房地產(chǎn)大盤的規(guī)劃與營銷

古人云：“治大國若烹小鮮”。開發(fā)大盤也是同樣道理。棋錯一著滿盤輸，稍一不慎就鑄成難以想象的后果。過去講小盤容易做成精品，現(xiàn)在要求大盤也要做精品，從實(shí)踐來看，確實(shí)有一批大盤已經(jīng)做成了精品，證明成熟的開發(fā)商是有能力駕馭大盤項(xiàng)目的。

（一）關(guān)于開發(fā)周期：
大盤的開發(fā)周期不宜拖得過長，一般分為三到四期開發(fā)，控制在6~8年完成（從實(shí)際動工開始）。周期拖得太長有個法律問題沒法解決。深圳航空城買地之后10年才入住，業(yè)主購房的使用年限只剩60年甚至不足60年，如果業(yè)主打官司起訴，開發(fā)商就很麻煩。每期之間有交叉，不必非要一期入住才做二期。第一期的開發(fā)量不宜太大，有投石問路的意思。第一期開發(fā)時就要開始營造環(huán)境，千萬不要等到樓房全部建好才去做環(huán)境。大盤項(xiàng)目是依靠整體環(huán)境、整體素質(zhì)來賣房子，最佳的開盤點(diǎn)是一期成現(xiàn)房的時候、環(huán)境也初步顯出規(guī)模的時候。大盤項(xiàng)目最重要的是造勢，即開盤之初迅速聚攏人氣，如果人氣不足，形不成局部熱點(diǎn)，后續(xù)銷售就會勉為其難。而要想聚人氣、造聲勢，最好先壓盤，不急于在項(xiàng)目封頂、外立面顯露之前就賣。要讓客戶第一眼的印象就是對整體環(huán)境的一種震撼性印象，一下抓住他，再配合其它營銷技巧，促成第一批客戶的迅速成交。造勢完成之后，下來的工作都是借勢而已。

（二）關(guān)于規(guī)劃布局：
大盤的布局首先肯定采用組團(tuán)式，毫無疑問。各組團(tuán)內(nèi)部又采取什么形式？以前我們曾經(jīng)激烈反對行列式，認(rèn)為是違反人性的，稱之為兵營式排列。但是現(xiàn)在經(jīng)過幾年的實(shí)踐，最終使我們重新認(rèn)識行列式布局。中盤（一般指七、八棟、十幾棟樓房）可以采用散點(diǎn)式、開放式、向心式、圍合式，小盤（一般指兩、三棟、四、五棟樓房）更是在布局上可以精致一些，隨心所欲一些，但大盤則不同，它要在布局的整齊上顯出規(guī)模來，才能給人留下深刻印象。祈福新村在這方面是一個成功的范例，它的各組團(tuán)內(nèi)部基本上是橫平豎直的兵營式排列，從一街、二街一直排到二十五街、二十八街。7000畝地的超級大盤令人嘆為觀止，真正是一個衛(wèi)星城的感覺。光是中巴、大巴車站，讓人就感到是一座城市的長途汽車站的印象。上百輛大巴、中巴，規(guī)模宏大。開汽車在小區(qū)內(nèi)部轉(zhuǎn)一圈，要走幾十分鐘，確實(shí)是造城運(yùn)動。而另一個著名大盤雖然營銷很成功，但規(guī)劃布局方面就不敢恭維，一期項(xiàng)目的不規(guī)則圍合造成很多東西向的房間，而且讓人置身其間整體感覺是亂，找不著北，樓房排列橫七豎八，支楞八翹，開發(fā)商完全是用做小盤的思維方式和經(jīng)驗(yàn)在做大盤。1200畝地的項(xiàng)目，如果后面二期、三期也這樣布局混亂，將來整體完成之后，將會是多么散亂的一個局面！為什么一些優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)師一直堅(jiān)持行列式布局，現(xiàn)在我們開始明白了，他們確實(shí)是有道理的。千萬不要以為中盤、小盤的布局可以任意移植到大盤上去。大盤就是大盤，航空母艦的布局和魚雷快艇的布局是絕不相同的。行列式布局的一個主要好處是可以做到戶戶朝南。

（三）關(guān)于容積率和建筑密度：
大盤的容積率不宜過高，最好控制在1左右。錦繡香江4000畝地項(xiàng)目，容積率是0.7，華南碧桂園1000畝地，容積率是0.8，而星河灣1200畝地，容積率做到1.2，已經(jīng)必須做9層的樓房了（其它項(xiàng)目都是Townhouse和5層建筑）。給人印象很擁擠，不疏朗。

現(xiàn)在大盤普遍犯同一個毛病，即容積率低，但建筑密度高。例如錦繡香江，占地4000畝，綠化率50%，容積率0.7，主要是Townhouse和house，還有400套5層洋房，環(huán)境做得很優(yōu)美，依原生地貌起伏而建，擁有大型花果世博園、山景生態(tài)園、景觀高爾夫球場、滑草場等，大片面積綠化，開闊無比，令人心曠神怡；但居住的樓房卻密密麻麻擠在一起，各棟別墅之間相距甚近，缺乏私密性，各家各戶的臥室、客廳視線互相對視，成為一個嚴(yán)重問題。戶型內(nèi)部空間也狹窄局促，搬家具、搬電器都很困難，大型家私、鋼琴之類無論如何也無法搬上去，只能從室外陽臺吊上去。這種布局我們稱之為“總體低密度，住宅高密度”，非常壓抑人性。大面積的綠化是以居住空間的緊窄局促做為代價的。這就不是“以人為本”，而是“以環(huán)境為本”。我們希望今后的大盤項(xiàng)目不要犯這個錯誤，寧肯集中綠化的中心景觀面積小一點(diǎn)，也要讓住宅之間相對拉開距離。時代越進(jìn)步，人的靈魂越孤獨(dú)；消費(fèi)者越有錢，購房時越注重私密性的保護(hù)。這是一個不容忽視的趨勢。為了中心景觀而犧牲建筑密度，不值得。當(dāng)然，現(xiàn)在樓房之間的視線干擾究竟在多長距離之外屬于安全區(qū)域，房地產(chǎn)界尚無定論。30米？50米？70米？恐怕要下功夫認(rèn)真研究一下。

（四）關(guān)于營銷主題：
中盤和小盤一般是采取統(tǒng)一主題的方式進(jìn)行營銷，例如SOHO主題、三錯層空間革命主題等等。大盤的主題一般有三種做法：①、根據(jù)推出的階段不同，每個組團(tuán)推出不同的主題。（例如星海名城，83萬M2，第一期推出北大附中名校概念的教育主題，第二期推出小高層底層全架空的通透全綠化主題，第三期推出400M長40M 寬的大型綠化帶主題）②、把大盤化整為零，變成若干個中盤，各有各的主題，互不關(guān)聯(lián)。（例如武漢南湖花園城4000畝地，既有金秋莊別墅的豪宅主題，又有江南庭園的民族傳統(tǒng)風(fēng)格主題，也有松濤苑的歐陸風(fēng)格主題，還有寶安花園的現(xiàn)代風(fēng)格主題）③、用一個強(qiáng)烈突出的主題把整個大盤貫串起來。例如星河灣，占地1200畝，綠化率50%，容積率1.2，整個小區(qū)貫串的是水主題。小區(qū)內(nèi)外“一江兩河四湖六池”，十大水系組成46個形態(tài)各異的主題水景園林，譜寫“四水文化”：

一、生活用水：從30公里

外引入北江國家一級天然保護(hù)水；
二、飲用水：自設(shè)水廠凈化過濾，供業(yè)主在家中直接飲用；
三、環(huán)境用水：引珠江水入小區(qū)，流動造成46個水景；
四、泳池水：珠江水消毒凈化后，用作泳池循環(huán)用水。

