房地產(chǎn)兵法論專集之十五：假道伐國
孫臏來到韓國見到了申大夫，申大夫急著將他引見給韓王，孫臏考慮此時來韓國的消息還不宜讓魏國知道，所以，暫時未去見韓王。后來在探討韓國軍事安全一事時，申大夫還是將孫臏來到韓國的事告訴了韓王，韓王立即召見孫臏，并拜為軍師。龐涓得知孫臏在韓國，也故作不知，派使者來到韓國聯(lián)盟共同對付秦國，聯(lián)盟會地點設在韓國的成周，同時還請韓王允許魏國人參加盟會時路經(jīng)韓國的成皋。對此孫臏肯定了魏國另有企圖的判斷，并以“假道伐虢”的故事警示韓王，所以魏國人直接借路計劃失敗了。于是魏國就繞道來韓國參加盟會之時，魏王假作勞累過度引發(fā)舊病，龐涓提出從近路回國，借路韓國的北方重鎮(zhèn)成皋的想法。韓王以為盟約都簽訂，魏國這么一個大國家不會不遵守原則的，所以就應允了。結果龐涓在回國途中，乘韓國不備，迅速攻占了成皋。然后就向韓王提出：以成皋換孫臏的條件。
其實，在房地產(chǎn)問題上到處都充斥著“假道伐國”現(xiàn)象，究其根本原因，那就是存在嚴重的經(jīng)濟基礎、專業(yè)知識，法律擦邊、準備心理和信息優(yōu)勢上的不對稱，所以導致政府在與開發(fā)企業(yè)間的盟會，開發(fā)企業(yè)失去大部分利潤上的成皋；開發(fā)企業(yè)在與購房者及銀行間盟會，開發(fā)企業(yè)也毫不客氣的搶占了他們的經(jīng)濟成皋；銀行在開發(fā)企業(yè)和購房者盟會上，勝弱負強，贏小輸大；而購房者在總體態(tài)勢上一直處于被動局面。
我們經(jīng)常聽到有人說：購房者是弱勢群體，我不認可這種說法，因為就一個和少數(shù)個體而言，興許是這樣，可是就所有優(yōu)勢的綜合比較來講，購房者是最強勢的群體，因為所有利益的根本基礎，都必須由購買行為來支撐，所有的優(yōu)勢都是在購房者出手的基礎上。炒菜掌握不好火候，責任在廚師，而不在于天然氣供應商和賣煤球的，也與賣菜的沒有任何關系。
如果從傳統(tǒng)道德層面剖析來看，包括地方政府在內(nèi)的開發(fā)企業(yè)和銀行都有不當之處，但是僅是不當而已，上升不到法律的層面，所以這種缺德不缺理的現(xiàn)象還會延續(xù)的，如果沒有徹底根治的辦法，也只能采取防范和以毒攻毒了，除此沒有別的辦法，把100%的經(jīng)歷用在道德的呼吁上，那就是神經(jīng)不正常的行為了。
從政府的土地拍賣形式到各項費用的收取；從開發(fā)企業(yè)的廣告宣傳到購房合同的擬訂；從銀行放貸的形式到利率的優(yōu)惠等，每個環(huán)節(jié)上都或多或少存在著“假道伐國”的味道，因為，前提都是事先有預謀的故意行為，是經(jīng)濟后果和法律責任的精心設計和準備，輪到購房者的頭上也只能是自愿伸出脖子的結果了。
一個現(xiàn)代版的寓言很有意思，說的是一只老虎將軍率領著羊兵團，打敗了由一只羊?qū)④娐暑I的老虎兵團。以一只老虎對一群老虎，一只羊?qū)σ蝗貉虻膬?yōu)劣態(tài)勢，為何能以少虎勝多虎，而少羊卻不能占勝多羊？因為，以老虎為榜樣，羊也會提高士氣，相反，以羊為榜樣，老虎也會士氣不振的。在房地產(chǎn)問題上，精良的案例和反復不斷的策劃及設計被利益集團所采納了，盡管是少數(shù)，可是的確有虎狼之師的勇氣，而購房者即便有老虎一般的身軀和勇氣，可是往往都愿意跟風，而領頭的又很可能是一只綿羊，于是就戰(zhàn)敗了，雖然“假道伐國”不道德，可畢竟是兵法一計謀，雖然不主張使用，但千萬不可不防范呀！
