國內(nèi)溫泉度假村開發(fā)模式研究
隨著一批旅游大鱷、地產(chǎn)大鱷的介入和著名溫泉品牌的戰(zhàn)略擴(kuò)張，溫泉度假村的開發(fā)已經(jīng)從廣東、云南、北京等傳統(tǒng)的溫泉旅游熱點(diǎn)地區(qū)向全國范圍高速擴(kuò)展，形成了新一輪的溫泉投資熱潮，隨之而來的是激烈的市場競爭。
溫泉度假村贏得市場競爭的關(guān)鍵是開發(fā)模式的創(chuàng)新，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注，因為這不僅直接決定著溫泉度假村的核心吸引力，更在很大程度上影響著溫泉度假村的投資回報。
綠維創(chuàng)景溫泉水療與度假酒店設(shè)計中心作為溫泉開發(fā)的專業(yè)研究平臺，在系統(tǒng)梳理我國現(xiàn)有溫泉度假村六大經(jīng)典開發(fā)模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)案例，初步提出溫泉度假村開發(fā)模式創(chuàng)新的五個關(guān)鍵思路，以期對全國的溫泉度假村投資開發(fā)形成一定的指導(dǎo)作用。
一、中國溫泉度假村呼喚開發(fā)模式創(chuàng)新突破
溫泉項目是旅游項目中最具快速盈利潛力的項目之一。中國溫泉度假村的開發(fā)，目前已經(jīng)從原來的沐浴、療養(yǎng)、休閑、娛樂時代進(jìn)入了全新的主題化、復(fù)合性、度假型溫泉時代，開發(fā)水準(zhǔn)也得到空前提升。在這樣的大勢下，開發(fā)模式的創(chuàng)新，從戰(zhàn)略上直接決定著溫泉度假村的盈利效應(yīng)，不僅是一大批已建成的溫泉度假村亟待通過改造來重塑吸引力，而且新開發(fā)的溫泉度假村更需要通過創(chuàng)新來構(gòu)建核心競爭力。
二、中國溫泉度假村六大經(jīng)典開發(fā)模式總結(jié)
盡管關(guān)于溫泉度假村開發(fā)模式的研究總結(jié)還非常落后，但是，中國的一大批先行的溫泉度假村，實際上已經(jīng)在多年經(jīng)營實踐中，通過開發(fā)模式的創(chuàng)新，取得了令人矚目的成功。主要有以下六大經(jīng)典開發(fā)模式：
1、特色溫泉景區(qū)模式——“特色溫泉+景區(qū)”
所謂“特色溫泉景區(qū)”模式，就是以創(chuàng)造獨(dú)具特色的溫泉泡浴景區(qū)來贏得市場的模式。這是溫泉度假村開發(fā)最根本的模式，這類溫泉度假村規(guī)模不一定很大，但在一定程度上是在創(chuàng)造現(xiàn)代溫泉文化、締造溫泉行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、引領(lǐng)中國溫泉行業(yè)的整體發(fā)展。其關(guān)鍵是運(yùn)用文化來包裝主題或凸顯自然山水特色并形成體驗型溫泉泡浴景區(qū)，主要包括兩種類型：
第一，面向大眾的精品溫泉景區(qū)。以中國溫泉行業(yè)的領(lǐng)頭羊——御溫泉和超級后起之秀——天沐溫泉為代表。不論是御溫泉耳熟能詳?shù)摹坝馈薄ⅰ疤t(yī)五體”、“N福湯六次方”，還是天沐的“真山水溫泉”、“太極八湯”、“美人四潤湯”、“九步六法沐湯儀式”，以及他們所共同提倡的“夏季泡溫泉”，實際上都是在開創(chuàng)和豐富現(xiàn)代溫泉文化。正因為致力于創(chuàng)造溫泉文化，挖掘溫泉養(yǎng)生的內(nèi)涵，構(gòu)建溫泉生活方式，御溫泉和天沐溫泉成為了行業(yè)的標(biāo)桿，不僅獲得項目開發(fā)的成功，而且成功鑄就了企業(yè)品牌，形成管理團(tuán)隊和經(jīng)營模式，使其有資本輸出品牌，實行全國性的戰(zhàn)略擴(kuò)張
第二，面向小眾的高端SPA景區(qū)。以昆明的柏聯(lián)SPA為代表。柏聯(lián)SPA利用昆明陽宗海旅游度假區(qū)作為高端休閑度假產(chǎn)品集聚區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢，以個性化的高端產(chǎn)品為重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)人均高消費(fèi)而不是大規(guī)模游客量，最終使其被評為“亞洲第一溫泉SPA”，獲得了開發(fā)經(jīng)營的極大成功。我們判斷，隨著中國高端休閑消費(fèi)人群的增加，柏聯(lián)SPA的模式將成為未來溫泉度假村開發(fā)最重要的方向之一。
2、溫泉會議中心模式——“溫泉+會議休閑”
“溫泉+會議”的模式，是溫泉度假村最普遍也是最容易獲得成功的開發(fā)模式，分為“溫泉+大型會議”及“溫泉+中小型會議”兩種模式。
其一，“溫泉+大型會議”模式。北京九華山莊無疑是最典型的代表。它敏銳地看到了北京地區(qū)龐大的會議市場，充分利用溫泉的康體療養(yǎng)價值與休閑整合效應(yīng)，把溫泉與會議融合的文章做大，把商務(wù)會議作為最重要的一項服務(wù)來對待。建設(shè)完善的商務(wù)及會議設(shè)施（其會議室數(shù)量和規(guī)模令人震驚），配套專職會議接待部，以及滿足會議客人全方位需求的客房、餐飲、娛樂、運(yùn)動、保健、體檢和購物服務(wù)，再加之強(qiáng)有力的關(guān)系營銷，使其最終成為京城當(dāng)之無愧的“溫泉會都”。這種溫泉會都模式，通過大型會議會展與溫泉的結(jié)合，并圍繞會都來進(jìn)行各項配套建設(shè)與經(jīng)營服務(wù)，會議會展成為主角，溫泉成為了配角，但最終實現(xiàn)的是溫泉資源綜合開發(fā)價值的巨大突破，是一種典型的創(chuàng)新模式，但其會議市場的龐大規(guī)模是支撐其成功的關(guān)鍵。
