曲周溫泉SPA度假村開發項目可行性報告
第一章 項目概述
第一節項目說明
項 目 名 稱 曲周溫泉SPA度假村
項 目 地 點 曲周縣城309國道南側
開發占地面積總建筑面積總投資 67000平方米(100畝)25000平方米7900萬元RMB
承 辦 單 位 河北眾誠房地產開發集團有限公司
開 發 時 間 20**年-20**年
第二節 開發目標
曲周溫泉度假村開發項目是曲周縣國土資源局確定的建設項目之一。作為開發曲周縣旅游產業結構--溫泉旅游,其開發要本著高標準、高起點、高檔次的原則。以承攬各種會議、團體及散客、高級服務項目為三大定位。目前,國內旅游市場一直存在著南熱北冷的局面,尤其是冬季,南北差距更大,究其原因,北方寒冷的冬季缺乏熱點的載體,大部分旅游景點因季節因素基本上處于冬眠狀態,這種情況嚴重制約了這一區域旅游業的正常發展。由于溫泉旅游受季節的影響較輕。而且,冬季的溫泉旅游項目對游客更有吸引力。因此,開發建設溫泉旅游項目要本著彌補北方冬季旅游清淡的局面,以該區域增加冬季旅游新熱點為基本發展目標。現在,溫泉旅游項目的開發在南方已達到了如火如荼的程度,而在北方還處在起步階段,具有較大的發展空間。因此,曲周縣這一開發項目要充分利用豐富、優質的地熱資源,瞄準河北省南部地區及周邊旅游市場,努力開發吸引河南、山東等外省游客,建造一處集健身、療養、娛樂、訓練和文化享受等于一體的大型綜合旅游服務設施。基于這一發展設想,曲周溫泉SPA度假村的開發建設要努力達到和實現以下目標:
建立河北乃至北方冬季旅游市場的新熱點;
建立中原地區自然健康的會議中心;
建立北方溫泉文化休閑娛樂場所;
建立國內重點溫泉療養康復基地;
第三節 主要設施
曲周溫泉SPA度假村規劃占地面積6.7萬平方米。主要設施由休閑娛樂設施和綜合服務設施兩大部分組成,具體如下:
一、水上樂園
水上樂園是溫泉SPA度假村的重要娛樂設施。在規劃和設計上要根據北方四季分明的特點和溫泉的自身優勢,分別建立適宜四季嬉水的室內外水上娛樂設施,形成度假村能夠及引游客的主要服務場所。
水上樂園規劃占地面積10000平方米,由室內嬉水館、室外水上娛樂場和游泳館三部分組成。整個建筑的風格要注意互相呼應,可視環境景觀為主要部分。整個區域要努力追求自然風格,成為有山、有水和綠樹成蔭的人造景區。嬉水娛樂設施要考慮以青少年為消費主體,選擇安裝和引進國內外先進的設施和形式,使之成為度假村的主要閃光部位。游泳館要配套服務設施完善,一年四季皆宜游泳的場所。
二、溫泉世界
溫泉世界是溫泉SPA度假村的主要工程,是度假村的主打服務項目,該工程規劃建筑面積12000平方米,由溫泉浴城、休閑湯都及SPA水療中心三部分組成。
1、溫泉浴城:是溫泉世界的基礎設施要突破傳統的洗浴觀念,在傳統洗浴設施功能的前提下增加和引進先進的洗浴服務設施和服務項目,提高服務檔次和設施水平。該服務項目的市場定位主要是本地企事業單位及周邊居民及短期觀光游客。
2、休閑湯都:是溫泉世界的精華。該服務區要注重突出溫泉文化,重點吸納東、西方的溫泉泡湯文化,采眾家之長,集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務項目,一改傳統的溫泉“洗澡”和“治病”觀念,要設計建造各式各樣的溫泉湯池,重點突出回歸自然的形式。如各個湯池有的取山野意味,有的取園林意識,有的處于花叢環抱,有的處于巨樹濃蔭,有的為山環繞與水洞相連。各個湯池有大有小,大者可容納百十人,小的鴛鴦湯池僅供二人。休閑湯都主要吸引高消費層次的入境旅游者(以愛好“泡湯”的日本、韓國、臺灣的游客為主)和國內的私營企業主、企事業單位高級白領高消費旅游者。它是溫泉度假村的主打品牌。
3、SPA水療中心:是度假村的特殊服務設施,也是休閑的主要配套服務設施。SPA水療為近來香港、臺灣及東南亞地區非常熱門的項目,是利用地熱溫泉及自然植物藥物、專門為男、女士進行保健及美容服務的項目。
隨著國民收入的增加和生活水平的提高,人們的旅游消費水平也不斷地提高,而且,近年來,健身游客量
曲周溫泉溫度高,含有多種對身體有益的礦物質。因此,要有充分發揮溫泉這種固有功效的基礎上,針對治病和健身的需要,配合純中草藥及中醫針炙、按摩、推拿、拔罐等治療形式及文化娛樂健身設施達到“有病治病,無病健身”的目的,使之成為國內有名的溫泉康復所。
三、游泳館、球類館
游樂市場時興的臺球、沙球、保齡球等,達到休閑娛樂的要求。
四、度假村酒店
度假村酒店是位于溫泉度假村內的餐飲住宿服務設施。酒店設計要合理,服務設施要配套、完善,而且,園村式的布局與規劃、設計中的溫泉度假村容易協調、統一。
該酒店位于度假村的北區或東區,建筑面積15000平方米,投資2000萬元。有160間高、中檔套房和標準房,具有供300人同時就餐住宿的會議能力。服務設施按三星級的標準配套、完善,而且還具備了與整個度假村各種服務設施和要求相配套的最佳基本條件,是理想的規劃方案。
度假村酒店可以與其他單位合作或就讓他們單獨運做。
第四節 項目用地
溫泉SPA度假村位于曲周縣城309國道南側,屬曲周縣最有發展前景的黃金地段,整個項目用地100畝,可由項目承辦單位自行調整解決。
第五節 配套情況
溫泉SPA度假村的配套主要有電、水兩大項。
一、電:全村需要用電100萬度,由本曲周供電公司通過電網供應,來源充足。
二、水:生產用水分冷水和熱水兩部分。根據各設施年用水量估算,年用水60萬立方米,其中冷水40萬立方米,熱水20萬立方米。冷水熱水均由自備生產井供應。現有的溫泉生產井年出水量120萬立方米。整個生產所需的冷、熱水完全可以保證需要。
