國內(nèi)老年住宅開發(fā)的主要贏利模式分析

　　目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式："出售"、"出租"和"出售與出租相結(jié)合"；對于大型綜合性老年住宅社區(qū)則存在住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式以及住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式。

　　1、三種主要的收益模式優(yōu)劣勢分析

　　⑴產(chǎn)品出售經(jīng)營模式

　　◆收益實(shí)現(xiàn)方式

　　以產(chǎn)品出售為主要收益方式。

　　◆收益水平及結(jié)構(gòu)熱線房產(chǎn)博客按照行業(yè)發(fā)展規(guī)律，老年住宅產(chǎn)業(yè)在發(fā)展初期競爭較小且市場不規(guī)范，因此會存在較大的利潤空間，投資收益水平高于房地產(chǎn)業(yè)平均投資收益水平。隨著老年住宅產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，投資收益水平將不斷接近房地產(chǎn)業(yè)平均投資收益水平。

　　在這種經(jīng)營模式的收益中絕大部分為產(chǎn)品出售獲得的一次性收益，極少一部分為配套產(chǎn)品經(jīng)營獲得的收益。

　　⑵產(chǎn)品出租經(jīng)營模式

　　◆收益實(shí)現(xiàn)方式

　　產(chǎn)品出租是投資收益的方式。

　　◆收益水平及結(jié)構(gòu)

　　收益水平因產(chǎn)品的定位不同而不同，以產(chǎn)品出租的長期收益為主，以配套產(chǎn)品經(jīng)營收益為輔。

　　⑶產(chǎn)品出售與出租相結(jié)合的經(jīng)營模式

　　◆收益實(shí)現(xiàn)方式

　　這種經(jīng)營模式的收益有通過產(chǎn)品出售獲得一次性投資收益和產(chǎn)品出租獲得長期穩(wěn)定收益兩種實(shí)現(xiàn)方式。

　　◆收益水平及結(jié)構(gòu)

　　投資收益水平因產(chǎn)品的定位不同而不同，平均收益水平在行業(yè)發(fā)展初期高于房地產(chǎn)業(yè)平均收益水平。

　　收益結(jié)構(gòu)為一次性收益與長期穩(wěn)定收益相結(jié)合，兩種收益方式的收益比例因項(xiàng)目定位中產(chǎn)品配比的不同而不同。

　　2、不同經(jīng)營管理模式的優(yōu)劣勢分析

　　⑴住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合的經(jīng)營模式

　　◆優(yōu)勢：利潤來源點(diǎn)多，多種產(chǎn)業(yè)復(fù)合經(jīng)營

　　這種經(jīng)營模式的優(yōu)勢在于，開發(fā)商通過經(jīng)營老年社區(qū)而拓展出一種立體的開發(fā)經(jīng)營模式，住宅與服務(wù)、醫(yī)療、旅游、度假等等全方位多形式的復(fù)合地產(chǎn)模式。它的利潤來源點(diǎn)不止是產(chǎn)品方面，還有完善的配套服務(wù)與全面的經(jīng)營可以為物業(yè)帶來增值效應(yīng)。

　　◆劣勢：投資大、回收期長、管理難度大

　　這種經(jīng)營模式資金投入比單純的住宅開發(fā)要大，投資回收期相對較長；除了面對投資風(fēng)險開發(fā)商還要面對自己經(jīng)營管理的風(fēng)險。經(jīng)營管理風(fēng)險在于老年社區(qū)的管理大大提升了對開發(fā)商的專業(yè)要求。老年住宅屬于綜合型的社區(qū)，所引入的社會資源種類繁多。開發(fā)商必須要能夠協(xié)調(diào)各種資源為老年人服務(wù)，例如醫(yī)療護(hù)理中心、人才交流中心、婚姻介紹所、旅游公司等服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　此種模式適合有物業(yè)管理優(yōu)勢且社會資源整合能力強(qiáng)的開發(fā)商。

