在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場里,產(chǎn)品設(shè)計(jì)和營銷策劃的關(guān)系已越來越緊密,無論是開發(fā)商,還是策劃公司,都逐漸意識(shí)到兩者的不可分割性和對項(xiàng)目成功運(yùn)作的重要作用。那些沒有經(jīng)過深入市場論證而開發(fā)出來的產(chǎn)品往往不符合市場的需求,或者存在著這樣或那樣無法彌補(bǔ)的設(shè)計(jì)缺陷,致使后期的銷售工作舉步維艱。
一、"前營銷"對小區(qū)規(guī)劃的必要性
房地產(chǎn)市場中"前營銷"是指投資意向、地塊的選擇、市場調(diào)查、投資收益分析、投資決策等階段。項(xiàng)目開發(fā)離不開市場營銷,而"前營銷"則是項(xiàng)目營銷的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。有好的前營銷基礎(chǔ)的項(xiàng)目投資決策才能夠開發(fā)出適合社會(huì)需要的房地產(chǎn)商品,才能為開發(fā)商帶來預(yù)期的收益。
住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)看似只是一個(gè)純技術(shù)上的活,而且表面看任何住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)都大同小異,離不開那幾個(gè)常規(guī)的要素:地形分析、規(guī)劃結(jié)構(gòu)、空間組織、交通組織。而事實(shí)上,僅靠規(guī)劃設(shè)計(jì)師的專業(yè)知識(shí)去獨(dú)立完成住宅小區(qū)規(guī)劃,是不足以支撐起市場需求的。因?yàn)橐?guī)劃設(shè)計(jì)師再知識(shí)廣博,也只能得個(gè)大概的市場認(rèn)知,無法對具體項(xiàng)目作更深入的市場調(diào)查,從而也就難以對某一具體住宅小區(qū)規(guī)劃細(xì)節(jié)把捏準(zhǔn)確。
"前營銷"策劃可以準(zhǔn)確界定住宅小區(qū)檔次,從而為小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)確立思想基調(diào)。
在保證小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性、適用性和"以人為本"的設(shè)計(jì)理念的前提下,豪華型住宅小區(qū)規(guī)劃與經(jīng)濟(jì)型住宅小區(qū)規(guī)劃即使在同一區(qū)域也絕不可能有太多的相似之處,必在風(fēng)格、品質(zhì)、內(nèi)涵上有著不同的表現(xiàn);大眾型住宅小區(qū)規(guī)劃和個(gè)性化住宅小區(qū)規(guī)劃同樣需要針對具體的目標(biāo)客戶群的喜好進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì),才能真正打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者。檔次定位表現(xiàn)清晰的小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)將為后營銷策劃工作的順利展開創(chuàng)造良好的市場賣點(diǎn)。
"前營銷"策劃深入的目標(biāo)客戶群特征分析判斷可為住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)提供詳盡的市場依據(jù),從而幫助規(guī)劃設(shè)計(jì)師在小區(qū)規(guī)劃細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)上做得更加盡善盡美。
當(dāng)前產(chǎn)品營銷講究市場的細(xì)分,房地產(chǎn)產(chǎn)品也一樣,每一細(xì)分市場里的消費(fèi)者都會(huì)有其獨(dú)特的需求和愛好。就拿園景設(shè)計(jì)來說吧,南方人可能喜歡樓臺(tái)亭榭、小橋流水人家的江南園林風(fēng)味;而北方人則可能更喜歡有著高高棕櫚樹和開放熱烈的花卉、四季分明的園林景致。同時(shí),不同階層的消費(fèi)者對園景設(shè)計(jì)的要求也會(huì)有明顯的差別。規(guī)劃設(shè)計(jì)師只有站在市場角度,準(zhǔn)確把握目標(biāo)消費(fèi)者的真正需求,規(guī)劃設(shè)計(jì)出來的產(chǎn)品才會(huì)受到市場的追捧和消費(fèi)者的喜愛。
