項目投資分析策劃報告
1．項目投資環境簡析
對本項目的投資環境分析要堅持系統性、比較性、時效性、定性與定量相結合、實事求是突出重點的原則，在適應性、穩定性、競爭性三項主要標準的指導下進行。以簡為主，重點在于土地價值判斷及分析方面。
1.1社會環境
社會制度（經濟決策的民主和科學程度、行政管理的透明度、政府對經濟事務的干預程度、行政事務的效率及政府官員的廉潔性等）
社會秩序（社會的穩定性與安全性、當地居民對家鄉經濟建設的參與感與責任感、對外來經濟勢力的認同感與歡迎程度等）
社會信譽（由產業政策連續性所表現出來的地方政府在經濟政策上的信譽）
社會服務（硬環境：金融服務、生活服務、通訊服務、交通服務、信息服務等；軟環境：上述各項服務的服務效率與服務態度、行政服務、法律服務、咨詢服務、信息服務等）
1.2政治環境
政治體制和政權（政治體制變革及政權更迭過程中所體現的漸進性與平和性）
政治局勢（我國長期穩定的政治局勢有利于投資）
政策（經濟政策和產業政策，包括國民經濟發展的政策、引時外資的政策、對外開放的政策以及各種稅收政策等）
1.3經濟環境
宏觀經濟環境（本地國民生產總值、國民收入總值、國民經濟增長率；本地消費總額、消費結構、居民收入、存款余額、物價指數；本地經濟政策、財政政策、消費政策、金融政策等）
市場環境（市場吸納量的現狀及未來估計、市場供應量的現狀及未來估計、市場購買力的分布狀況、同類樓盤的分布及其現狀、競爭對手的狀況、市場價格水平及其走勢等）
財務環境（金融環境：資金來源的渠道、項目融資的可能性以及融資成本；經營環境：投資費用、經營成本、稅費負擔、優越條件；同類項目的社會平均收益水平及盈利水平等）
資源環境（人力資源、土地資源、原材料資源及能源的利用等）
1.4文化環境
風俗習慣、語言文字、宗教信仰、價值觀念、文化傳統、教育水準等
1.5法律環境
法律的完備性（項目所依賴的法律條文的覆蓋面、主要法律法規是否齊全）
法律的穩定性（法規是否變動頻繁、是否有效）
執法的公正性（法律糾紛、爭議仲裁過程中的客觀性與公正性）
1.6自然環境
地理位置（項目交通現狀，距商業中心的距離，距醫院、娛樂場所、學校的距離等直接關系到未來住戶生活方便程度，從而影響市場銷售；距配電站、給排水管網、通訊電纜的距離等，直接影響項目開發成本、從而影響項目效益。）
地質地貌與風光氣候特點不僅關系到項目建筑物的基礎設計，而且直接影響到項目的景觀。
1.7項目用地基礎設施環境
項目地塊狀況（位置、面積、地形、地貌、性質等）
交通環境條件（距機場、車站的距離，主要交通干線的分布。重要的公共交通工具及數量，交通方便程度等）
能源條件（電力供應狀況、最近的變電站距離及其容量，煤氣供應站的距離、煤氣主干線管道的距離，其他能源，如煤、天然氣等的供應狀況等）
通訊環境條件（最近的通訊電纜的位置、可設電話門數等）
給排水及排污環境條件（項目地自來水管網分布、距主要自來水管道的距離，排水、排污設施狀況，管道分布情況等）
地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析。注：簡要說明即可）
2．項目投入產出分析
本處主要數據主要是根據前一部分市場研究及建筑設計的內容進行科學客觀的模擬，在此基礎上對項目投入產出進行分析。
2.1項目投資需求
2.1.1項目總體經濟技術指標摸擬
2.1.2項目投資構成
本項目的投資構成主要包括項目的開發成本和開發費用兩大部分。
1）開發成本：
（1）土地使用權出讓金
（2）土地征用及拆遷安置補償費
（3）前期工程費
①規劃設計費
②項目可行性研究費
③地質勘察測繪費
④三通一平費
（4）建安工程費
①土建工程費
②設備及安裝工程費
（5）基礎設施費
（6）公共配套設施費
（7）不可預見費
（8）開發期間稅費
2）開發費用
（1）管理費用
（2）銷售費用
（3）財務費用
2.1.3投資估算：
1）開發成本的估算
（1）土地使用權出讓金
用地類型 住宅用地 土地使用權出讓金
平均標定地價 元/m2
（2）土地征用及拆遷安置補償費
（3）前期工程費
（4）建安工程費
可以采取不同的估算方法，比較后選擇一種較好的方法
（5）基礎設施費
（7）開發期間稅費
（8）不可預見費
2）開發費用的估算
（1）管理費用（約為開發成本的3%）
（2）銷售費用（約為銷售收入的4%-5%，這里需要用到下面的銷售收入估算資料）
（3）財務費用（從“貸款還本付息表”所得）
成本模擬表
內容項目 計算依據 單價（元/m2） 合價（萬元）
（一）開發成本 以下1-8項之和
1.土地使用權出讓金2.土地征用及拆遷安置補償費3.前期工程費4.建安工程費5.基礎設施費6.公共配套設施費7.開發期間稅費8.不可預見費 1-6項之和的3%-5%