篇2：房地產(chǎn)兵法論專集之十二:趁火打劫
房地產(chǎn)兵法論專集之十二：趁火打劫
龐涓聽說孫臏被困在楚國，帶著奇珍異寶親自出使楚國，他十分了解楚王視珍寶勝于自己生命的癖好，并答應將占據(jù)楚國的城邑也還給楚王，以換取孫臏。楚王說可以考慮。而后，楚王又要挾孫臏說：如果不答應留在楚國就把他交給龐涓。孫濱告訴楚王，龐涓要的不是他，是《孫子兵法》，有了《孫子兵法》，魏國就會稱霸。孫臏答應為楚王抄錄一套《孫子兵法》，楚王同意了。龐涓得知孫臏答應為楚王抄錄兵法，就進見楚王說：他知道兵法的一些內(nèi)容，為防止孫臏抄錄假兵書欺騙楚王，他可以為楚王監(jiān)視孫臏，條件是他再把兵書抄錄一遍帶回魏國，于是，楚王答應了他們各自的要求。
在楚國、魏國和孫臏之間存在著各自需要的內(nèi)容，可是在以往的情況下，往往都是需要以戰(zhàn)爭的方式獲得或者解決，可是此刻他們彼此之間是又有需求又有困境，所以都不約而同的想到了“趁火打劫”這一計謀來，在各自的利益基礎上達成暫時的需求約定，其實，在約定的背后又各自有各自的陰謀。
“趁火打劫”的要點就是：首先要找準對方的要害或者最為強烈的需要，然后再以此相要挾或者交換；其次是必須在特定的時間、地點或情況下進行；最后是交換的內(nèi)容和條件彼此相互認可等。其實，房地產(chǎn)在更多的情況下都是在“趁火打劫”，以往的捂盤提價，銷售代理，冷市熱市，討價還價等，無一不是“趁火打劫”的衍生形式內(nèi)容。
政府也在“趁火打劫”，先是土地打劫，后是政策打劫，目前又準備民意打劫。政治的航船既要看方向又要會識別風向，通俗一點講：就是經(jīng)濟基礎和民意呼聲必須兼顧起來，否則不是船漏底了就是被風浪掀翻了，所以必須見風使舵。就象前一段時期，為了保住GDP瘋狂救市一樣，結果經(jīng)過一番折騰勁沒少浪費，銀子沒少花就是不見效果，后來又想說服開發(fā)企業(yè)放棄暴利行為，結果根本沒有人給面子，于是就開始訓斥了，接下來肯定要動用強制性手段了，否則就不叫政治了。有很多先例可以說明這些，遠有富豪貪官和紳，前有上海大亨張××，最近又有什么斯排名榜上的名角黃××等，在他們身上的確有毛病，但是更多的還是政治需要，想想看，做為商人，特別是中國的地產(chǎn)商人難道還有沒毛病的嗎？
房企也在“趁火打劫”，趁政治風向和政策的漏洞，趁老百姓搶購房子的大潮，的確狠狠的劫上了一筆財富，其實房地產(chǎn)這活就是開發(fā)一次就能吃上一世的買賣，如果想要開發(fā)一輩子非撐死不可，所以熱市冷市就是規(guī)律性的調(diào)節(jié)，就象春夏秋冬那樣是不可抗拒的，在規(guī)律面前再折騰都是徒勞的。
銀行也扛著儲戶的錢出來“趁火打劫”了，原本想靠錢掙錢，可是世道不同了，以往那套廣播體操似的貸款方式?jīng)]有人問津了，于是就想趁國家和百姓的火打一把劫，在與房企交換一下眼神后，配合起“假按揭”來了，不管怎么說，只要效益上去了，高管們的高薪酬就能持續(xù)下去，即便是將來破產(chǎn)了，損失的也只能是國家和儲戶。
老百姓也會“趁火打劫”了，看著冷市后的情景恍然大悟了，把以往的被騙的情緒化做憤怒，把憤怒化做力量，把力量都用在捂腰包上了，任憑你房企、房托和黑嘴們?nèi)绾涡麄魇乖p，任憑金九銀十小陽春如何翻新，甚至是張大媽李大爺如何的鋼性需求等，就是一個字“看”，還有一個字“等”，氣得人家賣房的直叫罵。其實這種“看和等”就是在“趁火打劫”，他們想用自己為數(shù)不多的辛苦錢，劫上一戶價格合理的房子，劫一回公平哪怕是接近公道也可以，反正他們知道蓋出來的房子是必須賣的，開發(fā)商人再有本事也不能當面包把它吃了，即便是銀行假按揭去了，最終也得再輪回到市場上，那時的價格會更便宜。
