寶山顧村區域總體開發思路初探

由于市中心房源的日漸稀少，寶山區作為離市中心最近的區域，逐步登上了上海樓市的大舞臺。在供不應求的市場推動下，寶山各板塊房價頻頻上漲，大華地區代表樓盤楓庭麗苑，最高價已達到了7900元/平方米。其余各板塊的價格也隨著每一期新房源的推出而節節攀升。目前整個寶山地區均處于無房可售的局面，其市場人氣指數可見一斑。而最近土地招投標公開實施以來，大規模的土地供應量、大型知名房地產開發企業的進駐，更是凸現了寶山強勁的后續動力，很明顯，寶山將成為上海房產下一輪行情的重頭戲。

然后，以公開招標方式獲得的土地成本相當可觀，后期供應量的集中也將對供不應求的局面進行緩解，市場競爭的嚴峻性被赫然擺在面前。在缺乏二手房和租賃市場支持的背景下，寶山房價究竟還能走多遠？無論是在已經啟動的共康、月浦、西城，還是尚未被輻射到的羅店，當寶鋼職工被鎖定為所有開發商共同的目標客戶時，他們的購買能力究竟還有多少？
帶著這樣的問題，我們對本次土地招投標四號公告中同時中標的寶山顧村的三個大規模地塊進行了綜合分析，旨在通過其開發模式的探討，尋求新的突破市場之路。

顧村中標地塊信息
寶山區6號 寶山區7號 寶山區8號
地理位置 寶安公路以南、電臺路以西（A塊） 寶安公路以南、電臺路以西（B塊） 寶安公路以南、電臺路以西（C塊）
占地面積 187766 m2 168766 m2 170133m2
容 積 率 ≤1.4 ≤1.4 ≤1.35
中 標 價 36614.5萬元 35440.6萬元 40832萬元
中標單位 上海顧村房地產開發公司 上海新天地置業發展有限責任公司 長江經濟聯合發展（集團）股份有限公司、上海鵬欣房地產開發有限公司、上海臨江房地產開發經營有限公司
寶山樓市現狀（區域板塊分布圖）

區域條件分析

>>>優勢
? 崇明島作為上海市未來發展的新經濟增長點，寶山將起到紐帶的作用。
? 寶山是距上海中心城區最近的郊縣，目前提供住宅開放土地數量最多，在閔行、閘北、普陀土地供應逐漸減弱的情況下，兩年后寶山將成為上海市普通住宅供應新熱點。
? 軌道1號線的即將開通和明珠線的延伸，將極大改善目前寶山地區的交通。顧村板塊緊鄰外環線、滬太路、蘊川路，距軌道1號線起點站也不遠，未來交通較為理想。
? 中標的三幅地塊規模均較大，利于各項目進行高品質規劃，提高顧村板塊的市場形象。
? 多家上海市開發50強企業進駐寶山，有利于帶動整個寶山區樓市，提升寶山在上海樓市的地位。目前已有萬科、中星集團、鵬欣集團、三湘集團、上海地產集團、新長寧集團等多家企業進駐。

>>>弱勢
o 區域價格上升過快，與市民收入的增加幅度差距較大，嚴重影響后續樓盤開盤樓價的上升空間。
o 土地獲得方式的改變使得中標項目土地的獲取成本較高。
o 目前市場還存在大量未開發的低成本土地，這將給近期中標土地的開發造成極大的經濟壓力。
o 在交通、生活配套等基本條件未得到實質性改善的情況下，顧村板塊70萬平方米的住宅量將承受較大的市場壓力。整個寶山區各板塊也同樣將承受這種壓力。
o 目前寶山區各板塊二手房和租賃市場極不活躍，對整個區域房價繼續良性上升缺乏有力支撐。

§ 土地開發模式和項目定位的思考
■放慢開發節奏，錯開與周邊樓盤低地價土地的不平等競爭。
■調整對項目回報的盲目膨脹心理，理性看待市場，用心對待產品。
■研究、借鑒閔行莘莊及周邊區域住宅開發經驗，為市場提供高性價比產品，提供廣大市民購買能力范圍內的產品。
■顧村由于屬新開發板塊，市場形象較為弱勢，加上未來幾年周邊樓盤供應量非常大，競爭將異常激烈，建議采取板塊聯合開發的模式，即三個項目放在一起來考慮規劃方案，從產品定位、生活配套、項目包裝、營銷手法、推廣周期，價格定位等全方位來制定策略。既利于板塊整體形象的提高，又能有效降低自身的開發成本，同時可以避免板塊內項目的不良競爭。