進(jìn)入星河灣，印象最深刻的是無處不在的水主題，水文章做得淋漓盡致，每個組團(tuán)都有露天泳池，全天對業(yè)主免費(fèi)開放，恐怕在全中國都是獨(dú)一無二的。而在小區(qū)門前流過的珠江，開發(fā)商在江邊鋪設(shè)了一條1.83公里長的中國第一座騎江實(shí)木觀光休閑大道，方便業(yè)主晚上在江邊散步觀景。其造價是每1米1.8萬元，總共3294萬元。這種貫串主題當(dāng)然給人印象強(qiáng)烈，但它需要大筆資金的投入，大手筆的策劃，同時業(yè)主入住后的長年管理維護(hù)成本極高，要三思而行。

大盤項(xiàng)目究竟可以做什么主題？建議可以考慮：

①、CLD主題。即中央生活區(qū)。主打概念是生活配套齊全，理想的居家生活區(qū)域。支持這個主題的立足點(diǎn)主要有：交通、商業(yè)、教育（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)）、休閑、娛樂、運(yùn)動、物業(yè)管理、金融、資訊、飲食、購物等等。在任何一個城市，能夠稱得上CLD的片區(qū)有幾個？我們率先打出這個概念，強(qiáng)調(diào)片區(qū)的配套成熟、生活便利，對消費(fèi)者是有吸引力的。最重要的，打這個主題你不用多花錢，因?yàn)檫@些配套你本來就必須具備，是規(guī)劃中必不可少的項(xiàng)目。（Central life District）

②、衛(wèi)星城概念。房地產(chǎn)界的說法是：現(xiàn)在是造城運(yùn)動時代。所謂城是指規(guī)模大，中小盤不能稱之為城，只有大盤是造城。而規(guī)模大本身也包含了配套齊全的意思在里面。

③、生態(tài)主題。這是目前流行的一個時髦概念，但有幾種誤區(qū)：一個是以為多搞草坪多種樹就是生態(tài)社區(qū)，沒有這么簡單；另一個是以為靠近山、湖、海、江就是生態(tài)，也不對。建設(shè)部有專門對生態(tài)社區(qū)的指導(dǎo)性政策文件，里面有詳細(xì)規(guī)定，符合那些規(guī)定的才算生態(tài)社區(qū)。這個主題很花錢的，一座污水處理廠的設(shè)備投資就需要4000~5000萬元，直飲水入戶的專用特殊管道也很費(fèi)錢，而這些投資又不是能馬上回收的，對開發(fā)商而言是花錢買生態(tài)，對業(yè)主來說也是花錢欣賞生態(tài)，雙方成本都很高。錦繡香江的定位是：全國首個超大型國際化生態(tài)居住高尚社區(qū)，它的綠化面積就有2000畝地，一般開發(fā)商很難承受。

④、文化教育主題。教育是每個家庭頭疼的大事，中國人信奉拜子教，兒女的事情再小也是大事，再花錢也心甘情愿。打這個主題就要在小區(qū)內(nèi)引入名校名幼兒園，為業(yè)主的子女成長鋪就一條寬廣大道。

（五）關(guān)于建筑類型：（以及天際輪廓線）

大盤不求高容積率，因此一般不做高層。由于面積大，可以拿出一定面積來做些Townhouse，二聯(lián)，四聯(lián)，甚至六聯(lián)。另外要有大面積的多層。現(xiàn)在南方流行“花園洋房”這個品種，一般是五層，三房兩廳為主，面積在100~160M2左右，一梯兩戶，室內(nèi)有個30~50CM的小錯層，全套裝修，很受歡迎，在廣州也就是3000多元/M2的價格（番禺·華南板塊）。這是很符合人性的品種，在內(nèi)地還不多見到，能否率先引進(jìn)？它是介乎于Townhouse和多層之間的一種過渡品種，當(dāng)初剛出現(xiàn)的時候，很多人對它嗤之以鼻，懷疑它的生命力。現(xiàn)在事實(shí)證明它越來越受歡迎，在市場上站住了腳。花園洋房講究房間方正，陽臺寬大，放1—2張麻將桌。一梯兩戶的布局可以保證家家南向，通風(fēng)采光良好。

整個社區(qū)都是5層、7層的樓房，會顯得平淡一些，拿專業(yè)術(shù)語來說就是天際輪廓線太平淡，沒有突出標(biāo)志性建筑。整個小區(qū)應(yīng)該有一個制高點(diǎn)，可以考慮：①、做一棟小高層，以中小戶型為主，造型追求豎線條，不需太高，12到15層即可；②、做一個會所，附設(shè)一座哥特式尖頂鐘樓，類似萬科四季花城那樣，畫龍點(diǎn)睛之筆。

能不能考慮星河灣那樣的9層小高層？我的意見是不考慮。主要原因：①、9層也要帶電梯，物業(yè)管理費(fèi)用就高了，業(yè)主的承受能力怎么樣？住一、二、三層的業(yè)主使用電梯的機(jī)會較少，但要交同樣的物業(yè)管理費(fèi)，將來予盾很大；②、9層和7層，只差兩層，但實(shí)用率就差很多了，公攤部分加大了，業(yè)主會算賬，不如買7層的樓房劃算。我在內(nèi)地城市就遇到一個這樣的案例，消費(fèi)者對這種物業(yè)的態(tài)度非常矛盾：5樓以下的購買者堅(jiān)決反對分?jǐn)傠娞莺碗娰M(fèi)，但7樓以上的購買者卻堅(jiān)決要求分?jǐn)偅_發(fā)商左右為難，束手無策。

（六）關(guān)于“復(fù)合型地產(chǎn)”的概念問題：

復(fù)合型地產(chǎn)是一種創(chuàng)新的提法，在地產(chǎn)界有一定的影響，也受到很多人的質(zhì)疑。成功的范例有幾個：廣州奧林匹克花園的體育型復(fù)合地產(chǎn)，北京愿景公司維也納森林的音樂型復(fù)合地產(chǎn)，順德美的電器公司的家電型復(fù)合地產(chǎn)，等等。去年，我寫了《復(fù)合型地產(chǎn)：且慢喝采》的文章，提出不同意見。我不贊成那種極端的說法：認(rèn)為將來的地產(chǎn)市場必然是復(fù)合型地產(chǎn)的一統(tǒng)天下，凡是做純地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商都必然要滅亡。我們在國外看了很多國家，沒有發(fā)現(xiàn)這個事實(shí)。國外再成熟發(fā)達(dá)的國家，地產(chǎn)商仍然是地產(chǎn)商，而且社會分工更細(xì)了，沒有哪個開發(fā)商能夠統(tǒng)合幾個產(chǎn)業(yè)去運(yùn)做。復(fù)合型地產(chǎn)的確是一個新的概念。我認(rèn)為：

①、說到底，所有的“復(fù)合”項(xiàng)目如體育、音樂、家電之類，都只不過是房地產(chǎn)項(xiàng)目的配套而已。不是什么“產(chǎn)業(yè)”。奧林匹克花園的一位負(fù)責(zé)人在一次對話會上津津樂道地說：“在奧林匹克花園，每天下午7點(diǎn)鐘，60多歲的老太太穿著游泳衣從小區(qū)的道路上走過，去泳池游泳；早晨6點(diǎn)鐘，老頭老太太們集體打太極拳，蔚然成風(fēng)。證明我們的體育產(chǎn)業(yè)是成功的”。當(dāng)場就有很多開發(fā)商說：“這樣的情景在我們每個小區(qū)都是可以天天見到的，一點(diǎn)兒不奇特，不是奧園

獨(dú)有的什么現(xiàn)象。”把老頭老太太們打太極拳、游泳說成是一個產(chǎn)業(yè)的成功，未免太牽強(qiáng)。一個小區(qū)設(shè)立體育場館，是為業(yè)主服務(wù)的；業(yè)主去健身也是需要掏錢的，從嚴(yán)格的意義上講仍然是小區(qū)的配套。比如說每個小區(qū)都有停車場，這個停車場是要收費(fèi)的，有效益，把它說成是產(chǎn)業(yè)也未嘗不可。那是否可以說，每個小區(qū)都是停車產(chǎn)業(yè)的復(fù)合型地產(chǎn)？顯然荒謬，可是按照某些人的理論推導(dǎo)下去就是這樣一個結(jié)論。

