房地產投資現狀及存在問題分析
1993年到20**年，我國房地產開發投資從1937.5億元，增長至10106.1億元，10年間增長了4.2倍，平均
每年增長17.96%，盡管比同期全社會固定資產投資增長率低約1.5個百分點，但卻遠遠超過了同期GDP的增長
速度。20**年1-5月，房地產開發投資同比增長速度雖然逐月回落，但是1-5月同比增長仍達32%，占固定資產
投資的比例為26.1%。在新一輪的投資增長中，房地產業占有非常突出的位置，在進入統計的19個行業中，房
地產業占固定資產投資的比重僅次于制造業居第二位。
與此同時，我們面臨著以下兩種形勢：一是全國各地商品房庫存量高達近億平方米，房地產開發過程中
普遍存在的拖欠民工工資、違規占地，暴力征地等現象仍時有發生，多數地區住宅價格與居民收入的比例關
系失衡；二是投資高增長引發了自20**年下半年以來的鋼材、水泥、煤炭、電力等原材料和能源供應緊張，
目前仍沒有得到根本緩解。在這樣的背景下，如何認識、調控和引導房地產業健康發展便成為一個很值得關
注的問題.
房地產開發投資的基本趨勢
1. 資金向大企業集中
中國房地產大中型企業完成的投資額占大部分，而中小企業完成的投資額相對較少，同時這種相對集中
的趨勢仍在加強。20**年，規模在5000萬元以上的開發企業完成的投資額占全部房地產開發投資的79.6%，
20**年這一比例上升到82.4%，絕對額達到6421.7億元，而規模在5000萬元以下的中小企業完成的投資額總計
1369.2億元，占全部房地產投資的17.6%。在大中型企業中，以規模1-5億元的企業完成的投資最多，占全部
房地產投資的38%。
2. 所有制結構日益多元化
截至20**年底，中國已經擁有各類房地產開發企業32618個，其中，國有企業5015個，集體企業2488個，
港、澳、臺資企業2884個，外商投資企業1077個。從企業數量上看，私人企業占64.9%居首位，國有企業占
15.4%居第二位，港、澳、臺資企業占8.8%居第三位，集體企業占7.6%居第四位，外商投資企業占3.3%居第五
位。與1999年相比，國有和集體企業有明顯減少，相應地私人企業的數量迅速增加，3年中國有企業個數減少
了2355個，減幅為32%；集體企業減少了1639個，減幅為40%；私人企業增加了11229個，增長了113%。
房地產開發投資的主要問題
1. 資金來源結構存在嚴重缺陷，銀行貸款和經營性欠款數量巨大
1997年以來，房地產投資的各種資金渠道中，國家預算內資金、債券、利用外資以及外商直接投資均呈
現回落趨勢，最低點分別出現在20**年和20**年。而國內貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。20**
年，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發投資總額的比例高達98.5%，3項總計12932.29億
元。20**年1-5月，國內貸款、自籌資金和其他資金來源占當期房地產開發投資總額的比例上升到98.7%，而
銀行貸款和經營性欠款兩項合計就達3772.13億元，占全部資金來源的61.1%。
2. 資金投向結構不合理，經濟適用房建設投入不足
1997-20**年，住宅開發投資穩定增長，20**年達到6782.41億元，占當年房地產開發投資的67.1%；雖然
經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結構比，這一比
例明顯偏低。20**年1-5月,在房地產和住宅開發投資增長分別高達32.0%和32.2%的同時，經濟適用房開發投
資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結構性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經濟適用房供不
應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。據統計，截至20**年6月末，全國各地商品房空置面積高達9697萬
平方米，其中空置一年以上的商品房達5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5%；全國商品房空置面積同
比增加0.2%。
房地產開發投融資體制面臨挑戰
1. 降低國內貸款和預售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮
長期以來，中國房地產開發企業的資金主要來源于銀行貸款和預售貨款，企業自有資金在開發投資中只
占很小的一部分。這種依靠銀行貸款和預售款進行房地產開發的做法不僅沒有受到質疑，反而成為一種通行
