房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在問題分析
1993年到20**年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資從1937.5億元，增長至10106.1億元，10年間增長了4.2倍，平均
每年增長17.96%，盡管比同期全社會固定資產(chǎn)投資增長率低約1.5個百分點，但卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期GDP的增長
速度。20**年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長速度雖然逐月回落，但是1-5月同比增長仍達(dá)32%，占固定資產(chǎn)
投資的比例為26.1%。在新一輪的投資增長中，房地產(chǎn)業(yè)占有非常突出的位置，在進(jìn)入統(tǒng)計的19個行業(yè)中，房
地產(chǎn)業(yè)占固定資產(chǎn)投資的比重僅次于制造業(yè)居第二位。
與此同時，我們面臨著以下兩種形勢：一是全國各地商品房庫存量高達(dá)近億平方米，房地產(chǎn)開發(fā)過程中
普遍存在的拖欠民工工資、違規(guī)占地，暴力征地等現(xiàn)象仍時有發(fā)生，多數(shù)地區(qū)住宅價格與居民收入的比例關(guān)
系失衡；二是投資高增長引發(fā)了自20**年下半年以來的鋼材、水泥、煤炭、電力等原材料和能源供應(yīng)緊張，
目前仍沒有得到根本緩解。在這樣的背景下，如何認(rèn)識、調(diào)控和引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展便成為一個很值得關(guān)
注的問題.
房地產(chǎn)開發(fā)投資的基本趨勢
1. 資金向大企業(yè)集中
中國房地產(chǎn)大中型企業(yè)完成的投資額占大部分，而中小企業(yè)完成的投資額相對較少，同時這種相對集中
的趨勢仍在加強。20**年，規(guī)模在5000萬元以上的開發(fā)企業(yè)完成的投資額占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的79.6%，
20**年這一比例上升到82.4%，絕對額達(dá)到6421.7億元，而規(guī)模在5000萬元以下的中小企業(yè)完成的投資額總計
1369.2億元，占全部房地產(chǎn)投資的17.6%。在大中型企業(yè)中，以規(guī)模1-5億元的企業(yè)完成的投資最多，占全部
房地產(chǎn)投資的38%。
2. 所有制結(jié)構(gòu)日益多元化
截至20**年底，中國已經(jīng)擁有各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)32618個，其中，國有企業(yè)5015個，集體企業(yè)2488個，
港、澳、臺資企業(yè)2884個，外商投資企業(yè)1077個。從企業(yè)數(shù)量上看，私人企業(yè)占64.9%居首位，國有企業(yè)占
15.4%居第二位，港、澳、臺資企業(yè)占8.8%居第三位，集體企業(yè)占7.6%居第四位，外商投資企業(yè)占3.3%居第五
位。與1999年相比，國有和集體企業(yè)有明顯減少，相應(yīng)地私人企業(yè)的數(shù)量迅速增加，3年中國有企業(yè)個數(shù)減少
了2355個，減幅為32%；集體企業(yè)減少了1639個，減幅為40%；私人企業(yè)增加了11229個，增長了113%。
房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要問題
1. 資金來源結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷，銀行貸款和經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大
1997年以來，房地產(chǎn)投資的各種資金渠道中，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券、利用外資以及外商直接投資均呈
現(xiàn)回落趨勢，最低點分別出現(xiàn)在20**年和20**年。而國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源則迅速上升。20**
年，國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例高達(dá)98.5%，3項總計12932.29億
元。20**年1-5月，國內(nèi)貸款、自籌資金和其他資金來源占當(dāng)期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例上升到98.7%，而
