商品房交付疑難問題研究

　　在商品房買賣中，開發(fā)商交房和買受人收房是商品交付的重要環(huán)節(jié)，雙方容易出現(xiàn)爭(zhēng)議的情況一是開發(fā)商在合同規(guī)定的期限內(nèi)通知交房，購房人認(rèn)為房屋未達(dá)到交付條件而拒絕收房；二是購房人收房后認(rèn)為房屋不符合交付條件而主張開發(fā)商按遲延交房承擔(dān)違約金。

　　那么，什么樣的情況下，商品房符合交付條件，即使購房人拒絕收房也視為收房？什么樣的情況下，商品房不符合交付條件，即使收房也是無效交付，視為沒有交付呢？

　　一、有關(guān)“商品房交付條件”的法律規(guī)定

　　國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

　　《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。

　　《中華人民共和國建筑法》第六十一條規(guī)定：交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，必須符合規(guī)定的建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，有完整的工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料和經(jīng)簽署的工程保修書，并具備國家規(guī)定的其他竣工條件。建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。

　　國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條第一款規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。”第四十九條：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起１５日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”

　　建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知買受人。

　　第四十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗(yàn)收、驗(yàn)收不合格或者對(duì)不合格按合格驗(yàn)收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

　　廣東省建設(shè)廳在《關(guān)于商品房買賣合同中商品房交付使用條件有關(guān)問題的復(fù)函》中明確提到:《廣東省商品房買賣合同》（示范文本）第八條的第一款中的“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格”，是指該建設(shè)單位已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門辦理了工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。

　　二、商品房的單體驗(yàn)收與綜合驗(yàn)收

　　《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。而該條并未規(guī)定驗(yàn)收合格系單體驗(yàn)收還是綜合驗(yàn)收，同時(shí)，該《條例》第十八條規(guī)定，住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行綜合驗(yàn)收，但并未規(guī)定未經(jīng)綜合驗(yàn)收不得交付。此規(guī)定僅為管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范，且國務(wù)院《關(guān)于第三批取消和調(diào)整行政審批項(xiàng)目的決定》已經(jīng)取消了綜合驗(yàn)收的審批程序。因此，房屋經(jīng)單體驗(yàn)收合格后即可以交付使用。

　　三、關(guān)于“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)”問題

　　國務(wù)院2000年發(fā)布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定：“建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)是具備下列條件：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。”從上述國務(wù)院發(fā)布的法規(guī)可以判斷建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的主體是建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理、勘察等五家單位，而不是工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)。因此，五家單位對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并按照行政主管部門的要求在《建設(shè)工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收意見書》中簽字蓋章確認(rèn)該工程已達(dá)到上述驗(yàn)收合格條件的，應(yīng)認(rèn)定為“經(jīng)驗(yàn)收合格”。

　　另外，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條的規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。”建設(shè)部2000年頒布的《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第九條也規(guī)定，“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。”從上述國務(wù)院的法規(guī)和建設(shè)部的規(guī)章可見，行政機(jī)關(guān)對(duì)工程質(zhì)量的管理行使的只是監(jiān)督備案管理職能，即取得竣工驗(yàn)收的備案回執(zhí)就符合“商品房經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)準(zhǔn)”了。