再次"前營銷"策劃通過細(xì)致的市場調(diào)研,并結(jié)合房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢和當(dāng)前消費(fèi)者的需求特征,從營銷角度出發(fā),對小區(qū)規(guī)劃提出《項(xiàng)目物業(yè)規(guī)劃發(fā)展建議》,從小區(qū)總體規(guī)劃、建筑單體設(shè)計(jì)、園林景觀規(guī)劃、戶型定位及設(shè)計(jì)、會(huì)所規(guī)劃要求、小區(qū)交通系統(tǒng)設(shè)計(jì)、小區(qū)智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)等內(nèi)容提出營銷上的觀點(diǎn),從而讓規(guī)劃設(shè)計(jì)師通過對市場需求的理解和領(lǐng)悟,可以更準(zhǔn)確地把握住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和具體設(shè)計(jì)要求,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行創(chuàng)新,設(shè)計(jì)出有品質(zhì)、有市場、科學(xué)適用的住宅小區(qū),最大程度促進(jìn)項(xiàng)目的后期銷售工作。
二、優(yōu)秀住宅小區(qū)規(guī)劃應(yīng)具備的設(shè)計(jì)思路
項(xiàng)目銷售的成功是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成功的具體表現(xiàn),也是發(fā)展商獲取投資回報(bào)的重要保證。住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)直接決定產(chǎn)品的品質(zhì)性能,將在很大程度上影響和決定著項(xiàng)目銷售的成敗,作為肩負(fù)著將產(chǎn)品成功推向市場的營銷策劃,就不得不對住宅小區(qū)規(guī)劃提出營銷戰(zhàn)略上的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路,以便在營銷推廣過程中進(jìn)行項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘,以產(chǎn)品的唯一性、排他性、差異化和前瞻性搶占市場的制高點(diǎn),吸引和打動(dòng)目標(biāo)消費(fèi)者,創(chuàng)造火爆的銷售局面,實(shí)現(xiàn)最終的銷售目標(biāo)。因此,從營銷的戰(zhàn)略出發(fā),要求規(guī)劃設(shè)計(jì)師在進(jìn)行住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中必須具有如下三方面的設(shè)計(jì)思路:
【1】住宅小區(qū)規(guī)劃主題化設(shè)計(jì)思路
在項(xiàng)目"后營銷"策劃過程中,首先要做的一件事就是提煉項(xiàng)目主題理念,這一主題理念必是貫穿項(xiàng)目始終的一條紅線,展現(xiàn)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厥袌雠c眾不同的風(fēng)貌與個(gè)性。它不僅是市場推廣過程中包裝炒作的概念和說法,更是產(chǎn)品與服務(wù)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容,是整個(gè)項(xiàng)目靈魂的具象表現(xiàn)。而這一主題理念又是在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)主題基礎(chǔ)上進(jìn)行提煉和深化的。因此,在住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)伊始就要確立主題化的設(shè)計(jì)思路,整合"前營銷"策劃的市場信息和可行性專業(yè)操作優(yōu)勢,對項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的主題進(jìn)行明確的定位,否則,設(shè)計(jì)出來的住宅小區(qū)因其沒有鮮明的主題,往往缺乏個(gè)性,無法建立起項(xiàng)目的核心競爭力。如有的項(xiàng)目在園林景觀設(shè)計(jì)上忽視主題化設(shè)計(jì),只作單純的景觀堆砌,各種風(fēng)格的景觀元素都有,但就是找不到的一個(gè)核心主題點(diǎn),造出一個(gè)"四像四不像"的小區(qū)園林,本該是項(xiàng)目的一個(gè)核心賣點(diǎn),卻因設(shè)計(jì)上的失誤反成了項(xiàng)目銷售的一個(gè)障礙。
"巧婦難為無米之炊",對于沒有鮮明設(shè)計(jì)主題的項(xiàng)目,營銷策劃師也無法提煉出具有產(chǎn)品質(zhì)素支撐力的推廣主題,只能玩"虛"的概念炒作,這必將大大影響營銷推廣效果,從而制約銷售進(jìn)度,并最后直接影響項(xiàng)目贏利目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
【2】差異化
房地產(chǎn)市場產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢越來越嚴(yán)重,尤其在住宅產(chǎn)品中體現(xiàn)得更為突出,千篇一律的園林景觀、
【3】前瞻性