銀行貸款和經(jīng)營性欠款兩項合計就達(dá)3772.13億元，占全部資金來源的61.1%。
2. 資金投向結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟適用房建設(shè)投入不足
1997-20**年，住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長，20**年達(dá)到6782.41億元，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.1%；雖然
經(jīng)濟適用房的開發(fā)投資規(guī)模在各類住宅建設(shè)中所占的比例并不是最低的，但是與我國的收入結(jié)構(gòu)比，這一比
例明顯偏低。20**年1-5月,在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)投資增長分別高達(dá)32.0%和32.2%的同時，經(jīng)濟適用房開發(fā)投
資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢。一些城市普通商品房和經(jīng)濟適用房供不
應(yīng)求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。據(jù)統(tǒng)計，截至20**年6月末，全國各地商品房空置面積高達(dá)9697萬
平方米，其中空置一年以上的商品房達(dá)5673萬平方米，占空置商品房總面積的58.5%；全國商品房空置面積同
比增加0.2%。
房地產(chǎn)開發(fā)投融資體制面臨挑戰(zhàn)
1. 降低國內(nèi)貸款和預(yù)售籌資比例帶來的融資渠道相對收縮
長期以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金主要來源于銀行貸款和預(yù)售貨款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只
占很小的一部分。這種依靠銀行貸款和預(yù)售款進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的做法不僅沒有受到質(zhì)疑，反而成為一種通行
的模式。但隨著中國銀行體制改革，房地產(chǎn)投融資體制發(fā)生了很大變化，特別是隨著中華人民銀行總行出臺
的關(guān)于住宅開發(fā)貸款和住宅按揭貸款的限制性文件的進(jìn)一步落實，各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款將更為慎重。
另外，由于期房銷售受到限制，依靠預(yù)售房款籌集開發(fā)資金的渠道也越來越狹窄了。上述變化表明，我國房
地產(chǎn)投資體制正在發(fā)生變化，將扭轉(zhuǎn)長期以來房地產(chǎn)開發(fā)過度依靠銀行貸款和預(yù)售貨款，從而加大金融風(fēng)險
的局面。另一方面，由于貸款難度加大，使開發(fā)商面臨開發(fā)資金緊張和還貸的雙重壓力，不僅會迫使開發(fā)商
調(diào)整價格策略，以維持企業(yè)
的有效運轉(zhuǎn)，同時也推動有關(guān)方面加大金融創(chuàng)新的力度。上述制度性變化所產(chǎn)生的效果已經(jīng)顯現(xiàn)出來，據(jù)有關(guān)人士透露，目前已經(jīng)有一些處境困難的小房地產(chǎn)公司，為了避免破產(chǎn)而積極尋
找大企業(yè)收購。
2. 自籌資金比例居高不下，債券融資拓展緩慢
1997年以來，自籌資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源總額的比例不斷上升，20**年占到當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)資金來
源的28.6%，20**年1-5月占比上升到31.1%。債券融資在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中所占的份額一直很低，而且
1997-20**年一路下滑，20**年雖然有較大反彈，但是20**年卻下降到1997年以來的最低點，絕對值為3400萬
元，僅占當(dāng)年資金來源總額的0.0026%，20**年1-5月絕對值為2300萬元，占比仍是極低的，這與我國房地產(chǎn)
業(yè)的發(fā)展階段是不適應(yīng)的，應(yīng)當(dāng)大力拓展債券融資的空間。20**年伴隨《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)資本市場gg開放
和穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》出臺，國家對于債券融資的態(tài)度會有實質(zhì)性改變，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券融資
空間將會增大。
3.經(jīng)營性欠款數(shù)量巨大，其中蘊藏的風(fēng)險需要及時化解
統(tǒng)計表明，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營性欠款自1997年以來一直處于上升中，1997年經(jīng)營性欠款占當(dāng)年
資金來源總額的38.1%，到20**年這一比例上升到46.1%。由于20**年以來各地清繳拖欠工程款的力度加大，
加之有關(guān)部門對房屋預(yù)售做出了相對嚴(yán)格的規(guī)定，促使經(jīng)營性欠款的比例有所下降，20**年1-5月經(jīng)營性欠款
占下降到38.3%，比例仍偏高。經(jīng)營性欠款的主要部分表現(xiàn)為待出售的房地產(chǎn)項目，但是由于價格原因，供給
和需求在低水平上維持均衡，短期內(nèi)似乎難以改變，因此及時降低這部分比例成為一段時間內(nèi)的重要內(nèi)容。
4.房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對國際、國內(nèi)沖擊的能力亟待提高
1997-20**年我國房地產(chǎn)開發(fā)利用外資額持續(xù)走低，20**年這一數(shù)字開始回升，20**年1-5月外商直接投
資同比增長1.4%。結(jié)合中國金融業(yè)對外開放步伐的加快，這預(yù)示著外商對中國房地產(chǎn)的投資有可能持續(xù)回升
，并成為我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的重要力量，從而必然對我國的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生一定程度的影響。因而外資以
何種形式進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，必須加以注意，以便妥為利用，并防范其負(fù)面影響。
種種跡象表明，近一段時間以來，流入中國的國際投機資本一部分存在銀行，另一部分則進(jìn)入到房地產(chǎn)
市場，并已形成對房地產(chǎn)健康發(fā)展的干擾。分析表明，我國幾個主要城市的房地產(chǎn)價格大幅上漲同境外資金
的涌入有直接關(guān)系。因此說，防范國際資本對我國房地產(chǎn)業(yè)的沖擊已經(jīng)成為我國必須面對的一種現(xiàn)實。盡管
目前投機資本的相當(dāng)數(shù)量只是進(jìn)入房地產(chǎn)二級市場，但是其對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響仍不可輕視，尤其是"熱
錢"的投機性給我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的整體性風(fēng)險必須加以防范。
除了境外資本的大量進(jìn)入，國內(nèi)游資對房地產(chǎn)的投機也值得關(guān)注，目前一些省份的游資有千億元之巨，
如何利用其有利的一面，防范其負(fù)面影響，也是有關(guān)各方不可忽視的問題。
結(jié)構(gòu)性矛盾源于體制與制度的不完善
1. 體制弊端造成管理秩序混亂，成為房地產(chǎn)開發(fā)畸形發(fā)展的根源之一
首先，管理部門之間缺乏有效的溝通。有關(guān)管理部門政策、政令的頒布實施缺乏必要的征詢程序，部門
之間的長效對話協(xié)調(diào)機制沒有建立起來，因此對于政策實施后可能引起的各種結(jié)果考慮不足，政策之間的連
接不好，斷檔與沖突多有存在，結(jié)果造成一些政策出臺后副作用過大，反而引起市場秩序混亂，許多地方甚
至政策剛剛頒布就又不得不收回。凡此種種，加劇了市場的不確定性，造成理性預(yù)期難以形成，引起市場秩
序的混亂。
其次，政府不當(dāng)參與和干預(yù)過多，使得市場配置資源的基礎(chǔ)作用難以充分發(fā)揮。當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)
投資中相當(dāng)比重是各級政府部門的政績工程，這些工程并不代表多少市場信號，反而對正常的房地產(chǎn)開發(fā)投
資造成擠壓，扭曲了投資結(jié)構(gòu)。加之操作中各種違規(guī)違紀(jì)現(xiàn)象的普遍存在，其危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房地產(chǎn)行業(yè)。
再次，政府監(jiān)管缺位，助長了開發(fā)商違規(guī)行為的蔓延。在政府干預(yù)過多現(xiàn)象存在的同時，還存在政府監(jiān)