②、消費(fèi)者買房，說到底是買一個居住生活空間，我們?nèi)绻B這樣一個基本事實(shí)都忘記了，那算什么地產(chǎn)開發(fā)商？之所以搞很多配套，是因?yàn)槭袌龈偁幪ち遥_發(fā)商要找賣點(diǎn)，給消費(fèi)者提供更舒適、更多樣化的生活空間和文化氛圍而已。我們自己千萬不要沖昏頭腦，以為消費(fèi)者就是奔著你這個體育場館而來的，反倒不那么注重真正的居住空間了。

③、那種所謂提供一些體育場館就可以改變?nèi)说纳罘绞降恼f法也不切合實(shí)際。一個象我這樣忙，從早到晚疲于奔命的人，即使住在體育館旁邊，也不會天天去做健身運(yùn)動，因?yàn)槲矣幸稽c(diǎn)兒空閑時間還想多讀幾本書，多掌握一些信息資料，好去面對每天的挑戰(zhàn)、激烈的市場競爭。你的體育場館改變不了我的人生軌跡和生活方式。至于那些每天游泳、打太極拳的老頭老太太，他們的生活方式本來就是那樣，不住在奧林匹克花園，住在別的小區(qū)里他們也一樣，他們的生活方式并沒有因?yàn)槟愕捏w育場館而改變。

④、由于高科技的飛躍發(fā)展，的確有一些人的生活方式發(fā)生了改變，尤其是網(wǎng)絡(luò)的出現(xiàn)，使少數(shù)SOHO一族可以不用去上班，坐在家里就可以完成工作。但這也不是復(fù)合型房地產(chǎn)，而只是地產(chǎn)的配套服務(wù)，是小區(qū)配備寬頻通道而已。搞SOHO現(xiàn)代城的潘石屹就沒有說他搞的是復(fù)合型地產(chǎn)。把高科技引入居家生活，這是全世界發(fā)展的一個潮流趨勢，高科技本來就是為人服務(wù)的，你可以說“智能化小區(qū)”，但不能生硬牽強(qiáng)地說什么“高科技產(chǎn)業(yè)復(fù)合型地產(chǎn)”。小區(qū)配備一個理發(fā)館，能不能說是“美容美發(fā)產(chǎn)業(yè)復(fù)合型地產(chǎn)”？小區(qū)配備一個菜市場，能不能說是“副食產(chǎn)業(yè)復(fù)合型地產(chǎn)”？臺灣的地產(chǎn)競爭已經(jīng)到了白熱化的地步，買房送裝修、送全套家私、送全套電器，送全套西裝皮鞋，我們戲言“就差送內(nèi)褲了！”那仍然只是激烈競爭導(dǎo)致的后果，沒有出現(xiàn)什么新的復(fù)合型地產(chǎn)。

概念營銷是很有效的，盡管這樣，我們在找概念的時候，要盡量尋找那些貼近老百姓生活的概念，而且也要切合實(shí)際，恰如其分，不要一味夸大，給自己戴上一頂闊得可怕的大帽子，以為自己就可以代表中國房地產(chǎn)的未來了。未來是屬于那些兢兢業(yè)業(yè)做事，尊重市場、尊重消費(fèi)者的開發(fā)商的，認(rèn)準(zhǔn)這條真理，才能永遠(yuǎn)立于不敗之地。

（七）關(guān)于交通問題：

大盤的真正難點(diǎn)在哪里？許多人不知道。大盤的關(guān)鍵難點(diǎn)就在交通。當(dāng)今中國的大城市，城區(qū)已經(jīng)很難有完整的大地塊做大盤了。因此凡是上千畝的大盤，一般都在郊區(qū)。這就是萬科提倡“城市空心化、居住郊區(qū)化”的由來。既是大盤，居住的業(yè)主至少是幾千戶居民；既是郊區(qū)，就必然存在這么多的人每天上下班的交通問題。這是制約大盤發(fā)展的一個致命的瓶頸。就拿萬科四季花城來說，30多萬M2，居住3000多戶，一直是深圳乃至全國的明星樓盤，已經(jīng)成為深圳的一個旅游景點(diǎn)。但它的交通問題一直是個制約的瓶頸。四季花城地處關(guān)外坂田工業(yè)區(qū)，幾千業(yè)主每天上班很頭痛，當(dāng)初萬科為了解決這個問題，向購房者提供住戶專車，每天從早到晚穿梭往來于花城和市區(qū)之間，對開幾十趟中巴。但很快出現(xiàn)嚴(yán)重虧損，因?yàn)闃I(yè)主有限，收費(fèi)不高，而專車的汽油、維修、司乘人員的工資等等卻居高不下，于是萬科最終和中巴汽車公司達(dá)成協(xié)議，改由社會公交服務(wù)部門來提供中巴。但這樣一來，社會中巴不是萬科四季花城的業(yè)主專線，他一路上要停很多站，要收攬沿途很多零散顧客上車，經(jīng)常誤班延點(diǎn)，司乘人員的態(tài)度也很冷淡，不象萬科物業(yè)管理人員那樣熱情周到、細(xì)致耐心，于是花城的業(yè)主們怒氣迅速上升，投訴不斷，終于釀成大禍，幾千業(yè)主圍攻萬科四季花城管理處，**直到深夜，萬科的管理人員被痛斥不守承諾，在群情激奮之中啞口無言、面紅耳赤，各種媒體紛紛報道，事態(tài)不斷擴(kuò)大升級，甚至釀成血案。房地產(chǎn)界都說：“萬科一世英名，毀于交通”。連萬科這樣管理規(guī)范、堪稱全國一流的公司也解決不好這個問題，可見其重要性和嚴(yán)峻程度。

廣州的華南板塊各個大盤也都存在這個問題，不過仍然在被掩飾著。這些大盤各自都擁有一二十輛豪華大巴，每天往返于市區(qū)和華南板塊之間，接送業(yè)主，雖然虧損，但因?yàn)闃潜P都在繼續(xù)擴(kuò)大銷售，開發(fā)商把這筆錢都算做營銷成本了，肉爛爛在鍋里，總起來算賬仍然盈利。

但是將來你開發(fā)完畢后怎么辦？物業(yè)管理公司的虧損將從現(xiàn)在的暗賬變?yōu)槊髻~，誰來承擔(dān)？廣州有一個大盤現(xiàn)在每年的物業(yè)管理費(fèi)用虧損一千多萬元，萬科的物業(yè)管理公司一年虧損兩千多萬元，這都是人所共知的事實(shí)。最后的結(jié)果不是開發(fā)商自己承擔(dān)苦果，就是開發(fā)商卸包袱，業(yè)主們總爆發(fā)，象四季花城一樣。

上面談了大盤和市區(qū)之間的交通，下面還有個大盤內(nèi)部的交通問題。大社區(qū)，縱深寬廣，內(nèi)部交通如何解決？小區(qū)內(nèi)部一個住戶要到市里去，從他的家門口走到小區(qū)大門外的中巴車站，要花20分鐘，他不怨聲載道才怪！（這是我的一次親身經(jīng)歷）我們自己設(shè)身處地為業(yè)主想一下，如果你每天上班要花20分鐘步行走到中巴車站，你生氣不生氣？每天往返40分鐘，一年是14600分鐘，假定他在這個小區(qū)住30年，他要花43萬8千分鐘在這段路上，也就是7300個小時！我們講房地產(chǎn)以人為本，就必須這樣為業(yè)主算賬。

因此，大盤項(xiàng)目必須考慮交通問題。解決的方案是：①、提前讓政府介入，在項(xiàng)目首期開發(fā)的時候就和公交部門談妥，開通項(xiàng)目地到市區(qū)的公交線路，免除業(yè)主的后