　　四、商品房的約定交付條件與法定交付條件

　　《深圳市中級(jí)人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第五條規(guī)定，商品房預(yù)售合同明確約定了房地產(chǎn)交付條件，預(yù)售方在未達(dá)到合同約定的交付條件的情況交付房地產(chǎn)的，買方有權(quán)拒絕接受交付，并有權(quán)要求預(yù)售方承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。《深圳市建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第五十六第二款規(guī)定，房屋建筑工程經(jīng)驗(yàn)收合格，并取得消防、電梯、燃?xì)饪⒐を?yàn)收合格證明或者準(zhǔn)許使用文件后，方可投入使用。可見，在深圳市，房屋等建筑工程是否具備投入使用的條件，以是否取得主體結(jié)構(gòu)工程、消防工程、電梯工程、燃?xì)夤こ舔?yàn)收合格證書為判斷標(biāo)準(zhǔn)。發(fā)展商在取得上述四項(xiàng)工程的竣工驗(yàn)收合格證后交付房地產(chǎn)，買方接收交付的，視為有效交付。即使合同約定的交付條件尚不完全具備，買方也不能在接受交付后要求確認(rèn)交付行為無效，因?yàn)橘I賣雙方交付和接受交付的行為，改變了合同約定的交付條件。但如果買方拒絕交付的，買方仍有權(quán)要求賣方按照合同約定的條件交付，賣方不能按約定的時(shí)間使房地產(chǎn)具備約定的交付條件的，應(yīng)承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任。

　　筆者顏宇丹律師認(rèn)為，商品房交付條件分為合同約定的交付條件和法律強(qiáng)制性的交付條件。從以上深圳中級(jí)法院的規(guī)定來看，在深圳地區(qū)，取得主體結(jié)構(gòu)工程、消防工程、電梯工程、燃?xì)夤こ趟捻?xiàng)工程的竣工驗(yàn)收合格證為法定交付條件。如果不符合以上四個(gè)交付條件，購房人可以拒絕收房并據(jù)此要求開發(fā)商承擔(dān)遲延交房的違約金，即使購房人已收房，開發(fā)商的交付行為也因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定而無效，屬于無效交付，購房人仍可主張開發(fā)商遲延交房的違約

責(zé)任。

　　五、商品房交付時(shí)的質(zhì)量問題是否能拒絕收房

　　根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十二條規(guī)定，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。

　　筆者顏宇丹律師認(rèn)為，因質(zhì)量問題只有兩種情況下，購房人可以拒絕收房，一種是房房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，第二種是因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。因主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題和房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常的居住使用的，買受人可以拒絕收房，但是需要請(qǐng)專業(yè)鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定；未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下，出賣人應(yīng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，購房人不能以此拒絕接收房屋。

篇2：預(yù)售商品房物業(yè)交付作業(yè)指導(dǎo)書

　　預(yù)售商品房的物業(yè)交付作業(yè)指導(dǎo)書

　　1.作業(yè)目的

　　房地產(chǎn)開發(fā)所有環(huán)節(jié)都能正常運(yùn)作至此，才能保證物業(yè)交付的順利進(jìn)行，達(dá)到銀貨兩訖的目的。

　　2.主管崗位　總經(jīng)濟(jì)師：督促檢查主辦崗位的工作，協(xié)助處理疑難客戶糾紛。

　　主辦崗位　營銷策劃：落實(shí)物業(yè)交割的組織工作和籌備工作，處理客戶糾紛。

　　3.緊前工作條件

　　取得質(zhì)監(jiān)站頒發(fā)的工程質(zhì)量核驗(yàn)證書，取得市房地產(chǎn)資源管理局頒發(fā)的交付使用證，已取得開發(fā)商的房屋所有權(quán)證即大產(chǎn)證（或雖未取得，但預(yù)計(jì)取得的時(shí)間不會(huì)超過對(duì)客戶的最遲承諾期限），公司的內(nèi)部驗(yàn)收通過，房屋已移交物業(yè)公司接管，質(zhì)量保證書和用戶使用說明書及房款結(jié)算書等均已制作完畢。客戶已履行至此應(yīng)履行的責(zé)任和義務(wù)。

　　4.作業(yè)描述

　　4.1主辦崗位牽頭組織由銷售公司，物業(yè)公司組成的交付小組，并在交付日期之前各自完成以下的準(zhǔn)備工作：

　　4.1.1銷售公司：對(duì)合同價(jià)有變動(dòng)或尾款未結(jié)清的客戶編制房款總價(jià)結(jié)算書，內(nèi)容包括合同總價(jià)，已繳房款，合同尾款，因面積差異引起的退補(bǔ)價(jià)，因各自違約引起的違約金等。印制入戶通知書，付費(fèi)清單和交付手續(xù)程序說明，組織足夠的出納人員。