管缺位的現(xiàn)象，應(yīng)該加以監(jiān)管和規(guī)范的行為得不到有效規(guī)范。例如，房地產(chǎn)開發(fā)、交易行為不規(guī)范問題，商
品住宅建設(shè)中的質(zhì)量問題，市場監(jiān)管體系不健全、市場信息系統(tǒng)不完善的問題。再比如，房地產(chǎn)開發(fā)中普遍
存在的靠巨額銀行貸款或變相集資開發(fā)樓盤的現(xiàn)象，一直沒有得到有效治理；而國際上已有成功經(jīng)驗的房地
產(chǎn)金融創(chuàng)新卻得不到支持。
2. 法制不健全導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)行為失范
房地產(chǎn)開發(fā)必須有法可依，然而直到目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資方面的法規(guī)還很不完善。這勢必造成無
法可依、有法難依甚至有法不依的混亂局面。
首先，涉及房地產(chǎn)開發(fā)、交易的法律規(guī)定少，體系不健全，且不夠具體。歷年出臺的涉及房地產(chǎn)開發(fā)投
資的法律、法規(guī)，多為原則性規(guī)定，在執(zhí)法過程中難以把握合理的尺度，客觀上造成有關(guān)各方的無效博弈，
增大了交易成本，并
產(chǎn)生嚴(yán)重的不確定性，最終導(dǎo)致投資的市場配置失靈。不僅如此，有些亟需出臺的法規(guī)尚未醞釀成熟，比如，由于我國關(guān)于財產(chǎn)稅的法規(guī)不健全，使得持有財產(chǎn)不需要承擔(dān)稅負(fù)，長時間以來我國
土地、建筑物等資源的呆滯狀態(tài)與此有直接關(guān)系，客觀上造成資源配置無效和嚴(yán)重浪費。
其次，身份歧視導(dǎo)致壟斷，破壞了公平的市場競爭機制。我國房地產(chǎn)開發(fā)投資的政策法規(guī)帶有明顯的所
有制歧視、地方保護(hù)主義色彩。例如，在許多地方由于有關(guān)政策的規(guī)定，外地房地產(chǎn)開發(fā)商無法以同等價格
水平獲得必要的土地，而本地一些開發(fā)商卻可以憑借某些政策獲得大量廉價土地，這種不公平破壞了市場經(jīng)
濟要求公平競爭的原則，從而誘發(fā)許多違規(guī)、違法和腐敗現(xiàn)象。
再次，對于諸如土地交易、資金投向缺乏明確合理的規(guī)范。一段時期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)中普遍存在
的非法侵占、征用土地的現(xiàn)象得不到有效治理，不僅對于合法開發(fā)土地資源、保護(hù)正當(dāng)開發(fā)產(chǎn)生嚴(yán)重消極影
響，而且造成嚴(yán)重的社會問題。其重要原因就是法律規(guī)定不合理。另外，對于開發(fā)商擅自改變投資方向的現(xiàn)
象，法律缺乏相關(guān)的明確規(guī)定，造成監(jiān)管不利。
3. 金融市場不完善降低了市場總體效率
（1） 金融市場體系尚未建立起來。一個健康的房地產(chǎn)業(yè)，需要公平競爭的多元化主體存在，健全的多
層次的金融市場體系是實現(xiàn)多元化利益主體公平競爭的基本平臺。多層次金融市場體系建設(shè)的根本指標(biāo)是市
場能夠滿足多層次主體多樣化需求的程度。按照這一指標(biāo)衡量，我國房地產(chǎn)金融市場的完善程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，
許多企業(yè)，尤其是中小企業(yè)的資金需求得不到滿足。與此并存的另一現(xiàn)象卻是我國系統(tǒng)性金融風(fēng)險居高不下
，且并未因為金融抑制政策而有所改善，說明金融市場的體制建設(shè)存在重大缺陷。讓各類企業(yè)都能享受到比
較充分的金融服務(wù)，是今后房地產(chǎn)金融市場體系建設(shè)的基本方向。
（2） 金融創(chuàng)新滯后，金融產(chǎn)品缺乏。金融市場上的產(chǎn)品十分有限，幾乎沒有留給企業(yè)任何選擇余地。
從我國房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源看，渠道非常有限，最主要的就是股票市場和銀行貸款。而對于中小企業(yè)而言
這兩個渠道并不暢通，尤其是股票市場。在這樣的金融環(huán)境下，市場配置資源的效率不可能很高，公平競爭
的市場秩序難以形成。
（3） 金融運行機制和市場參與規(guī)則的單一化，扼殺了競爭性融資的最后一條出路。相對靈活的金融運
行機制和市場參與規(guī)則能夠擴大金融服務(wù)的范圍，提高市場的配置效率，促進(jìn)市場公平競爭。但是由于市場
參與規(guī)則的不合理、簡單化，使得這一調(diào)整機制也未建立。以資本市場為例，不同級別的市場在參與規(guī)則上