顧之憂。華南板塊各大盤都在抱怨政府的服務(wù)滯后，其實(shí)是這些企業(yè)沒有預(yù)先和政府有關(guān)部門協(xié)商好，寧肯各自拿出幾百萬來買豪華大巴，也不肯把這幾百萬元支持贊助公交部門，公交部門當(dāng)然沒有積極性，而且政府的預(yù)見性也不夠，沒有預(yù)見到南村一帶會迅速發(fā)展，帶來這么大的客流量。這個教訓(xùn)值得我們記取。企業(yè)不要背社會服務(wù)的包袱，該政府背的讓政府去背。②、關(guān)于小區(qū)內(nèi)部交通：可不可以考慮讓大巴、中巴進(jìn)小區(qū)行駛？線路固定，不要進(jìn)景觀園林區(qū)即可，為業(yè)主提供方便。國外大社區(qū)就是這樣做的。土爾其伊斯坦布爾機(jī)場旁邊有個兩平方公里的超大型社區(qū)，它里邊就是通公共汽車的。或者考慮社區(qū)內(nèi)部行駛的屋村巴士，但要準(zhǔn)備好承擔(dān)虧損。虧損是必然的。

（八）關(guān)于車位問題：

交通問題伴隨著一個讓開發(fā)商頭痛的車位問題。有一部分業(yè)主是不需要公交車的，他自己有車，他需要車位。深圳有很多早期開發(fā)的樓盤都按10：1的車位比設(shè)置車位，結(jié)果近年發(fā)現(xiàn)私家車擁有量迅猛增長，車位問題成為無法解決的老大難。現(xiàn)在內(nèi)地城市雖然私家車擁有量不高，但必須注意兩個因素：
①、中國加入WTO之后國產(chǎn)小轎車已經(jīng)在逐步降價，以價格戰(zhàn)應(yīng)對市場。最終一些小汽車降到摩托車的價格不是不可能的。那么購買私家車的狂潮遲早會到來。

②、大盤項(xiàng)目一般定位是中高檔，能購買我們樓盤的業(yè)主基本上都有能力在幾年之內(nèi)買私家車，或其中一部分現(xiàn)在已經(jīng)擁有私家車、商務(wù)車、公務(wù)車。

車位問題解決的方案可以考慮以下幾種：
①、地下停車場。這是最花錢，收效最慢的，業(yè)主一般不會購買固定車位，而開發(fā)商就有大量資金積壓在地下停車場，有時幾乎就是全部利潤。但地下停車場不搞又不行，人防工程是政府的規(guī)定，你不做，項(xiàng)目就批不下來。因此地下停車場必須做，但面積不要太大，不要占壓大量資金。按政府規(guī)定的面積做夠即可。

②、地面停車場。即在小區(qū)辟專門用地集中停放車輛。

③、宅前屋后，道路旁邊，都可以做成草地磚，既算綠化面積，又能停放車輛，一舉兩得。萬科四季花城和廣州的一些大盤都是采取這種辦法。縱觀國內(nèi)國外各種大型社區(qū)，無論是富人社區(qū)還是窮人社區(qū)，沒有用地下停車場全部解決停車位的。經(jīng)濟(jì)成本太不劃算。露天車位，也就是現(xiàn)在營銷上常用的術(shù)語“陽光車位”，是一個大盤獨(dú)有的解決方案。小盤不可能，中盤也有困難，只有大盤有這個優(yōu)勢。

車位比多少才合適？0.7是起碼的標(biāo)準(zhǔn)，也就是常說的三戶兩車位。如果考慮到未來發(fā)展，考慮到你是一個中高檔社區(qū)，那預(yù)留1：1的車位是最佳方案，否則將來會被業(yè)主罵成“不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商”，也會給物業(yè)管理埋下禍根。許多建筑設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)師反對高比例車位，認(rèn)為0.5已足夠，那是因?yàn)樗麄冊谙笱浪镒鲈O(shè)計(jì)，對市場了解太少，根本不清楚當(dāng)今中國城市高收入階層購車的巨大潛力。有頭腦的開發(fā)商務(wù)必及早認(rèn)清這個趨勢，要從長遠(yuǎn)看問題，免留禍根。

（九）關(guān)于人車分流問題：

說完交通、車位問題，肯定是接著說人車分流。大家都講人車分流如何先進(jìn)，但根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，在人車分流之后，小區(qū)內(nèi)的車禍發(fā)生率提高了300%！其原因：一是開車的人思想放松警惕，認(rèn)為反正是人車分流，車走的是專用線，不會有行人冒出來，因而開高速；二是小區(qū)內(nèi)的兒童還不懂得人車分流的道理，不知道在汽車專用線上游戲玩耍的危險，會突然無意識地跑入汽車專用線。所以小區(qū)內(nèi)車禍死亡者絕大多數(shù)是無知的幼童。

真正徹底解決這個問題的方案是汽車不進(jìn)小區(qū)，在小區(qū)外圍就直接駛?cè)氲叵峦＼噲觯^(qū)內(nèi)根本就不出現(xiàn)汽車。但前面已經(jīng)說過，大盤是不可能把車位全部設(shè)在地下車庫的。小盤和中盤都可用這種方法解決，人車徹底分開。大盤必然要在樓前屋后停車，人車相交融的機(jī)會很多。那么大盤怎么辦？解決的方案是：

①、在小區(qū)內(nèi)所有的車行線拐彎處設(shè)立凸面鏡，讓司機(jī)能及早發(fā)現(xiàn)險情；

②、小區(qū)內(nèi)所有的車行線旁邊左右各5～10米以內(nèi)不要種植灌木，只種植草坪或草地磚，這樣不致于讓司機(jī)的視線受阻，孩子們也不會從隱身的灌木叢后面突然沖出來；

③、所有的車行線不要緊貼樓房，最好距樓房有5～10米的距離，這個距離也只鋪草坪或草地磚；

④、車行線盡量避開園林景觀區(qū)、休閑娛樂區(qū)等這些兒童們集中活動的區(qū)域；

⑤、可以仿照祈福新村那樣，在汽車道旁再設(shè)自行車道和步行道；

⑥、在實(shí)在無法避開人流集中的路口，只有設(shè)紅綠燈，式者象祈福新村那樣，設(shè)立固定的保安崗位，指揮交通。

十）關(guān)于定位問題：

我們要談的實(shí)際上是一個系列定位組合的概念。籠統(tǒng)地講，大盤項(xiàng)目可以做以下定位組合建議：

①、營銷整體定位：超大型后小康住宅衛(wèi)星城。所謂“后小康住宅”，是針對小康住宅而言的，是一種升級版。小康住宅示范小區(qū)很多城市已經(jīng)有了，你必須創(chuàng)新。后小康住宅按照許安之教授的定義，有六大特點(diǎn)：綠色、舒適、多樣、便捷、安全、信息。前不久在廣深兩地開發(fā)商對話會上，許安之又提出加上一條“文化”。那么只要我們這些要素都具備，我們就是后小康住宅。按照許安之的定義，人均GDP3000～4000美元的城市進(jìn)入后小康時代。內(nèi)地很多城市當(dāng)然還沒有達(dá)到這個程度，但是城市中心區(qū)率先達(dá)到人均GDP3000美元應(yīng)該是有把握的。我這個定位有“超大型”、“后小康”、“衛(wèi)星城”幾大要素，沒有“生態(tài)”要素。如果要打“生態(tài)”概念，那就按照建設(shè)部制定的生態(tài)社區(qū)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)去執(zhí)行。

②、產(chǎn)品定位：中高檔產(chǎn)品組合。既有To

wnhouse，也有五層的洋房，還有七層的中檔商品房。是一個有錢的富人和正在迅速上升的白領(lǐng)年青一族混合居住的社區(qū)。要注意，不要做大一統(tǒng)的混合社區(qū)（從豪華獨(dú)棟別墅到經(jīng)濟(jì)適用房都有，結(jié)果是經(jīng)濟(jì)適用房暢銷，豪華別墅嚴(yán)重滯銷），要記取這方面的有關(guān)教訓(xùn)。華南板塊的許多大盤都是中高檔產(chǎn)品組合，他們也都是要把廣州城里的一批大款和年青白領(lǐng)一族拉到郊外去。

