購物中心（商綜項目）建筑規劃方案評審要點

　　一、前言

　　1.商業綜合體的規劃設計工作分哪幾個階段

　　商業綜合體的規劃設計工作分為概念方案階段、方案設計階段(含方案深化設計）、初步設計階段，施工圖設計階段、實施階段和營運階段。

　　2.商管公司參與規劃設計工作主要集中在哪兩個階段及工作內容

　　商管公司作為商業產品的使用者和管理者，參與規劃的目的和任務就在于對項目從使用功能的實現和后期運營效果的預期上實施專業把控，我們參與新項目規劃的能力和水平將影響商業品質。

　　二、商業項目業態定位和設計研討工作要點

　　1．對商業項目進行整體業態定位是打造商業項目雛形的關鍵。商業定位準確是保證商業項目在開業之后保值增值的必要條件。

　　2．此階段商管公司的任務及準備工作內容

　　商業項目業態定位和設計要點研討、建筑方案(含方案深化)設計評審、空調冷熱源論證、各專項設計評審等。其中各專項設計評審中的每一項又各自大致按照方案及方案深化設計、初步設計、施工圖設計等階段來完成。在每個階段，商管公司作為物業的使用者和管理者，都需要進行專題市場調研工作，獲得相關的信息依據，經過研究分析后，對規劃設計方案進行評審并形成意見和建議，完成須由商管公司主導的專項設計成果，提交規劃院，然后經過一次或多次聯合評審會簽由規劃院將各方意見達成一致，形成階段性設計成果。本文將重點從這三個階段就商管公司參與規劃設計任務、準備工作以及從管理專業角度所需重點關注的事項進行詳細解讀，以期能夠給參與這項工作的人們提供參考和思路，使我們今后在參與規劃設計工作時能夠有的放矢，提高工作效率。

　　3．評審關注的事項（業態定位、步行街布局、交通組織、停車位、?？空竞凸卉囌?、管理用房、消防疏散通道、變形縫）

　　【關注點1】：業態定位

　　根據市場調研結果，綜合城市發展和商業發展狀況、商業項目所在區域的發展趨勢、所屬商圈的地位和未來競爭態勢等情況進行定性分析研究，確定項目的商業定位、業態組合、業態布局，進而對項目的總體建筑規模體量、項目內外交通環境組織、主要業態（含步行街）類型的布局及面積配置、零售業態經營檔次和組合方式、以及大系統劃分方式等要素予以確認。

　　【關注點2】：步行街布局

　　1)步行街應合理布局、與主力店有機結合并成為連接各主力店客流動線的樞紐，使各主力店的客流通過步行街實現交匯和共享；目前根據不同的建筑體量，步行街與主力店布局較為理想的方式有：步行街在整體被主力店圍合下向各主力店之間穿插、步行街對主力店全包圍。為確保步行街商鋪整體連貫性，步行街各層與主力店的開口數量應適當，并且通過在適當位置開口使步行街沒有明顯的“冷段”和“死角”；

　　【關注點3】：交通組織

　　1)城市廣場

　　城市廣場應結合城市主要交通道路設置，其他廣場結合步行街入口設置；

　　2)豎向布置

　　在整個廣場的豎向布置上，整個廣場的各出入口的數量合理，位置與客流動線相匹配。從商業角度看各出入口應與市政過街人行橫道、人行天橋、地下通道、地下交通出入口等有機結合，盡可能利用公共交通設施拉動客流的作用以及可能存在的地面坡度進行“多首層”設計；

　　3)道路交通

　　重點關注廣場內外交通動線與城市周邊大交通的關系和交通組織。地下停車場（不含酒店）至少應有兩處雙向出入口并且分別設在不同的道路上，出入口位置應最大限度地降低對地面步行路線和客流出入口的影響，同時還要保證項目周邊車輛到達和離開的車流動線便捷順暢，正常情況下不致形成交通擁堵；

　　同時應對整個廣場的獨立對外通道和內部垂直交通（扶梯、貨梯、觀光梯等）設計統籌考慮，提出設計思路（詳見方案設計階段【關注點10】）。

　　【關注點4】：停車位

　　根據當地法規的規定，結合城市私家車輛的保有量、當地居民購物出行習慣等因素，合理規劃機動車和非機動車的停車位數量，除了按照規定滿足商務和住宅（如有）的需要外，供商業部分使用的停車位數量通常應保證吞吐能力達到1000輛/小時以上。

　　【關注點5】：?？空竞凸卉囌?/p>

　　為方便顧客下車，還應在主要的廣場出入口區域增設港灣式車輛?？空荆L度不少于20米，寬度為雙車道，可滿足出租車臨時?？?，?？空镜臄盗扛鶕嶋H情況確定。根據公共客運交通現狀應在廣場周邊適當位置規劃公共客運交通車站。

　　【關注點6】：管理用房（略）。。。。。。

篇2：項目規劃方案報審作業指導書

　　項目規劃方案報審作業指導書

　　1.作業目的

　　為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，使城市和地區的控制性規劃設計理念和規劃控制目標得以實現房地產開發項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。因規劃方案報審的時間長，環節復雜，反復多，在公司內部又需要不同崗位在經辦時間上搭接和銜接。所以要求各經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。