其二，“溫泉+中小型會議”模式。此種模式依托于中等城市或省會城市，主要利用溫泉的休閑養(yǎng)生價值吸引中小規(guī)模的團(tuán)體會議市場，是我國目前絕大多數(shù)溫泉度假村最基本的開發(fā)模式。由于對市場規(guī)模、資源價值、資金投入、場地條件等因素的要求相對不高，也是最容易成功的開發(fā)模式。但是，此類開發(fā)模式的最大問題是競爭相對激烈，因此對溫泉度假村的主題定位、產(chǎn)品特色、經(jīng)營水準(zhǔn)特別是以旅行社為主要渠道的營銷實力提出了較高的要求，特別需要從一開始就要進(jìn)行高水準(zhǔn)的策劃規(guī)劃。
3、溫泉休閑樂園模式——“溫泉+運(yùn)動游樂”
溫泉與運(yùn)動游樂的結(jié)合，也是溫泉度假村最常見的開發(fā)模式之一。其核心是在溫泉泡浴的基礎(chǔ)上，通過發(fā)展?jié)M足旅游者體驗性、參與性需求的運(yùn)動游樂項目，有力提升溫泉度假村的整體吸引力，延長游客停留時間甚至改善溫泉度假村的淡季經(jīng)營問題，提高人均消費(fèi)水平，從實現(xiàn)整體開發(fā)經(jīng)營的突破。以下主要介紹四個典型：
其一，溫泉+水游樂。把夏季最受家庭市場歡迎的水游樂項目引進(jìn)溫泉度假村，彌補(bǔ)夏季這一淡季產(chǎn)品開發(fā)不足，對于提升溫泉度假村的整體經(jīng)營，具有非常突出的效果。以北京溫都水城的水空間、被稱為“中國動感第一泉”的廣東恩平錦江溫泉、華東最大的溫泉——浙江武義清水灣?沁溫泉等為代表，都是通過溫泉造浪池、溫泉漂流、溫泉游泳池、水上滑梯……等一系列時尚、動感、刺激的水游樂項目的引入，實現(xiàn)了溫泉度假村夏季經(jīng)營的火爆。此模式已經(jīng)被證明是最成功的開發(fā)模式之一，但未來競爭的關(guān)鍵在于水游樂項目的持續(xù)創(chuàng)新上，這就對水游樂的投資規(guī)模和設(shè)備更新提出了更高的要求。
其二，溫泉+高爾夫。以上海太陽島高爾夫溫泉度假村、北京龍熙溫泉高爾夫、惠州湯泉高爾夫、廣西嘉和城溫泉谷、天津?qū)氎嬷榻劬皽厝燃俅鍨榇恚ㄟ^高端溫泉水療SPA與高爾夫運(yùn)動充分結(jié)合，形成了面向高端市場的高端休閑經(jīng)典組合產(chǎn)品——溫泉高爾夫，是頂級度假村開發(fā)的經(jīng)典模式。在這一模式中，文化的創(chuàng)新融入是整體品質(zhì)提升的關(guān)鍵。
其三，溫泉+滑雪場。以青島即墨天泰溫泉滑雪場、遼陽弓長嶺溫泉滑雪場為代表。溫泉結(jié)合冬季最時尚、最具挑戰(zhàn)性的滑雪項目，是養(yǎng)生與運(yùn)動的美妙結(jié)合，將形成強(qiáng)大的吸引力與競爭力，“活力冬季”的概念也應(yīng)運(yùn)而生，從而有力推動冬季旅游的突破。此種模式應(yīng)成為北方地區(qū)溫泉度假村開發(fā)的重要模式。
其四，溫泉+綜合游樂。以珠海海泉灣為代表。把相對靜態(tài)的溫泉泡浴與多種動感游樂項目結(jié)合起來，動靜結(jié)合，養(yǎng)生休閑與游樂體驗搭配，能夠極大地增強(qiáng)溫泉度假村的整體吸引力并提高綜合收益。海泉灣度假區(qū)以罕有的海洋溫泉為核心，由五星級酒店、神秘島主題樂園、漁人碼頭、夢幻劇場、體檢中心、加勒比海岸、運(yùn)動俱樂部、拓展訓(xùn)練營、高爾夫項目、休閑垂釣區(qū)以及自駕車營地等項目組成，是中國目前
功能最齊全、綜合配套最完善的超大型旅游休閑度假區(qū)，被國家旅游局授予全國首家“國家旅游休閑度假示范區(qū)”稱號。此種模式把溫泉與多元化的游樂項目的結(jié)合發(fā)揮了到極致，從而產(chǎn)生了極大的市場吸引力。4、溫泉康復(fù)基地模式——“溫泉+康復(fù)療養(yǎng)”
溫泉吸引市場最核心的本質(zhì)是健康養(yǎng)生，隨著社會上亞健康狀態(tài)人群的不斷加大，人們對于養(yǎng)生、康復(fù)的需求越來越大，把溫泉和康復(fù)療養(yǎng)結(jié)合起來，最能做成一項大產(chǎn)業(yè)。依托醫(yī)院、生命科學(xué)研究中心等機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮醫(yī)學(xué)、生命科學(xué)與健康管理的作用，結(jié)合現(xiàn)代理療手法的應(yīng)用，把溫泉的健康養(yǎng)生價值與日常的體檢、醫(yī)療、診斷、康復(fù)、療養(yǎng)、健身等等一系列手段深度結(jié)合，打造溫泉康復(fù)療養(yǎng)基地，完全可以做大溫泉健康養(yǎng)生的文章，獲得巨大效益。此類模式以全國四大康復(fù)理療中心、亞洲著名溫泉——湯崗子溫泉療養(yǎng)院為代表。
5、溫泉生態(tài)莊園模式——“溫泉+生態(tài)農(nóng)莊”
此類模式以北京蟹島度假村為代表。按照“溫泉生態(tài)莊園”的模式，將溫泉資源與生態(tài)農(nóng)莊開發(fā)有機(jī)融合，將實現(xiàn)雙重目標(biāo)：
一方面是有力發(fā)揮溫泉資源的延伸利用價值，以地?zé)釥I造溫室，發(fā)展高附加值種養(yǎng)殖項目、溫泉生態(tài)農(nóng)業(yè)項目，有助于推動生態(tài)農(nóng)業(yè)從單一的產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)向服務(wù)經(jīng)濟(jì)邁進(jìn)。另一方面，生態(tài)農(nóng)莊的建設(shè)有效地改善了溫泉度假村的休閑環(huán)境，更可以利用生態(tài)農(nóng)莊的設(shè)施載體，創(chuàng)造出極具特色的溫泉泡浴場所。以綠維創(chuàng)景設(shè)計的北京藍(lán)調(diào)莊園為例，通過溫室大棚的藝術(shù)化改造，成為溫泉泡浴中心的核心場所，投資不大卻極具特色，形成溫泉與生態(tài)農(nóng)莊結(jié)合的典范。此種模式對于在非建設(shè)用地區(qū)域開發(fā)溫泉度假村非常適用。