③、目標(biāo)消費(fèi)群定位：從職業(yè)上劃分，主要有：私企老板，國企、三資企業(yè)中高層管理者，個體工商業(yè)者，自由職業(yè)者（律師、文化藝術(shù)界成功人士、醫(yī)生、職業(yè)股民等），IT行業(yè)及高科技行業(yè)的白領(lǐng)一族，房地產(chǎn)行業(yè)的中高層管理者，國家公務(wù)員中的灰色收入一族。從年齡上劃分，大約在25歲～55歲之間。目前購房人群正在出現(xiàn)年青化的傾向，我在深圳見到一些23、24歲的青年白領(lǐng)購房者。從收入上劃分，應(yīng)該是家庭年收入36000元以上的人群。我們以每套房子100M2計(jì)算，按3000元/M2的價格，即需要30萬元。首期3成交9萬元，七成按揭，按20年計(jì)算，月供1454元。家庭年收入36000元，即月收入3000元，收入與房價之比為1：8.3。基本符合當(dāng)前中國社會的現(xiàn)狀，如確定年收入為24000元（即月收入2000元）的家庭，則收入與房價之比為1：12.5。

（十一）關(guān)于景觀環(huán)境設(shè)計(jì)：

大盤就要有大綠化，大園林大景觀，這是一般業(yè)內(nèi)的共識。但我看了這么多大盤之后，心情很沉重。因?yàn)槎鄶?shù)大盤的景觀園林的美侖美奐是以居住區(qū)的緊窄局促作為代價的。現(xiàn)在提倡視線經(jīng)濟(jì)，地產(chǎn)界也提倡視線住宅，相鄰住宅之間的嚴(yán)重對視是一件越來越引起人們重視的事。我們不能讓消費(fèi)者花了幾十萬元，住在渾身不自在的房子里，天天拉著窗簾，“防火防盜防偷窺”。所以我主張：大盤應(yīng)盡可能做大園林大景觀，但如果必須犧牲住宅區(qū)的密度，那寧可不要大園林大景觀，而選擇給消費(fèi)者一個更舒適寬松的居住空間。

大盤項(xiàng)目建設(shè)中可以考慮以下幾點(diǎn)：

①、各組團(tuán)中心綠化，選擇幾個主題，分而治之；

②、在北方城市做項(xiàng)目規(guī)劃，水景要有，但不宜太大。北方城市本身就是缺水的地方；風(fēng)沙又大，水面很難保持干凈；冬天又冷，大面積冰面會使小區(qū)溫度更下降；而且養(yǎng)護(hù)費(fèi)用太高，內(nèi)地物業(yè)管理費(fèi)很低，將來物業(yè)管理公司的負(fù)擔(dān)極重。南方大盤普遍是做水景主題的，星河灣是其中登峰造極者。星河灣小區(qū)門前面臨珠江，沿江有1.83公里長的江堤，在江堤上鋪設(shè)8米寬的騎江觀景大道，實(shí)木搭建，每一米長的建造成本1.8萬元，總共造價3294萬元。業(yè)主可以每天傍晚在觀景大道上看晚霞孤騖、落日溶金。小區(qū)內(nèi)號稱“一江兩河四湖六池”，有十大水系組成46個形態(tài)各異的主題水景園林，但是這么多的水景，養(yǎng)護(hù)管理運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)用極高，將來物業(yè)管理公司是很難維持的，所以不能照搬照套。內(nèi)地城市做水景有限制，那我們做什么？做草坪，秋冬季一片枯黃也不美，引入國外草種價格較貴，也不合算。我想比較好的方法是做樹林。除了中心景觀、小型水景、雕塑、花圃、草坪這些常規(guī)綠化之外，最好把所有的道路盡可能做成林蔭道，再集中一片區(qū)域栽植高大樹木。樹林的養(yǎng)護(hù)成本相對較低，容易成活，也可以象萬科那樣，給每家每戶業(yè)主自愿認(rèn)養(yǎng)一棵樹，還可以命名“情侶林”之類，在林間鋪設(shè)小徑、石桌石凳休閑木屋等等。在南方，哪個小區(qū)能有一二百棵大樹，那是了不起的資源。樹的成長期很長，我們能不能直接買成材的樹移植？深圳華僑城已經(jīng)建設(shè)十幾、二十年，很多大樹，形成立體綠化，但他們還是花巨資從外地移植幾十年的大樹。香港的一些商場里也做人工的假樹林，高大繁茂，綠意盎然。人類對于樹林有一種天生的依戀。小區(qū)里的樹林更是很難得一見。上海萬科的“優(yōu)詩美地”項(xiàng)目門前有60-70棵高大杉樹，就命名為“維也納森林”。如果我們能在一個項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃中做二、三百棵樹的樹林，一定可以成為獨(dú)特的景觀。

（十二）關(guān)于教育：

在內(nèi)地城市，子女的教育問題是一個相當(dāng)受重視的問題。兩年前去西安做一個項(xiàng)目時就聽說過，西安人見面問話不一樣。東郊的人見面要問“下崗了沒有？”因?yàn)闁|郊都是紡織企業(yè)和兵工企業(yè)，有大量員工下崗。西郊的人見面問：“工資發(fā)下來沒有？”因?yàn)槲鹘级际请娏C(jī)械企業(yè)，工資拖欠很嚴(yán)重。南郊的人見面問：“孩子考上大學(xué)沒有？”因?yàn)槟辖际俏幕牵髮Ｔ盒！⒖蒲袉挝欢荚谀辖迹R分子多，普遍有望子成龍的心理。北郊的人見面問“孩子放出來沒有？”因?yàn)楸苯忌鐣伟脖容^混亂，青少年犯罪比較多，很多青年人吸毒、打架，常年是監(jiān)獄的常客。雖然這些話帶有開玩笑的戲謔成份，但它從一個側(cè)面反映了西安的地域文化。南方現(xiàn)在幾乎所有的大盤都引進(jìn)了名校，碧桂園就不用說了，星海名城引進(jìn)了北大附中，花一個多億建造了北大附中南山分校，令人嘆為觀止。星河灣投資兩個億，與廣東省經(jīng)典名校執(zhí)信中學(xué)合作，創(chuàng)建星河灣執(zhí)信中學(xué)，占地7.4萬M2，容納3000學(xué)生，有小學(xué)、初中、高中，全日制寄宿管理。錦繡香江、南國奧林匹克花園也全都是引進(jìn)名校概念。星海名城一期入伙1500戶業(yè)主，其中300多戶是奔著北大附中來的，也就是每5戶業(yè)主就有一戶是為了子女上北大附中而拿出幾十萬來買一套房子。這個比例相當(dāng)高。中國是全民拜子的社會,獨(dú)生子女的問題是全社會最敏感最脆弱的一根神經(jīng)。要在這個問題上做文章。大盤項(xiàng)目本身就必須配套中、小學(xué)，建議盡可能與本地有名的中學(xué)、小學(xué)聯(lián)姻，辦名校的分校。考慮到購房者的年輕化傾向，最好再辦知名度較高的幼兒園。如果能聯(lián)系到北大、清華、復(fù)旦、人大、南開這些名牌大學(xué)的附中在當(dāng)?shù)亻_辦分校，當(dāng)然就成為一張王牌。畢竟中國人是愿意為子女花錢的，而且學(xué)校一旦辦起來它自己會收費(fèi)、盈利，不需要開發(fā)商再花錢去貼補(bǔ)它，沒有后顧之憂。將來物業(yè)管理不會為學(xué)校背包袱。