　　4.1.2物業(yè)公司：樓層打掃清潔，落實(shí)足夠的交付洽談場(chǎng)地，組織足夠的接待，收費(fèi)和交付人員并配備各自的文具和工具，每戶的鑰匙裝袋。印制交付表格和物業(yè)管理協(xié)議書，向本公司領(lǐng)取每戶的工程質(zhì)量保證書和用戶說明書，工程質(zhì)量核驗(yàn)證書和入戶使用許可證的原件應(yīng)張掛在交付洽談場(chǎng)地的醒目處，客戶如索要可給予復(fù)印件。

　　4.2銷售公司和物業(yè)公司聯(lián)合發(fā)出入戶通知，并附以下附件：房款結(jié)算清單、物業(yè)收費(fèi)和代辦代收費(fèi)用清單、須交驗(yàn)的證件和文件清單、交付手續(xù)流程示意圖等。

　　4.3銷售公司先于接待，接受交驗(yàn)證件和文件，結(jié)算應(yīng)收（付）款項(xiàng)，辦理收（付）憑證。雙方無異議后將證件文件轉(zhuǎn)移至物業(yè)公司后續(xù)接待。

　　4.4 物業(yè)公司發(fā)放用戶說明書，雙方簽署物業(yè)管理協(xié)議書，客戶繳納首期物業(yè)管理費(fèi)，辦理需要委托的事項(xiàng)，留下聯(lián)系地址。

　　4.5 物業(yè)公司的交付人員陪同客戶驗(yàn)收房屋：

　　4.5.1 點(diǎn)交各式鑰匙，當(dāng)面開啟關(guān)閉一次；

　　4.5.2閉合總電源，記錄并告知客戶驗(yàn)看計(jì)量讀數(shù)，介紹分路情況，如客戶要求，應(yīng)校驗(yàn)各插座的接地情況；

　　4.5.3 點(diǎn)交所有電話、電視、報(bào)警、對(duì)講等弱電終端位置；

　　4.5.3開啟總水源，記錄并告知客戶驗(yàn)看計(jì)量讀數(shù)，檢查室內(nèi)水管和用水器具有否滲漏和阻塞；

　　4.5.4 在有地漏的地面上潑水，觀察地面排水是否暢通；

　　4.5.5 向所有排水預(yù)留管口灌水，觀察有否堵塞；

　　4.5.6 啟閉所有門窗，檢查玻璃，五金是否缺損；

　　4.5.7 觀察樓面墻面和頂棚有否滲水痕跡和結(jié)構(gòu)性的裂縫；

　　4.5.8 裝修房的交付驗(yàn)收，還須按合同約定點(diǎn)交裝飾材料的品種，設(shè)備規(guī)格型號(hào)；

　　4.5.9 隨房附送的設(shè)備，當(dāng)面試機(jī)，交代隨機(jī)資料。

　　4.6驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題應(yīng)如實(shí)記錄在驗(yàn)收單上，交付人員不得敷衍搪塞，推托了事。與客戶約定整修期限通知復(fù)驗(yàn)。

　　4.7客戶在驗(yàn)收單上簽字和注明當(dāng)天日期，此日即為正式交付日。

　　4.8如整改內(nèi)容較多，客戶不愿立即簽字接收，不容許交付人員與客戶爭(zhēng)辯，應(yīng)在全部整改后另行通知復(fù)驗(yàn)。交付日期相應(yīng)延至復(fù)驗(yàn)日。