6、溫泉度假社區(qū)模式——“溫泉+旅游地產(chǎn)”
由于溫泉在健康養(yǎng)生與旅游休閑上的巨大價值，為房地產(chǎn)特別是旅游地產(chǎn)的開發(fā)創(chuàng)造了非常突出的優(yōu)勢，往往能夠以“養(yǎng)生休閑”特色在地產(chǎn)市場上形成巨大的競爭力，從而取得非常可觀的投資回報。因此，“溫泉+旅游地產(chǎn)”模式成為全國絕大多數(shù)溫泉度假村最優(yōu)先考慮的開發(fā)模式之一。
珠江帝景溫泉度假村、重慶海蘭云天溫泉度假村、咸寧**溫泉度假村（綠維創(chuàng)景設(shè)計）等，都是溫泉度假社區(qū)模式的典型代表。溫泉與旅游地產(chǎn)的廣泛結(jié)合，甚至形成了一大批大型溫泉度假區(qū)、溫泉小鎮(zhèn)、溫泉新城（區(qū)）等項目，帶動了大型區(qū)域的整體開發(fā)。我們認(rèn)為，“溫泉+旅游地產(chǎn)”的開發(fā)模式仍將是未來溫泉度假村開發(fā)最為重要的模式之一。
三、溫泉度假村開發(fā)模式創(chuàng)新五個關(guān)鍵思路
如何實現(xiàn)開發(fā)模式的創(chuàng)新？結(jié)合上述六大經(jīng)典開發(fā)模式的總結(jié)，我們提出五個關(guān)鍵思路：
1、充分把握溫泉度假村未來發(fā)展大勢，走“溫泉+*”的大溫泉開發(fā)之路
從戰(zhàn)略上把握趨勢，跳出傳統(tǒng)溫泉度假村的行業(yè)壁壘尋找藍(lán)海，通過溫泉與其他產(chǎn)業(yè)的嫁接以達(dá)成1＋1>2的效果，必將是溫泉度假村發(fā)展的大趨勢。僅從以上六個經(jīng)典模式中就可以看到，中國溫泉度假村的先行者已經(jīng)通過溫泉與外部產(chǎn)業(yè)的嫁接取得了巨大的成功。
因而，在溫泉本身競爭異常激烈特別是已經(jīng)出現(xiàn)了若干個難以超越的頂級溫泉開發(fā)企業(yè)的今天，新建的溫泉度假村要想突破，首先必須高瞻遠(yuǎn)矚地把握溫泉度假村未來發(fā)展大勢，從戰(zhàn)略高度上首先確定要走“溫泉+*”（溫泉與特色休閑產(chǎn)業(yè)嫁接）的大溫泉開發(fā)之路，才能跳出傳統(tǒng)溫泉度假村在溫泉自身上浴血火拼的層面。
2、通過文化主題的整合及泡浴模式的創(chuàng)新，把溫泉泡浴板塊的特色做足
溫泉泡浴板塊本身是最核心、最重要的部分，尤其對于新建的溫泉度假村來說。只有把溫泉泡浴板塊自身的特色做足，才能夠與“*”（其他特色休閑產(chǎn)業(yè)）共同構(gòu)建強(qiáng)大的市場競爭力。其重點(diǎn)包括以下兩個方面：
其一，文化主題的整合。溫泉度假村競爭的關(guān)鍵是文化的競爭，深入挖掘當(dāng)?shù)刈罹咛厣奈幕⑴c溫泉、休閑等概念充分整合，形成獨(dú)具特色與感召力的文化主題（度假村案名），繼而通過溫泉產(chǎn)品將文化主題充分演繹，是溫泉度假村創(chuàng)造特色的關(guān)鍵手段。在綠維創(chuàng)景策劃設(shè)計的貴安溫泉度假區(qū)項目中，我們提出打造“天下福湯”的概念，以福州最有價值的福文化進(jìn)行主題整合并通過一系列福文化體驗產(chǎn)品來充分演繹，形成了鮮明的特色。
其二，泡浴模式的創(chuàng)新。溫泉泡浴模式是溫泉泡浴板塊最根本的落腳點(diǎn)，創(chuàng)新溫泉泡浴模式，既要充分演繹文化主題，還要注重與周邊環(huán)境的完美結(jié)合甚至要優(yōu)化提升乃至創(chuàng)造一個優(yōu)美獨(dú)特的環(huán)境，也要注重結(jié)合輔助養(yǎng)生材料、養(yǎng)生手段及現(xiàn)代科技康療手法的運(yùn)用，才能實現(xiàn)持續(xù)創(chuàng)新。
3、以溫泉帶動特色休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)溫泉度假村綜合開發(fā)價值最大化
在“溫泉+*”的結(jié)構(gòu)中，這個“*”是一個變量，就是指特色休閑產(chǎn)業(yè)。溫泉度假村要真正實現(xiàn)綜合開發(fā)價值的整體突破，必須充分發(fā)揮溫泉的休閑產(chǎn)業(yè)整合效應(yīng)，在“*”上形成突破。我們認(rèn)為，“*”的選擇應(yīng)著重考慮三個因素：第一，是否有市場足以支撐合理的建設(shè)投資；第二，是否能夠與溫泉形成優(yōu)勢互補(bǔ)實現(xiàn)綜合收益突破；第三，是否能夠整合利用溫泉度假村的場地資源。
但是，究竟溫泉適合與哪些特色產(chǎn)業(yè)嫁接？哪些貌合神離，哪些渾然一體？溫泉如何提升這些特色產(chǎn)業(yè)？這些特色產(chǎn)業(yè)又是如何反過來強(qiáng)化溫泉的？都需要進(jìn)行詳細(xì)而系統(tǒng)的研究，才能形成最終確定。復(fù)制的價值是有限的，原創(chuàng)“*”，才是最有價值的創(chuàng)新。
4、把景區(qū)化打造理念引入溫泉度假村的開發(fā)，提升溫泉度假村整體品質(zhì)