第六節 環保情況
溫泉SPA度假村建設項目是以健身療養、休閑娛樂為主體的綜合服務項目,不同于工業生產項目的開發,不會產生廢氣、廢渣,無粉塵、無噪音。其溫泉綜合服務區和酒店產生的洗浴廢水和生活污水經過處理,完全能夠達到排放標準。因而,整個項目完全符合環保要求。
一、水上樂園。主要服務項目為嬉水和水上運動項目,池水只需消毒和經常更換,不會形成污染源,可自然排放和二次利用。如垂釣養魚用水等。
二、酒店及其它餐飲服務區用油、氣作燃料,屬環保型燃料。
三、溫泉世界和酒店及餐飲服務區產生的洗浴廢水和生活污水通過循環處理,然后經過排污管道進入地下進行自然過濾,可達到排放要求。
第七節 項目投資
一、資金總額:曲周溫泉SPA度假村集食宿、健身、理療、娛樂、度假為一體的綜合服務項目,工程量大,需要大量的資金。據估算,整個項目總建筑面積25000平方米,總投資5900萬元人民幣。
二、資金來源:由河北眾誠房地產開發集團有限公司投資解決。
第八節 開發步驟
溫泉SPA度假村由于內設服務項目多,工程量大,開發建設需要較長的時間,因此,應堅持一邊開發,一邊經營,一邊完善的原則,逐步完成各項服務設施的建設。建設將分三個階段進行。
一、完成基礎設施和中心設施的開發建設。溫泉SPA度假村的水上樂園、溫泉世界和SPA水療中心等休閑娛樂設施是整個項目的基礎和主體。就整個工程的建設順序來看,應首先將資金投入到溫泉世界的開發建設上,其次是SPA水療中心的建設,根據資金和招商情況進行實際性的運作。因此,應將開發單位的自籌金首先投入到溫泉世界的開發建設上,計劃該工程到20**年底或20**年初交付使用。
二、游泳館、球類館的建設,作為二期開發階段。爭取20**年底交付使用。
三、綜合服務設施的開發建設階段。這一階段將根據第一階段決定的項目投資參與者的意見,對基礎設施和主體設施做局部計劃修改和完善。同時,開始向投資者招集水上樂園和溫泉世界內配套項目的經營權的合作方式。并重點抓好度假村酒店服務設施的完善、配套、使其達到三星級旅游涉外飯店的標準。此外,第一階段的在建工程將繼續進行,預計第二階段到20**年底基本結束。(也可以與其他單位合作建設酒店,但要進入度假村整體規劃中)
三、完成并完善規劃設計中各項服務設施的開發建設。這一階段為度假村開發建設的攻堅階段,同時,注重提高完善已建項目的服務功能,將規劃要求中的各個項目配置完整,到20**年6月前溫泉度假村的整體開發基本結束。
第二章 開發條件及意義
第一節 開發背景
近年來,我國加快了旅游業的發展步伐,旅游業作為國民經濟的又一支柱產業,普遍得到全社會的重視。今年,國務院對于大力發展我國的旅游業又提出更高的要求。我國旅游業的基礎設施還比較落后,旅游資源開發和保護的總體水平較低,服務質量還有待提高。要求實施精品戰略,努力建設和推出一批在海內外旅游市場上影響大和競爭力強的旅游景區、景點和旅游線路。曲周縣國土資源局也提出了“科學開發利用地熱資源,提出溫泉旅游項目,加快旅游業開發,推動三產發展”的工作思路,并且為發展旅游業與河北眾誠集團制定了相應的措施。在這種旅游業大發展的良好氛圍下,我們審時度勢,經過認真分析研究,認為加快溫泉旅游項目的開發和建設,既符合全國的發展政策,又具有很好的經濟效益和社會效益,完全符合全國旅游業的發展方向。我國加入WTO在即,世界經濟一體化是發展所必須,邯鄲地區也是對外開放的窗口,外國友人的來訪不斷增長。所以,在廣泛深入考察論證的基礎上,我們決定做好溫泉旅游項目的開發和建設,推出“溫泉之旅”這一特色旅游項目。此項目的開發必將得到省、市、縣各級有關部門的大力支持。
第二節 開發優勢
一、資源優勢:曲周縣擁有豐富的地熱資源,根據地質勘察探險資料顯示,地熱分布于曲周縣區南部,面積約1.5平方公里,是一處產于變質巖和花崗巖交匯帶,受區內最大斷裂帶---平斷裂帶控制的地熱泉。該地熱泉水是由雨水和地表水下沉至地殼深處,再由巖石裂隙循環到地面而形成的。曲周溫泉井深2800米,出井溫度為88攝氏度,天然自熱,單井出水量達80立方米/小時,整個地熱日水量達3000立方米/小時,是邯鄲市境內溫度最高、出水量最大的熱水泉。溫泉富含鈣、納、鉀、鐵、鎂、硫、氮等二十多種礦物質,還含有微量具有醫療價值的放射元素--鐳、氫。用該溫泉洗浴后,對人體的運動、神經、皮膚、消化、心血管、呼吸等系統的疾病均有十分顯著的療效。曲周溫泉集中分布于縣南區,地理位置十分優越,大環境建設容易配套,有利于整個項目的開發和建設。
二、環境優勢:曲周及其周邊擁有豐富的人文資源,處于河北省邯鄲地區東部板塊的中心。曲周即將開發建設的邯鄲第一個溫泉旅游項目面對的是巨大的市場空白,在這一地區沒有任何競爭對手,既具有較強的壟斷性,又有極大的吸引力,這將為溫泉旅游市場帶來較大的客源。曲周南邊有河南安陽、東部有山東濟寧、西部有邯鄲、周邊各縣等城市和縣城,臨近的邢臺等景點也表現出極大的發展潛力,而且,周邊的旅游項目多為觀光娛樂型,還沒有產生較大的壟斷性和競爭力較強的度假型經營項目。因此,以度假和休閑健身為重點的溫泉SPA度假村極有可能成為河北省南部旅游觀光線路上的一個有益的補充,成為一個連接東西旅游板塊的獨具特色的休憩、娛樂、健身及享受的旅游“驛站”。
三、交通優勢:曲周縣位于邯鄲東部,方圓 100公里之內全部為服務區域。即將開通的東西高速公路橫穿境內,公共汽車四通八達,交通非常便利。同時,曲周又是上述城市相向的重要交通樞紐,具備了發展旅游業所必須的交通條件。
第三節 開發意義