應(yīng)有所不同，但是我國的各類資本市場在參與規(guī)則上卻高度雷同，造成不同的市場只是名稱不同而已，與滿
足多層次主體需求的初衷形成鮮明反差。
（4） 市場的不完善為行政干預(yù)提供了依據(jù)，政府的調(diào)控作用似乎得到了發(fā)揮，但同時市場的效率損失
得更大。在當(dāng)前的市場體制下，各級政府仍然能夠很容易地通過行政手段對投資實施干預(yù)，這本身已經(jīng)說明
市場還不完善，這樣的狀況，近期看似乎很有效，但與我國市場化取向的經(jīng)濟體制改革是矛盾的。
完善房地產(chǎn)投資相關(guān)政策建議
1. 完善市場運行機制是根本，行政手段須慎用
房地產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟的一個新生長點，對國民經(jīng)濟增長發(fā)揮著重要的帶動作用，如果政策過猛，調(diào)控
力度過大，有可能引起連鎖反應(yīng)，抑制經(jīng)濟增長。因此政策力度選擇應(yīng)適當(dāng)。此外，我國房地產(chǎn)開發(fā)的公平
競爭環(huán)境問題一直比較突出，應(yīng)當(dāng)努力為房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造一個良好的法制環(huán)境，完善市場功能，以期在實現(xiàn)
調(diào)控目標(biāo)同時兼收培育市場之功效。
總體而言，我國房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險不在開發(fā)商的數(shù)量上，而在于不公平競爭上。目前全國房地產(chǎn)開發(fā)企
業(yè)達(dá)到3萬多個，有人擔(dān)心這么多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是造成房地產(chǎn)投資過熱的人為因素，并呼吁加以清理。目
前各地針對土地供應(yīng)、“爛尾樓”出臺了不少政策，但是其中相當(dāng)部分帶有明顯的行政強制色彩，對市場的
作用重視不夠，一些地方明確提出“提高門檻”、“治理城市疤痕”等對策。其實關(guān)鍵在于建立公平競爭的
環(huán)境，而不是強迫開發(fā)商服從政府意志，如果通過行政手段強制性地推行某些政策主張，甚至采取所謂的提
高門檻等歧視性政策，不僅無助于降低市場風(fēng)險，反而加重市場的扭曲，導(dǎo)致更大的風(fēng)險。可取的政策導(dǎo)向
是化解結(jié)構(gòu)性矛盾，增加市場的公平性。具體而言，要讓不同類型、不同經(jīng)濟實力的開發(fā)商接受同樣的市場
規(guī)則，而不應(yīng)由政府部門依靠行政力量施以不同待遇，這樣依靠市場競爭機制確立的資源配置才是有效的，
也因此結(jié)構(gòu)性矛盾會有所緩解；要置供給方與需求方于對等的地位，兩者的均勢地位是市場機制的基石，如
果政府運用行政力量打破了這種均勢，市場發(fā)揮作用的基礎(chǔ)就徹底被動搖了，市場的有效性也將無從實現(xiàn)。
目前我國在上述兩方面均存在較大的缺陷，應(yīng)當(dāng)盡快加以改善。
2. 近期主要目標(biāo)是結(jié)構(gòu)調(diào)整，以結(jié)構(gòu)優(yōu)化促進(jìn)總量調(diào)整，控制空置面積繼續(xù)增長，消化存量商品房
房地產(chǎn)業(yè)目前的金融風(fēng)險不在規(guī)模上而在結(jié)構(gòu)上。首先是資金使用的結(jié)構(gòu)。很明顯，直到目前我國廣大
城鎮(zhèn)家庭的居住面積仍沒有達(dá)到基本的標(biāo)準(zhǔn)，對房屋的購買欲望仍非常強烈，有購買力的需求也十分龐大。
另一方面，空置一年以上的房屋在5600萬平方米以上，龐大的需求和供給由于價格因素而無法有效實現(xiàn)。其
次是資金來源結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，銀行貸款和經(jīng)營性欠款所占比例過高，20**年兩項合計占房地產(chǎn)開
發(fā)資金來源總額的大約70%，20**年1-5月，兩項合計占比仍高達(dá)61.1%。有效地改善供需結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)，是
近期調(diào)控房地產(chǎn)市場，降低風(fēng)險的最有效的著力點。央行“121號”文件以及存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)，傳達(dá)了房
地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整的強烈信號。因此，應(yīng)抓緊出臺實際措施，消化存量商品房，控制空置面積繼續(xù)增長，使