的模式。但隨著中國銀行體制改革，房地產投融資體制發生了很大變化，特別是隨著中華人民銀行總行出臺
的關于住宅開發貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進一步落實，各家銀行對房地產開發貸款將更為慎重。
另外，由于期房銷售受到限制，依靠預售房款籌集開發資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房
地產投資體制正在發生變化，將扭轉長期以來房地產開發過度依靠銀行貸款和預售貨款，從而加大金融風險
的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發商面臨開發資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發商
調整價格策略，以維持企業
的有效運轉，同時也推動有關方面加大金融創新的力度。上述制度性變化所產生的效果已經顯現出來，據有關人士透露，目前已經有一些處境困難的小房地產公司，為了避免破產而積極尋
找大企業收購。
2. 自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢
1997年以來，自籌資金占房地產開發資金來源總額的比例不斷上升，20**年占到當年房地產開發資金來
源的28.6%，20**年1-5月占比上升到31.1%。債券融資在房地產開發資金來源中所占的份額一直很低，而且
1997-20**年一路下滑，20**年雖然有較大反彈，但是20**年卻下降到1997年以來的最低點，絕對值為3400萬
元，僅占當年資金來源總額的0.0026%，20**年1-5月絕對值為2300萬元，占比仍是極低的，這與我國房地產
業的發展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。20**年伴隨《國務院關于推進資本市場gg開放
和穩定發展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態度會有實質性改變，因此房地產開發企業的債券融資
空間將會增大。
3.經營性欠款數量巨大，其中蘊藏的風險需要及時化解
統計表明，我國房地產開發企業的經營性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經營性欠款占當年
資金來源總額的38.1%，到20**年這一比例上升到46.1%。由于20**年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，
加之有關部門對房屋預售做出了相對嚴格的規定，促使經營性欠款的比例有所下降，20**年1-5月經營性欠款
占下降到38.3%，比例仍偏高。經營性欠款的主要部分表現為待出售的房地產項目，但是由于價格原因，供給
和需求在低水平上維持均衡，短期內似乎難以改變，因此及時降低這部分比例成為一段時間內的重要內容。
4.房地產業應對國際、國內沖擊的能力亟待提高
1997-20**年我國房地產開發利用外資額持續走低，20**年這一數字開始回升，20**年1-5月外商直接投
資同比增長1.4%。結合中國金融業對外開放步伐的加快，這預示著外商對中國房地產的投資有可能持續回升
，并成為我國房地產開發投資的重要力量，從而必然對我國的房地產發展產生一定程度的影響。因而外資以
何種形式進入我國房地產市場，必須加以注意，以便妥為利用，并防范其負面影響。
種種跡象表明，近一段時間以來，流入中國的國際投機資本一部分存在銀行，另一部分則進入到房地產
市場，并已形成對房地產健康發展的干擾。分析表明，我國幾個主要城市的房地產價格大幅上漲同境外資金
的涌入有直接關系。因此說，防范國際資本對我國房地產業的沖擊已經成為我國必須面對的一種現實。盡管
目前投機資本的相當數量只是進入房地產二級市場，但是其對房地產開發投資的影響仍不可輕視，尤其是"熱
錢"的投機性給我國房地產業發展帶來的整體性風險必須加以防范。
除了境外資本的大量進入，國內游資對房地產的投機也值得關注，目前一些省份的游資有千億元之巨，
如何利用其有利的一面，防范其負面影響，也是有關各方不可忽視的問題。
結構性矛盾源于體制與制度的不完善
1. 體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地產開發畸形發展的根源之一
首先，管理部門之間缺乏有效的溝通。有關管理部門政策、政令的頒布實施缺乏必要的征詢程序，部門
之間的長效對話協調機制沒有建立起來，因此對于政策實施后可能引起的各種結果考慮不足，政策之間的連
接不好，斷檔與沖突多有存在，結果造成一些政策出臺后副作用過大，反而引起市場秩序混亂，許多地方甚