開發建設溫泉SPA度假村,不僅可以改變傳統的地熱利用觀念,充分發揮溫泉的理療保健作用,提高人民群眾的物質文化水平,而且能夠有效的加快本地旅游市場的形成,提高全市第三產業的快速增長,促進整個經濟的發展。
一、充分發揮了溫泉的理療保健作用,促進了人民群眾的身心健康。曲周溫泉含有豐富的有益人體健康的礦物質和微量元素。許多專家經實地考察后指出:曲周溫泉具有較高的醫療價值,如果加強在康復理療方面與中醫有效的結合,那么,治病健身的功效將會更佳。因此,曲周溫泉的開發建設,將為促進人們身體的健康發揮不可替代的作用,從全民要普遍提高身體素質的角度來看,溫泉旅游潛在的客源極為豐富,開發前景比較廣闊。
二、能夠促進本地旅游市場的盡快形成,推動旅游業的全面迅速發展。曲周的旅游業開發較晚,至今還沒有完全形成地區的旅游市場體系。造成了旅游資源的嚴重浪費,影響了全縣經濟的快速發展。就我市旅游業的總體規劃要求和發展方向來看,溫泉旅游項目既是開發建設全縣旅游市場的重要主體,又是全縣旅游市場的重要補充,這一項目的開發建設可積極帶動其它旅游經營項目的發展。就溫泉的開發基礎來看,溫泉的基礎服務設施比較完善,容易盡快配套,因此,優先選擇溫泉旅游項目,能夠做到多、快、好、省、既可盡快的加速全市旅游市場的形成,同時,溫泉旅游項目如果開發成功,完全可成為經濟建設的一個重要補充。曲周處在山東省、山西省兩大熱點板塊之中,是東西部的交匯點,以休憩、娛樂和康復為主要內容的溫泉度假村,可以作為游客在山東省境內自東向西、自西向東或南北相向觀光旅游的一個中途歇腳點。舒適的溫泉享受和水上娛樂活動,可以讓游客洗去風塵,洗去疲勞,抖摟精神,再踏旅途。同時,由于溫泉旅游項目受天氣因素的影響較少,尤其是北方寒冷的冬季,多數季節性的旅游景點基本上處于“休假”階段,熱點旅游景點較少。因此,開發建設溫泉旅游項目,不僅對游客有較大的吸引力,而且可以填補邯鄲地區冬季無旅游熱點的空白,有助于拉動和激活該地區的冬季旅游市場。
三、能夠拉動相關產業的發展,促進地方經濟的快速增長。我們開發建設溫泉度假村,就是要以溫泉的綜合開發為切入點,針對人們健康意識的消費品位日益增長的趨勢,著重發揮基理療健康和休閑娛樂的功能,并以此為龍頭,配套完善相關的各類服務英目,最終把曲周溫泉度假村開發建設成為一個集旅游“六大要素”(吃、住、行、游、購、娛)為一體的綜合旅游場所,形成溫泉產業集團,形成我縣國民經濟的重要產業,促進經濟的發展。
第三章 市場分析
第一節 客源預測
溫泉SPA度假村根據其設計的服務項目和功能,客源可分為外來游客、療養人員和本地消費者三部分,具體如下:
一、外來游客:曲周溫泉度假村處于熱點交通通道上,附近有山東、山西、河南,客源非常豐富,開發潛力巨大,如果我們能夠按照規劃要求將度假村的各項服務功能配齊,將市場著眼于周邊各縣及城市和旅游景區,加大宣傳促銷力度,估計吸引2%的客源,一年就可吸引游客20萬人。
二、療養人員:邯鄲地區的礦藏資源十分豐富,尤其是鐵礦、煤礦所占的比重較大,大量長期從事礦山生產工作的是一個極大的療養客源市場由于曲周溫泉對長期從事井下及礦山作業的人員具有獨特的健身、療養和治病的作用,因此,度假村完全可以成為全省及周邊礦山職工的定點療養基地,按日接待能力150人計,每年可接待前來療養的人員5萬人以上。
三、本地消費者:邯鄲市現有人110萬,如果按市區20%,其余10%的消費者計算,每年參與度假村的消費者可達20萬以上。此外,營造的轟動效應也大大有助于吸引外來游客,綜上所測,預計度假村每年接待的各類游客可以達到40萬人以上。
第二節 效益分析
一、水上樂園
1、基本情況:項目占地面積10000平方米,總投資1700萬元,其中,基建800萬元,設備投資700萬元,流動資金200萬元。
2、營業收入:
根據市場預測,估算如下:
容量預算(萬人) 消費標準(元/人) 年收入(萬元)
25 80 2000
3、營業成本
管理費:按營業收入2%計算:2000萬元×2%=40萬元
建筑折舊:按20年計算:800萬元/20年=40萬元/年
設備折舊:按5年計算:700萬元/5年=14萬元/年
維修費:100萬元/年
工資:15人×7200元/人=10.8萬元/年
水電費:28萬元/年
稅金:2000萬元×5.5%=110萬元/年
4、利潤預測
稅前利潤:2000萬元-(40萬元+40萬元+14萬元+100萬元+10.8萬元+28萬元+110萬元)=1657.2萬元/年
所得稅:1657.2萬元×33%=546.88萬元/年
稅后利潤:1657.2萬元-546.88萬元=1110.32萬元/年
5、投資回收期:1700萬/1110.32萬元≈1.53年
二、溫泉世界
1、基本情況:溫泉世界由溫泉浴城和SPA水療中心組成,總面積12000平方米,總投資3200萬元,其中溫泉浴城7000平方米,基建投資1400萬元,設備投資500萬元,流動資金100萬元。SPA水療中心5000平方米,基建投資1000萬元,設備投資100萬元,流動資金100萬元。
2、營業收入:
根據市場預測,估算如下:
項目名稱 容量預算(萬人) 消費標準(元/人) 年收入(萬元)
溫泉浴城 25 120 3000
SPA水療中心 8 200 1600
合計 ----- ----- 3600
3、營業成本:
管理費:按營業收入1.5%計算:3600萬元×1.5%=54萬元
建筑折舊:按20年計算:2400萬元/20年=120萬元/年
設備折舊:按5年計算:600萬元/5年=120萬元/年
維修費:125萬元/年