房地產(chǎn)市場步入健康發(fā)展軌道。
3. 加強房地產(chǎn)市場的規(guī)范管理力度，把好土地源頭關(guān)
近年來政府主管部門出臺了一系列支持和規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的政策。這些政策的實施，表明了政府對
房地產(chǎn)市場的調(diào)控從以往簡單的行政手段為主轉(zhuǎn)向以法制手段為主，這在一定程度上提高了房地產(chǎn)市場的運
行效率。在此基礎(chǔ)上，應(yīng)更深切體會土地資源對于經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的重要性，實施更嚴(yán)格、高效的土地管理
制度。對建設(shè)用地進(jìn)行合理控制，進(jìn)一步完善年度土地供應(yīng)計劃，全面盤活土地資產(chǎn)，加快建立健全的、適
應(yīng)市場經(jīng)濟需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地產(chǎn)權(quán)制度。
4. 完善財產(chǎn)稅制度，打擊過度投機和資源浪費并存的痼疾
我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的另一個深層次頑癥是資源的無效配置，而這種無效配置的原因就在于占有資
源不需要付出額外成本，因此造成資源的嚴(yán)重浪費。與此同時由于不需要付出額外成本便可以擁有財產(chǎn)，刺
激了以投機為目的的財產(chǎn)集聚和沉淀，導(dǎo)致投機有愈演愈烈之勢。這兩種現(xiàn)象對資源的有效配置和經(jīng)濟的健
康發(fā)展危害極大，必須加以改變。根據(jù)國內(nèi)外已有的經(jīng)驗和理論分析，適時改革和完善財產(chǎn)稅制度是一項有
效的措施，建議有關(guān)方面抓緊研究，及早出臺可行的方案。
5. 差別化引導(dǎo)市場，加快金融創(chuàng)新步伐
20**年，我國人均GDP超過1000美元，這些都為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了一個堅實的購買力基礎(chǔ)。隨著需
求結(jié)構(gòu)的細(xì)化，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整也應(yīng)當(dāng)跟上，不同城市、不同群體對住宅檔次的需求差異也較大。
一個健康的房地產(chǎn)業(yè)，需要公平競爭的多元化主體存在，健全的多層次的金融市場體系是實現(xiàn)多元化利益主
體公平競爭的基本平臺。與此相適應(yīng)，應(yīng)豐富金融產(chǎn)品品種，加快金融創(chuàng)新步伐。
6. 防范和化解風(fēng)險并重，關(guān)注市場變化，提高預(yù)警能力
防范風(fēng)險的根本原則是減少不確定性。因此，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)廣泛搜集房地產(chǎn)市場信息，建立動態(tài)的統(tǒng)計
、分析和監(jiān)控體系，加強房地產(chǎn)的政策研究、市場研究和需求方面研究，提高風(fēng)險預(yù)警能力。與此同時，對
已經(jīng)存在的風(fēng)險，必須加以化解。當(dāng)前的重點應(yīng)當(dāng)放在限制過度投機上，尤其是限制官商勾結(jié)的違規(guī)投機炒
作行為。應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到，限制投機就是保護(hù)合理消費，有助于房地產(chǎn)的長久發(fā)展。從長遠(yuǎn)看，加強市場的公開
性、公正性、公平性，是防范和化解房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的根本出路。
（吳忠群 中國社會科學(xué)院金融研究所）
篇2：X經(jīng)濟開發(fā)區(qū)159畝項目投資分析報告
宿遷市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)159畝項目分析報告
(一)項目概況
一、項目位置
本地塊位于宿遷市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南外環(huán)南側(cè)。地塊四至為:北至金陵南路,東至人民大道,南至規(guī)劃中姑蘇路,西至規(guī)劃路。總占地面積159畝,為一狹長沿路(人民大道)地塊,東西長約180米,南北長約600米。
二、交通狀況:
本地塊位于宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)環(huán)城南路市外環(huán)外50米,距市府新區(qū)(市政府)5公里,距中學(xué)(青華中學(xué))2公里,距醫(yī)院(鐘吾醫(yī)院)2公里。目前無公交車通過。
三、商業(yè)狀況:
本地塊距義烏商貿(mào)城1.5公里,距老城區(qū)(幸福路)7.5公里,距蘇果平價店(西楚商城店)3公里,周邊1500米內(nèi)無商業(yè)、郵政、銀行等配置。
四、周邊土地狀況:
本地塊位于經(jīng)濟開發(fā)區(qū),周邊大部分為農(nóng)田和工業(yè)企業(yè),目前工業(yè)企業(yè)規(guī)模尚未形成,東側(cè)上海城項目未啟動,東南側(cè)同樣為本公司已購入的147畝地塊未啟動。
(二)地表狀況:
本地塊上尚有部分居民未動遷,部分農(nóng)田、蔬菜大棚等,地表較平坦,無影響建筑施工因素和他項占地設(shè)施,西側(cè)高壓電網(wǎng)可能對項目北有影響。
(三)區(qū)域開發(fā)情況
宿遷市為新興北方二級城市,20**~20**年,市域新放土地量較大,目前市區(qū)在建項目40多個,年投放量230萬m2 ,市區(qū)拆遷量20萬m2/年,近期因受諸多因素影響,無較大拆遷計劃,。
20**年~20**年初(目前),宿遷房價上升幅度較緩慢,基本在50~150元之間,不到8%。20**年底至目前有所回升,因素基本為:1、市區(qū)不準(zhǔn)再建民房;2、05限價陰影逐漸擺脫。
目前市域在售樓盤可分為宿豫區(qū)(河?xùn)|),老城區(qū)、市府新區(qū)、開發(fā)區(qū)、宿城新區(qū)五大塊,同質(zhì)住宅項目,宿豫區(qū)售價在1400~1600元/ m2,老城區(qū)2000~2400元/ m2、市府新區(qū)1900~2300元/ m2、開發(fā)區(qū)1500~1800元/ m2、宿城新區(qū)在1000~1400元/ m2,峰谷差1200元。
商業(yè)項目幸福中路商業(yè)區(qū)各沿街商鋪較好,其他區(qū)域及各住宅沿街配套商鋪運轉(zhuǎn)較差,空置率70%以上。大型商業(yè)中心(街)目前投入運轉(zhuǎn)的時代廣場、浩源購物中心、鳳凰商業(yè)街、楚街等空置率都非常嚴(yán)重。商業(yè)項目目前的大量重復(fù)投放和極高的空置率已嚴(yán)重影響到投資熱情。
本地塊南、東西側(cè)都未形成開發(fā),北側(cè)3公里內(nèi)在建居住項目有:天星花園、綠城庭院、青華花苑、歐洲花園等,銷售價格在1600~1800元左右。商業(yè)項目有義烏商貿(mào)城和各居住項目配套沿街商業(yè),銷售價格在2000~4000元左右。
(四)項目分析
一、商業(yè):本地塊目前尚不完全具備商業(yè)開發(fā)條件,主要因素為:
1.周邊無連續(xù)性商業(yè);
2.周邊無消費居民;
3.周邊及人民大道無較多的人流,車流。
二、居住:
本地塊目前尚不具備居住開發(fā)條件,主要因素為:
1.無生活配套商業(yè)設(shè)施;
2.無生活配套交通設(shè)施;
3.無吸引住居住因素;
4.無配套的工業(yè)、商業(yè)企業(yè)所帶來的擬購房群體。
根據(jù)土地掛牌說明和開發(fā)區(qū)規(guī)劃要求,本地塊為商住用地,根據(jù)地性狀況,本地塊適宜沿人民大道開發(fā)商業(yè),內(nèi)側(cè)形成居住小區(qū)。
綜合分析,本地塊目前尚不完全具備開發(fā)條件,合理開發(fā)時間應(yīng)在對面商業(yè)項目建成,開發(fā)區(qū)商辦地塊啟動,周邊工業(yè)企業(yè)初具規(guī)模等因素具備后再行開發(fā),才能取得良好的經(jīng)濟效益和社會效益。
(五)項目意見
一、立項建議:
根據(jù)公司今年要求開發(fā)本地塊決議,如何避開地塊劣勢,將近期經(jīng)濟利益達(dá)到最大化,建議對本地塊作如下立項:
1.傾向加大商業(yè)規(guī)劃,以居住為輔;
2.傾向較大、::專業(yè)商業(yè)項目規(guī)劃,減少沿街居住配套小型商業(yè)規(guī)劃。
3.根據(jù)地塊相對優(yōu)勢(外環(huán)側(cè),城鄉(xiāng)結(jié)合部)重點招商 ,吸引符合適應(yīng)本地塊的商業(yè)項目;適應(yīng)符合本地塊居住群體(性價比、群體性)等。
4.強化建筑外立場的特色性,抓住目前本區(qū)域無較有特色建筑的時機。
5、對區(qū)域居住習(xí)性深入研究,開發(fā)符合居住習(xí)慣并具有前瞻性的的建筑內(nèi)外布局。
6.通過對商業(yè)項目的前期定位,開發(fā)適應(yīng)專業(yè)項目的布局、結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施的商業(yè)格局;
7.強化建筑細(xì)節(jié)以優(yōu)秀的建筑質(zhì)量、完善配套迎合長居久安的消費心理;