　　⑵住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離的經(jīng)營模式

　　◆優(yōu)勢：投資回收期短、投資風(fēng)險小

　　這種住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式使開發(fā)商的工作相對單純，只要完成產(chǎn)品的銷售，開發(fā)商就可以收回投資獲取利潤，轉(zhuǎn)而進(jìn)入下一階段的投資工作，投資回收期相對較短、投資風(fēng)險相對較小。

　　◆劣勢：利潤來源點(diǎn)單一

　　這種運(yùn)作模式的利潤來源點(diǎn)僅僅在于產(chǎn)品本身。

　　◆適用對象

　　住宅建設(shè)與管理相分離的經(jīng)營模式適合沒有物業(yè)管理優(yōu)勢的開發(fā)商。

篇2：開發(fā)老年住宅相關(guān)建議

　　開發(fā)老年住宅的相關(guān)建議

　　通過以上的詳盡分析，老年住宅的項(xiàng)目開發(fā)必然會成為房地產(chǎn)開發(fā)的下一亮點(diǎn)，房地產(chǎn)商在介入這一領(lǐng)域時，必須做的充分的市場調(diào)研，把握市場的介入點(diǎn)。

　　1、時間的介入：未來5年內(nèi)，因?yàn)檫@一時期為老年住宅試點(diǎn)開發(fā)階段，市場的競爭水大，利潤相對較高；

　　2、產(chǎn)品的形式介入：可分散建在居住區(qū)的老年公寓組團(tuán)，集中建設(shè)老年公寓小區(qū)及綜合建設(shè)"老年城"三類，對于綜合實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商建議暫時選擇第一種。

　　3、老年人護(hù)理的介入：老年住宅除提供普通的物業(yè)管理外，最重要的就是要提供對老年人護(hù)理的服務(wù)，因此，在產(chǎn)品的開發(fā)商初期開發(fā)商必須提供簡單的護(hù)理服務(wù)。如果開發(fā)商對這個行業(yè)有較深的了解，可以自行組建護(hù)理隊(duì)伍，成立專門的護(hù)理公司，或者以外包的形式，或者與當(dāng)?shù)氐淖o(hù)理院共同合作。

篇3：老年住宅設(shè)計(jì)22個注意事項(xiàng)

　　老年住宅設(shè)計(jì)的22個注意事項(xiàng)

　　老年人住宅設(shè)計(jì)成為不容忽視的重點(diǎn)問題之一，來看下都有哪些細(xì)節(jié)注意事項(xiàng)吧~

　　一、扶手

　　隨著老年人身體機(jī)能的退化,需在一些必要位置上設(shè)置扶手,以輔助老人的行動。扶手的設(shè)計(jì)應(yīng)注意保證連續(xù)性，并在安裝的高度、截面尺寸形狀及端部處理等方面進(jìn)行細(xì)致考慮。

　　二、門扇

　　世界上最遠(yuǎn)的距離不是生離死別，而是我在輪椅上，卻打不開面前通往臥室的門……對于輪椅者來說，無障礙門的設(shè)計(jì)至關(guān)重要。

　　1.門的寬度

　　對于老年住宅設(shè)計(jì)而言，保證門的有效通行凈寬是十分重要的。我國《無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定，為了輪椅能順利通行，門扇開啟后的有效通行凈寬不應(yīng)小于800mm。

　　因此，針對不同的門種，應(yīng)預(yù)留的門洞寬度如下：

　　2.輪椅老人開門問題

　　輪椅老人使用平開門時，輪椅腳踏板會占用一定空間，所以應(yīng)在門扇開啟側(cè)留出不小于400mm的墻垛，使乘坐輪椅的老人能夠側(cè)向接近門把手，完成開關(guān)門的動作。

　　目前住宅單元門常采用磁感應(yīng)式、數(shù)字按鍵式或紅外線自動開閉式等智能設(shè)備控制門扇開閉，省去老人開關(guān)門的困難。在不久的將來，通過掌紋、面相、虹膜等特點(diǎn)識別主人身份的高科技產(chǎn)品也將用于住宅，使開關(guān)門過程更為簡便。

