
二、區域現狀：
楊公橋地處沙區北進的地一站，大川家園作為楊公橋片區的第一個商品房，掀開了楊公橋房地產開發的序幕，鑫泰文化花園、衛星半島相繼建成并入住；大川花園、光華·陽光水城、華宇·林泉雅舍等渝碚（重慶到北碚）路沿線得到熱捧。烈士墓片區有著自身的最大特點就是紅巖文化、知名高校（西政、川外）、環境優美為支撐的賣點。磁器口勞動路沿線，貫通了沙區學府路、勞動路、磁器口、瓷童路經濟帶，以古鎮旅游為核心，該線路樓都有百年世家、三陵大廈、磁器口明清商業步行街；渝碚路、渝長高速、瓷童路（勞動路）合圍成一個三角形，區間清水溪從楊公橋緩緩流入嘉陵江，隨著清水溪重點整治項目的啟動，將大大改善國旗片區的生態環境，目前楊公橋段正在施工，護堤垂柳已初步成型，正因為該區域清水溪流入，形成中低外高的地形，較適合景觀的造型。
政府規劃推進楊公橋片區發展進程。楊公橋是連接北碚、合川、銅梁等地的必經之要道，目前車輛流量達10萬輛，交通堵塞比較嚴重，城市建設及基礎設施的改善已迫在眉睫。20**年沙區已經將楊梨（楊公橋到梨樹灣）路的修建、楊公橋立交的改建拓寬納入政府民心工程。勞動路上跨過高速路的天橋（勞動路車站附近），隨著政府對百年世家沿線的規劃，將拓寬，改善現有交通環境；楊公橋一帶離沙區核心商業圈較近，交通四通八達，可直達主城各區及車站、港口。磁器口明清商業街的修建，沿線原有建筑的仿古工程已經竣工，商業氛圍初步成型，從另一方面將，使該區域的配套更趨完善，以磁器口景點、休閑商業拉動該區人氣。
此外，該區域離沙區核心商圈較近，具有很強的開發價值的土地增長值處于一個城鄉結合地，隨著上述樓盤的開發完畢和新進樓盤的開工，將成為新的居住城區。
三、區域趨勢分析：
1、楊公橋——純景觀人文生態社區。
由于該區域原有較多國有企業，現已經轉讓或拍賣，國有企業用地的本質特點是：樹木高大、社區環境靜謐，原生植被較好。另外社區大川集團房地產開發公司率先搶灘楊公橋，成功開發大川家園、大川花園，以“新實用主義住宅”掘得第一桶金，該項目沒有從本質上打造其地產品牌，沒有樹立楊公橋標志性建筑的形象，但是由于該項目當道，社區商業增值空間巨大，3層臨街門面近3萬方的商業儲備，將帶動該區域的商業氛圍，打下楊公橋集中式商業雛形。光華地產20**年進入楊公橋以“五橋十八景”力推“在城市中修行，在山水中養生”陽光水城，可見根據其地勢高低落差，因地制宜打造項目景觀，體量20多萬方；臨街部分為商業門面，近3000平方米，華宇·林泉雅舍多種戶型配比（一室一廳、兩室兩廳到五室兩廳的躍式住宅），以兩個組團、三個中心、一條線形紐帶為開發路線，疊水、山林步道、內地外高為其景觀特點，延承華宇拿地200畝以內、高層、超高層為物業形態的特色，構建大多數人能購買的居住單元。由于清水溪流經該區域，形成溪邊地勢較低，外延地勢較高，景觀地勢得天獨厚，磁器古鎮文化就近渲染，歌樂山文化為區域的邊緣文化。而沙區沒有一個成片的高尚景觀社區，雖有高檔樓盤，但沒成勢，因此在此處打造純景觀人文社區具有很強的可行性。
2、楊公橋——沙區未來的第二商圈：（特色商業為支柱靚點）
目前沙區的商業以“三峽廣場”為核心，就像解放碑一樣捍衛著重慶商業龍頭，雖然各區的商業如火如荼，但在人們心中，解放碑仍是第一，三峽廣場也是如此，以三峽廣場為核心從周圍散發開去，餐飲——除了三峽廣場內的陶然居、七十二行、德莊、四星級麗苑大酒店等，還有火車北站，石碾盤、小龍砍、工人村一帶；娛樂——沙區給人最大的感受是，酒吧比任何一個區都多，大大小小的酒吧、KTV不到200米就有一個；茶樓、休閑保健等遍布其中。王府井、重慶百貨、新世紀、金誠廣場及其他高檔商業物業，引領時代消費。那為什么說楊公橋將成為第二個商圈呢？
A、目前沙區地塊已經被重慶大學、重慶師大、火車站剝離很大一部分，渝長高速使沙區有了很大局限性，發展沙區，促進北部的發展，必進楊公橋，繁榮楊公橋，方能成就沙北部。
B、隨著楊公橋片區的發展，地產開發強勢進入，不僅僅使該區域檔次提高，還將提高該區域的消費檔次和生活標準。