（二）開發費用 以下1-3項之和
1.管理費用2.銷售費用3.財務費用 （一）×3%約為銷售收入的4%-6%詳見“貸款還本付息表”
（三）合計 （一）+（二）
2.2項目收益部分模擬
2.2.1銷售收入模擬表及說明
銷售均價假設（均價的確定、項目中具體單位的定價模擬，這里需要市場調研市場數據及建筑設計相關數據）
項目銷售計劃
銷售收入模擬
2.2.2項目經營稅費估算
這部分費用不作為投資構成，它是作為銷售收入的扣減部分。
2.2.3利潤模擬表及說明
2.3項目投資與籌資計劃
2.3.1投資計劃及資金缺口
2.3.2籌資計劃及其費用
貸款還本付息表
3．項目投資可行性分析
這一部分主要從財務指標模擬分析方面，對項目在投資方面的可行性進行一個簡要的分析，很多財務方面的細節分析不作過多展開論述。
3.1項目投資可行性分析的模擬前提
包括稅費設定、折舊設定、期望收益率（基準收益率）確定等。
3.2損益表與項目靜態盈利能力分析
3.3現金流量表與項目動態盈利能力分析
3.4資金來源與運用表及資金平衡能力分析
3.5項目投資可行性分析結論
4．項目不確定性分析及開發經營風險分析
4.1項目盈虧平衡分析
4.1.1可變成本變動時對利潤的影響
4.1.2銷售價格變動時對利潤的影響
4.2項目投資風險分析及規避方式提示
4.2.1項目風險評估
4.2.2資金運作風險評估與可行性建議
4.2.3經濟、政策風險預測
5．項目開發節奏與投資控制建議
5.1影響項目開發節奏的因素分析
5.2項目開發節奏建議及結果預測
6．項目投資策劃結論與建議
篇2：X經濟開發區159畝項目投資分析報告
宿遷市經濟開發區159畝項目分析報告
(一)項目概況
一、項目位置
本地塊位于宿遷市經濟開發區南外環南側。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規劃中姑蘇路,西至規劃路。總占地面積159畝,為一狹長沿路(人民大道)地塊,東西長約180米,南北長約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經濟開發區環城南路市外環外50米,距市府新區(市政府)5公里,距中學(青華中學)2公里,距醫院(鐘吾醫院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業狀況:
本地塊距義烏商貿城1.5公里,距老城區(幸福路)7.5公里,距蘇果平價店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內無商業、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經濟開發區,周邊大部分為農田和工業企業,目前工業企業規模尚未形成,東側上海城項目未啟動,東南側同樣為本公司已購入的147畝地塊未啟動。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動遷,部分農田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項占地設施,西側高壓電網可能對項目北有影響。
(三)區域開發情況
宿遷市為新興北方二級城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區在建項目40多個,年投放量230萬m2 ,市區拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房價上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區不準再建民房;2、05限價陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(河東),老城區、市府新區、開發區、宿城新區五大塊,同質住宅項目,宿豫區售價在1400~1600元/ m2,老城區2000~2400元/ m2、市府新區1900~2300元/ m2、開發區1500~1800元/ m2、宿城新區在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業項目幸福中路商業區各沿街商鋪較好,其他區域及各住宅沿街配套商鋪運轉較差,空置率70%以上。大型商業中心(街)目前投入運轉的時代廣場、浩源購物中心、鳳凰商業街、楚街等空置率都非常嚴重。商業項目目前的大量重復投放和極高的空置率已嚴重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側都未形成開發,北側3公里內在建居住項目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價格在1600~1800元左右。商業項目有義烏商貿城和各居住項目配套沿街商業,銷售價格在2000~4000元左右。