我們提出，把景區(qū)化打造的理念引入溫泉度假村的開發(fā)，把整個度假村按照一個4A甚至5A級景區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)來完善各項建設(shè)、提高各項服務(wù)，為旅游者創(chuàng)造更好的溫泉旅游體驗，必將極大地提升溫泉度假村的整體品質(zhì)。在這個方面，很多溫泉度假村已經(jīng)走在了前列，如廈門日月谷溫泉、從化碧水灣、廣西嘉和城溫泉谷（均為AAAA級旅游區(qū)）等。這樣的理念，應(yīng)當(dāng)在溫泉度假村的建設(shè)之初，就予以重視和考慮。
5、以高水準(zhǔn)的策劃規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)開發(fā)，是實現(xiàn)開發(fā)模式創(chuàng)新的關(guān)鍵戰(zhàn)略
由于投資較大、風(fēng)險較大，溫泉度假村的開發(fā)，更應(yīng)注重在開發(fā)建設(shè)之前進(jìn)行做好項目策劃規(guī)劃設(shè)計工作，應(yīng)高端關(guān)注兩個方面：
第一，策劃規(guī)劃設(shè)計要符合溫泉項目自身經(jīng)營的特點(diǎn)，要站在經(jīng)營的角度來考慮策劃規(guī)劃設(shè)計問題，才能夠確保未來經(jīng)營的成功。
第二，策劃規(guī)劃設(shè)計要對旅游休閑產(chǎn)業(yè)特別是溫泉與休閑產(chǎn)業(yè)的互動關(guān)系有深度研究，才能夠超越“就溫泉做溫泉”的層面，而是通過“溫泉+*”實現(xiàn)質(zhì)的騰飛。
篇2：X度假村項目開發(fā)可行性報告
曲周溫泉SPA度假村開發(fā)項目可行性報告
第一章 項目概述
第一節(jié)項目說明
項 目 名 稱 曲周溫泉SPA度假村
項 目 地 點(diǎn) 曲周縣城309國道南側(cè)
開發(fā)占地面積總建筑面積總投資 67000平方米(100畝)25000平方米7900萬元RMB
承 辦 單 位 河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
開 發(fā) 時 間 20**年-20**年
第二節(jié) 開發(fā)目標(biāo)
曲周溫泉度假村開發(fā)項目是曲周縣國土資源局確定的建設(shè)項目之一。作為開發(fā)曲周縣旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)--溫泉旅游,其開發(fā)要本著高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)、高檔次的原則。以承攬各種會議、團(tuán)體及散客、高級服務(wù)項目為三大定位。目前,國內(nèi)旅游市場一直存在著南熱北冷的局面,尤其是冬季,南北差距更大,究其原因,北方寒冷的冬季缺乏熱點(diǎn)的載體,大部分旅游景點(diǎn)因季節(jié)因素基本上處于冬眠狀態(tài),這種情況嚴(yán)重制約了這一區(qū)域旅游業(yè)的正常發(fā)展。由于溫泉旅游受季節(jié)的影響較輕。而且,冬季的溫泉旅游項目對游客更有吸引力。因此,開發(fā)建設(shè)溫泉旅游項目要本著彌補(bǔ)北方冬季旅游清淡的局面,以該區(qū)域增加冬季旅游新熱點(diǎn)為基本發(fā)展目標(biāo)。現(xiàn)在,溫泉旅游項目的開發(fā)在南方已達(dá)到了如火如荼的程度,而在北方還處在起步階段,具有較大的發(fā)展空間。因此,曲周縣這一開發(fā)項目要充分利用豐富、優(yōu)質(zhì)的地?zé)豳Y源,瞄準(zhǔn)河北省南部地區(qū)及周邊旅游市場,努力開發(fā)吸引河南、山東等外省游客,建造一處集健身、療養(yǎng)、娛樂、訓(xùn)練和文化享受等于一體的大型綜合旅游服務(wù)設(shè)施。基于這一發(fā)展設(shè)想,曲周溫泉SPA度假村的開發(fā)建設(shè)要努力達(dá)到和實現(xiàn)以下目標(biāo):
建立河北乃至北方冬季旅游市場的新熱點(diǎn);
建立中原地區(qū)自然健康的會議中心;
建立北方溫泉文化休閑娛樂場所;
建立國內(nèi)重點(diǎn)溫泉療養(yǎng)康復(fù)基地;
第三節(jié) 主要設(shè)施
曲周溫泉SPA度假村規(guī)劃占地面積6.7萬平方米。主要設(shè)施由休閑娛樂設(shè)施和綜合服務(wù)設(shè)施兩大部分組成,具體如下:
一、水上樂園
水上樂園是溫泉SPA度假村的重要娛樂設(shè)施。在規(guī)劃和設(shè)計上要根據(jù)北方四季分明的特點(diǎn)和溫泉的自身優(yōu)勢,分別建立適宜四季嬉水的室內(nèi)外水上娛樂設(shè)施,形成度假村能夠及引游客的主要服務(wù)場所。
水上樂園規(guī)劃占地面積10000平方米,由室內(nèi)嬉水館、室外水上娛樂場和游泳館三部分組成。整個建筑的風(fēng)格要注意互相呼應(yīng),可視環(huán)境景觀為主要部分。整個區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格,成為有山、有水和綠樹成蔭的人造景區(qū)。嬉水娛樂設(shè)施要考慮以青少年為消費(fèi)主體,選擇安裝和引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的設(shè)施和形式,使之成為度假村的主要閃光部位。游泳館要配套服務(wù)設(shè)施完善,一年四季皆宜游泳的場所。
二、溫泉世界
溫泉世界是溫泉SPA度假村的主要工程,是度假村的主打服務(wù)項目,該工程規(guī)劃建筑面積12000平方米,由溫泉浴城、休閑湯都及SPA水療中心三部分組成。
