房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng),要想使評(píng)估活動(dòng)高效、準(zhǔn)確、公正,必須使活動(dòng)過(guò)程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。這套工作程序是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所必須經(jīng)過(guò)的工作階段,反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系,是人們對(duì)估價(jià)對(duì)象形成立師認(rèn)識(shí)的思維歷程,是經(jīng)過(guò)千百萬(wàn)次工作實(shí)踐總結(jié)出來(lái)的客觀規(guī)律。按照房地產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行評(píng)估可以提高效率,減少失誤,確保質(zhì)量。房地產(chǎn)估價(jià)程序可以分為以下幾個(gè)階段;估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場(chǎng)查勘、綜合分析和估算、撰寫估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告書及收取信公服務(wù)費(fèi)。

操作一、估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理

1.估價(jià)申請(qǐng)

進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí),當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng),并填寫評(píng)估委托書。評(píng)估申請(qǐng)書或評(píng)估委托書應(yīng)寫明的事項(xiàng)包括:

(1)當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等(法人或其他組織名稱、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等);

(2)評(píng)估標(biāo)的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等;

(3)申請(qǐng)?jiān)u估的原因和用途;

(4)房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人;

(5)委托評(píng)估的要求。除了評(píng)估申請(qǐng)書(委托書)以外,申請(qǐng)人還要向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供各種有關(guān)證明資料,如房屋所有權(quán)證,土地使用證,買方單獨(dú)委托評(píng)估時(shí)房地產(chǎn)權(quán)人出具的同意評(píng)估的證明,設(shè)計(jì)和施工圖紙,使用期維修、保險(xiǎn)及其他費(fèi)用資料等。

2.業(yè)務(wù)受理

房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到評(píng)估委托人的申請(qǐng)書和有關(guān)證明及資料后,要在一個(gè)有限的時(shí)間內(nèi)(如3天)作出是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的決策并通知申請(qǐng)人。估價(jià)者在作出接受委托的決策前要對(duì)委托人和評(píng)估標(biāo)的物的基本情況進(jìn)行初步了解,來(lái)界定有關(guān)估價(jià)的一些重要問(wèn)題。這些問(wèn)題主要包括;估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)的作業(yè)日期等。

(1)估價(jià)目的。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作,可以有多方面的用途,評(píng)估委托人也會(huì)因?yàn)樽约翰煌男枰岢霾煌墓纼r(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)的目的可以有很多,如:房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計(jì)等。由于估價(jià)目的的不同使價(jià)格類型也有所不同,如買賣交易價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等。不同的估價(jià)目的,對(duì)估價(jià)的精度要求不同,對(duì)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的各種條件限定不同,所采用的估價(jià)方法也有所區(qū)別。因此估伙者對(duì)委托人估價(jià)目的的明確把握是正確決策和做好估價(jià)工作的前提條件。

(2)估價(jià)對(duì)象。作為具體要評(píng)估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物,或是建筑物與土地合一,或是其中的某一部分,這是受理估價(jià)委托時(shí)必須明確的基本事項(xiàng)。除I要對(duì)估價(jià)對(duì)象的大類加以明確外,還要對(duì)估價(jià)對(duì)象的一些基本情況進(jìn)行初步了解。若是土地,是生地〔無(wú)開(kāi)發(fā)成本)、新開(kāi)發(fā)地(有開(kāi)發(fā)成本)還是其上附有影響地價(jià)的附屬建筑物;如果是房地合一的估價(jià)對(duì)象,其建筑物是依然保存,還是將被拆除;若是單純的房產(chǎn)估價(jià),則要明確建筑物的含義,如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備,如為酒樓是否包括其中的家具等。

(3)估價(jià)的作業(yè)日期。所謂估價(jià)的作業(yè)日期,是指從何時(shí)開(kāi)始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè),即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。完成估價(jià)的日期一般是委托估價(jià)者提出的,估價(jià)者應(yīng)盡量滿足這一要求。但當(dāng)估價(jià)難度較大而委托人提出的時(shí)間太短以致不能保證較公平合理地評(píng)估出價(jià)格時(shí),估價(jià)者應(yīng)向委托人說(shuō)明原因,商定一個(gè)較合適的時(shí)間。確定了完成估價(jià)的日期,估價(jià)人員必須按期保質(zhì)地完成估價(jià),以確保自身的信譽(yù)。從理論上講,估價(jià)活動(dòng)是受委托而進(jìn)行的活動(dòng),應(yīng)嚴(yán)格按照委托人的要求去做。委托人常會(huì)出于自身或局部利益的考慮對(duì)估價(jià)者提出諸多具體要求,估價(jià)者在進(jìn)行估價(jià)可行性分析時(shí),一方面要搞清對(duì)方的意圖,另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價(jià)行業(yè)的行為準(zhǔn)則,是否超越了自己的業(yè)務(wù)能力,對(duì)有異議的要求,可以通過(guò)溝通與協(xié)商來(lái)謀求雙方達(dá)成共識(shí)。估價(jià)合同簽訂前,雙方應(yīng)說(shuō)明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。如經(jīng)審查分析,不能接受此項(xiàng)業(yè)務(wù)委托,應(yīng)盡快通知委托人并說(shuō)明理由。估價(jià)者決定接受委托后,可通知委托人填寫正式的估價(jià)委托書并辦理有關(guān)手續(xù),簽訂委托合同。合同必須對(duì)估價(jià)的各種具體要求、委托人提供的有關(guān)證件與資料、估價(jià)費(fèi)用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)完成日期等作出明確規(guī)定。簽訂合同后,估價(jià)者應(yīng)按合同的時(shí)效和質(zhì)量要求,編制估價(jià)計(jì)劃,安排估價(jià)人員。做好必要的準(zhǔn)備工作。

操作二、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

制定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作業(yè)計(jì)劃是為了使估價(jià)工作有條不紊、按時(shí)、高效完成,計(jì)劃一經(jīng)確定,一般要按計(jì)劃逐段進(jìn)行估價(jià)工作。在規(guī)模較大的評(píng)估項(xiàng)目中,制定計(jì)劃對(duì)估價(jià)作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃可大體包括以下幾個(gè)內(nèi)容:

1.確定估價(jià)作業(yè)的具體因素

對(duì)于估價(jià)作業(yè)來(lái)說(shuō),僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無(wú)法開(kāi)展估價(jià)工作的。為了更好地完成委托的業(yè)務(wù),必須對(duì)估價(jià)對(duì)宋的各種影響價(jià)格的具體因素進(jìn)一步確認(rèn)。