篇3：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度之商品房交付

　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度之商品房交付

　　第五章商品房交付使用管理與考核

　　第一節(jié)總則

　　第九十一條營銷部為交樓管理的責(zé)任部門。

　　第九十二條商品房必須達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)方可交付使用：

　　1、工程部必須確保交付使用的商品房符合本制度第二條規(guī)定的工程竣工標(biāo)準(zhǔn)及商品房買賣合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)；

　　2、營銷部必須備齊《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《交樓通知書》；

　　3、必須經(jīng)物業(yè)公司分戶驗(yàn)收合格。同時(shí)物業(yè)公司必須制定物業(yè)管理方案，并已開始實(shí)施物業(yè)管理。

　　第二節(jié)交樓工作的組織管理

　　第九十三條商品房交付使用組織管理工作由地區(qū)公司營銷部全面負(fù)責(zé)。

　　第九十四條各地區(qū)公司每批次實(shí)際交樓前，必須報(bào)經(jīng)集團(tuán)交樓驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收合格后方可交付；未經(jīng)集團(tuán)驗(yàn)收擅自交樓的，每次給予地區(qū)公司董事長及營銷部負(fù)責(zé)人降一級(jí)工資處分。

　　集團(tuán)交樓驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組由集團(tuán)主管營銷的副總裁任組長，組員由營銷品牌中心、管理中心、物業(yè)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人組成。

　　第九十五條地區(qū)公司營銷部必須在實(shí)際交樓30天前牽頭組織成立交樓領(lǐng)導(dǎo)小組，并在成立當(dāng)天召開綜合協(xié)調(diào)會(huì)。會(huì)議由地區(qū)公司董事長主持，討論確定交樓方案（含交樓時(shí)間、進(jìn)度、地點(diǎn)、應(yīng)收費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)布臵等內(nèi)容），明確應(yīng)售已售物業(yè)、應(yīng)售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應(yīng)向政府移交的物業(yè)。交樓領(lǐng)導(dǎo)小組由地區(qū)公司董事長任組長，主管工程或營銷的公司領(lǐng)導(dǎo)任常務(wù)副組長，營銷部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人任副組長，營銷部、開發(fā)部、總工室、招投標(biāo)部、財(cái)務(wù)部、工程部、合同管理部、物業(yè)公司各派一名負(fù)責(zé)人為組員。實(shí)際交樓方案確定后須報(bào)集團(tuán)營銷品牌中心。

　　未按規(guī)定牽頭組織成立交樓領(lǐng)導(dǎo)小組及確定交樓方案的，給予營銷部經(jīng)理降三級(jí)工資處分。綜合計(jì)劃部考核，集團(tuán)營銷品牌中心、管理中心對(duì)交樓領(lǐng)導(dǎo)小組的工作進(jìn)行監(jiān)督、檢查。

　　第三節(jié)交樓期間的維修服務(wù)

　　第九十六條物業(yè)公司必須在交樓10天前組織成立交樓期間維修服務(wù)中心，由地區(qū)公司主管工程的公司領(lǐng)導(dǎo)任主任，物業(yè)公司負(fù)責(zé)人任常務(wù)副主任，工程部經(jīng)理任副主任，工程部組織各相關(guān)施工單位各派一名負(fù)責(zé)人為成員。未按規(guī)定成立維修服務(wù)中心的，給予物業(yè)公司負(fù)責(zé)人降三級(jí)工資處分。營銷部考核。

　　維修服務(wù)中心下設(shè)調(diào)度室、維修大隊(duì)、慰問小組及備用維修隊(duì)伍。備用維修隊(duì)伍由物業(yè)公司組建。維修大隊(duì)由土建分隊(duì)、水電分隊(duì)及裝修分隊(duì)組成，各分隊(duì)按照已售戶數(shù)每50戶不少于1人的標(biāo)準(zhǔn)配備維修人員。維修大隊(duì)由工程部經(jīng)理兼任大隊(duì)長，各相關(guān)施工單位派人組成；調(diào)度室、慰問小組由物業(yè)公司、營銷部有關(guān)人員組成。