1、溫泉浴城:是溫泉世界的基礎(chǔ)設(shè)施要突破傳統(tǒng)的洗浴觀念,在傳統(tǒng)洗浴設(shè)施功能的前提下增加和引進(jìn)先進(jìn)的洗浴服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項目,提高服務(wù)檔次和設(shè)施水平。該服務(wù)項目的市場定位主要是本地企事業(yè)單位及周邊居民及短期觀光游客。
2、休閑湯都:是溫泉世界的精華。該服務(wù)區(qū)要注重突出溫泉文化,重點(diǎn)吸納東、西方的溫泉泡湯文化,采眾家之長,集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項目,一改傳統(tǒng)的溫泉“洗澡”和“治病”觀念,要設(shè)計建造各式各樣的溫泉湯池,重點(diǎn)突出回歸自然的形式。如各個湯池有的取山野意味,有的取園林意識,有的處于花叢環(huán)抱,有的處于巨樹濃蔭,有的為山環(huán)繞與水洞相連。各個湯池有大有小,大者可容納百十人,小的鴛鴦湯池僅供二人。休閑湯都主要吸引高消費(fèi)層次的入境旅游者(以愛好“泡湯”的日本、韓國、臺灣的游客為主)和國內(nèi)的私營企業(yè)主、企事業(yè)單位高級白領(lǐng)高消費(fèi)旅游者。它是溫泉度假村的主打品牌。
3、SPA水療中心:是度假村的特殊服務(wù)設(shè)施,也是休閑的主要配套服務(wù)設(shè)施。SPA水療為近來香港、臺灣及東南亞地區(qū)非常熱門的項目,是利用地?zé)釡厝白匀恢参锼幬铩ｉT為男、女士進(jìn)行保健及美容服務(wù)的項目。
隨著國民收入的增加和生活水平的提高,人們的旅游消費(fèi)水平也不斷地提高,而且,近年來,健身游客量
曲周溫泉溫度高,含有多種對身體有益的礦物質(zhì)。因此,要有充分發(fā)揮溫泉這種固有功效的基礎(chǔ)上,針對治病和健身的需要,配合純中草藥及中醫(yī)針炙、按摩、推拿、拔罐等治療形式及文化娛樂健身設(shè)施達(dá)到“有病治病,無病健身”的目的,使之成為國內(nèi)有名的溫泉康復(fù)所。
三、游泳館、球類館
游樂市場時興的臺球、沙球、保齡球等,達(dá)到休閑娛樂的要求。
四、度假村酒店
度假村酒店是位于溫泉度假村內(nèi)的餐飲住宿服務(wù)設(shè)施。酒店設(shè)計要合理,服務(wù)設(shè)施要配套、完善,而且,園村式的布局與規(guī)劃、設(shè)計中的溫泉度假村容易協(xié)調(diào)、統(tǒng)一。
該酒店位于度假村的北區(qū)或東區(qū),建筑面積15000平方米,投資2000萬元。有160間高、中檔套房和標(biāo)準(zhǔn)房,具有供300人同時就餐住宿的會議能力。服務(wù)設(shè)施按三星級的標(biāo)準(zhǔn)配套、完善,而且還具備了與整個度假村各種服務(wù)設(shè)施和要求相配套的最佳基本條件,是理想的規(guī)劃方案。
度假村酒店可以與其他單位合作或就讓他們單獨(dú)運(yùn)做。
第四節(jié) 項目用地
溫泉SPA度假村位于曲周縣城309國道南側(cè),屬曲周縣最有發(fā)展前景的黃金地段,整個項目用地100畝,可由項目承辦單位自行調(diào)整解決。
第五節(jié) 配套情況
溫泉SPA度假村的配套主要有電、水兩大項。
一、電:全村需要用電100萬度,由本曲周供電公司通過電網(wǎng)供應(yīng),來源充足。
二、水:生產(chǎn)用水分冷水和熱水兩部分。根據(jù)各設(shè)施年用水量估算,年用水60萬立方米,其中冷水40萬立方米,熱水20萬立方米。冷水熱水均由自備生產(chǎn)井供應(yīng)。現(xiàn)有的溫泉生產(chǎn)井年出水量120萬立方米。整個生產(chǎn)所需的冷、熱水完全可以保證需要。
第六節(jié) 環(huán)保情況
溫泉SPA度假村建設(shè)項目是以健身療養(yǎng)、休閑娛樂為主體的綜合服務(wù)項目,不同于工業(yè)生產(chǎn)項目的開發(fā),不會產(chǎn)生廢氣、廢渣,無粉塵、無噪音。其溫泉綜合服務(wù)區(qū)和酒店產(chǎn)生的洗浴廢水和生活污水經(jīng)過處理,完全能夠達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)。因而,整個項目完全符合環(huán)保要求。
一、水上樂園。主要服務(wù)項目為嬉水和水上運(yùn)動項目,池水只需消毒和經(jīng)常更換,不會形成污染源,可自然排放和二次利用。如垂釣養(yǎng)魚用水等。
二、酒店及其它餐飲服務(wù)區(qū)用油、氣作燃料,屬環(huán)保型燃料。
三、溫泉世界和酒店及餐飲服務(wù)區(qū)產(chǎn)生的洗浴廢水和生活污水通過循環(huán)處理,然后經(jīng)過排污管道進(jìn)入地下進(jìn)行自然過濾,可達(dá)到排放要求。
第七節(jié) 項目投資
一、資金總額:曲周溫泉SPA度假村集食宿、健身、理療、娛樂、度假為一體的綜合服務(wù)項目,工程量大,需要大量的資金。據(jù)估算,整個項目總建筑面積25000平方米,總投資5900萬元人民幣。
二、資金來源:由河北眾誠房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司投資解決。
第八節(jié) 開發(fā)步驟
溫泉SPA度假村由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項目多,工程量大,開發(fā)建設(shè)需要較長的時間,因此,應(yīng)堅持一邊開發(fā),一邊經(jīng)營,一邊完善的原則,逐步完成各項服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。建設(shè)將分三個階段進(jìn)行。