人員工資:40人×8200元/人=32.8萬元/年
水電費:100萬元/年
營業物品消耗:35萬人×5元/人+8萬人×50元/人+8萬人×70元/人=1135萬元/年
稅金:3600萬元×5.5%=198萬元/年
4、利潤預測
稅前利潤:3600萬元-(54萬元+120萬元+120萬元+125萬元+32.8萬元+100萬元+1135萬元+198萬元)=1705.2萬元/年
所得稅:1705.2萬元×33%=562.72萬元/年
稅后利潤:1705.2萬元-562.72萬元=1142.48萬元/年
5、投資回收期:3200萬元/1142.48萬元≈2.8年
三、游泳館、球類館
1、基本情況:總建筑面積3000平方米,總投資1000萬元,其中游泳館1250平方米,基建投資125萬元,設備投資100萬元,流動資金50萬元。球類館1750平方米,基建投資175萬元,設備投資300萬元,流動資金100萬元。
2、營業收入:
根據市場預測,估算如下:
項目名稱 容量預算(萬人) 消費標準(元/人) 年收入(萬元)
游泳館 5 120 600
球類館 8 200 1600
合計 ----- ----- 2200
3、營業成本:
管理費:按營業收入1.5%計算:2200萬元×1.5%=33萬元
建筑折舊:按20年計算:300萬元/20年=15萬元/年
設備折舊:按5年計算:400萬元/5年=80萬元/年
維修費:20萬元/年
人員工資:40人×8200元/人=32.8萬元/年
水電費:50萬元/年
營業物品消耗:5萬人×5元/人+8萬人×50元/人+8萬人×70元/人=985萬元/年
稅金:2200萬元×5.5%=121萬元/年
4、利潤預測
稅前利潤:2200萬元-(33萬元+15萬元+80萬元+20萬元+32.8萬元+50萬元+985萬元+121萬元)=863.2萬元/年
所得稅:863.2萬元×33%=284.86萬元/年
稅后利潤:863.2萬元-284.86萬元=778.34萬元/年
5、投資回收期:1000萬元/778.34萬元≈1.28年
四、度假村酒店
由于度假村酒店擬采用合作開發、自主經營辦法,因此,可以預測是溫泉度假村效益最好、投資回收期最短的服務設施。
第四章 總論
根據市場預測,曲周溫泉SPA度假村各服務項目投資回收期最短的只需1.53年,最長的也不超過2.8年,是經濟效益比較理想的開發項目。同時,曲周溫泉SPA度假村的開發建設,可以彌補邯鄲市冬季無旅游熱點的不足,促進該區域旅游業的發展。而且,它的開發和建立,將會不同程度激活人們的文化生活需求,刺激人們的消費和生活觀念,推動當地第三產業的快速發展,因此,僅僅從普通意義的市場定位,曲周溫泉SPA度假村的開發建設是十分及時和正確的,是極具開發前景的。
篇2：小區設置道閘系統的可行性報告
關于**區內街設置道閘系統的可行性報告
尊敬的公司領導:
**區的建筑理念是"六合一"的封閉式管理小區,內含商業性的開放內街,隨著社會經濟的增長,區域業戶的生活水平較高,人均擁有小車現象比較普遍。但由于小區車位配套有限,如一期共有697戶,小車位只有255個,導致一期路面每晚停放小車達40輛以上。而二期實行臨停收費后,直接造成內街車滿為患,每晚停車70輛以上,還有部分業戶將車停放在南華路段,車輛停放日益緊張。
為營造小區良好的公共秩序,我部建議在內街設置道閘系統,對內街的臨停車輛實行收費管理,其優勢在于:
1、平衡大部分業主的心理,避免一期路面亂停放車輛的現象發生,保障消防通道的暢通;
2、整個小區實行臨停收費,營造區域整體和諧氛圍,避免管理中出現的"一國兩制"現象;
3、設置東西內街收費,可保持現有人數(8座、9座中門崗外調每班各1人即可),東邊設置在7座3梯車庫口旁,西邊在西大門崗亭,人數不變的情況下增加職責覆蓋面,對現場的管控壓力也相對減少;
4、一次性投資,終生收益。::假設投入設備需10萬元,以內街一天24小時計,1天100輛,每車3元,每月收入9000元,基本上一年可以回本,況且現有一座3梯有一部現場的設備可以取用,只需移置即可;
5、減少出入口,有效控制外來人員的流動量,可減少降低安全事故的頻率,符合住戶對**高檔樓盤的需求。
6、按物管條例和交通管理法規,封閉內街更有利于物業工作開展,保障門崗工作運作。
當然凡事有其利必有其弊,內街設道閘后可能產生以下影響:
1、影響內街商鋪外來客源;但事實上內街商鋪是針對區域業主經營的,以業主為主要客戶群,只要物業與商家聯手打造,多渠道加強宣傳,引導消費群體到內街消費,活躍商業氛圍,營造和諧社區,可以達到雙贏目的,為其他項目的創收打好基礎;
2、改變小區內街開放的設計理念,必有部分業主不能接受,必須向全體業主做意見調查,征得廣大業主同意后方能實施,需做大量解釋工作。
綜上所述,我部建議在**區內街設置道閘系統,改善小區管理狀況。是否可行,特向公司領導報告。
中宜物業番禺分公司**區
二00九年九月十九日
篇3：VK房地產項目可行性報告內容指引
VK房地產項目可行性報告內容指引
一、前言
隨著集團公司房地產業務不斷擴張，土地儲備力度逐漸加大，未來發展對新項目的需求越來越強烈。為了規范項目前期操作，提高工作效率，規避簽約風險，提升集團公司競爭力，特制定可行性報告內容指引。
二、可行性報告內容指引
項目決策背景及摘要
一、外部環境
1、城市發展規劃與宗地的關系及對項目開發的影響，如：交通捷運系統的規劃與建設、城市功能規劃與布局、局部區域開發重點、政府重大政策即將頒布等；