(四)項目分析
一、商業:本地塊目前尚不完全具備商業開發條件,主要因素為:
1.周邊無連續性商業;
2.周邊無消費居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發條件,主要因素為:
1.無生活配套商業設施;
2.無生活配套交通設施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業、商業企業所帶來的擬購房群體。
根據土地掛牌說明和開發區規劃要求,本地塊為商住用地,根據地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發商業,內側形成居住小區。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發條件,合理開發時間應在對面商業項目建成,開發區商辦地塊啟動,周邊工業企業初具規模等因素具備后再行開發,才能取得良好的經濟效益和社會效益。
(五)項目意見
一、立項建議:
根據公司今年要求開發本地塊決議,如何避開地塊劣勢,將近期經濟利益達到最大化,建議對本地塊作如下立項:
1.傾向加大商業規劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業商業項目規劃,減少沿街居住配套小型商業規劃。
3.根據地塊相對優勢(外環側,城鄉結合部)重點招商 ,吸引符合適應本地塊的商業項目;適應符合本地塊居住群體(性價比、群體性)等。
4.強化建筑外立場的特色性,抓住目前本區域無較有特色建筑的時機。
5、對區域居住習性深入研究,開發符合居住習慣并具有前瞻性的的建筑內外布局。
6.通過對商業項目的前期定位,開發適應專業項目的布局、結構、配套設施的商業格局;
7.強化建筑細節以優秀的建筑質量、完善配套迎合長居久安的消費心理;
8.強化區內布局的合理性,以良好的采光、通風,較佳且低成本維護景觀布局、社區配套達到低成本、高品質生活質量;
9.前瞻性規劃,以"造城"為開發理念,將交通、商業、金融
二、項目推廣意見:
(一)、商業:
1、專業商業業主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發區周邊居民;
2、城區年輕購房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業商業布局來適應吸引專業的商業項目,本地塊商業如無明確定位,近兩年內必為一無是處,無商業推廣理念可言,空等自發形成特色商業或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業投資人,才能在較短的時間內形成規模和人氣達到開發投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優勢,只有一方面吸引對地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對交通、商業劣勢不太奢求的年青群體,通過對居住群體性的有效訴求達到銷售目的,對部分進城鄉鎮群體,目前本地塊尚不具備優勢。
三、項目財務分析:略。
四、項目風險分析:
(一)項目風險分析:
本項目風險主要在以下方面:
商業:
1、定位不準,區域定位重復:
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應;
3、有場無市,有市無人,形成商業規劃失敗。
4、商業規劃的失誤可能造成住宅項目的風險加大。
住宅:
1、整體規劃不適應群體性;
2、戶型設計不適應群體性;
3、區域定位嚴重重復;
4、推廣方案不適應有效群體;
5、針對性訴求失敗;
(二)項目風險回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對性、有效性和適應性上,項目規劃、建筑規劃的著力點都落在項目推廣的準確和力度上。短時間內如能做到周密籌備、詳細調研、準確規劃,整體密切配合,一舉發力,實行短平快戰略,以專業的商業規劃為導向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢巧妙轉化,取得較好的開發效益很有可能。