一、完成基礎(chǔ)設(shè)施和中心設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。溫泉SPA度假村的水上樂園、溫泉世界和SPA水療中心等休閑娛樂設(shè)施是整個項目的基礎(chǔ)和主體。就整個工程的建設(shè)順序來看,應(yīng)首先將資金投入到溫泉世界的開發(fā)建設(shè)上,其次是SPA水療中心的建設(shè),根據(jù)資金和招商情況進(jìn)行實際性的運(yùn)作。因此,應(yīng)將開發(fā)單位的自籌金首先投入到溫泉世界的開發(fā)建設(shè)上,計劃該工程到20**年底或20**年初交付使用。
二、游泳館、球類館的建設(shè),作為二期開發(fā)階段。爭取20**年底交付使用。
三、綜合服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)階段。這一階段將根據(jù)第一階段決定的項目投資參與者的意見,對基礎(chǔ)設(shè)施和主體設(shè)施做局部計劃修改和完善。同時,開始向投資者招集水上樂園和溫泉世界內(nèi)配套項目的經(jīng)營權(quán)的合作方式。并重點(diǎn)抓好度假村酒店服務(wù)設(shè)施的完善、配套、使其達(dá)到三星級旅游涉外飯店的標(biāo)準(zhǔn)。此外,第一階段的在建工程將繼續(xù)進(jìn)行,預(yù)計第二階段到20**年底基本結(jié)束。(也可以與其他單位合作建設(shè)酒店,但要進(jìn)入度假村整體規(guī)劃中)
三、完成并完善規(guī)劃設(shè)計中各項服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。這一階段為度假村開發(fā)建設(shè)的攻堅階段,同時,注重提高完善已建項目的服務(wù)功能,將規(guī)劃要求中的各個項目配置完整,到20**年6月前溫泉度假村的整體開發(fā)基本結(jié)束。
第二章 開發(fā)條件及意義
第一節(jié) 開發(fā)背景
近年來,我國加快了旅游業(yè)的發(fā)展步伐,旅游業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的又一支柱產(chǎn)業(yè),普遍得到全社會的重視。今年,國務(wù)院對于大力發(fā)展我國的旅游業(yè)又提出更高的要求。我國旅游業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施還比較落后,旅游資源開發(fā)和保護(hù)的總體水平較低,服務(wù)質(zhì)量還有待提高。要求實施精品戰(zhàn)略,努力建設(shè)和推出一批在海內(nèi)外旅游市場上影響大和競爭力強(qiáng)的旅游景區(qū)、景點(diǎn)和旅游線路。曲周縣國土資源局也提出了“科學(xué)開發(fā)利用地?zé)豳Y源,提出溫泉旅游項目,加快旅游業(yè)開發(fā),推動三產(chǎn)發(fā)展”的工作思路,并且為發(fā)展旅游業(yè)與河北眾誠集團(tuán)制定了相應(yīng)的措施。在這種旅游業(yè)大發(fā)展的良好氛圍下,我們審時度勢,經(jīng)過認(rèn)真分析研究,認(rèn)為加快溫泉旅游項目的開發(fā)和建設(shè),既符合全國的發(fā)展政策,又具有很好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益,完全符合全國旅游業(yè)的發(fā)展方向。我國加入WTO在即,世界經(jīng)濟(jì)一體化是發(fā)展所必須,邯鄲地區(qū)也是對外開放的窗口,外國友人的來訪不斷增長。所以,在廣泛深入考察論證的基礎(chǔ)上,我們決定做好溫泉旅游項目的開發(fā)和建設(shè),推出“溫泉之旅”這一特色旅游項目。此項目的開發(fā)必將得到省、市、縣各級有關(guān)部門的大力支持。
第二節(jié) 開發(fā)優(yōu)勢
一、資源優(yōu)勢:曲周縣擁有豐富的地?zé)豳Y源,根據(jù)地質(zhì)勘察探險資料顯示,地?zé)岱植加谇芸h區(qū)南部,面積約1.5平方公里,是一處產(chǎn)于變質(zhì)巖和花崗巖交匯帶,受區(qū)內(nèi)最大斷裂帶---平斷裂帶控制的地?zé)崛Ｔ摰責(zé)崛怯捎晁偷乇硭鲁林恋貧ど钐?再由巖石裂隙循環(huán)到地面而形成的。曲周溫泉井深2800米,出井溫度為88攝氏度,天然自熱,單井出水量達(dá)80立方米/小時,整個地?zé)崛账窟_(dá)3000立方米/小時,是邯鄲市境內(nèi)溫度最高、出水量最大的熱水泉。溫泉富含鈣、納、鉀、鐵、鎂、硫、氮等二十多種礦物質(zhì),還含有微量具有醫(yī)療價值的放射元素--鐳、氫。用該溫泉洗浴后,對人體的運(yùn)動、神經(jīng)、皮膚、消化、心血管、呼吸等系統(tǒng)的疾病均有十分顯著的療效。曲周溫泉集中分布于縣南區(qū),地理位置十分優(yōu)越,大環(huán)境建設(shè)容易配套,有利于整個項目的開發(fā)和建設(shè)。
二、環(huán)境優(yōu)勢:曲周及其周邊擁有豐富的人文資源,處于河北省邯鄲地區(qū)東部板塊的中心。曲周即將開發(fā)建設(shè)的邯鄲第一個溫泉旅游項目面對的是巨大的市場空白,在這一地區(qū)沒有任何競爭對手,既具有較強(qiáng)的壟斷性,又有極大的吸引力,這將為溫泉旅游市場帶來較大的客源。曲周南邊有河南安陽、東部有山東濟(jì)寧、西部有邯鄲、周邊各縣等城市和縣城,臨近的邢臺等景點(diǎn)也表現(xiàn)出極大的發(fā)展?jié)摿?而且,周邊的旅游項目多為觀光娛樂型,還沒有產(chǎn)生較大的壟斷性和競爭力較強(qiáng)的度假型經(jīng)營項目。因此,以度假和休閑健身為重點(diǎn)的溫泉SPA度假村極有可能成為河北省南部旅游觀光線路上的一個有益的補(bǔ)充,成為一個連接?xùn)|西旅游板塊的獨(dú)具特色的休憩、娛樂、健身及享受的旅游“驛站”。
