項(xiàng)目投資分析策劃報(bào)告
1．項(xiàng)目投資環(huán)境簡(jiǎn)析
對(duì)本項(xiàng)目的投資環(huán)境分析要堅(jiān)持系統(tǒng)性、比較性、時(shí)效性、定性與定量相結(jié)合、實(shí)事求是突出重點(diǎn)的原則，在適應(yīng)性、穩(wěn)定性、競(jìng)爭(zhēng)性三項(xiàng)主要標(biāo)準(zhǔn)的指導(dǎo)下進(jìn)行。以簡(jiǎn)為主，重點(diǎn)在于土地價(jià)值判斷及分析方面。
1.1社會(huì)環(huán)境
社會(huì)制度（經(jīng)濟(jì)決策的民主和科學(xué)程度、行政管理的透明度、政府對(duì)經(jīng)濟(jì)事務(wù)的干預(yù)程度、行政事務(wù)的效率及政府官員的廉潔性等）
社會(huì)秩序（社會(huì)的穩(wěn)定性與安全性、當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)家鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的參與感與責(zé)任感、對(duì)外來經(jīng)濟(jì)勢(shì)力的認(rèn)同感與歡迎程度等）
社會(huì)信譽(yù)（由產(chǎn)業(yè)政策連續(xù)性所表現(xiàn)出來的地方政府在經(jīng)濟(jì)政策上的信譽(yù)）
社會(huì)服務(wù)（硬環(huán)境：金融服務(wù)、生活服務(wù)、通訊服務(wù)、交通服務(wù)、信息服務(wù)等；軟環(huán)境：上述各項(xiàng)服務(wù)的服務(wù)效率與服務(wù)態(tài)度、行政服務(wù)、法律服務(wù)、咨詢服務(wù)、信息服務(wù)等）
1.2政治環(huán)境
政治體制和政權(quán)（政治體制變革及政權(quán)更迭過程中所體現(xiàn)的漸進(jìn)性與平和性）
政治局勢(shì)（我國(guó)長(zhǎng)期穩(wěn)定的政治局勢(shì)有利于投資）
政策（經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策，包括國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策、引時(shí)外資的政策、對(duì)外開放的政策以及各種稅收政策等）
1.3經(jīng)濟(jì)環(huán)境
宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境（本地國(guó)民生產(chǎn)總值、國(guó)民收入總值、國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率；本地消費(fèi)總額、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民收入、存款余額、物價(jià)指數(shù)；本地經(jīng)濟(jì)政策、財(cái)政政策、消費(fèi)政策、金融政策等）
市場(chǎng)環(huán)境（市場(chǎng)吸納量的現(xiàn)狀及未來估計(jì)、市場(chǎng)供應(yīng)量的現(xiàn)狀及未來估計(jì)、市場(chǎng)購(gòu)買力的分布狀況、同類樓盤的分布及其現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況、市場(chǎng)價(jià)格水平及其走勢(shì)等）
財(cái)務(wù)環(huán)境（金融環(huán)境：資金來源的渠道、項(xiàng)目融資的可能性以及融資成本；經(jīng)營(yíng)環(huán)境：投資費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)成本、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、優(yōu)越條件；同類項(xiàng)目的社會(huì)平均收益水平及盈利水平等）
資源環(huán)境（人力資源、土地資源、原材料資源及能源的利用等）
1.4文化環(huán)境
風(fēng)俗習(xí)慣、語(yǔ)言文字、宗教信仰、價(jià)值觀念、文化傳統(tǒng)、教育水準(zhǔn)等
1.5法律環(huán)境
法律的完備性（項(xiàng)目所依賴的法律條文的覆蓋面、主要法律法規(guī)是否齊全）
法律的穩(wěn)定性（法規(guī)是否變動(dòng)頻繁、是否有效）
執(zhí)法的公正性（法律糾紛、爭(zhēng)議仲裁過程中的客觀性與公正性）
1.6自然環(huán)境
地理位置（項(xiàng)目交通現(xiàn)狀，距商業(yè)中心的距離，距醫(yī)院、娛樂場(chǎng)所、學(xué)校的距離等直接關(guān)系到未來住戶生活方便程度，從而影響市場(chǎng)銷售；距配電站、給排水管網(wǎng)、通訊電纜的距離等，直接影響項(xiàng)目開發(fā)成本、從而影響項(xiàng)目效益。）
地質(zhì)地貌與風(fēng)光氣候特點(diǎn)不僅關(guān)系到項(xiàng)目建筑物的基礎(chǔ)設(shè)計(jì)，而且直接影響到項(xiàng)目的景觀。
1.7項(xiàng)目用地基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境
項(xiàng)目地塊狀況（位置、面積、地形、地貌、性質(zhì)等）
交通環(huán)境條件（距機(jī)場(chǎng)、車站的距離，主要交通干線的分布。重要的公共交通工具及數(shù)量，交通方便程度等）
能源條件（電力供應(yīng)狀況、最近的變電站距離及其容量，煤氣供應(yīng)站的距離、煤氣主干線管道的距離，其他能源，如煤、天然氣等的供應(yīng)狀況等）
通訊環(huán)境條件（最近的通訊電纜的位置、可設(shè)電話門數(shù)等）
給排水及排污環(huán)境條件（項(xiàng)目地自來水管網(wǎng)分布、距主要自來水管道的距離，排水、排污設(shè)施狀況，管道分布情況等）
地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析（SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析。注：簡(jiǎn)要說明即可）