§ 顧村板塊總體定位
一個涵蓋大眾需求吸納城市人口的居住村落
一個貼近城市發展脈搏正在崛起的新興人口聚集地
一個具備優良規劃品質、提供舒適生活的家

百姓 ? 精品 ? 生活小城

篇2：人力資源開發計劃書范例

　　人力資源開發計劃書

　　目錄

　　一.計劃目的................................................3

　　二.人資來源................................................4

　　三.計劃內容................................................4

　　1.準備階段................................................4

　　2.人才甑選................................................5

　　3.培訓......................................................6

　　4.留用......................................................8

　　四.開發內容................................................8

　　五.實施細則................................................9

　　六.預算分析................................................9

　　七.計劃可行性分析.......................................9

　　八.效果追蹤................................................11

　　九.附表一...................................................12

　　十.附表二...................................................13

　　十一.后記...................................................14

　　一.計劃目的：

　　為了實現公司關于規劃與世界廠商接軌和與世界各廠并駕齊驅成為制造領域的領航者的中長期目標。開發儲備人力資源。特制定此人力資源開發計劃書。公司規模擴大、長足發展與人力資源開發是相輔相成的。在五年內公司人力資源組成分布：大專以上學歷達到20%左右，高中、中專學歷達到50%左右，其余學歷職稱達到30%左右。十年以后，隨著公司規模擴張、管理完善、長三角經濟崛起人才中流及西部開發日趨白熱"春風渡過玉門關"。對于人才的需求更加迫切，需求更高。公司的競爭演變為人才的競爭和現代管理水平的較量。人才結構比較理想的是：本科學歷達到10%左右，本科以上學歷達到5%左右，大專學歷達到35%以上，大專以下學歷職稱在50%左右，通過人力資源高屋建瓴的規劃開發，為公司的發展壯大提供人力資源保障。同時在人力資源的開發使用過程中激活公司生產管理活力使之進一步趨向國際化、前沿化、人性化。達到文化管理的理想標準。

　　二.人資來源：

　　主要面向"惟楚有才，于斯為甚"的湖湘文化中心──湖南、湖北，向四川、貴州等周邊地區輻射。以杜絕鄉源、血源、學源"近親繁殖"現象?？疾煸u估師資、科研勢力中等偏上且生源多特困生的院校，可供選擇的大專院校有：湖南理工學院、湖北大學、襄樊職業技術學院、湖南城市學院、武漢科技大學、湖南涉外經濟學院、湖北汽車工業學院等。

　　可供選擇的中專院校有：邵陽市經濟貿易學校、麻城市職業中專、邵陽市榕成機械模具學校等

　　人力資源儲備開發重點在于大專、中專、職業高中，附帶本科生和普通高中畢業生。

　　三.計劃內容

　　1.準備階段

　　1.1對各部門五年規劃發展規模、十年規劃及以上發展規模，人力資源需求做一個調查(見附表1)

　　1.2統計分析調查數據進行修正確認。

　　1.3各部門主管根據目標預期編寫培訓計劃統一交管理部門經理匯總。

　　1.4準備培訓教材(條件成熟者則由部門自編培訓教材、其余根據需要由各部門列出書目由管理部門經理審核，統一外購)。

　　1.5網上查詢到開發目標(大專、中專院校、職業高中)招生就業辦聯絡方式。進行初步溝通。

　　1.6準備向大中專院校提供的公司宣傳名冊(固定資產、廠房面積、員工人數及福利待遇、組織架構、管理模式等資料)

　　1.7考察、評估目標院校師資、科研勢力，全日制在校人數、藏書等，可通過招生就業辦或學校網站進行了解。

　　1.9要求校方提供最真切人事檔案，安排時間、場所、面試對象進行初次面試。

　　1.10職業高中、中專院?？煽紤]商定"2+1"模式(前面兩年學習學校所規定的文化課程、公司指定的教材、教程，最后一年通過考核面試進入公司實習、試用)

　　1.11準備<<人才輸送協議書>>以法律形式明確公司和大中專院校在人才輸送領域的權力和義務。

　　2.人才甑選

　　2.1根據與高校之間聯絡結果參加應屆畢業生供需見面會。

　　2.2聯絡大中專院校招生就業辦進行單獨招聘，時間暫時定為三月的第一個星期三，五月的最后一個星期三(選擇三月的第一個星期三，三月份很多學校開始組織學生進行實習人數比較充足。星期一處理公司內部事務，星期二起程，星期三招聘，星期四隨帶通過面試的學生回公司上班，五月最后一個星期三，絕大部分大中專院校開始辦理畢業手續，可直接回公司上班。)

