筆者從事地產分析工作多年，自問不敢說有什么大建樹，只累積一些經驗，希望與讀者分享。以下便是做地產分析時要注意或知道的一些事情：
一、分析可分兩種：（1）數量性（quantitative）和（2）非數量性（non-quantitative）。
此文所提的大多與前者有關。數量性的分析的定義其實很簡單：分析（analysis＝數據（data＋方程式（formula），如果只有數據，例如樓價過往的升跌，租金的表現等等，沒有運用一些方程式去分析所得的數據，那么嚴格來說這只是資訊報告，不是分析。
二、分析的運用應是投射性（projective），不是預測性（speculative）。前者承認分析
局限，后則則當分析員（或分析員當自己）是神，可預知未來。要善用投射性分析則先要適當地控制自己的一些偏好及個人的投資情況（例如因自己入了貨便望市場升等等），以及做分析時“同等”地看待“最好”的打算及“最壞”的打算，例如最好打算時的利率當作是5％，最壞打算的也只當作是6％，則不免有自欺欺人的成分。
三、分析可以很簡單，也可很復雜，視情況需要，時間多寡及可運用的資源包括人才和金錢。一般而言，簡單的分析只可作為粗略的參考，準確程度也較低，準確程度要求愈高則復雜程度愈大。
四、分析無論細致到什么程度也不能“盡信”（按：不是不信，而是不百分之一百信）。
原因很多，但此文只提其中重要的兩個：（1）數據方面，就算搜集方法完美無瑕（實際上不會），所有數據依然是“歷史”。歷史雖常常重演，但每次的人物、境況、時空、地利等均不完全一樣。若一成不變地看待分析及其結果多會吃虧。（2）方程式方面，一般方程式是單向性的，簡單舉例如A＋B除C＝D。但現實可能是多向性的（interactive），即不只A－B－C三者因素會互相影響，實際結果D在某種情況下同時是自己的因素而自我影響和波及其他因素。舉例，樓價下調到某一水位便可能變成市場的一種預看法因而繼續下調，形成一種“預期自我實現”（self-fulfilling prophecy）的現象。
五、地產分析主要涉及三個層面：（1）市場分析，（2）一攬子物業的分析，（3）個別項目分析。三個層面雖有所關連但同時其所需的資訊，覆蓋范圍、深度及方程式都不同。
六、要分辨什么是價格和什么是價值。往往市場對兩者混為一談，對兩者的定義也有不同版本。此文欲提供以下的較技術性的定義：價格是在某段時間內某個物業在公開自由及自愿市場里出售而可得的價錢。若涉及多個類同物業則可產生該類物業的一個“市場價格”。倘若將時空拉長，例如三年或三年以上，市場價格便有一定的“走勢”，通常會是有所“升跌”（至于大升大跌或只是細致的波動是另一問題）。數學上可在此中的波動穿上一條“平衡”線，這條平衡線代表有關時段的“應有價格”，此文就假設這就是價值。因此，要在地產市場圖利或炒作，并不是靠有“價值”的價位入貨或出貨（因為回報只和大走勢打和），而是靠在“低價格”時入貨而在“高價格”時出貨（buy low and sellhigh）回報便跑贏一般人。當然要達到此種境界談何容易，價值的計算可以幫助投資者了解市場偏離“應有價格”（高或低）的程度。
七、在項目分析里，要考究別人有沒有“造數”時，除注意有否夸大收入部分，作細開支部位等等外，就是看有無較大幅的借貸。因為技術上借貨可增加項目的回報率。最簡單辦法就是把整體借貸刪掉，當是不需借錢全自資，這時的回報率便較能反映該項目的實力。
八、數量性分析是決策過程里的一個重要環節，但也只是其中的一個環節。它的作用是迫使投資者運用較科學及理智的程序思考問題而非單憑直覺。倘若適當地配合其他環節如非數量性的分析及好的商業判斷，決策效果相信會更佳。
（麻省理工學院地產發展碩士 鐘維杰）
篇2：X經濟開發區159畝項目投資分析報告
宿遷市經濟開發區159畝項目分析報告
(一)項目概況
一、項目位置
本地塊位于宿遷市經濟開發區南外環南側。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規劃中姑蘇路,西至規劃路。總占地面積159畝,為一狹長沿路(人民大道)地塊,東西長約180米,南北長約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經濟開發區環城南路市外環外50米,距市府新區(市政府)5公里,距中學(青華中學)2公里,距醫院(鐘吾醫院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業狀況:
本地塊距義烏商貿城1.5公里,距老城區(幸福路)7.5公里,距蘇果平價店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內無商業、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經濟開發區,周邊大部分為農田和工業企業,目前工業企業規模尚未形成,東側上海城項目未啟動,東南側同樣為本公司已購入的147畝地塊未啟動。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動遷,部分農田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項占地設施,西側高壓電網可能對項目北有影響。
(三)區域開發情況
宿遷市為新興北方二級城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區在建項目40多個,年投放量230萬m2 ,市區拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房價上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區不準再建民房;2、05限價陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(河東),老城區、市府新區、開發區、宿城新區五大塊,同質住宅項目,宿豫區售價在1400~1600元/ m2,老城區2000~2400元/ m2、市府新區1900~2300元/ m2、開發區1500~1800元/ m2、宿城新區在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業項目幸福中路商業區各沿街商鋪較好,其他區域及各住宅沿街配套商鋪運轉較差,空置率70%以上。大型商業中心(街)目前投入運轉的時代廣場、浩源購物中心、鳳凰商業街、楚街等空置率都非常嚴重。商業項目目前的大量重復投放和極高的空置率已嚴重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側都未形成開發,北側3公里內在建居住項目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價格在1600~1800元左右。商業項目有義烏商貿城和各居住項目配套沿街商業,銷售價格在2000~4000元左右。