2、宗地所屬地域在該城市的歷史、經濟、文化、戰略發展等方面的地位。例如，項目處在浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發區的情況。
3、項目淵源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技術區生活住宅配套、文化園、政府重點工程等；
二、內部因素
1、項目啟動對公司未來幾年發展戰略、發展規劃的意義（一般3-5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；
2、公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；
3、從公司未來的利潤需求、可持續經營等角度描述立項的意義；
第一部分：項目概況
一、宗地位置
宗地所處城市、行政區域、非行政區域（經濟開發區、商貿金融區等）的地理位置。
附圖：項目在該城市的區位圖，標記出宗地區域位置，與標志性市政設施、建筑物（如市中心商圈、機場等）的相對位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區域辦公/商務/政府的關系）。
二、宗地現狀
1、四至范圍；
2、地勢平坦狀況，自然標高，與周邊地勢比較；
3、地面現狀，包括宗地內是否有水渠、較深的溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對開發有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；
4、地面現有居民情況，包括具體居住人數、戶數，工廠數量、規模、產品性質、開工狀況等，并說明對拆遷及項目開發進度的影響；
5、地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結構等，地上地下都要注意有沒有受保護的歷史文物古跡、可利用的構建；
6、土地的完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；
7、地質情況，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震性要求。
附圖：平面地形圖，標記四至范圍及相關數據；
地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；
地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。
三、項目周邊的社區配套
（一）周邊3000米范圍內的社區配套
1、交通狀況
（1）公交系統情況，包括主要線路、行車區間等；
（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發展商自己解決；
（3）現有交通捷運系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。
附圖：交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速捷運系統；
2、教育：大中小學及教育質量情況。
3、醫院等級和醫療水平
4、大型購物中心、主要商業和菜市場
5、文化、體育、娛樂設施
6、公園
7、銀行
8、郵局
9、其他
附圖：生活設施分布圖，具體位置、距離。
（二）宗地周邊3000米外但可輻射范圍內主要社區配套現狀
四、項目周邊環境（根據個案特性描述，沒有的可以不寫）
1、治安情況
2、空氣狀況
3、噪聲情況
4、污染情況（化工廠、河流湖泊污染等）
5、危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）
6、周邊景觀
7、風水情況
8、近期或規劃中周邊環境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市的建設等。
9、其他
五、大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）
1、道路現狀及規劃發展
包括現有路幅、規劃路幅，規劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。
2、供水狀況：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
3、污水、雨水排放：現有管線、管徑及未來規劃和實施時間。
4、通訊（有線電視、電話、網絡）：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
5、永久性供電和臨時施工用電：現有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。
6、燃氣：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
7、供熱及生活熱水：現有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。
附圖：說明上述配套設施的管線走向、容量和接口位置，及未來規劃擴容和增加的情況。
六、規劃控制要點
1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積