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(1)確定估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)

①估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征。

主要指估價(jià)對(duì)象的外在值稅。估價(jià)對(duì)象如果是土地,則需確定其坐落、編號(hào)、四至、面積、形狀、用途等;如果是房屋或其它建筑物,則需確定其所在地(門牌號(hào)碼)、類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。此類情況可根據(jù)業(yè)務(wù)需要采用填寫表格的方式獲得。

② 產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。通過(guò)對(duì)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)的確定,把握估價(jià)對(duì)象的內(nèi)在情況。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合,除所有權(quán)外,還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等,權(quán)利性質(zhì)不同,其價(jià)格也不一樣。估價(jià)者必須確認(rèn)是對(duì)所有權(quán)估價(jià)還是對(duì)使用權(quán)或租賃權(quán)估價(jià);是對(duì)所有政與使用權(quán)合一情況下的估價(jià)還是分離情況下的估價(jià);是在租賃行為發(fā)生還是沒(méi)有發(fā)生情況下的估價(jià);對(duì)使用權(quán)估價(jià),使用權(quán)年報(bào)為多長(zhǎng),已使用了多少年,還余下多少年等。總之,估價(jià)者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容.權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后,方能對(duì)其進(jìn)行估價(jià)。

(2)確定估價(jià)范圍

房地產(chǎn)的內(nèi)容復(fù)雜,影響價(jià)格的因素眾多,一般在估價(jià)對(duì)象得到確認(rèn)以后,還必須確定估價(jià)的范圍。房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下:4個(gè)方面:

①土地估價(jià)。土地估價(jià)一是空地估價(jià),二是地塊上有建筑物,但視為空地。在地上建筑物預(yù)定拆遷的情況下.往往采用這種方式。

②建筑物估價(jià)。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下,僅就地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)。

③合并估價(jià)。對(duì)土地和地上建筑物共同估價(jià)或?qū)ζ渲幸徊糠止纼r(jià)。

(3)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。由于房地產(chǎn)價(jià)格是隨時(shí)間等因素的變化而不斷變動(dòng)著的,因此,只有估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定以后,估出的價(jià)格才有意義,估價(jià)時(shí)間的詳細(xì)程度取決于所要評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格類型和市場(chǎng)變動(dòng)程度。一般說(shuō)來(lái),買賣價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的時(shí)點(diǎn)詳細(xì),通常至少要指明月,甚至要到日。時(shí)點(diǎn)越詳細(xì),對(duì)估價(jià)精度的要求就越高,估價(jià)也就越困難。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般定為委托估價(jià)的當(dāng)日或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的當(dāng)日。當(dāng)然為求取過(guò)去某個(gè)特定時(shí)期的價(jià)格(如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價(jià)格),也可以將過(guò)去的某一特定時(shí)與作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

2.初選估價(jià)方法和人員

明確了估價(jià)作業(yè)的具體因素后,應(yīng)初步選出擬采用適合于該估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)方法。初選估價(jià)方法的目的,是為了使后面的資料收集與整理和實(shí)地查勘有的放矢,避免不必要的重復(fù)勞動(dòng)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的目的、時(shí)點(diǎn)、日期及初選的估價(jià)方法可判斷委托任務(wù)的輕重、易難和緩急程度,從而確定投入多少人力參加此項(xiàng)評(píng)信任務(wù)。評(píng)估人員的選定和工作安排以及評(píng)估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后,有利于參與人員協(xié)同動(dòng)作,相互配合,提高工作效率。

3,估價(jià)作業(yè)的工作進(jìn)度安排

估價(jià)作業(yè)的時(shí)間性和實(shí)務(wù)性都很強(qiáng),必須注意時(shí)效。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從接受委托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。一般委托人對(duì)估價(jià)完成的日期都有較高的要求,并在簽訂委托合同時(shí)作為重要條款寫進(jìn)合同,能否在約定時(shí)間內(nèi)圓滿地完成估價(jià)任務(wù),不僅關(guān)系對(duì)估價(jià)方的經(jīng)濟(jì)利益,而且對(duì)估價(jià)方的信譽(yù)有著舉足輕重的影響。因此,要通過(guò)估價(jià)作業(yè)計(jì)劃,把估價(jià)作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)度和時(shí)限,使操作的每個(gè)步驟既科學(xué)有序,又省時(shí)省力。

4.估價(jià)作業(yè)計(jì)劃中還可對(duì)費(fèi)用安排、估價(jià)作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項(xiàng)作出明確規(guī)定。制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù),以便選擇最優(yōu)方案,并在計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程中有效地控制與監(jiān)督。

操作三、資料的收集與整理

資料的收集與整理是估價(jià)者在計(jì)劃指導(dǎo)下充分占有和利用信息資源的階段,也是為準(zhǔn)確估價(jià)尋找依據(jù)、為現(xiàn)場(chǎng)查勘進(jìn)行準(zhǔn)備的階段。 資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在計(jì)劃階段初選的估價(jià)方法,一般應(yīng)圍繞著估價(jià)方法所賴以計(jì)算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。如對(duì)供出租用的寫字樓擬選用收益還原法來(lái)評(píng)估其價(jià)格,則需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利息、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、稅收等方面的資料。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)評(píng)估其價(jià)格,需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。

資料收集除了來(lái)源于評(píng)估委托人提供的必要資料和實(shí)地查勘所得資料外,估價(jià)人員還可以從估價(jià)機(jī)構(gòu)建立的資料存儲(chǔ)系統(tǒng)小提取有關(guān)資料,或到政府有關(guān)主管部門去查詢,或向其他當(dāng)事者、咨詢公司變問(wèn)。

房地產(chǎn)估價(jià)所需收集的資料主要包括以下幾部分內(nèi)容:

1.產(chǎn)權(quán)資料。產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料,包括產(chǎn)權(quán)所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料,如房地產(chǎn)登記的原始記錄,接代管產(chǎn)權(quán)資料,落實(shí)政策資料,房屋買賣、租賃、抵押資料,征地拆遷資料,私房改造資料等。

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p; 2.房地產(chǎn)建筑開(kāi)發(fā)資料。主要包括建造開(kāi)發(fā)的年代,主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計(jì)布局、設(shè)備裝修、建筑造價(jià)等。在估價(jià)中,有些必需的資料無(wú)法從現(xiàn)場(chǎng)查勘中獲得,可借助建筑開(kāi)發(fā)的原始資料來(lái)確定。