C、充分挖掘磁器口古鎮文化，做好文化的外延。
D、據原有的人口和新開發后的人員預計推測，消費人口可達*萬人，加上周遍高校*萬人、到古鎮旅游人數，消費群體可達**萬人。
特色商業支撐第二商圈：
發展特色商業，提高片區知名度和美譽度。磁器口的美譽度完全可以成為該區域的形象代表，以巴渝民俗產品、現代工藝美術和重慶特色小吃為三大突破口，將旅游商業與磁器古鎮商業有機地結合，使特色商業成片成區。形成重慶市唯一的以巴渝民俗產品、現代工藝美術和重慶特色小吃的商業街，當然這里面不僅僅是商業形態的定位，更有重慶的特色建筑，歷史文脈的傳承更顯其重要。磁器口明清商業風情街就是其商業的第一次擴容。磁器口的是旅游和非旅游商業形態初現：重慶本地人把磁器口作為休閑娛樂的場所是非旅游，外地（包括市外）游客做為景點是旅游。古鎮的魅力已經不是古鎮原有的古味，而具有重慶濃厚的地域魅力。
四、物業形態定位分析：
華宇是低調的，低調的核心在于其強大的品牌優勢和建有像華宇廣場、華宇·金沙港灣、華宇·名都城等區域標志性建筑物。林泉雅舍依然繼承了華宇的品牌，開盤當日狂銷3000萬，起價3200元，目前剩余單元均在3500以上。這里不僅僅體現了華宇樓盤的品質，筆者認為主要是該區域消費群體沒有達到飽和，潛在消費能力旺盛。旺盛不是盲目而是理智，在旺盛中取勝不取決于消費群體的多少，而在于消費群體認可的物業形態（市場）。
業內聚焦：大川花園一、二期共計800套，小戶型（一室一廳）有90套，其余為兩房和三房單元，小戶型占大川花園一期的三分之一；林泉雅舍小戶型有2**套左右，占一期開發量的4分之一，其余的從兩房到五房數目不等；陽光水城以兩房為主力戶型，因此在該區域開發兩房、三房為主戶型頗有市場，適當有純小戶型穿插期間，更能滿足消費群體。離楊公橋不遠處的半月樓新項目“書香世家”以“教育投資”為主題，打造純小戶，可以見在該片區小戶型有很大的潛力。
市場：因楊公橋片區國企較多，整體經濟能力和消費水平較低，兩房或三房價格能夠得到消費群體的接受，適合該區域的經濟發展，和市場接受程度。
物業形態定位：
高中檔樓盤比例控制在5：2；
物業形態比例在多層：高層：超高層=2：5：3；
戶型配比一室：二室：三室：其他=1：3：4：2。
五、產品推廣策略分析
（根據項目在該區域具體版塊進行分析）
六、后記：
楊公橋版塊還需要2-3年的培育才會有所改善。
大川花園的成功開發拉動了周邊版塊的房地產的入住。目前重慶俊峰置業有限公司征地部隊，光華地產征地***，華宇征地716電線廠及燈泡廠，高速路口正在cc項目。
磁器口明清商業街竣工，拉動周邊旅游商業地產。
百年世家的成功開發同樣也帶動了該片區的版塊。
因此該區域還需要一些開發公司的強勢入住。
篇3：物業管理企業涉及風險分析
物業管理企業涉及風險分析
物業管理企業在從業過程中承擔的主要法律責任是指因違反物業管理法律規范的行為，對使用者或其他公民的合法權益造成侵權后果。實踐中物業管理法律關系比較廣泛，因而物業管理法律責任也具有廣泛性，物業管理公司與物業使用者的法律糾紛主要集中在侵權責任方面。
物業管理企業為業主提供多樣性的服務，項目繁多，服務對象廣泛。涉及的風險主要有：
財產風險：物業企業以固定資產為主的財產，業主委托物業公司對物業區域內的各種設施、設備等公共財產進行管理，就可能面臨的各種自然災害和意外事故。
責任風險：由物業企業負責管理、維護的公共設施及設備由于疏忽或過失造成第三者人身傷亡或財產損失。如第三者在小區游泳池溺水、物業區域內運動設施由于失修或其他原因傷人等。
現金風險：物業公司的職員在從事本職或非本職工作時，可能遭受的意外傷害。
餐飲風險：擁有餐飲場所的物業公司，可能因提供的食品造成食用者食物中毒或一些食源性隱患，也可能因服務人員過失或餐具存在缺陷導致食用者人身傷亡。
車輛風險：物業公司因疏忽或過失造成業主的機動與非機動車輛可能遭受損失及第三者責任。
總的來說，責任風險是物業企業主要承擔的風險，因此物業公司在投保險種時首選責任保險。