2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區分經營性和非經營性公建的面積
3、綜合容積率、住宅容積率
4、建筑密度
5、控高
6、綠化率
7、其他
七、土地價格
土地價格計算的方法，若有代征地要說明代征地價格。根據購買價格計算總地價、樓面地價。
八、土地升值潛力初步評估。
從地理位置、土地供應、周邊環境及配套、市場發展狀況、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力做出初步評估。
近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。
九、立即開發與作為土地儲備優缺點分析
第二部分：法律及政策性風險分析
一、項目用地取得土地使用權的法律手續現狀描述
（一）項目立項
1、項目是否已經立項
2、立項主體是否能夠變更
3、立項變更條件和時間
4、有關立項的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）
（二）項目用地現狀
1、土地所有權歸屬
2、土地使用權歸屬
3、土地的用途
4、有關項目用地現狀的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）
（三）項目用地規劃
1、規劃用地所有權歸屬
2、規劃用地使用權歸屬
3、規劃用地用途
4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）
（四）項目用地取得土地使用權程序評估
1、取得土地使用權的程序描述
2、取得土地使用權需要的工作日
3、取得商品房用地土地使用權所需條件
4、取得土地使用權的風險及控制（取得土地使用權存在的不確定因素及解決）
（五）項目用地土地性質變更的評估（已經是商品房用地可以不寫）
1、土地性質變更的程序描述和理由
2、土地性質變更的政策支持或障礙
3、土地性質變更需要的工作日
4、有關項目用地規劃的政府文件（寫明批號或主要內容，復印件作為附件，并索引）
（六）政策性風險評估
政府資源利用的評估：
（1）當地政府對外來投資的態度；
（2）當地政府職能部門的辦事作風；
（3）當地政府對該項目的關注程度；
（4）地塊周邊已有開發商項目成敗的政府因素；
（5）與政府合作關系。
政策變更對項目開發的影響：
（1）城市規劃限制或更改；
（2）突發性政策等政府因素導致項目中斷開發、報批報建流程無法完成、項目開發期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。
二、合作方式及風險評估
1、合作方基本情況：名稱，主要股東投資情況，注冊資本，成立時間、特
殊背景等2、合作方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤、共同設立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對方一定能夠提供正規稅務發票。對分房、分收入要明確合作方是否有承擔營業稅的義務。
3、主要合作條件
4、合作風險評估：
（1）通過其他相關渠道了解項目背景資料：如土地方轉讓的原因、曾經或正在洽談的公司；
（2）土地使用年限；
（3）土地權屬有無瑕疵，抵押或其他的法律糾紛；
（4）土地方的信用；
（5）付款進度及與土地出讓（轉讓、合作開發）土地手續的配合；
（6）其他與合作方式相關的當地土地政策法律法規。
三、總體評價
對各項法律手續和程序的可操作性、合法性，風險的可控性進行評價。如：簽約合同中明顯對我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對開發進度的影響等。
第三部分：市場分析
一、區域住宅市場成長狀況
1、區域住宅市場簡述
形成時間
各檔次住宅區域內分布狀況
購買人群變化
2、區域住宅市場各項指標成長狀況（近3-5年）
開工量/竣工量
銷售量/供需比
平均售價
3、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢
二、區域內供應產品特征
1、各檔次產品供應狀況
2、各檔次產品的集合特征
尤其研究與本案類似檔次物業的特征
平均售價
開發規模
產品形式
平均消化率
平均容積率
物業在區域內分布特征
3、區域內表現最好個案狀況
附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現場圖片。
4、未來2-3年區域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型
5、分析：本案在區域市場內的機會點和威脅點
6、結論：
區域市場在整體市場的地位及發展態勢
本案所在位置的價位區間和本案開發產品的價位區間及總價控制
本案在區域內開發市場潛力
本案在開發中的營銷焦點問題
三、區域市場目標客層研究和市場定位
1、各檔次產品目標客層特征及輻射商圈范圍（建立在本區域參照項目的經驗研究及全市的趨勢特征上）
2、本案目標人群特征：區域來源、行業特點、產品力的偏好、購買方式和主要的關注點、訴求點。
3、確定目標客戶
4、市場定位
四、整體市場對本案有重大影響的因素
產品特征、重點個案、成長狀況、市場容量、消費者特征等。
五、產品定位及建議
戶型類型、面積標準、不同類型產品的比例。
第四部分：規劃設計初步分析
一、規劃設計的可行性分析