3.房地產(chǎn)使用資料。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式,房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價(jià)格,房地產(chǎn)維修保護(hù)及現(xiàn)存的借用、占用情況等。

4.市場(chǎng)資料。包括房地產(chǎn)所處的地區(qū)環(huán)境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環(huán)境的優(yōu)劣,政府的城市規(guī)劃、政策對(duì)房地產(chǎn)征用、改擴(kuò)建的限制及市場(chǎng)交易的限制,以及相似房地產(chǎn)市場(chǎng)行情,包括成交價(jià)格、租賃條件、維修費(fèi)用、使用收益及當(dāng)前市場(chǎng)供需狀況等。

操作四、現(xiàn)場(chǎng)查勘

現(xiàn)場(chǎng)查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考查,以便對(duì)待估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。在現(xiàn)場(chǎng)查勘階段,評(píng)估委托人應(yīng)負(fù)領(lǐng)勒之責(zé),派員領(lǐng)勘。

現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容有:

1.對(duì)土地的查勘。評(píng)估人員對(duì)土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況,地塊與周邊地塊的搭界情況等。

2. 對(duì)房屋的查勘。對(duì)房屋查勘的主要項(xiàng)目有:

(1)鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評(píng)估范圍。房屋位置的正確性是房屋估價(jià)的前提,必須認(rèn)真核對(duì)清楚。對(duì)同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點(diǎn)內(nèi)有多幢房屋的情況,要認(rèn)真核實(shí)房屋的評(píng)估范圍,正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨(dú)有部分、共有部分或他人所有部分,以免出現(xiàn)誤估.發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛。

(2)確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)、面積的記載,但在實(shí)際中由于種種情況,如產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等,都會(huì)使房屋的結(jié)構(gòu)、面積與契證記載的情況有差異。因此,現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí),應(yīng)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查,防止因契證與實(shí)地不符而出現(xiàn)的估價(jià)失誤。房屋的裝修、設(shè)備、層高和朝向是房屋估價(jià)的基本內(nèi)容,它的主要項(xiàng)目是墻體、屋頂、天花板,地面、門窗、隔間、層高、衛(wèi)生設(shè)備和暖氣設(shè)備等。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作。

(3)確定房屋的建造年份。確定房屋的建造年份是房屋評(píng)估不可缺少的組成部分,是評(píng)定房屋折舊情況的主要依據(jù),必須予以查明。

(4)評(píng)定房屋成新。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素.評(píng)估人員根據(jù)房屋的新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn).采取一聽(tīng)、二看、三查、四問(wèn)、五測(cè)的工作方法鑒定房屋的成新。一聽(tīng),是聽(tīng)取住房或使用者對(duì)房屋使用狀況和破損情況的反映;二看,是根據(jù)聽(tīng)到的的反映,結(jié)合所要評(píng)定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分,查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降,以及梁、往變形等情況,做出直觀上的判斷;三查,是對(duì)房屋承重結(jié)構(gòu)部位、構(gòu)件本身的剛度、強(qiáng)度進(jìn)行測(cè)量檢查,看其是否有潛在的危險(xiǎn);四問(wèn),是就查出的問(wèn)題詢問(wèn)使用各,了解其有關(guān)的情況;五測(cè),是在條件具體時(shí),用儀器測(cè)量房屋的結(jié)構(gòu)變化情況,主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。從實(shí)際出發(fā)測(cè)定房屋成新程度,對(duì)解決建造年代不明或年代久遠(yuǎn)但仍有很大使用價(jià)值房屋的估價(jià)問(wèn)題,具有重要意義。

3.勘丈繪圖。勘立繪圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的基礎(chǔ)上,將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等,按照一定比例如實(shí)反映到房屋平面圖上,同時(shí)估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真逐項(xiàng)填寫“房地產(chǎn)查勘評(píng)定表”,作為估價(jià)的依據(jù)。

4.拍照、錄像。現(xiàn)場(chǎng)查勘中對(duì)重要的評(píng)估項(xiàng)目要進(jìn)行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映評(píng)估對(duì)象的特征,尤其是文字?jǐn)⑹鑫茨苓_(dá)到對(duì)標(biāo)的物理想的描述目的時(shí),通過(guò)拍照或錄像可以彌補(bǔ)其不足。拍照、錄像對(duì)那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評(píng)估很有必要。

5.對(duì)環(huán)境條件的確認(rèn)。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素,而環(huán)境條件往往不是契書等文字材料標(biāo)明的,另外環(huán)境條件的變動(dòng)性很大,所以估價(jià)人員要親臨現(xiàn)場(chǎng),逐步確認(rèn)對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格有影響的各因素的狀態(tài),通過(guò)實(shí)地調(diào)查,取得對(duì)待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認(rèn)識(shí)。環(huán)境條件包括:商業(yè)服務(wù)、市政設(shè)施、文化教育、交通通訊、衛(wèi)生狀況、生態(tài)環(huán)境、娛樂(lè)設(shè)施、人文自然景觀等。

操作五、綜合分析和估算

綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)性階段.根據(jù)較完備的資料,估價(jià)人員可選擇估價(jià)方法,最終估算出房地產(chǎn)價(jià)格。這一階段的作業(yè)包括2項(xiàng):

1,資料綜合分析。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的基本數(shù)據(jù),基本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否對(duì)估算的最終結(jié)果有直接影響。如果資料綜合分析不能如實(shí)反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù),甚至發(fā)生失誤,則會(huì)影響到價(jià)格評(píng)估的正確性,致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失,也會(huì)影響到估價(jià)者的聲譽(yù)。

資料綜合分析的重點(diǎn)是:(1)檢查資料是否為估價(jià)所必需的資料,即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價(jià)的目的與條件相符;(2)房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評(píng)估房屋的價(jià)格的

重要因素,一定要準(zhǔn)確。

2.價(jià)格形成分析。房地產(chǎn)價(jià)格的形成,一方面是基于它的實(shí)體因素,另一方面是基于它的影響因素。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素可以通過(guò)確認(rèn)來(lái)把握,而影響因素則要通過(guò)有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員加以分析,以便把握各因素對(duì)價(jià)格的影響程度。房地產(chǎn)價(jià)格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大方面。