我們正處在一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)代,無論是高科技,還是人們的生活需求,都呈"日星月移"的態(tài)勢向前發(fā)展。幾年前電腦還是一種高檔的消費(fèi)品,而現(xiàn)在已成了人們工作學(xué)習(xí)的必備工具,個(gè)人電腦進(jìn)入了千家萬戶;幾年前多數(shù)人還不知道"互聯(lián)網(wǎng)"為何物,現(xiàn)在"上網(wǎng)"已成了每個(gè)人家常便飯的事;私人轎車本以為是個(gè)遙遠(yuǎn)的夢,一不小心便被自己真實(shí)地?fù)碛辛恕绱烁咚侔l(fā)展的社會(huì),給住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來了非常大的挑戰(zhàn),幾年前還敢說"造十年不落后的房子不難,造二十年、三十年不落后的房子就不好說了"。而今天連說"造三年不落后的房子不難"都要仔細(xì)想想,冷不丁馬上就有人拿來一堆準(zhǔn)確數(shù)據(jù)證明你說的話是經(jīng)不起市場考驗(yàn)的。
生活中我們也經(jīng)常碰到這樣的事:一個(gè)住宅小區(qū)三百多個(gè)業(yè)主擁有私家矯車而只有二百個(gè)車位,車位供求嚴(yán)重失衡,給業(yè)主生活造成極大的不便;而有的小區(qū)智能化程度不高,沒過幾年,已大大無法滿足業(yè)主對安全及E化生活的需求……諸如此類的問題,歸根結(jié)底都是當(dāng)初規(guī)劃設(shè)計(jì)住宅時(shí)沒有前瞻性的設(shè)計(jì)思路所導(dǎo)致的后果。今天的消費(fèi)者已日漸成熟和理性,劣質(zhì)的物業(yè)或不符合時(shí)代發(fā)展需求的物業(yè)已瞞不過他們的法眼。這也引發(fā)越來越多的開發(fā)商在小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)中力求體現(xiàn)符合潮流的前瞻性理念,在項(xiàng)目開工及銷售完畢這一較長周期中不被市場淘汰,始終保持適度超前性,并以此吸引越來越有前瞻目光精明買家的需要。在房地產(chǎn)市場里,一個(gè)項(xiàng)目的成功開發(fā)必將離不開對小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)前瞻性的把握。
產(chǎn)品設(shè)計(jì)與營銷策劃是項(xiàng)目成功開發(fā)的兩個(gè)重要環(huán)節(jié),兩者的優(yōu)勢互補(bǔ)和相互論證是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售目標(biāo)的前提保證。從營銷戰(zhàn)略的視角去把控住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的市場化和品質(zhì)化,將會(huì)最大程度促進(jìn)項(xiàng)目的成功銷售和保證開發(fā)商的投資回報(bào)。
篇2：包頭市清理整治城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)私搭亂建通告
包頭市人民政府關(guān)于清理整治城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)私搭亂建的通告
為營造整潔優(yōu)美、安全文明、管理有序的居住環(huán)境，維護(hù)和鞏固全國文明城市創(chuàng)建成果，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《包頭市物業(yè)管理?xiàng)l例》、《包頭市城市綠化條例》等相關(guān)規(guī)定，市政府決定對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建行為進(jìn)行集中清理整治，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通告如下：
一、在全市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未經(jīng)批準(zhǔn)或未按照批準(zhǔn)規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)進(jìn)行的下列建設(shè)行為，均屬于私搭亂建，列入本次清理整治范圍:
（一）占用樓梯間、走廊通道、小區(qū)道路、住宅區(qū)綠地等公共場地，違法搭建的各類建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施；
（二）在房屋四周、屋頂、陰陽（曬）臺(tái)等處擅自搭建的各類建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施；
（三）各類違法侵占公共場地、公共綠地等共用設(shè)施進(jìn)行的種植蔬菜、花卉等苗木及飼養(yǎng)家禽家畜行為；
（四）其他違反法律法規(guī)私搭亂建的建筑物、構(gòu)筑物以及附屬設(shè)施；
各類建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施包括磚混房、彩鋼板房、陽光板房、鐵皮房、玻璃房、圈地的圍欄（墻）、動(dòng)物圈舍（籠）等。