　　交樓期間維修服務(wù)中心存續(xù)期限為60天。60天后，交樓期間維修服務(wù)中心撤銷，其職能納入物業(yè)公司的日常管理工作。特殊情況需延長的，物業(yè)公司報(bào)地區(qū)公司董事長批準(zhǔn)后延長。

　　工程部未按要求組建維修大隊(duì)的，扣罰工程部經(jīng)理500元。維修大隊(duì)配備維修人員每少一人，扣罰工程部經(jīng)理100元。營銷部、物業(yè)公司未按要求組成調(diào)度室、慰問小組的，扣罰營銷部經(jīng)理、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人各500元。綜合計(jì)劃部考核。

　　第九十七條物業(yè)公司必須在召開交樓綜合協(xié)調(diào)會(huì)當(dāng)天確定交樓期間維修服務(wù)中心的辦公、待命地點(diǎn)及24小時(shí)服務(wù)熱線錄音電話等方案；并在交樓前5天完成辦公、待命地點(diǎn)的布臵與熱線電話的安排工作。未及時(shí)確定辦公、待命地點(diǎn)與24小時(shí)服務(wù)電話的，扣罰物業(yè)公司負(fù)責(zé)人500元。未按時(shí)完成現(xiàn)場(chǎng)布臵的，扣罰物業(yè)公司負(fù)責(zé)人500元。營銷部考核。

　　第九十八條維修大隊(duì)必須適當(dāng)備足材料，按照物業(yè)公司日常工作程序完成交樓期間的維修、服務(wù)工作，提供24小時(shí)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)。在接到報(bào)修業(yè)主報(bào)修后，調(diào)度室1分鐘內(nèi)登記臺(tái)帳并發(fā)調(diào)度單給維修大隊(duì)。維修大隊(duì)接到指令后5分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，由業(yè)主在維修單上簽認(rèn)到場(chǎng)時(shí)間，并在30分鐘內(nèi)開始施工。

　　維修工程結(jié)束前，維修人員不得撤離現(xiàn)場(chǎng)。否則，第一次違反的，給予責(zé)任人降三級(jí)工資處分；第二次違反的，給予開除處分。營銷部考核。經(jīng)業(yè)主書面申請(qǐng)維修人員提前撤離的除外，其申請(qǐng)須附于維修單背面，作為免于考核的書面證明。

　　物業(yè)公司須在交樓時(shí)將該項(xiàng)投訴權(quán)利以及投訴聯(lián)系方式以書面形式交每位收樓業(yè)主。物業(yè)公司須對(duì)維修大隊(duì)的全部維修工作進(jìn)行業(yè)主回訪。否則，給予物業(yè)公司負(fù)責(zé)人降三級(jí)工資處分。營銷部考核

　　第九十九條交樓之日起15天內(nèi)，交樓期間維修服務(wù)中心必須組織交樓慰問小組對(duì)收樓后的客戶上門慰問。慰問的內(nèi)容包括送賀卡，并請(qǐng)客戶填寫《客戶意見征詢表》。

　　不按本條要求組織交樓后慰問工作的，給予慰問小組組長降三級(jí)工資處分。綜合計(jì)劃部考核。

　　第四節(jié)物業(yè)接管驗(yàn)收

　　第一百條物業(yè)公司必須在交樓3個(gè)月前制定物業(yè)管理方案，并在交樓10天前開始實(shí)施物業(yè)管理。

　　未按本條要

求制定物業(yè)管理方案或?qū)嵤┪飿I(yè)管理的，扣罰物業(yè)公司負(fù)責(zé)人500元。綜合計(jì)劃部考核。物業(yè)集團(tuán)直屬物業(yè)分公司的考核，由地區(qū)公司提出后交物業(yè)集團(tuán)執(zhí)行。