(l)區(qū)域分析。所謂區(qū)域分析,就是分析待估房地產(chǎn)屆于何種地區(qū),該地區(qū)有何種特征,該特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成有何改I響等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差別,如不把握地區(qū)特征就無(wú)法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格。進(jìn)行區(qū)域分析時(shí),主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類著手,如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū),而是實(shí)際上的使用分區(qū)。同時(shí),房地產(chǎn)的價(jià)格除受所屬地區(qū)特性的影響外,類似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會(huì)對(duì)其有重大影響。

因此,區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩部分。鄰近地區(qū)就是同類地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類別,如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂(lè)區(qū)等。估價(jià)時(shí)首先要判定類別;其次,區(qū)域劃分的范圍不宜過(guò)大;最后,類別判定要考慮未來(lái)發(fā)展。 類似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈”的概念解釋。在“同一供需圈內(nèi)”,同類房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系,因面對(duì)價(jià)格形成有重大影響。

(2)個(gè)別分析。是對(duì)待估房地產(chǎn)的個(gè)別因素進(jìn)行的分析,是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過(guò)程,房地產(chǎn)價(jià)格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向?yàn)榍疤岫纬傻摹€(gè)別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素,再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征,判斷出最有效使用方向。

3.估價(jià)方法的選擇和價(jià)格估算。

(1)選擇估價(jià)方法。在計(jì)劃中初選的估價(jià)方法在這個(gè)階段可以得到最后的確認(rèn)并用于計(jì)算。盡管房地產(chǎn)估價(jià)方法比較多,但最基本的方法還是成本估價(jià)法、市場(chǎng)比較法和收益還原法三種。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),原則上應(yīng)并用王種方法。因?yàn)槿N方法各有利弊,僅靠一種方法不易達(dá)到正常價(jià)格。有些房地產(chǎn)不適用于上述三種人法,可根據(jù)具體情況加以選擇。

(2)價(jià)格估算。選定估價(jià)方法后,可開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算,其具體測(cè)算方法本書其他章節(jié)有專門論述。應(yīng)該注意的是,房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算時(shí),如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)認(rèn)真采用,如“土地分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”、“房屋耐用年限”、“房屋代議書標(biāo)準(zhǔn)”等。

(3)價(jià)格調(diào)整。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性,使三件方法估出的價(jià)格難以一致,因此需要進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。在進(jìn)行價(jià)格調(diào)教之前,首先要對(duì)資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核,其主要內(nèi)容是:資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng);各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原則的應(yīng)用是否得當(dāng);一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng);單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。其次,要對(duì)2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格進(jìn)行綜合,綜合的方法有三種:

①簡(jiǎn)單算術(shù)平均。

②加權(quán)算術(shù)平均。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重,然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。通常對(duì)于評(píng)估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價(jià)方法所算出的結(jié)果,賦予較大的權(quán)重,反之則賦予較小的權(quán)重。

③以一種估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果為主,其他估伙方法計(jì)算出的結(jié)果只供參考。最后,估價(jià)人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時(shí)影響價(jià)格諸因素的分析以及市場(chǎng)行情,對(duì)綜合測(cè)算出的結(jié)果再作調(diào)整,以最后綜合評(píng)估決定出估價(jià)額。在實(shí)際工作中,最后決定的估價(jià)額,可能以計(jì)算出的價(jià)格為主,也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主,而計(jì)算結(jié)果只作為參考。

操作六、撰寫估價(jià)報(bào)告書

經(jīng)評(píng)估測(cè)算出對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額后,應(yīng)將估價(jià)成果寫成估價(jià)報(bào)告書。估價(jià)報(bào)告書是記述估價(jià)成果的文件,它把估價(jià)過(guò)程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、辦法、要點(diǎn)及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來(lái)。估價(jià)報(bào)告書的形式有自由式與定型式兩種。定型式估價(jià)報(bào)告書,是固定格式、固定內(nèi)容,估價(jià)人員必須按照規(guī)定的形式填寫,不得改動(dòng)或填減。自由式估價(jià)報(bào)告書是根據(jù)估價(jià)報(bào)告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長(zhǎng)短篇幅不限的報(bào)告書形式。不論估價(jià)報(bào)告的形式如何,均至少要記載下列事項(xiàng):

1.此項(xiàng)評(píng)估項(xiàng)目的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評(píng)估人員的姓名。

2.估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)地址、評(píng)估日期、報(bào)告編號(hào)等。

3.估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等.

4.估價(jià)對(duì)象具備的條件分析。

5.評(píng)估依據(jù)。

6.評(píng)估結(jié)果。

7、附有關(guān)文件及資料。

一份規(guī)范的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書應(yīng)包含下列具體內(nèi)容:

1.估價(jià)委托人名稱

應(yīng)有委信人的全稱,有時(shí)還應(yīng)有地址,以確認(rèn)服務(wù)對(duì)象。

2.評(píng)估對(duì)象及目的

(l)待估房地產(chǎn)的名稱、類型,明確估價(jià)對(duì)象;

(2)估價(jià)目的;

(3)估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

3.評(píng)估日期

是反映估價(jià)工作期限的起止日期。

4.評(píng)估對(duì)象的綜合說(shuō)明

(1)坐落位置,包括地點(diǎn)、區(qū)域、門牌等;

(2)用途;

(3)面積、層次、朝向;

(4)建筑結(jié)構(gòu)與功能,還要描述建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)以及各層各部分功能;

(5)裝修情況、設(shè)備情況、附屬設(shè)施情況;

(6)建筑使用情況,反映建筑的新舊、完好程度及對(duì)使用功能的影響;

(7)房地產(chǎn)周圍環(huán)境;

(8)評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況。

5.評(píng)估原則

反映在評(píng)估活動(dòng)中的主要適用原則,以及評(píng)估人的立場(chǎng)。

6、評(píng)估依據(jù)

(l)權(quán)屬資料;

(2)工程預(yù)、決算資料;

(3)測(cè)繪圖紙;

(4)各類定額和單價(jià)資料;

(5)各類折舊、稅收、物價(jià)、城建收費(fèi)管理規(guī)定;

(6)與評(píng)估對(duì)象類似的房地產(chǎn)實(shí)例價(jià)格資料;

(7)規(guī)劃資料;

(8)周圍環(huán)境資料。

7.評(píng)估方法選擇

8.評(píng)估計(jì)算分析

應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測(cè)算、公式選用等理由和計(jì)算過(guò)程,對(duì)計(jì)算分析過(guò)程作概括的陳述,關(guān)鍵要闡明作出最后估價(jià)結(jié)論的理由。