　　2.3人才選錄(以機電、模具、管理類、經濟類優秀應屆畢業生為主、公關文秘類等為輔)模具類占40%左右，機電類占25%,經濟管理類25%，公關文秘類占10%左右。

　　2.4面試量化分析

　　2.4.1IQ、EQ測驗分數要求在正常水平及以上，測試試題外購比較科學。

　　2.4.2　個性測驗，根據需要和可能自行安排。

　　2.4.3　特殊測驗(技術類，考核繪圖機械操作等;經濟管理類測驗,管理思想、經濟法、勞動法等熟知程度核靈活運用程度。公關文秘測驗office軟件熟悉程度和文字組織能力)。

　　2.4.4　參考應試者人事檔案。

　　2.4.5按各項權重進行量化(見附表二)

　　2.5確定人選后由公司招聘代表與就業招生辦交接，直接帶入公司安排入職。

　　3.培訓

　　3.1培訓以達到將基礎理論知識有機應用指導實踐工作的效果，縮短磨合期。盡快適應公司生產管理需要。

　　3.2培訓周期以一個星期六天工作制為限，前三天由人事課集中進行關于企業文化、管理制度、公司發展前景規劃、薪資福利待遇、工作態度、入職心態等各方面的培訓，后三天由設計部、制造部、品質部委派相關人員進行專業知識培訓(每天培訓完紀錄各受訓對象的表現進行量化分析，最后進行匯總決定人員分配)

　　3.3職前培訓結束后由各部門根據各自專業特點進行有針對性的培訓。

　　3.4地點在培訓教室、www.dewk.cn各部門工作場所，可適當外送培訓。

　　3.5形式多樣化：

　　3.5.1組織紀律和服從性方面引入軍訓由專業軍人主持(保安班協作)

　　3.5.2生產安全方面引入自救消防實際操作，通過授課和實際動手操作完成

　　3.5.3潛能開發方面引入拓展、管理游戲構建學習型組織，加強團隊協作性。主要面對中高級別管理階層。

　　3.5.4忠誠度方面，調整員工工作生活心態，盡快適應新環境，穩定情緒。培養員工工作積極性和主動性。

　　3.5.5參考<<培訓計劃書>>

　　4.留用

　　為避免"為他人做嫁衣裳"，培訓合格人才流失嚴重現象出現。故需參考應屆畢業生儲備人才流失率(可參考人大資料復印社)

　　4.1事業留人，分別對做事的人才和做事業的人才進行有針對性的職業生涯規劃，各盡所能。

　　4.2情感留人，將公司營造有家的溫馨，以正強化激勵為主。多獎少罰。進行人性化管理。

　　4.3制度留人，試用期合格后簽訂就業協議，對于優秀人才適當考慮與勞動局聯系，轉存盤案、戶口。完善晉升、績效考核、薪資制度。

　　四.開發內容

　　1.理論修養：不斷更新員工的知識結構和擴大知識領域。

　　2.操作技能：使員工掌握可用于實際操作的新技術、工藝、方法、設備等。

　　3.工作態度：培養員工正確的工作態度，使員工能自覺將個人工作目標與企業目標有機接合起來，實現企業"綠色發展"(態度決定一切)

　　4.行為開發：加強企業IE形象建設，使員工的工作符合本企業行為準則的要求，并形成良好的企業文化。以期達到文化管理的理想效果。

　　五.實施細則：

　　步驟：

　　1.確定企業人力資源開發需求

　　2.建立企業人力資源開發計劃

　　3.實施企業人力資源開發計劃

　　4.評估企業人力資源開發實施效果

　　六.預算分析

　　人力資源開發財務預算

　　名稱

　　通訊

　　招聘

　　車費

　　住宿

　　伙食

　　培訓

　　人數

　　合計

　　費用

　　150/人

　　300/場

　　215/單程

　　108/晚

　　10/餐

　　100/次

　　3人

　　4100

　　合計預算費用：肆仟壹佰元人民幣

　　以岳陽為例，具體略：

　　七.計劃可行性分析

　　1.從公司發展規劃來看，隨著公司規模不斷擴大，對于人才需求日益迫切，人才的結構的合理性和充足性將成為決定公司發展步伐的瓶頸。同時人力資源開發是一個長期性工程，須臾之間難以檢測到"金蛋"明顯的大小。如春日之苗，不見其增日有所長。