2．項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析
本處主要數(shù)據(jù)主要是根據(jù)前一部分市場(chǎng)研究及建筑設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)客觀的模擬，在此基礎(chǔ)上對(duì)項(xiàng)目投入產(chǎn)出進(jìn)行分析。
2.1項(xiàng)目投資需求
2.1.1項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)摸擬
2.1.2項(xiàng)目投資構(gòu)成
本項(xiàng)目的投資構(gòu)成主要包括項(xiàng)目的開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分。
1）開發(fā)成本：
（1）土地使用權(quán)出讓金
（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
（3）前期工程費(fèi)
①規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)
②項(xiàng)目可行性研究費(fèi)
③地質(zhì)勘察測(cè)繪費(fèi)
④三通一平費(fèi)
（4）建安工程費(fèi)
①土建工程費(fèi)
②設(shè)備及安裝工程費(fèi)
（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
（6）公共配套設(shè)施費(fèi)
（7）不可預(yù)見費(fèi)
（8）開發(fā)期間稅費(fèi)
2）開發(fā)費(fèi)用
（1）管理費(fèi)用
（2）銷售費(fèi)用
（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用
2.1.3投資估算：
1）開發(fā)成本的估算
（1）土地使用權(quán)出讓金
用地類型 住宅用地 土地使用權(quán)出讓金
平均標(biāo)定地價(jià) 元/m2
（2）土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)
（3）前期工程費(fèi)
（4）建安工程費(fèi)
可以采取不同的估算方法，比較后選擇一種較好的方法
（5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)
（7）開發(fā)期間稅費(fèi)
（8）不可預(yù)見費(fèi)
2）開發(fā)費(fèi)用的估算
（1）管理費(fèi)用（約為開發(fā)成本的3%）
（2）銷售費(fèi)用（約為銷售收入的4%-5%，這里需要用到下面的銷售收入估算資料）
（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用（從“貸款還本付息表”所得）
成本模擬表
內(nèi)容項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 單價(jià)（元/m2） 合價(jià)（萬元）
（一）開發(fā)成本 以下1-8項(xiàng)之和
1.土地使用權(quán)出讓金2.土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)3.前期工程費(fèi)4.建安工程費(fèi)5.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6.公共配套設(shè)施費(fèi)7.開發(fā)期間稅費(fèi)8.不可預(yù)見費(fèi) 1-6項(xiàng)之和的3%-5%
（二）開發(fā)費(fèi)用 以下1-3項(xiàng)之和
1.管理費(fèi)用2.銷售費(fèi)用3.財(cái)務(wù)費(fèi)用 （一）×3%約為銷售收入的4%-6%詳見“貸款還本付息表”
（三）合計(jì) （一）+（二）
2.2項(xiàng)目收益部分模擬
2.2.1銷售收入模擬表及說明
銷售均價(jià)假設(shè)（均價(jià)的確定、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬，這里需要市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)數(shù)據(jù)及建筑設(shè)計(jì)相關(guān)數(shù)據(jù)）
項(xiàng)目銷售計(jì)劃
銷售收入模擬
2.2.2項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算
這部分費(fèi)用不作為投資構(gòu)成，它是作為銷售收入的扣減部分。
2.2.3利潤(rùn)模擬表及說明
2.3項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃
2.3.1投資計(jì)劃及資金缺口
2.3.2籌資計(jì)劃及其費(fèi)用
貸款還本付息表
3．項(xiàng)目投資可行性分析
這一部分主要從財(cái)務(wù)指標(biāo)模擬分析方面，對(duì)項(xiàng)目在投資方面的可行性進(jìn)行一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，很多財(cái)務(wù)方面的細(xì)節(jié)分析不作過多展開論述。
3.1項(xiàng)目投資可行性分析的模擬前提
包括稅費(fèi)設(shè)定、折舊設(shè)定、期望收益率（基準(zhǔn)收益率）確定等。
3.2損益表與項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力分析
3.3現(xiàn)金流量表與項(xiàng)目動(dòng)態(tài)盈利能力分析
3.4資金來源與運(yùn)用表及資金平衡能力分析
3.5項(xiàng)目投資可行性分析結(jié)論
4．項(xiàng)目不確定性分析及開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析
4.1項(xiàng)目盈虧平衡分析
4.1.1可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響
4.1.2銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響