至政策剛剛頒布就又不得不收回。凡此種種，加劇了市場的不確定性，造成理性預期難以形成，引起市場秩
序的混亂。
其次，政府不當參與和干預過多，使得市場配置資源的基礎作用難以充分發揮。當前國內的房地產開發
投資中相當比重是各級政府部門的政績工程，這些工程并不代表多少市場信號，反而對正常的房地產開發投
資造成擠壓，扭曲了投資結構。加之操作中各種違規違紀現象的普遍存在，其危害遠遠超出了房地產行業。
再次，政府監管缺位，助長了開發商違規行為的蔓延。在政府干預過多現象存在的同時，還存在政府監
管缺位的現象，應該加以監管和規范的行為得不到有效規范。例如，房地產開發、交易行為不規范問題，商
品住宅建設中的質量問題，市場監管體系不健全、市場信息系統不完善的問題。再比如，房地產開發中普遍
存在的靠巨額銀行貸款或變相集資開發樓盤的現象，一直沒有得到有效治理；而國際上已有成功經驗的房地
產金融創新卻得不到支持。
2. 法制不健全導致房地產開發行為失范
房地產開發必須有法可依，然而直到目前，中國房地產開發投資方面的法規還很不完善。這勢必造成無
法可依、有法難依甚至有法不依的混亂局面。
首先，涉及房地產開發、交易的法律規定少，體系不健全，且不夠具體。歷年出臺的涉及房地產開發投
資的法律、法規，多為原則性規定，在執法過程中難以把握合理的尺度，客觀上造成有關各方的無效博弈，
增大了交易成本，并
產生嚴重的不確定性，最終導致投資的市場配置失靈。不僅如此，有些亟需出臺的法規尚未醞釀成熟，比如，由于我國關于財產稅的法規不健全，使得持有財產不需要承擔稅負，長時間以來我國
土地、建筑物等資源的呆滯狀態與此有直接關系，客觀上造成資源配置無效和嚴重浪費。
其次，身份歧視導致壟斷，破壞了公平的市場競爭機制。我國房地產開發投資的政策法規帶有明顯的所
有制歧視、地方保護主義色彩。例如，在許多地方由于有關政策的規定，外地房地產開發商無法以同等價格
水平獲得必要的土地，而本地一些開發商卻可以憑借某些政策獲得大量廉價土地，這種不公平破壞了市場經
濟要求公平競爭的原則，從而誘發許多違規、違法和腐敗現象。
再次，對于諸如土地交易、資金投向缺乏明確合理的規范。一段時期以來，我國房地產開發中普遍存在
的非法侵占、征用土地的現象得不到有效治理，不僅對于合法開發土地資源、保護正當開發產生嚴重消極影
響，而且造成嚴重的社會問題。其重要原因就是法律規定不合理。另外，對于開發商擅自改變投資方向的現
象，法律缺乏相關的明確規定，造成監管不利。
3. 金融市場不完善降低了市場總體效率
（1） 金融市場體系尚未建立起來。一個健康的房地產業，需要公平競爭的多元化主體存在，健全的多
層次的金融市場體系是實現多元化利益主體公平競爭的基本平臺。多層次金融市場體系建設的根本指標是市
場能夠滿足多層次主體多樣化需求的程度。按照這一指標衡量，我國房地產金融市場的完善程度遠遠不夠，
許多企業，尤其是中小企業的資金需求得不到滿足。與此并存的另一現象卻是我國系統性金融風險居高不下
，且并未因為金融抑制政策而有所改善，說明金融市場的體制建設存在重大缺陷。讓各類企業都能享受到比
較充分的金融服務，是今后房地產金融市場體系建設的基本方向。
（2） 金融創新滯后，金融產品缺乏。金融市場上的產品十分有限，幾乎沒有留給企業任何選擇余地。
從我國房地產企業的資金來源看，渠道非常有限，最主要的就是股票市場和銀行貸款。而對于中小企業而言
這兩個渠道并不暢通，尤其是股票市場。在這樣的金融環境下，市場配置資源的效率不可能很高，公平競爭
的市場秩序難以形成。
（3） 金融運行機制和市場參與規則的單一化，扼殺了競爭性融資的最后一條出路。相對靈活的金融運
行機制和市場參與規則能夠擴大金融服務的范圍，提高市場的配置效率，促進市場公平競爭。但是由于市場
參與規則的不合理、簡單化，使得這一調整機制也未建立。以資本市場為例，不同級別的市場在參與規則上
應有所不同，但是我國的各類資本市場在參與規則上卻高度雷同，造成不同的市場只是名稱不同而已，與滿
足多層次主體需求的初衷形成鮮明反差。
（4） 市場的不完善為行政干預提供了依據，政府的調控作用似乎得到了發揮，但同時市場的效率損失
得更大。在當前的市場體制下，各級政府仍然能夠很容易地通過行政手段對投資實施干預，這本身已經說明
市場還不完善，這樣的狀況，近期看似乎很有效，但與我國市場化取向的經濟體制改革是矛盾的。
完善房地產投資相關政策建議
1. 完善市場運行機制是根本，行政手段須慎用
房地產業作為我國經濟的一個新生長點，對國民經濟增長發揮著重要的帶動作用，如果政策過猛，調控
力度過大，有可能引起連鎖反應，抑制經濟增長。因此政策力度選擇應適當。此外，我國房地產開發的公平
競爭環境問題一直比較突出，應當努力為房地產開發創造一個良好的法制環境，完善市場功能，以期在實現
調控目標同時兼收培育市場之功效。