二、已經(jīng)建成的各類私搭亂建的建（構(gòu)）筑物、附屬設(shè)施和侵占公共場地種植的蔬菜花卉及各類苗木，必須在本通告發(fā)布后五日內(nèi)由當(dāng)事人自行拆除和清理，恢復(fù)原狀。逾期沒有拆除和清理的，按照屬地管理的原則，由各地區(qū)政府（管委會(huì)）依法強(qiáng)制拆除，不予補(bǔ)償。
三、對全市住宅小區(qū)內(nèi)新建及已建成的私搭亂建建（構(gòu)）筑物和附屬設(shè)施，各地區(qū)政府（管委會(huì)）責(zé)成有關(guān)部門通過日常巡查以及群眾舉報(bào)發(fā)現(xiàn)后，進(jìn)行集中清理整治，依法實(shí)施拆除，不予補(bǔ)償，拆除費(fèi)用由當(dāng)事人自行承擔(dān)。
四、各街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)（社區(qū)服務(wù)站）、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)，嚴(yán)格履行巡查義務(wù)，發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)內(nèi)有私搭亂建行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以勸導(dǎo)、制止，并上報(bào)至各地區(qū)政府（管委會(huì)）。
五、在私搭亂建清理整治工作中，如發(fā)現(xiàn)有黨員干部或市、區(qū)國土資源、城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、住房保障、城管執(zhí)法等相關(guān)部門的公職人員支持、縱容、包庇、唆使、參與、實(shí)施私搭亂建行為的，將予以嚴(yán)肅查處；對在查處私搭亂建違法行為中玩忽職守、工作不力的，將進(jìn)行責(zé)任追究。
六、私搭亂建當(dāng)事人如有妨礙、阻撓執(zhí)法人員履行公務(wù)的，由公安機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國治安處罰法》嚴(yán)肅處理；涉嫌暴力抗法構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。
七、倡議廣大業(yè)主對住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建行為進(jìn)行舉報(bào)，對本次私搭亂建清理整治工作進(jìn)行監(jiān)督。
包頭市人民政府
篇3：X小區(qū)近階段建設(shè)規(guī)劃安排公告
zz小區(qū)近階段建設(shè)規(guī)劃安排公告
建設(shè)規(guī)劃第一步：小區(qū)A、B、C棟圍合區(qū)域地面硬鋪裝，現(xiàn)已施工完畢。
建設(shè)規(guī)劃第二步：花壇正在修砌中，修砌完成后進(jìn)行庭院綠化工作。
建設(shè)規(guī)劃第三步：六個(gè)歐式亭院燈將亮相于鋪裝好的小區(qū)庭院，改善夜晚無照明現(xiàn)象。
建設(shè)規(guī)劃第四步：小區(qū)四周修建的鐵藝門配套照明燈安裝。
建設(shè)規(guī)劃第五步：進(jìn)行A、B棟之間進(jìn)戶大廳的裝飾施工，此處將成為小區(qū)主入口。
建設(shè)規(guī)劃第六步：聯(lián)通、電信外網(wǎng)與小區(qū)內(nèi)網(wǎng)對接工程施工正在進(jìn)行，此工程完成后小區(qū)業(yè)主即可進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)生活時(shí)代，預(yù)計(jì)寬帶網(wǎng)絡(luò)將于今年10月開通。
建設(shè)規(guī)劃第七步：小區(qū)箱式變電亭及正式電纜線的隱蔽施工。施工完成后將增大電容量，杜絕因大雨、雷電引起的跳閘現(xiàn)象。在此期間D、E、F、G棟和1、2號(hào)樓前道路還需破土施工，請業(yè)主配合工程施工，克服暫時(shí)出行不便。
建設(shè)規(guī)劃第八步：小區(qū)D、E、F、G棟圍合區(qū)域及1、2號(hào)樓圍合區(qū)域地面硬鋪裝、小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)配套設(shè)施修建、庭院修建及美化。
建設(shè)規(guī)劃第九步：政府對信義溝改造工程結(jié)束后，小區(qū)將配合改造工程對下水管網(wǎng)進(jìn)行局部改造。
建設(shè)規(guī)劃第十步：下水管網(wǎng)改造結(jié)束后，硬鋪裝延信義溝邊道路。
注：小區(qū)內(nèi)各系統(tǒng)建設(shè)需考慮聯(lián)通、電信、電力系統(tǒng)、政府工程改造等多方面因素，在各部門完成前期建設(shè)后小區(qū)施工方才能與之對接，故以上數(shù)條建設(shè)規(guī)劃步驟完成日期不能確定，只能將規(guī)劃安排列出公示，望小區(qū)業(yè)主配合并支持我們的工作。
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20**年7月20日