9.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)論

說(shuō)明每種方法的計(jì)算結(jié)果,以及經(jīng)最終調(diào)整修正后的正式估價(jià)結(jié)論。

10.評(píng)估小組成員和評(píng)估單位資格證書。

操作七、交付估價(jià)報(bào)告書及收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)

完成估價(jià)報(bào)告書后,最后要將估價(jià)報(bào)告書交付給委托估價(jià)者,并可就某些問(wèn)題作口頭說(shuō)明,至此完成了對(duì)委托估價(jià)者的估價(jià)服務(wù)。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)服務(wù)費(fèi)。

篇2：城市土地估價(jià)基本原則和程序

一.城市土地估價(jià)的基本原則
1.1 土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則:
1.合法原則;
2.最高最佳使用原則;
3.替代原則;
4.預(yù)期收益原則;
5.供需原則;
6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則;
7.多方法相比較原則。

1.2 遵循合法原則,是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評(píng)估中,應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定,所評(píng)估的對(duì)象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。
1.3 遵循最高最佳使用原則,是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。
基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。
企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評(píng)估以估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。
估價(jià)人員應(yīng)對(duì)土地的現(xiàn)狀用途和未來(lái)用途是否是最高最佳使用作出判斷,并在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明。
1.4 遵循替代原則,是指土地評(píng)估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格::。
1.5 遵循預(yù)期收益原則,是指土地評(píng)估應(yīng)以估價(jià)對(duì)象在正常利用下的未來(lái)客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。
1.6 遵循供需原則,是指土地評(píng)估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場(chǎng)的地域性。
1.7 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則,是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。
1.8 遵循多方法相比較原則,是指土地評(píng)估應(yīng)以多種方法評(píng)估同一估價(jià)對(duì)象,相互比較,取得客觀估價(jià)結(jié)果。

二.城市土地估價(jià)的程序
2.1 城市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行:
1.確定估價(jià)基本事項(xiàng);
2.編制估價(jià)工作計(jì)劃;
3.實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象;
4.搜集估價(jià)所需資料;
5.選定估價(jià)方法計(jì)算;
6.確定估價(jià)結(jié)果;
7.提交估價(jià)報(bào)告。

2.2 確定估價(jià)基本事項(xiàng),是指確定估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)。
確定估價(jià)對(duì)象包括確定估價(jià)對(duì)象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等;確定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定;確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方要求而定,采用公歷表示,精確到日。

2.3 編制估價(jià)工作計(jì)劃,是指在確定估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上,應(yīng)對(duì)估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析,編制估價(jià)工作計(jì)劃。
估價(jià)工作計(jì)劃主要應(yīng)包括以下幾項(xiàng):
1.估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟;
2.估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法;
3.需要調(diào)查的資料及取得途徑;
4.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。

2.4 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對(duì)象,是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng),實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對(duì)象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等,并對(duì)估價(jià)對(duì)象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。
2.5 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料,并進(jìn)行核實(shí)、分析和整理。
估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面:
1.估價(jià)對(duì)象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請(qǐng)、批件及合同等;
2.對(duì)土地價(jià)格有普遍影響的資料;
3.對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料;
4.相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料;
5.確定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料;
6.反映估價(jià)對(duì)象權(quán)屬及狀況的資料。

2.6 根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對(duì)象的具體情況,選擇土地評(píng)估的基本方法或其它具體評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估,計(jì)算地價(jià)。具體評(píng)估方法是在基本方法上根據(jù)對(duì)象的特殊性衍生出來(lái)的符合估價(jià)基本原理的方法。
2.7 估價(jià)人員在確定對(duì)象價(jià)格后,應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的要求撰寫估價(jià)報(bào)告書。按照評(píng)估項(xiàng)目委托合同,估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī)關(guān)或國(guó)土資源部確認(rèn)。

篇3：房地產(chǎn)估價(jià)工作程序

一、明確估價(jià)的基本事項(xiàng)

在實(shí)際進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中,會(huì)涉及到許多方面的問(wèn)題,需要處理的事項(xiàng)也較多。有些事項(xiàng)直接關(guān)系到估價(jià)作業(yè)的全過(guò)程,對(duì)估價(jià)額也有較大的影響,這些事項(xiàng)被稱坦估價(jià)的基本事項(xiàng),必須預(yù)先明確。一般來(lái)說(shuō),估價(jià)的基本事項(xiàng)包括估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)及評(píng)估前提四個(gè)方面。

(一)明確估價(jià)對(duì)象

1.評(píng)估實(shí)體的確定。即是要明確評(píng)估對(duì)象是什么、范圍如何。估價(jià)的是土地,還是建筑物,或是房地合一,包括坐落位置、面積、用途、結(jié)構(gòu)等;如估價(jià)的是寫字樓,是否包括其中配備的設(shè)備;如是酒店,是否包括其中的家具等。

2.評(píng)估對(duì)象權(quán)利狀態(tài)的確定。首先要明確所評(píng)估的是何種物權(quán),是所有權(quán),還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。在我國(guó),尤其要注意所評(píng)估的是通過(guò)有償出讓方式獲得的土地使用權(quán),還土地使用權(quán)的批租年限,已使用年限、剩余使用年限受到限制、是否完整等。如評(píng)估對(duì)象是否已設(shè)定了租賃權(quán)、抵押權(quán)和典權(quán)、地役權(quán)等,其年限如何。

(二)明確估價(jià)目的

估價(jià)目的可具體分為買賣、交換、租賃、入股、抵押、典當(dāng)、保險(xiǎn)、課稅、征用、拆遷補(bǔ)償、投資決策、清產(chǎn)核資、區(qū)域規(guī)劃、分析等。不同的評(píng)估目的對(duì)于估價(jià)方法的選擇和估價(jià)結(jié)果盡有一定影響的,因此,必須明確評(píng)估目的。

明確了評(píng)估目的,也就相應(yīng)地確定了所要評(píng)估的價(jià)格類型,如買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、入股價(jià)格、抵押價(jià)格、征用價(jià)格、課稅價(jià)格等。各種價(jià)格在評(píng)估時(shí)都有相應(yīng)的注意事項(xiàng),如抵押價(jià)格評(píng)估與買賣價(jià)格評(píng)估就有較大的差異,由于抵押價(jià)格評(píng)估要考慮抵押貸款清償?shù)陌踩?因此其數(shù)額應(yīng)等于評(píng)估對(duì)象的預(yù)期價(jià)格(抵押期限)減去處置稅費(fèi)等;征用價(jià)格和課稅價(jià)格評(píng)估一般是按照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行,如有些國(guó)家及地區(qū)規(guī)定,土地的課稅價(jià)格用路線價(jià)法評(píng)估;保險(xiǎn)價(jià)格的評(píng)估僅指建筑物及其家具、設(shè)備的價(jià)值等。