(四)項目分析
一、商業:本地塊目前尚不完全具備商業開發條件,主要因素為:
1.周邊無連續性商業;
2.周邊無消費居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發條件,主要因素為:
1.無生活配套商業設施;
2.無生活配套交通設施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業、商業企業所帶來的擬購房群體。
根據土地掛牌說明和開發區規劃要求,本地塊為商住用地,根據地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發商業,內側形成居住小區。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發條件,合理開發時間應在對面商業項目建成,開發區商辦地塊啟動,周邊工業企業初具規模等因素具備后再行開發,才能取得良好的經濟效益和社會效益。
(五)項目意見
一、立項建議:
根據公司今年要求開發本地塊決議,如何避開地塊劣勢,將近期經濟利益達到最大化,建議對本地塊作如下立項:
1.傾向加大商業規劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業商業項目規劃,減少沿街居住配套小型商業規劃。
3.根據地塊相對優勢(外環側,城鄉結合部)重點招商 ,吸引符合適應本地塊的商業項目;適應符合本地塊居住群體(性價比、群體性)等。
4.強化建筑外立場的特色性,抓住目前本區域無較有特色建筑的時機。
5、對區域居住習性深入研究,開發符合居住習慣并具有前瞻性的的建筑內外布局。
6.通過對商業項目的前期定位,開發適應專業項目的布局、結構、配套設施的商業格局;
7.強化建筑細節以優秀的建筑質量、完善配套迎合長居久安的消費心理;
8.強化區內布局的合理性,以良好的采光、通風,較佳且低成本維護景觀布局、社區配套達到低成本、高品質生活質量;
9.前瞻性規劃,以"造城"為開發理念,將交通、商業、金融
二、項目推廣意見:
(一)、商業:
1、專業商業業主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發區周邊居民;
2、城區年輕購房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業商業布局來適應吸引專業的商業項目,本地塊商業如無明確定位,近兩年內必為一無是處,無商業推廣理念可言,空等自發形成特色商業或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業投資人,才能在較短的時間內形成規模和人氣達到開發投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優勢,只有一方面吸引對地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對交通、商業劣勢不太奢求的年青群體,通過對居住群體性的有效訴求達到銷售目的,對部分進城鄉鎮群體,目前本地塊尚不具備優勢。
三、項目財務分析:略。
四、項目風險分析:
(一)項目風險分析:
本項目風險主要在以下方面:
商業:
1、定位不準,區域定位重復:
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應;
3、有場無市,有市無人,形成商業規劃失敗。
4、商業規劃的失誤可能造成住宅項目的風險加大。
住宅:
1、整體規劃不適應群體性;
2、戶型設計不適應群體性;
3、區域定位嚴重重復;
4、推廣方案不適應有效群體;
5、針對性訴求失敗;
(二)項目風險回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對性、有效性和適應性上,項目規劃、建筑規劃的著力點都落在項目推廣的準確和力度上。短時間內如能做到周密籌備、詳細調研、準確規劃,整體密切配合,一舉發力,實行短平快戰略,以專業的商業規劃為導向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢巧妙轉化,取得較好的開發效益很有可能。
篇3：房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)
房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分。)
1.下列表述正確的是( )。
A.房地產租金和售價會隨著通貨膨脹的發生而同時上漲
B.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值增大,使房地產投資的購買力風險減小
C.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值減小,使房地產投資的購買力風險增大
D.房地產投資具有防范通貨膨脹的作用,但對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險
E.對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險,因此房地產投資并不具有防范通貨膨脹的作用
2.房地產投資的變現風險較大,影響房地產投資變現風險的主要因素有( )。
A.房地產的市場行情 B.房地產的金融政策
C.房地產的地段好壞 D.房地產的建設程度
E.房地產的凈現金流量
3.房地產投資不可抗力是指由于( )等異常變化引起的房地產投資價值損失,不可力一旦發生,就會給房地產投資者帶來巨大的損失。
A.意外事故 B.自然災害
C.戰爭 D.政變
E.通貨膨脹
4.由于房地產投資周期長且內外環境復雜,所以房地產投資商業風險大,降低商業風險的策略有( )。
A.在經濟蕭條時期投資 B.規模投資限制競爭