（十三）關(guān)于價格

問題：

項(xiàng)目本身的檔次定位就決定了它的價格水平。但我們一般建議大盤項(xiàng)目在一期采取低價入市，逐步走高。開盤時的價格應(yīng)低于周邊同類檔次的競爭樓盤。星海名城一期只賣4000多元/M2，而蔚藍(lán)海岸當(dāng)時已賣到5000多元/M2，因此星海名城的銷售進(jìn)度很快。大盤是耽擱不起的。這方面我希望大家學(xué)習(xí)南國奧林匹克花園，它的價格之低令人吃驚，那么好的小區(qū)環(huán)境，有高爾夫球場、體育館、撒野公園等等，才賣2800元/M2！送全套精裝修的情況下才賣3800元/M2！為什么這么便宜呢？因?yàn)樗扇「鞣N措施壓低了成本。開發(fā)這個樓盤，開發(fā)商總共只派出7個人，但是從拿地到蓋樓到全部賣完，只用了九個月的時間。我們做房地產(chǎn)的都知道，在這么短的時間內(nèi)完成一個項(xiàng)目，資金成本肯定可以大大降低。開發(fā)商的利潤據(jù)說也很低，這是正常的。房地產(chǎn)開發(fā)早已告別了暴利時代，進(jìn)入微利時代。我們要正確認(rèn)識這個問題。國際上房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤率只不過是5%，深圳做得最好的開發(fā)商是萬科，它的利潤率也只不過是11-14%而已。星海名城的利潤率是5%，南國奧園的利潤率也是5%，但它的資金回籠極快，可以良性滾動發(fā)展，再去做下一個項(xiàng)目。與此形成鮮明對照的是星河灣，它的價格較高，凡是沿珠江的樓房可以看江景的一律賣6500元/M2，內(nèi)部院子里可以看園林水景的賣4500元/M2，也就是江景的價格是2000元/M2！結(jié)果是4個多月才賣掉800套房子，而南國奧園送精裝修才賣3800元/M2，卻在9天內(nèi)賣掉一期全部的900多套房子。分析一下，為什么星河灣的房價高呢？我認(rèn)為其一是開發(fā)商追求的利潤率太高,其二是營銷成本太高。在開盤當(dāng)月，星河灣發(fā)布廣告費(fèi)用高達(dá)1300萬元，從第二個月開始，至今仍保持每月廣告費(fèi)300萬元，我們估算一下，它的廣告費(fèi)肯定超過銷售額的5%！這就不大合理。根據(jù)一般操做房地產(chǎn)策劃的經(jīng)驗(yàn)，小盤項(xiàng)目的廣告費(fèi)一般會占到3%～3.5%，中盤項(xiàng)目大約占到2%～2.5%，而大盤項(xiàng)目絕不應(yīng)該超過2%，星海名城的廣告鋪天蓋地，它的比例才占到1.67%。可千萬不要小看這百分比。它的總量是80萬M2，按5000元/M2的均價，總銷售額即為40個億，40個億的1%就是4000萬！0.1%就是400萬元！

上海有4000多家房地產(chǎn)企業(yè)，1994年全行業(yè)平均利潤率為34%；1995年以后直線下降，1996年為9.9%，1997年為8.1%，1998年為7.5%，1999年只剩下2.3%。為什么會這樣？統(tǒng)計(jì)分析的結(jié)果證明：財(cái)務(wù)費(fèi)用的過高導(dǎo)致利潤水平下降。1995—1998年，全行業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用占經(jīng)營總收入的比例超過15%，1999年也占經(jīng)營總收入的14.6%，這是房地產(chǎn)企業(yè)的致命傷。你開發(fā)周期拖得越長，財(cái)務(wù)費(fèi)用就越高。
因此我們總結(jié)起來說，星河灣的營銷成本是難以估量的，它的房價高企有人為造成的因素，而南國奧園的營銷成本是非常符合科學(xué)、高效這兩個原則的，建議大家向南國奧園學(xué)習(xí)。

對大盤項(xiàng)目，我們建議：房價采用成本加成法，利潤率的目標(biāo)值是5%—10%。

大盤的好處是越往后走，廣告費(fèi)越低。主要是一期要打知名度，所以狂轟爛炸、不惜血本，有了知名度，一期暢銷之后，二期、三期的廣告量很少就可以達(dá)到目的。大盤普遍有個現(xiàn)象：賣二期的時候，有30%—40%的客戶是一期的業(yè)主介紹來的，所謂“客帶客”現(xiàn)象，這種口碑效應(yīng)比任何廣告都更有效，而且極容易促成銷售。所以也提醒我們要注意維護(hù)好老客戶，不要對一期老業(yè)主的售后服務(wù)掉以輕心。營銷學(xué)上有一條定理，開發(fā)一個新客戶，它的費(fèi)用成本比維持一個老客戶的成本超過四倍！

（十四）關(guān)于戶型和面積：

對大盤項(xiàng)目，我們建議以三房兩廳兩衛(wèi)為主力戶型，占比例60%，四房以上占20%，兩房兩廳占20%。三房面積在100—130M2，四房在130—150M2，兩房在70—90M2。根據(jù)各地不同的具體情況再做相應(yīng)調(diào)整。

戶型中要注意如下一些問題：

①、避免開放式廚房，我們在內(nèi)地城市的一次調(diào)研中，有63.3%的消費(fèi)者反對開放式廚房。中國人的烹飪習(xí)慣是大量用油，油煙很重，而抽油煙機(jī)功能有限，開放式廚房將導(dǎo)致滿屋都是油煙味兒，在很多城市開放式廚房都受到抵制。我們不要去冒這個險。

②、爭取做到家家朝南。如果是一梯兩戶的設(shè)計(jì)當(dāng)然沒問題了。如果是一梯四戶，則應(yīng)做蝶式布局，家家都有南向的臥室和客廳。一梯六戶在中高檔小區(qū)里盡量不要出現(xiàn)。即便做小高層也應(yīng)該做一梯四戶。
③、做到廳、臥、廚、廁、四大光明，不要有暗室，室內(nèi)動靜分區(qū)、公私分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)（四大分區(qū)）。另外150M2以上的房子都應(yīng)該做到衛(wèi)生間洗、浴、廁三個功能空間相對獨(dú)立。

④、武漢南湖花園有一種四房的大戶型很受歡迎，一進(jìn)門是一個小庭院，十多平米，可以種花養(yǎng)草，然后 左右分開，右邊是父母房、兒童房、廚房、客廳、餐廳之類，左邊是主臥區(qū)，包含主臥室、洗手間、書房、衣帽間之類。它的目標(biāo)客戶基本上是三代同堂的消費(fèi)者，它的好處是主臥有自己的獨(dú)享區(qū)域，和其它房間完全隔離開，有效地保護(hù)了主人的私密。我們可以借鑒和推廣這種設(shè)計(jì)。

（十五）關(guān)于建筑風(fēng)格：

在內(nèi)地城市的一次市調(diào)當(dāng)中，偏愛歐陸風(fēng)格的消費(fèi)者占45.5%，幾乎占一半；另有36.4%的消費(fèi)者喜愛現(xiàn)代風(fēng)格。

我歷來主張尊重消費(fèi)者，尊重市場需求，不要被設(shè)計(jì)師牽著鼻子走。我們已經(jīng)見到許多項(xiàng)目是被設(shè)計(jì)師個人喜好所害。也有個別的項(xiàng)目，開發(fā)商

自己喜愛的風(fēng)格受到市場的抵制和懷疑。大盤項(xiàng)目，風(fēng)格可以做兩種，一種是歐陸風(fēng)格，一種是現(xiàn)代風(fēng)格。做仿古風(fēng)格一定要謹(jǐn)慎。江南園林風(fēng)格也是仿古的，大面積推廣受不受歡迎很難說。不要輕易用大面積樓盤去嘗試。

樓房的外立面，歐陸風(fēng)格還是采用紅白兩色，現(xiàn)代風(fēng)格可以用一些青春靚麗的淺色系，不要用大紅大紫。窗的面積在正立面中應(yīng)占比例60%以上，最好70%，顯示出樓盤應(yīng)有的檔次來。現(xiàn)代風(fēng)格 的頂部處理是個麻煩事。海洋式飄板現(xiàn)在已經(jīng)看膩了，新加坡的尖頂（東海花園那樣）又覺得太夸張，裝飾性太強(qiáng)，功能性太差，不象飄板至少還能做綠化。很多現(xiàn)代風(fēng)格的樓盤最后無計(jì)可施，就做一個簡單的平頂，在天臺一圈做個鑲邊裝飾，或是干脆做成斜坡頂。現(xiàn)在房地產(chǎn)界，凡是流行一時的東西，總是很快過時。反而倒是簡潔樸素的東西，讓人覺得耐看，生命力長久。這就是美學(xué)上的一條重要定理：簡潔就是美。