　　第一百零一條工程部必須在交樓10天前，將經(jīng)物業(yè)公司分戶驗(yàn)收合格的全部物業(yè)移交營銷部，營銷部同時(shí)將應(yīng)售已售物業(yè)移交物業(yè)公司，并委托物業(yè)公司與買受人辦理驗(yàn)樓手續(xù)（營銷部負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同）。工程部必須在交樓10天前，將應(yīng)售未售物業(yè)、自營物業(yè)及應(yīng)向政府移交物業(yè)移交營銷部，由營銷部按《未售物業(yè)管理制度》進(jìn)行管理。

　　工程部、營銷部、物業(yè)公司未按本條要求辦理樓宇交接手續(xù)的，給予工程部經(jīng)理、營銷部經(jīng)理、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人降三級(jí)工資處分。綜合計(jì)劃部考核。

　　第一百零二條總工室必須在該期樓宇竣工驗(yàn)收30天前向物業(yè)公司提供一套施工圖；工程部在物業(yè)公司分戶驗(yàn)收合格后3個(gè)月內(nèi)，按照政府有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定將應(yīng)移交的全套竣工資料及施工合同中涉及維保條款的部分直接移交物業(yè)公司。

　　總工室、工程部未按本條要求提供施工圖或移交竣工資料的，扣罰總工室主任、工程部經(jīng)理各500元。綜合計(jì)劃部考核。

　　第五節(jié)營銷部與買受人的樓宇交接

　　第一百零三條營銷部必須在實(shí)際交樓20天前編制好該期樓宇的交樓《應(yīng)交款明細(xì)表》，交財(cái)務(wù)部審核。財(cái)務(wù)部必須在2天內(nèi)審核完畢，由部門經(jīng)理簽字后返回營銷部。

　　營銷部或財(cái)務(wù)部未按本條要求編制或?qū)徍说模哿P營銷部、財(cái)務(wù)部經(jīng)理各500元。綜合計(jì)劃部考核。

　　第一百零四條營銷部必須在實(shí)際交樓20天前擬訂好《交樓通知書》(含業(yè)主辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》須提交資料的通知)，并會(huì)同合同管理部、物業(yè)公司討論審定。

　　營銷部未按本條例要求擬訂《交樓通知書》并會(huì)同上述部門審核的，扣罰營銷部經(jīng)理500元。綜合計(jì)劃部考核。

　　第一百零五條交樓20天前，營銷部必須組織工程部、總工室對(duì)《住

　　宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》進(jìn)行討論定稿，集體會(huì)審簽發(fā)。營銷

　　部未按本條要求組織審定并簽發(fā)的，扣罰營銷部經(jīng)理500元。工程部、總

　　工室未按要求參加集體會(huì)審并簽發(fā)的，扣罰工程部、總工室主任500元。

　　綜合計(jì)劃部考核。

　　第一百零六條營銷部必須在交樓15天前，按合同約定地址將《交樓通知書》以掛號(hào)形式寄發(fā)給買受人，并向郵局索要回執(zhí)。如收到退件，須重新核實(shí)地址并在收到退件48小時(shí)內(nèi)以特快專遞形式再次通知買受人辦理收樓手續(xù)。

　　在正常情況下，營銷部未按本條要求寄發(fā)的，或錯(cuò)發(fā)、漏發(fā)的，每發(fā)現(xiàn)一戶，扣罰營銷部經(jīng)理100元。綜合計(jì)劃部考核。

　　第一百零七條營銷部與買受人辦理樓宇交接手續(xù)，必須遵循以下程序：

　　營銷部經(jīng)辦人員核實(shí)買受人資料、身份。委托收樓的，營銷部經(jīng)辦人員應(yīng)核驗(yàn)委托人簽署的具有法律效力的買受人委托書、受委托人身份證原件；

　　營銷部經(jīng)辦人員核驗(yàn)買受人身份無誤后，收齊辦理產(chǎn)權(quán)證的有關(guān)資料，根據(jù)《應(yīng)交款明細(xì)表》，準(zhǔn)確填寫《交款核對(duì)單》；