　　2.從投資與收益來看，摩托羅拉公司：在員工走進公司第一天開始起被告知："你要知道一件事情，你在摩托羅拉整個工作歷程當中，主管不給你培訓，你可以找上級投訴。主管將被撤職。每年用于人力資源開發的費用占全年財政預算的比例是十分大的，TTI、富士康等周圍企業每年用于人力資源開發的費用也是十分驚人的，光培訓一項每年不低于十萬。公司每期用于人力資源開發的預算在肆仟壹佰元人民幣左右。根據"二八定律"公司獨立培養出來www.dewk.cn的20%的員工將創造80%的利潤。

　　3.從人才輸送長遠意義來看，隨著西部大開發進程加快，東北老工業基地復蘇，世界制造業工廠地位形成。人才爭奪戰將進入白熱化，杜拉克："在這個時期成功的公司要解決兩個問題,一個是對最有競爭力，更富生產性的管理人員的需求。一個是把辦公室與教室連在一起。"

　　4.從操作可行性分析，大中專院校擴大招生為企業發展提供豐富而又廉價的人力資源，其中只有一部分企業領導人的眼光瞄準了這部分資源。聯絡、

　　接洽難度不大。另外在完成學校程序后，人員進入公司有一定的培訓方案可以暫用。同時在人才輸送可培訓方面有許多同行經驗可以借鑒。

　　八.效果追蹤

　　前期效果并不明顯，難以追蹤。只能追蹤操作過程細節方面的實施情況，一年以后才能實施效果追蹤。可從多方面入手追蹤：

　　1.橫向比較法,根據人力資源開發對象獎勵懲罰紀錄、考勤、對公司貢獻大小、績效考核、專業測試等多方面付予權重進行量化分析。比較投入人力資源開發前后的效果變化。

　　2.蹤向比較法，對照其它相關同行多年來人力資源開發效果數據變化，加以更正和改進。

　　3.預期目標達成，各部門根據各自的目標預期加以有針對性的系統的培訓，并根據預期目標對照比較。

　　4.問卷調查法，設計問卷調查，

　　后　　記

　　在計劃書制定過程中得到上司劉經理的悉心指導，從計劃書框架結構構思到具體細節的成文都有很大的幫助，對實于做人嚴于做事起到導師的作用。同時宋容、杜忠強和呂金波等同學幫忙收集相關數據參考，其余同事主管進行了相關配合和幫助。一并表示衷心的感謝。

篇3：小學校本課程開發激勵制度

　　小學校本課程開發激勵制度(4)

　　為調動廣大教師主動參與校本課程開發的積極性，確保校本課程的有效實施，學校特制定如下激勵制度：

　　1.倡導主動學習校本課程開發的理論和技術。對《校本課程開發方案》、《校本課程教材》、《課程綱要》等文件撰稿人，作為學校科研成果記入教師業務檔案，對優秀的《課程綱要》，學校將向區以上教育研究部門推薦發表，學校視級別給予精神和物質獎勵。

　　2.鼓勵求索與創新。對教師選用、改編、新編又能形成序列的校本課程教材，教師自主開發的課程資源，教學設計、教學實錄及教學反思，給予適當獎勵。對獲得好評，并在區級以上教育教學雜志上發表的，視級別給予物質獎勵，并作為教師科研成果記入教師業務檔案，作為教師年度考核、晉級、評優的重要條件。

　　3.要求教師努力學習校本課程開發的理論知識，掌握開發技術，對積極參加集體研討、集體學習以及校本培訓的教師，學校將給予精神和物質獎勵。

　　4.為執教校本課程教師提供外出學習和參與培訓的機會，不斷提高校本課程教師的專業素養。

　　5.鼓勵教師開放校本課程課堂教學，互相聽課、評課，取長補短，對學生、家長反響好，確實有助于學生學習知識，發展特長，形成能力的優秀課執教者給予獎勵。

　　6.菅造團結合作的氛圍。鼓勵非校本課程開發教師參與校本課程實驗，集思廣益，共同研究。對主動參與校本課程開發實驗，為校本課程開發出謀劃策，為校本課程教師排憂解難的非校本課程執教教師給予精神或物質獎勵。