房地產(chǎn)可謂是劫難重重了，盡管如此，基本原則不變，那就是優(yōu)勝劣汰是最終的結果，適者生存千古難更，在這場博弈中無論是哪一方的個體中都有勝出者，只要把握好時機和具體措施，生死貧貴自有依據(jù)，瞎眼炮打麻雀，興許崩下來一個半個的，可是要想成為真正的選手參與競賽還是不可以的，所以，20**年應該定義為淘汰調(diào)整年，但愿您和您的企業(yè)別被淘汰出局。
篇3：房地產(chǎn)兵法論專集之十:無中生有
房地產(chǎn)兵法論專集之十：無中生有
龐涓戰(zhàn)敗回到魏國后是又氣又恨，其屬下謀士公孫閱獻技說：他有辦法讓孫臏和田忌失去兵權，這樣就可以置他們于死地。于是，公孫閱就帶著妻眷來到齊國，投奔在齊相鄒忌門下，以挑撥離間形式加深了原本就妒忌的鄒忌怨恨，于是，便向齊威王進讒言陷害田忌和孫臏，齊王不信。公孫閱就告訴鄒忌“無中可以生有”，在多次設計和離間下，齊威王終于聽信了鄒忌的讒言，決定懲治孫臏。
房地產(chǎn)實際上在很多方面都是圍繞著兵法和計謀在角逐，從一級市場的土地拍賣到二級市場的建設開發(fā)，甚至到三級的二手房交易市場，無形中拉長了市場環(huán)節(jié)的交易鏈條，于是，在很多環(huán)節(jié)又因利益驅(qū)動而產(chǎn)生了若干個“無中生有”。
縱觀中國房地產(chǎn)發(fā)展歷史，“無中生有”的確造就和成全一大批地產(chǎn)商人。首先是：無地也能賣土地，通過關系和特殊渠道，拿國家的土地進行叫賣，在土地低成本高差價的肥厚利潤上，進行著完美的官商合作；其次就是無錢也開發(fā)，無樓就先賣“地花”。以賣“地花”和“墊資”的形式運作房地產(chǎn)基本上不用本錢，一個項目就可以造就一個甚至N個中國式的富翁，當然也包括很多貪官肥吏。
也許正是這些基因的緣故，房地產(chǎn)始終納入不了正規(guī)的管理范疇，一直以來，很多開發(fā)商人都把粗放誤認為是豪放；把人際關系的支撐誤認為是經(jīng)營能力和才干；把偶然看成是必然，結果是被現(xiàn)在的必然搞得是不知所以然。商道即為用兵之道，比拼的是強勁和道義；商道亦為醫(yī)道，必知其強之強，弱之弱也，而絕非是手涼捂手，心冷暖心這么簡單。
房地產(chǎn)犯的錯誤是低級的，認識錯誤的觀點是扭曲的，解決問題的手段是拙劣的，致使錯誤的態(tài)勢是持續(xù)的。從拼命爭拍土地開始就注定了今天的結果，從不懂成本控制這基本形式就注定要傷及資本，從一定意義上講，房地產(chǎn)這個行業(yè)缺少的就是基礎底蘊，原因就是市場的準入門檻太低，用“木桶”理論來比喻，應該是：有三分之二的超級“短板”存在。
其實在房地產(chǎn)行業(yè)里更不乏鄒忌和公孫閱之類的人，我們不妨回顧一下。明明是在暴利下高價房的纜繩崩斷了，可是卻仍然有很多人扯著半截繩頭在使勁；明明是冷市寒冬非說六月飄雪；明明是市場蕭條百廢待興，卻偏偏呼呀哈的地裝腔造勢；明明是癌癥晚期可偏說偶感風寒，喝碗紅塘水就說痊愈了，簡直就是造孽呀！
其實，在房地產(chǎn)這個行業(yè)里很多人的上半場已經(jīng)很精彩了，只是下半場的規(guī)則變了，所以必須盡快的調(diào)整過來，且莫只想到“無中生有”，否則很可能最后就落了一個“空城”計。