總體而言，我國房地產開發的風險不在開發商的數量上，而在于不公平競爭上。目前全國房地產開發企
業達到3萬多個，有人擔心這么多的房地產開發企業是造成房地產投資過熱的人為因素，并呼吁加以清理。目
前各地針對土地供應、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的
作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關鍵在于建立公平競爭的
環境，而不是強迫開發商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提
高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風險，反而加重市場的扭曲，導致更大的風險。可取的政策導向
是化解結構性矛盾，增加市場的公平性。具體而言，要讓不同類型、不同經濟實力的開發商接受同樣的市場
規則，而不應由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場競爭機制確立的資源配置才是有效的，
也因此結構性矛盾會有所緩解；要置供給方與需求方于對等的地位，兩者的均勢地位是市場機制的基石，如
果政府運用行政力量打破了這種均勢，市場發揮作用的基礎就徹底被動搖了，市場的有效性也將無從實現。
目前我國在上述兩方面均存在較大的缺陷，應當盡快加以改善。
2. 近期主要目標是結構調整，以結構優化促進總量調整，控制空置面積繼續增長，消化存量商品房
房地產業目前的金融風險不在規模上而在結構上。首先是資金使用的結構。很明顯，直到目前我國廣大
城鎮家庭的居住面積仍沒有達到基本的標準，對房屋的購買欲望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。
另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現。其
次是資金來源結構。房地產開發投資中，銀行貸款和經營性欠款所占比例過高，20**年兩項合計占房地產開
發資金來源總額的大約70%，20**年1-5月，兩項合計占比仍高達61.1%。有效地改善供需結構、資金結構，是
近期調控房地產市場，降低風險的最有效的著力點。央行“121號”文件以及存款準備金率的上調，傳達了房
地產產品結構調整的強烈信號。因此，應抓緊出臺實際措施，消化存量商品房，控制空置面積繼續增長，使
房地產市場步入健康發展軌道。
3. 加強房地產市場的規范管理力度，把好土地源頭關
近年來政府主管部門出臺了一系列支持和規范房地產市場發展的政策。這些政策的實施，表明了政府對
房地產市場的調控從以往簡單的行政手段為主轉向以法制手段為主，這在一定程度上提高了房地產市場的運
行效率。在此基礎上，應更深切體會土地資源對于經濟可持續發展的重要性，實施更嚴格、高效的土地管理
制度。對建設用地進行合理控制，進一步完善年度土地供應計劃，全面盤活土地資產，加快建立健全的、適
應市場經濟需要和房地產業發展的土地產權制度。
4. 完善財產稅制度，打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾
我國房地產業發展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在于占有資
源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴重浪費。與此同時由于不需要付出額外成本便可以擁有財產，刺
激了以投機為目的的財產集聚和沉淀，導致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現象對資源的有效配置和經濟的健
康發展危害極大，必須加以改變。根據國內外已有的經驗和理論分析，適時改革和完善財產稅制度是一項有
效的措施，建議有關方面抓緊研究，及早出臺可行的方案。
5. 差別化引導市場，加快金融創新步伐
20**年，我國人均GDP超過1000美元，這些都為房地產市場的發展提供了一個堅實的購買力基礎。隨著需
求結構的細化，房地產市場產品結構調整也應當跟上，不同城市、不同群體對住宅檔次的需求差異也較大。
一個健康的房地產業，需要公平競爭的多元化主體存在，健全的多層次的金融市場體系是實現多元化利益主
體公平競爭的基本平臺。與此相適應，應豐富金融產品品種，加快金融創新步伐。
6. 防范和化解風險并重，關注市場變化，提高預警能力
防范風險的根本原則是減少不確定性。因此，有關部門應當廣泛搜集房地產市場信息，建立動態的統計
、分析和監控體系，加強房地產的政策研究、市場研究和需求方面研究，提高風險預警能力。與此同時，對