8.強化區(qū)內(nèi)布局的合理性,以良好的采光、通風(fēng),較佳且低成本維護(hù)景觀布局、社區(qū)配套達(dá)到低成本、高品質(zhì)生活質(zhì)量;
9.前瞻性規(guī)劃,以"造城"為開發(fā)理念,將交通、商業(yè)、金融
二、項目推廣意見:
(一)、商業(yè):
1、專業(yè)商業(yè)業(yè)主;
2、投資者。
(二)、住宅:
1、開發(fā)區(qū)周邊居民;
2、城區(qū)年輕購房群體;
3、投資者。
(三)、分析:
1、以專業(yè)商業(yè)布局來適應(yīng)吸引專業(yè)的商業(yè)項目,本地塊商業(yè)如無明確定位,近兩年內(nèi)必為一無是處,無商業(yè)推廣理念可言,空等自發(fā)形成特色商業(yè)或形成居住配套。唯有明確定位后尋找明確的商業(yè)投資人,才能在較短的時間內(nèi)形成規(guī)模和人氣達(dá)到開發(fā)投資共贏目的。
2、明確的居住理念定位,因本地塊目前尚不具備較好的居住優(yōu)勢,只有一方面吸引對地塊尚不敏感的周邊居民和追求新、奇,對交通、商業(yè)劣勢不太奢求的年青群體,通過對居住群體性的有效訴求達(dá)到銷售目的,對部分進(jìn)城鄉(xiāng)鎮(zhèn)群體,目前本地塊尚不具備優(yōu)勢。
三、項目財務(wù)分析:略。
四、項目風(fēng)險分析:
(一)項目風(fēng)險分析:
本項目風(fēng)險主要在以下方面:
商業(yè):
1、定位不準(zhǔn),區(qū)域定位重復(fù):
2、招商不力,造成訴求得不到有效回應(yīng);
3、有場無市,有市無人,形成商業(yè)規(guī)劃失敗。
4、商業(yè)規(guī)劃的失誤可能造成住宅項目的風(fēng)險加大。
住宅:
1、整體規(guī)劃不適應(yīng)群體性;
2、戶型設(shè)計不適應(yīng)群體性;
3、區(qū)域定位嚴(yán)重重復(fù);
4、推廣方案不適應(yīng)有效群體;
5、針對性訴求失敗;
(二)項目風(fēng)險回避:
以上分析中最重要的就是訴求的針對性、有效性和適應(yīng)性上,項目規(guī)劃、建筑規(guī)劃的著力點都落在項目推廣的準(zhǔn)確和力度上。短時間內(nèi)如能做到周密籌備、詳細(xì)調(diào)研、準(zhǔn)確規(guī)劃,整體密切配合,一舉發(fā)力,實行短平快戰(zhàn)略,以專業(yè)的商業(yè)規(guī)劃為導(dǎo)向,輔以具有鮮明特色的住宅定位,將地塊劣勢巧妙轉(zhuǎn)化,取得較好的開發(fā)效益很有可能。
篇3：房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析模擬試題(下)
房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析模擬試題(下)
二、多項選擇題(共30題,每題2分。每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0.5分。)
1.下列表述正確的是( )。
A.房地產(chǎn)租金和售價會隨著通貨膨脹的發(fā)生而同時上漲
B.通貨膨脹使房地產(chǎn)投資項目的實際凈現(xiàn)值增大,使房地產(chǎn)投資的購買力風(fēng)險減小
C.通貨膨脹使房地產(chǎn)投資項目的實際凈現(xiàn)值減小,使房地產(chǎn)投資的購買力風(fēng)險增大
D.房地產(chǎn)投資具有防范通貨膨脹的作用,但對于預(yù)售或預(yù)租以及不變租金的房地產(chǎn),通貨膨脹會引致很大的購買力風(fēng)險
E.對于預(yù)售或預(yù)租以及不變租金的房地產(chǎn),通貨膨脹會引致很大的購買力風(fēng)險,因此房地產(chǎn)投資并不具有防范通貨膨脹的作用
2.房地產(chǎn)投資的變現(xiàn)風(fēng)險較大,影響房地產(chǎn)投資變現(xiàn)風(fēng)險的主要因素有( )。
A.房地產(chǎn)的市場行情 B.房地產(chǎn)的金融政策
C.房地產(chǎn)的地段好壞 D.房地產(chǎn)的建設(shè)程度
E.房地產(chǎn)的凈現(xiàn)金流量
3.房地產(chǎn)投資不可抗力是指由于( )等異常變化引起的房地產(chǎn)投資價值損失,不可力一旦發(fā)生,就會給房地產(chǎn)投資者帶來巨大的損失。
A.意外事故 B.自然災(zāi)害
C.戰(zhàn)爭 D.政變
E.通貨膨脹
4.由于房地產(chǎn)投資周期長且內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜,所以房地產(chǎn)投資商業(yè)風(fēng)險大,降低商業(yè)風(fēng)險的策略有( )。
A.在經(jīng)濟蕭條時期投資 B.規(guī)模投資限制競爭