(三)明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)

房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響,是不斷變化的。對(duì)于同一宗房地產(chǎn)來(lái)說(shuō),在不同的時(shí)點(diǎn)上,其價(jià)格可能有較大的差別。我們通常所說(shuō)的某宗房地產(chǎn)的價(jià)格都是指該房地產(chǎn)在某個(gè)特定時(shí)點(diǎn)上的時(shí)價(jià),我們所要評(píng)估的也正是這種時(shí)價(jià)。非時(shí)價(jià)的評(píng)估不僅是毫無(wú)意義的行為,而且也是無(wú)法進(jìn)行的,因此,必須明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般以年、月、日來(lái)表示,其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定程度及評(píng)估的價(jià)格種類所決定的。

(四)明確評(píng)估前提

由于特殊情況的需要,以及評(píng)估對(duì)象與其他事物之間所存在的關(guān)系,在評(píng)估上還要明確評(píng)估的前提條件,主要包括如下四種:

1.獨(dú)立估價(jià)。獨(dú)立估價(jià)發(fā)生在估價(jià)對(duì)象為土地與建筑物合一的“房地產(chǎn)”上,根據(jù)某種需要或特定條件,有時(shí)單獨(dú)就該房地產(chǎn)的土地部分進(jìn)行評(píng)估,并且不考慮建筑物的存在,這種情形稱為獨(dú)立估價(jià)。簡(jiǎn)單地說(shuō),就是將土地當(dāng)成空地,視為無(wú)建筑物存在的情形下進(jìn)行評(píng)估。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下,往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨(dú)立估價(jià)。

2.部分估價(jià)。部分估價(jià)是指估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)是由土地及建筑物構(gòu)成的綜合體,在該土地與建筑物為一整體的既定條件下,僅就其中的土地或建筑物進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。它與獨(dú)立估價(jià)的區(qū)別是,獨(dú)立估價(jià)不考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的影響,而部分估價(jià)則考慮地上建筑物存在對(duì)地價(jià)的實(shí)際影響,或土地對(duì)建筑物價(jià)格的實(shí)際影響。由房地產(chǎn)價(jià)格的均衡法則、適合法則等可以判定,土地或建筑物的部分估價(jià)額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。

3.合并估價(jià)或分割估價(jià)。以房地產(chǎn)的合并或分割為前提所進(jìn)行的評(píng)估,稱為合并或分割估價(jià)。例如,以購(gòu)買鄰地并與自有土地合并使用為前提,對(duì)鄰地進(jìn)行買賣價(jià)格評(píng)估即為合并估價(jià);又如,為使土地的一部分分割出售成為可能,而評(píng)估其剩余部分的價(jià)格,即為分割估價(jià)。無(wú)論是合并估價(jià)還是分割估價(jià),其估價(jià)結(jié)果都將與正常評(píng)估存在一定差異,其評(píng)估出的價(jià)格稱為“限定價(jià)格”,即在市場(chǎng)受限定的條件下所形成的價(jià)格,該價(jià)格僅對(duì)特定的交易主體具有經(jīng)濟(jì)合理性。

4.變更估價(jià)。變更估價(jià)是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進(jìn)行的評(píng)估,也可稱為變更利用狀態(tài)估價(jià),它主要包括如下幾種情形:

(1)以房地產(chǎn)改變?cè)瓉?lái)的用途為前提所進(jìn)行的估價(jià)。如學(xué)生宿舍將改造為賓館,政府機(jī)關(guān)辦公樓將改造成供出租的寫字樓等。

(2)以房地產(chǎn)重新進(jìn)行裝修改造為前提所進(jìn)行的估價(jià)。

(3)以拆除建筑物為前提對(duì)土地進(jìn)行的估價(jià)。

對(duì)于上述需要確定的種種估價(jià)事項(xiàng),一般都是由委托人提出的,或根據(jù)委托人的意向由估價(jià)人員整理出來(lái)的。

二、擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃

明確了估價(jià)的

基本事項(xiàng),就可以基本把握住整個(gè)估價(jià)任務(wù)。為了保證估價(jià)工作高效享、有秩序地展開(kāi),應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計(jì)劃,其主要內(nèi)容包括如下幾個(gè)方面:

1.初選估價(jià)方法或評(píng)估的技術(shù)路線,以便于以后的工作有目的地進(jìn)行。

2.確定投入人員。這是估價(jià)作業(yè)計(jì)劃的關(guān)鍵內(nèi)容。應(yīng)根據(jù)評(píng)估任務(wù)量的大小、性質(zhì)及難易程度確定,在確定時(shí)應(yīng)充分考慮估價(jià)人員的專長(zhǎng)。

3.制定評(píng)估作業(yè)日期及進(jìn)度安排。評(píng)估作業(yè)日期一般是按委托人的要求確定的。

4.評(píng)估作業(yè)所需經(jīng)費(fèi)預(yù)算。一般而言,制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃技術(shù),以保證計(jì)劃的合理與優(yōu)化。

三、實(shí)地勘察

由于房地產(chǎn)在實(shí)體上具有不可移動(dòng)性和個(gè)別性等特點(diǎn),在物權(quán)和適用上又存在多樣化的特征,僅僅根據(jù)委托人或有關(guān)當(dāng)事人提供的情況,還做不到具體、準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象。因此,估價(jià)人員必須親臨現(xiàn)場(chǎng),實(shí)地查明有關(guān)情況。實(shí)地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面:

1.對(duì)象房地產(chǎn)的位置及其周圍環(huán)境。實(shí)地勘察時(shí),除應(yīng)查明地號(hào)或門牌號(hào)碼外,還應(yīng)對(duì)照地籍圖判明對(duì)象房地產(chǎn)的邊界及其與鄰地和道路的關(guān)系,這樣才能準(zhǔn)確地把握估價(jià)對(duì)象的位置、形狀和土地面積等,應(yīng)注意誤勘。同時(shí),還要觀察一下附近的建筑布局、綠化、衛(wèi)生狀況、地勢(shì)高低、日照、通風(fēng)及周圍土地利用程度等,并進(jìn)行實(shí)地拍照。