已經存在的風險，必須加以化解。當前的重點應當放在限制過度投機上，尤其是限制官商勾結的違規投機炒
作行為。應當認識到，限制投機就是保護合理消費，有助于房地產的長久發展。從長遠看，加強市場的公開
性、公正性、公平性，是防范和化解房地產業風險的根本出路。
（吳忠群 中國社會科學院金融研究所）
篇2：X經濟開發區159畝項目投資分析報告
宿遷市經濟開發區159畝項目分析報告
(一)項目概況
一、項目位置
本地塊位于宿遷市經濟開發區南外環南側。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規劃中姑蘇路,西至規劃路。總占地面積159畝,為一狹長沿路(人民大道)地塊,東西長約180米,南北長約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經濟開發區環城南路市外環外50米,距市府新區(市政府)5公里,距中學(青華中學)2公里,距醫院(鐘吾醫院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業狀況:
本地塊距義烏商貿城1.5公里,距老城區(幸福路)7.5公里,距蘇果平價店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內無商業、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經濟開發區,周邊大部分為農田和工業企業,目前工業企業規模尚未形成,東側上海城項目未啟動,東南側同樣為本公司已購入的147畝地塊未啟動。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動遷,部分農田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項占地設施,西側高壓電網可能對項目北有影響。
(三)區域開發情況
宿遷市為新興北方二級城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區在建項目40多個,年投放量230萬m2 ,市區拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房價上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區不準再建民房;2、05限價陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(河東),老城區、市府新區、開發區、宿城新區五大塊,同質住宅項目,宿豫區售價在1400~1600元/ m2,老城區2000~2400元/ m2、市府新區1900~2300元/ m2、開發區1500~1800元/ m2、宿城新區在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業項目幸福中路商業區各沿街商鋪較好,其他區域及各住宅沿街配套商鋪運轉較差,空置率70%以上。大型商業中心(街)目前投入運轉的時代廣場、浩源購物中心、鳳凰商業街、楚街等空置率都非常嚴重。商業項目目前的大量重復投放和極高的空置率已嚴重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側都未形成開發,北側3公里內在建居住項目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價格在1600~1800元左右。商業項目有義烏商貿城和各居住項目配套沿街商業,銷售價格在2000~4000元左右。
(四)項目分析
一、商業:本地塊目前尚不完全具備商業開發條件,主要因素為:
1.周邊無連續性商業;
2.周邊無消費居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發條件,主要因素為:
1.無生活配套商業設施;
2.無生活配套交通設施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業、商業企業所帶來的擬購房群體。
根據土地掛牌說明和開發區規劃要求,本地塊為商住用地,根據地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發商業,內側形成居住小區。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發條件,合理開發時間應在對面商業項目建成,開發區商辦地塊啟動,周邊工業企業初具規模等因素具備后再行開發,才能取得良好的經濟效益和社會效益。
(五)項目意見
一、立項建議:
根據公司今年要求開發本地塊決議,如何避開地塊劣勢,將近期經濟利益達到最大化,建議對本地塊作如下立項:
1.傾向加大商業規劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業商業項目規劃,減少沿街居住配套小型商業規劃。
3.根據地塊相對優勢(外環側,城鄉結合部)重點招商 ,吸引符合適應本地塊的商業項目;適應符合本地塊居住群體(性價比、群體性)等。
4.強化建筑外立場的特色性,抓住目前本區域無較有特色建筑的時機。
5、對區域居住習性深入研究,開發符合居住習慣并具有前瞻性的的建筑內外布局。
6.通過對商業項目的前期定位,開發適應專業項目的布局、結構、配套設施的商業格局;
7.強化建筑細節以優秀的建筑質量、完善配套迎合長居久安的消費心理;
8.強化區內布局的合理性,以良好的采光、通風,較佳且低成本維護景觀布局、社區配套達到低成本、高品質生活質量;
9.前瞻性規劃,以"造城"為開發理念,將交通、商業、金融
二、項目推廣意見:
(一)、商業:
1、專業商業業主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發區周邊居民;
2、城區年輕購房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業商業布局來適應吸引專業的商業項目,本地塊商業如無明確定位,近兩年內必為一無是處,無商業推廣理念可言,空等自發形成特色商業或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業投資人,才能在較短的時間內形成規模和人氣達到開發投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優勢,只有一方面吸引對地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對交通、商業劣勢不太奢求的年青群體,通過對居住群體性的有效訴求達到銷售目的,對部分進城鄉鎮群體,目前本地塊尚不具備優勢。
三、項目財務分析:略。
四、項目風險分析:
(一)項目風險分析:
本項目風險主要在以下方面:
商業:
1、定位不準,區域定位重復:
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應;
3、有場無市,有市無人,形成商業規劃失敗。
4、商業規劃的失誤可能造成住宅項目的風險加大。
住宅:
1、整體規劃不適應群體性;
2、戶型設計不適應群體性;
3、區域定位嚴重重復;
4、推廣方案不適應有效群體;
5、針對性訴求失敗;
(二)項目風險回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對性、有效性和適應性上,項目規劃、建筑規劃的著力點都落在項目推廣的準確和力度上。短時間內如能做到周密籌備、詳細調研、準確規劃,整體密切配合,一舉發力,實行短平快戰略,以專業的商業規劃為導向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢巧妙轉化,取得較好的開發效益很有可能。
篇3：房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)
房地產估價師房地產投資風險分析模擬試題(下)
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分。)
1.下列表述正確的是( )。
A.房地產租金和售價會隨著通貨膨脹的發生而同時上漲
B.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值增大,使房地產投資的購買力風險減小
C.通貨膨脹使房地產投資項目的實際凈現值減小,使房地產投資的購買力風險增大
D.房地產投資具有防范通貨膨脹的作用,但對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險
E.對于預售或預租以及不變租金的房地產,通貨膨脹會引致很大的購買力風險,因此房地產投資并不具有防范通貨膨脹的作用
2.房地產投資的變現風險較大,影響房地產投資變現風險的主要因素有( )。
A.房地產的市場行情 B.房地產的金融政策
C.房地產的地段好壞 D.房地產的建設程度
E.房地產的凈現金流量
3.房地產投資不可抗力是指由于( )等異常變化引起的房地產投資價值損失,不可力一旦發生,就會給房地產投資者帶來巨大的損失。
A.意外事故 B.自然災害
C.戰爭 D.政變
E.通貨膨脹
4.由于房地產投資周期長且內外環境復雜,所以房地產投資商業風險大,降低商業風險的策略有( )。
A.在經濟蕭條時期投資 B.規模投資限制競爭