4.2項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析及規(guī)避方式提示
4.2.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
4.2.2資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與可行性建議
4.2.3經(jīng)濟(jì)、政策風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)
5．項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏與投資控制建議
5.1影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的因素分析
5.2項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏建議及結(jié)果預(yù)測(cè)
6．項(xiàng)目投資策劃結(jié)論與建議
篇2：X經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)159畝項(xiàng)目投資分析報(bào)告
宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)159畝項(xiàng)目分析報(bào)告
(一)項(xiàng)目概況
一、項(xiàng)目位置
本地塊位于宿遷市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)南外環(huán)南側(cè)。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規(guī)劃中姑蘇路,西至規(guī)劃路。總占地面積159畝,為一狹長(zhǎng)沿路(人民大道)地塊,東西長(zhǎng)約180米,南北長(zhǎng)約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)環(huán)城南路市外環(huán)外50米,距市府新區(qū)(市政府)5公里,距中學(xué)(青華中學(xué))2公里,距醫(yī)院(鐘吾醫(yī)院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業(yè)狀況:
本地塊距義烏商貿(mào)城1.5公里,距老城區(qū)(幸福路)7.5公里,距蘇果平價(jià)店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內(nèi)無商業(yè)、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū),周邊大部分為農(nóng)田和工業(yè)企業(yè),目前工業(yè)企業(yè)規(guī)模尚未形成,東側(cè)上海城項(xiàng)目未啟動(dòng),東南側(cè)同樣為本公司已購(gòu)入的147畝地塊未啟動(dòng)。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動(dòng)遷,部分農(nóng)田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項(xiàng)占地設(shè)施,西側(cè)高壓電網(wǎng)可能對(duì)項(xiàng)目北有影響。
(三)區(qū)域開發(fā)情況
宿遷市為新興北方二級(jí)城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區(qū)在建項(xiàng)目40多個(gè),年投放量230萬m2 ,市區(qū)拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計(jì)劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房?jī)r(jià)上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區(qū)不準(zhǔn)再建民房;2、05限價(jià)陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(qū)(河?xùn)|),老城區(qū)、市府新區(qū)、開發(fā)區(qū)、宿城新區(qū)五大塊,同質(zhì)住宅項(xiàng)目,宿豫區(qū)售價(jià)在1400~1600元/ m2,老城區(qū)2000~2400元/ m2、市府新區(qū)1900~2300元/ m2、開發(fā)區(qū)1500~1800元/ m2、宿城新區(qū)在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業(yè)項(xiàng)目幸福中路商業(yè)區(qū)各沿街商鋪較好,其他區(qū)域及各住宅沿街配套商鋪運(yùn)轉(zhuǎn)較差,空置率70%以上。大型商業(yè)中心(街)目前投入運(yùn)轉(zhuǎn)的時(shí)代廣場(chǎng)、浩源購(gòu)物中心、鳳凰商業(yè)街、楚街等空置率都非常嚴(yán)重。商業(yè)項(xiàng)目目前的大量重復(fù)投放和極高的空置率已嚴(yán)重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側(cè)都未形成開發(fā),北側(cè)3公里內(nèi)在建居住項(xiàng)目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價(jià)格在1600~1800元左右。商業(yè)項(xiàng)目有義烏商貿(mào)城和各居住項(xiàng)目配套沿街商業(yè),銷售價(jià)格在2000~4000元左右。
(四)項(xiàng)目分析
一、商業(yè):本地塊目前尚不完全具備商業(yè)開發(fā)條件,主要因素為:
1.周邊無連續(xù)性商業(yè);
2.周邊無消費(fèi)居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發(fā)條件,主要因素為:
1.無生活配套商業(yè)設(shè)施;
2.無生活配套交通設(shè)施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)所帶來的擬購(gòu)房群體。