1、既定容積率、建筑密度和配套公建面積時，按照樓層完全平均及多層、小高層、高層不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在本指引第五、六部分體現）。
2、容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，我司最理想的數據和基于本數據設計的面積分布圖、層數分布比例（不同數據選擇對應的經濟效益分析在本指引第六部分體現）。
3、有強烈個性的地塊（如山地、沖溝、水系、地下熔巖、附著物、暗渠等）對規劃設計的影響程度及對應的設計思路（該思路對應的成本估算要在本指引第六部分體現）。
4、周邊自然環境和人文環境對規劃設計的影響。如：治安環境、噪聲環境、污染環境、空氣情況、危險源、"風水"因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及解決方法。
5、市政配套設施對規劃設計的影響。如：道路狀況（可能與小區主要出入口有關）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網絡）、永久性用電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水等對產品規劃設計的影響及解決方法。
6、周邊生活配套設施對產品設計的影響和考慮。如：交通狀況（與是否開通業主班車有關）、商業設施（大型購物中心）、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積作出判斷。
二、規劃設計的初步概念
1、設計概念：表現項目預期的風格和設計主題。
2、技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規劃設計的關系。
3、可持續發展概念：對項目分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。
第五部分：工程及銷售計劃
一、截至項目施工、取得銷售許可證，報批報建分別需要的工作日。
二、工程計劃：開竣工時間及工期計劃、各期開工面積、開竣工時占當地城市市場和片區市場的占有率。（按季列示）
三、銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。（按季列示）
第六部分：投資收益分析
一、成本預測
說明測算假設和主要運用指標，如產品類型假設，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項目總投資（直接建造成本加期間費用，不包括營業稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標不確定或多個可選擇時，要將不同測算假設下的成本測算，分別列示。）
項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）
土地獲得價款
開發前期準備費
主體建筑工程費
主體安裝工程費
社區管網工程費
園林環境費
配套設施費
開發間接費
開發成本合計
管理費用
銷售費用
財務費用
項目總投資
二、稅務分析
1、營業稅及附加
2、所得稅
3、土地增值稅
上述稅種的基本稅率，能夠享受的稅收優惠政策時的稅率，項目本身適用的稅率，若享受地方政府的優惠政策，要特別說明該項優惠與國家政策是否有沖突，以及如何解決，具體的操作的過程是什么。
三、經濟效益分析
1、經濟效益分析的假設條件，如：是否享受政府各種稅費的減免等
2、項目利潤率、投資回報率及主要經濟指標。參照以下表格：
經濟指標單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）
銷售收入
直接成本
總投資
稅前利潤
稅后利潤
內部收益率
銷售凈利率
總投資回報率
銷售毛利率
獲利指數
資金峰值比例
地價支付貼現比
啟動資金獲利倍數
3、項目開發各期的利潤體現
經濟指標20**年﹒﹒﹒20××年合 計
上半年下半年上半年下半年上半年下半年
結算面積（m2）
單位利潤(元/m2)
利潤(萬元)
4、敏感性分析，參照以下內容及表格，可根據實際情況增減變動比率。
（1）成本變動各項經濟指標的變化，假設成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經濟指標預測成本×90%預測成本預測成本×110%預測成本×120%
總投資
稅前利潤
稅后凈利
內部收益率
銷售凈利率
保本售價
（2）售價變動各項經濟指標的變化，假設售價每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如：
經濟指標預測售價×90%預測售價預測售價×110%預測售價×120%
營業額
稅前利潤
稅后凈利
內部收益率
銷售凈利率
（3）容積率變動各項指標的變
化主要指標容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5
多高層比
營業額
總投資
稅前利潤
稅后凈利
內部收益率
銷售凈利率
5、盈虧平衡點分析
1）保本售價：即銷售凈收入等于投資額，計算公式為S=C/(1-T1)
2）保本銷售率：假設項目全部建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積的成本，則計算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+Cxt2]