　　財(cái)務(wù)部經(jīng)辦人員審核《交款核對(duì)單》，準(zhǔn)確收取買受人應(yīng)交款項(xiàng)并開具票據(jù)；

　　營銷部經(jīng)辦人員核對(duì)財(cái)務(wù)部開具的票據(jù)。經(jīng)核對(duì)無誤后，開具《準(zhǔn)予入住通知書》，請(qǐng)買受人簽名并留下《交款核對(duì)單》第一聯(lián)及《準(zhǔn)予入住通知書》存根。

　　營銷部、財(cái)務(wù)部經(jīng)辦人員未按本條要求辦理樓宇交接手續(xù)的，按以下辦法進(jìn)行考核：

　　1、營銷部經(jīng)辦人員不按規(guī)定程序辦理收樓手續(xù)，或填寫《交款核對(duì)單》出錯(cuò)的，每發(fā)現(xiàn)一戶，扣罰營銷部經(jīng)理50元。綜合計(jì)劃部考核。

　　2、財(cái)務(wù)部經(jīng)辦人員不按規(guī)定程序辦理交樓收款手續(xù)，或營銷部填寫《交款核對(duì)單》出錯(cuò)，財(cái)務(wù)部經(jīng)辦人員未發(fā)現(xiàn)的，每發(fā)現(xiàn)一戶，扣罰財(cái)務(wù)部經(jīng)理50元。綜合計(jì)劃部考核。

　　第一百零八條對(duì)于接到《交樓通知書》未前來收樓的，營銷部應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)查明原因并以掛號(hào)寄出《敦促收樓通知書》。

　　營銷部未按本條要求做的，每戶每遲一天，扣罰營銷部經(jīng)理50元。綜合計(jì)劃部考核。

　　第一百零九條地區(qū)公司因交樓工作處理不善，導(dǎo)致發(fā)生群體性事件的，給予地區(qū)公司董事長降三級(jí)工資以上的處分。由集團(tuán)營銷品牌中心考核。

　　第六節(jié)物業(yè)公司與買受人的樓宇交接

　　第一百一十條物業(yè)公司與買受人辦理樓宇交接手續(xù)，必須遵循以下程序：

　　1、物業(yè)公司經(jīng)辦人員核驗(yàn)買受人或受委托人的身份和《準(zhǔn)予入住通知書》；

　　2、物業(yè)公司經(jīng)辦人員核驗(yàn)無誤后，請(qǐng)買受人填寫《業(yè)主檔案》，并簽署《管理規(guī)約》（或《業(yè)主公約》）；

　　3、物業(yè)公司經(jīng)辦人員請(qǐng)買受人領(lǐng)取鑰匙并簽收《鑰匙交接書》；

　　4、物業(yè)公司經(jīng)辦人員陪同買受人驗(yàn)樓，填寫《樓宇情況反饋表》并請(qǐng)買受人簽名。

　　物業(yè)公司未按本條要求辦理樓宇交接手續(xù)的，每戶扣罰物業(yè)公司負(fù)責(zé)人50元。營銷部考核。

　　第一百一十一條物業(yè)公司必須在交樓20天前，將《住戶手冊(cè)》、《樓宇情況反饋表》、《鑰匙交接書》、《業(yè)主檔案》范本交物業(yè)集團(tuán)審核，并于交樓5天前印刷完畢。物業(yè)公司在買受人辦理完樓宇交接手續(xù)后，應(yīng)將買受人所有相關(guān)資料入檔。

　　物業(yè)公司未按時(shí)將以上資料交物業(yè)集團(tuán)審核，扣罰物業(yè)公司負(fù)責(zé)人500元。物業(yè)公司未將買受人所有相關(guān)資料入檔的，每發(fā)現(xiàn)一件，扣罰物業(yè)公司負(fù)責(zé)人50元。營銷部考核。