根據(jù)土地掛牌說明和開發(fā)區(qū)規(guī)劃要求,本地塊為商住用地,根據(jù)地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發(fā)商業(yè),內(nèi)側(cè)形成居住小區(qū)。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發(fā)條件,合理開發(fā)時(shí)間應(yīng)在對(duì)面商業(yè)項(xiàng)目建成,開發(fā)區(qū)商辦地塊啟動(dòng),周邊工業(yè)企業(yè)初具規(guī)模等因素具備后再行開發(fā),才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。
(五)項(xiàng)目意見
一、立項(xiàng)建議:
根據(jù)公司今年要求開發(fā)本地塊決議,如何避開地塊劣勢(shì),將近期經(jīng)濟(jì)利益達(dá)到最大化,建議對(duì)本地塊作如下立項(xiàng):
1.傾向加大商業(yè)規(guī)劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃,減少沿街居住配套小型商業(yè)規(guī)劃。
3.根據(jù)地塊相對(duì)優(yōu)勢(shì)(外環(huán)側(cè),城鄉(xiāng)結(jié)合部)重點(diǎn)招商 ,吸引符合適應(yīng)本地塊的商業(yè)項(xiàng)目;適應(yīng)符合本地塊居住群體(性價(jià)比、群體性)等。
4.強(qiáng)化建筑外立場(chǎng)的特色性,抓住目前本區(qū)域無較有特色建筑的時(shí)機(jī)。
5、對(duì)區(qū)域居住習(xí)性深入研究,開發(fā)符合居住習(xí)慣并具有前瞻性的的建筑內(nèi)外布局。
6.通過對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的前期定位,開發(fā)適應(yīng)專業(yè)項(xiàng)目的布局、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的商業(yè)格局;
7.強(qiáng)化建筑細(xì)節(jié)以優(yōu)秀的建筑質(zhì)量、完善配套迎合長(zhǎng)居久安的消費(fèi)心理;
8.強(qiáng)化區(qū)內(nèi)布局的合理性,以良好的采光、通風(fēng),較佳且低成本維護(hù)景觀布局、社區(qū)配套達(dá)到低成本、高品質(zhì)生活質(zhì)量;
9.前瞻性規(guī)劃,以"造城"為開發(fā)理念,將交通、商業(yè)、金融
二、項(xiàng)目推廣意見:
(一)、商業(yè):
1、專業(yè)商業(yè)業(yè)主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發(fā)區(qū)周邊居民;
2、城區(qū)年輕購(gòu)房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業(yè)商業(yè)布局來適應(yīng)吸引專業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目,本地塊商業(yè)如無明確定位,近兩年內(nèi)必為一無是處,無商業(yè)推廣理念可言,空等自發(fā)形成特色商業(yè)或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業(yè)投資人,才能在較短的時(shí)間內(nèi)形成規(guī)模和人氣達(dá)到開發(fā)投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優(yōu)勢(shì),只有一方面吸引對(duì)地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對(duì)交通、商業(yè)劣勢(shì)不太奢求的年青群體,通過對(duì)居住群體性的有效訴求達(dá)到銷售目的,對(duì)部分進(jìn)城鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體,目前本地塊尚不具備優(yōu)勢(shì)。
三、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析:略。
四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析:
(一)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析:
本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)主要在以下方面:
商業(yè):
1、定位不準(zhǔn),區(qū)域定位重復(fù):
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應(yīng);
3、有場(chǎng)無市,有市無人,形成商業(yè)規(guī)劃失敗。
4、商業(yè)規(guī)劃的失誤可能造成住宅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)加大。
住宅:
1、整體規(guī)劃不適應(yīng)群體性;
2、戶型設(shè)計(jì)不適應(yīng)群體性;
3、區(qū)域定位嚴(yán)重重復(fù);
4、推廣方案不適應(yīng)有效群體;
5、針對(duì)性訴求失敗;
(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對(duì)性、有效性和適應(yīng)性上,項(xiàng)目規(guī)劃、建筑規(guī)劃的著力點(diǎn)都落在項(xiàng)目推廣的準(zhǔn)確和力度上。短時(shí)間內(nèi)如能做到周密籌備、詳細(xì)調(diào)研、準(zhǔn)確規(guī)劃,整體密切配合,一舉發(fā)力,實(shí)行短平快戰(zhàn)略,以專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃為導(dǎo)向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢(shì)巧妙轉(zhuǎn)化,取得較好的開發(fā)效益很有可能。