三、交通優(yōu)勢:曲周縣位于邯鄲東部,方圓 100公里之內(nèi)全部為服務(wù)區(qū)域。即將開通的東西高速公路橫穿境內(nèi),公共汽車四通八達(dá),交通非常便利。同時,曲周又是上述城市相向的重要交通樞紐,具備了發(fā)展旅游業(yè)所必須的交通條件。
第三節(jié) 開發(fā)意義
開發(fā)建設(shè)溫泉SPA度假村,不僅可以改變傳統(tǒng)的地?zé)崂糜^念,充分發(fā)揮溫泉的理療保健作用,提高人民群眾的物質(zhì)文化水平,而且能夠有效的加快本地旅游市場的形成,提高全市第三產(chǎn)業(yè)的快速增長,促進(jìn)整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
一、充分發(fā)揮了溫泉的理療保健作用,促進(jìn)了人民群眾的身心健康。曲周溫泉含有豐富的有益人體健康的礦物質(zhì)和微量元素。許多專家經(jīng)實地考察后指出:曲周溫泉具有較高的醫(yī)療價值,如果加強(qiáng)在康復(fù)理療方面與中醫(yī)有效的結(jié)合,那么,治病健身的功效將會更佳。因此,曲周溫泉的開發(fā)建設(shè),將為促進(jìn)人們身體的健康發(fā)揮不可替代的作用,從全民要普遍提高身體素質(zhì)的角度來看,溫泉旅游潛在的客源極為豐富,開發(fā)前景比較廣闊。
二、能夠促進(jìn)本地旅游市場的盡快形成,推動旅游業(yè)的全面迅速發(fā)展。曲周的旅游業(yè)開發(fā)較晚,至今還沒有完全形成地區(qū)的旅游市場體系。造成了旅游資源的嚴(yán)重浪費(fèi),影響了全縣經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。就我市旅游業(yè)的總體規(guī)劃要求和發(fā)展方向來看,溫泉旅游項目既是開發(fā)建設(shè)全縣旅游市場的重要主體,又是全縣旅游市場的重要補(bǔ)充,這一項目的開發(fā)建設(shè)可積極帶動其它旅游經(jīng)營項目的發(fā)展。就溫泉的開發(fā)基礎(chǔ)來看,溫泉的基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施比較完善,容易盡快配套,因此,優(yōu)先選擇溫泉旅游項目,能夠做到多、快、好、省、既可盡快的加速全市旅游市場的形成,同時,溫泉旅游項目如果開發(fā)成功,完全可成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)的一個重要補(bǔ)充。曲周處在山東省、山西省兩大熱點(diǎn)板塊之中,是東西部的交匯點(diǎn),以休憩、娛樂和康復(fù)為主要內(nèi)容的溫泉度假村,可以作為游客在山東省境內(nèi)自東向西、自西向東或南北相向觀光旅游的一個中途歇腳點(diǎn)。舒適的溫泉享受和水上娛樂活動,可以讓游客洗去風(fēng)塵,洗去疲勞,抖摟精神,再踏旅途。同時,由于溫泉旅游項目受天氣因素的影響較少,尤其是北方寒冷的冬季,多數(shù)季節(jié)性的旅游景點(diǎn)基本上處于“休假”階段,熱點(diǎn)旅游景點(diǎn)較少。因此,開發(fā)建設(shè)溫泉旅游項目,不僅對游客有較大的吸引力,而且可以填補(bǔ)邯鄲地區(qū)冬季無旅游熱點(diǎn)的空白,有助于拉動和激活該地區(qū)的冬季旅游市場。
三、能夠拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的快速增長。我們開發(fā)建設(shè)溫泉度假村,就是要以溫泉的綜合開發(fā)為切入點(diǎn),針對人們健康意識的消費(fèi)品位日益增長的趨勢,著重發(fā)揮基理療健康和休閑娛樂的功能,并以此為龍頭,配套完善相關(guān)的各類服務(wù)英目,最終把曲周溫泉度假村開發(fā)建設(shè)成為一個集旅游“六大要素”(吃、住、行、游、購、娛)為一體的綜合旅游場所,形成溫泉產(chǎn)業(yè)集團(tuán),形成我縣國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
第三章 市場分析
第一節(jié) 客源預(yù)測
溫泉SPA度假村根據(jù)其設(shè)計的服務(wù)項目和功能,客源可分為外來游客、療養(yǎng)人員和本地消費(fèi)者三部分,具體如下:
一、外來游客:曲周溫泉度假村處于熱點(diǎn)交通通道上,附近有山東、山西、河南,客源非常豐富,開發(fā)潛力巨大,如果我們能夠按照規(guī)劃要求將度假村的各項服務(wù)功能配齊,將市場著眼于周邊各縣及城市和旅游景區(qū),加大宣傳促銷力度,估計吸引2%的客源,一年就可吸引游客20萬人。
二、療養(yǎng)人員:邯鄲地區(qū)的礦藏資源十分豐富,尤其是鐵礦、煤礦所占的比重較大,大量長期從事礦山生產(chǎn)工作的是一個極大的療養(yǎng)客源市場由于曲周溫泉對長期從事井下及礦山作業(yè)的人員具有獨(dú)特的健身、療養(yǎng)和治病的作用,因此,度假村完全可以成為全省及周邊礦山職工的定點(diǎn)療養(yǎng)基地,按日接待能力150人計,每年可接待前來療養(yǎng)的人員5萬人以上。
三、本地消費(fèi)者:邯鄲市現(xiàn)有人110萬,如果按市區(qū)20%,其余10%的消費(fèi)者計算,每年參與度假村的消費(fèi)者可達(dá)20萬以上。此外,營造的轟動效應(yīng)也大大有助于吸引外來游客,綜上所測,預(yù)計度假村每年接待的各類游客可以達(dá)到40萬人以上。