　　2.作業依據

　　中華人民共和國城市規劃法；上海市城市規劃條例；上海市城市規劃管理技術規定；獲得中標土地批準的控制性詳細規劃與批文、土地協議。

　　3.主管崗位總建筑師：負責規劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。

　　主辦崗位土建設計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經辦報審手續。

　　4.緊前工作條件

　　規劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優化意見作了調整。

　　5.作業描述

　　5.1主辦崗位到規劃部門領取《建設工程設計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：

　　*5.1.1批準的建設項目可行性研究報告或有關批準文件（原件及復印件各一份）。

　　*5.1.2市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應有設計單位用≤0.3mm的墨線筆標明的下列內容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數，新建建筑物與基地用地界限，道路規劃紅線及相關控制線，相鄰建筑物間距尺寸。

　　*5.1.31/500或1/1000總平面設計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設計單位的設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖標準。

　　*5.1.4建筑設計方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。

　　*5.1.5經城市規劃部門批準的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。

　　5.1.6《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關其它文件、圖紙等。

　　5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規劃部門前次審核意見要求為準。

　　5.3規劃部門組織召開由規劃專家、規劃歸口的職能部門參加的規劃方案征詢會，征詢環保、消防、衛生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設計方案審核意見單》給予批復。并附蓋有“上海市城市規劃管理局規劃管理業務專用章”或“上海市**區（縣）規劃管理業務專用章”的核定設計方案。

　　5.4規劃部門認為設計方案需要較大修改的，則核發“一審”意見。

　　5.5核發“建筑工程設計方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30個工作日。

　　5.6接規劃部門總窗口領證通知后，持規劃部門發放的“一書二證”聯系卡（IC卡）辦理領證手續。領取的內容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。

　　5.7本主辦崗位依據《建設工程設計方案的批復》和附圖，配合項目經理進入擴初設計階段的管理。

篇3：項目規劃方案報審作業指導書

　　項目規劃方案報審作業指導書

　　1.作業目的

　　為了體現政府對實施城市規劃的監督，指導和服務的職能作用，使城市和地區的控制性規劃設計理念和規劃控制目標得以實現房地產開發項目的設計必須分階段地得到政府部門的批準。因規劃方案報審的時間長，環節復雜，反復多，在公司內部又需要不同崗位在經辦時間上搭接和銜接。所以要求各經辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入報審程序。避免將本作業轉化到關鍵路線上去。

　　2.作業依據

　　中華人民共和國城市規劃法；上海市城市規劃條例；上海市城市規劃管理技術規定；獲得中標土地批準的控制性詳細規劃與批文、土地協議。

　　3.主管崗位總建筑師：負責規劃設計方案的定稿，在報審過程中處理主辦崗位解決不了的協調問題。

　　主辦崗位土建設計管理：負責收集整理報審資料文件，具體經辦報審手續。

　　4.緊前工作條件

　　規劃方案招標完成，并按專家評審時提出的主要優化意見作了調整。

　　5.作業描述

　　5.1主辦崗位到規劃部門領取《建設工程設計方案送審單》填報，并同時附送下列文件(帶*號的為必送文件，所送原件在窗口交驗后退還)：

　　*5.1.1批準的建設項目可行性研究報告或有關批準文件（原件及復印件各一份）。

　　*5.1.2市測繪院提供的1/500或1/1000地形圖一份，地形圖上應有設計單位用≤0.3mm的墨線筆標明的下列內容：建筑基地用地界限，建筑物外輪廓及層數，新建建筑物與基地用地界限，道路規劃紅線及相關控制線，相鄰建筑物間距尺寸。

　　*5.1.31/500或1/1000總平面設計圖（藍圖）二份,圖紙須加蓋建筑設計單位的設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖標準。

　　*5.1.4建筑設計方案圖（含平面、立面、剖面）及文本二套，圖紙須加蓋建筑設計方案出圖章和注冊建筑師印章，且符合國家和本市設計方案出圖、文本的標準。

　　*5.1.5經城市規劃部門批準的《建設項目選址意見書的通知》及附圖（復印件各一份）。

　　5.1.6《建設項目選址意見書的通知》中要求申請單位送審的相關其它文件、圖紙等。

　　5.2第二次送審及以后各次送審所需的文件、圖紙以城市規劃部門前次審核意見要求為準。

　　5.3規劃部門組織召開由規劃專家、規劃歸口的職能部門參加的規劃方案征詢會，征詢環保、消防、衛生、綠化、交通、民防等管理部門的意見，以《建筑工程設計方案審核意見單》給予批復。并附蓋有“上海市城市規劃管理局規劃管理業務專用章”或“上海市**區（縣）規劃管理業務專用章”的核定設計方案。

　　5.4規劃部門認為設計方案需要較大修改的，則核發“一審”意見。

　　5.5核發“建筑工程設計方案審核意見單”批復的時限為每次審核各為30個工作日。

　　5.6接規劃部門總窗口領證通知后，持規劃部門發放的“一書二證”聯系卡（IC卡）辦理領證手續。領取的內容包括《建設工程設計方案的批復》和附圖。

　　5.7本主辦崗位依據《建設工程設計方案的批復》和附圖，配合項目經理進入擴初設計階段的管理。