2.對(duì)象房地產(chǎn)的使用情況及現(xiàn)狀。首先要核實(shí)對(duì)象房地產(chǎn)的實(shí)際用途。如果屬于有收益的房地產(chǎn),還要查明其出租或經(jīng)營(yíng)上的收益與費(fèi)用;其次要查明建筑物的結(jié)構(gòu)、建成時(shí)間、新舊程度、完損等級(jí)及內(nèi)部裝修等(應(yīng)對(duì)建筑物進(jìn)行內(nèi)外拍照),并了解建筑面積、使用面積或可供出租和營(yíng)業(yè)用的面積等。不要忽視調(diào)查實(shí)際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致,數(shù)量是否相符,權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。

3.了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的特征和情況。

四、收集分析相關(guān)資料

(一)房地產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素資料

房地產(chǎn)價(jià)格的一般影響因素,基本上屬于宏觀的社會(huì)因素,它們并不直接決定某宗房、地產(chǎn)的價(jià)格,但它們對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)具有決定意義,對(duì)某類房地產(chǎn)的價(jià)格變地有時(shí)能產(chǎn)生特別大的影響,所有這些,最終也都會(huì)體現(xiàn)在個(gè)別房地產(chǎn)上。因此,必須廣泛收集并深入分析這方面的有關(guān)資料。

從總體來(lái)看,一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用是錯(cuò)綜復(fù)雜的,分析它們對(duì)估價(jià)對(duì)象隊(duì)價(jià)格究竟產(chǎn)生何種影響更是一個(gè)難度很大、非常復(fù)雜的問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō),沒(méi)有固定的數(shù)學(xué)公式可套用,主要依靠估價(jià)人員長(zhǎng)期積累的豐富經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合分析判定。尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)起伏較大、變化莫測(cè)時(shí),對(duì)于這些因素的分析更要依賴于經(jīng)驗(yàn),有時(shí)甚至體現(xiàn)為估講師的眼力。但是,當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)比較穩(wěn)定,價(jià)格變動(dòng)比較平穩(wěn)時(shí),這些一般影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的,房地產(chǎn)價(jià)格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動(dòng)趨勢(shì),這時(shí)可運(yùn)用統(tǒng)計(jì)規(guī)律和預(yù)測(cè)方法來(lái)確定房地產(chǎn)價(jià)格的平均增減量、平均增長(zhǎng)速度或價(jià)格變化模型。對(duì)這些數(shù)據(jù)加以具體分析,即可確定一般因素對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格變化的作用影響。

在分析過(guò)程中,應(yīng)善于根據(jù)具體情況確定對(duì)評(píng)估對(duì)象或某類物業(yè)的價(jià)格變化有較大影響的關(guān)鍵因素,從而既可簡(jiǎn)化分析的難度,又可提高分析的精確性。

(二)區(qū)域市場(chǎng)資料

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性,區(qū)域市場(chǎng)的資料對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)格的影響更大。區(qū)域市場(chǎng)資料主要包括一般影響因素在區(qū)域市場(chǎng)上的體現(xiàn),包括該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、城市建設(shè)(基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施的建設(shè))、城市規(guī)劃的發(fā)展變化,也包括該地區(qū)的市場(chǎng)特征及交易情況等。

(三)實(shí)例資料

實(shí)例資料,主要包括市場(chǎng)交易實(shí)例資料、開(kāi)發(fā)建造實(shí)例資料和房地產(chǎn)運(yùn)用收益實(shí)例資料(如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料)。在評(píng)估過(guò)程中,無(wú)論是否直接運(yùn)用這些資料,都應(yīng)盡量收集,以供參考。對(duì)于搜集到的實(shí)例資料,應(yīng)整理成表格形式,以便于利用。

(四)評(píng)估對(duì)象的情況

該資料的收集是在實(shí)地勘察時(shí)完成的,一般是按固定的表格填寫。各類資料的來(lái)源渠道主要是:

l.委托者提供。

2.實(shí)地勘察。

3.政府有關(guān)部門提供。

4.相關(guān)當(dāng)事人提供。

5.咨詢公司提供。

另外,必須指出,運(yùn)用不同的估價(jià)方法,收集資料的側(cè)重點(diǎn)是有較大差異的

五、運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行估算并決定估價(jià)結(jié)果

(一)評(píng)估方法的選擇

在選擇評(píng)估方法時(shí),主要依據(jù)如下兩方面情況:

1.各種估價(jià)方法的適用范圍。

2.估價(jià)對(duì)象的特征及其評(píng)估目的和評(píng)估前提等。

(二)運(yùn)用估價(jià)方法進(jìn)行價(jià)格試算

依據(jù)某種方法直接計(jì)算出來(lái)的估價(jià)結(jié)果,還不足以令人信眼,因此,在估價(jià)作業(yè)上一般不作為最終估價(jià)結(jié)果。這種價(jià)格,稱為試算價(jià)格。關(guān)于試算價(jià)格的計(jì)算過(guò)程見(jiàn)相應(yīng)的估價(jià)方法章節(jié)。

(三)調(diào)整試算價(jià)格

運(yùn)用不同方法所估算出來(lái)的試算價(jià)格是有一定差異的,即使是運(yùn)用同一估價(jià)方法,因所依據(jù)的資料不同,也會(huì)得出不同的計(jì)算結(jié)果。因此,必須對(duì)試算價(jià)格進(jìn)行綜合分析并予以調(diào)整,使之不致產(chǎn)生重大的差誤。

1.調(diào)整試算價(jià)格的主要依據(jù)。試算價(jià)格之間所存在的差異,可能是因?yàn)樗玫墓纼r(jià)方法不同,也可能是因?yàn)樗罁?jù)的資料不同。因此,調(diào)整試算價(jià)格主要應(yīng)考慮如下兩方面:

(l)資料的可信程度。要使估價(jià)結(jié)果能得到社會(huì)承認(rèn),所依據(jù)的資料不僅要全面,而且必須準(zhǔn)確。因此,在調(diào)整試算價(jià)格時(shí),首先應(yīng)當(dāng)對(duì)估算過(guò)程所依據(jù)的資料進(jìn)行檢查。檢查時(shí),不僅要分析資料的真實(shí)性,還要進(jìn)一步分析資料的選擇及運(yùn)用是否恰當(dāng),有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格形成與運(yùn)動(dòng)的各項(xiàng)法則對(duì)該估價(jià)活動(dòng)的應(yīng)用是否恰當(dāng),價(jià)格影響因素的分析以及吃域因素和個(gè)別因素分析是否恰當(dāng)?shù)取?