　　按鈕控制的無障礙門

　　3.把手設(shè)置

　　老人因握力減退，旋轉(zhuǎn)式的球型門把手不利于抓握施力，因而適宜選用便于老人抓握施力的較大的桿式門把手。另外，乘輪椅者開啟的門扇，應(yīng)安裝視線觀察玻璃、橫執(zhí)把手和關(guān)門拉手，在門扇的下方應(yīng)安裝高0.35 m的護(hù)門板。

　　無障礙們設(shè)置關(guān)門拉手

　　常見無障礙門設(shè)計(jì)和把手選擇

　　三、窗戶

　　窗戶是建筑設(shè)計(jì)中少數(shù)能夠活動的部件，在窗戶設(shè)計(jì)中有很多容易被人忽略的細(xì)節(jié)。

　　1.主導(dǎo)風(fēng)向與開啟方向

　　采用外開窗時，應(yīng)注意使窗扇開啟的方向利于主導(dǎo)風(fēng)向進(jìn)入房間，同時也能避免窗扇被風(fēng)吹閉。

　　窗扇開啟方向的優(yōu)劣比較

　　2.采用復(fù)合開啟式窗扇調(diào)節(jié)風(fēng)量

　　復(fù)合開啟式窗扇既可平開也可內(nèi)、外倒開，可根據(jù)需要更換其開啟方式，起到調(diào)節(jié)風(fēng)量和控制風(fēng)向的作用。

　　例如：在臥室采用內(nèi)開內(nèi)倒式復(fù)合型開啟窗，當(dāng)正常使用時，可將窗扇向內(nèi)平開；當(dāng)休息時，可采用上部內(nèi)倒式開啟，將進(jìn)入室內(nèi)的氣流導(dǎo)向較高處，避免風(fēng)直接吹向身體。

　　上部內(nèi)倒式開啟窗

　　3.窗戶深度

　　人能方便開啟窗戶的最大窗戶深度為800mm，因此，當(dāng)凸窗的深度大于800mm，或者窗戶深度和窗前家具寬度之和大于800mm時，會導(dǎo)致窗戶開啟困難。

　　窗戶深度與桌面深度之和≤800mm

　　4.窗下部留出一定高度的固定扇

　　廚房窗下部可留有300mm高的固定扇，以放置一些洗滌劑之類的小物品，并可防止開窗時不慎將物品碰落到樓下誤傷他人。

　　窗下設(shè)置固定扇

　　5.衛(wèi)生間窗洞位置選擇

　　當(dāng)衛(wèi)生間有條件開窗時，衛(wèi)生間窗洞口位置的選擇應(yīng)按以下原則進(jìn)行：1.應(yīng)保證窗洞的位置不影響扶手、噴頭、鏡子等家具設(shè)備的布置；2.要方便開閉窗扇；3.應(yīng)盡量使窗的位置避開洗浴區(qū)，以免人在洗澡時受到窗縫隙風(fēng)的侵?jǐn)_。因此，衛(wèi)生間開窗位置選擇的優(yōu)選順序如下：

　　衛(wèi)生間開窗位置選擇的優(yōu)選順序

　　四、插座

　　電源插座和弱電接口是住宅強(qiáng)弱電系統(tǒng)中的重要組成部分，而插座、接口的設(shè)置往往在住宅施工階段就已確定，后期改造變更難度較大。若布置不當(dāng)，不僅會造成使用上的不便，也會限制家具、電器的擺放。因此在設(shè)計(jì)時應(yīng)針對老人的身體條件和使用需求確定這些接口的位置、數(shù)量，還要有預(yù)見性地增加一些插座和接口，為住宅日后改動提供可能。

　　今天就讓我們一起看看老年住宅的門廳和客廳中到底應(yīng)該設(shè)置哪幾個插座吧。