（十六）關(guān)于細(xì)節(jié)精品：

短短的篇幅中，無法把一個大盤的方方面面都講清楚。例如小區(qū)智能化的問題，例如物業(yè)管理問題，這都是人所共知老生常談的話題，但要展開講，都夠講幾個小時的。我想強(qiáng)調(diào)一下細(xì)節(jié)精品的問題。考察樓盤的過程中我有個深刻的體會，一個樓盤的素質(zhì)高低，決不僅是看它的價格、戶型、面積，消費(fèi)者主要的直觀的感覺是它的每一個細(xì)節(jié)。細(xì)節(jié)最容易打動人，或者讓人失望。華南版塊某著名大盤給人的印象不夠精細(xì)，因?yàn)樗募?xì)節(jié)太粗糙，經(jīng)不起細(xì)看。麗江花園給人的印象是城里人下鄉(xiāng)了，無論怎樣種地插秧你仍然能感覺到她那種大家風(fēng)范；另一著名大盤給人的感覺是農(nóng)村人進(jìn)城了，無論怎樣涂脂抹粉，還是掩蓋不了自身本來的氣質(zhì)。這中間的差異就在于細(xì)節(jié)。武漢有一個模仿江南風(fēng)格的項(xiàng)目人人叫好，后來邀請新加坡雅科本設(shè)計(jì)公司的董事長陳青松大師（深圳東海花園的設(shè)計(jì)者）去看，他回來直搖頭，說：“細(xì)節(jié)太粗糙！”一句話就點(diǎn)破了，可謂專家眼光。中海公司一直提倡“過程精品”，實(shí)際上就是在每個環(huán)節(jié)每個細(xì)節(jié)上追求精品意識，所以中海才能夠超越萬科，成為在全國范圍內(nèi)成功率極高的專業(yè)品牌開發(fā)商。

對大盤項(xiàng)目的細(xì)節(jié)把握，分為看得見的和看不見的兩類。

①、看得見的。例如小區(qū)入口處大門，要?dú)馀珊阑€是要簡潔自然？它是小區(qū)的門臉，是不是要把金子貼在臉上？我看沒必要。小區(qū)的周邊一圈要不要圍墻、鐵柵欄？我建議別搞。大盤實(shí)際上應(yīng)該是一個“Town”的概念，但現(xiàn)在許多地產(chǎn)界專家批評我們是“有盤無Town”,每個大盤都自立門戶,自立山頭, 以圍墻和鐵柵欄與世隔絕，和周邊環(huán)境冷冰冰地拉開一段距離。這樣的結(jié)果是出現(xiàn)一個個獨(dú)立王國，與整個城市沒有交融在一起。這種形態(tài)一看就是發(fā)展中國家。發(fā)達(dá)國家（例如法國巴黎、日本）的一些大盤都是完全開放的，大盤和城市的其它建筑是相融的而不是彼此隔絕的。我們要考慮這個問題。

②、看不見的細(xì)節(jié)。例如文化氛圍。這是非常賣錢的。華南板塊很多大盤都在走這條路。加拿大有一個小區(qū)，每棟房子賣1000萬美金，旁邊別的小區(qū)一棟房子只賣50—60萬美金，為什么價格比周邊高出20倍？一打聽，原來小區(qū)里住的全是英國、法國的沒落貴族，公爵、伯爵之類，象比爾蓋茨之類有錢的暴發(fā)戶是進(jìn)不去的。哪個業(yè)主要想賣掉一棟房子，必須經(jīng)業(yè)主委員會集體討論通過。就這么貴，還有很多人千方百計(jì)想擠進(jìn)去。這就是人文環(huán)境的價值。那個小區(qū)每一棟房子的業(yè)主都屬于歷史上曾經(jīng)聲名顯赫的家族，都有幾百年、上千年引以為自豪的歷史故事。人文環(huán)境、文化氛圍是可以營造的，它有很多種常用的手法。關(guān)鍵是開發(fā)商必須關(guān)注這一點(diǎn)。

③、以人為本，在營銷中關(guān)注消費(fèi)者的細(xì)微需求并予以滿足。深圳福田中心區(qū)賣一座寫字樓大廈，發(fā)現(xiàn)大面積賣不動，策劃公司建議改成小面積，70M2一間，好銷。廣告公司、設(shè)計(jì)公司、中介代理公司、法律顧問咨詢公司等等都來買。但是這些公司習(xí)慣于晚上加班、周末加班，而深圳寫字樓規(guī)定晚上6點(diǎn)以后關(guān)空調(diào)，周六周日全天不開空調(diào)。在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)有兩個公司的加班人員因天熱氣悶而暈倒。于是策劃公司建議去掉中央空調(diào)，而給每戶送一個分體空調(diào)。這樣一下大大降低了成本，售價很低，同時又滿足了小公司特定的加班需求，因此這個樓盤能夠暢銷一時。這就是尋找需求細(xì)節(jié)予以滿足導(dǎo)致營銷成功的范例。深圳一個樓盤是小戶型，29M2，一房一廚一衛(wèi)，餐廳和臥室一體化，賣不動。在售樓處問客戶為什么不買，客戶說：“這樣的房子，我晚上躺在床上可以聞見我中午的飯菜味兒。”說明客戶不認(rèn)同餐廳和臥室一體化，于是修改戶型，把29M2改成一房一廳一廚一衛(wèi)，非常精巧的小戶型，結(jié)果沒打廣告，只掛一個條幅就把200多套房子全部賣光，價格比周邊樓盤每平米貴1000元。與此相反我們也見到一個開發(fā)商做了一個單體樓盤，就一棟塔樓，戶型最大的約270M2，最小的50M2，總共17種戶型，從一房一廳到五房三廳，什么都有，希望那些開奔馳車的和騎自行車的人都來住在一棟樓里，結(jié)果是大戶型賣不動，開奔馳車的人發(fā)現(xiàn)左右鄰居都是騎自行車的，覺得掉價，也不安全，拒絕購買，最后開發(fā)商只好把大戶型全都切割成小戶型零賣。深圳還有一個樓盤更難賣，二房二廳，170M2，一直賣不動。買兩房的客戶買不起這么大的面積；能買得起這么大面積的人覺得兩房不夠他用，他至少要買四房。這些都是功能需求上的細(xì)節(jié)直接影響營銷成敗的案例，值得認(rèn)真吸取。

④、注意所謂“溫馨的細(xì)節(jié)”。有些細(xì)節(jié)開發(fā)商一粗心就溜過去了，對消費(fèi)者卻造成極大的麻煩。例如衛(wèi)生間坐便器旁邊的手紙卷筒，一般都習(xí)慣于設(shè)置在身體的側(cè)后方，這樣消費(fèi)者上完廁所后要扭過身子去拿紙，很不方便，尤其是一些老年人,就因?yàn)檫@個動作而扭了腰,結(jié)果臥床不起好多天.許多老人對此問題投訴多次,很少有開發(fā)商關(guān)注,其實(shí)只要在設(shè)計(jì)時稍稍注意一點(diǎn),把手紙卷筒的位置設(shè)在側(cè)前方,讓他一伸手就可以拿到。開發(fā)商并沒有多花一分錢,消費(fèi)

者卻享受到實(shí)實(shí)在在的方便。這樣的“溫馨細(xì)節(jié)”有很多，從客廳到餐廳，從臥室到廚房，處處都有，如果開發(fā)商認(rèn)真注意這些細(xì)節(jié)，將來在營銷宣傳中都是十分閃光的賣點(diǎn)，可以迅速提高開發(fā)商的品牌含金量。