第二節(jié) 效益分析
一、水上樂園
1、基本情況:項目占地面積10000平方米,總投資1700萬元,其中,基建800萬元,設(shè)備投資700萬元,流動資金200萬元。
2、營業(yè)收入:
根據(jù)市場預(yù)測,估算如下:
容量預(yù)算(萬人) 消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/人) 年收入(萬元)
25 80 2000
3、營業(yè)成本
管理費(fèi):按營業(yè)收入2%計算:2000萬元×2%=40萬元
建筑折舊:按20年計算:800萬元/20年=40萬元/年
設(shè)備折舊:按5年計算:700萬元/5年=14萬元/年
維修費(fèi):100萬元/年
工資:15人×7200元/人=10.8萬元/年
水電費(fèi):28萬元/年
稅金:2000萬元×5.5%=110萬元/年
4、利潤預(yù)測
稅前利潤:2000萬元-(40萬元+40萬元+14萬元+100萬元+10.8萬元+28萬元+110萬元)=1657.2萬元/年
所得稅:1657.2萬元×33%=546.88萬元/年
稅后利潤:1657.2萬元-546.88萬元=1110.32萬元/年
5、投資回收期:1700萬/1110.32萬元≈1.53年
二、溫泉世界
1、基本情況:溫泉世界由溫泉浴城和SPA水療中心組成,總面積12000平方米,總投資3200萬元,其中溫泉浴城7000平方米,基建投資1400萬元,設(shè)備投資500萬元,流動資金100萬元。SPA水療中心5000平方米,基建投資1000萬元,設(shè)備投資100萬元,流動資金100萬元。
2、營業(yè)收入:
根據(jù)市場預(yù)測,估算如下:
項目名稱 容量預(yù)算(萬人) 消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/人) 年收入(萬元)
溫泉浴城 25 120 3000
SPA水療中心 8 200 1600
合計 ----- ----- 3600
3、營業(yè)成本:
管理費(fèi):按營業(yè)收入1.5%計算:3600萬元×1.5%=54萬元
建筑折舊:按20年計算:2400萬元/20年=120萬元/年
設(shè)備折舊:按5年計算:600萬元/5年=120萬元/年
維修費(fèi):125萬元/年
人員工資:40人×8200元/人=32.8萬元/年
水電費(fèi):100萬元/年
營業(yè)物品消耗:35萬人×5元/人+8萬人×50元/人+8萬人×70元/人=1135萬元/年
稅金:3600萬元×5.5%=198萬元/年
4、利潤預(yù)測
稅前利潤:3600萬元-(54萬元+120萬元+120萬元+125萬元+32.8萬元+100萬元+1135萬元+198萬元)=1705.2萬元/年
所得稅:1705.2萬元×33%=562.72萬元/年
稅后利潤:1705.2萬元-562.72萬元=1142.48萬元/年
5、投資回收期:3200萬元/1142.48萬元≈2.8年
三、游泳館、球類館
1、基本情況:總建筑面積3000平方米,總投資1000萬元,其中游泳館1250平方米,基建投資125萬元,設(shè)備投資100萬元,流動資金50萬元。球類館1750平方米,基建投資175萬元,設(shè)備投資300萬元,流動資金100萬元。
2、營業(yè)收入:
根據(jù)市場預(yù)測,估算如下:
項目名稱 容量預(yù)算(萬人) 消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)(元/人) 年收入(萬元)
游泳館 5 120 600
球類館 8 200 1600
合計 ----- ----- 2200
3、營業(yè)成本:
管理費(fèi):按營業(yè)收入1.5%計算:2200萬元×1.5%=33萬元
建筑折舊:按20年計算:300萬元/20年=15萬元/年
設(shè)備折舊:按5年計算:400萬元/5年=80萬元/年
維修費(fèi):20萬元/年
人員工資:40人×8200元/人=32.8萬元/年
水電費(fèi):50萬元/年
營業(yè)物品消耗:5萬人×5元/人+8萬人×50元/人+8萬人×70元/人=985萬元/年
稅金:2200萬元×5.5%=121萬元/年
4、利潤預(yù)測
稅前利潤:2200萬元-(33萬元+15萬元+80萬元+20萬元+32.8萬元+50萬元+985萬元+121萬元)=863.2萬元/年
所得稅:863.2萬元×33%=284.86萬元/年
稅后利潤:863.2萬元-284.86萬元=778.34萬元/年
5、投資回收期:1000萬元/778.34萬元≈1.28年
四、度假村酒店
由于度假村酒店擬采用合作開發(fā)、自主經(jīng)營辦法,因此,可以預(yù)測是溫泉度假村效益最好、投資回收期最短的服務(wù)設(shè)施。
第四章 總論
根據(jù)市場預(yù)測,曲周溫泉SPA度假村各服務(wù)項目投資回收期最短的只需1.53年,最長的也不超過2.8年,是經(jīng)濟(jì)效益比較理想的開發(fā)項目。同時,曲周溫泉SPA度假村的開發(fā)建設(shè),可以彌補(bǔ)邯鄲市冬季無旅游熱點(diǎn)的不足,促進(jìn)該區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展。而且,它的開發(fā)和建立,將會不同程度激活人們的文化生活需求,刺激人們的消費(fèi)和生活觀念,推動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展,因此,僅僅從普通意義的市場定位,曲周溫泉SPA度假村的開發(fā)建設(shè)是十分及時和正確的,是極具開發(fā)前景的。