(2)估價(jià)對(duì)象的種類。如果判明所依據(jù)的資料是可靠的,則還應(yīng)檢查該資料是否與對(duì)象房地產(chǎn)的種類及委托估價(jià)的目的相符合。對(duì)此,一般將估價(jià)對(duì)象劃分為自用房地產(chǎn)和收益房地產(chǎn)兩類來(lái)予以分析。

對(duì)于自用房地產(chǎn),一般應(yīng)以比準(zhǔn)價(jià)格(按市場(chǎng)比較法估算的)或積算價(jià)格(按成本法估算的)為依據(jù)進(jìn)行價(jià)格調(diào)整,并作為決定最終估價(jià)額的依據(jù)。

對(duì)于收益房地產(chǎn),一般以收益價(jià)格為主來(lái)調(diào)整,但因?yàn)樵诠浪闶找鎯r(jià)格時(shí),即使能夠正確把握純收益,也會(huì)因?yàn)樵谫Y本化率的選取上存在微小差異而導(dǎo)致收益價(jià)格出現(xiàn)較大誤差,因此,對(duì)于收益房地產(chǎn),還必須較多地斟酌比準(zhǔn)價(jià)格或積算價(jià)格來(lái)進(jìn)行調(diào)整,并以此作為決定最終估價(jià)額的基本依據(jù)。

2.調(diào)整試算價(jià)格的主要方法。調(diào)整試算價(jià)格的方法主要有三種,

(四)最終估價(jià)額的決定

在如何決定最終估價(jià)結(jié)果上,有兩種不盡相同的的意見(jiàn):

1.以調(diào)整得出的最終估算結(jié)果為主要依據(jù)。

2.以估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)為主,參考估算結(jié)果。

我們認(rèn)為第一種意見(jiàn)更為合理,應(yīng)作為決定最終估價(jià)結(jié)果的主要方案。但對(duì)于比較特殊的估價(jià)活動(dòng),有時(shí)需要估價(jià)人員更多地依賴于經(jīng)驗(yàn)來(lái)決定最終估價(jià)額。最終估價(jià)額的決定是整個(gè)估價(jià)作業(yè)的最關(guān)鍵步驟,一般應(yīng)由幾位資深的估價(jià)師共同研究拍板。

六、撰寫估價(jià)報(bào)告

估價(jià)報(bào)告是記述評(píng)估成果的文件,為了保證其質(zhì)量,在撰寫時(shí)要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡(jiǎn)明扼要、突出評(píng)估依據(jù)的原則。

(一)估價(jià)報(bào)告書的形式

估價(jià)報(bào)告書有定型式(或稱表格式)、自由式與混合式三種,可根據(jù)評(píng)估活動(dòng)的具體情況靈活選用。

1.定型式估價(jià)報(bào)告書。又稱封閉式估價(jià)報(bào)告書,是固定格式、固定內(nèi)容,估價(jià)人員必須按要求填寫,不得隨意增減。其優(yōu)點(diǎn)是一般事項(xiàng)反映全面,填寫省時(shí)省力;缺點(diǎn)是不能根據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況而深入分析某些特殊事項(xiàng)。如果能針對(duì)不同的估價(jià)目的和不同類型的房地產(chǎn),制作相應(yīng)的定型式估價(jià)報(bào)告書,則可以在一定程度上彌補(bǔ)這一缺點(diǎn)。

2.自由式估價(jià)報(bào)告書。又稱開(kāi)放式估價(jià)報(bào)告書,是由估價(jià)人員根據(jù)評(píng)估對(duì)象的情況而自由撰寫的、無(wú)一定格式的估價(jià)報(bào)告書。其優(yōu)缺點(diǎn)與定型式估價(jià)報(bào)告書恰好相反。

3.混合式估價(jià)報(bào)告書。混合式估價(jià)報(bào)告書是兼取前兩種報(bào)告書的形式,既有自由式部分,又有定型式部分的估價(jià)報(bào)告書。

(二)估價(jià)報(bào)告書的組成

一份完整的估價(jià)報(bào)告書通常由下述六個(gè)部分組成:

1.封面(寫明報(bào)告名稱)。

&

nbsp; 2.目錄。

3.致委托者函。

4.估價(jià)結(jié)果報(bào)告。

5.估價(jià)分析報(bào)告(即技術(shù)報(bào)告)。

6.有關(guān)附件。

(三)估價(jià)報(bào)告書的內(nèi)容

在估價(jià)報(bào)告書中至少要記載下列事項(xiàng):

1.委托估價(jià)者名稱。

2.受理估價(jià)者名稱。

3.估價(jià)對(duì)象概況。包括估價(jià)對(duì)象的實(shí)體狀況與權(quán)利狀況。

4.估價(jià)目的。在報(bào)告書的相應(yīng)地方,應(yīng)同時(shí)說(shuō)明根據(jù)此目的在評(píng)估過(guò)程中考慮了哪些特殊事項(xiàng)。

5.估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

6.估價(jià)作業(yè)日期。

7.評(píng)估依據(jù)。

8.估價(jià)采用的方法、技術(shù)路線和測(cè)算過(guò)程。

9.估價(jià)結(jié)論。即最終估價(jià)額。

10.決定估價(jià)額的理由。

11.估價(jià)前提及估價(jià)結(jié)果的使用范圍。

12.估價(jià)人員情況。應(yīng)說(shuō)明估價(jià)人員與評(píng)估對(duì)象有無(wú)利害關(guān)系。

13.附屬資料。如評(píng)估對(duì)象的地籍圖、平面圖、外觀和內(nèi)部照片、產(chǎn)權(quán)證明、估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明等。

上述六個(gè)基本估價(jià)步驟具有明顯的階段性。明確估價(jià)的基本事項(xiàng)與擬定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃,屬于估價(jià)的準(zhǔn)備階段;實(shí)地勘察、搜集與分析相關(guān)資料、運(yùn)用估價(jià)方法估算并決定估價(jià)權(quán),同于估價(jià)的實(shí)施階段;撰寫估價(jià)報(bào)告則屬于估價(jià)的結(jié)束階段。上述三個(gè)階段、六個(gè)步驟反映了估價(jià)的主要過(guò)程。不同論著在介紹估價(jià)程序時(shí)往往存在著某些差異,但異點(diǎn)不是發(fā)議在上述六個(gè)基本步驟上,而是由于闡述問(wèn)題的詳略程度或范圍不同所造成的。因此,估價(jià)的基本程序是相同的。