以上是我們對于大盤項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)和整合營銷方面的一些初步想法。總覺得意猶未盡，想說的話還有很多。做大盤，開發(fā)商容易創(chuàng)出品牌，我們也希望能與開發(fā)商建立一種長期合作的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，共創(chuàng)輝煌。深圳、廣州的很多大盤都是這樣，開發(fā)商與策劃公司結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，結(jié)果是雙贏。

篇2：房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷講座

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷講座

第一節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷的含義

通過完整科學(xué)的投資營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展以后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)產(chǎn)品的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求愈來愈高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將“以人為本”的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷正是基于以上市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

第二節(jié)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營銷的具體內(nèi)容

一.總體規(guī)劃

1.項(xiàng)目地塊概述
※項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀
※項(xiàng)目臨界四周狀況
※項(xiàng)目地貌狀況

2.項(xiàng)目地塊情況分析
※發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想
※影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素
※土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用或規(guī)避
※項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3.建筑空間布局
※項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明
※項(xiàng)目功能分區(qū)示意及說明

4.道路系統(tǒng)布局

※地塊周邊交通環(huán)境示意
１）地塊周邊基本路網(wǎng)
２）項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r

※項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明
１）項(xiàng)目主要出入口設(shè)置
２）項(xiàng)目主要干道設(shè)置
３）項(xiàng)目車輛分流情況說明
４）項(xiàng)目停車場布置

5.綠化系統(tǒng)布局

※地塊周邊景觀環(huán)境示意
１）地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
２）項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向

※項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明
１）項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析
２）項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6.公建與配套系統(tǒng)
※項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查
※項(xiàng)目配套功能配套及安排

※公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示
１）會所外立面設(shè)計(jì)提示
２）營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示
３）物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示
４）其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示
※公共建筑平面設(shè)計(jì)提示
※公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示
※項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7.分期開發(fā)
※分期開發(fā)思路
※首期開發(fā)思路

8.分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度

二.建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃

1.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃
※項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思
※建筑色彩計(jì)劃

2.建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示
※商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示
１）多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示
２）不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示
３）針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示
４）其他特殊設(shè)計(jì)提示
※商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三.主力戶型選擇

1.項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較
2.項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3.主力戶型設(shè)計(jì)提示
※一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示
※躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示
※別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4.商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示
※商業(yè)裙樓平面設(shè)計(jì)提示
※商場樓層平面設(shè)計(jì)提示
※寫字樓平面設(shè)計(jì)提示

四.室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1.室內(nèi)空間布局提示
2.公共空間主題選擇
3.庭院景觀提示

五.環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1.項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2.項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想
※地塊已有的自然環(huán)境利用
※項(xiàng)目人文環(huán)境的營造

3.項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)
※組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)
※組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)
※組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示
※組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示
※組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4.項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)
※項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)
※項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)
※項(xiàng)目會所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)
※項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì)
※針對本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六.公共家具概念設(shè)計(jì)提示

1.項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)
※營銷中心大堂
※管理辦公室

2.本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七.公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1.項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
2.本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3.項(xiàng)目營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)
※客廳裝修概念設(shè)計(jì)
※廚房裝修概念設(shè)計(jì)
※主人房裝修概念設(shè)計(jì)
※兒童房裝修概念設(shè)計(jì)
※客房裝修概念設(shè)計(jì)
※室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示

4.項(xiàng)目營銷中心裝修風(fēng)格提示

5.住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
※多層、高層洋房裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
※躍

式、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
※別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八.燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)

1.項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)
※項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)
※項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)
※項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)
※項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2.背景音樂指導(dǎo)
※廣場音樂布置
※項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂布置

九.小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)

1.項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價
2.營造和引導(dǎo)未來生活方式
※住戶特征描述
※社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)

篇3：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷
　　
　　通過完整科學(xué)的投資策劃營銷分析，發(fā)展商有了明確的市場定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過多年的發(fā)展后，市場需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是基于市場需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。
　　項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。
　　
　　一 總體規(guī)劃
　　
　　1、項(xiàng)目地塊概述
　　.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀
　　.項(xiàng)目臨界四周狀況
　　.項(xiàng)目地貌狀況
　　2、項(xiàng)目地塊情況分析
　　.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想
　　.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素
　　.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避
　　.項(xiàng)目市場定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)
　　
　　3、建筑空間布局
　　.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說明
　　.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說明
　　4、道路系統(tǒng)布局
　　.地塊周邊交通環(huán)境示意：
　　地塊周邊基本路網(wǎng)
　　項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來發(fā)展?fàn)顩r
　　.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說明：
　　項(xiàng)目主要出入口設(shè)置
　　項(xiàng)目主要干道設(shè)置
　　項(xiàng)目車輛分流情況說明
　　項(xiàng)目停車場布置
　　5、綠化系統(tǒng)布局
　　.地塊周邊景觀環(huán)境示意：
　　地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述
　　項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向
　　.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說明：
　　項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析
　　項(xiàng)目主要公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì)
　　6、公建與配套系統(tǒng)
　　.項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查
　　.項(xiàng)目配套功能配置及安排
　　.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：
　　會所外立面設(shè)計(jì)提示
　　營銷中心外立面設(shè)計(jì)提示
　　物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示
　　其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示
　　.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：
　　公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示
　　項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)
　　7、分期開發(fā)
　　.分期開發(fā)思路
　　.首期開發(fā)思路
　　8、分組團(tuán)開發(fā)強(qiáng)度
　　
　　二 建筑風(fēng)格定位
　　
　　1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃
　　.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思
　　.建筑色彩計(jì)劃
　　2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示
　　.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：
　　多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示
　　不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示
　　針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示
　　其他特殊設(shè)計(jì)提示
　　.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示
　　
　　三 主力戶型選擇
　　
　　1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較
　　2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例
　　3、主力戶型設(shè)計(jì)提示
　　.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示
　　.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示
　　.別墅戶型設(shè)計(jì)提示
　　4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示
　　.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示
　　.商場樓層平面設(shè)計(jì)提示
　　.寫字樓平面設(shè)計(jì)提示
　　
　　四 室內(nèi)空間布局裝修概念提示
　　
　　1、室內(nèi)空間布局提示
　　2、公共空間主題選擇
　　3、庭院景觀提示
　　
　　五 環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示
　　
　　1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析
　　2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想
　　.地塊已有的自然環(huán)境利用
　　.項(xiàng)目人文環(huán)境的營造
　　3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)
　　.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)
　　.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)
　　.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示
　　.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示
　　.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示
　　4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)
　　.項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)
　　.項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)
　　.項(xiàng)目會所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)
　　.項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì)
　　.針對本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)
　　
　　六 公共家具概念設(shè)計(jì)提示
　　
　　1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共家具擺設(shè)
　　.營銷中心大堂
　　.管理辦公室
　　2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示
　　
　　七 公共裝飾材料選擇指導(dǎo)
　　
　　1、項(xiàng)目周邊同類樓盤公共裝飾材料比較
　　2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思
　　3、項(xiàng)目營銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)
　　.客廳裝修概念設(shè)計(jì)
　　.廚房裝修概念設(shè)計(jì)
　　.主人房裝修概念設(shè)計(jì)
　　.兒童房裝修概念設(shè)計(jì)
　　.客房裝修概念設(shè)計(jì)
　　.室內(nèi)其他（如陽臺、玄關(guān)、門窗）裝修提示
　　4、項(xiàng)目營銷中心裝修風(fēng)格提示
　　5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
　　.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
　　.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
　　.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示
　　
　　八 燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)
　　
　　1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)
　　.項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)
　　.項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)
　　.項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)
　　.項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)
　　2、

背景音樂指導(dǎo)
　　.廣場音樂布置
　　.項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂布置
　　
　　九 小區(qū)未來生活方式的指導(dǎo)
　　
　　1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評價
　　2、營造和引導(dǎo)未來生活方式
　　.住戶特征描述
　　.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)