式中：
C：表示單位投資額（即財務部所印發《經濟測算表》中成本估算表的單位投資額，含直接建造成本、期間費用）
R：表示保本銷售率
S：表示單位售價
T1：表示營業稅率
T2：表示所得稅率
四、項目資金預測
1、資金投入計劃：各期地價、前期費用、基礎、建安、配套、開發間接費等的投入安排。
2、資金回款計劃：各期銷售回款計劃。
3、資金需求計劃：結合整個公司資金情況，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。
4、啟動資金及啟動時占用資金內容、資金占用峰值、實現現金正流入時間、資金占用月平均額
第七部分：管理資源配置
一、機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。
二、人力資源需求：啟動項目對個專業（部門）人員的需求，具體人數（重點是專業經理）。
三、人力資源缺口及解決：現有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調動、招聘、培訓等）。
第八部分：綜合分析與建議
一、優勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。
二、劣勢：從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合萬科一貫發展思路等方面論述。
三、機會：從市場機會、提高市場占有率、樹立品牌形象、地區性優惠政策、城市發展規劃、宗地所屬區域土地價格趨勢等方面論述。
四、結論和建議
第九部分：競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容
（一）主要指標測算
1、預測直接建造成本（不包括地價）、售價
2、投資收益分析（參考以下格式）：
經濟指標AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM
樓面地價
開發成本
總投資
稅前利潤
稅后凈利
內部收益率
銷售凈利率
注：A代表起拍價或投標底價，若沒有底價A代表略低于可能最低中標價；M代表每次舉牌增加的最小單位價格，或者是設定的敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不宜過大。
3、根據需要，可增加如下測算：
銷售凈利率完全成本最高樓面地價最高總地價
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標，如內部收益率等。
（二）競爭對手分析
1、主要背景，控股股東情況
2、總資產、凈資產、凈利潤（每股利潤）
3、資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本
4、操作水平，主要開發的項目，土地儲備情況
5、近期或未來的發展戰略
6、參與競爭的主要目的和策略，進而分析對手拿地的氣勢，是否志在必得。
（三）制定策略
1、分析盈虧平衡點，即保本銷售時的地價。
2、銷售凈利率在10%時可接受的地價或在可接受的銷售凈利率時的地價。也可以通過其他指標分析可接受的地價。最終確定最高競價和投標價。
3、把握以微弱優勢取得土地使用權（開發權）的原則。
（四）資金籌措
短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。
第十部分：在新城市開發需要補充的內容
一、市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況
1、近三到五年商品住宅市場發展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。
2、量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。
3、各類型產品的市場特征：價位區分、各檔次市場比例、發展趨勢、產品特征、分布區域等。
4、各行政區市場比較：
（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。
（2）各區商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發展趨勢等。
5、當地城市近、中期規劃發展方向描述
城市發展規劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發和居民住宅密切相關方面。
6、主要發展商情況：發展商實力、企業性質、開發水平；前20名發展商最近3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。
7、熱點區域的表述和特征，熱點產品的表述和特征
8、客戶的購買偏好、購買關注的要素
9、重點樓盤描述
二、需要完成新城市發展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附）
附件：
1、有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。
2、按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程
3、財務部《經濟測算標準報表》
4、欲簽定的意向書和合同文本
5、新城市開發的市場調研報告